Kentsel dönüşüm uygulamalarında uzun süredir tartışma konusu olan karar alma tıkanıklıkları, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelik değişikliğiyle önemli ölçüde aşılmaya hazırlanıyor.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklik, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında salt çoğunlukla karar alınabilmesinin önünü açtı.
Yıkım Şartı Aranmadan Karar Alınabilecek
Yönetmelik değişikliğiyle birlikte, yapının fiilen yıkılmış olması şartı kaldırıldı. Buna göre;
-
Parsel birleştirme
-
İfraz ve taksim işlemleri
-
Yeniden bina yapılması
-
Pay satışı
-
Kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı
gibi kritik adımlar, maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilecek kararlar doğrultusunda uygulanabilecek.
Toplantı Süreci Kolaylaştırıldı
Yeni düzenlemenin dikkat çeken bir diğer başlığı ise toplantı süreçleri oldu.
Riskli yapı bulunan parsellerde dönüşüm sürecinin başlatılması için tek bir malik talebi yeterli sayılacak.
Toplantı çağrıları;
-
Muhtarlıkta ilan,
-
Bina kapısına asma,
-
Noter aracılığıyla bildirim
yöntemlerinden biriyle yapılabilecek. İlan süresinin tamamlanmasıyla tüm maliklere tebligat yapılmış kabul edilecek ve kararlar arsa payı oranına göre salt çoğunlukla alınabilecek.
Karara Katılmayan Maliklerin Payları Satışa Çıkabilecek
Yeni yönetmelik, dönüşüme katılmayan maliklere ilişkin süreci de netleştiriyor.
Alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa payları;
-
Rayiç bedelden az olmamak kaydıyla
-
Açık artırma yöntemiyle
-
Öncelikle diğer paydaşlara
satılabilecek. Satın alma gerçekleşmezse, bu payların kamu kurumları tarafından devralınmasının önü açılıyor.
Yıkım Sonrası Tapu Şerhi Değişecek
Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte tapu kayıtlarındaki “riskli yapı” şerhi kaldırılacak, yerine “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” şerhi işlenecek. Bu değişiklik, sonraki işlem ve satış süreçlerinde uygulama birliği sağlamayı hedefliyor.
Kamuya Öncelikli Alım Hakkı
Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazların satılmasına karar verilmesi halinde;
-
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
-
TOKİ
-
Bakanlığa bağlı kuruluşlar
-
İlgili idareler
öncelikli alım hakkına sahip olacak. Kamu tarafından alım yapılması durumunda, hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmeleri düzenlenebilecek.
Parsel Birleştirme ve İmar Hakkı Aktarımı Netleşti
Yeni yönetmelik, parsel birleştirme koşullarını da açık şekilde tanımlıyor:
-
Birden fazla parselin birleştirilebilmesi için tüm yapıların riskli olması şart.
-
Boş parsellerin birleştirilmesinde oybirliği aranacak.
-
Zemin sorunları veya afet riski nedeniyle yapılaşmanın mümkün olmaması halinde imar hakkı aktarımı yapılabilecek; ancak bu durumda tüm maliklerin muvafakati gerekecek.
“Amaç, Dönüşümün Önündeki Tıkanıklıkları Gidermek”
Düzenlemeyi değerlendiren Elvan Kakıcı Şimşek, şu ifadeleri kullandı:
“Bu değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerinde yıllardır yaşanan karar alma tıkanıklıklarını aşmayı hedefliyor. Salt çoğunlukla karar alınabilmesi, özellikle riskli yapılarda dönüşümü hızlandıracaktır. Ancak maliklerin hak kaybı yaşamaması adına sürecin mutlaka hukuki destekle yürütülmesi gerekiyor.”
Yeni yönetmelik, kentsel dönüşümde daha hızlı karar alma, kamu önceliği ve uygulama netliği sağlayarak dönüşüm süreçlerinde yeni bir dönemin kapısını aralıyor.