Tapuda Yeni Dönem: 12. Yargı Paketi ve Avukat Zorunluluğu
Gayrimenkul piyasasını kökten değiştirecek ve mülkiyet devri işlemlerinde yeni bir hukuki dönem başlatacak olan 12. Yargı Paketi yasalaşma sürecinde son viraja girdi. Adalet Bakanlığı tarafından titizlikle hazırlanan kanun teklifinin Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) genel kurulunda oylanmasının ardından 1 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla resmen yürürlüğe girmesi bekleniyor.
Avukat Zorunluluğu Kapsamına Giren Gayrimenkul ve İşlem Türleri
Yeni mevzuat sadece standart konut veya daire satışlarını hedef almamaktadır; mülkiyet hakkının devrine veya üzerinde ayni bir hak tesis edilmesine yol açan geniş bir ticari ve hukuki yelpazeyi kapsamaktadır.
- Lüks Konut ve Villalar: Satış bedeli belirlenen yasal sınırı aşan tüm mesken nitelikli taşınmazlar.
- Ticari Gayrimenkuller: Plaza, otel, fabrika, alışveriş merkezi, iş yeri ve dükkan devirleri.
- Büyük Ölçekli Arsa ve Arazi Satışları: Sanayi, ticaret veya konut imarlı yüksek metrajlı parselasyon transferleri.
- Kat Karşılığı İnşaat ve Gelir Paylaşımı Sözleşmeleri: Müteahhitler ile arsa sahipleri arasında noterlerde akdedilen yüksek montanlı kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmeleri.
- Taşınmaz Bağışları ve Trampa (Takas): Nakit akışı olmasa dahi rayiç/ekspertiz değeri sınırı aşan hibe ve mülk takas işlemleri.
- Yüksek Tutarlı İpotek Tesisleri: Finansman veya borç ilişkisi nedeniyle tapu siciline işlenecek büyük ölçekli rehin ve ipotek işlemleri.
Yeni Gayrimenkul Hukuku Paketi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
30 milyon TL'lik mülküm var, 1 Temmuz'dan önce satarsam avukat ücreti öder miyim?
Mevzuat Gerçeği: Hayır. Yasanın yürürlük tarihi 1 Temmuz olarak öngörüldüğünden, bu tarihten önce (kalan 10 günlük süre içinde) randevusu alınmış ve Tapu Müdürlüklerinde tamamlanmış işlemlerde eski sistem geçerlidir ve avukat zorunluluğu/ek maliyeti doğmaz.
Alıcı ve satıcı tek bir avukat tutup maliyeti yarı yarıya bölüşebilir mi?
Hukuki Gerçek: Hayır. Avukatlık Kanunu ve meslek ilkeleri gereği, çıkarları birbiriyle çelişebilecek iki farklı tarafın (alıcı ve satıcı) aynı hukuki işlemde tek bir avukat tarafından temsil edilmesi yasal değildir. Hem alan hem de satan tarafın kendi haklarını korumak üzere ayrı birer avukat ile çalışması zorunludur.
Avukata ödenecek ücret tapu harcından düşülebilir mi?
Finansal Gerçek: Hayır. Tapu harcı (%2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam %4) devlete ödenen kamusal bir vergi niteliğindedir. Avukatlık ücreti ise verilen hukuki danışmanlık hizmetinin bedeli olup, tapu harcı matrahından veya ödemesinden mahsup edilemez; tamamen bağımsız bir operasyonel giderdir.