Acil kiralama bahanesiyle paylaşılan IBAN numaralarına para gönderildiği anda dolandırıcılar iletişimi kesiyor ya da "ek ödeme" adı altında mağdurları tekrar aramaya devam ediyor.

19 Bin Liralık İlan 76 Bin Liralık Vurguna Dönüştü

İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığı’na yansıyan dosyalarda çarpıcı örnekler yer alıyor. Bir vakada, 19 bin TL kira bedeli üzerinden anlaşan bir vatandaşın, çeşitli bahanelerle toplamda 76 bin TL ödeme yaptığı ve ardından muhatap bulamadığı tespit edildi. Uzmanlar, dolandırıcıların profesyonel emlakçı hesaplarını taklit ederek sistemlere sızabildiğine dikkat çekiyor.

Kiralık Ev Tutarken Mağdur Olmamak İçin 5 Altın Kural

Güvenli bir kiralama süreci için şu adımları mutlaka takip edin:

1. Yüz Yüze Görüşmeden Ödeme Yapmayın: Evi yerinde görmeden, kapısını anahtarla açıp içeri girmeden kimseye para göndermeyin.

2. Tapu ve Kimlik Kontrolü: Ödeme yapacağınız kişinin gerçek mülk sahibi olduğunu tapu kayıtları üzerinden doğrulayın.

3. Emlak Yetki Belgesini Sorgulayın: Eğer bir emlak ofisi ile çalışıyorsanız, firmanın taşınmaz ticareti yetki belgesini mutlaka kontrol edin.

4. Resmi Kurumlardan Gelen Mesajlara İnanmayın: Tapu dairesi veya resmi kurumlar kiralama süreci için kiracıya şahsi mesaj atmaz veya IBAN göndermez.

5. Piyasa Analizi Yapın: Bölgedeki ortalama kira bedellerinin çok altındaki ilanlara her zaman şüpheyle yaklaşın.

Editörün Notu: Unutmayın, dijital ilan doğrulama sistemleri olsa bile dolandırıcılar her zaman yeni yöntemler geliştirebilir. En güvenli yöntem, süreci şeffaf ve yüz yüze yürütmektir.

Arama motorlarında en çok merak edilen sorulardan biri olan konut kira vergisi sınırı bu yıl için netleşti. 2025 yılında elde edilen toplam konut kira geliri 58.000 TL altında kalan mülk sahipleri vergiden muaf tutuluyor. Ancak toplam geliriniz bu rakamı geçiyorsa beyanname vermeniz zorunlu hale geliyor.

Kritik Bilgi: Sınır aşıldığı halde beyanname verilmezse devletin tanıdığı 58 bin TL istisna hakkı tamamen kaybolur ve tüm gelir üzerinden vergi hesaplanır.

Beyanname Vermemenin Cezası Nedir?

Vergi sürecini atlayanlar için ciddi yaptırımlar bulunuyor. Süreci ihmal edenler şu risklerle karşı karşıya kalıyor:

1. İstisna Hakkı Kaybı: Muafiyetten yararlanılamaz.

2. Vergi Ziyaı Cezası: Verginin kendisi kadar ceza kesilebilir.

3. Gecikme Faizi: Ödenmeyen her ay için ek maliyet biner.

Kirada Oturan Ev Sahipleri İçin Vergi Avantajı

Pek çok kişinin bilmediği en büyük avantaj gerçek gider yöntemidir. Eğer kendiniz de kirada oturuyorsanız, ödediğiniz kira tutarını elde ettiğiniz kira gelirinden düşebilirsiniz. Bu yöntem sayesinde ödenecek vergi miktarı ciddi oranda azalır.

Hangi Gider Yöntemi Daha Avantajlı?

• Götürü Gider: Belgelerle uğraşmak istemeyenler için standart yüzde 15 indirim uygulanır.

• Gerçek Gider: Kirada oturanlar, konut kredisi faizi ödeyenler veya evine faturalı büyük onarımlar yapanlar için çok daha verimlidir.

5 Adımda e-Devlet Kira Beyannamesi Nasıl Verilir?

Artık vergi dairesine gitmeye gerek kalmadan Hazır Beyan sistemi üzerinden işlemlerinizi dakikalar içinde tamamlayabilirsiniz.

1. e-Devlet Girişi: Kimlik bilgilerinizle sisteme giriş yapın.

2. Hazır Beyan Seçimi: Arama çubuğuna Hazır Beyan yazarak uygulamaya gidin.

3. Bilgileri Kontrol Edin: Banka ve tapu kayıtlarından gelen gelir bilgilerinizi doğrulayın.

4. Gider Yöntemini Belirleyin: Götürü veya gerçek giderden size uygun olanı seçin.

5. Onayla ve Gönder: İşlemi tamamlayarak tahakkuk fişinizi alın.

Önemli Hatırlatma: İş Yeri ve Diğer Sınırlar

Sadece konut değil, stopajlı iş yeri kira gelirlerinde yıllık brüt tutar 400 bin TL’yi aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor. Ayrıca 2026 yılı için arızi kazançlarda 350 bin TL ve günlük yemek bedelinde 300 TL istisna uygulanmaktadır.

• Vatandaşlık ve İkamet: T.C. vatandaşı olmak ve projenin bulunduğu ilde en az 1 yıl ikamet ediyor olmak (veya o ilin nüfusuna kayıtlı olmak).

• Mülkiyet Durumu: Başvuru sahibinin, eşinin veya çocuklarının üzerine kayıtlı konut bulunmamalıdır (Hisseli tapular hariç). Ayrıca daha önce TOKİ’den konut alınmamış olması şarttır.

• Yaş Sınırı: En az 25 yaşını doldurmuş olmak (Eşi vefat eden çocuklu kadınlarda bu şart aranmaz).

• Gelir Sınırı: Hane halkı aylık net geliri İstanbul için 16.000 TL, diğer iller için 14.000 TL barajını geçmemelidir.

TOKİ Başvuru Kategorileri

Toki Başvuruları, toplumsal ihtiyaçlar doğrultusunda 4 ana grupta toplanıyor:

1. Şehit aileleri, harp ve vazife malulleri ile dul ve yetimleri.

2. En az %40 engelli vatandaşlar.

3. Emekliler.

4. Diğer başvuru sahipleri.

TOKİ İçin Gerekli Belgeler Listesi

Başvuru yaparken yanınızda bulundurmanız veya sisteme yüklemeniz gereken evraklar şunlardır:

• Kimlik Belgesi: Nüfus cüzdanı/T.C. kimlik kartı fotokopisi.

• Hak Sahipliği Belgesi: Şehit yakınları ve gaziler için ilgili makamlardan alınan belge.

• Sağlık Raporu: Engelli vatandaşlar için en az %40 oranlı sağlık kurulu raporu.

• Emeklilik Belgesi: SGK emekli kimlik belgesi veya emekli olduğunu gösteren resmi yazı.

TOKİ Başvuru Noktaları: Nereye Başvurulur?

Şartları sağlayan vatandaşlar başvurularını iki kanal üzerinden gerçekleştirebilir:

• e-Devlet Kapısı: "Toplu Konut İdaresi Başkanlığı" hizmetleri üzerinden dijital başvuru.

• Yetkili Bankalar: Proje bazlı olarak belirlenen Halkbank veya Ziraat Bankası şubeleri üzerinden fiziksel başvuru.

Özellikle Körfez bölgesinde artan jeopolitik risklerin yatırım tercihlerinde değişime yol açabileceği ve bu durumun yabancıya konut satışlarında Türkiye’ye yönelimi artırabileceği değerlendiriliyor. Uzmanlara göre Türkiye, mevcut koşullarda yeniden “güvenli liman” olarak öne çıkabilir.

KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, küresel gelişmelerin sektörde daha temkinli bir beklenti ortamı oluşturduğunu belirterek, faiz indirimi beklentilerindeki zayıflamanın kredili satış öngörülerine de yansıdığını ifade etti.

Faiz ve Kredili Satışlarda Temkinli Beklenti

Söz konusu ankete göre faizlerin düşeceğini düşünenlerin oranı %100’den %54,2’ye geriledi. Bu değişim, kredili satış beklentilerine de yansıdı. Kredili konut satışlarının artacağını öngörenlerin oranı %76’dan %50’ye düştü.

Satışlarda Dengelenme, Fiyatlarda Artış Eğilimi

Önümüzdeki 6 aylık dönemde birinci el konut satışlarının artacağını düşünenlerin oranı %41,7’ye gerilerken, katılımcıların yarısı satışların mevcut seviyede kalacağını öngörüyor.

• Fiyat Beklentisi: Artan maliyetlerin etkisiyle konut fiyatlarının artacağını düşünenlerin oranı %83,3’e çıktı.

• Kiralarda Durum: Kira fiyatlarının artacağını düşünenlerin oranı %80’den %62,5’e gerilerken, kira artış hızında yavaşlama sinyalleri veriliyor.

Üretim İştahı ve Kentsel Dönüşüm

Anket, üretim tarafında ise olumlu bir tabloya işaret ediyor. Konut üretiminin artacağını düşünenlerin oranı %37,5’e yükselirken, katılımcıların %70,8’i önümüzdeki 6 ay içinde yeni proje geliştirmeyi planlıyor. Kentsel dönüşüm alanında ise katılımcıların %58,3’ü üretimin artacağı görüşünde.

Genel tabloya bakıldığında, konut sektörü küresel ve ekonomik gelişmeler karşısında daha dengeli bir sürece girmiş durumda. Buna rağmen üretim iştahının sürmesi, sektörün dayanıklılığını koruduğunu ortaya koyuyor.

Mart ayında gerçekleşen satışların detayları, yatırımcı tercihinin yeni konutlara kaydığını gösteriyor:

• İlk El Konut Satışları: Geçen yılın aynı ayına göre %1,3 artışla 35 bin 725 oldu.

• İkinci El Konut Satışları: %3,6 oranında azalarak 77 bin 642 geriledi.

• Pazar Payı: Toplam satışların %68,5’ini ikinci el, %31,5’ini ise ilk el konutlar oluşturdu.

İpotekli Satışlarda Dikkat Çekici Yükseliş

Kredi kullanım oranlarını yansıtan ipotekli satışlarda ciddi bir ivmelenme kaydedildi. İpotekli konut satışları geçen yıla oranla %35,9 artarak 25 bin 978’e ulaştı. Toplam satışlar içinde kredi ile alınan konutların payı %22,9 olarak kayıtlara geçti.

Yabancı Yatırımcı Tercihinde Rusya Zirvede

Yabancılara yapılan konut satışları Mart ayında %20 azalarak bin 353 oldu. Pazarın genelindeki payı %1,2 olan yabancı satışlarında ülke bazlı sıralama şöyle şekillendi:

1. Rusya Federasyonu: 229 konut

2. İran: 130 konut

3. Almanya: 84 konut

İş Yeri ve Ticari Gayrimenkul Piyasası

Ticari tarafta hem ilk el hem de ikinci el satışlarda bir yavaşlama söz konusu. İlk el iş yeri satışları %5,4 azalışla 3 bin 787 olurken; ikinci el iş yeri satışları %12,3 düşüşle 9 bin 712 olarak gerçekleşti.

2026'nın ilk üç ayına ilişkin veriler, gayrimenkul piyasasında alıcıların daha temkinli hareket ettiğini kanıtlıyor.

• 2025 İlk Çeyrek: 694 bin 628 işlem

• 2026 İlk Çeyrek: 628 bin 255 işlem İşlem hacmindeki bu düşüşe rağmen, gelirlerin %73,7 artması gayrimenkul değerlemelerindeki yükselişi gözler önüne seriyor.

Konut Kredisi Satışlarında Beklenen Hareketlilik

Piyasada en çok dikkat çeken veri ise ipotekli satışlar oldu.

1. Kredili Satış Artışı: %31,5

2. Toplam Payı: %20 seviyesine yaklaştı.

3. Kredi Hacmi: 752 milyar TL barajını aşarak finansman kanallarının yeniden açıldığını gösterdi.

Bağış Yöntemi Neden Tercih Ediliyor?

Kullanıcıların Google'da en çok arattığı "Tapuda bağış mı satış mı daha mantıklı?" sorusuna veriler yanıt veriyor. Bağış kaynaklı harç gelirleri %243 artış gösterdi. Uzmanlar, yükselen vergi yükü nedeniyle vatandaşların satış yerine bağış yöntemine yöneldiğini belirtiyor.

Yatırımcı İçin Kira Amortisman Süresi Kısalıyor mu?

Konut fiyat endeksi reel olarak %3,4 gerilerken, yeni kiracı kira endeksi reel olarak %2,7 yükseldi. Bu durum, gayrimenkul yatırımcıları için kira getirisinin ve geri dönüş süresinin daha cazip hale gelmesine neden oluyor.

TOKİ Kura Sonuçları Canlı İzleme ve Sorgulama

Vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri olan çekiliş süreci, tam şeffaflık ilkesiyle yönetilecek.

• Canlı Yayın: Kura çekilişi, noter huzurunda fiziki ortamda yapılırken aynı zamanda TOKİ’nin resmi YouTube kanalı ve dijital platformlar üzerinden canlı yayınlanacak.

• Anlık Takip: Başvuru sahipleri çekilişi anlık olarak takip ederek isimlerini liste üzerinden kontrol edebilecek.

TOKİ Kura Sonuçları Nereden Öğrenilir?

Kura çekiminin tamamlanmasının ardından asil ve yedek hak sahiplerinin listesi aynı gün içinde erişime açılacak. Vatandaşlar şu kanallar üzerinden sorgulama yapabilecek:

1. e-Devlet Kapısı: T.C. kimlik numarası ile "TOKİ Kura Sonucu Sorgulama" ekranından.

2. TOKİ Resmi Web Sitesi: Duyurular bölümünde yayımlanacak olan isim listeleri üzerinden.

Ödeme Planı ve Taksitler Ne Zaman Başlayacak?

Hak sahibi olan vatandaşlar için finansal takvim de belli oldu. Kura sonrası yapılacak sözleşme imza sürecini takip eden bir sonraki ay itibarıyla taksit ödemeleri başlayacak. Bu proje, uygun ödeme koşullarıyla konut ve kira piyasasında denge unsuru olmayı hedefliyor.

Geçen yılın aynı dönemine göre satışlar yüzde 9,5 azalarak 628 bin 255 seviyesine geriledi

Buna rağmen piyasadaki hareket tamamen kesilmedi

Satışlar düşse de tempo devam etti

Ocak ayında 204 bin 884

Şubat ayında 222 bin 842

Mart ayında ise 200 bin 529 satış gerçekleşti

En yoğun ay şubat oldu

Son 5 yılın en düşük ilk çeyreği

İlk çeyrek verileri son yılların en düşük seviyesine işaret etti

2025 yılında 694 bin 628

2024 yılında 641 bin 304

2023 yılında 683 bin 399

2022 yılında 670 bin 320

2021 yılında ise 593 bin 272 satış yapılmıştı

Tapu işlemlerinde yoğunluk sürüyor

Satış düşse de tapu dairelerindeki işlem trafiği devam etti

Toplamda 4 milyon 812 bin 931 işlem yapıldı

Bu işlemlerin 628 bini satış

326 bini ipotek

99 bine yakını intikal olarak kayıtlara geçti

Diğer işlemler ise milyonları buldu

Devletin geliri arttı

Tapu harç gelirlerinde ise dikkat çeken bir artış yaşandı

Gelirler yüzde 73,6 yükselerek 51 milyar 800 milyon liraya ulaştı

Bu gelirin büyük kısmı satış işlemlerinden elde edildi

Piyasa yavaşladı ama durmadı

Rakamlar düşüşü gösteriyor ama talep tamamen ortadan kalkmış değil

Türkiye genelinde her 60 saniyede 5 gayrimenkul satılması piyasadaki canlılığın sürdüğünü ortaya koyuyor

İhale tarihi netleşti

Istakoz Sırtı mevkiinde yer alan taşınmazlar, kapalı teklif usulüyle satışa sunulacak.

2 bin 260 metrekare büyüklüğündeki parsel için 110 milyon 740 bin TL, diğer parsel için ise 115 milyon 183 bin TL muhammen bedel belirlendi.

İhaleler 29 Nisan 2026 tarihinde saat 10.30 ve 11.00’de gerçekleştirilecek.

Kritik detay: 24 yıldır imar yok

Satışa sunulan parsellerle ilgili en dikkat çeken detay ise imar durumu oldu.

Her iki taşınmaz için de 13 Kasım 2002 tarihinden bu yana herhangi bir imar planı bulunmuyor.

Yatırımcı için riskli alan

İmar planının olmaması, arsanın kullanım şekli ve gelecekteki değer artışı açısından belirsizlik oluşturuyor.

Yüksek bedelli bu satış, yatırımcı açısından fırsat kadar risk barındıran bir tablo ortaya koyuyor.

20 Nisan – 5 Mayıs 2026 tarihleri arasında gerçekleştirilecek teslimlerle birlikte hak sahipleri yeni evlerine kavuşacak.

Depreme dayanıklı yapı

Projede yer alan konutlar, yatay mimari anlayışıyla inşa edildi.

Radye temel üzerine kurulan yapılar, tünel kalıp sistemi kullanılarak depreme dayanıklı şekilde tamamlandı.

Sosyal alanlar dikkat çekiyor

Projede sadece konut değil, yaşam alanı oluşturulması hedeflendi.

Dinlenme alanları, spor sahaları, çocuk oyun parkları ve geniş yeşil alanlar, site içerisinde yer alıyor.

Bölgeye yeni yaşam alanı

Tamamlanan proje ile birlikte bölgede hem konut ihtiyacının karşılanması hem de yaşam kalitesinin artırılması amaçlanıyor.

TOKİ’nin sosyal konut projeleri, dar ve orta gelirli vatandaşlar için erişilebilir konut imkanı sunmaya devam ediyor.

Teslim programı için:
https://www.toki.gov.tr/satis/tr/duyuru-detay/hatay-payas-1-250612092919237/DeliveryAnnouncement

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın yürüttüğü sosyal konut projesinde İstanbul etabı için geri sayım başladı.

“Yüzyılın Konut Projesi” kapsamında inşa edilecek konutlar için kura çekimi 25 Nisan 2026’da yapılacak. Çekiliş hem fiziki ortamda hem de dijital platformlar üzerinden canlı olarak takip edilebilecek.

100 bin konut için çekiliş

İstanbul’da hayata geçirilecek 100 bin sosyal konut, Avrupa ve Anadolu Yakası’nda farklı bölgelerde yükselecek.

Dar ve orta gelir grubuna yönelik hazırlanan proje, uygun ödeme koşullarıyla ev sahibi olma imkanı sunarken, kira ve konut piyasasında denge oluşturmayı hedefliyor.

Sonuçlar aynı gün açıklanacak

Kura çekiminin ardından asil ve yedek hak sahipleri listesi aynı gün ilan edilecek.

Başvuru yapan vatandaşlar sonuçlarını TOKİ’nin resmi internet sitesi ve e-Devlet üzerinden T.C. kimlik numaraları ile sorgulayabilecek.

Ödeme süreci netleşti

Kurada hak kazananlar için ödeme planı da belli oldu.

Sözleşme imzalandıktan sonra taksit ödemeleri bir sonraki ay başlayacak.

Büyük fırsat kapıda

Türkiye genelinde büyük ilgi gören proje, özellikle İstanbul etabıyla yeniden gündeme geldi.

Sınırlı sayıda konut için yapılacak kura, ev sahibi olmak isteyenler için önemli bir fırsat olarak öne çıkıyor.

Hobi bahçelerine yönelik hazırlanan yeni düzenleme Meclis sürecinde önemli bir aşamaya geldi. Komisyon aşamasından geçen teklifin Genel Kurul’da görüşülmesi beklenirken, uygulama detayları için kapsamlı bir çalışma yürütülüyor.

Tarım, Çevre ve Şehircilik ile İçişleri bakanlıklarının yer aldığı özel komisyon, sahada yaşanabilecek sorunları en aza indirmek için teknik hazırlıklarını sürdürüyor.

Tarım yapan kazanacak

Düzenlemenin en dikkat çeken başlığı, tarımsal faaliyet şartı oldu.

Gerçek üretim yapan ve bunu belgeleyen kişilerin faaliyetlerine izin verilmesi planlanıyor. Bu kapsamda hobi bahçelerindeki yapılar da kullanım amacına göre yeniden değerlendirilecek.

Bağ evi ile villa ayrımı

Yeni sistemle birlikte en net değişiklik yapı sınıflandırmasında olacak.

Küçük ölçekli ve tarımsal amaçlı kullanılan bağ evleri ile lüks villa tipi yapılar artık ayrı kategorilerde ele alınacak.

İzinsiz inşa edilen veya ticari amaçla kullanılan villalar için yıkım kararı uygulanabilecek. Bu adımın, tarım arazilerinin amaç dışı kullanımını engellemeyi hedeflediği belirtiliyor.

Gıda fiyatları da gündemde

Düzenleme sadece hobi bahçeleriyle sınırlı değil. Tarım sektörünü doğrudan etkileyen hal yasası da yeniden ele alınıyor.

Sebze ve meyve fiyatlarında artan maliyetlere karşı denetimlerin sıkılaştırılması ve fahiş fiyat uygulamalarına müdahale edilmesi planlanıyor.

Amaç: üretimi korumak

Yeni düzenlemenin temel hedefi, tarım arazilerini korumak ve planlı üretimi teşvik etmek.

Atıl durumda kalan veya amacı dışında kullanılan alanların kontrol altına alınmasıyla birlikte, hem üreticinin hem de yatırımcının daha net bir sistem içinde hareket etmesi amaçlanıyor.

Teraphill 15 projesinde satış süreci son aşamaya geldi. Şile’de konumlanan projede kalan son 17 daire, özel kampanya ile alıcısını bekliyor.

Peşin ödemelerde yüzde 10 indirim uygulanırken, fiyatlar 7 milyon TL’den başlıyor. Bu durum, özellikle yatırımcıların ilgisini yeniden projeye yönlendirmiş durumda.

Doğayla iç içe yaşam öne çıkıyor

Toplam 7 bin 118 metrekare arsa üzerinde geliştirilen proje, 4 bin 543 metrekare inşaat alanına sahip.

Yedi bloktan oluşan projede 2+1 ve 3+1 tipinde toplam 56 daire bulunuyor. Dairelerin büyüklüğü ise 50 metrekare ile 132 metrekare arasında değişiyor.

Bahçe katı ve çatı dubleksi seçenekleri, projeyi benzerlerinden ayrıştıran detaylar arasında yer alıyor.

Hem yaşam hem yatırım fırsatı

Projede peyzaj alanları, yüzme havuzları ve sosyal donatılar dikkat çekiyor. Denize yakın konumu sayesinde dört mevsim yaşam imkanı sunuluyor.

Aynı zamanda Şile Devlet Hastanesi’ne 2 kilometre, Işık Üniversitesi’ne 3 kilometre ve plajlara 5 kilometre mesafede bulunması, lokasyon avantajını güçlendiriyor.

Yatırımcı için son fırsat

Sınırlı sayıdaki daire ve kampanyalı fiyatlar, projeyi kısa vadede değerlenme potansiyeli taşıyan seçenekler arasına taşıyor.

Özellikle İstanbul’da doğa ile iç içe, düşük katlı ve planlı projelere artan talep, Teraphill 15’i yatırım açısından öne çıkarıyor.

İlk el ve ikinci elde düşüş

Mart ayında ilk el iş yeri satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,4 azalarak 3 bin 787 oldu.

İkinci el satışlar ise yüzde 12,3 düşüşle 9 bin 712 olarak gerçekleşti.

İpotekli satışlar yükseldi

Dikkat çeken veri ise ipotekli satışlarda yaşanan artış oldu.

İpotekli iş yeri satışları yüzde 60,1 artarak 698’e yükseldi. Buna karşılık diğer satış türleri yüzde 12,6 azalarak 12 bin 801 olarak kaydedildi.

Arındırılmış verilerde de düşüş sürüyor

Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ilk el satışlar yüzde 8,3, ikinci el satışlar ise yüzde 14,8 azaldı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış aylık verilerde de düşüş devam etti. İlk el satışlar yüzde 4,3, ikinci el satışlar ise yüzde 7,1 geriledi.

Piyasada temkinli seyir

Veriler, iş yeri piyasasında talebin tamamen durmadığını ancak yatırımcıların daha temkinli hareket ettiğini ortaya koyuyor.

Özellikle finansmana erişimin etkisiyle ipotekli satışların artması, piyasada yeni bir denge arayışına işaret ediyor.

Tera Portföy, finans alanındaki tecrübesini gayrimenkule taşıyarak yeni bir yatırım modelini hayata geçirdi. Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (TN1), nitelikli yatırımcılara düşük giriş tutarıyla konut projelerine ortak olma imkanı sunuyor.

Bu modelle yatırımcılar, doğrudan bir gayrimenkul satın almak yerine proje gelirine ortak oluyor. Böylece yüksek maliyetli yatırımlar daha erişilebilir hale geliyor.

100 bin TL ile projeye giriş

Fonun en dikkat çeken tarafı, giriş eşiğinin düşük tutulması oldu. Minimum 100 bin TL ile yatırım yapılabilen TN1, daha geniş yatırımcı kitlesine hitap ediyor.

Fon yapısı gereği yatırımcılar; arsa alımından proje geliştirmeye, satış sürecinden elde edilen kazanca kadar tüm aşamalara ortak oluyor. Süreç profesyonel ekipler tarafından yönetilirken yatırımcı operasyonel yük üstlenmiyor.

İlk proje: Sancaktepe’de dev yatırım

Fonun ilk projesi İstanbul Sancaktepe’de hayata geçirilecek Sancak Dora oldu. Yaklaşık 7 bin metrekare arsa üzerinde geliştirilecek proje, 218 bağımsız bölümden oluşacak.

Toplam büyüklüğünün 3 milyar TL seviyesinde olması planlanan projede inşaat sürecinin 18 ayda tamamlanması hedefleniyor.

Sürekli açık fon yapısı

TN1, klasik fonlardan farklı olarak belirli dönemlerle sınırlı kalmıyor. Yatırımcılar yıl boyunca fona giriş yapabiliyor.

Her ay hazırlanan ilerleme raporlarıyla fonun değeri güncellenirken, uzun vadeli yatırımcılar için ek avantajlar sunuluyor. İki yıl elde tutulan yatırımlarda stopaj sıfırlanırken, erken çıkışlarda belirli kesintiler uygulanıyor.

Gayrimenkulde yeni dönem

SPK’nın düzenlemesiyle birlikte proje gayrimenkul yatırım fonları sektörde yeni bir dönemin kapısını araladı. Bu model, hem yatırımcıya erişim kolaylığı sağlıyor hem de konut üretimine finansman desteği sunuyor.

Yeni sistemle birlikte sadece müteahhit ve arsa sahiplerinin kazandığı yapı değişirken, yatırımcı da doğrudan projeden pay alabilir hale geliyor.

Gayrimenkul piyasasında ezberler bozuldu. Küresel ölçekte artan riskler ve ekonomik belirsizlikler, yatırım kararlarını kökten değiştirirken yeni dönemin en net gerçeği ortaya çıktı: Yatırımcı artık ülke değil, şehir ve sistem seçiyor.

Sermaye artık mikroya odaklanıyor

Yatırım tercihleri ülkelerden şehirlere, hatta doğrudan proje ve lokasyon bazına kaymış durumda. Bu değişim, yalnızca bir yön değişimi değil; yatırım anlayışının tamamen yeniden şekillenmesi anlamına geliyor.

“Bekle-gör” süreci başladı

Piyasada görülen yavaşlama, geri çekilme olarak değil, stratejik bir hazırlık süreci olarak değerlendiriliyor.

– Riskli bölgelerde pozisyon azaltılıyor
– Likidite korunuyor
– Doğru zaman için hazırlık yapılıyor

Belirsizlik yeni fırsat alanı

Yeni dönemde belirsizlik yatırımcı için yalnızca risk değil, aynı zamanda fırsat anlamı taşıyor.

– Rekabetin azalması
– Pazarlık gücünün artması
– Uzun vadede daha yüksek getiri

Yeni kriter: sistem ve güven

Artık yatırım kararları sadece fiyat ya da konum üzerinden şekillenmiyor. Sürecin tamamı önem kazanmış durumda.

– Şeffaf fiyat yapısı
– Hızlı ve güvenli işlem süreçleri
– Kayıtlı ve denetlenebilir sistemler

Küresel yarış şehirler arasında

Dünya genelinde yatırım rekabeti artık ülkeler arasında değil, şehirler arasında yaşanıyor. Dubai, Londra ve Singapur gibi merkezler yatırımcıyı sadece kazançla değil, yaşam kalitesi ve sistem gücüyle çekiyor.

Türkiye için kritik eşik

Türkiye’nin bu yeni dönemde öne çıkabilmesi için şehir bazlı stratejiye yönelmesi gerekiyor.

– Uluslararası eğitim altyapısı
– Yatırımcı dostu şehir planlaması
– Hızlı ruhsat ve izin süreçleri

Yeni dönemin kazananı belli

Artık kazanan;

– Sadece ucuz olan değil
– Sadece merkezi olan değil
– Güven veren ve sistem sunan şehirler olacak

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 2026 yılı mart ayına ilişkin Yeni Kiracı Kira Endeksi verilerini açıkladı. Buna göre Türkiye genelinde kira endeksi bir önceki aya göre yüzde 2 arttı.

Yıllık bazda ise kira artışı nominal olarak yüzde 34,4 seviyesinde gerçekleşti. Reel artış oranı ise yüzde 2,7 olarak hesaplandı.

BÜYÜKŞEHİRLERDE ARTIŞ DİKKAT ÇEKİYOR

Mart ayında büyükşehirlerde kira artışları devam etti.

• İstanbul’da yüzde 2,2
• Ankara’da yüzde 2,4
• İzmir’de yüzde 3,6

oranında aylık artış görüldü.

Yıllık bazda ise artış oranları daha yüksek seviyelerde gerçekleşti.

• İstanbul yüzde 39,4
• Ankara yüzde 37,7
• İzmir yüzde 35

ENDEKS DEĞERLERİ AÇIKLANDI

TCMB’nin hesaplamalarına göre mart ayı itibarıyla kira endeksi değerleri şöyle oldu:

• Türkiye genelinde 304,2
• İstanbul 284,9
• Ankara 330,6
• İzmir 308,6

Bu veriler, kira fiyatlarının ülke genelinde yüksek seyrini sürdürdüğünü ortaya koydu.

PİYASADA DENGELENME SİNYALİ

Veriler, kira artış hızında önceki dönemlere kıyasla daha sınırlı bir yükseliş olduğunu gösteriyor.

Ancak özellikle büyükşehirlerde talebin güçlü kalması, kira fiyatlarının yukarı yönlü hareketini desteklemeye devam ediyor.

Kira piyasasında önümüzdeki dönemde arz-talep dengesi belirleyici olmaya devam edecek.

Türkiye genelinde gayrimenkul satışları yılın ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre geriledi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre satış adedi yüzde 9,5 düşüşle 628 bin 255 olarak kaydedildi.

Ocak ayında 204 bin 884, şubat ayında 222 bin 842 ve mart ayında 200 bin 529 satış gerçekleşti. En yüksek işlem hacmi şubat ayında görüldü.

HER DAKİKA 5 GAYRİMENKUL SATILDI

Yaşanan düşüşe rağmen piyasadaki hareketlilik sürdü. Türkiye genelinde her 60 saniyede ortalama 5 gayrimenkul satışı gerçekleşti.

Bu veri, talepte yavaşlama olsa da piyasanın canlılığını koruduğunu ortaya koydu.

SON 5 YILIN EN DÜŞÜK İLK ÇEYREĞİ

İlk çeyrek verileri son yıllarla karşılaştırıldığında dikkat çeken bir tablo ortaya çıktı.

• 2026: 628.255
• 2025: 694.628
• 2024: 641.304
• 2023: 683.399
• 2022: 670.320
• 2021: 593.272

Bu verilerle birlikte 2026 yılı, son 5 yılın en düşük ilk çeyrek satış rakamı olarak kayıtlara geçti.

TAPU İŞLEMLERİNDE YOĞUNLUK DEVAM EDİYOR

Satışlardaki gerilemeye rağmen tapu dairelerindeki işlem hacmi yüksek seyrini korudu. İlk çeyrekte toplam 4 milyon 812 bin 931 işlem gerçekleştirildi.

Bu işlemlerin önemli kısmını satışlar oluştururken, ipotek, intikal, bağış ve diğer işlemler de dikkat çekti.

HARÇ GELİRLERİ ARTTI

Tapu işlemlerinden elde edilen gelirlerde ise artış yaşandı. Harç gelirleri yüzde 73,6 yükselerek 51,8 milyar liraya ulaştı.

Bu tutarın yaklaşık 49 milyar lirası satış işlemlerinden elde edildi.

PİYASADA DENGE ARAYIŞI SÜRÜYOR

Veriler, satış adetlerinde düşüş yaşansa da piyasanın tamamen durmadığını gösteriyor.

Gayrimenkul sektörü, değişen ekonomik koşullara rağmen işlem hacmini korurken, önümüzdeki dönemde talebin yönü yatırımcılar tarafından yakından izleniyor.

Sega Yapı, İstanbul Küçükçekmece Atakent’te geliştirdiği Sega Atakent projesini satışa çıkardı. Toplam 3 blok ve 196 bağımsız bölümden oluşan proje, planlı gelişim bölgesinde konumlanmasıyla dikkat çekiyor.

Atakent’in son yıllarda artan yatırım değeri, projeye olan ilgiyi de doğrudan etkiliyor.

LOKASYON AVANTAJI DİKKAT ÇEKİYOR

Proje; Küçükçekmece Gölü’ne yakın konumu, planlanan Kanal İstanbul hattına komşuluğu ve Marmaray bağlantısıyla öne çıkıyor. E-5 ve TEM’e hızlı erişim imkânı da ulaşım avantajını güçlendiriyor.

Bölgede planlanan havalimanı metro hattı ve yüksek hızlı tren bağlantısının projeye değer katması bekleniyor.

GENİŞ DAİRE SEÇENEKLERİ SUNULUYOR

Sega Atakent, 1+1’den 4+1’e kadar farklı daire tipleriyle hem yatırımcıları hem de aileleri hedefliyor. Geniş metrekareli planlar ve fonksiyonel iç tasarım anlayışı, projeyi öne çıkaran unsurlar arasında yer alıyor.

Projede modern mimari anlayışıyla birlikte ferah yaşam alanları sunuluyor.

SOSYAL DONATILARLA YAŞAM MERKEZİ

Projede açık ve kapalı yüzme havuzları, spor alanları, sauna, çocuk oyun parkları ve yürüyüş alanları gibi sosyal donatılar bulunuyor.

Kapalı otopark ve 7/24 güvenlik hizmeti de yaşam konforunu artıran detaylar arasında yer alıyor.

TESLİM TARİHİ 2027 OLARAK PLANLANIYOR

Sega Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sezgin Turan, projenin 2025 yılında başladığını ve 2027’de teslim edilmesinin hedeflendiğini açıkladı.

Atakent’in merkezi konumu ve gelişim potansiyeli nedeniyle projenin yatırım açısından güçlü bir alternatif sunduğu belirtiliyor.

Küresel ölçekte artan jeopolitik riskler, yatırım tercihlerini doğrudan etkilemeye başladı. Özellikle İran merkezli gelişmelerin ardından Orta Doğu pazarlarında belirsizlik artarken, yatırımcılar daha temkinli hareket etmeye başladı.

Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere göre Dubai başta olmak üzere bölgedeki önemli merkezlerde talep hız keserken, yatırımcıların yeni pazar arayışına girdiği görülüyor.

TÜRKİYE YENİDEN GÜVENLİ LİMAN

Türkiye, bu süreçte yeniden güçlü bir alternatif olarak öne çıkıyor. Stratejik konumu, gelişmiş inşaat sektörü ve altyapı yatırımları sayesinde uluslararası yatırımcılar için cazip bir pazar haline geliyor.

Belirsizlik dönemlerinde yatırımcıların daha öngörülebilir ve dengeli piyasalara yöneldiği, Türkiye’nin de bu kriterleri karşılayan ülkeler arasında yer aldığı ifade ediliyor.

YABANCI YATIRIMCI PAYI GERİLEDİ AMA POTANSİYEL YÜKSEK

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre yabancı yatırımcıların konut alımındaki payı son yıllarda düşüş gösterdi. Geçmişte yüzde 5 seviyelerinde olan oran, 2025 itibarıyla yüzde 1,3–1,4 bandına geriledi.

Buna rağmen İstanbul, Antalya ve Mersin yabancı yatırımcıların en çok tercih ettiği şehirler arasında yer almayı sürdürüyor. Özellikle Rusya, İran, Ukrayna, Almanya ve Irak vatandaşlarının Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarında öne çıktığı görülüyor.

İRAN HAMLESİYLE YENİ DÖNEM

Sektörde faaliyet gösteren firmalar da bu değişime göre pozisyon alıyor. Altın Emlak Global’in İran’da temsilcilik açması, bölgedeki yatırımcıları Türkiye’ye yönlendirme stratejisinin bir parçası olarak değerlendiriliyor.

Yapılan değerlendirmelerde İranlı yatırımcıların önümüzdeki dönemde Türkiye pazarına daha fazla ilgi gösterebileceği öngörülüyor.

KÜRESEL YATIRIM ÜSSÜ OLMA POTANSİYELİ

Uzman değerlendirmelerinde, Türkiye’nin sadece bölgesel değil küresel ölçekte de önemli bir yatırım merkezi olma potansiyeli taşıdığı vurgulanıyor.

Doğru adımlar ve yatırımcı dostu düzenlemelerle birlikte Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında yeniden güçlü bir yükseliş yakalayabileceği ifade ediliyor.