Türkiye’de birçok ev sahibi, “Üzerime kayıtlı sadece 1 ev var, yine de kira vergisi öder miyim?” sorusunun yanıtını araştırıyor. Ancak tek konuta sahip olmak, otomatik olarak vergi muafiyeti anlamına gelmiyor.

Konutunu kiraya veren vatandaşların elde ettiği kira gelirinin belirli sınırı aşması halinde gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekiyor.

VERGİ HANGİ DURUMDA ÇIKIYOR?

Kira gelirinde her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen bir istisna tutarı uygulanıyor.

2026 yılı için belirlenen sınırın üzerinde kira geliri elde eden ev sahipleri, yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda kalabiliyor. Bu nedenle yalnızca ev sayısı değil, elde edilen toplam kira geliri önem taşıyor.

TEK EVİ OLAN EMEKLİ MUAF OLABİLİR Mİ?

Üzerine kayıtlı yalnızca tek konutu bulunan bazı emekliler belirli şartlarda emlak vergisi muafiyetinden yararlanabiliyor. Ancak bu durum kira gelir vergisiyle karıştırılmamalı.

Evini kiraya veren bir emekli, kira gelir sınırını aşarsa yine beyan yükümlülüğüyle karşılaşabiliyor.

KİRA GELİRİNİ BEYAN ETMEYENLERİ NE BEKLİYOR?

Gelir İdaresi Başkanlığı, banka transferleri ve kira hareketlerini dijital sistemler üzerinden takip ediyor.

Beyan edilmeyen kira gelirleri tespit edildiğinde vergi, gecikme faizi ve usulsüzlük cezaları gündeme gelebiliyor. Özellikle IBAN üzerinden yapılan kira ödemeleri artık daha sık kontrol ediliyor.

HANGİ GİDERLER VERGİDEN DÜŞÜLEBİLİYOR?

Ev sahipleri ister götürü gider ister gerçek gider yöntemini seçerek bazı harcamaları vergiden düşebiliyor.

Bakım masrafları, sigorta, kredi faizi ve bazı tadilat giderleri belirli şartlarla vergi matrahından indirilebiliyor.

Kısa bilgi kutusu

Tek ev sahibi olmak: Otomatik vergi muafiyeti sağlamaz
Vergi kriteri: Yıllık kira gelir tutarı
Kimler beyan verir?: İstisna sınırını aşanlar
Takip sistemi: Banka ve IBAN hareketleri
Ceza riski: Vergi + gecikme faizi + usulsüzlük cezası
Muafiyet karışıklığı: Emlak vergisi ile kira vergisi farklıdır

Gayrimenkul sektöründe değerleme kriterleri değişiyor. Artık bir binanın yalnızca konumu, yaşı, metrekaresi veya manzarası değil; enerji verimliliği ve karbon performansı da fiyatlamada etkili hale geliyor.

Denge Gayrimenkul Değerleme’nin analizine göre, binaların inşaat aşamasından kullanım sürecine kadar oluşturduğu karbon ayak izi, önümüzdeki dönemde mülk değerini doğrudan etkileyen başlıklardan biri olacak.

GÖMÜLÜ KARBON NEDİR?

Gömülü karbon, bir binanın yalnızca kullanım sırasında değil, yapım sürecinden yıkımına kadar oluşturduğu toplam emisyon yükünü ifade eder.

Çimento, demir, taşıma, şantiye faaliyetleri, yıkım ve geri dönüşüm süreçleri bu hesabın içine girer. Bu nedenle yeşil bina kavramı artık yalnızca elektrik ve su tasarrufuyla sınırlı görülmüyor.

2035 PROJEKSİYONU DİKKAT ÇEKTİ

Uluslararası araştırmalara göre gömülü karbon, bugün yapılı çevre emisyonlarının yaklaşık yüzde 20’sini oluşturuyor. Bu oranın 2035’e kadar yüzde 50’nin üzerine çıkabileceği belirtiliyor.

RMI ve Skanska tarafından yapılan analizlerde ise doğru malzeme seçimi ve mühendislik uygulamalarıyla gömülü karbonun yüzde 40’a kadar azaltılabileceği, bunun proje maliyetine etkisinin yüzde 1’in altında kalabileceği ifade ediliyor.

BAKANLIĞIN 10 BİN METREKARE KARARI

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın düzenlemesiyle 10 bin metrekare ve üzerindeki yeni bina projelerinde “Yaşam Döngüsü Analizi” zorunlu hale getirildi.

Düşük karbonlu bina sertifikasyonu da bu sürecin önemli başlıklarından biri oldu. Bu değişiklikle birlikte büyük ölçekli projelerde karbon verisi, değerleme ve risk analizlerinde daha fazla dikkate alınacak.

ESKİ BİNALARDA DEĞER KAYBI RİSKİ

Denge Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler’e göre karbon performansının değerleme sürecine dahil edilmesi, özellikle eski bina stokunu yakından ilgilendiriyor.

Enerji verimliliği düşük, yalıtımsız ve karbon karnesi zayıf binalar ilerleyen dönemde yatırımcı ve kiracı açısından daha az tercih edilebilir hale gelebilir.

KURUMSAL KİRACILAR ESG KRİTERLERİNE BAKIYOR

Küresel şirketler, bankalar ve büyük markalar artık ofis ya da ticari alan seçiminde ESG kriterlerini daha fazla dikkate alıyor.

Bu nedenle karbon performansı yüksek binalar daha avantajlı hale gelirken, çevresel performansı zayıf eski yapılar zamanla “atıl varlık” riskiyle karşılaşabilir.

EV SAHİPLERİ İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?

Yeni dönemde enerji verimliliği düşük binalarda bakım, yalıtım ve dönüşüm ihtiyacı daha fazla öne çıkacak.

Ev sahipleri için karbon performansı yalnızca çevresel bir konu değil; kira değeri, satış hızı ve uzun vadeli yatırım değeri açısından da kritik bir başlık haline geliyor.

TÜİK’in açıkladığı 2026 yılı ilk çeyrek büyüme verileri, inşaat sektöründe yavaşlama sinyallerini ortaya koydu. Türkiye ekonomisi yılın ilk çeyreğinde yüzde 2.5 büyürken, inşaat sektörü yüzde 3.2 büyüme kaydetti.

Ancak sektör temsilcileri, önceki yıllara göre büyüme hızındaki düşüşün dikkat çekici olduğunu belirtiyor.

TMB BAŞKANI ERDAL EREN: HIZ KESİLDİ

Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, sektörün son iki yıldaki güçlü performansının zayıflamaya başladığını söyledi.

2025 yılında yüzde 10.8 büyüyen sektörün, 2025’in son çeyreğinde yüzde 8.6’ya, 2026’nın ilk çeyreğinde ise yüzde 3.2’ye gerilediğine dikkat çekildi.

Eren, özellikle finansmana erişim, yüksek kredi maliyetleri ve özel sektör yatırımlarındaki yavaşlamanın sektörü baskıladığını ifade etti.

DEPREM BÖLGESİ ETKİSİ AZALIYOR

Son yıllarda deprem bölgesindeki konut ve altyapı projeleri inşaat sektörünü güçlü şekilde destekliyordu.

Ancak sektörde, kamu destekli projelerin etkisinin azalmasıyla birlikte özel sektör yatırımlarındaki durgunluk daha görünür hale geldi. Özellikle yüksek maliyetler nedeniyle yeni projelerde temkinli hareket edildiği belirtiliyor.

KONUT ARZI VE FİYATLAR ETKİLENEBİLİR

Uzmanlara göre yeni projelerin yavaşlaması, önümüzdeki dönemde sıfır konut arzını azaltabilir.

Bu durumun;

• konut fiyatlarında,
• kiralarda,
• yeni proje üretiminde

yeniden baskı oluşturabileceği değerlendiriliyor.

Özellikle maliyet artışı ve yüksek faiz ortamı nedeniyle müteahhitlerin yeni yatırım kararlarını ertelediği ifade ediliyor.

SEKTÖRÜN GÜNDEMİNDE 4 KRİTİK BAŞLIK

TMB Başkanı Erdal Eren’e göre sektörün yeniden hız kazanması için şu adımlar öne çıkıyor:

• Kamu yatırımlarındaki ödenek sorunlarının çözülmesi
• Müteahhitlerin finansmana erişiminin kolaylaştırılması
• Özel sektör yatırımlarının desteklenmesi
• İşçilik ve malzeme maliyetlerinin düşürülmesi

Benzer içerikler için “Konut Fiyatları”, “İnşaat Maliyetleri” ve “TOKİ projelerinde son durum” haberleri incelenebilir.

Emlak ilanlarında verilen metrekare bilgileri, konut alacak vatandaşlar için en kritik başlıklardan biri. Ancak ilanda yazan net alan ile resmi belgelerde yer alan kullanım alanı arasında fark çıkması, alıcıları maddi zararla karşı karşıya bırakabiliyor.

Özellikle sosyal medya üzerinden yapılan ilanlarda, net metrekare bilgisinin mutlaka tapu kaydı ve belediyedeki onaylı mimari proje ile kontrol edilmesi gerekiyor.

KAPORA ÖDEMEDEN ÖNCE BELGE KONTROLÜ YAPILMALI

Konut almak isteyen birçok kişi, ilandaki bilgilere güvenerek kapora ödemesi yapabiliyor. Ancak satış süreci ilerlediğinde tapu veya proje belgelerinde farklı metrekare bilgisiyle karşılaşılabiliyor.

Bu nedenle alıcıların kapora göndermeden önce taşınmazın tapu kaydını, takyidat durumunu ve net kullanım alanını resmi belgelerden kontrol etmesi gerekiyor.

BRÜT VE NET METREKARE FARKI NEDEN ÖNEMLİ?

Brüt metrekare, ortak alan paylarını da içerebilir. Net metrekare ise dairenin doğrudan kullanılabilir alanını ifade eder.

Bu nedenle 120 metrekare olarak ilan edilen bir konutun net kullanım alanı çok daha düşük çıkabilir. Alıcı için esas hesap, brüt metrekare üzerinden değil net metrekare başına düşen fiyat üzerinden yapılmalıdır.

EİDS TEK BAŞINA YETERLİ Mİ?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilanı veren kişinin yetkisini ve taşınmazla bağlantısını doğrulamayı hedefliyor. Ancak sistem, ilandaki metrekare bilgisinin fiziksel doğruluğunu otomatik olarak ölçmez.

Bu nedenle EİDS doğrulaması yapılmış ilanlarda bile tapu, TAKBİS ve belediye proje kayıtlarının kontrol edilmesi önem taşıyor.

ALICILAR NELERE DİKKAT ETMELİ?

Konut alırken yalnızca fiyat ve fotoğraflara bakılmamalı. İlan bilgisi ile resmi belge arasında fark olup olmadığı mutlaka incelenmeli.

Özellikle şu kontroller yapılmalı:

Tapu kaydı

Takyidat bilgisi

Onaylı mimari proje

Net kullanım alanı

Brüt alan hesabı

Aidat ve ortak alan giderleri

Kapora sözleşmesi

Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan tebliğin Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla birlikte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) için kurumlar vergisi istisnasında, 1 Ocak 2025’ten itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere resmen yeni bir dönem başladı.

YÜZDE 50 KÂR DAĞITIM ŞARTI GELDİ

Tebliğe göre fon ve yatırım ortaklıkları, taşınmaz faaliyetlerinden elde ettikleri net kazancın en az yarısını belirlenen süre içinde ortaklarına dağıtmak zorunda olacak.

Bu şart yerine getirilmezse, ilgili kazanç için kurumlar vergisi istisnası uygulanamayacak.

YATIRIMCI İÇİN NE DEĞİŞECEK?

Yeni düzenleme, özellikle borsada işlem gören GYO hisselerini yakından takip eden yatırımcılar için önemli bir başlık haline geldi.

Bugüne kadar bazı GYO’lar elde ettikleri kazançları yeni projelerde kullanmayı tercih ediyordu. Yeni sistemle birlikte şirketler, vergi avantajını korumak için kâr dağıtım politikasını daha fazla gündeme almak zorunda kalacak.

GYO’LARDA TEMETTÜ BEKLENTİSİ ARTABİLİR

Düzenleme, GYO ve GYF’leri daha düzenli kâr payı dağıtan yapılara dönüştürebilir.

Bu durum, gayrimenkul şirketlerini yalnızca proje büyümesiyle değil, yatırımcısına düzenli gelir sunma kapasitesiyle de öne çıkarabilir. Özellikle temettü geliri arayan yatırımcılar için GYO hisselerine yönelik ilgi artabilir.

PROJE FİNANSMANI NASIL ETKİLENİR?

Yeni kural, şirketlerin nakit yönetimini de etkileyebilir. Taşınmaz satış kazancının en az yarısının dağıtılması, yeni proje finansmanı için elde tutulacak kaynağı azaltabilir.

Bu nedenle bazı GYO’ların yeni projelerde banka kredisi, borçlanma aracı veya farklı finansman modellerine daha fazla yönelmesi beklenebilir.

TİCARİ GAYRİMENKUL DAHA ÖNE ÇIKABİLİR

Sektör açısından bakıldığında, düzenli kira geliri üreten AVM, lojistik merkezi, otel ve ofis gibi ticari gayrimenkuller daha fazla önem kazanabilir.

Çünkü düzenli gelir sağlayan varlıklar, kâr dağıtım zorunluluğuna daha uyumlu bir nakit akışı sunabilir.

YATIRIM TEŞVİKLERİNDE DE NETLEŞME SAĞLANDI

Tebliğde yatırım teşvik belgelerine ilişkin bazı tereddütler de giderildi. Özellikle yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulamasında, belge revizyonları ve yatırıma katkı tutarlarının nasıl dikkate alınacağına ilişkin açıklamalar yapıldı.

Bu düzenleme, üretici ve sanayici şirketler açısından vergi hesaplamalarında daha net bir çerçeve oluşturdu.

Sıkça Sorulan Sorular

Hangi yatırım fonları bu zorunlu kâr dağıtımı uygulamasının dışında tutulmuştur?

Resmi Gazete'de yayımlanan tebliğe göre, emeklilik yatırım fonları bu zorunlu kâr dağıtımı ve vergi istisnası kısıtlaması uygulamasından muaf tutulmuştur.

Şirketler kâr payı dağıtmazsa ne kadarlık bir vergi yüküyle karşılaşacak?

Taşınmaz satışlarından veya yönetiminden elde ettikleri net kazancın en az yüzde 50'sini yasal süresi içinde ortaklarına dağıtmayan GYO ve GYF'ler, o kazanç kalemi için sağlanan kurumlar vergisi istisnasından yararlanamayacak ve cari kurumlar vergisi oranı üzerinden vergilendirileceklerdir.

Yazlık konut piyasasında alıcı profili değişiyor. GABORAS’ın 2026 yazlık piyasası analizine göre tüketici artık yalnızca yaz aylarında kullanılan klasik tatil evleriyle ilgilenmiyor.

Yeni dönemde öne çıkan beklenti; dört mevsim yaşanabilecek, ulaşımı kolay, düşük maliyetli ve gerektiğinde kira getirisi sağlayabilecek konutlar oldu.

İSTANBUL’A YAKIN BÖLGELER ÖNE ÇIKIYOR

GABORAS analizinde özellikle İstanbul’a yakın bölgelerin daha fazla talep gördüğü belirtiliyor. Şile, Yalova, Karasu, Çanakkale hattı ve Balıkesir gibi lokasyonlar, hem hafta sonu kullanımı hem de hibrit çalışma düzeni nedeniyle yatırımcıların radarına girdi.

ALICI ARTIK SADECE TATİL EVİ İSTEMİYOR

GABORAS CEO’su Ruhi Konak’a göre yazlık piyasasında tüketici beklentisi değişti. Alıcılar artık yılda birkaç hafta kullanılan evler yerine, yaşam ve yatırım dengesini birlikte sunan mülkleri tercih ediyor.

Bu nedenle yeni satın alma kararlarında şu başlıklar öne çıkıyor:

KISA DÖNEMLİ KİRALAMA YATIRIM HESABINI DEĞİŞTİRDİ

Yazlık konutta hibrit modelin güçlenmesinde kısa dönemli kiralama da etkili oldu. Geleneksel yazlıklar yılın büyük bölümünde kapalı kalırken, dört mevsim yaşayan bölgelerdeki konutlar kiralama geliriyle yatırımcıya ek avantaj sağlayabiliyor.

Bu tablo, yazlık konutu yalnızca tatil amaçlı bir harcama olmaktan çıkarıp gelir üretebilen bir gayrimenkul türüne dönüştürüyor.

MAYIS AYINDA TAPU SATIŞLARI GERİLEDİ

Yazlık piyasasındaki yeni eğilime rağmen genel gayrimenkul satışlarında mayıs ayında belirgin düşüş yaşandı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre mayıs ayında Türkiye genelinde 167 bin 48 gayrimenkul satış işlemi yapıldı.

Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 36,6’lık düşüşe işaret etti.

DÜŞÜŞ KALICI MI?

Sektör değerlendirmelerine göre mayıs ayındaki düşüş, kalıcı bir talep kaybından çok takvim etkisiyle açıklanıyor. 1 Mayıs, 19 Mayıs ve Kurban Bayramı tatilinin işlem günlerini azaltması, tapu ve finansman süreçlerini yavaşlattı.

Bu nedenle ertelenen talebin haziran ve temmuz aylarında yeniden piyasaya yansıması bekleniyor.

YATIRIMCI NEYE DİKKAT ETMELİ?

Yazlık almayı düşünen yatırımcılar yalnızca fiyat ve manzaraya değil, mülkün yıl içindeki kullanım potansiyeline de bakmalı.

Özellikle ulaşım, kira getirisi, altyapı, aidat gideri ve bölgenin dört mevsim yaşama uygunluğu karar sürecinde belirleyici hale geliyor.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Yazlık piyasasında hibrit konut dönemi
Kaynak: GABORAS 2026 analizi
Öne çıkan bölgeler: Şile, Yalova, Karasu, Çanakkale, Balıkesir
Yeni alıcı beklentisi: Dört mevsim kullanım ve kira getirisi
Mayıs satış verisi: 167 bin 48 işlem
Yıllık düşüş: Yüzde 36,6
Piyasa yorumu: Tatil etkisiyle ertelenen talep öne çıkıyor

TIME Dergisi ve Statista tarafından hazırlanan “Dünya Büyüme Liderleri 2026” listesinde Türkiye’den dikkat çeken bir başarı geldi.

Ral Yatırım Holding, küresel listede 11. sırada yer aldı. İnşaat, taahhüt ve yenilenebilir enerji alanındaki yatırımlarıyla büyüyen şirket, Türkiye’den listeye en üst sıralardan giren firmalar arasında gösterildi.

RAL YATIRIM HOLDİNG HANGİ ALANLARDA FAALİYET GÖSTERİYOR?

Ral Yatırım Holding’in ana faaliyet alanları inşaat, taahhüt ve enerji yatırımları olarak öne çıkıyor. Şirket, son yıllarda özellikle kamu konut projeleri, deprem bölgesi çalışmaları ve güneş enerjisi santrali yatırımlarıyla gündeme geldi.

Bu yapı, şirketin tek bir alana bağlı kalmadan farklı sektörlerde büyüme stratejisi izlediğini gösteriyor.


RAL YATIRIM HOLDİNG PROJELERİ

TOKİ PROJELERİ BÜYÜMEDE ETKİLİ OLDU

Ral Yatırım Holding’in büyüme sürecinde TOKİ projeleri önemli yer tuttu. Şirket; Malatya, İzmir Bayraklı, Hatay, Gaziantep ve Kars gibi farklı şehirlerde konut ve taahhüt projelerinde yer aldı.

Özellikle deprem bölgesindeki projeler, şirketin inşaat ve saha uygulama gücünü öne çıkaran başlıklar arasında yer aldı.

GES YATIRIMLARI ŞİRKETE YENİ ALAN AÇTI

Ral Yatırım Holding’in enerji tarafındaki hamleleri de dikkat çekiyor. Güneş enerjisi santrali yatırımları, şirketin inşaat dışındaki büyüme alanlarından biri haline geldi.

Yenilenebilir enerji yatırımları, düzenli gelir beklentisi ve uzun vadeli büyüme potansiyeli nedeniyle son yıllarda birçok şirketin gündeminde yer alıyor. Ral Yatırım Holding’in GES projeleri de bu dönüşümün örneklerinden biri olarak değerlendiriliyor.

TIME LİSTESİNE GİRMEK NE ANLAMA GELİYOR?

TIME ve Statista tarafından hazırlanan büyüme listeleri, şirketlerin son dönemdeki finansal gelişimini ve büyüme performansını görünür hale getiriyor.

Ral Yatırım Holding’in 11. sırada yer alması, şirketin yalnızca Türkiye’de değil, uluslararası büyüme listelerinde de dikkat çektiğini gösteriyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Ral Yatırım Holding'in TIME "Dünya Büyüme Liderleri" listesindeki tam sırası ve önemi nedir? Ral Yatırım Holding listede dünya genelinde 11. sırada yer alarak en yüksek dereceyi elde eden Türk şirketi olmuştur. Bu liste, Statista iş birliğiyle sadece ciro büyüklüğüne göre değil; güçlü büyüme hızı, pazar performansı ve istikrarlı finansal yapı kriterlerine göre hazırlanmaktadır.

Şirketin yenilenebilir enerji portföyünde güncel durum nedir? Şirket, Viranşehir'de ilk güneş enerjisi santrallerinde (GES) üretim ve ticari satış sürecini başlatmıştır. Ayrıca portföyünü büyütmek amacıyla 100 MW kapasiteli dev bir GES kullanım hakkı sözleşmesini de imzalayarak stratejik önceliğini bu alana kaydırmıştır.

RAL Yatırım Holding projeleri için https://www.ralyatirim.com/ resmi sayfasını ziyaret edebilirsiniz.,

Türkiye’de inşaat, taahhüt ve enerji sektöründe son dönemde dikkat çeken isimlerden biri olan Rıza Kandemir, Ral Yatırım Holding bünyesinde yürüttüğü projelerle iş dünyasında öne çıkıyor.

1976 yılında Ankara’da doğan Kandemir, Çanakkale 18 Mart Üniversitesi İnşaat Bölümü mezunu. Sektörde farklı firmalarda görev aldıktan sonra 2007 yılında Ral Yapı Mühendislik A.Ş.’yi kurarak kendi yatırım yolculuğunu başlattı.

TOKİ VE DEPREM KONUTLARIYLA BÜYÜDÜ

Rıza Kandemir’in yönetimindeki şirketler, TOKİ projeleri başta olmak üzere Türkiye’nin birçok noktasında konut üretiminde yer aldı.

Trabzon, Van, Ankara, Yozgat, Afyonkarahisar ve Uşak gibi şehirlerde yürütülen projelerin yanı sıra deprem sonrası Malatya, İzmir Bayraklı ve Kahramanmaraş’taki çalışmalar da grubun faaliyet alanları arasında yer aldı.

Şirketin Hatay İskenderun’da sürdürdüğü “New Tower” projesi ise bölgedeki ticari dönüşüm projeleri arasında gösteriliyor.

RAL YATIRIM HOLDİNG ENERJİYE YÖNELDİ

İnşaat alanındaki büyümesini enerji yatırımlarıyla destekleyen Ral Yatırım Holding, son dönemde güneş enerjisi santrali yatırımlarıyla gündeme geldi.

Holdingin bağlı ortaklıklarından Ral Enerji A.Ş., sermayesini 50 milyon TL’den 260 milyon TL’ye çıkardı. Şirketin 130 MWe büyüklüğündeki güneş enerjisi santrali yatırımı için çalışmalarını sürdürdüğü belirtiliyor.

Ayrıca yeni 24 MWe’lik GES projesi için de ÇED başvurusu yapıldığı açıklandı.

İNŞAAT ŞİRKETLERİ ENERJİYE NEDEN YÖNELİYOR?

Son yıllarda birçok büyük inşaat şirketi, gelir çeşitliliğini artırmak adına enerji sektörüne yatırım yapıyor.

Uzun vadeli ve düzenli gelir modeli sunan yenilenebilir enerji projeleri, holdinglerin finansal yapısını güçlendiren alanlar arasında görülüyor. Özellikle güneş enerjisi yatırımları, düşük işletme maliyeti ve sürdürülebilir gelir avantajı nedeniyle öne çıkıyor.

AFET BÖLGELERİNDE İSTİHDAM ETKİSİ

Malatya, Hatay ve Kahramanmaraş gibi bölgelerde yürütülen büyük ölçekli projeler, yalnızca konut üretimi değil istihdam açısından da önem taşıyor.

Şantiyelerde oluşan hareketlilik; demir, çimento, lojistik ve hazır beton gibi birçok alt sektörü de doğrudan etkiliyor.

Türkiye’de özellikle büyük sitelerde tartışma konusu olan aidat artışları için yeni düzenleme yapıldı. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen yasa ile site yönetimlerinde işletme projesi, avans artışı ve personel giderleri konusunda kat maliklerinin onayı daha belirleyici hale geldi.

Düzenleme, aidatların daha şeffaf ve denetlenebilir şekilde belirlenmesini hedefliyor.

KAT MALİKLERİNİN YETKİSİ ARTIYOR

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni düzenlemenin site yönetimlerinde hesap verebilirliği artıracağını belirtti.

Şimşek’e göre yeni sistemle birlikte yönetimlerin tek taraflı bütçe oluşturmasının önüne geçilecek, aidat ve avans kararlarında kat malikleri kurulunun rolü güçlenecek.

İŞLETME PROJESİ ONAYSIZ KALAMAYACAK

Yeni düzenlemeye göre site yönetimlerinin hazırladığı yıllık işletme projeleri kat maliklerinin onayına sunulacak.

Onaylı işletme projesi bulunmayan durumlarda en fazla 3 aylık geçici plan uygulanabilecek. Bu sürenin sonunda genel kurul onayı alınması gerekecek.

AVANS ARTIŞINA SINIR GELİYOR

Site yönetimlerinin talep ettiği ek avans ve bütçe artışlarında da yeni sınır devreye girdi.

Kat maliklerinin onayı olmadan yapılacak artışlar, yeniden değerleme oranını aşamayacak. Böylece keyfi ve yüksek avans taleplerinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

PERSONEL GİDERLERİNDE 2/3 ONAY ŞARTI

Sitelerde en yüksek gider kalemlerinden biri personel harcamaları. Güvenlik, temizlik, peyzaj ve teknik hizmetler aidat bütçelerinde önemli yer tutuyor.

Yeni düzenlemeyle personel alımı veya işten çıkarma gibi kararların kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunun onayıyla alınması gerekecek.

YENİ KURALLAR TABLOSU

EV SAHİPLERİ VE KİRACILAR NEYE DİKKAT ETMELİ?

Yeni düzenleme özellikle büyük sitelerde yaşayan ev sahipleri ve kiracılar için önemli. Kat malikleri, işletme projesini ve avans taleplerini daha dikkatli incelemeli.

Kiracılar ise ödedikleri aidatın hangi gider kalemlerinden oluştuğunu ev sahibi veya site yönetiminden talep edebilir.

Gayrimenkul alım satımlarında tapu harcını daha az ödemek için satış bedelini düşük gösterenler için inceleme süreci başladı. Gelir İdaresi Başkanlığı, eksik harç ödendiği tespit edilen işlemler için mükelleflere tebligat göndermeye başladı.

Denetimlerde banka hareketleri, konut kredisi tutarları, değerleme raporları, emlak ilanları ve bölgedeki emsal satışlar karşılaştırılıyor.

MÜKELLEFLERE 15 GÜN SÜRE VERİLİYOR

Vergi dairelerinden gönderilen yazılarda, tapuda beyan edilen satış bedeli ile gerçek değer arasında fark olduğu belirtilen işlemler için mükelleflerden düzeltme isteniyor.

Tebligatı alan vatandaşlara, eksik beyanı düzeltmeleri ve harç farkını ödemeleri için 15 günlük süre tanınıyor. Bu süre içinde başvuru yapılmaması halinde vergi incelemesi ve cezalı işlem süreci gündeme gelebiliyor.

PİŞMANLIK DİLEKÇESİYLE CEZA RİSKİ AZALABİLİR

Eksik beyan yapan kişiler, idare tarafından cezalı işlem başlatılmadan önce pişmanlık hükümlerinden yararlanabiliyor.

Vatandaşlar Dijital Vergi Dairesi üzerinden veya ilgili vergi dairesine başvurarak eksik harcı tamamlayabiliyor. Bu durumda vergi ziyaı cezası yerine pişmanlık zammı uygulanabiliyor.

CEZA NASIL HESAPLANIYOR?

Tapuda düşük bedel gösterilmesi halinde alıcı ve satıcı, eksik ödenen tapu harcından birlikte sorumlu tutulabiliyor.

Örneğin gerçek satış bedeli 10 milyon TL olan bir konut tapuda 4 milyon TL gösterilirse, aradaki 6 milyon TL için eksik tapu harcı doğuyor. Toplam yüzde 4 tapu harcı üzerinden hesaplandığında 240 bin TL eksik ödeme ortaya çıkıyor.

Bu durumda eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilebiliyor.

DÜŞÜK BEYAN 5 YIL İÇİNDE SATIŞTA DA SORUN ÇIKARABİLİR

Tapu bedelinin düşük gösterilmesi yalnızca harç cezası riski doğurmaz. Alıcı, taşınmazı 5 yıl dolmadan satarsa değer artış kazancı vergisiyle de karşılaşabilir.

Gerçekte yüksek bedelle alınan ancak tapuda düşük gösterilen konut, daha sonra satıldığında sistem üzerinde yüksek kâr elde edilmiş gibi görünebilir. Bu da ek vergi yükü oluşturabilir.

HİSSELİ TAPUDA DAHA BÜYÜK RİSK VAR

Hisseli taşınmazlarda tapu bedelinin düşük gösterilmesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Diğer hissedarlar önalım hakkını kullanarak tapuda yazan düşük bedel üzerinden mahkemeye başvurabilir. Bu durumda alıcı, gerçekte yüksek ödeme yaptığı taşınmazı resmi bedel üzerinden kaybetme riskiyle karşılaşabilir.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Tapuda düşük bedel beyanı
Denetimi yapan kurum: Gelir İdaresi Başkanlığı
Süre: Tebligat sonrası 15 gün
Risk: Eksik harç, vergi ziyaı cezası, gecikme faizi
Sorumlular: Alıcı ve satıcı
Çözüm yolu: Pişmanlık dilekçesiyle düzeltme
Ek risk: 5 yıl içinde satışta değer artış kazancı vergisi
Hisseli tapuda risk: Önalım hakkı nedeniyle düşük bedelden kayıp

Türkiye İstatistik Kurumu’nun nisan ayı konut satış verileri, piyasada kredili alımların yeniden hareketlendiğini gösterdi. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları, nisan ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 40,5 artarak 25 bin 771’e ulaştı.

Bu artışla birlikte ipotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 20,3 seviyesine çıktı.

İLK EL VE İKİNCİ EL SATIŞLARDA SON DURUM

Nisan ayında ilk el konut satışları 40 bin 306 olarak kayıtlara geçti. İkinci el konut satışları ise 86 bin 502 oldu.

Bu tablo, piyasada ikinci el konutların hâlâ daha güçlü bir hacme sahip olduğunu gösterdi. Yeni konut üretimindeki maliyet baskısı ve fiyat seviyeleri, alıcıların önemli bölümünü ikinci el konutlara yönlendirmeye devam ediyor.

DİĞER SATIŞLARDA SINIRLI DÜŞÜŞ GÖRÜLDÜ

Peşin, senet veya firma içi ödeme planlarıyla yapılan diğer konut satışları nisan ayında yüzde 4 azalarak 101 bin 37 oldu.

Böylece toplam satışlarda kredili alımların payı yükselirken, diğer satış türlerinde sınırlı bir gerileme yaşandı.

İKİNCİ EL KONUT NEDEN ÖNE ÇIKIYOR?

İkinci el konutların satış hacminde öne çıkmasının arkasında birkaç temel neden bulunuyor.

Yeni konut üretiminde arsa, işçilik ve inşaat maliyetlerinin yüksek seyretmesi, sıfır konut fiyatlarını yukarıda tutuyor. Buna karşılık ikinci el konutlar, daha geniş fiyat aralığı ve hemen taşınma imkanı nedeniyle alıcılar için daha ulaşılabilir bir seçenek sunuyor.

KREDİ HAREKETİ ARSA PİYASASINI DA ETKİLEYEBİLİR

İpotekli satışlardaki yükseliş yalnızca konut piyasası için değil, arsa ve proje geliştirme tarafı için de önemli bir sinyal olarak görülüyor.

Kredili talebin güçlenmesi, müteahhitlerin yeni proje kararlarında daha cesur hareket etmesine neden olabilir. Bu durum ilerleyen dönemde konut imarlı arsalara olan ilgiyi de artırabilir.

İPOTEKLİ SATIŞ NEDİR?

İpotekli konut satışı, alıcının konut bedelinin bir kısmı veya tamamı için banka kredisi kullanması ve banka tarafından tapu üzerine ipotek konulması anlamına gelir.

Kredi borcu kapandığında tapudaki ipotek kaldırılır.

TOKİ’nin 500 bin sosyal konut projesinde kura sürecinin tamamlanmasının ardından gözler ödeme planına çevrildi. 81 ili kapsayan projede hak sahibi olan vatandaşlar için peşinat, taksit ve vade koşulları netleşti.

Projede yüzde 10 peşinat ve 240 ay vade modeli uygulanacak. Aylık taksitler ise sabit kalmayacak, yılda iki kez güncellenecek.

TOKİ TAKSİTLERİ ARTACAK MI?

TOKİ sosyal konutlarında taksitler her yıl ocak ve temmuz aylarında yeniden belirlenecek. Güncellemede memur maaş artış oranı esas alınacak.

Bu nedenle hak sahiplerinin ödeme planı yaparken yalnızca ilk taksit tutarına değil, sonraki dönemlerde yapılacak artışlara da dikkat etmesi gerekiyor.

İSTANBUL DIŞI İLLERDE ÖDEME PLANI

İSTANBUL’DA ÖDEME PLANI

İSTANBUL’DA FİYATLAR NEDEN DAHA YÜKSEK?

Projede İstanbul fiyatları, diğer illere göre daha yüksek belirlendi. Bunun temel nedeni, İstanbul’daki arsa üretim maliyeti ve kamulaştırma yükünün daha fazla olması.

Buna rağmen özel sektör konut fiyatlarıyla karşılaştırıldığında TOKİ modeli, dar ve orta gelirli vatandaşlar için daha erişilebilir bir seçenek olarak öne çıkıyor.

MEMUR MAAŞ ARTIŞI TAKSİTLERİ NASIL ETKİLER?

TOKİ’nin taksitleri memur maaş artışına göre güncellemesi, ödemelerin gelir artışıyla birlikte yeniden şekillenmesini sağlıyor.

Bu modelde taksitler zaman içinde artsa da, banka kredilerindeki yüksek faizli ödeme yapısına göre daha uzun vadeli ve daha kontrollü bir finansman modeli sunuluyor.

Kısa bilgi kutusu

Proje: TOKİ 500 bin sosyal konut
Peşinat: Yüzde 10
Vade: 240 ay
Taksit güncellemesi: Ocak ve temmuz
Güncelleme ölçütü: Memur maaş artışı
En yüksek kontenjan: İstanbul, 100 bin konut
İkinci büyük kontenjan: Ankara, 30 bin 823 konut

Daha fazla sosyal konut gelişmesi için https://www.gayrimenkulbulten.com/toki-projeleri kategorisi takip edilebilir.

İstanbul’da riskli konut stokunun yenilenmesi için yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarında destek süreci devam ediyor. “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında hak sahiplerine konut başına önemli finansman desteği sağlanırken, başvuru sürecinde 31 Aralık 2026 tarihi kritik eşik olarak öne çıkıyor.

Destekten yararlanmak isteyen vatandaşların, bu tarihe kadar binaları için resmi riskli yapı kararını aldırması gerekiyor.

YARISI BİZDEN DESTEĞİ NASIL İŞLEYECEK?

Kampanya kapsamında ilk konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği sağlanıyor. Böylece bir hak sahibi için toplam destek 1 milyon 875 bin TL’ye ulaşıyor.

Ek konutlar için ise hibe yerine kredi desteği uygulanıyor. İlk iş yeri için de hibe ve kredi desteği sunuluyor.


YARISI BİZDEN KAMPANYASI HANGİ İLLERİ KAPSIYOR?

Mevcut yasal düzenlemeler ve uygulama planı doğrultusunda, kampanya doğrudan ve öncelikli olarak İstanbul genelini kapsamaktadır.

Özellikle Marmara bölgesindeki yüksek deprem riski ve kentsel dönüşüm aciliyeti nedeniyle, hibe ve kredi desteğini içeren bu özel model İstanbul'daki riskli yapı stokunun güvenli hale getirilmesi amacıyla hayata geçirilmiştir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ NASIL YAPILACAK?

Riskli yapı sürecinin başlaması için maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvuru yapması yeterli olacak.

Ancak desteklerden yararlanmak için hızlı tarama değil, Bakanlık lisanslı kuruluşlar tarafından yapılacak resmi riskli yapı tespiti gerekiyor. Bu süreçte karot örneği alınacak, rapor hazırlanacak ve ilgili müdürlüğe sunulacak.

Rapor onaylandığında tapuya “riskli yapı” şerhi işlenecek. Bildirimler e-Devlet üzerinden yapılacak ve muhtarlıkta ilan süreci başlayacak.

İTİRAZ VE TAHLİYE SÜRECİ NASIL İLERLEYECEK?

Riskli yapı kararına ilan tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilecek. İtiraz süreci, kararın kesinleşmesini birkaç ay uzatabilecek.

Karar kesinleştikten sonra tahliye için en fazla 90 gün süre verilecek. Süresinde boşaltılmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi gündeme gelebilecek.

RİSK TESPİTİ FİYATLARINDA YOĞUNLUK UYARISI

İstanbul’da dönüşüm başvurularının artması, lisanslı laboratuvar ve mühendislik firmalarında yoğunluk oluşturdu.

10 kata kadar olan standart yapılarda risk tespiti maliyetinin ortalama 50-70 bin TL bandında değiştiği belirtiliyor. Daha yüksek yapılarda ise inceleme kapsamına göre maliyet artabiliyor.

Bu nedenle süreci son aylara bırakmak, hem takvime yetişememe hem de yüksek fiyatlarla karşılaşma riskini artırabilir.

Riskli yapıtı tespiti yapmak https://www.turkiye.gov.tr/csb-riskli-yapi-tespiti-4609 adresini kullanabilirsiniz.

DÜNYA BANKASI KREDİSİ DE SEÇENEKLER ARASINDA

İstanbul’daki dönüşüm sürecinde hak sahipleri için bir diğer finansman kaynağı Dünya Bankası destekli kredi modeli oldu.

Bu kapsamda 3 milyon TL’ye kadar kredi, ilk yıl ödemesiz ve 180 ay vadeli olarak sunulabiliyor. Kredi ve hibe seçenekleri, binanın durumuna ve hak sahibinin tercihine göre değerlendirilecek.

KAPISINI AÇMAYANLARA YENİ SÜREÇ

Yeni düzenlemelerle risk tespiti ve yıkım süreçlerini engelleyen durumlarda kolluk kuvvetleri devreye girebilecek.

Bu uygulama, apartmanlarda çoğunluğun dönüşüm kararı almasına rağmen sürecin ilerlemesini engelleyen durumların önüne geçmeyi amaçlıyor.

Özellikle uzun vadeli düşünen yatırımcılar, Milli Emlak tarafından satışa çıkarılan arsa ve arazileri yakından takip etmeye başladı.

HAZİNE ARAZİLERİNE NEDEN İLGİ ARTIYOR?

Son yıllarda özellikle büyükşehirlerde arsa maliyetlerinin yükselmesi, yatırımcıların daha ulaşılabilir seçenekler aramasına neden oldu. Bazı bölgelerde Milli Emlak tarafından satışa sunulan taşınmazlar, piyasa koşullarına göre dikkat çekici fırsatlar sunabiliyor.

Arsa yatırımlarında asıl kazanç çoğu zaman satın alma anında değil, bölgenin gelişim sürecinde ortaya çıkıyor. Bu nedenle yatırımcılar yalnızca bugünkü fiyatlara değil, gelecekte yapılacak ulaşım projelerine, yeni yerleşim alanlarına ve altyapı yatırımlarına da odaklanıyor.

Özellikle yeni otoyol bağlantıları, sanayi bölgeleri ve nüfus artışı beklenen ilçelerde bulunan Hazine taşınmazlarına olan ilginin son dönemde arttığı görülüyor.

MİLLİ EMLAK İHALELERİNDE SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?

Hazine arazisi satın almak isteyenlerin ilk olarak taşınmazın hukuki durumunu incelemesi gerekiyor. Ada ve parsel bilgileri üzerinden ilgili Milli Emlak müdürlüklerinden ya da tapu kayıtlarından taşınmazın mevcut durumu sorgulanabiliyor.

Satışa uygun bulunan taşınmazlar için Milli Emlak tarafından ihale düzenleniyor. İhaleler açık teklif veya kapalı teklif yöntemiyle gerçekleştiriliyor. Katılımcıların ihale şartnamesini incelemesi, gerekli belgeleri hazırlaması ve belirlenen geçici teminat bedelini yatırması gerekiyor.

SATIŞA KAPALI ALANLAR DA BULUNUYOR

Hazineye ait her taşınmaz satışa çıkarılmıyor. Kamu hizmetine ayrılmış alanlar, bazı sit bölgeleri, orman sınırları içerisinde kalan araziler ve çeşitli kamu projeleri için planlanan taşınmazlar satış kapsamı dışında tutulabiliyor.

Bu nedenle yatırımcıların yalnızca fiyat bilgisine değil, taşınmazın kullanım niteliğine ve imar durumuna da dikkat etmesi gerekiyor.

YATIRIMCILARIN GÖZDEN KAÇIRDIĞI DETAYLAR

Birçok kişi ihale bedeline odaklanırken tapu kayıtlarında yer alan ayrıntıları ikinci plana atabiliyor.

Özellikle hisseli taşınmazlarda ortaklık yapısının dikkatle incelenmesi gerekiyor. Yatırım kararı verilmeden önce taşınmazın müstakil mi yoksa hisseli mi olduğunun araştırılması önem taşıyor.

Bir diğer önemli konu ise bölgesel gelişim planları. Düşük fiyatlı bir arazi ilk bakışta cazip görünse de bölgenin gelişim potansiyeli yeterince güçlü değilse beklenen kazanç elde edilemeyebiliyor. Buna karşılık bugün sakin görünen bazı bölgeler, birkaç yıl içinde yapılan ulaşım ve altyapı yatırımlarıyla önemli değer artışları yaşayabiliyor.

5 YIL KURALINI BİLENLER AVANTAJ ELDE EDİYOR

Hazine arazileriyle ilgili en az bilinen konulardan biri de uzun süreli tarımsal kullanım avantajları.

Mevzuatta yer alan bazı düzenlemeler kapsamında, Hazineye ait tarım arazilerini uzun yıllar boyunca kiralayan ve üretim faaliyetini sürdüren kişilere belirli şartlar dahilinde çeşitli satın alma avantajları sunulabiliyor.

Bu nedenle bazı üreticiler kiralama modelini yalnızca geçici kullanım olarak değil, gelecekte mülk sahibi olmanın bir adımı olarak değerlendiriyor.

Kira sözleşmesi devam ederken ev sahipleri kiracıyı keyfi şekilde evden çıkaramaz. Tahliye sürecinin başlayabilmesi için kanunda belirtilen şartlardan birinin oluşması gerekir.

Kiracının kira borcunu ödememesi, konutu hor kullanması, sözleşmeye aykırı davranması, evi izinsiz şekilde başkasına kiralaması veya ev sahibinin gerçek konut ihtiyacı tahliye sebebi olabilir.

SÖZLEŞME BİTİNCE KİRACI ÇIKMAK ZORUNDA MI?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar.

Ev sahibi ise yalnızca sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Haklı bir neden yoksa kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresi boyunca devam eder.

10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NE ANLAMA GELİYOR?

Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bunun için kanunda belirtilen fesih bildirim sürelerine uyması gerekir.

Bu nedenle “sözleşme bitti, kiracı hemen çıkar” düşüncesi doğru değildir.

KİRA ÖDENMEZSE SÜREÇ NASIL İŞLER?

Kiracı kira veya aidat borcunu ödemezse ev sahibi ihtarname gönderebilir. İlk ihtarda kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün süre tanınır.

Kiracı bu süre içinde borcunu öderse, yalnızca bu ihtarnameye dayanarak tahliye davası açılamaz. Ancak aynı kira yılı içinde ikinci kez haklı ihtar oluşursa, ev sahibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir.

https://tr.hansu.av.tr/wp-content/uploads/2022/11/Kira-Borcunu-O%CC%88demeyen-Kiracinin-Tahliye-Su%CC%88reci_Hansu-Avukatlik-Ortaklig%CC%86i.pdf Bu adres üzerinden de kurallarını inceleyebilirsiniz.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE MÜMKÜN MÜ?

Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta gerçek ve samimi ihtiyaç duyması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Ancak bu gerekçe mahkemede ispatlanmalıdır. Sadece kira bedelini artırmak veya evi başkasına daha yüksek bedelle kiralamak için ihtiyaç iddiası kullanılamaz.

İHTİYAÇ NEDENİYLE ÇIKARILAN EV YENİDEN KİRALANABİLİR Mİ?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Ev sahibi bu kurala aykırı hareket ederse, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalabilir.

KİRACININ HANGİ DAVRANIŞLARI TAHLİYE SEBEBİ OLABİLİR?

Kiracının kirayı sürekli geciktirmesi, aidatları ödememesi, taşınmaza zarar vermesi, apartman kurallarını ihlal etmesi veya evi izinsiz şekilde üçüncü kişilere kullandırması tahliye sürecini gündeme getirebilir.

Bu durumlarda ev sahibinin yazılı belge, ihtarname ve ödeme kayıtlarıyla hareket etmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Evin satılması durumunda yeni ev sahibi eski kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır, evi satın alan yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmek şartıyla, konuta ihtiyacı olduğunu belirterek 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu süre içinde kiracı evde kalmaya ve kirasını yeni malike ödemeye devam eder.

Yeniden inşa veya imar (kentsel dönüşüm) durumunda tahliye hakkı var mıdır?

Evet, binanın yıkılıp yeniden yapılması, büyük bir onarım veya imar çalışmasına girilmesi durumunda, bu süreç esnasında evin içinde yaşanması mümkün değilse ev sahibi tahliye talep edebilir. Ancak yeniden inşa edilen mülkte, eski kiracının öncelikli kiralama hakkı saklıdır.

Kentsel dönüşümün hız kazandığını belirten Sega Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sezgin Turan, son dönemde inşaat ruhsat başvurularında önemli artış yaşandığını söyledi. Turan, mimarların proje çizim süreçlerinde yoğunluk yaşadığını ifade ederek, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen Yarısı Bizden kampanyasının dönüşüm sürecine ciddi katkı sunduğunu belirtti.

Konut sektöründe inşaat ruhsat başvuruları, deprem bölgelerindeki yeniden yapılanma çalışmaları ve kentsel dönüşüm projelerinin etkisiyle yükselişini sürdürüyor. Özellikle İstanbul'da ulaşım imkanlarıyla öne çıkan Küçükçekmece'de dikkat çeken bir hareketlilik yaşanıyor.

2016 yılından bu yana Küçükçekmece'de tamamlanan, devam eden ve proje aşamasındaki 14 projeyle portföyünü 3 binin üzerinde konuta taşıyan Sega Yapı'nın Yönetim Kurulu Başkanı Sezgin Turan, ruhsat başvurularındaki yükselişin önümüzdeki dönemde konut arzına olumlu yansıyacağını ifade etti.

Turan, "Ruhsat artışının yanı sıra mimarların proje çizim sürecinde de ciddi yoğunluklar gözlemliyoruz. Bakanlığımızın kentsel dönüşümü desteklemek için yürüttüğü Yarısı Bizden kampanyası, dönüşümde hareketliliğin artmasına önemli katkı sağladı. Ruhsat alımı ve mimari proje çizimlerindeki bu yoğunluk, önümüzdeki dönemde arzı artırarak sektörün önünü açacaktır" dedi.

KÜÇÜKÇEKMECE NEDEN DÖNÜŞÜMÜN MERKEZİ OLDU?

İstanbul'un en yoğun dönüşüm bölgelerinden biri haline gelen Küçükçekmece, hem eski yapı stokunun yenilenme ihtiyacı hem de ulaşım yatırımları nedeniyle son yıllarda öne çıkıyor.

Marmaray, metro bağlantıları, TEM ve E-5'e yakınlığıyla dikkat çeken ilçe; aynı zamanda göl çevresindeki dönüşüm projeleriyle yatırımcıların radarında bulunuyor. Özellikle deprem güvenliği yüksek yeni projelere yönelik talep, bölgedeki dönüşüm çalışmalarını hızlandıran başlıca faktörler arasında gösteriliyor.

YATIRIMCI HANGİ BÖLGELERE YÖNELİYOR?

Turan, son dönemde Küçükçekmece'de göl çevresinin yanı sıra Atakent, Halkalı, Cennet ve Fatih mahallelerinin öne çıktığını söyledi.

Özellikle Atakent'in planlı şehirleşme yapısı, geniş sosyal donatı alanları ve ulaşım avantajları nedeniyle hem oturum amaçlı alıcıların hem de yatırımcıların yoğun ilgisini çektiğini belirten Turan, satışını sürdürdükleri Sega Atakent projesine yönelik talebin de bu dönemde arttığını kaydetti.

Toplam 3 blok ve 196 bağımsız bölümden oluşan proje; 1+1'den 4+1'e kadar farklı daire seçenekleriyle dikkat çekiyor. Eğitim kurumları, sağlık merkezleri, alışveriş alanları ve ulaşım ağlarına yakınlığı ise projenin öne çıkan özellikleri arasında yer alıyor.

RUHSAT BAŞVURULARINDAKİ ARTIŞ NE ANLAMA GELİYOR?

Gayrimenkul sektöründe ruhsat başvurularındaki artış, gelecekte piyasaya sunulacak yeni konut sayısının yükselmesi açısından önemli bir gösterge olarak değerlendiriliyor.

Son yıllarda yüksek maliyetler nedeniyle birçok proje ertelenirken, dönüşüm projeleri ve kamu destekleriyle birlikte yeniden hareketlenen ruhsat süreçleri sektör açısından pozitif sinyal olarak görülüyor.

Uzun süredir konut arzındaki yavaşlamanın fiyatlar üzerindeki baskıyı artırdığına dikkat çekilirken, yeni projelerin devreye girmesiyle birlikte piyasada daha dengeli bir yapının oluşabileceği değerlendiriliyor.

ATAKENT'TE TALEP ARTIYOR

İstanbul'un planlı uydu kentlerinden biri olarak gösterilen Atakent'in son dönemde yıldızının parladığını belirten Turan, modern şehir yaşamını tercih edenlerin bölgeye ilgisinin arttığını söyledi.

2027 yılında teslim edilmesi planlanan Sega Atakent projesinin, Küçükçekmece Gölü'ne yakın konumu, Marmaray bağlantısı, E-5 ve TEM'e erişim avantajı ile yatırım değeri taşıdığını ifade eden Turan, bölgede planlanan yeni ulaşım yatırımlarının da değer artışını desteklediğini belirtti.

SEGA YAPI'DAN 3 BİN KONUT HEDEFİ

Küçükçekmece'de dönüşüm çalışmalarına devam eden Sega Yapı, bugüne kadar bölgede toplam 1.157 konutu tamamladı. Şirket; Yalı360, Sega Metropark ve Sega Atakent projelerinin yanı sıra yeni dönemde Sega Florya ve Sega Paradise 2 projeleriyle yatırımlarını sürdürmeyi planlıyor.

Firma, devam eden ve planlanan yatırımlarla birlikte toplam 3 bin konut ve 285 bin metrekarelik inşaat alanına ulaşmayı hedefliyor. Bu hedef doğrultusunda bölgedeki dönüşüm çalışmalarının önümüzdeki yıllarda da hız kesmeden devam etmesi bekleniyor.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazilerinin bölünerek fiili kullanım alanlarına çevrilmesi ve üzerine izinsiz yapı yapılması kesin olarak yasaklanmış durumda. Bu kapsamda kaçak yapıların tespiti halinde yıkım kararı alınabiliyor ve mülk sahiplerine idari para cezaları uygulanabiliyor.

EN BÜYÜK YANILGI: HER AÇIK ALAN ARSA DEĞİLDİR

Yatırımcıların en sık yaptığı hata, her boş araziyi “arsa” olarak değerlendirmektir. Oysa hukuki açıdan arsa ile tarla arasında çok net bir ayrım bulunur.

Bir taşınmazın “arsa” sayılabilmesi için imar planına dahil edilmesi ve belediye tarafından yapılaşma koşullarının belirlenmiş olması gerekir. İmar planı olmayan araziler, tarla, bağ veya bahçe statüsünde kalır ve bu alanlarda kalıcı yapılaşma hakkı bulunmaz.

Arsa statüsündeki taşınmazlarda ise imar planı doğrultusunda konut, ticari veya sanayi yapıları yasal olarak inşa edilebilir.

YATIRIM RİSKİ VE PİYASA GERÇEĞİ

Hisseli satışlar, kooperatif yapıları ve noter satış vaadiyle sunulan “hobi bahçesi” projeleri özellikle düşük bütçeli yatırımcılar için cazip görünse de mülkiyetin bölünmezliği ve imar kısıtları nedeniyle ciddi riskler içerir. Bu nedenle yatırımcıların tercihini mümkün olduğunca müstakil parsel ve resmi imarlı arsa yönünde kullanması önem taşır.

Arsa ve arazi piyasalarındaki dönemsel talep değişimleri, yatırımın likiditesi ve değerleme dinamikleri ise makroekonomik açıdan Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) raporlarında detaylı olarak değerlendirilmektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Tarla üzerine ev yapılabilir mi?

Genel olarak tarlalarda yapılaşma izni bulunmaz. Ancak bazı özel durumlarda, ilgili mevzuat kapsamında sınırlı ve geçici yapılar yapılabilir.

Bağ ile tarla aynı şey mi?

Hayır. Bağ, özellikle üzüm yetiştiriciliğine ayrılmış tarım alanıdır. Tarla ise daha genel tarımsal üretim alanıdır.

Arsa ile tarla arasındaki en büyük fark nedir?

Arsa imar planına dahil olduğu için yapılaşmaya uygundur. Tarla ise çoğunlukla tarımsal kullanım içindir ve yapı izni bulunmaz.

Bahçeye ev yapılabilir mi?

Bahçenin imar durumuna bağlıdır. Eğer arsa statüsündeyse yapılabilir, tarım arazisi ise sınırlamalar geçerlidir.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Ankara Etimesgut Elvanköyü Mahallesi’nde 92 konutluk yeni proje için yarın ihaleye çıkıyor. Projede konutların yanı sıra altyapı ve çevre düzenlemesi de yer alıyor.

İhale EKAP üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilecek ve teklifler açık ihale usulüyle alınacak.

PROJE DETAYLARI NETLEŞTİ

Konvansiyonel kalıp sistemiyle inşa edilecek proje, sözleşme sonrası 10 gün içinde yer teslimi yapılarak başlayacak. İnşaatın 450 takvim günü içinde tamamlanması planlanıyor.

Etimesgut Elvanköyü’nün gelişen konut aksında yer alan proje, bölgedeki konut arzına katkı sağlayacak.

İLÇEDE KONUT HAREKETLİLİĞİ

Etimesgut son dönemde ulaşım bağlantıları ve yeni konut projeleriyle Ankara’nın en hızlı gelişen bölgeleri arasında yer alıyor. TOKİ’nin yeni projesi de bu hareketliliği artırması beklenen yatırımlar arasında gösteriliyor.

Proje Özeti Tablosu

SIKÇA SORULAN SORULAR

TOKİ Ankara Etimesgut projesi ne zaman ihale ediliyor?

İhale yarın EKAP üzerinden elektronik ortamda yapılacak.

Projede kaç konut var?

Toplam 92 konut yer alıyor.

İnşaat ne zaman başlayacak?

Sözleşmeden sonra 10 gün içinde yer teslimi yapılarak başlanacak.

Proje ne kadar sürede tamamlanacak?

İnşaat süresi 450 takvim günü olarak planlandı.

İhale nasıl yapılacak?

Açık ihale usulüyle EKAP üzerinden elektronik teklif sistemiyle gerçekleştirilecek.

1 HAZİRAN SONRASI EMLAK VERGİSİNDE DİKKAT EDİLMELİ

Konut, arsa ve iş yeri sahipleri için emlak vergisinde ilk taksit ödeme süresi 1 Haziran itibarıyla tamamlandı. Bu tarihten sonra ödeme yapmayan mükellefler için sistem otomatik olarak gecikme sürecine geçti.

Artık borçlar “beklemede” değil, aktif olarak işleyen bir vergi borcu haline geliyor. Gecikme zammı her gün hesaplanarak toplam borcu artırıyor ve bu süreç tamamen belediyelerin tahsilat sistemine yansıyor.

Ödemesini erteleyenler için tablo giderek ağırlaşıyor çünkü borç yalnızca sabit kalmıyor, zamanla büyüyen bir yapıya dönüşüyor.

EMLAK VERGİSİ SÜRECİNDE EN ÇOK MERAK EDİLENLER

1 Haziran sonrası ödemelerde gecikme zammı uygulanır

Borç ödenmezse belediye yasal takip sürecini başlatabilir

Ödeme işlemi dijital ve fiziki kanallardan yapılmaya devam eder

Muafiyet şartları sağlayanlar vergi ödemez

EMLAK VERGİSİ ÖDEME SİSTEMİ NASIL İŞLİYOR?

Süre dolmuş olsa bile ödeme kapısı tamamen kapanmış değil. Vatandaşlar borçlarını belediye veznelerinden, e-Devlet entegrasyonlu sistemlerden ya da anlaşmalı bankalardan ödeyebiliyor.

Dijital sistemlerin yaygınlaşmasıyla birlikte birçok belediyede online ödeme ekranları 7 gün 24 saat aktif durumda. Bu da gecikmiş borçların hızlı şekilde kapatılmasına imkan sağlıyor.

EMLAK VERGİSİNDEN MUAF OLANLAR

Belirli şartları taşıyan bazı vatandaşlar emlak vergisi ödeme yükümlülüğünden muaf tutuluyor.

Brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konuta sahip emekliler, şehit yakınları, gaziler, engelliler ve geliri olmadığını belgeleyen kişiler bu kapsamda yer alıyor. Ancak bu muafiyetin geçerli olması için belediyeye başvuru yapılması gerekiyor.

Emlak Vergisi Gecikme Tablosu

500 bin sosyal konut projesi kapsamında gerçekleştirilen kura çekilişlerinin tamamlanmasının ardından binlerce hak sahibi şimdi sözleşme sürecine odaklandı. TOKİ tarafından henüz resmi sözleşme takvimi açıklanmasa da geçmiş uygulamalar, işlemlerin kura sonuçlarının kesinleşmesinden sonraki 1 ila 3 aylık süreçte başladığını gösteriyor.

Hak sahipleri, açıklanacak tarihler doğrultusunda anlaşmalı bankalara başvurarak Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalayacak ve ödeme planları resmiyet kazanacak.

SÖZLEŞME ÖNCESİ "GİZLİ ELEME" DÖNEMİ: BELGE İNCELEMESİNE DİKKAT!

Kura çekiminde isminizin çıkmış olması, maalesef doğrudan ev sahibi olacağınız anlamına gelmemektedir. Sözleşme imzalanmadan önceki 1 ila 3 aylık bu bekleme süresi, aslında TOKİ uzmanlarının hak sahiplerini yasal olarak elediği bir "evrak kontrol" dönemidir.

Başvuru şartlarında yer alan; hanehalkı toplam gelir sınırı, üzerinde aktif tapu kaydının bulunmaması ve ilgili ilde ikamet etme süresi gibi kriterler e-Devlet üzerinden tek tek çapraz sorguya alınacaktır.

PEŞİNAT VE TAKSİT PLANI NASIL OLACAK?

TOKİ'nin açıkladığı mevcut modelde konut bedelinin yüzde 10'u peşinat olarak tahsil ediliyor.

Kalan borç ise 240 aya kadar vadeyle ödenebiliyor.

Örnek olarak 2 milyon TL değerindeki bir konutta:

• 200 bin TL peşinat ödeniyor.
• Kalan 1 milyon 800 bin TL taksitlendiriliyor.
• Taksitler sözleşmenin ardından başlayan ilk ay itibarıyla ödenmeye başlıyor.

Bu model, özellikle dar ve orta gelir grubunun uzun vadeli ödeme avantajıyla konut sahibi olabilmesini amaçlıyor.

İSTANBUL ETABINDA SON DURUM NE?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı , İstanbul'daki kura sürecinin tamamlandığını açıklarken noter onayının ardından kesin hak sahipleri listesinin yayımlanacağını duyurdu.

İstanbul'da 100 bin konutluk etap için kura süreci tamamlanırken gözler artık sözleşme ve temel atma aşamalarına çevrilmiş durumda.

İSTANBUL’DA "SÖZLEŞME İMZALAMA" SÜRESİ NEDEN DAHA UZUN SÜREBİLİR?

Ankara ve İzmir gibi illerde sözleşme imzalama süreçleri kuradan hemen sonraki ilk 2 ay içinde stabil bir şekilde başlayabilecekken, İstanbul etabında bu sürecin ilçe bazlı olarak daha geniş bir zamana yayılması beklenmektedir.

İstanbul'da 100 bin konut gibi devasa bir stoğun olması, Ziraat ve Halkbank şubelerinde yaşanabilecek aşırı yoğunluğu engellemek adına idareyi "etaplı randevu sistemine" zorlayacaktır.

HAK SAHİPLERİNİN EN ÇOK MERAK ETTİĞİ KONU: TESLİMAT TARİHİ

TOKİ projelerinde teslim süresi, projenin bulunduğu il ve inşaat ilerleme durumuna göre değişiklik gösteriyor.

Mevcut planlamalara göre ilk teslimatların 2027 yılı içerisinde başlaması hedeflenirken, İstanbul etabındaki konutların önemli bölümünün 2028 yılı sonuna kadar tamamlanması öngörülüyor.

Ancak teslim tarihleri proje bazında farklılık gösterebileceğinden vatandaşların resmi duyuruları takip etmeleri gerekiyor.

TOKİ SÜRECİNDE EN ÇOK YAPILAN HATALAR

Konut uzmanlarının dikkat çektiği noktalara göre hak sahipleri en çok şu hataları yapıyor:

• Sözleşme tarihlerini kaçırmak
• Peşinat hazırlığını son güne bırakmak
• İletişim bilgilerini güncellememek
• Banka süreçlerini takip etmemek
• Resmi duyurular yerine sosyal medya paylaşımlarına göre hareket etmek

Bu nedenle tüm süreç boyunca TOKİ ve e-Devlet üzerinden yapılan resmi açıklamaların takip edilmesi tavsiye ediliyor.

TOKİ'DE SONRAKİ AŞAMA NE OLACAK?

Kura sürecinin tamamlanmasının ardından sırayla;

• Hak sahiplerinin kesinleşmesi,
• Sözleşme takviminin açıklanması,
• Peşinat ödemelerinin alınması,
• İnşaatların hızlandırılması,
• Anahtar teslimlerinin başlaması

aşamaları gerçekleşecek.

500 bin sosyal konut projesi, büyüklüğü bakımından Türkiye'nin en kapsamlı sosyal konut hamlelerinden biri olarak öne çıkarken, sözleşme takviminin açıklanmasıyla birlikte milyonlarca vatandaşın bekleyişinde yeni bir dönem başlayacak.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.