Türkiye’de konut piyasasında son aylarda dikkat çeken en önemli değişim, talebin birinci el konutlara yönelmesi oldu. İkinci el satışlar büyük ölçüde yatay seyrederken, yeni projelere olan ilgi artıyor.

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, bu değişimi sadece bir satış artışı olarak değil, tüketici davranışında yapısal bir dönüşüm olarak değerlendiriyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA GÜÇLÜ ARTIŞ

Nisan 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları 126 bin 808 seviyesinde gerçekleşti. En dikkat çekici veri ise ipotekli satışlardaki artış oldu.

Kredili konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %40,5 artarak 25 bin 771’e yükseldi.

Editör notu: Yüksek faiz ortamına rağmen gelen bu artış, piyasanın tamamen faiz odaklı hareket etmediğini, alım kararlarında beklenti ve fiyat algısının daha baskın hale geldiğini gösteriyor.

BİRİNCİ EL KONUTLAR ÖNE ÇIKIYOR

Verilere göre birinci el konut satışları %9,6 artarak 40 bin 306’ya yükseldi. İkinci el satışlar ise daha sınırlı bir hareketle 86 bin 502 seviyesinde kaldı.

Bu tablo, alıcıların daha çok:

Yeni projelere

Deprem yönetmeliğine uygun yapılara

Kampanyalı ödeme modellerine

yöneldiğini ortaya koyuyor.

“BEKLE-GÖR DÖNEMİ ZAYIFLIYOR”

Ramazan Taş’a göre konut alıcısı artık piyasada bekleme davranışından uzaklaşıyor.

Artan kira fiyatları ve inşaat maliyetleri, satın alma kararlarını hızlandıran temel unsurlar arasında yer alıyor.

Taş, mevcut tabloyu şöyle yorumluyor: Tüketici artık sadece faiz oranına bakmıyor; uygun lokasyon ve güvenilir proje bulduğunda karar sürecini öne çekiyor.

EDİTÖR ANALİZİ: PİYASADA “ZAMANLAMA” DAVRANIŞI ÖN PLANA ÇIKIYOR

Sektördeki mevcut veri, konut alıcısının artık “daha ucuz olacak” beklentisiyle beklemediğini gösteriyor. Bunun yerine doğru lokasyon ve doğru proje bulunduğunda hızlı hareket etme eğilimi öne çıkıyor.

Bu durum özellikle birinci el projelerde fiyatlama gücünü artıran bir etki yaratıyor.

FAİZ BEKLENTİSİ PİYASAYI ŞEKİLLENDİRİYOR

Önümüzdeki dönemde faizlerde olası bir gevşeme beklentisi, ertelenmiş konut talebinin yeniden piyasaya dönmesini sağlayabilir. Böyle bir hareketlilik, özellikle arzı sınırlı kalan yeni konut projelerinde fiyat beklentilerini etkileyebilir.

SONUÇ: KONUTTA TALEP CANLI AMA SEÇİCİ

Türkiye konut piyasasında talep güçlü kalmaya devam ederken, alıcı davranışında belirgin bir seçicilik oluşmuş durumda. Birinci el projeler öne çıkarken, kredili satışlar da piyasanın canlılığını destekliyor.

Genel tablo, konut piyasasının daralmaktan ziyade yön değiştirdiğini gösteriyor.

DUNA PEARL HEM KONUT HEM OTEL TARAFINDA ÖNE ÇIKTI

Polat Gayrimenkul’ün Macaristan’daki ilk büyük yatırımlarından biri olan Duna Pearl, daha önce aldığı “Yılın Konut Projesi” başarısının ardından bu kez otel tarafında dikkat çekti. Proje bünyesinde faaliyet gösteren Four Points by Sheraton Budapest Danube’un “Yılın Oteli” seçilmesi, karma projelerde yaşam ve konaklama konseptinin konut ve otel fonksiyonlarını bir araya getiren karma projelerin yatırımcılar açısından neden daha fazla takip edildiğini de gündeme taşıdı.

SEVEN PEARL İÇİN “GELECEĞİN PROJESİ” YORUMLARI

Budapeşte’de geliştirilen Seven Pearl projesi ise henüz planlama aşamasında olmasına rağmen sektör değerlendirmelerinde ilk sıralara girdi. Modern mimari dili, sürdürülebilir yaşam yaklaşımı ve şehir dokusuna uyumlu tasarımı sayesinde proje, 100-300 konut kategorisinde dikkat çeken işler arasında gösterildi.

Editör analizi: Avrupa’daki yeni nesil konut projelerinde artık yalnızca “lüks” değil; enerji verimliliği, sosyal alan planlaması ve yaşam deneyimi de ön planda tutuluyor. Seven Pearl’in öne çıkması, Polat Gayrimenkul’ün klasik konut anlayışının ötesine geçtiğini gösteriyor.

Polat Gayrimenkul Pazardaki Konumunu Nasıl Güçlendirdi?

Sektör temsilcilerine göre şirketin son yıllardaki büyümesinin arkasında birkaç temel strateji bulunuyor:

• Yalnızca konut değil; otel, ticari alan ve yaşam konseptini birleştiren karma projelere yönelmesi

• Yurt içiyle sınırlı kalmayıp Avrupa pazarında erken pozisyon alması

• Döviz bazlı gelir üretebilen projelere ağırlık vermesi

• Şehir merkezlerinde sınırlı arsa bulunan bölgeleri hedeflemesi

• Marka değerini “prestijli lokasyon” üzerinden büyütmesi

Özellikle Budapeşte gibi gelişen Avrupa şehirlerinde erken dönemde yatırım yapılmasının, şirketin global görünürlüğünü ciddi şekilde artırdığı değerlendiriliyor.

AYLIK ÇALIŞMA MODELİ VE SAHA TAKİBİ DİKKAT ÇEKİYOR

Şirketin büyümesinde yalnızca proje geliştirme değil; düzenli saha çalışmaları ve aylık performans analizleri de etkili oluyor. Gayrimenkul sektöründe birçok şirket yılda birkaç büyük hamleyle ilerlerken, Polat Gayrimenkul’ün aylık bazda:

• Satış performansı analizi

• Bölgesel yatırım trendi takibi

• İnşaat ilerleme raporları

• Yabancı yatırımcı geri bildirimleri

• Finans ve maliyet güncellemeleri

• Pazarlama stratejisi revizyonları

gibi süreçleri düzenli şekilde yönettiği konuşuluyor.

Son dönemde uluslararası pazarda büyüyen şirketlere bakıldığında ortak nokta “anlık veri yönetimi” olarak öne çıkıyor. Artık yalnızca proje üretmek yeterli görülmüyor. Piyasa hareketlerine hızlı reaksiyon veren şirketler daha güçlü marka haline geliyor. Polat Gayrimenkul’ün Avrupa’daki başarısının arkasında da bu dinamik yönetim modeli olduğu değerlendiriliyor.

BUDAPEŞTE TÜRK YATIRIMCILARIN RADARINDA

Macaristan’ın başkenti Budapeşte, son yıllarda Türk yatırımcıların yakından takip ettiği şehirlerden biri haline geldi. Görece düşük işletme maliyetleri, Avrupa içindeki stratejik konumu ve turizm hareketliliği; bölgeyi gayrimenkul geliştiricileri açısından cazip hale getiriyor.

Özellikle karma projelerin artmasıyla birlikte şehirdeki yabancı yatırımcı ilgisinin daha da büyüyebileceği belirtiliyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Polat Gayrimenkul hangi projeleriyle öne çıktı?

Polat Gayrimenkul, Budapeşte’de geliştirdiği Duna Pearl ve Seven Pearl projeleriyle dikkat çekti.

Duna Pearl hangi şehirde yer alıyor? Proje Macaristan’ın başkenti Budapeşte’de bulunuyor.

Karma proje neden önemli? Konut, otel ve ticari alanların birleştiği projeler yatırım çeşitliliği ve gelir modeli açısından daha avantajlı görülüyor.

Budapeşte neden yatırımcı çekiyor? Avrupa içindeki merkezi konumu, gelişen turizm potansiyeli ve artan yabancı yatırım ilgisi nedeniyle öne çıkıyor.

Konut projeleri için: https://polatgayrimenkul.com.tr/ bu adres üzerinden ulaşabilirsiniz.

Konut fiyatlarının hızla yükselmesiyle birlikte yatırımcılar ve ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar yönünü yeniden eski yapılara çevirdi. Özellikle merkezi bölgelerde yer alan ve kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan apartmanlar, “gelecekte yeni daire sahibi olma” beklentisiyle yoğun talep görüyor. Ancak bu ilgi, beraberinde daha önce pek hesaba katılmayan sosyal ve hukuki krizleri de getirdi.

ASIL KRİZ ORTAK KARAR SÜRECİNDE YAŞANIYOR

Eski binalarda en büyük sorun, binanın teknik durumundan ziyade kat maliklerinin ortak noktada buluşamaması olarak öne çıkıyor. Binada uzun yıllardır yaşayan eski sakinler ile yatırım amacıyla sonradan daire alan kişiler arasındaki beklenti farkı süreci kilitliyor. Kimi malik daha büyük metrekare talep ederken, kimi yalnızca binanın hızlıca yenilenmesini istiyor. Bazı apartmanlarda ise miras yoluyla hissedar sayısının artması, 2/3 çoğunluk kararını almayı imkansız hale getirebiliyor.

YARIM KALAN PROJELER VE GÜÇLENDİRME MODELİ

İnşaat maliyetlerinde yaşanan dalgalanmalar, yüklenici firmaların finansal gücünü zorlarken hak sahiplerinde de "inşaat yarım kalır mı?" endişesini büyütüyor. Bu durum, bazı apartmanlarda yıkım yerine "Güçlendirme" seçeneğini yeniden tartışmaya açtı. Tamamen boşaltılması zor olan veya imar planı nedeniyle metrekare kaybı yaşayacak binalarda güçlendirme modeli öne çıksa da; zeminden taşıyıcı sisteme kadar her binanın bu yönteme uygun olmaması süreci çıkmaza sokabiliyor.

ARSA PAYI DETAYI DAİRENİN ÖNÜNE GEÇTİ

Gayrimenkul piyasasında artık dairenin fiziksel durumundan çok, tapudaki arsa payı konuşuluyor. Aynı metrekareye sahip iki daire arasında, arsa payı farkı nedeniyle kentsel dönüşüm sonrası devasa değer uçurumları oluşabiliyor. Bu noktada satın alma öncesinde belediyedeki imar kayıtlarına ve apartmanın dönüşüm geçmişine bakılmaması, "ucuz daire" algısının ciddi bir mali zarara dönüşmesine yol açabiliyor.

DÜŞÜK FİYAT TEK KRİTER OLMAMALI!

Riskli yapılarda yapılan en büyük hata, sadece düşük satış fiyatına odaklanılmasıdır. Bir binanın dönüşüm potansiyeli; malik yapısı, arsa payı değeri ve kurumsal bir müteahhit firma ile yönetilebilir. Devletin sunduğu kira yardımı ve vergi muafiyetleri süreci hareketlendirse de, teknik ve hukuki planlaması eksik olan projelerde dönüşüm süreci yıllara yayılarak yatırımcıyı mağdur edebiliyor.

GAYRİMENKUL DOSYASI: DİKKAT ÇEKEN VERİLER

Karar Eşiği:Binada dönüşümün başlaması için tüm komşuların onayı gerekmiyor; arsa payı bazında 2/3 çoğunluk yeterli görülüyor.

İmar Sürprizleri: Yeni imar planlarındaki kesintiler nedeniyle bazı bölgelerde eski daire büyüklüğünün korunamadığı görülüyor.

Finansal Kalkan: Müteahhit mağduriyetine karşı uzmanlar, sözleşme aşamasında "İnşaat Tamamlama Sigortası" veya "Teminat İpoteği" gibi enstrümanların hayati önemde olduğunu vurguluyor.

Devlet Desteği: Tahliye sonrası 18 ile 48 ay arasında değişen kira yardımları, bütçesini yönetmek isteyen hak sahipleri için kritik bir kalem olmaya devam ediyor.

Özet Bilgi Kutusu

Kritik Çoğunluk: Karar için 2/3 arsa payı oranı şart.

Mali Kolaylık: Tapu harcı ve KDV avantajları mevcut.

Kira Yardımı: Tahliye sonrası devlet tarafından (genelde 18-48 ay) ödenir.

En Önemli Güvence: Hukuki denetimden geçmiş "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi".

KAPORA TUZAĞI YENİ DÖNEMDE BÜYÜYOR

Sektör temsilcileri, sosyal medya üzerinden yayılan sahte emlak ilanlarına ilişkin şikayetlerin arttığını belirtiyor. Profesyonel fotoğraflar, sahte kimlik görselleri ve düşük fiyat vaadiyle hazırlanan ilanlar, özellikle kapora talebi üzerinden vatandaşları hedef alıyor.

Editör analizi: EİDS sistemi ilan sitelerinde güvenliği artırsa da dolandırıcılık yöntemleri tamamen ortadan kalkmış değil. Sadece platform değişti. Eskiden ilan sitelerinde sahte hesaplarla yapılan işlemler artık sosyal medya hesapları üzerinden yürütülüyor. Bu nedenle uzmanlar, “ilan sosyal medyada diye kontrolsüz hareket edilmemesi gerektiğini” vurguluyor.

KRİTİK DETAY: BU BELGELERİ SORMADAN KAPORA GÖNDERMEYİN

Vatandaşların mağdur olmaması için şu kontrollerin mutlaka yapılması öneriliyor:

• İlanı paylaşan kişinin taşınmaz ticaret yetki belgesi olup olmadığı sorgulanmalı

• Tapu bilgisi ve açık adres doğrulanmalı

• Evi görmeden hiçbir ödeme yapılmamalı

• Kapora gönderilecek IBAN’ın şirket hesabı mı şahsi hesap mı olduğuna dikkat edilmeli

• “Bugün göndermezseniz başkasına verilecek” baskısıyla hareket edilmemeli

Dolandırıcıların Yeni Maskesi: "Yapay Zeka ile Üretilmiş Evler"

Siber güvenlik ve emlak uzmanları, son dönemde sosyal medyadaki ilanlarda kullanılan fotoğrafların birçoğunun gerçek bile olmadığını, yapay zeka programlarıyla üretilmiş lüks ve kusursuz "hayali" evlere ait olduğunu saptadı. Çalıntı ya da yapay zeka ürünü fotoğraflarla göz boyayan şebekeler, kapora bedelini aldıktan hemen sonra sosyal medya hesabını kapatarak ortadan kayboluyor.

Dolandırıcılar Nasıl Güven Oluşturuyor?

Dolandırıcılar, özellikle büyükşehirlerdeki yüksek kira ve ev fiyatları karşısında bunalan, "uygun fiyatlı ev" arayan vatandaşların psikolojisini çok iyi yönetiyor. Sosyal medyada açılan sahte hesaplar üzerinden yürütülen sistem şu kelimelerle işliyor:

"Şehir dışına acil taşınmam gerekiyor,"

"Sahibinden kaçırılmayacak fırsat,"

"İlk kaporayı gönderene evi tutacağım.”

Piyasa değerinin %30 ila %40 altında paylaşılan bu ilanlar, profesyonel fotoğraflarla ve sahte kimlik görselleriyle desteklenerek kurbanda güven duygusu oluşturuluyor. "Hızlı karar vermezseniz ev başkasına gider" baskısıyla, vatandaş daha evi bile görmeden kapora göndermeye zorlanıyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Sosyal medyadaki tüm emlak ilanları sahte mi?

Hayır. Ancak sosyal medya platformlarında resmi ilan sitelerindeki gibi zorunlu doğrulama mekanizmaları bulunmadığı için risk daha yüksektir.

Dolandırıcılara kaptırılan kapora geri alınabilir mi?

Hukuki süreç ve suç duyurusu başlatılabilir. Ancak dolandırıcılar genellikle parayı sahte/kiralık hesaplar üzerinden hızlıca erittiği için paranın fiziki olarak geri alınması oldukça zordur.

EİDS sistemi neleri koruyor?

EİDS, resmi ilan sitelerinde sadece yetki belgeli emlak işletmelerinin ve e-Devlet üzerinden mülkünü doğrulayan gerçek kişilerin ilan vermesini sağlar. Sosyal medyayı kapsamaz.

En güvenli kiralama/satım yöntemi nedir?

Evi yerinde görmek, mal sahibi ile yüz yüze gelmek, tapu kaydını kontrol etmek ve parayı yalnızca resmi bir emlak sözleşmesi imzaladıktan sonra, açıklamalı olarak banka üzerinden göndermektir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı öncülüğünde yürütülen çalışmalar kapsamında, daha önce özel sektör eliyle tamamlanamayan projelerin önemli kısmı yeniden planlandı. Özellikle yıllarca kira desteğiyle yaşamını sürdürmek zorunda kalan hak sahipleri için süreç yeni bir döneme girdi.

FİKİRTEPE’DE DÖNÜŞÜM YILLARCA ÇIKMAZA GİRDİ

Fikirtepe’de dönüşüm süreci ilk olarak 2005 yılında “özel proje alanı” ilan edilmesiyle başladı. Ardından bölge 2007 yılında kentsel dönüşüm alanı, 2013 yılında ise riskli alan kapsamına alındı.

Ancak süreç içerisinde yaşanan plan iptalleri, müteahhit krizleri ve hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle dönüşüm yıllarca tamamlanamadı. Birçok vatandaş evini teslim ettikten sonra yeni konutuna kavuşamadı.

Bazı bölgelerde inşaatların tamamen durması, yarım kalan kuleler ve tahliye edilen mahalleler Fikirtepe’yi Türkiye’de kentsel dönüşüm tartışmalarının merkezine taşıdı.

Evini Teslim Alacak Hak Sahipleri Ne Yapmalı? (Adım Adım Rehber)

Anahtarına kavuşmayı bekleyen vatandaşların mağduriyet yaşamaması için dikkat etmesi gereken kritik adımlar şunlar:

Mesaj ve Tebligat Takibi: Emlak Konut ve Bakanlık tarafından yapılacak etap çağrılarını ve randevu günlerinizi kaçırmayın.

Gerekli Belgeler: Hak sahipliği belgesi, kimlik aslı ve varsa eski sözleşme örneklerinizi yanınızda bulundurun.

Teslim Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Dairenizi teslim alırken boya, tesisat, doğrama ve işçilik kalitesini mutlaka kontrol edin. Gözünüze çarpan bir eksiklik veya hasar varsa, bunu "Teslim Tespit Tutanağı"na şerh düşerek mutlaka yazılı olarak bildirin.

11 BİNİ AŞKIN BAĞIMSIZ BÖLÜM TAMAMLANDI

Emlak Konut tarafından yürütülen Fikirtepe 1. Etap çalışmalarında toplam 11 bin 729 bağımsız bölümün tamamlandığı belirtildi. Teslim sürecinin etap etap devam ettiği ifade edilirken, yıllardır bekleyen hak sahiplerinin yeni evlerine kavuşmaya başladığı bildirildi.

Bölgede özellikle modern konut projeleri, geniş peyzaj alanları ve ulaşım bağlantıları üzerinden yeni bir şehir modeli oluşturulması hedefleniyor.

EDITÖR ANALİZİ:Fikirtepe Süreci Kentsel Dönüşümde Hangi Soruları Gündeme Getirdi?

Fikirtepe süreci yalnızca bir dönüşüm projesi değil, aynı zamanda Türkiye’de plansız dönüşümün oluşturabileceği risklerin en somut örneklerinden biri haline geldi.

Özellikle yalnızca yüksek katlı proje üretimine odaklanılması, finansal sürdürülebilirliğin doğru yönetilememesi ve hak sahipleriyle şirketler arasındaki krizler süreci yıllarca kilitledi. Bugün bölgede teslimlerin başlaması önemli bir eşik olarak görülse de, Fikirtepe örneği birçok şehirde yürütülen dönüşüm projeleri için “mali yeterlilik” ve “güvenilir proje modeli” tartışmalarını yeniden gündeme taşıyor.

EN ÇOK TARTIŞILAN BAŞLIKLAR

Müteahhit mağduriyetleri Bazı projelerde şirketlerin finansal sorun yaşaması nedeniyle inşaatlar yıllarca yarım kaldı.

Kira desteği süreci Evleri yıkılan hak sahipleri uzun süre kira yardımlarıyla yaşamını sürdürmek zorunda kaldı.

Yoğun yapılaşma eleştirileri Bölgede artan nüfus yoğunluğu ve yüksek katlı yapı modeli şehircilik tartışmalarını beraberinde getirdi.

Arsa payı anlaşmazlıkları Hak sahipleri arasında yaşanan paylaşım krizleri bazı projelerin tamamen durmasına neden oldu.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Fikirtepe’de dönüşüm neden bu kadar gecikti?

Plan iptalleri, özel şirketlerin finansal krizleri ve hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar süreci yıllarca uzattı.

Teslimler tamamen başladı mı?

Evet, 1. Etap kapsamında belirlenen bloklarda hak sahiplerine etap etap anahtar teslimleri başladı.

Projeleri şu an kim yürütüyor?

Süreç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda, Emlak Konut GYO güvencesiyle yürütülüyor.

Birinci etapta kaç konut bitti?

Resmi verilere göre toplam 11 bin 729 bağımsız bölümün inşası tamamlandı.

Son dönemde sosyal medyada yayılan yanlış bilgiler nedeniyle birçok emekli muafiyet hakkını kaybettiğini düşünürken, mevcut uygulamada araç sahipliğinin doğrudan engel sayılmadığı görülüyor.

OTOMOBİL SAHİPLİĞİ MUAFİYETİ KALDIRMIYOR

Yürürlükteki uygulamaya göre emeklilerin adına kayıtlı otomobil bulunması, tek başına emlak vergisi muafiyetini ortadan kaldırmıyor. Çünkü araçlar taşınmaz değil, Motorlu Taşıtlar Vergisi kapsamındaki menkul varlık olarak değerlendiriliyor.

Bu nedenle tek meskene sahip emekliler, diğer şartları sağlamaları halinde otomobil sahibi olsalar bile “sıfır oranlı emlak vergisi” avantajından yararlanabiliyor.

Özellikle eski model araca sahip emekliler arasında yanlış bilgilendirme nedeniyle belediyeye başvurmayanların bulunduğu ifade ediliyor.

EMEKLİLER İÇİN MUAFİYET ŞARTLARI NELER?

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanabilmek için bazı temel kriterlerin sağlanması gerekiyor.

İşte dikkat çeken şartlar:

Konutun brüt 200 metrekareyi geçmemesi gerekiyor.

Emeklinin yalnızca tek meskene sahip olması isteniyor.

Faiz, ticari faaliyet veya yüksek kira geliri gibi ek düzenli gelirlerin bulunmaması gerekiyor.

Yazlık, ikinci ev veya yatırım amaçlı başka taşınmaz bulunması halinde muafiyet hakkı kaybedilebiliyor.

Özellikle hisseli tapular nedeniyle çok sayıda vatandaşın sorun yaşadığı belirtilirken, küçük oranlı köy evi hisselerinin bile bazı durumlarda muafiyet sürecini etkileyebildiği ifade ediliyor.

EMLAK VERGİSİ NASIL HESAPLANIYOR?

Emlak vergisi hesaplamasında belediyelerin belirlediği rayiç bedeller esas alınıyor.

Genel hesaplama yöntemi şu şekilde uygulanıyor:

Vergi = Taşınmaz Değeri × Vergi Oranı

Örnek hesaplama:

Konut değeri: 1 milyon TL

Büyükşehir vergi oranı: %0,2

Yıllık emlak vergisi: 1.000.000 × 0,002 = 2.000 TL

Bu ödeme genellikle iki eşit taksite bölünüyor:

İlk taksit: 1.000 TL

İkinci taksit: 1.000 TL

Editör değerlendirmesi: Son yıllarda rayiç bedellerde yaşanan yükseliş nedeniyle özellikle büyükşehirlerde emlak vergisi tutarlarında dikkat çekici artışlar yaşanıyor. Bu nedenle muafiyet hakkı bulunan emeklilerin belediyelerde kayıtlarını güncellemesi ve başvuru süreçlerini geciktirmemesi önem taşıyor.

Emlak Vergisi Muafiyeti Otomatik Başlamıyor!

Sektörde en sık yapılan hataların başında, tek meskeni olan emeklilerin herhangi bir işlem yapmadan otomatik olarak emlak vergisinden muaf sayılacağını düşünmesi geliyor. Ancak yasal mevzuata göre muafiyetin başlaması için mükellefin bizzat mülkün bağlı olduğu belediyeye yazılı başvuru yapması ve form doldurması zorunludur.

Belediyeler başvuru esnasında ve sonrasında şu yasal kriterleri incelemektedir:

Maaş Dışı Ek Gelir Kriteri: Emeklilerin muafiyetten yararlanabilmesi için tek gelirlerinin emekli maaşı olması şarttır. Menkul sermaye iradı (mevduat faizi, fon, temettü vb.) gelirleri, her yıl belirlenen yasal sınırı (yıllık gelir vergisi tarifesindeki ikinci dilim tutarını) aşan emekliler, tek evleri olsa dahi muafiyet hakkını kaybederler.

İkinci Taşınmaz ve Kira Detayı: Üzerine kayıtlı ikinci bir gayrimenkulü (arsa, arazi, iş yeri veya başka bir konut) olanlar ya da sahip olduğu tek konutu kiraya verip kendisi başka bir yerde oturanlar muafiyetten faydalanamaz.

Geriye Dönük Ceza Riski: Eksik veya gerçeğe aykırı beyanda bulunarak emlak vergisi ödemeyen mükellefler tespit edildiğinde; belediyeler muafiyeti iptal ederek ödenmeyen vergileri geriye dönük olarak gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil etmektedir.

HANGİ DURUMLARDA VERGİ ÖDENİYOR?

Tek meskeni olmasına rağmen yasal şartları taşımayan emekliler emlak vergisi muafiyetinden yararlanamazlar. Aşağıdaki kriterlerden herhangi birinin varlığı durumunda, emlak vergisinin düzenli olarak ödenmesi yasal zorunluluktur:

Birden Fazla Konut Sahipliği: Mükellefin adına kayıtlı birden fazla konutun (veya hisseli konut tapularının) bulunması,

Yazlık ve Mesken Ayrımı: Sahip olunan tek konutun sadece yaz mevsiminde kullanılan "yazlık" statüsünde olması (Ancak yazlıkta yıl boyunca sürekli ikamet edildiği resmi olarak belgelenirse muafiyet uygulanabilir),

200 Metrekare Sınırı: Muafiyete konu olan tek konutun brüt alanının 200 metrekareyi aşması,

Mevzuat Sınırını Aşan Faiz ve Temettü Geliri: Emekli maaşı dışında; mevduat faizi, repo, temettü gibi menkul sermaye iradı gelirlerinin, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca ilan edilen yasal yıllık sınırı (gelir vergisi tarifesinin ikinci dilim tutarını) aşması,

Ticari veya Aktif Çalışma Geliri: Emekli olduktan sonra aktif olarak ticari, sınai veya mesleki bir faaliyetten dolayı kazanç elde edilmeye devam edilmesi,

Konutun Kiraya Verilmesi: Sahip olunan tek konutun kiraya verilerek gelir elde edilmesi (İstisna: Kendisi de kirada oturan emekliler, tek evinden elde ettiği kira gelirini kendi oturduğu kiranın finansmanında kullanıyorsa muafiyetten yararlanabilir).

MUAFİYET OTOMATİK TANIMLANMIYOR

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak isteyen emeklilerin belediyeye başvuru yapması gerekiyor.

Başvurularda genellikle şu belgeler talep ediliyor:

-Emekli belgesi

-Tapu fotokopisi

-Kimlik fotokopisi

-Tek mesken formu

-Bazı belediyeler ek belge talep edebiliyor.

Avustralya’da emekli eczacı John Perrett, 23 yıl boyunca evinde kiracı olarak yaşayan Jane Sayner’a oturduğu konutu miras bıraktı. Düzenli kira ödemesi ve eve gösterdiği özenle bilinen Sayner, vasiyet kararını hayatını değiştiren bir gelişme olarak karşıladı.

EVİ SADECE KİRALAMADI, GERÇEK BİR YAŞAM ALANINA DÖNÜŞTÜRDÜ

Melbourne’un St Albans bölgesinde yaşayan 74 yaşındaki Jane Sayner, yıllar boyunca ev için ortalama 200 dolar kira ödedi. Ancak Sayner’ı diğer kiracılardan ayıran bir özellik vardı: Evi ve bahçeyi her zaman kendi mülküymüş gibi özenle korudu. Zamanla burayı yalnızca geçici bir kiralık konut değil, ruhunu kattığı gerçek bir yuva haline getirdi. Güvenin Gücü: Ev sahibi John Perrett’in yardımsever kişiliği, taraflar arasında zamanla sarsılmaz bir güven ilişkisi oluşturdu. Perrett’in başlangıçta tüm mirasını hayır kurumlarına bırakmayı planladığı, ancak Sayner’ın eve olan bu derin bağlılığını ve emeğini gördükten sonra kararını tamamen değiştirdiği aktarıldı.

HASTALIK SÜRECİ KARARI NETLEŞTİRDİ

Perrett’in 2020 yılında Sayner’a ulaşarak artık kira ödemesine gerek olmadığını ve evi kendisine bıraktığını söylediği aktarıldı.

75 YAŞINDA GELEN ÖZGÜRLÜK: HAYATI TAMAMEN DEĞİŞTİ

Bu beklenmedik hamle, Jane Sayner’ın hayatında köklü bir dönüşüm yarattı. İlerleyen yaşına rağmen çalışmak zorunda olan Sayner, evin mülkiyetini üstüne aldıktan sonra 75 yaşında emekli olma fırsatı buldu ve yıllar süren yoğun çalışma temposunu huzurla geride bıraktı.

MİLYON DOLARLIK BÜYÜK BAĞIŞ DETAYI DİKKAT ÇEKTİ

Vefakar ev sahibi John Perrett’in sadece kiracısına değil, topluma da büyük bir iz bıraktığı ortaya çıktı. Perrett’in, yaklaşık 30 yıl önce geçirdiği kritik bir ameliyatla hayatını kurtaran Royal Melbourne Hospital’da, vefatının ardından 19 milyon doları aşan devasa bir nakit bağış bıraktığı belirtildi.

Satın alınan bir konutta mevcut kiracının “ihtiyaç” gerekçesiyle çıkarılması belirli yasal şartlara bağlı olarak gerçekleşiyor. Sürecin en önemli aşamasını ise kanunda belirtilen süreler oluşturuyor. Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra hemen tahliye talebinde bulunamıyor.

EN KRİTİK ŞART: 6 AYLIK BEKLEME SÜRESİ

Türk Borçlar Kanunu kapsamında, yeni ev sahibinin satın alma tarihinden itibaren en az 6 ay geçmeden tahliye davası bu yola göre dava açılması hukuken risklidir / reddedilebilir. Bu süre dolmadan açılan davalar, kiracının yasal koruması kapsamında çoğu zaman usulden reddedilebiliyor.

1 AY İÇİNDE BİLDİRİM ZORUNLULUĞU

Süreç yalnızca bekleme şartından ibaret değil. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye için 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve edinme tarihinden 6 ay sonra dava açabilmelidir. Bu bildirim genellikle noter aracılığıyla yapılıyor ve ev sahibinin kendisi eşi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı açık şekilde belirtiliyor.

TAHLİYE SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

1. Bildirim yapıldıktan sonra 6 aylık süre işlemeye başlıyor.

2. Bu sürenin sonunda ev sahibi ancak tahliye davası açabiliyor.

3. Bu aşama, kiracının korunması açısından yasal bir güvence olarak kabul ediliyor.

EDİTÖR NOTU: SÜRELERE UYMAMAK DAVANIN REDDEDİLMESİNE NEDEN OLABİLİR

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, 6 aylık bekleme süresi dolmadan dava açılmasıdır. Bu durum, sürecin tamamen usulden reddedilmesine yol açabiliyor.

Yeni Ev Sahipleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Ev satıldığında eski ev sahibiyle yapılan kira sözleşmesi otomatik olarak iptal olur mu?

CEVAP: Hayır, iptal olmaz. Yeni malik, tapuyu devraldığı andan itibaren eski sözleşmenin doğrudan tarafı haline gelir ve mevcut kontrattaki tüm hak ve borçları aynen devralır.

Yeni aldığım evde kira sözleşmesinin bitmesine 2 ay varsa, yine de 6 ay beklemek zorunda mıyım?

CEVAP: Hayır. Yeni ev sahibi için kanunda iki alternatif yol vardır: Dilerse satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay bekler; dilerse hiçbir ihtar çekmeden doğrudan eski kontratın bitim tarihini bekleyerek, kontrat bittiği ay içinde tahliye davası açabilir. Hangi süre daha kısa ise o yol tercih edilebilir.

İlk 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeyi unutursam haklarımı kaybeder miyim?

CEVAP: Satın alma tarihinden itibaren ilk 1 ay içinde ihtar çekilmezse, yeni malik "6 ay sonra dava açma hakkını" tamamen kaybeder. Bu durumda kiracıyı çıkarabilmek için mevcut kira sözleşmesinin dönem sonunu (kontrat bitiş tarihini) beklemek zorunlu hale gelir.

"Oğlum gelecek" diyerek kiracıyı çıkaran ev sahibi, evi başkasına kiralayabilir mi?

CEVAP: Hayır, kiralayamaz. İhtiyaç iddiasıyla kiracının tahliye edilmesi sağlandıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksine davranılması durumunda, eski kiracıya son ödediği kira bedeli üzerinden 1 yıllık kira tazminatı ödenmesi gerekir.

Türkiye’de konut satışları Nisan ayında 126 bin 808 seviyesine ulaştı. Yıllık bazda %2,6’lık artış sınırlı görünse de, alt kırılımlarda dikkat çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Birinci el konut satışları %9,6 artarken, ikinci el satışların daha baskın kalmaya devam etmesi piyasanın yapısal bir ayrışma içinde olduğunu gösteriyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA GÜÇLÜ SİNYAL

Nisan ayında ipotekli konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre %40,5 artarak 25 bin 771’e yükselmesi, piyasanın en güçlü verisi olarak öne çıkıyor. Bu ivmeyle birlikte, kredili satışların toplam konut satışları içindeki payı %20,3 olarak kayıtlara geçti.

Bu dikkat çekici artış, sadece kredi erişimiyle değil, aynı zamanda fiyat beklentisi ve “şimdi almazsam daha pahalı olacak” algısıyla da doğrudan ilişkili görünüyor. Tüketici, faiz oranlarından ziyade gelecekteki fiyat artış riskini fiyatlayarak alım kararını öne çekiyor.

Ayrıca mevcut piyasada kredi kullanım şartlarında uygulanan şu esneklikler de talebi destekleyen ana faktörler arasında yer alıyor:

-5 milyon TL altı konutlarda %90’a varan kredi imkanı,

-5–7 milyon TL aralığında %50 kredi sınırı,

-A sınıfı enerji belgesine sahip yüksek verimli konutlarda uygulanan daha avantajlı faiz oranları.

YÜKSEK KİRALAR VE ENFLASYON ETKİSİ ALIMI HIZLANDIRIYOR

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik’e göre, konut piyasasında son dönemde öne çıkan en belirgin değişimlerin başında, yüksek kira sarmalından kurtulmak isteyen tüketicinin alıma yönelmesi geliyor.

Maliyet artışlarına rağmen satışların hareketli seyretmesini değerlendiren AYİDER Başkanı Hakan Şişik, “Tüm bu maliyetlere rağmen konut satışlarının hareketli seyretmesi bize insanların yüksek kiralardan çıkıp ev alımına yönlendiğini gösteriyor. Konut faizleri önceki dönemlere göre yüksek gözükse de insanlar artık bunun uzun vadeli hesabını yaptığında, enflasyon karşısında aylık taksitlerin ne kadar azaldığını da görebiliyorlar” dedi.

Bu eğilim özellikle büyük şehirlerde “kira yerine taksit ödeme” algısını yeniden güçlü bir alternatif haline getirdi. Tüketici, ilk 1-2 yıl yüksek faiz yükü altında zorlansa bile, orta vadede yüksek kira artışlarına maruz kalmak yerine sabit taksitle konut sahibi olmayı rasyonel bir ekonomik hamle olarak görüyor.

ALTIN YATIRIMCISI KONUTA DÖNÜYOR

Son dönemde dikkat çeken bir diğer trend ise yatırımcı davranışındaki değişim.

Altın yatırımından elde edilen kazançların konuta yöneldiği, gayrimenkulün yeniden “güvenli liman” algısını güçlendirdiği ifade ediliyor.

ARZ SINIRLI, TALEP KONTROLLÜ ARTIYOR

Üretim maliyetlerindeki yükseliş yeni konut arzını sınırlarken, talep tarafında ise kontrollü ama istikrarlı bir artış gözlemleniyor. Orta vadede fiyatların yukarı yönlü baskılanmasına neden olabilecek en kritik faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.

FAİZ VE PSİKOLOJİK EŞİK ETKİSİ

Konut kredisi faizlerinin %2,49 seviyesinde olması yüksek görünse de, alıcıların artık bunu uzun vadeli enflasyon hesabı içinde değerlendirdiği belirtiliyor. İlk 1–2 yıl yüksek ödeme, sonraki yıllarda ise görece rahatlama beklentisini beraberinde getiriyor.

SONUÇ: PİYASA YAVAŞ DEĞİL, SEÇİCİ HAREKET EDİYOR

Konut piyasasında genel tablo “yavaşlama” değil, seçici hızlanma yönünde ilerliyor. Birinci el konutlar, krediye erişim ve kampanyalar nedeniyle öne çıkarken; yatırımcı tarafında ise alternatif varlıklardan gayrimenkule dönüş dikkat çekiyor.

Türkiye’de konut piyasasında dikkat çeken bir değişim yaşanıyor. Özellikle birinci el konutlara olan ilgi artarken, ikinci el satışlar yatay bir seyir izliyor.

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, bu tabloyu “tüketici davranışında yön değişimi” olarak değerlendiriyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA %40’IN ÜZERİNDE ARTIŞ

Nisan 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları 126 bin 808 olarak gerçekleşti.

Veriler içinde en dikkat çekici kalem ipotekli satışlar oldu. Kredili konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %40,5 artarak 25 bin 771 seviyesine yükseldi.

Bu artış, yüksek faiz ortamına rağmen konut talebinin güçlü kaldığını ortaya koyuyor.


Nisan 2026 Konut Satış Verileri Özet Tablosu

BİRİNCİ EL KONUTLARA YÖNELİM ARTIYOR

Birinci el konut satışları yıllık bazda %9,6 artış göstererek 40 bin 306 oldu. Buna karşılık ikinci el satışlar hafif gerileyerek 86 bin 502 seviyesinde kaldı.

Bu durum, tüketicinin yeni projelere ve markalı konutlara yöneldiğine işaret ediyor.

“TÜKETİCİ BEKLE-GÖR DÖNEMİNDEN ÇIKIYOR”

Ramazan Taş’a göre konut alıcısı artık fiyat ve faiz odaklı pasif bekleme sürecinden çıkıyor.

Artan kira fiyatları ve yükselen inşaat maliyetleri, satın alma kararlarını öne çekiyor.

Tüketicinin özellikle:

-Deprem yönetmeliğine uygun projeler

-Ulaşım avantajı olan lokasyonlar

-Esnek ödeme planları

gibi kriterlere daha fazla önem verdiği belirtiliyor.

FAİZ BEKLENTİSİ PİYASAYI ŞEKİLLENDİRİYOR

Sektör temsilcilerine göre faiz oranlarında olası bir düşüş beklentisi, ertelenmiş talebi yeniden harekete geçirebilir.

Bu durumun özellikle yeni konut fiyatlarında yukarı yönlü baskı oluşturabileceği ifade ediliyor.

YENİ DAVRANIŞ MODELİ: DOĞRU KONUT = HIZLI KARAR

Piyasada dikkat çeken yeni eğilim, tüketicinin artık “uygun konut bulduğunda beklemeden alma” davranışına yönelmesi.

Fiyat, lokasyon ve yaşam ihtiyacına uygunluk sağlandığında karar süresi belirgin şekilde kısalıyor.

SONUÇ: KONUTTA TALEP CANLI AMA SEÇİCİ

Türkiye konut piyasasında talep güçlü kalmaya devam ederken, yön birinci el ve markalı projelere kaymış durumda. Kredili satışlardaki artış ise piyasadaki hareketliliğin sürdüğünü gösteriyor.

ÜSKÜDAR’DA DİKKAT ÇEKEN HAREKETLİLİK

"İstanbul’da gayrimenkul piyasası yeniden şekillenirken Üsküdar, son aylarda en çok konuşulan ilçelerden biri haline geldi. Özellikle Boğaz hattına yakın bölgelerde yaşanan sınırlı arz, fiyatların yukarı yönlü hareketini destekliyor. Gayrimenkul değerleme platformlarının 2026 yılı Mayıs ayı konut fiyat endeksi verileri, Üsküdar genelinde ortalama metrekare satış fiyatlarının 55.000 TL ila 65.000 TL bandına ulaştığını, Boğaz hattındaki nitelikli projelerde ise bu rakamın çok daha yüksek seviyeleri gördüğünü gösteriyor. Bu güncel veriler, ilçede hem oturum hem de yatırım amaçlı talebin aynı anda yükseldiğini net bir şekilde ortaya koyuyor."

FİYATLARI YUKARI TAŞIYAN 3 KRİTİK FAKTÖR

Üsküdar’daki hareketliliğin arkasında üç temel unsur öne çıkıyor:

Boğaz Hattı Etkisi

Sınırlı yapılaşma alanı nedeniyle özellikle Kuzguncuk, Salacak ve Beylerbeyi gibi bölgelerde konut arzı oldukça düşük.

Ulaşım Gücü

Marmaray, metro ve deniz ulaşımı ilçeyi İstanbul’un iki yakasına bağlayan kritik merkezlerden biri haline getiriyor.

Kentsel Dönüşüm

Eski yapı stokunun yenilenmesi, yeni projelerin değerini artırıyor ve mahalle bazlı fiyat farklarını büyütüyor.

KİRA PİYASASINDA STABİL YAPI DİKKAT ÇEKİYOR

Üsküdar’da kira piyasası, merkezi konum ve ulaşım avantajı nedeniyle yatırımcılar tarafından yakından izleniyor. Ancak kira getirisi mahalleye, bina yaşına, ulaşım noktasına ve Boğaz hattına yakınlığa göre ciddi şekilde değişebiliyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM FİYATLARI YENİDEN ŞEKİLLENDİRİYOR

İlçede devam eden dönüşüm süreci, özellikle eski yapı stokunun bulunduğu mahallelerde fiyatları yeniden belirliyor.

Yeni projeler:

Deprem dayanıklılığ

Modern yaşam alanları

Otopark ve sosyal alan avantajı

gibi faktörlerle bölge değerini yukarı çekiyor.

YATIRIMCILAR İÇİN KRİTİK UYARI

Sektör yöneticilerinin, dikkat çektiği en önemli konu, Üsküdar’da fiyatların mahalle bazlı çok farklılık göstermesi.

Aynı ilçede:

Boğaz hattı premium seviyede

İç mahalleler ise gelişim aşamasında

Bu nedenle “ilçe geneli ortalama fiyat” yerine mahalle bazlı analiz yapılması gerekiyor.

SONUÇ: ÜSKÜDAR NEDEN ÖNE ÇIKIYOR?

Üsküdar, 2026 itibarıyla İstanbul’da:

değerini koruya

istikrarlı yükselen

yatırımcı ilgisi artan

nadir bölgelerden biri olarak öne çıkıyor.

Ancak yüksek giriş maliyetleri nedeniyle, bölge artık “her bütçeye uygun yatırım alanı” değil; daha çok seçici yatırımcıların yöneldiği premium bir pazar haline gelmiş durumda.

Büyükşehirlerin kalabalığından kaçıp köy veya kasabalarda sakin bir yaşam kurmak isteyenlerin ilk tercihi pratik ve maliyet avantajlı prefabrik evler oluyor. Ancak pek Quarter, "Köy yeridir, kendi tarlama izinsiz prefabrik koyabilirim" yanılgısına düşerek ciddi yasal yaptırımlarla karşı karşıya kalıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile İl Özel İdareleri mevzuatlarına göre, prefabrik yapılar da betonarme binalar gibi "kalıcı konut" statüsünde değerlendiriliyor. Ağır para cezaları ve yıkım kararlarıyla karşılaşmamak için kırsalda yapılaşma kurallarına uymak şart.

İmarlı Arsa mı, İmarsız Tarla mı? Kritik Sınırlar

Köy ve kasabalarda prefabrik ev yapacağınız toprağın tapudaki niteliği, izleyeceğiniz yasal yolu tamamen değiştirir:

Köy İçi İmarlı Arsalar: Araziniz köy yerleşik alanı sınırları içindeyse süreç daha kolaydır. İl Özel İdaresi'nden veya ilgili belediyeden alınacak fen kurulu onayları ve projeyle birlikte yapı ruhsatı işlemleri tamamlanabilir.

İmarsız Tarla ve Bağ Alanları: Tapuda "Tarla, Bağ, Bahçe" olarak geçen imarsız bir toprağa prefabrik ev yapabilmek için arazinin en az 5.000 metrekare olması şarttır. Ayrıca arazinin kadastro yoluna cephesinin bulunması ve inşaatın arsa yüz ölçümünün en fazla %5'ini (maksimum 250 metrekare) geçmemesi yasal zorunluluktur.

Adım Adım Köyde Prefabrik Ev Yapma Süreci

Özet Bilgi Kutusu

• Yasal Statü: Prefabrik evler, toprağa sabitlendikleri sürece imar kanununa göre "bina" sayılır ve ruhsat gerektirir.
• Yol Şartı: Prefabrik yapı izni alabilmek için parselin en az bir kadastro yoluna cephesinin bulunması zorunludur.

Abonelik Kuralı: Ruhsatsız veya yapı izin belgesiz hiçbir yapıya resmi olarak elektrik ve su aboneliği verilmez.

Ekonomik dalgalanmalar ve artan icra dosyalarıyla birlikte vatandaşların en çok araştırdığı başlıklardan biri de “tek evin haczedilip haczedilemeyeceği” oldu. Kamuoyunda yaygın olan “kişinin tek evi varsa haciz uygulanamaz” düşüncesi ise her durumda geçerli sayılmıyor.

İcra ve İflas Kanunu kapsamında bazı taşınmazlar koruma altında bulunsa da, mahkemeler yalnızca evin tek konut olup olmadığına değil; borçlunun yaşam koşullarına uygun olup olmadığına da bakıyor.

“HALİNE MÜNASİP EV” KRİTERİ BELİRLEYİCİ OLUYOR

İcra hukukunda sıkça kullanılan “haline münasip ev” kavramı, borçlunun ve ailesinin temel yaşam ihtiyaçlarını karşılayabilecek makul nitelikteki konutu ifade ediyor.

Mahkemeler değerlendirme yaparken:

Gelir düzeyi

Aile bireylerinin sayısı

Yaşam standardı

Meslek ve sosyal çevre

Şehrin ekonomik koşulları

Sağlık ve ulaşım ihtiyaçları

gibi birçok unsuru birlikte inceliyor.

Bu nedenle aynı büyüklükteki iki konut hakkında farklı kararlar çıkabiliyor.

HER TEK EV HACİZDEN KORUNMUYOR

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri de tek ev ile “korunan konut” kavramının aynı sanılması. Ancak yüksek değere sahip lüks taşınmazlarda mahkemeler farklı değerlendirme yapabiliyor.

Eğer evin değeri, borçlunun makul yaşam ihtiyacının çok üzerinde görülürse; taşınmazın satışına karar verilebiliyor. Bu durumda satış gelirinden, borçlunun yeniden uygun bir ev alabilmesi için gereken bedel ayrılıyor. Kalan tutar ise alacaklıya ödeniyor.

Özellikle büyükşehirlerde bulunan yüksek değerli konutlar için açılan davalarda bu ayrım daha fazla gündeme geliyor.

ŞEHİR MERKEZİ DETAYI DİKKAT ÇEKİYOR

Mahkemeler yalnızca metrekare hesabı yapmıyor. Borçlunun işi, çocukların eğitimi, sağlık durumu ve günlük yaşam düzeni de değerlendirmeye dahil ediliyor.

Bu nedenle şehir merkezinde yaşayan bir kişinin, yalnızca daha düşük maliyetli olduğu gerekçesiyle farklı bir ilçede yaşamaya zorlanması her dosyada mümkün görülmeyebiliyor.

HACİZ İŞLEMİ ÖNCE UYGULANIYOR, İTİRAZ SONRADAN YAPILIYOR

İcra memurları, alacaklı tarafından talep edilen haciz işlemini uygularken taşınmazın “haline münasip” olup olmadığına doğrudan karar vermiyor. Bu nedenle uygulamada birçok konut için önce haciz işlemi yapılıyor, ardından mahkeme süreci başlıyor.

Borçlu ise icra mahkemesine başvurarak haczedilmezlik şikâyetinde bulunabiliyor. Başvuruların çoğu, haczin öğrenilmesinden sonraki 7 günlük süre içinde yapılıyor.

BİLİRKİŞİ RAPORU SÜRECİN MERKEZİNDE YER ALIYOR

Mahkemeler karar verirken bilirkişi incelemesine başvuruyor. Yapılan keşiflerde hem taşınmazın piyasa değeri hem de borçlunun ekonomik koşulları birlikte değerlendiriliyor.

Evin değeri ile borçlunun yeniden konut sahibi olabilmesi için gereken tutar arasında ciddi fark bulunmaması halinde, haczin kaldırılması yönünde kararlar verilebiliyor.

AİLE KONUTU OLMASI SÜRECİ DEĞİŞTİREBİLİYOR

Taşınmazın aynı zamanda aile konutu olması durumunda süreç daha hassas hale geliyor. Bazı durumlarda borçlunun tek başına verdiği feragat beyanı yeterli kabul edilmeyebiliyor.

Özellikle eşin barınma hakkı ve ortak yaşam düzeni, mahkemelerin değerlendirdiği başlıklar arasında yer alıyor.

SON DÖNEMDE HACİZ DAVALARINDA ARTIŞ YAŞANIYOR

"Ekonomik koşullara bağlı olarak icra takipleri ve haciz işlemlerine ilişkin uyuşmazlıklar, adli süreçlerde ve yargı uygulamasında daha sık gündeme gelmeye başladı. Özellikle konut fiyatlarındaki artışa paralel olarak, borçlunun yasal koruma altında olan 'haline münasip ev' (meskeniyet iddiası) değerlendirmeleri ve bu konudaki hukuki uyuşmazlıklar mahkemelerin gündemini eskisinden daha fazla meşgul ediyor."

Birçok dosyada taraflar arasındaki temel anlaşmazlık, evin gerçek piyasa değeri ile borçlunun yaşam standardının nasıl yorumlanacağı noktasında yoğunlaşıyor.

EN ÇOK MERAK EDİLEN SORULAR

Tek evi olan kişinin konutu tamamen haczedilemez mi?

Hayır. Evin değeri borçlunun ihtiyacının çok üzerinde görülürse satış kararı verilebiliyor.

İcra memuru haczi durdurabilir mi?

Hayır. Haczedilmezlik değerlendirmesi mahkeme tarafından yapılıyor.

Şikâyet süresi kaç gün?

Genellikle haczin öğrenilmesinden itibaren 7 gün içinde başvuru yapılması gerekiyor.

Satış olursa borçlu tamamen evsiz mi kalıyor?

Mahkeme, borçlunun yeniden uygun bir konut alabilmesi için gerekli bedelin kendisine bırakılmasına karar verebiliyor.

HUKUKİ SÜREÇTE DETAYLAR BELİRLEYİCİ OLABİLİYOR

Tek evin haczi konusunda her dosya kendi koşulları içinde değerlendiriliyor. Gelir düzeyi, taşınmazın değeri, aile yapısı ve yaşam şartları birlikte incelendiği için benzer görünen dosyalarda farklı kararlar çıkabiliyor.

Bu nedenle haciz sürecinde yalnızca taşınmazın tek ev olması değil; “makul yaşam ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı” da belirleyici unsur olarak öne çıkıyor.

Gayrimenkul sektöründe satış ve kiralama süreçleri artık büyük ölçüde dijital ilan platformları üzerinden ilerliyor. Ancak emlak ofisleri için asıl ölçüt yalnızca ilan görüntülenmesi değil; gerçek müşteri dönüşü, ilan güvenilirliği ve bölgesel performans haline geliyor.

Sektörde faaliyet gösteren danışmanlar, fiziksel portföy gücünün artık tek başına yeterli olmadığını; ilan görünürlüğü ve dijital erişimin satış performansını doğrudan etkilediğini belirtiyor.

EN İYİ EMLAK İLAN SİTESİ HANGİSİ?

Sektörde Sahibinden, Hepsiemlak ve Emlakjet gibi ulusal ilan platformları öne çıkarken, bazı bölgelerde yerel emlak siteleri de daha hedefli müşteri dönüşü sağlayabiliyor. Bu nedenle “en iyi ilan sitesi” değerlendirmesi platformun trafik gücü kadar, ilan tipi ve bölgesel performansına göre yapılmalı.

YÜKSEK TRAFİK HER ZAMAN KALİTELİ MÜŞTERİ GETİRMİYOR

Gayrimenkul sektörü analizleri, yüksek görüntülenme oranına sahip bazı dijital platformların, iş gerçek alıcı dönüşümüne geldiğinde aynı performans başarısını gösteremediğini ortaya koyuyor. Sektör temsilcileri ve veri analistleri, sadece tıklama veya vitrin trafiğine odaklanmak yerine, ilanların doğrudan satış ve kiralama işlemine dönme oranının (nitelikli talep) platform başarısında asıl belirleyici kriter olduğunu vurguluyor.

Özellikle geniş kategori sistemine sahip ilan sitelerinde kullanıcı trafiğinin yüksek olmasına rağmen, emlak tarafında ciddi müşteri oranının zaman zaman düşük kalabildiği ifade ediliyor.

Daha niş çalışan bazı platformların ise daha az trafikle daha hedefli müşteri kitlesine ulaşabildiği belirtiliyor.

SATILIK VE KİRALIK PORTFÖYLERDE AYRIŞMA YAŞANIYOR

Gayrimenkul piyasasında artık her platform aynı alanda güçlü performans göstermiyor.

Satılık İlanlarda Öne Çıkan Unsurlar

Yatırımcı kitlesine erişim

Bölgesel arama yoğunluğu

Arsa ve proje görünürlüğü

Premium ilan desteği

Kiralık İlanlarda Öne Çıkan Unsurlar

Hızlı dönüş oranı

Güncel portföy akışı

Mobil bildirim sistemi

Yoğun kullanıcı hareketliliği

Özellikle büyükşehirlerde kiralık portföy hareketliliğinin artmasıyla birlikte bazı emlak ofisleri ilan bütçelerini platform bazlı ayırmaya başladı.

“GERÇEK İLAN” SORUNU GÜNDEMDE

Sektörde en çok tartışılan konuların başında ilan güvenilirliği geliyor. Aynı ilanın farklı fiyatlarla yayımlanması, güncelliğini kaybetmiş portföyler ve dikkat çekmek için kullanılan yanıltıcı bilgiler kullanıcı tarafında güven sorununa neden olabiliyor.

Bu nedenle doğrulanmış ilan sistemi ve güncel portföy yönetimi, platform seçiminde daha önemli hale geliyor.

MOBİL UYGULAMA YARIŞI ÖNE ÇIKIYOR

Emlak ilan sektöründe rekabet artık yalnızca web sitesi üzerinden yürümüyor. Mobil uygulama deneyimi, bildirim sistemi, harita entegrasyonu ve kullanıcı arayüzü gibi unsurlar platform tercihinde belirleyici hale geldi.

Sektörde özellikle mobil yatırımı artıran şirketlerin kullanıcı sadakatini daha hızlı büyüttüğü ifade ediliyor.

BÖLGESEL PLATFORMLAR DİKKAT ÇEKİYOR

Ulusal çapta faaliyet gösteren büyük platformların yanında, belirli şehir veya bölgelerde yoğunlaşan emlak siteleri de daha görünür hale geldi.

Özellikle yatırım bölgelerinde faaliyet gösteren bazı yerel platformların hedef kitleye daha hızlı ulaştığı ve dönüşüm oranlarında avantaj sağladığı konuşuluyor.

Bu durum, “en büyük site” anlayışının yerini yavaş yavaş “en doğru müşteri kitlesi” yaklaşımına bırakmasına neden oluyor.

2026’DA EMLAK SİTELERİNDE ÖNE ÇIKAN TRENDLER

Sektörde dijital dönüşüm hız kazanırken, emlak ilan platformlarında şu başlıklar öne çıkıyor:

Yapay zekâ destekli ilan önerileri

Harita bazlı akıllı arama sistemleri

Video ve sanal tur entegrasyonu

Doğrulanmış ilan uygulamaları

Bölgesel hedefleme teknolojileri

Mobil öncelikli kullanıcı deneyimi

Önümüzdeki dönemde kullanıcı güveni ve gerçek müşteri dönüşüm oranı, platform rekabetinde en kritik unsur olarak görülüyor.

EMLAK OFİSLERİ ARTIK “TRAFİK” DEĞİL “DÖNÜŞÜM” ODAKLI HAREKET EDİYOR

Gayrimenkul piyasasında dijitalleşmenin hız kazanmasıyla birlikte emlak ilan siteleri arasındaki rekabet de yeni bir boyuta taşındı. Sektörde artık yalnızca kaç kişinin ilana baktığı değil, kaç kişinin gerçek alıcıya dönüştüğü daha fazla önem kazanıyor.

Bu nedenle emlak ofisleri artık yalnızca yüksek görüntülenme sayılarına değil; kaliteli müşteri profiline, dönüşüm oranına ve ilan güvenilirliğine odaklanıyor.

Rayiç Bedel Nedir? Piyasa Değeri ile Farkı Ne?↓

Rayiç Bedeli Etkileyen Kriterler Nelerdir?↓

Büyük Risk: Tapuda Bedeli Düşük Göstermenin Cezası Nedir?↓

RAYİÇ BEDELİ NASIL SORGULANIR?↓

SIKÇA SORULAN SORULAR↓

Rayiç bedel, bir mal veya mülkün güncel piyasada bulunan ortalama değerini ifade eder. Bu değer, hukuki işlemlerde referans alınmak üzere belirlenir.

Ev, arsa veya iş yeri alım-satım süreçlerinde hem alıcıların hem de satıcıların karşısına çıkan en kritik yasal terimlerden biri "rayiç bedel" oluyor. Özellikle tapu işlemlerinde vergi matrahını belirleyen bu kavram, doğru yönetilmediğinde tarafları ciddi vergi cezalarıyla karşı karşıya bırakabiliyor.

Piyasada mülkün gerçek satış değeri ile belediyelerin belirlediği asgari değer arasında yaşanan uyuşmazlıklar, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın da yakın takibinde. Gayrimenkul sektörünün şeffaflaşması ve doğru vergilendirme için hem ev sahiplerinin hem de yeni yatırımcıların rayiç bedel hesaplama yöntemlerini, yasal sınırları ve tapu harcı risklerini eksiksiz bilmesi gerekiyor.

Rayiç Bedel Nedir? Piyasa Değeri ile Farkı Ne?

Sözlük anlamıyla bir taşınmazın güncel piyasa koşullarındaki adil ve ekonomik "pazar değeri" anlamına gelen rayiç bedel, hukuki ve mali uygulamalarda iki farklı şekilde karşımıza çıkar:

• Piyasa Rayiç Bedeli: Konutun serbest piyasada, alıcı ve satıcı arasında el değiştirdiği gerçek, fiili satış değeridir. Arz-talep dengesi, ekonomik konjonktür ve bölgedeki hareketlilik bu rakamı belirler.
• Belediye Rayiç Bedeli: İlgili belediye tarafından, o mülkün bulunduğu sokak, cadde ve mahalledeki asgari değerler dikkate alınarak hesaplanan "vergiye esas asgari değerdir". Bu bedel, emlak vergisi ve tapu harcı hesaplamalarında yasal alt sınırı oluşturur.

Rayiç Bedeli Etkileyen Kriterler Nelerdir?

Bir gayrimenkulün belediyedeki asgari rayiç bedeli belirlenirken, Maliye Bakanlığı ve belediye komisyonları tarafından çok sayıda değişken masaya yatırılır:

Konum ve Ulaşım: Mülkün bulunduğu mahalle, cadde, sokak; merkezi alanlara, metro, metrobüs veya anayollara olan yakınlığı bedeli doğrudan yükseltir.

Fiziksel Özellikler: Binanın yaşı, inşaat kalitesi, asansör, otopark, manzara ve cephe avantajları gibi faktörler değerlendirmeye alınır.

Sosyal İmkanlar: Çevredeki AVM, okul, hastane, yeşil alan gibi sosyal donatılar mahalle bazlı rayiç bedel artışlarında büyük rol oynar.

Bölgesel Rayiçler: Aynı sokakta yer alan ve yakın dönemde satışı yapılan diğer 3-4 mülkün ortalama metrekare değerleri baz alınır.

Örnekli Rayiç Bedel ve Tapu Harcı Hesaplama Tablosu

Büyük Risk: Tapuda Bedeli Düşük Göstermenin Cezası

Gayrimenkul alım satımlarında en sık yapılan hata, daha az tapu harcı (toplamda %4 olan vergi) ödemek için tapuda mülkün değerini gerçek satış bedeli yerine belediyeden alınan en düşük rayiç bedel üzerinden göstermektir.

Maliye, geriye dönük banka transferlerini (kredi tutarlarını ve elden yatırılan paraları) inceleyerek bu usulsüzlüğü kolayca tespit edebiliyor. Aradaki farkın vergisi, "vergi ziyaı cezası" ve gecikme faizi ile birlikte hem alıcıdan hem de satıcıdan yasal olarak tahsil ediliyor.

ADIM ADIM REHBER: RAYİÇ BEDEL SORGULAMA VE HESAPLAMA SÜRECİ

1. E-Devlet Üzerinden Sorgulayın: Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin e-Devlet kapısındaki "Arsa Rayiç Değeri Sorgulama" hizmetini kullanarak güncel metrekare asgari değerini saniyeler içinde öğrenin.
2. Belediyeye Başvurun: E-devlet entegrasyonu olmayan bölgelerde, tapu fotokopinizle birlikte mülkün bağlı olduğu belediyenin emlak müdürlüğüne giderek "Rayiç Belgesi" talep edin.
3. Komşu Taşınmazları İnceleyin: Aynı sokakta bulunan benzer nitelikteki en az 3 konutun belediye asgari metrekare değerlerini toplayın.
4. Asgari Değeri Çıkarın: Toplam değeri konut sayısına bölerek sokağın ortalama metrekare değerini bulun; ardından bu rakamı kendi dairenizin brüt metrekaresiyle çarparak asgari yasal sınırı hesaplayın.

SIK SORULAN SORULAR

Rayiç bedel gerçek satış fiyatı mıdır?

Hayır. Belediye rayiç bedeli, devletin vergilendirme yapabilmek için belirlediği "en düşük asgari" değerdir. Gerçek satış fiyatı (piyasa değeri) genellikle belediyenin belirlediği bu rayiç bedelden çok daha yüksektir.

Tapuda evi belediye rayiç bedelinden gösterirsek ne olur?

Eğer gerçekte evi daha yüksek bir fiyata aldıysanız ve tapuda sadece belediye rayicini beyan ettiyseniz, aradaki vergi farkı Maliye tarafından tespit edilir. Bu durumda aradaki farkın harcı, gecikme faizi ve vergi cezası ile birlikte sizden istenir.

Geçmişte düşük beyan edilen rayiç bedel nasıl düzeltilir?

Eğer tapuda konut değerini düşük gösterdiğinizi fark ederseniz, Maliye Bakanlığı'na "Pişmanlık Dilekçesi" (Vergi Usul Kanunu 371. Madde) vererek aradaki eksik harç tutarını cezasız, sadece pişmanlık zammıyla ödeyip durumunuzu yasal olarak düzeltebilirsiniz.

Ev kredisi çekerken rayiç bedel önemli midir?

Bankalar konuta kredi verirken belediyenin rayiç bedeline değil, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının (eksper) hazırladığı "ekspertiz raporundaki" gerçek piyasa değerine bakar. Çekilen kredi miktarı tapuda beyan edilen bedelden yüksek olamaz, aksi halde doğrudan vergi incelemesi tetiklenir.

Rayiç bedel belgesi nereden alınır ve ne kadar süre geçerlidir?

Rayiç bedel belgesi, mülkün bağlı olduğu ilçe belediyesinden veya bazı belediyeler için e-Devlet üzerinden alınır. Alınan bu belge, düzenlendiği takvim yılı (31 Aralık tarihine kadar) boyunca geçerliliğini korur.

"Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü; tarımsal faaliyetler, lojistik ve ticari yatırımlar için mülkiyeti hazineye ait olan taşınmazları kiralamaya açtı. Yatırım teşvikleri kapsamında yayımlanan resmi ilanlara göre, Bursa ve Manisa illerinde yer alan çok sayıda hazine arazisi belirlenen muhammen bedeller üzerinden ihale usulüyle kiraya verilecek."

Yıllık kira bedellerinin 4.250 TL gibi son derece sembolik rakamlardan başlaması, özellikle küçük ve orta ölçekli yatırımcılar ile çiftçiler için büyük bir fırsat kapısı aralıyor. Kiralama sürecinde hem şahısların hem de şirketlerin başvuru şartlarını ve ihale takvimini dikkate alması gerekiyor.

CAZİP FİYATLAR VE UYGUN TEMİNAT ORANLARI

Milli Emlak tarafından yayımlanan ilanlara göre, kiralamaya konu olan araziler hem büyüklükleri hem de lokasyon avantajlarıyla dikkat çekiyor. İllere ve arazinin niteliğine göre değişmekle birlikte, taşınmazların yıllık tahmini kira bedelleri 4.250 TL'den başlıyor.

İhaleye katılabilmek için yatırılması gereken geçici teminat bedelleri de bütçeleri zorlamayacak seviyelerde tutuldu. Birçok arazi için sadece birkaç yüz liralık teminat tutarlarıyla başvuru yapmak mümkün hale geliyor.

BURSA VE MANİSA'DA ÖNE ÇIKAN BÖLGELER

Bursa’da Mustafakemalpaşa, Manisa’da ise Turgutlu gibi ilçelerdeki Hazine taşınmazları dönem dönem kiralama ihalelerine konu oluyor. Güncel ilanlarda başvuru yapacakların ihale tarihi, parsel bilgisi ve kullanım şartlarını resmi Milli Emlak duyurularından kontrol etmesi gerekiyor.

Tarım ve gayrimenkul uzmanları, özellikle Bursa Mustafakemalpaşa ve Manisa Turgutlu bölgesindeki arazilerin toprak verimliliği ile lojistik avantajlarının yüksek olduğunu belirtiyor. 4.250 TL'lik başlangıç bedellerinin, üretim maliyetlerini düşürmek isteyen çiftçiler ve yeni girişimciler için kaçırılmayacak bir devlet desteği niteliğinde olduğu vurgulanıyor.

ADIM ADIM BAŞVURU REHBERİ: HAZİNE ARAZİSİ NASIL KİRALANIR?

1. Arazinizi Seçin: milliemlak.gov.tr adresine girerek Manisa veya Bursa listelerindeki ilanları, konum ve metrekare bilgilerini inceleyin.
2. Geçici Teminatı Yatırın: Seçtiğiniz arazinin ilanında belirtilen geçici teminat bedelini muhasebe müdürlüklerine veya belirtilen banka hesaplarına yatırarak makbuzunuzu alın.
3. Belgelerinizi Hazırlayın: Nüfus cüzdanı sureti, ikametgah belgesi ve eğer şirket adına katılacaksanız imza sirküleri ile yetki belgenizi dosyalayın.
4. İhaleye Katılın: İlan edilen gün ve saatte, ilgili ilin Milli Emlak Müdürlüğü veya ilçenin Malmüdürlüğü ihale salonunda belgelerinizle hazır bulunun.

KISA BİLGİ KUTUSU

• Başlangıç Fiyatı: Yıllık 4.250 TL'den başlayan bedellerle
• En Sık İlan Açılan Bölgeler: Bursa (Mustafakemalpaşa), Manisa (Turgutlu)
• İlk Başvuru Noktası: milliemlak.gov.tr ve ilgili çevre müdürlükleri
• İhale Yöntemi: 2886 sayılı kanun uyarınca Açık Teklif Usulü

Mali Avantaj: Kiralama işlemlerinde belirli şartlar altında KDV muafiyeti

Ahmet Mücahid Ören, 28 Nisan 1972 tarihinde İstanbul’da doğmuştur. Türkiye iş ve medya dünyasının tanınan figürlerinden Enver Ören ile Dilvin Ören çiftinin tek çocuğudur.

Eğitim hayatını Türkiye’de sürdüren Ören, 1993 yılında Eskişehir Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi’nden başarıyla mezun olmuştur.

ÇEKİRDEKTEN YETİŞEN BİR YÖNETİCİ: İLK ADIMLARDAN CEO'LUK KOLTUĞUNA

Ahmet Mücahid Ören, genç yaşlardan itibaren İhlas Holding bünyesinde görev almaya başlamış ve zaman içinde şirketin üst yönetim kademelerine yükselmiştir. İş hayatına ilk adımı, holdingin amiral gemilerinden biri olan Türkiye Gazetesi’nin teknoloji direktörü olarak atmış; burada kazandığı tecrübeyle grubun gelişim süreçlerinde aktif rol oynamıştır.

1998 yılında İhlas Holding CEO’su olarak görev yapmaya başlamış, aynı dönemde medya alanında da çeşitli sorumluluklar üstlenmiştir. Bir süre TGRT Genel Müdürlüğü görevini yürüten Ören, grubun yayıncılık ağının güçlenmesine katkı sağlamıştır.

2001 yılında İhlas Finans’ın yönetim süreciyle ilgili gelişmelerin ardından bir dönem yurt dışına gitmiş ve ABD vatandaşlığı almıştır. Babası Enver Ören’in vefatının ardından, 2013 yılında alınan kararla yeniden İhlas Holding’in yönetiminde tepe pozisyona getirilmiştir.

ÜRETİM ODAKLI BÜYÜME VE ULUSLARARASI PROJELER

Bugün İhlas Holding’i üretim, istihdam ve uluslararası iş birlikleri odaklı bir yapıyla geleceğe taşıyan Ahmet Mücahid Ören, grubun ticari hacmini artırmak adına dengeli bir büyüme stratejisi izlemektedir. İhlas Pazarlama ve üretim bacağı için 1 milyar dolarlık ticaret hacmi hedefini koyan Ören, fabrika ve istihdam yatırımlarına öncelik vermektedir.

Uluslararası arenada da stratejik adımlar atan Ören, Türk Devletleri Teşkilatı kapsamındaki ekonomik iş birliklerinde aktif rol üstlenmektedir. Bu doğrultuda İhlas Holding’in Kırgızistan’da yürüttüğü 7 milyar dolarlık dev enerji projelerini yakından takip etmekte ve Orta Asya pazarındaki büyük ticari yatırımlardan birine öncülük etmektedir.

Sosyal Yaşamı ve Aile Hayatı

Ahmet Mücahid Ören, 2008 yılından bu yana başarılı haber spikeri Aslıhan Yeltekin Ören ile evlidir. Çiftin bu evliliğinden Ayşe Nazlı ve Ahmet Faruk adında biri kız, biri erkek olmak üzere iki çocuğu bulunmaktadır.

ÇOK YÖNLÜ BİR YAPI: İHLAS HOLDİNG HANGİ SEKTÖRLERDE FAALİYET GÖSTERİYOR?

Ören'in yönetimindeki İhlas Holding çatısı altında medya organlarının yanı sıra inşaat, sağlık, üretim ve eğitim gibi köklü sektörler yer almaktadır:

Görsel ve Yazılı Medya Alanı:

• TGRT Haber / TGRT Belgesel / TGRT EU / TGRT FM
• İhlas Haber Ajansı (İHA)
• Türkiye Gazetesi

Hizmet ve Üretim Sektörleri:

• İnşaat & Gayrimenkul: İhlas GYO, Armutlu Tatil Köyü projeleri
• Pazarlama & Üretim: İhlas Pazarlama, İhlas Ev Aletleri
• Sağlık: Türkiye Hastanesi
• Eğitim: İhlas Eğitim Kurumları (İhlas Koleji)

Ahmet Mücahid Ören Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Ahmet Mücahid Ören'in annesi kimdir ve aslen nerelidir?

Cevap: Annesi Dilvin Ören'dir. Ahmet Mücahid Ören İstanbul doğumlu olmakla birlikte, aile kökleri Denizli'ye dayanmaktadır.

Soru: İş hayatına ilk olarak hangi pozisyonda başladı?

Cevap: Profesyonel kariyerine ilk olarak Türkiye Gazetesi bünyesinde teknoloji direktörü olarak adım atmış, ardından holdingin diğer sektörlerinde tecrübe kazanarak yönetim kademelerine geçmiştir.

Soru: İhlas Holding'in Kırgızistan'daki projesinin önemi nedir?

Cevap: Ahmet Mücahid Ören'in bizzat yönetim süreçlerini yürüttüğü Kırgızistan'daki enerji yatırımları, 7 milyar dolarlık hacmiyle bölgedeki en önemli Türk yatırımlarından biridir.

Soru: Ahmet Mücahid Ören'in çocuklarının isimleri nedir?

Cevap: Haber spikeri Aslıhan Yeltekin Ören ile evli olan iş insanının Ayşe Nazlı ve Ahmet Faruk adında iki çocuğu vardır.

Konut piyasasında mülklerin satışa çıkarılması sürecinde, içinde kiracı bulunan evlerin alıcı adaylarına gösterilmesi konusunda taraflar arasında zaman zaman fikir ayrılıkları yaşanabiliyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 319 uyarınca; kiracı, bakım, satış veya yeniden kiralama amacıyla kiraya verenin ve alıcı adaylarının evi görmesine izin vermekle yasal olarak yükümlüdür. Ancak bu hak kullanılırken kiracının özel hayatının gizliliği ve mülkiyet hakkı arasında yasal bir denge gözetilmesi şarttır.

Hakkaniyet Sınırı: "Makul Saat" ve "Önceden Haber"

Yasal kural kiracıya bir zorunluluk getirse de, ev sahibine sınırsız bir hareket alanı tanımaz. Mahkemelerin ve kanunun belirlediği temel sınırlar şunlardır:

Önceden Bildirim: Ev sahibi veya emlak danışmanı, ziyaret gün ve saatini makul bir süre önce kiracıya haber vermelidir.

Yaşam Alanına Saygı: Gösterimler kiracının iş, aile ve özel hayatını aksatmayacak "makul" zaman dilimlerinde (genellikle hafta içi akşamüzeri veya hafta sonu gündüz) yapılmalıdır.

Sıklık Ayarı: Evin her gün ziyarete açılması istenemez; tarafların uzlaştığı belirli gün ve saat aralıklarıyla sınırlı tutulmalıdır.

Uyuşmazlık Durumunda 3 Adımlı Yol Haritası

Taraflar arasında sözlü bir uzlaşma sağlanamadığı takdirde izlenmesi gereken yasal süreç şu şekildedir:

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi anahtarla evi izinsiz açıp gösterebilir mi?

CEVAP: Kesinlikle hayır. Kiracının izni olmadan eve girmek "konut dokunulmazlığını ihlal" suçunu oluşturur ve Türk Ceza Kanunu kapsamında hapis cezası yaptırımı vardır.

Evi göstermeyen kiracı doğrudan evden çıkarılabilir mi?

CEVAP: Sadece göstermeme sebebiyle doğrudan tahliye zor olsa da, kesinleşmiş mahkeme kararına rağmen evi göstermemek "sözleşmeye aykırılık" teşkil eder ve haklı tahliye davası için güçlü bir gerekçedir.

EDITÖRÜN ANALİZİ: "İNATLAŞMAK DEĞİL, UZLAŞMAK KAZANDIRIR"

Bu süreçte en sağlıklı ve masrafsız yol, tarafların bir araya gelerek haftanın belirli bir veya iki gününü sabitlemesidir. Yasal yollara başvurulduğunda süreç uzamakta ve her iki taraf için ek yargılama giderleri doğmaktadır. Unutulmamalıdır ki; hukuk her zaman dürüstlük ve hakkaniyet kurallarının uygulanmasını esas alır.

Özet Bilgi Kutusu

Yasal Zorunluluk: Kiracı satılık veya kiralık evi göstermekle yükümlüdür (TBK m. 319).

Kritik Kural: Ev sahibi kiracının huzurunu bozamaz, ziyaretler makul saatlerde olmalıdır.

Yasal Mercii: Anlaşmazlık durumunda yetkili yer "Sulh Hukuk Mahkemesi"dir.

Gayrimenkul sektörü, dijitalleşme ve kurumsal ofis yapılarının güçlenmesiyle genç profesyoneller için daha görünür bir kariyer alanı haline geliyor. Esnek çalışma modeli, performansa dayalı gelir yapısı ve teknoloji kullanımının artması, üniversite mezunlarının bu alana ilgisini artırıyor.

Dijital pazarlama, sosyal medya yönetimi ve veri analizi gibi modern becerilerle desteklenen gayrimenkul danışmanlığı, gençlere hem bağımsız çalışma imkânı hem de kendi kişisel markalarını oluşturma fırsatı sunuyor. Büyük şehirlerde artan konut, kentsel dönüşüm ve ticari gayrimenkul hareketliliği de bu alanı geleceğin en parlak mesleklerinden biri yapıyor.

Neden Gençler Gayrimenkul Danışmanlığını Tercih Ediyor?

Sektörün kurumsal bir kimlik kazanması ve ofislerin sunduğu profesyonel mentorluk destekleri, genç yeteneklerin adaptasyon sürecini hızlandırıyor. Gençleri bu sektöre çeken temel dinamikler ise şöyle sıralanıyor:

Esnek Çalışma Modeli: Kendi zamanını ve mesai saatlerini özgürce yönetme imkânı.

Yüksek Gelir Potansiyeli: Sabit maaş sınırına takılmadan, yapılan satış ve kiralama oranına göre performansa dayalı yüksek kazanç.

Teknoloji Entegrasyonu: Gelişmiş CRM sistemleri, yapay zeka destekli veri analizleri ve dijital platformlar üzerinden nokta atışı portföy yönetimi.

Kişisel Marka İmkânı: Sosyal medya gücünü kullanan gençlerin, sektörde hızla bireysel bir kimlik ve güvenilirlik inşa edebilmesi.

Eğitim ve Gelişim Süreçleri: Sadece Satıştan İbaret Değil

Gayrimenkul danışmanlığı, yalnızca bir mülkü gösterip komisyon almaktan ibaret olmayan; piyasa bilgisi, iletişim becerisi ve sürekli gelişim gerektiren profesyonel bir alandır. Sektöre adım atan genç profesyoneller, birçok kurumsal gayrimenkul ofisinde satış, portföy yönetimi, müşteri ilişkileri ve dijital pazarlama gibi başlıklarda eğitim süreçlerinden geçerek mesleğe hazırlanır.

Bu eğitim kamplarında; modern müşteri ilişkileri yönetimi (CRM), bölge uzmanlığı, portföy oluşturma teknikleri, dijital pazarlama stratejileri ve en önemlisi de tapu, imar ve borçlar hukukunu kapsayan hukuki süreçler ele alınır. Dijital araçları dünyayla eş zamanlı kullanabilen gençler, bu eğitimlerle birleştiğinde sektöre büyük bir dinamizm kazandırır.

ADIM ADIM REHBER: GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞINA NASIL BAŞLANIR?

1. Kurumsal Bir Çatı Seçin: Sektöre adım atarken eğitim ve mentorluk desteği sağlayan, bilinirliği yüksek bir gayrimenkul ofisiyle anlaşın.
2. Mesleki Eğitimleri Tamamlayın: Ofis içi eğitimlerin yanı sıra, yasal olarak zorunlu olan Mesleki Yeterlilik Belgesi (Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5) sertifika programına katılın.
3. Bölge ve Portföy Analizi Yapın: Uzmanlaşacağınız bir "uzmanlık bölgesi" (örneğin lüks konut, ticari ya da arsa) belirleyerek o bölgedeki piyasa verilerine hakim olun.
4. Dijital Kimliğinizi Oluşturun: Sosyal medya hesaplarınızı ve profesyonel ağlarınızı (LinkedIn vb.) gayrimenkul odağında güncelleyerek kişisel markanızı duyurmaya başlayın.

KISA BİLGİ KUTUSU

• Öne Çıkan Avantajı: Kendi işinin patronu olma ve esnek mesai imkânı
• Kazanç Yapısı: Tamamen performansa dayalı, ucu açık komisyon modeli
• Aranan Modern Beceriler: Dijital pazarlama, sosyal medya yönetimi, veri analizi ve güçlü iletişim
• Gelecek Vizyonu: Kentsel dönüşüm ve artan küresel gayrimenkul yatırımları ile sürekli genişleyen pazar
• Yasal Gereksinim: Sektörde profesyonel olarak yer almak için Mesleki Yeterlilik Belgesi şartı

SIK SORULAN SORULAR

Gayrimenkul danışmanı nedir ve ne iş yapar? Gayrimenkul danışmanı; konut, arsa veya ticari mülklerin alım-satım ve kiralama süreçlerinde mülk sahipleri ile alıcılar arasında köprü kuran, süreci modern pazarlama ve hukuk kuralları çerçevesinde yöneten profesyonel uzmandır.

Gayrimenkul danışmanı olmak için üniversitelerin hangi bölümünden mezun olmak gerekir? Bu mesleğe adım atmak için resmi bir üniversite bölümü bitirme şartı aranmaz. Ancak üniversite mezunu gençlerin sektörel eğitimler, satış teknikleri ve müşteri ilişkileri sertifika programlarıyla kendilerini desteklemesi başarı şansını hızla artırır.

Gayrimenkul danışmanlarının gelir ve kazanç modeli nasıl işler? Sistem tamamen başarı ve performans odaklıdır. Danışmanlar, başarıyla sonuçlandırdıkları satış ve kiralama işlemleri üzerinden belirli oranlarda komisyon alırlar. Bu durum, girişimci ruha sahip gençlerin sabit maaş kalıplarını kırarak yüksek gelir elde etmesini sağlar.

Genç profesyoneller neden eski nesil emlakçılık yerine bu mesleği seçiyor? Esnek çalışma saatleri, dijital araçların kullanımına uygun modern iş yapısı, performansa bağlı adil kazanç modeli ve kurumsal bir çatı altında bireysel marka oluşturabilme özgürlüğü mesleği gençler için yeni nesil bir girişimcilik kapısı yapıyor.

Gayrimenkul danışmanlığı mesleğinin geleceği parlak mı? Evet. Sürekli devam eden kentsel dönüşüm projeleri, nüfus artışına bağlı konut ihtiyacı ve gayrimenkulün en güvenli yatırım aracı olma özelliğini koruması, bu meslekteki kariyer ve büyüme fırsatlarını gelecekte daha da genişletecektir.

Koronavirüs salgınıyla birlikte yaygınlaşan uzaktan çalışma modeli, şirketlerin ofis tercihlerini değiştirdi. Normalleşme sonrası bazı şirketler ofislere dönse de birçok kurum hibrit veya tamamen uzaktan çalışma sistemini sürdürmeye devam ediyor.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, bu değişimin ticari gayrimenkul piyasasında yeni bir yön oluşturduğunu belirtti.

Kimleri etkiliyor?

Şirketleri: Ofis giderlerini azaltmak isteyen işletmeleri
Mal sahiplerini: Büyük ofis kiralamalarında yeni fiyatlama baskısını
Yatırımcıları: Küçük ve merkezi ticari alanlara ilgiyi
Çalışanları: Hibrit ve esnek çalışma düzenini

ŞİRKETLER GİDERLERİNİ AZALTMAK İSTİYOR

Akdoğan’a göre şirketler artık büyük metrekareli ofislere yüksek kira ödemek yerine, daha küçük ve merkezi alanlara yöneliyor. Bu tercih sayesinde kira, elektrik, güvenlik, aidat ve işletme giderleri azaltılabiliyor. Özellikle çalışanlarının önemli bir bölümünü uzaktan çalıştıran şirketler için büyük ofis maliyeti artık daha fazla sorgulanıyor.

HOME OFFİCE KALICI ETKİ BIRAKTI

Salgın döneminde zorunlu olarak başlayan evden çalışma modeli, birçok şirket için kalıcı bir iş yapış biçimine dönüştü. Akdoğan, insanların yaşam tarzındaki değişikliklerin gayrimenkul tercihlerini doğrudan etkilediğini belirterek, sektördeki hareketliliğin bu nedenle devam ettiğini ifade etti.

OFİS PİYASASINDA YENİ ÖLÇÜ: METREKARE DEĞİL VERİMLİLİK

Son dönemde özellikle büyükşehirlerde faaliyet gösteren birçok şirket, 800-1000 metrekarelik büyük ofisler yerine 100-300 metrekare aralığındaki daha küçük ve merkezi alanlara yöneliyor. Böylece şirketler yalnızca kira giderinde değil; aidat, elektrik, güvenlik, temizlik ve operasyon maliyetlerinde de ciddi tasarruf sağlıyor.

BÜYÜK OFİS VE YENİ NESİL KÜÇÜK OFİS KARŞILAŞTIRMASI

TİCARİ GAYRİMENKULDE YENİ EĞİLİM

Sektördeki yeni eğilim, şirketlerin artık metrekare büyüklüğüne değil; ulaşım kolaylığına, düşük işletme maliyetine ve verimli kullanım sağlayan ofislere odaklandığını gösteriyor. Önümüzdeki dönemde paylaşımlı çalışma alanları, esnek kiralama modeli sunan ofisler ve düşük giderli ticari alanların daha fazla öne çıkabileceği değerlendiriliyor.

YATIRIMCI İÇİN YENİ SİNYAL

Büyük metrekareli ofislerde talep daha seçici hale gelirken, ulaşımı kolay, düşük giderli ve işlevsel ticari alanlar yatırımcı açısından daha avantajlı hale gelebilir. Bu tablo, ticari gayrimenkulde “büyük alan” yerine “doğru lokasyon, düşük maliyet ve verimli kullanım” döneminin güçlendiğini gösteriyor.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.