HİSSELİ TAPU NEDİR?
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapu kaydıdır. Ancak uygulamada hisseli tapu olarak adlandırılan her ortak mülkiyet aynı hukuki yapıya sahip değildir.
Türk hukukunda birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu başlıca iki mülkiyet türü bulunuyor:
Paylı mülkiyet: Her ortağın taşınmaz üzerindeki pay oranı bellidir. Tapu kaydında bir kişinin 1/2, 1/4 veya 3/8 gibi hangi oranda pay sahibi olduğu açıkça gösterilir.
Elbirliği mülkiyeti: Ortakların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş payları bulunmaz. Hak sahipliği taşınmazın tamamı üzerinde birlikte devam eder. Miras kalan ve henüz paylı mülkiyete dönüştürülmeyen taşınmazlarda bu yapı sıklıkla görülür.
Paylı mülkiyette kişi kendi payı üzerinde belirli ölçüde tasarruf edebilirken, elbirliği mülkiyetinde taşınmazla ilgili işlemler kural olarak ortakların birlikte hareket etmesini gerektirir.
HİSSELİ TAPUDAKİ PAY SATILABİLİR Mİ?
Paylı mülkiyete tabi hisseli tapuda her paydaş, tapuda adına kayıtlı hissesini satabilir. Bunun için diğer paydaşların satışa izin vermesi veya tapu müdürlüğünde onay vermesi genel olarak zorunlu değildir.
Örneğin bir taşınmazın dörtte birine sahip olan kişi, yalnızca kendisine ait dörtte birlik payı başka bir kişiye devredebilir. Ancak tapuda satılan şey taşınmazın bahçesi, belirli bir odası veya arazinin belirli bir köşesi değil, taşınmazın tamamı üzerindeki pay oranıdır.
Taraflar kendi aralarında belirli bölümleri kullanıyor olsa bile bu kullanım, tek başına o bölümün müstakil tapusuna sahip olunduğu anlamına gelmez.
DİĞER HİSSEDARLARIN ONAYI GEREKİR Mİ?
Paylı mülkiyette yalnızca bir paydaşın kendi hissesini satması için diğer hissedarların onayı aranmaz. Pay sahibi, payını başka bir paydaşa veya dışarıdan bir kişiye satabilir.
Buna karşılık taşınmazın tamamının satılabilmesi için bütün hissedarların satış işlemine katılması gerekir. Hissedarlardan biri yalnızca kendi payı üzerinde işlem yapabilir; diğer ortakların hisselerini onların izni veya geçerli vekâleti olmadan satamaz.
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise kişilerin tapuda belirlenmiş bağımsız payları bulunmadığından, belirli bir taşınmaz hissesinin tek başına satılması paylı mülkiyetteki kadar doğrudan değildir. Bu tür taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya ortaklığın sona erdirilmesi gerekebilir.
DIŞARIDAN BİRİNE SATIŞTA ÖNALIM HAKKI DOĞABİLİR
Bir paydaşın paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki hissesini dışarıdan üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.
Önalım hakkı, diğer hissedarlara satışa engel olma yetkisi vermez. Satış tapuda gerçekleştirilebilir. Ancak satıştan sonra diğer hissedar, kanundaki koşulların oluşması halinde dava açarak satılan payın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir.
Payın taşınmazda zaten hissedar olan başka bir ortağa satılması halinde ise satış üçüncü kişiye yapılmadığından, yasal önalım hakkı genel olarak doğmaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesi, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanıyor.
ÖNALIM DAVASI SATIŞI DOĞRUDAN GEÇERSİZ KILMAZ
Önalım hakkının kullanılması, satış işleminin kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmez. Diğer hissedarın süresi içinde alıcıya karşı dava açması gerekir.
Davanın kabul edilmesi halinde üçüncü kişi adına oluşturulan tapu kaydı iptal edilerek, dava konusu pay önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.
Bu nedenle uygulamada “satışın iptal edilmesi” ifadesi kullanılsa da hukuki sonuç, satılan payın gerekli bedelin ödenmesi karşılığında önalım hakkı sahibine geçirilmesidir.
ÖNALIM HAKKINDA SÜRE BİR YILA İNDİRİLDİ
25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkına ilişkin önemli değişiklikler yapıldı.
Yeni düzenlemeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.
Daha önce satış tarihinden itibaren uygulanan iki yıllık azami süre, 25 Aralık 2025 sonrası satışlar bakımından bir yıla indirildi. Daha eski tarihli satışlarda ise geçiş hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor. Düzenleme, 24 Aralık 2025’te TBMM’de kabul edilerek 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
Satışın noter aracılığıyla bildirilmemesi üç aylık süreyi başlatmayabilir. Ancak satış tarihinden itibaren başlayan bir yıllık azami süre devam eder.
ÖNALIM DAVASINDA RAYİÇ BEDEL ESAS ALINACAK
7571 sayılı Kanun ile önalım davasında ödenecek bedelin belirlenme yöntemi de değiştirildi.
Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya ait tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırması gerekiyor.
Belirlenen tutarın süresinde yatırılmaması halinde payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemiyor.
Bu değişiklikle birlikte yalnızca tapuda gösterilen satış bedeli değil, mahkeme tarafından tespit edilen rayiç değer önem taşıyor.
FİİLÎ TAKSİM ÖNALIM DAVASINI OTOMATİK ENGELLER Mİ?
Hissedarların taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında paylaşarak kullanması uygulamada fiilî taksim olarak adlandırılıyor.
Ancak fiilî taksim, taşınmazı hukuken ayrı tapulara bölmez. Paydaşların belirli yerleri kullanması, tapu kaydındaki paylı mülkiyet yapısını kendiliğinden sona erdirmez.
Bununla birlikte yerleşik yargı kararlarında, paydaşların taşınmazı uzun süredir belirli bölümler halinde kullandığı ve satışın da satıcının kullandığı bölüme ilişkin olduğu bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.
Fiilî taksimin bulunup bulunmadığı ve önalım hakkına etkisi her somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilir. Bu nedenle “fiilî taksim varsa önalım davası açılamaz” şeklinde kesin bir değerlendirme yapılması doğru değildir. Anayasa Mahkemesi kararlarında da fiilî taksimi önalım hakkını doğrudan ortadan kaldıran açık bir kanun hükmü bulunmadığına dikkat çekiliyor.
RIZAİ TAKSİM SÖZLEŞMESİ MÜSTAKİL TAPU OLUŞTURMAZ
Paydaşlar taşınmazın kullanımını kendi aralarında anlaşarak paylaşabilir. Ancak taraflar arasında imzalanan basit bir kullanım veya paylaşım belgesi, tek başına taşınmazı hukuken bölmez ve hissedarlara ayrı müstakil tapular kazandırmaz.
Taşınmazın resmen bölünebilmesi için imar mevzuatına uygun ifraz işlemi yapılması, gerekli kurum izinlerinin alınması ve yeni parsellerin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Her taşınmazın bölünmesi mümkün olmayabilir. Parsel büyüklüğü, imar durumu, tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar ve belediye kararları bölünme işlemini etkileyebilir.
HİSSELİ TAPU SATIŞI NASIL YAPILIR?
Hisseli tapudaki payın satışı için Web Tapu sistemi üzerinden başvuru yapılabilir. Başvuruda satışa konu olacak hisse oranının doğru belirtilmesi gerekir.
Satış işlemi tapu müdürlüğünde gerçekleştirilebildiği gibi, yürürlükteki Noterlik Kanunu kapsamında noterler tarafından da taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenebilir. Adalet Bakanlığı mevzuatında noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapabileceği açıkça belirtiliyor. Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilecek satışlarda başlıca şu belgeler istenebilir:
- Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri
- İşlem vekâletle yapılacaksa geçerli vekâletname
- Bina niteliğindeki taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası
- Gerektiğinde temsil veya yetki belgeleri
- Satış bedeli ve emlak vergisi değerine ilişkin bilgiler
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satış işlemlerinde kimlik belgesi, varsa temsil belgesi, bina vasıflı taşınmazlarda DASK poliçesi ve emlak vergisi değeri gibi bilgilerin arandığını belirtiyor.
Satışa konu pay üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya başka bir kısıtlama bulunması halinde bu durum işlem sırasında ayrıca değerlendirilir.
SINIRDAŞ TARLA SAHİBİNİN ÖNALIM HAKKI DEVAM EDİYOR MU?
Sınırdaş tarım arazisi sahiplerine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tanınan özel önalım hakkı, 4 Kasım 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7255 sayılı Kanun ile kaldırıldı.
Bu nedenle yalnızca komşu tarla sahibi olmak, günümüzde tek başına önalım hakkı sağlamıyor.
Ancak tarla paylı mülkiyete tabi ise taşınmazın diğer hissedarlarının Türk Medeni Kanunu’ndan doğan önalım hakkı devam ediyor. Komşu parsel malikliği ile aynı taşınmazdaki paydaşlık birbirinden farklı hukuki durumlardır.
ORTAKLIK ANLAŞMAYLA BİTİRİLEMİYORSA NE YAPILABİLİR?
Hissedarlar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
İzale-i şuyu olarak da bilinen bu davada mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Bölünme mümkünse taşınmaz paylaştırılabilir.
Aynen bölünmenin mümkün olmadığı durumlarda taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilebilir. Satıştan elde edilen para, tapudaki pay oranlarına göre hissedarlara dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davası, kişinin kendi hissesini satabilmesi için zorunlu değildir. Bu dava, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamen sona erdirilmesi amacıyla açılır.