İstanbul’da deprem riskine karşı yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında Ataşehir Şerifali’deki İmar İskan bloklarının dönüşümü tamamlandı. TOKİ tarafından hayata geçirilen projede 1.442 konut ve 121 iş yeri inşa edildi.

260 bin metrekarelik alanda 3 etap halinde gerçekleştirilen projede ayrıca 1 cami ve 3 sosyal tesis de yer aldı. Tamamlanan konutlar, gerçekleştirilen kura çekimlerinin ardından hak sahiplerine teslim edilmeye başlandı.

BAKAN KURUM'DAN AÇIKLAMA

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Ataşehir Şerifali’de 1.442 konutun kentsel dönüşüm kapsamında yenilendiğini açıkladı.

Bakan Kurum, projeyle birlikte vatandaşların daha güvenli ve modern konutlara kavuştuğunu belirtti.

PROJEDE NELER YAPILDI?

Yapı Türü Sayı

Konut 1.442

İş Yeri 121

Cami 1

Sosyal Tesis 3

Projedeki konutlar radye temel sistemi ve yatay mimari anlayışıyla inşa edildi.

DEPREME DAYANIKLI KONUTLAR TESLİM EDİLİYOR

Yaklaşık 35 yıllık eski yapıların yerine inşa edilen yeni konutlar, İstanbul’daki kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında tamamlanan önemli projeler arasında yer aldı.

Konut, ticari alan ve sosyal donatıların birlikte planlandığı proje ile bölge sakinlerinin daha güvenli yaşam alanlarına kavuşması hedefleniyor.

Türkiye'de yapıların ruhsatlı olarak inşa edilmesi yasal zorunluluk olsa da geçmiş yıllarda ruhsatsız veya ruhsat projelerine aykırı şekilde yapılan çok sayıda bina bulunuyor.

Bu tür yapılar, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında kaçak yapı olarak değerlendirilirken; para cezası, mühürleme ve yıkım gibi yaptırımlarla karşı karşıya kalabiliyor.

Ancak belirli şartların sağlanması halinde bazı eski yapılar için sonradan ruhsat alınması ve yapının yasal statüye kavuşturulması mümkün olabiliyor. Sürecin en kritik noktası ise yapının güncel imar planına ve teknik mevzuata uygun olması.

Ruhsatsız Bir Yapının Yasallaşması Neden Önemli?

Ruhsatsız bir bina sadece hukuki risk taşımıyor; aynı zamanda ekonomik açıdan da ciddi kayıplara yol açabiliyor. Bu tür taşınmazlar çoğu zaman bankalar tarafından teminat olarak kabul edilmiyor, krediye konu olamıyor ve satış süreçlerinde ciddi değer kaybı yaşayabiliyor.

Ruhsat ve iskan süreçlerini tamamlayan yapılar, piyasada çok daha kolay alıcı bulurken yatırım değeri açısından da önemli avantaj elde ediyor. Bu nedenle birçok mülk sahibi, eski yapılarını yasal statüye kavuşturmak için ruhsatlandırma yoluna başvuruyor.

Sonradan Ruhsat Alabilmek İçin Hangi Şartlar Aranıyor?

Bir yapının sonradan ruhsatlandırılabilmesi için temel kriterlerin eksiksiz karşılanması gerekiyor:

Yapının bulunduğu taşınmazın tapulu olması,

Güncel imar planına uygunluk taşıması,

Hisseli tapularda tüm hissedarların onay vermesi,

Deprem yönetmeliği ve yapı güvenliği şartlarının sağlanması,

Mimari ve statik projelerin hazırlanması.

Özellikle imar planına aykırı konumda bulunan veya teknik açıdan riskli görülen binaların ruhsatlandırılması mümkün olmuyor.

İmar Barışı ile Ruhsat Aynı Şey Değil

Mülk sahiplerinin en sık düştüğü hatalardan biri, geçmiş dönemde alınan Yapı Kayıt Belgesi'nin tam ruhsat anlamına geldiğini düşünmeleri oluyor.

Oysa Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı otomatik olarak ruhsatlı hale getirmiyor. Bu belge yalnızca belirli koşullar altında idari yaptırımları durduran geçici bir düzenleme niteliği taşıyor.

Bugün ruhsatsız bir yapıyı tamamen yasal hale getirebilmek için belediye tarafından onaylanan resmi ruhsat sürecinin tamamlanması gerekiyor. Ayrıca birçok yapıda deprem performans analizi zorunlu tutuluyor. Yapılan incelemelerde taşıyıcı sistemi yetersiz bulunan binalar için güçlendirme veya dönüşüm şartı aranabiliyor.

Sonradan Ruhsatlandırma Süreci Nasıl İşliyor?

Ruhsatlandırma işlemleri, taşınmazın bağlı bulunduğu belediye veya ilgili idareye yapılan başvuruyla başlıyor.

İlk aşamada imar durumu inceleniyor. Ardından mimari projeler, statik raporlar ve teknik belgeler değerlendirmeye alınıyor. Yapının mevzuata uygun bulunması halinde gerekli harçlar yatırılıyor ve ruhsat süreci tamamlanıyor.

Süreç boyunca belediyeler ek belge veya teknik rapor talep edebiliyor. Bu nedenle işlemlerin uzman mimar ve mühendisler eşliğinde yürütülmesi önem taşıyor.

Gerekli Belgeler Neler?

Başvuru aşamasında genellikle şu evraklar talep ediliyor:

Güncel tapu belgesi

İmar durumu belgesi

Mimari proje

Statik proje

Deprem performans raporu

Zemin etüt raporu

Elektrik ve mekanik tesisat projeleri

Ruhsat harçlarının ödendiğine dair belgeler

Başvuru dosyasının eksiksiz hazırlanması, sürecin daha hızlı sonuçlanmasını sağlıyor.

Ruhsat ve Yapı Kayıt Belgesi Arasındaki Fark

Kriter Sonradan Alınan Ruhsat Yapı Kayıt Belgesi

Hukuki Statü Tam yasal statü Geçici koruma

İskan Alınabilir mi? Evet Hayır

Deprem Analizi Zorunlu Zorunlu değil

Banka Kredisi Uygun Sınırlı

Kat Mülkiyeti Alınabilir Doğrudan sağlamaz

KONUT VE KİRA, HANE BÜTÇESİNDE İLK SIRADA

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2025 yılı Hanehalkı Tüketim Harcaması verileri, hanelerin bütçesinde en büyük yükün konut ve kira giderleri olduğunu ortaya koydu.

Verilere göre hanehalkı harcamalarının:

%29,3’ü konut ve kiraya

%20,5’i ulaştırmaya

%17,3’ü gıda ve alkolsüz içeceklere

ayrılıyor.

En düşük paya sahip harcama kalemleri ise eğitim (%1,8), sağlık (%2,2) ve sigorta-finansal hizmetler (%0,8) oldu.

HARCAMA DAĞILIMI GELİR GRUBUNA GÖRE DEĞİŞİYOR

TÜİK verileri, gelir seviyesine göre harcama alışkanlıklarında belirgin farklılıklar olduğunu da gösteriyor.

En düşük gelir grubunda hane bütçesinin yaklaşık %38,7’si konut ve kiraya giderken, gıda harcamaları %29,2 seviyesinde kalıyor. Ulaştırma harcamalarının payı ise %8,6’ya kadar düşüyor.

En yüksek gelir grubunda ise konut ve kira oranı %25,7’ye gerilerken, ulaştırma harcamalarının %25 seviyesine yükseldiği görülüyor. Bu durum, gelir arttıkça temel ihtiyaçlardan ziyade hareketlilik ve yaşam kalitesine yönelik harcamaların arttığını ortaya koyuyor.

Maaşlı çalışan hanelerde konut gideri %26,4 seviyesinde kalırken, girişimci hanelerde ulaştırma harcamalarının %25,9 ile öne çıkması dikkat çekiyor.

TEK KİŞİLİK HANELERDE KİRA YÜKÜ DAHA DA ARTIYOR

Verilerin en dikkat çeken kısmı tek kişilik hanelerde ortaya çıkıyor. Buna göre yalnız yaşayan bireylerin bütçesinin yaklaşık %41’i konut ve kiraya gidiyor.

Bu durum, sabit giderlerin tek kişi tarafından karşılanması nedeniyle mali baskının arttığını ve tasarruf alanının ciddi şekilde daraldığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde yalnız yaşam maliyetinin, hane ekonomisi üzerinde belirleyici bir yük haline geldiği görülüyor.

KONUT MALİYETİ, SOSYAL HARCAMALARI DARALTIYOR

Konut ve kira giderlerinin bütçede yüksek paya sahip olması, hanelerin eğitim, sağlık ve sosyal harcamalarını kısıtlayan bir etki yaratıyor. Bu durum, gelir artışlarının günlük yaşam kalitesine yansımasını sınırlayan en önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.

BARINMA MALİYETİ EKONOMİDE EN BÜYÜK BASKI KALEMİ

2025 verileri, Türkiye’de hanehalkı ekonomisinin en büyük yükünün barınma maliyeti olduğunu net biçimde ortaya koyuyor. Özellikle dar gelirli ve tek yaşayan bireylerde bu yük daha da artarak bütçeyi sınırlayan temel faktör haline geliyor.

Evlilik sürecinde alınan evler konusunda toplumda en yaygın yanlışlardan biri, tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna bakılarak mülkiyet hakkının belirlenebileceğinin düşünülmesidir.

Türk Medeni Kanunu'nda yer alan "edinilmiş mallara katılma rejimi" kapsamında, 1 Ocak 2002 tarihinden sonra yapılan evliliklerde eşlerin evlilik süresince elde ettiği mallar genel olarak edinilmiş mal kabul edilir.

Bu nedenle evin tapusu yalnızca eşlerden birinin adına kayıtlı olsa bile, boşanma halinde diğer eş de belirli şartlar altında mal paylaşımı hakkına sahip olabilir.

TAPUDA TEK KİŞİ GÖRÜNÜYORSA HAK KAYBI OLUR MU?

Birçok kişi evin yalnızca kendi adına kayıtlı olması halinde eşinin hiçbir hak talep edemeyeceğini düşünüyor. Ancak hukuki süreçlerde değerlendirme yalnızca tapu kaydı üzerinden yapılmıyor.

Mahkemeler, evin hangi dönemde alındığını, ödeme kaynaklarını, kredi taksitlerinin nasıl karşılandığını ve evlilik süresindeki ekonomik katkıları da dikkate alıyor.

Bu nedenle tapuda tek isim bulunması her zaman tek mülkiyet anlamına gelmiyor.

BEKARKEN ALINAN EV SONRADAN ORTAK OLUR MU?

Evlilikten önce satın alınan konutlar kişisel mal kapsamında değerlendiriliyor.

Yani kişi evlenmeden önce satın aldığı evin mülkiyetini evlilik sonrasında da koruyor.

Ancak evlilik devam ederken o evin kredi borcunun ödenmesi, ciddi tadilat yapılması veya ortak gelirle değer artırıcı harcamalar gerçekleştirilmesi durumunda, boşanma aşamasında katkı payı ya da değer artış payı talebi gündeme gelebiliyor.

BOŞANMA DURUMUNDA EV NASIL PAYLAŞILIYOR?

Boşanma halinde ev doğrudan ikiye bölünmüyor.

Öncelikle taşınmazın hukuki statüsü inceleniyor. Ardından eşlerin edinilmiş mallar üzerindeki hakları hesaplanıyor.

Bazı durumlarda ev satılarak bedeli paylaştırılırken, bazı durumlarda ise taraflardan biri diğer eşin hakkını ödeyerek taşınmazın tamamını üzerine alabiliyor.

Bu nedenle "ev yarı yarıya bölünür" şeklindeki yaygın söylem her dosyada geçerli olmuyor.

EV MİRAS VEYA BAĞIŞ YOLUYLA GELDİYSE NE OLUR?

Kanuna göre miras kalan taşınmazlar ile bağış yoluyla edinilen gayrimenkuller kişisel mal sayılıyor.

Bu nedenle eşlerden birine ailesinden miras kalan ya da bağışlanan bir ev, kural olarak mal paylaşımına dahil edilmiyor.

Ancak taşınmaz üzerinde ortak gelirle yapılan değer artırıcı yatırımlar varsa farklı hukuki değerlendirmeler gündeme gelebiliyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Evlendikten sonra alınan ev ortak mal mı?

Genel olarak evlilik süresince alınan konutlar edinilmiş mal kabul edilir ve mal paylaşımına konu olabilir.

Tapu sadece eşimin üzerindeyse hak talep edebilir miyim?

Evet. Tapunun tek kişi üzerinde olması her zaman diğer eşin hak sahibi olmadığı anlamına gelmez.

Bekarken aldığım ev eşimin olur mu?

Hayır. Evlilik öncesinde alınan ev kişisel mal kabul edilir.

Miras kalan ev paylaşılır mı?

Kural olarak paylaşılmaz. Miras yoluyla edinilen taşınmazlar kişisel mal statüsündedir.

Boşanırken ev otomatik olarak yarıya mı bölünür?

Hayır. Mahkeme, taşınmazın edinilme şekli ve tarafların haklarını değerlendirerek karar verir.

Müşterek arsa, bir taşınmazın birden fazla kişi adına belirli paylarla kayıtlı olduğu mülkiyet türüdür. Tapuda herkesin payı oran olarak görünür ancak taşınmazın hangi bölümünün kime ait olduğu kendiliğinden belirlenmiş sayılmaz.

Örneğin bir arsanın 1/2, 1/4 veya 3/8 oranlarında farklı kişiler adına kayıtlı olması, o taşınmazın müşterek yani paylı mülkiyete konu olduğunu gösterir.

Bu tür taşınmazlarda hak sahipleri arsanın tamamı üzerinde payları oranında söz sahibidir. Ancak kullanım, satış ve paylaşım süreçleri müstakil arsalara göre daha dikkatli yürütülmelidir.

ORTAKLI TAPUDA EN KRİTİK KONU: ÖNALIM HAKKI

Müşterek arsalarda en çok dikkat edilmesi gereken başlıklardan biri önalım hakkıdır. Paydaşlardan biri kendi hissesini üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak diğer ortakların bu payı öncelikli satın alma hakkı bulunur.

Satış diğer hissedarlara noter yoluyla bildirilmezse, ortaklar dava açarak satılan payı tapuda gösterilen bedel üzerinden alma hakkını kullanabilir.

Bu nedenle hisseli arsa satın alırken diğer ortakların durumunu, satışa bakışını ve varsa feragat belgelerini kontrol etmek büyük önem taşır.

HİSSELİ ARSA SATIŞI NASIL YAPILIR?

Müşterek arsada sadece kendi payını satmak isteyen hissedar, tapuda kendi payını devredebilir. Ancak arsanın tamamının satılabilmesi için tüm hissedarların rızası gerekir.

Satış sürecinde şu adımlar öne çıkar:

• Tapu kaydı ve pay oranları kontrol edilir
• Diğer ortakların önalım hakkı değerlendirilir
• Satış bedeli ve alıcı bilgileri netleştirilir
• Gerekirse noter bildirimi yapılır
• Tapu müdürlüğünde hisse devri tamamlanır

MÜŞTEREK MÜLKİYET SÖZLEŞMESİ NEDEN ÖNEMLİ?

Müşterek arsalarda en büyük sorunlardan biri kullanım belirsizliğidir. Tapuda pay oranı yazsa da arsanın hangi kısmının hangi ortağa ait olduğu açıkça belirtilmemiş olabilir.

Bu nedenle ortaklar arasında yazılı bir kullanım paylaşımı yapılması önemlidir. Fiili taksim veya müşterek mülkiyet sözleşmesi; kimin hangi alanı kullanacağını, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve satış halinde nasıl hareket edileceğini netleştirir.

Yazılı bir anlaşma bulunmadığında küçük bir anlaşmazlık bile ortaklığın giderilmesi davasına kadar gidebilir.

ORTAKLARDAN BİRİ SATIŞA ONAY VERMEZSE NE OLUR?

Arsanın tamamı satılmak isteniyor ancak ortaklardan biri buna rıza göstermiyorsa satış işlemi yapılamaz.

Bu durumda satış isteyen hissedarlar mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, arsanın bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünme mümkün değilse taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

MÜŞTEREK ARSA İLE MÜSTAKİL ARSA ARASINDAKİ FARK

HİSSELİ ARSA ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Müşterek arsa satın alacak kişilerin sadece fiyat ve konuma bakması yeterli değildir. Tapu kaydı, hisse oranı, ortak sayısı ve kullanım durumu mutlaka incelenmelidir.

Özellikle şu başlıklar kontrol edilmelidir:

• Hisse oranı
• Ortak sayısı
• Fiili kullanım durumu
• Noter bildirimi
• Önalım hakkı riski
• İmar durumu
• Kadastro yolu
• Ortaklığın giderilmesi davası olup olmadığı

SIKÇA SORULAN SORULAR

Müşterek arsadaki hissemi izin almadan satabilir miyim?

Kendi hissenizi satabilirsiniz. Ancak diğer ortakların önalım hakkı bulunduğu için satışın usulüne uygun bildirilmesi gerekir. Aksi halde dava riski doğabilir.

Ortaklardan biri satışa yanaşmazsa ne yapılır?

Arsanın tamamı satılacaksa tüm hissedarların onayı gerekir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Müşterek arsada hangi bölüm bana ait olur?

Tapuda yalnızca pay oranı yazıyorsa arsanın belirli bir bölümü kendiliğinden size ait olmaz. Bunun için ortaklar arasında yazılı kullanım paylaşımı yapılması gerekir.

Aynı binada yer alan iki dairenin metrekaresi, oda sayısı ve iç tasarımı birebir aynı olsa bile fiyatları arasında ciddi farklar oluşabiliyor. Gayrimenkul sektöründe bu farkın temel nedeni “şerefiye” olarak adlandırılıyor.

Özellikle yeni konut projelerinde, önü açık üst kat daireler ile zemin katta yer alan veya kapalı cepheye bakan konutlar arasında yüksek fiyat farkları görülebiliyor. Konut alımında yalnızca metrekareye bakmak çoğu zaman yeterli olmuyor. Dairenin katı, cephesi, manzarası ve site içindeki konumu, uzun vadeli değer artışında belirleyici hale gelebiliyor.

ŞEREFİYE NEDİR?

Şerefiye; bir konutun aynı proje içerisindeki diğer dairelere göre sahip olduğu avantajlardan kaynaklanan ek değer anlamına geliyor.

Bu değer;

• kat yüksekliği,
• cephe yönü,
• gün ışığı alma durumu,
• manzara avantajı,
• sosyal alanlara yakınlık,
• gürültü seviyesi,
• otopark ve ulaşım erişimi

gibi kriterlere göre belirleniyor.

Örneğin aynı projede bulunan iki 3+1 daireden biri manzaralı üst katta, diğeri ise zemin katta ve kuzey cephede yer alıyorsa fiyat farkı kaçınılmaz hale geliyor.

EN DEĞERLİ DAİRELER HANGİLERİ?

Gayrimenkul piyasasında yüksek şerefiye değerine sahip daireler genellikle gün ışığını iyi alan, ara katta bulunan, önü kapanmayacak manzaraya sahip ve site içinde daha avantajlı konumda yer alan konutlardan oluşuyor.

Büyükşehirlerde metroya yakınlık, kapalı otopark, sosyal alan erişimi ve sessiz cephe gibi detaylar da fiyatı doğrudan etkileyebiliyor.

TOKİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE ŞEREFİYE TARTIŞMASI

Şerefiye konusu yalnızca lüks konut projelerinde değil, TOKİ ve kentsel dönüşüm projelerinde de önemli tartışma başlıkları arasında yer alıyor.

Aynı metrekareye sahip hak sahiplerine farklı kat, cephe veya manzara özelliklerine sahip daireler verilmesi durumunda uyuşmazlıklar yaşanabiliyor.

Bu nedenle büyük ölçekli projelerde şerefiye hesabının objektif, ölçülebilir ve açık kriterlerle yapılması gerekiyor. Aksi durumda hak sahipleri arasında değer farkı tartışmaları gündeme gelebiliyor.

HER ŞEHİRDE AYNI ŞEREFİYE KURALI GEÇERLİ DEĞİL

Şerefiye kriterleri şehirden şehire değişebiliyor.

İstanbul gibi yoğun trafiğe sahip şehirlerde metroya yakınlık büyük avantaj sağlarken, sakin sahil bölgelerinde aynı durum gürültü nedeniyle değer düşürücü unsur olarak görülebiliyor.

Benzer şekilde büyükşehirlerde yüksek katlar daha fazla talep görebilirken, bazı bölgelerde deprem algısı ve yatay yaşam tercihi nedeniyle ara katlar daha çok öne çıkabiliyor.

ŞEREFİYE PUANI FİYATI NASIL ETKİLİYOR?

Aynı projedeki örnek fiyat farkları şöyle oluşabiliyor:

EV ALIRKEN SADECE METREKAREYE BAKMAYIN

Konut satın alırken “kaç metrekare?” sorusu tek başına yeterli değildir. Dairenin bulunduğu kat, cephe, ışık alma durumu, manzara ve site içindeki konumu mutlaka değerlendirilmelidir.

Doğru şerefiye özelliklerine sahip bir konut;

daha hızlı değer kazanabilir,

daha kolay kiraya verilebilir,

satış sürecinde daha hızlı alıcı bulabilir,

uzun vadede daha güçlü yatırım avantajı sağlayabilir.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Şerefiye bedeli
Etkileyen faktörler: Kat, cephe, manzara, sosyal alan, ulaşım
En yüksek değer: Manzaralı, ışık alan, avantajlı konumdaki daireler
Riskli durum: Aynı metrekareye rağmen değer farkının dikkate alınmaması
Yatırım etkisi: Satış ve kira değerini doğrudan etkileyebilir

Konut, arsa ve iş yeri satışlarında tapu devri işlemleri milyonlarca taşınmaz sahibini ilgilendiriyor. Ancak birçok vatandaş tapu harcını daha düşük ödemek için satış bedelini gerçek değerinin altında göstermeyi tercih ediyor.

Bu yöntem kısa vadede avantaj gibi görünse de ilerleyen süreçte ciddi mali sonuçlar doğurabiliyor. Gelir İdaresi tarafından yapılan incelemelerde satış bedeli ile tapuda beyan edilen rakam arasında fark tespit edilmesi halinde eksik ödenen harçlar gecikme faiziyle birlikte tahsil edilebiliyor. Ayrıca idari para cezaları da gündeme gelebiliyor.

Bu nedenle tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi büyük önem taşıyor.

TAPU DEVRİ NASIL YAPILIYOR?

Tapu devri işlemleri günümüzde hem tapu müdürlükleri hem de noterler aracılığıyla gerçekleştirilebiliyor.

İşlem öncesinde Web Tapu sistemi veya ALO 181 üzerinden randevu alınması gerekiyor. Ardından taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya satışa engel herhangi bir şerh bulunup bulunmadığı kontrol ediliyor.

Harçların yatırılmasının ardından taraflar belirlenen gün ve saatte işlem merkezinde hazır bulunuyor. Resmî sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte taşınmaz yeni malik adına tescil ediliyor.

Devir işlemi tamamlandıktan sonra yeni malik ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi yapmakla yükümlü bulunuyor.

NOTERDEN TAPU DEVRİ DÖNEMİ

2023 yılında yapılan düzenleme sonrasında taşınmaz devirleri noterler aracılığıyla da gerçekleştiririlebiliyor.

Noter işlemlerinde tapu bilgileri elektronik sistem üzerinden doğrulanırken kimlik belgeleri, DASK poliçesi, harç ödeme bilgileri ve gerekli diğer evrakların eksiksiz şekilde ibraz edilmesi gerekiyor.

Bu uygulama özellikle yoğun tapu müdürlüklerinde işlem sürecini hızlandıran alternatif bir yöntem olarak öne çıkıyor.

TAPU HARCINDA GÜNCEL HESAPLAMA NASIL YAPILIYOR?

Tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplanıyor.

Satış Bedeli Toplam Tapu Harcı (%4)

2 milyon TL 80 bin TL

3 milyon TL 120 bin TL

5 milyon TL 200 bin TL

Mevcut uygulamada harç yükü alıcı ve satıcı arasında paylaştırılabiliyor. Ancak taraflar kendi aralarında farklı bir ödeme yöntemi konusunda da anlaşabiliyor.

AİLE İÇİNDE SATIŞ MI, HİBE Mİ?

Anne, baba, çocuk veya kardeşler arasında yapılan taşınmaz devirlerinde en çok tercih edilen yöntemlerin başında satış ve hibe işlemleri geliyor.

Satış işlemlerinde tapu harcı uygulanırken, bağış yoluyla yapılan devirlerde farklı oranlar ve prosedürler devreye giriyor.

Özellikle gerçekte bağış niteliğinde olan işlemlerin satış gibi gösterilmesi ilerleyen yıllarda miras davalarına konu olabiliyor. Bu nedenle aile içi taşınmaz devri yapılırken işlemin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi önem taşıyor.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE ORTAK HAREKET ÇAĞRISI

Konut satışlarından arsa yatırımlarına kadar geniş bir alanı kapsayan gayrimenkul sektöründe kurumsallaşma çalışmaları hız kazanıyor. Bu kapsamda Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB), Türkiye genelindeki yetki belgeli emlak ofisleri ve profesyonel danışmanlara birlik çatısı altında buluşma çağrısında bulundu.

Sektörde faaliyet gösteren binlerce danışmanın ortak sorunlarla karşı karşıya kaldığına dikkat çekilirken, daha güçlü temsil ve ortak hareket anlayışının önemine vurgu yapıldı.

EMLAK DANIŞMANLARININ GÜNDEMİNDE NELER VAR?

Son yıllarda emlak sektöründe dijitalleşme hız kazanırken, mevzuat değişiklikleri, ilan platformları, yetki belgesi uygulamaları ve tüketici beklentileri de önemli ölçüde değişti.

Bu süreçte birçok danışman, hem artan rekabet hem de kayıt dışı faaliyet gösteren kişiler nedeniyle çeşitli sorunlarla karşılaşıyor. TEDB tarafından yapılan çağrıda, sektörün geleceği için birlik ve dayanışmanın öneminin her geçen gün arttığı ifade edildi.

KAYIT DIŞI FAALİYETLERLE MÜCADELE ÖN PLANDA

Sektörün en önemli gündem maddelerinden biri de yetki belgesi olmadan faaliyet gösteren kişi ve işletmeler.

Yetki belgeli ofislerin ve MYK belgeli danışmanların aynı çatı altında hareket etmesinin hem tüketici güvenini artıracağı hem de haksız rekabetle mücadeleye katkı sağlayacağı belirtiliyor.

Özellikle son yıllarda taşınmaz ticaretinde getirilen yeni düzenlemelerle birlikte kayıtlı ve belgeli çalışma modelinin daha da önem kazandığı ifade ediliyor.

ÜYELERE HANGİ İMKANLAR SUNULUYOR?

TEDB bünyesinde mesleki eğitimler, mevzuat bilgilendirmeleri, dijital dönüşüm çalışmaları ve sektörel gelişim programları yürütülüyor.

Bunun yanında üyelerin kamu kurumları nezdinde temsil edilmesi, sektörel sorunların gündeme taşınması ve danışmanlar arasında iletişim ağlarının güçlendirilmesi de hedefleniyor.

KİMLER BAŞVURU YAPABİLİYOR?

Birliğe;

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesine sahip emlak işletmeleri,

Faaliyet kayıtları aktif olan gayrimenkul ofisleri,

MYK onaylı Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) belgesine sahip profesyoneller,

başvuru yapabiliyor.

Gayrimenkul sektöründe kurumsallaşmanın ve mesleki standartların daha fazla önem kazandığı bir dönemde yapılan bu çağrı, sektör temsilcileri tarafından dikkatle takip ediliyor.

Türkiye'deki büyüme stratejisi kapsamında gayrimenkul sektörünün önemli kuruluşlarından birisi olan GYODER’e üye oldu.

Şirketin GYODER üyeliği; markalı konut projeleri, karma kullanım yatırımları, uzun süreli konaklama konseptleri ve turizm odaklı gayrimenkul geliştirme alanlarında daha güçlü iş birliklerinin kurulması açısından dikkat çekiyor.

Türkiye'de yaklaşık 130 otelle faaliyet gösteren Wyndham, GYODER'in Turizm Yatırımları Komitesi'nde yer alarak sektör temsilcileriyle ortak projeler geliştirmeyi hedefliyor.

TÜRKİYE STRATEJİK BÜYÜME PAZARI OLMAYI SÜRDÜRÜYOR

Wyndham Hotels & Resorts Türkiye Ülke Direktörü Arcan Bayraktaroğlu, konaklama ve gayrimenkul sektörlerinin giderek daha entegre hale geldiğini belirterek markalı konut ve deneyim odaklı projelere yönelik talebin arttığını söyledi.

Bayraktaroğlu, GYODER üyeliği sayesinde yatırımcılar ve proje geliştiricilerle daha yakın çalışabileceklerini vurgulayarak Türkiye'nin Wyndham için stratejik önemini koruduğunu ifade etti.

MARKALI KONUT PROJELERİ ÖNE ÇIKIYOR

Son yıllarda özellikle büyük şehirler ve turizm merkezlerinde markalı rezidans projelerine olan ilgi hızla artıyor. Küresel otel markalarının projelere dahil olması, yatırımcıların güvenini artırırken konutların uluslararası pazarda daha görünür hale gelmesini sağlıyor.

Bu modelde yatırımcılar yalnızca bir konut satın almakla kalmıyor; profesyonel işletme hizmetleri, marka güvencesi ve uluslararası müşteri ağı gibi avantajlardan da yararlanabiliyor.

TURİZM VE GAYRİMENKUL ENTEGRASYONU GÜÇLENİYOR

Turizm odaklı konut projeleri, özellikle İstanbul, Ege ve Akdeniz bölgelerinde yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Otel işletmeciliği tecrübesinin konut projelerine entegre edilmesi, kira getirisi ve işletme verimliliği açısından önemli avantajlar sunuyor.

Sektördeki yeni eğilimler, gayrimenkul yatırımlarının yalnızca değer artışı değil düzenli gelir üretme potansiyeliyle de değerlendirilmesine neden oluyor.

GYODER'DEN İŞ BİRLİĞİ VURGUSU

Neşecan Çekici, turizm ve konaklama sektörünün Türkiye ekonomisi için stratejik önem taşıdığını belirterek Wyndham'ın üyeliğinin sektörel çalışmalara önemli katkı sağlayacağını ifade etti.

Çekici, küresel bir otel markasının bilgi birikimi ve uluslararası deneyiminin Türkiye'deki gayrimenkul ve turizm yatırımlarına yeni fırsatlar sunacağını söyledi.

TÜRKİYE'DE YATIRIMLAR DEVAM EDİYOR

Yaklaşık 100 ülkede faaliyet gösteren Wyndham Hotels & Resorts, dünya genelinde 8 bin 400'den fazla oteliyle sektörün en büyük franchise otel şirketleri arasında yer alıyor.

Şirketin GYODER üyeliği, Türkiye'de turizm ve gayrimenkul sektörlerinin daha yakın çalışacağı yeni bir dönemin işareti olarak değerlendiriliyor. Özellikle markalı konut, karma kullanım projeleri ve turizm yatırımlarında önümüzdeki dönemde yeni iş birliklerinin gündeme gelmesi bekleniyor.

Türkiye’nin sahil şeridinde yazlık konut piyasası 2026 yılına güçlü bir talep yapısıyla girerken, fiyatlamalarda belirgin bir ayrışma dikkat çekiyor. Bodrum, Çeşme ve Urla gibi üst segment bölgelerde fiyatlar yüksek seviyelerini korurken, Ege’nin diğer hatlarında daha dengeli ve erişilebilir bir tablo oluşuyor.

EVA Gayrimenkul verileri ve piyasa gözlemlerine göre, pandemi sonrası yaşanan hızlı fiyat artışlarının etkisi azalırken, piyasa artık daha “gerçek kullanıcı” odaklı bir yapıya evriliyor.

BÖLGELERE GÖRE YAZLIK KONUT FİYAT HARİTASI (2026)

Bölge / Hat Segment Metrekare Fiyat Aralığı Yatırımcı Profili

Bodrum Lüks villa / markalı projeler 250.000 – 300.000 TL Arsa kıtlığı, butik yatırım

Çeşme & Alaçatı Ultra lüks villa 200.000 TL + Prestij ve üst gelir grubu

Urla Doğa + lüks yaşam Yüksek segment İzole ve büyük metrekare

Cunda (Ayvalık) Butik / tarihi doku 160.000 – 200.000 TL Nitelikli konut talebi

Dikili & Edremit Alternatif sahil hattı Orta – erişilebilir Küçük metrekare yatırım

Kuşadası & Didim Site / yazlık konsept Orta segment Kiralama ve sezonluk kullanım

AMORTİSMAN KODU DEĞİŞTİ: KİRALAMA ARTIK PİYASANIN MERKEZİNDE

Yazlık konut piyasasında artık sadece satın alma değil, mülkün ne kadar gelir üretebildiği belirleyici hale geliyor. Özellikle kısa dönem kiralamalara ilişkin yasal çerçeve (100 gün sınırı ve izin zorunluluğu), yatırımcı davranışlarını doğrudan etkiliyor.

Kuşadası, Marmaris ve Alanya gibi bölgelerde mülkün değeri artık sadece konumla değil, turizm uyumluluğu ve kiralanabilirlik kapasitesiyle ölçülüyor. Bu durum, yazlık konutları klasik “değer artışı” aracından çıkarıp, doğrudan “nakit akış üreten varlık” haline getiriyor.

PANDEMİ SONRASI BALON SÖNDÜ, YERİNE RASYONEL ALICI GELDİ

2020–2024 arasında oluşan hızlı yükseliş dönemi, özellikle kıyı bölgelerinde fiyatların gerçek ekonomik temellerden kopmasına neden olmuştu. Ancak 2026 itibarıyla tablo değişti.

Artık piyasada:

Duygusal alım azaldı

Kredi maliyetleri belirleyici oldu

Metrekare ve amortisman hesabı öne çıktı

Bu dönüşüm, sektörde “rasyonel alıcı dönemi” olarak tanımlanıyor. Yani artık yüksek fiyat her bölgede kabul görmüyor, fiyatlar daha seçici ve bölgesel bazlı hareket ediyor.

YENİ PİYASA DAVRANIŞI: LÜKS KAZANIYOR, ORTA SEGMENT SEÇİLİYOR

Yeni dönemde en güçlü ayrışma şu şekilde oluşuyor:

Lüks bölgeler (Bodrum, Çeşme, Urla): Değer koruma + prestij

Orta segment (Kuşadası, Didim, Edremit): Nakit akışı + kiralama

Alternatif hatlar: Ulaşılabilir yatırım + uzun vadeli büyüme

Bu yapı, yazlık konut piyasasını tek bir fiyat eğrisinden çıkararak çok katmanlı bir yatırım sistemine dönüştürüyor.

PİYASA ARTIK “KİM NE KADAR ÖDER” DEĞİL, “NE KADAR GERİ DÖNER” SORUSUNU SORUYOR

Yazlık konut piyasasında yön değişmiş durumda. Artık fiyatlar kadar, mülkün gelir üretme kapasitesi ve sürdürülebilirliği de belirleyici hale geliyor.

Bu da özellikle kıyı bölgelerinde daha seçici ama daha sağlıklı bir yatırım dönemine işaret ediyor.

Türkiye’de birçok ev sahibi, “Üzerime kayıtlı sadece 1 ev var, yine de kira vergisi öder miyim?” sorusunun yanıtını araştırıyor. Ancak tek konuta sahip olmak, otomatik olarak vergi muafiyeti anlamına gelmiyor.

Konutunu kiraya veren vatandaşların elde ettiği kira gelirinin belirli sınırı aşması halinde gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekiyor.

VERGİ HANGİ DURUMDA ÇIKIYOR?

Kira gelirinde her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen bir istisna tutarı uygulanıyor.

2026 yılı için belirlenen sınırın üzerinde kira geliri elde eden ev sahipleri, yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda kalabiliyor. Bu nedenle yalnızca ev sayısı değil, elde edilen toplam kira geliri önem taşıyor.

TEK EVİ OLAN EMEKLİ MUAF OLABİLİR Mİ?

Üzerine kayıtlı yalnızca tek konutu bulunan bazı emekliler belirli şartlarda emlak vergisi muafiyetinden yararlanabiliyor. Ancak bu durum kira gelir vergisiyle karıştırılmamalı.

Evini kiraya veren bir emekli, kira gelir sınırını aşarsa yine beyan yükümlülüğüyle karşılaşabiliyor.

KİRA GELİRİNİ BEYAN ETMEYENLERİ NE BEKLİYOR?

Gelir İdaresi Başkanlığı, banka transferleri ve kira hareketlerini dijital sistemler üzerinden takip ediyor.

Beyan edilmeyen kira gelirleri tespit edildiğinde vergi, gecikme faizi ve usulsüzlük cezaları gündeme gelebiliyor. Özellikle IBAN üzerinden yapılan kira ödemeleri artık daha sık kontrol ediliyor.

HANGİ GİDERLER VERGİDEN DÜŞÜLEBİLİYOR?

Ev sahipleri ister götürü gider ister gerçek gider yöntemini seçerek bazı harcamaları vergiden düşebiliyor.

Bakım masrafları, sigorta, kredi faizi ve bazı tadilat giderleri belirli şartlarla vergi matrahından indirilebiliyor.

Kısa bilgi kutusu

Tek ev sahibi olmak: Otomatik vergi muafiyeti sağlamaz
Vergi kriteri: Yıllık kira gelir tutarı
Kimler beyan verir?: İstisna sınırını aşanlar
Takip sistemi: Banka ve IBAN hareketleri
Ceza riski: Vergi + gecikme faizi + usulsüzlük cezası
Muafiyet karışıklığı: Emlak vergisi ile kira vergisi farklıdır

Gayrimenkul sektöründe değerleme kriterleri değişiyor. Artık bir binanın yalnızca konumu, yaşı, metrekaresi veya manzarası değil; enerji verimliliği ve karbon performansı da fiyatlamada etkili hale geliyor.

Denge Gayrimenkul Değerleme’nin analizine göre, binaların inşaat aşamasından kullanım sürecine kadar oluşturduğu karbon ayak izi, önümüzdeki dönemde mülk değerini doğrudan etkileyen başlıklardan biri olacak.

GÖMÜLÜ KARBON NEDİR?

Gömülü karbon, bir binanın yalnızca kullanım sırasında değil, yapım sürecinden yıkımına kadar oluşturduğu toplam emisyon yükünü ifade eder.

Çimento, demir, taşıma, şantiye faaliyetleri, yıkım ve geri dönüşüm süreçleri bu hesabın içine girer. Bu nedenle yeşil bina kavramı artık yalnızca elektrik ve su tasarrufuyla sınırlı görülmüyor.

2035 PROJEKSİYONU DİKKAT ÇEKTİ

Uluslararası araştırmalara göre gömülü karbon, bugün yapılı çevre emisyonlarının yaklaşık yüzde 20’sini oluşturuyor. Bu oranın 2035’e kadar yüzde 50’nin üzerine çıkabileceği belirtiliyor.

RMI ve Skanska tarafından yapılan analizlerde ise doğru malzeme seçimi ve mühendislik uygulamalarıyla gömülü karbonun yüzde 40’a kadar azaltılabileceği, bunun proje maliyetine etkisinin yüzde 1’in altında kalabileceği ifade ediliyor.

BAKANLIĞIN 10 BİN METREKARE KARARI

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın düzenlemesiyle 10 bin metrekare ve üzerindeki yeni bina projelerinde “Yaşam Döngüsü Analizi” zorunlu hale getirildi.

Düşük karbonlu bina sertifikasyonu da bu sürecin önemli başlıklarından biri oldu. Bu değişiklikle birlikte büyük ölçekli projelerde karbon verisi, değerleme ve risk analizlerinde daha fazla dikkate alınacak.

ESKİ BİNALARDA DEĞER KAYBI RİSKİ

Denge Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler’e göre karbon performansının değerleme sürecine dahil edilmesi, özellikle eski bina stokunu yakından ilgilendiriyor.

Enerji verimliliği düşük, yalıtımsız ve karbon karnesi zayıf binalar ilerleyen dönemde yatırımcı ve kiracı açısından daha az tercih edilebilir hale gelebilir.

KURUMSAL KİRACILAR ESG KRİTERLERİNE BAKIYOR

Küresel şirketler, bankalar ve büyük markalar artık ofis ya da ticari alan seçiminde ESG kriterlerini daha fazla dikkate alıyor.

Bu nedenle karbon performansı yüksek binalar daha avantajlı hale gelirken, çevresel performansı zayıf eski yapılar zamanla “atıl varlık” riskiyle karşılaşabilir.

EV SAHİPLERİ İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?

Yeni dönemde enerji verimliliği düşük binalarda bakım, yalıtım ve dönüşüm ihtiyacı daha fazla öne çıkacak.

Ev sahipleri için karbon performansı yalnızca çevresel bir konu değil; kira değeri, satış hızı ve uzun vadeli yatırım değeri açısından da kritik bir başlık haline geliyor.

TÜİK’in açıkladığı 2026 yılı ilk çeyrek büyüme verileri, inşaat sektöründe yavaşlama sinyallerini ortaya koydu. Türkiye ekonomisi yılın ilk çeyreğinde yüzde 2.5 büyürken, inşaat sektörü yüzde 3.2 büyüme kaydetti.

Ancak sektör temsilcileri, önceki yıllara göre büyüme hızındaki düşüşün dikkat çekici olduğunu belirtiyor.

TMB BAŞKANI ERDAL EREN: HIZ KESİLDİ

Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, sektörün son iki yıldaki güçlü performansının zayıflamaya başladığını söyledi.

2025 yılında yüzde 10.8 büyüyen sektörün, 2025’in son çeyreğinde yüzde 8.6’ya, 2026’nın ilk çeyreğinde ise yüzde 3.2’ye gerilediğine dikkat çekildi.

Eren, özellikle finansmana erişim, yüksek kredi maliyetleri ve özel sektör yatırımlarındaki yavaşlamanın sektörü baskıladığını ifade etti.

DEPREM BÖLGESİ ETKİSİ AZALIYOR

Son yıllarda deprem bölgesindeki konut ve altyapı projeleri inşaat sektörünü güçlü şekilde destekliyordu.

Ancak sektörde, kamu destekli projelerin etkisinin azalmasıyla birlikte özel sektör yatırımlarındaki durgunluk daha görünür hale geldi. Özellikle yüksek maliyetler nedeniyle yeni projelerde temkinli hareket edildiği belirtiliyor.

KONUT ARZI VE FİYATLAR ETKİLENEBİLİR

Uzmanlara göre yeni projelerin yavaşlaması, önümüzdeki dönemde sıfır konut arzını azaltabilir.

Bu durumun;

• konut fiyatlarında,
• kiralarda,
• yeni proje üretiminde

yeniden baskı oluşturabileceği değerlendiriliyor.

Özellikle maliyet artışı ve yüksek faiz ortamı nedeniyle müteahhitlerin yeni yatırım kararlarını ertelediği ifade ediliyor.

SEKTÖRÜN GÜNDEMİNDE 4 KRİTİK BAŞLIK

TMB Başkanı Erdal Eren’e göre sektörün yeniden hız kazanması için şu adımlar öne çıkıyor:

• Kamu yatırımlarındaki ödenek sorunlarının çözülmesi
• Müteahhitlerin finansmana erişiminin kolaylaştırılması
• Özel sektör yatırımlarının desteklenmesi
• İşçilik ve malzeme maliyetlerinin düşürülmesi

Benzer içerikler için “Konut Fiyatları”, “İnşaat Maliyetleri” ve “TOKİ projelerinde son durum” haberleri incelenebilir.

Emlak ilanlarında verilen metrekare bilgileri, konut alacak vatandaşlar için en kritik başlıklardan biri. Ancak ilanda yazan net alan ile resmi belgelerde yer alan kullanım alanı arasında fark çıkması, alıcıları maddi zararla karşı karşıya bırakabiliyor.

Özellikle sosyal medya üzerinden yapılan ilanlarda, net metrekare bilgisinin mutlaka tapu kaydı ve belediyedeki onaylı mimari proje ile kontrol edilmesi gerekiyor.

KAPORA ÖDEMEDEN ÖNCE BELGE KONTROLÜ YAPILMALI

Konut almak isteyen birçok kişi, ilandaki bilgilere güvenerek kapora ödemesi yapabiliyor. Ancak satış süreci ilerlediğinde tapu veya proje belgelerinde farklı metrekare bilgisiyle karşılaşılabiliyor.

Bu nedenle alıcıların kapora göndermeden önce taşınmazın tapu kaydını, takyidat durumunu ve net kullanım alanını resmi belgelerden kontrol etmesi gerekiyor.

BRÜT VE NET METREKARE FARKI NEDEN ÖNEMLİ?

Brüt metrekare, ortak alan paylarını da içerebilir. Net metrekare ise dairenin doğrudan kullanılabilir alanını ifade eder.

Bu nedenle 120 metrekare olarak ilan edilen bir konutun net kullanım alanı çok daha düşük çıkabilir. Alıcı için esas hesap, brüt metrekare üzerinden değil net metrekare başına düşen fiyat üzerinden yapılmalıdır.

EİDS TEK BAŞINA YETERLİ Mİ?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilanı veren kişinin yetkisini ve taşınmazla bağlantısını doğrulamayı hedefliyor. Ancak sistem, ilandaki metrekare bilgisinin fiziksel doğruluğunu otomatik olarak ölçmez.

Bu nedenle EİDS doğrulaması yapılmış ilanlarda bile tapu, TAKBİS ve belediye proje kayıtlarının kontrol edilmesi önem taşıyor.

ALICILAR NELERE DİKKAT ETMELİ?

Konut alırken yalnızca fiyat ve fotoğraflara bakılmamalı. İlan bilgisi ile resmi belge arasında fark olup olmadığı mutlaka incelenmeli.

Özellikle şu kontroller yapılmalı:

Tapu kaydı

Takyidat bilgisi

Onaylı mimari proje

Net kullanım alanı

Brüt alan hesabı

Aidat ve ortak alan giderleri

Kapora sözleşmesi

Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan tebliğin Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla birlikte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) için kurumlar vergisi istisnasında, 1 Ocak 2025’ten itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere resmen yeni bir dönem başladı.

YÜZDE 50 KÂR DAĞITIM ŞARTI GELDİ

Tebliğe göre fon ve yatırım ortaklıkları, taşınmaz faaliyetlerinden elde ettikleri net kazancın en az yarısını belirlenen süre içinde ortaklarına dağıtmak zorunda olacak.

Bu şart yerine getirilmezse, ilgili kazanç için kurumlar vergisi istisnası uygulanamayacak.

YATIRIMCI İÇİN NE DEĞİŞECEK?

Yeni düzenleme, özellikle borsada işlem gören GYO hisselerini yakından takip eden yatırımcılar için önemli bir başlık haline geldi.

Bugüne kadar bazı GYO’lar elde ettikleri kazançları yeni projelerde kullanmayı tercih ediyordu. Yeni sistemle birlikte şirketler, vergi avantajını korumak için kâr dağıtım politikasını daha fazla gündeme almak zorunda kalacak.

GYO’LARDA TEMETTÜ BEKLENTİSİ ARTABİLİR

Düzenleme, GYO ve GYF’leri daha düzenli kâr payı dağıtan yapılara dönüştürebilir.

Bu durum, gayrimenkul şirketlerini yalnızca proje büyümesiyle değil, yatırımcısına düzenli gelir sunma kapasitesiyle de öne çıkarabilir. Özellikle temettü geliri arayan yatırımcılar için GYO hisselerine yönelik ilgi artabilir.

PROJE FİNANSMANI NASIL ETKİLENİR?

Yeni kural, şirketlerin nakit yönetimini de etkileyebilir. Taşınmaz satış kazancının en az yarısının dağıtılması, yeni proje finansmanı için elde tutulacak kaynağı azaltabilir.

Bu nedenle bazı GYO’ların yeni projelerde banka kredisi, borçlanma aracı veya farklı finansman modellerine daha fazla yönelmesi beklenebilir.

TİCARİ GAYRİMENKUL DAHA ÖNE ÇIKABİLİR

Sektör açısından bakıldığında, düzenli kira geliri üreten AVM, lojistik merkezi, otel ve ofis gibi ticari gayrimenkuller daha fazla önem kazanabilir.

Çünkü düzenli gelir sağlayan varlıklar, kâr dağıtım zorunluluğuna daha uyumlu bir nakit akışı sunabilir.

YATIRIM TEŞVİKLERİNDE DE NETLEŞME SAĞLANDI

Tebliğde yatırım teşvik belgelerine ilişkin bazı tereddütler de giderildi. Özellikle yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulamasında, belge revizyonları ve yatırıma katkı tutarlarının nasıl dikkate alınacağına ilişkin açıklamalar yapıldı.

Bu düzenleme, üretici ve sanayici şirketler açısından vergi hesaplamalarında daha net bir çerçeve oluşturdu.

Sıkça Sorulan Sorular

Hangi yatırım fonları bu zorunlu kâr dağıtımı uygulamasının dışında tutulmuştur?

Resmi Gazete'de yayımlanan tebliğe göre, emeklilik yatırım fonları bu zorunlu kâr dağıtımı ve vergi istisnası kısıtlaması uygulamasından muaf tutulmuştur.

Şirketler kâr payı dağıtmazsa ne kadarlık bir vergi yüküyle karşılaşacak?

Taşınmaz satışlarından veya yönetiminden elde ettikleri net kazancın en az yüzde 50'sini yasal süresi içinde ortaklarına dağıtmayan GYO ve GYF'ler, o kazanç kalemi için sağlanan kurumlar vergisi istisnasından yararlanamayacak ve cari kurumlar vergisi oranı üzerinden vergilendirileceklerdir.

Yazlık konut piyasasında alıcı profili değişiyor. GABORAS’ın 2026 yazlık piyasası analizine göre tüketici artık yalnızca yaz aylarında kullanılan klasik tatil evleriyle ilgilenmiyor.

Yeni dönemde öne çıkan beklenti; dört mevsim yaşanabilecek, ulaşımı kolay, düşük maliyetli ve gerektiğinde kira getirisi sağlayabilecek konutlar oldu.

İSTANBUL’A YAKIN BÖLGELER ÖNE ÇIKIYOR

GABORAS analizinde özellikle İstanbul’a yakın bölgelerin daha fazla talep gördüğü belirtiliyor. Şile, Yalova, Karasu, Çanakkale hattı ve Balıkesir gibi lokasyonlar, hem hafta sonu kullanımı hem de hibrit çalışma düzeni nedeniyle yatırımcıların radarına girdi.

ALICI ARTIK SADECE TATİL EVİ İSTEMİYOR

GABORAS CEO’su Ruhi Konak’a göre yazlık piyasasında tüketici beklentisi değişti. Alıcılar artık yılda birkaç hafta kullanılan evler yerine, yaşam ve yatırım dengesini birlikte sunan mülkleri tercih ediyor.

Bu nedenle yeni satın alma kararlarında şu başlıklar öne çıkıyor:

KISA DÖNEMLİ KİRALAMA YATIRIM HESABINI DEĞİŞTİRDİ

Yazlık konutta hibrit modelin güçlenmesinde kısa dönemli kiralama da etkili oldu. Geleneksel yazlıklar yılın büyük bölümünde kapalı kalırken, dört mevsim yaşayan bölgelerdeki konutlar kiralama geliriyle yatırımcıya ek avantaj sağlayabiliyor.

Bu tablo, yazlık konutu yalnızca tatil amaçlı bir harcama olmaktan çıkarıp gelir üretebilen bir gayrimenkul türüne dönüştürüyor.

MAYIS AYINDA TAPU SATIŞLARI GERİLEDİ

Yazlık piyasasındaki yeni eğilime rağmen genel gayrimenkul satışlarında mayıs ayında belirgin düşüş yaşandı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre mayıs ayında Türkiye genelinde 167 bin 48 gayrimenkul satış işlemi yapıldı.

Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 36,6’lık düşüşe işaret etti.

DÜŞÜŞ KALICI MI?

Sektör değerlendirmelerine göre mayıs ayındaki düşüş, kalıcı bir talep kaybından çok takvim etkisiyle açıklanıyor. 1 Mayıs, 19 Mayıs ve Kurban Bayramı tatilinin işlem günlerini azaltması, tapu ve finansman süreçlerini yavaşlattı.

Bu nedenle ertelenen talebin haziran ve temmuz aylarında yeniden piyasaya yansıması bekleniyor.

YATIRIMCI NEYE DİKKAT ETMELİ?

Yazlık almayı düşünen yatırımcılar yalnızca fiyat ve manzaraya değil, mülkün yıl içindeki kullanım potansiyeline de bakmalı.

Özellikle ulaşım, kira getirisi, altyapı, aidat gideri ve bölgenin dört mevsim yaşama uygunluğu karar sürecinde belirleyici hale geliyor.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Yazlık piyasasında hibrit konut dönemi
Kaynak: GABORAS 2026 analizi
Öne çıkan bölgeler: Şile, Yalova, Karasu, Çanakkale, Balıkesir
Yeni alıcı beklentisi: Dört mevsim kullanım ve kira getirisi
Mayıs satış verisi: 167 bin 48 işlem
Yıllık düşüş: Yüzde 36,6
Piyasa yorumu: Tatil etkisiyle ertelenen talep öne çıkıyor

TIME Dergisi ve Statista tarafından hazırlanan “Dünya Büyüme Liderleri 2026” listesinde Türkiye’den dikkat çeken bir başarı geldi.

Ral Yatırım Holding, küresel listede 11. sırada yer aldı. İnşaat, taahhüt ve yenilenebilir enerji alanındaki yatırımlarıyla büyüyen şirket, Türkiye’den listeye en üst sıralardan giren firmalar arasında gösterildi.

RAL YATIRIM HOLDİNG HANGİ ALANLARDA FAALİYET GÖSTERİYOR?

Ral Yatırım Holding’in ana faaliyet alanları inşaat, taahhüt ve enerji yatırımları olarak öne çıkıyor. Şirket, son yıllarda özellikle kamu konut projeleri, deprem bölgesi çalışmaları ve güneş enerjisi santrali yatırımlarıyla gündeme geldi.

Bu yapı, şirketin tek bir alana bağlı kalmadan farklı sektörlerde büyüme stratejisi izlediğini gösteriyor.


RAL YATIRIM HOLDİNG PROJELERİ

TOKİ PROJELERİ BÜYÜMEDE ETKİLİ OLDU

Ral Yatırım Holding’in büyüme sürecinde TOKİ projeleri önemli yer tuttu. Şirket; Malatya, İzmir Bayraklı, Hatay, Gaziantep ve Kars gibi farklı şehirlerde konut ve taahhüt projelerinde yer aldı.

Özellikle deprem bölgesindeki projeler, şirketin inşaat ve saha uygulama gücünü öne çıkaran başlıklar arasında yer aldı.

GES YATIRIMLARI ŞİRKETE YENİ ALAN AÇTI

Ral Yatırım Holding’in enerji tarafındaki hamleleri de dikkat çekiyor. Güneş enerjisi santrali yatırımları, şirketin inşaat dışındaki büyüme alanlarından biri haline geldi.

Yenilenebilir enerji yatırımları, düzenli gelir beklentisi ve uzun vadeli büyüme potansiyeli nedeniyle son yıllarda birçok şirketin gündeminde yer alıyor. Ral Yatırım Holding’in GES projeleri de bu dönüşümün örneklerinden biri olarak değerlendiriliyor.

TIME LİSTESİNE GİRMEK NE ANLAMA GELİYOR?

TIME ve Statista tarafından hazırlanan büyüme listeleri, şirketlerin son dönemdeki finansal gelişimini ve büyüme performansını görünür hale getiriyor.

Ral Yatırım Holding’in 11. sırada yer alması, şirketin yalnızca Türkiye’de değil, uluslararası büyüme listelerinde de dikkat çektiğini gösteriyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Ral Yatırım Holding'in TIME "Dünya Büyüme Liderleri" listesindeki tam sırası ve önemi nedir? Ral Yatırım Holding listede dünya genelinde 11. sırada yer alarak en yüksek dereceyi elde eden Türk şirketi olmuştur. Bu liste, Statista iş birliğiyle sadece ciro büyüklüğüne göre değil; güçlü büyüme hızı, pazar performansı ve istikrarlı finansal yapı kriterlerine göre hazırlanmaktadır.

Şirketin yenilenebilir enerji portföyünde güncel durum nedir? Şirket, Viranşehir'de ilk güneş enerjisi santrallerinde (GES) üretim ve ticari satış sürecini başlatmıştır. Ayrıca portföyünü büyütmek amacıyla 100 MW kapasiteli dev bir GES kullanım hakkı sözleşmesini de imzalayarak stratejik önceliğini bu alana kaydırmıştır.

RAL Yatırım Holding projeleri için https://www.ralyatirim.com/ resmi sayfasını ziyaret edebilirsiniz.,

Türkiye’de inşaat, taahhüt ve enerji sektöründe son dönemde dikkat çeken isimlerden biri olan Rıza Kandemir, Ral Yatırım Holding bünyesinde yürüttüğü projelerle iş dünyasında öne çıkıyor.

1976 yılında Ankara’da doğan Kandemir, Çanakkale 18 Mart Üniversitesi İnşaat Bölümü mezunu. Sektörde farklı firmalarda görev aldıktan sonra 2007 yılında Ral Yapı Mühendislik A.Ş.’yi kurarak kendi yatırım yolculuğunu başlattı.

TOKİ VE DEPREM KONUTLARIYLA BÜYÜDÜ

Rıza Kandemir’in yönetimindeki şirketler, TOKİ projeleri başta olmak üzere Türkiye’nin birçok noktasında konut üretiminde yer aldı.

Trabzon, Van, Ankara, Yozgat, Afyonkarahisar ve Uşak gibi şehirlerde yürütülen projelerin yanı sıra deprem sonrası Malatya, İzmir Bayraklı ve Kahramanmaraş’taki çalışmalar da grubun faaliyet alanları arasında yer aldı.

Şirketin Hatay İskenderun’da sürdürdüğü “New Tower” projesi ise bölgedeki ticari dönüşüm projeleri arasında gösteriliyor.

RAL YATIRIM HOLDİNG ENERJİYE YÖNELDİ

İnşaat alanındaki büyümesini enerji yatırımlarıyla destekleyen Ral Yatırım Holding, son dönemde güneş enerjisi santrali yatırımlarıyla gündeme geldi.

Holdingin bağlı ortaklıklarından Ral Enerji A.Ş., sermayesini 50 milyon TL’den 260 milyon TL’ye çıkardı. Şirketin 130 MWe büyüklüğündeki güneş enerjisi santrali yatırımı için çalışmalarını sürdürdüğü belirtiliyor.

Ayrıca yeni 24 MWe’lik GES projesi için de ÇED başvurusu yapıldığı açıklandı.

İNŞAAT ŞİRKETLERİ ENERJİYE NEDEN YÖNELİYOR?

Son yıllarda birçok büyük inşaat şirketi, gelir çeşitliliğini artırmak adına enerji sektörüne yatırım yapıyor.

Uzun vadeli ve düzenli gelir modeli sunan yenilenebilir enerji projeleri, holdinglerin finansal yapısını güçlendiren alanlar arasında görülüyor. Özellikle güneş enerjisi yatırımları, düşük işletme maliyeti ve sürdürülebilir gelir avantajı nedeniyle öne çıkıyor.

AFET BÖLGELERİNDE İSTİHDAM ETKİSİ

Malatya, Hatay ve Kahramanmaraş gibi bölgelerde yürütülen büyük ölçekli projeler, yalnızca konut üretimi değil istihdam açısından da önem taşıyor.

Şantiyelerde oluşan hareketlilik; demir, çimento, lojistik ve hazır beton gibi birçok alt sektörü de doğrudan etkiliyor.

Türkiye’de özellikle büyük sitelerde tartışma konusu olan aidat artışları için yeni düzenleme yapıldı. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen yasa ile site yönetimlerinde işletme projesi, avans artışı ve personel giderleri konusunda kat maliklerinin onayı daha belirleyici hale geldi.

Düzenleme, aidatların daha şeffaf ve denetlenebilir şekilde belirlenmesini hedefliyor.

KAT MALİKLERİNİN YETKİSİ ARTIYOR

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni düzenlemenin site yönetimlerinde hesap verebilirliği artıracağını belirtti.

Şimşek’e göre yeni sistemle birlikte yönetimlerin tek taraflı bütçe oluşturmasının önüne geçilecek, aidat ve avans kararlarında kat malikleri kurulunun rolü güçlenecek.

İŞLETME PROJESİ ONAYSIZ KALAMAYACAK

Yeni düzenlemeye göre site yönetimlerinin hazırladığı yıllık işletme projeleri kat maliklerinin onayına sunulacak.

Onaylı işletme projesi bulunmayan durumlarda en fazla 3 aylık geçici plan uygulanabilecek. Bu sürenin sonunda genel kurul onayı alınması gerekecek.

AVANS ARTIŞINA SINIR GELİYOR

Site yönetimlerinin talep ettiği ek avans ve bütçe artışlarında da yeni sınır devreye girdi.

Kat maliklerinin onayı olmadan yapılacak artışlar, yeniden değerleme oranını aşamayacak. Böylece keyfi ve yüksek avans taleplerinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

PERSONEL GİDERLERİNDE 2/3 ONAY ŞARTI

Sitelerde en yüksek gider kalemlerinden biri personel harcamaları. Güvenlik, temizlik, peyzaj ve teknik hizmetler aidat bütçelerinde önemli yer tutuyor.

Yeni düzenlemeyle personel alımı veya işten çıkarma gibi kararların kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunun onayıyla alınması gerekecek.

YENİ KURALLAR TABLOSU

EV SAHİPLERİ VE KİRACILAR NEYE DİKKAT ETMELİ?

Yeni düzenleme özellikle büyük sitelerde yaşayan ev sahipleri ve kiracılar için önemli. Kat malikleri, işletme projesini ve avans taleplerini daha dikkatli incelemeli.

Kiracılar ise ödedikleri aidatın hangi gider kalemlerinden oluştuğunu ev sahibi veya site yönetiminden talep edebilir.

Gayrimenkul alım satımlarında tapu harcını daha az ödemek için satış bedelini düşük gösterenler için inceleme süreci başladı. Gelir İdaresi Başkanlığı, eksik harç ödendiği tespit edilen işlemler için mükelleflere tebligat göndermeye başladı.

Denetimlerde banka hareketleri, konut kredisi tutarları, değerleme raporları, emlak ilanları ve bölgedeki emsal satışlar karşılaştırılıyor.

MÜKELLEFLERE 15 GÜN SÜRE VERİLİYOR

Vergi dairelerinden gönderilen yazılarda, tapuda beyan edilen satış bedeli ile gerçek değer arasında fark olduğu belirtilen işlemler için mükelleflerden düzeltme isteniyor.

Tebligatı alan vatandaşlara, eksik beyanı düzeltmeleri ve harç farkını ödemeleri için 15 günlük süre tanınıyor. Bu süre içinde başvuru yapılmaması halinde vergi incelemesi ve cezalı işlem süreci gündeme gelebiliyor.

PİŞMANLIK DİLEKÇESİYLE CEZA RİSKİ AZALABİLİR

Eksik beyan yapan kişiler, idare tarafından cezalı işlem başlatılmadan önce pişmanlık hükümlerinden yararlanabiliyor.

Vatandaşlar Dijital Vergi Dairesi üzerinden veya ilgili vergi dairesine başvurarak eksik harcı tamamlayabiliyor. Bu durumda vergi ziyaı cezası yerine pişmanlık zammı uygulanabiliyor.

CEZA NASIL HESAPLANIYOR?

Tapuda düşük bedel gösterilmesi halinde alıcı ve satıcı, eksik ödenen tapu harcından birlikte sorumlu tutulabiliyor.

Örneğin gerçek satış bedeli 10 milyon TL olan bir konut tapuda 4 milyon TL gösterilirse, aradaki 6 milyon TL için eksik tapu harcı doğuyor. Toplam yüzde 4 tapu harcı üzerinden hesaplandığında 240 bin TL eksik ödeme ortaya çıkıyor.

Bu durumda eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilebiliyor.

DÜŞÜK BEYAN 5 YIL İÇİNDE SATIŞTA DA SORUN ÇIKARABİLİR

Tapu bedelinin düşük gösterilmesi yalnızca harç cezası riski doğurmaz. Alıcı, taşınmazı 5 yıl dolmadan satarsa değer artış kazancı vergisiyle de karşılaşabilir.

Gerçekte yüksek bedelle alınan ancak tapuda düşük gösterilen konut, daha sonra satıldığında sistem üzerinde yüksek kâr elde edilmiş gibi görünebilir. Bu da ek vergi yükü oluşturabilir.

HİSSELİ TAPUDA DAHA BÜYÜK RİSK VAR

Hisseli taşınmazlarda tapu bedelinin düşük gösterilmesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Diğer hissedarlar önalım hakkını kullanarak tapuda yazan düşük bedel üzerinden mahkemeye başvurabilir. Bu durumda alıcı, gerçekte yüksek ödeme yaptığı taşınmazı resmi bedel üzerinden kaybetme riskiyle karşılaşabilir.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Tapuda düşük bedel beyanı
Denetimi yapan kurum: Gelir İdaresi Başkanlığı
Süre: Tebligat sonrası 15 gün
Risk: Eksik harç, vergi ziyaı cezası, gecikme faizi
Sorumlular: Alıcı ve satıcı
Çözüm yolu: Pişmanlık dilekçesiyle düzeltme
Ek risk: 5 yıl içinde satışta değer artış kazancı vergisi
Hisseli tapuda risk: Önalım hakkı nedeniyle düşük bedelden kayıp

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.