Türkiye sanayi ve iş dünyasında uzun yıllar boyunca faaliyet gösteren İlyas Özsüer, 1925 yılında Üsküp’te dünyaya geldi. 1938 yılında İstanbul’a yerleşen Özsüer, eğitimini Sultanahmet Ticaret Lisesi ve İstanbul Yüksek Ekonomi ve Ticaret Okulu’nda tamamladı.

TEKSTİLLE BAŞLAYAN TİCARİ YOLCULUK

İş hayatına 1950’li yıllarda tekstil ve iplik ticaretiyle başlayan Özsüer, kısa sürede farklı sektörlere yönelerek iş hacmini genişletti. Sabun, ilaç ve sanayi alanlarında yaptığı yatırımlarla dikkat çekti.

MAYA HOLDİNG VE SANAYİ YATIRIMLARI

İlerleyen yıllarda Maya Holding çatısı altında faaliyetlerini sürdüren Özsüer, Türkiye sanayi sektöründe birçok önemli girişime imza attı. Dinarsu’nun kuruluş sürecinde yer aldı, Hacı Şakir ve Palmolive-Colgate gibi markalarla yürütülen iş birliklerinde aktif rol oynadı.

GAYRİMENKUL VE MARKA YATIRIMLARI

Sanayi yatırımlarının yanı sıra gayrimenkul sektöründe de projeler geliştiren Özsüer, Maya markasıyla dikkat çeken yatırımlara imza attı. Bu süreçte holding yapısının farklı sektörlere yayılmasını sağladı.

IKEA SÜRECİ VE PERAKENDE AÇILIMI

Türkiye’de IKEA’nın faaliyet göstermesinde kritik rol oynayan MAPA A.Ş.’nin kuruluş sürecinde yer alan Özsüer, perakende sektörünün uluslararası markalarla buluşmasında etkili isimlerden biri oldu.

YÖNETİMİN DEVREDİLMESİ VE SON YILLAR

2003 yılında şirket yönetimini oğlu Ali Nuri Özsüer’e devreden iş insanı, sonraki yıllarda onursal görevlerde bulundu. İlyas Özsüer, 2016 yılında hayatını kaybetti.

Türkiye'de inşaat sektörünün ve güvenli konut arayışındaki tüketicilerin uzun süredir yasal bir netliğe kavuşmasını beklediği teknik mevzuat resmen yürürlüğe giriyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından titizlikle hazırlanan "Hafif Çelik Binaların Tasarım, Hesap ve Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik", Resmi Gazete’de yayımlanarak yasal statü kazandı.

Sektörde standart bir denetim mekanizması kurulmasını amaçlayan bu bütüncül düzenleme, hafif çelik yapıların tasarım aşamasından montaj süreçlerine kadar olan tüm zinciri teknik kurallara bağlıyor. Akredite hesaplama yöntemlerinin tek bir mevzuatta birleştirilmesiyle, afetlere karşı dirençli, hızlı üretilebilen ve sürdürülebilir yapı modellerinin önünün açılması hedefleniyor. Yeni standartlar kapsamında; prefabrik, modüler, hibrit ve şantiyede yerinde profille şekillendirilen tüm hafif çelik sistemlerin mühendislik parametreleri ayrıntılı olarak sınırlandırıldı.

GELENEKSEL YAPILARA ALTERNATİF: DEPREM BÖLGESİNDE HAFİF ÇELİK NEDEN ÖNE ÇIKIYOR?

Mühendislik otoritelerine göre hafif çelik yapılar, betonarme binalara kıyasla yaklaşık yüzde 70 oranında daha hafif bir öz ağırlığa sahiptir. Bu durum, deprem esnasında yapıya etki edecek olan yatay salınım kuvvetlerini (sismik yükleri) radikal bir şekilde düşürmektedir. Bakanlığın bu yönetmeliği yayımlaması, özellikle deprem kuşaklarında yer alan yerleşim yerlerinde, fabrika ortamında üretilen ve hata payı sıfıra yakın olan galvanizli çelik profillerin kullanımını teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Yönetmelikle birlikte, statik hesaplamalarda esneklik ve kesit davranışları artık tamamen Eurocode ve uluslararası standartlarla uyumlu hale getirilmiştir.

HAFİF ÇELİK SEKTÖRÜNÜN EN BÜYÜK SINAVI: YANGIN ESNASINDA TAŞIMA GÜCÜ KAYBI

Çelik yapılar her ne kadar yanıcı malzeme olmasa da, yüksek ısı altında rijitliğini ve taşıma kapasitesini hızla kaybeden bir doğaya sahiptir. Yeni yönetmelikle ilk kez mevzuata dahil edilen "Yangın Tasarımı Zorunluluğu", üretici firmalar için en büyük yapısal değişiklik olacak. Mühendisler artık tasarımlarında, olası bir yangın anında çeliğin ısınma hızını ve bu ısı karşısında uğrayacağı taşıma gücü kayıplarını hesaplamak zorunda. Bu kural, çelik profillerin etrafına yapılacak olan alçıpan, taş yünü veya özel yangın geciktirici kaplama katmanlarının kalınlığını yasal bir zorunluluk olarak artıracaktır.

Türkiye gayrimenkul pazarında son dönemin en radikal dönüşümlerinden biri, konutların fiziksel boyutlarında yaşanıyor. Geçmiş yılların geniş ve çok odalı ev hayali, yerini yaşam alanının her santimetresinin optimize edildiği akıllı metrekare yaklaşımlarına bırakıyor. Yükselen gayrimenkul değerleri, finansman maliyetlerinin ağırlığı ve dönüşen modern yaşam alışkanlıkları tüketicileri daha kompakt alanlara yönlendirirken, uzmanlar bu durumun sadece dönemsel bir tasarruf eğilimi olmadığını vurguluyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut piyasasındaki bu yönelimde toplumsal ve demografik değişimlerin payına dikkat çekiyor. Yazıcı, yükselen enerji, bakım ve ortak alan aidat giderlerinin tüketicinin "büyük ev" yerine "verimli ev" arayışına girmesine neden olduğunu ve küçük konut tipolojisinin geleceğin ana yaşam modeli haline geldiğini belirtiyor.

İnşaat Sektöründe Yeni Trend: İç Mimarlıkta Modüler ve Akıllı Dönüşüm

Metrekarelerin küçülmesi, mimarlık ve inşaat sektöründe de ezberleri bozuyor. Artık müteahhitlik firmaları projelerini tasarlarken oda sayısından ziyade, hacimsel verimliliğe odaklanıyor. Duvara katlanan yatak mekanizmaları, gizli çalışma masaları, mutfak tezgahının altına saklanan modüler yemek masaları ve tavan yüksekliğini depolama alanına çeviren dikey mimari çözümler 1+0 ve 1+1 dairelerin değerini belirliyor. Tüketici artık sadece dört duvar değil, kendisine entegre bir yaşam mühendisliği sunan "akıllı metrekareleri" satın alıyor. Bu durum, iç mimari optimizasyon sunan projelerin metrekare birim fiyatlarını daha yukarı taşıyor.

MERKEZİ LOKASYON İÇİN METREKARE FEDAKARLIĞI VE UZAKTAN ÇALIŞMA ETKİSİ

Metropollerde konut erişilebilirliği sorununun derinleştiğini ifade eden Cansel Turgut Yazıcı, şehir merkezlerindeki arsa kıtlığının ve yüksek arazi maliyetlerinin doğrudan satış fiyatlarına yansıdığını vurguluyor. Günümüz tüketicisinin önünde net bir tercih denklemi olduğunu belirten Yazıcı, bireylerin ya şehir merkezinde kalarak daha küçük bir metrekareyi kabul ettiğini ya da geniş bir ev uğruna uzun ulaşım sürelerini ve trafik stresini göze aldığını ifade ediyor. Trafik yoğunluğu ve zaman maliyeti hesaba katıldığında, merkeze yakın kompakt evler yarışı önde götürüyor.

Gizli Maliyet Tuzağı: Yüksek Aidatlar ve Isınma Giderleri

Konut yatırımcılarının ve oturumcuların büyük evlerden kaçışındaki en büyük finansal tetikleyicilerden biri de mülkü satın aldıktan sonra başlayan işletme maliyetleridir. Büyükşehirlerdeki markalı konut projelerinde 3+1 veya 4+1 dairelerin aylık ortak alan aidatları, neredeyse asgari ücret sınırlarına yaklaşmış durumda. Buna merkezi sistem ısınma giderleri, elektrik ve temizlik maliyetleri de eklendiğinde, büyük evler sürdürülebilir bir yaşam alanı olmaktan çıkıp birer finansal yüke dönüşüyor. Küçük metrekareli konutlar ise ısıtma ve aydınlatma gibi temel enerji kalemlerinde yüzde 60'a varan tasarruf sağlayarak hane ekonomisini doğrudan koruyor.

İstanbul’un en uzun soluklu ve en çok tartışılan kentsel dönüşüm aksı olan Fikirtepe’de beklenen tarihi gün geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Kadıköy Fikirtepe'de yürütülen kentsel yenileme çalışmalarında büyük bir aşamanın daha geçildiğini ilan etti. Devlet eliyle yürütülen "Yeni Fikirtepe" projesinde yapımı tamamlanan binlerce konut ve iş yerinin teslimat süreçleri resmi olarak başladı.

Sosyal medya hesabı üzerinden projeye dair kritik detayları paylaşan Bakan Murat Kurum, bölgenin geçmişteki durumuna atıfta bulunarak, yıllardır çözülemeyen ve adeta bir kangrene dönüşen yapısal krizi çözüme kavuşturduklarını ifade etti. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Emlak Konut GYO ortaklığıyla güvenli hale getirilen 11 bin 729 bağımsız bölümün tamamlandığını belirten Kurum, yaklaşık 25 bin vatandaşın afetlere karşı dirençli modern yuvalarına yerleştirileceğini vurguladı.

Özel Sektör Ortaklığından Kamu Güvencesine: Fikirtepe’nin Kentsel Dönüşüm Süreci

Fikirtepe, 2005 yılında "Özel Proje Alanı" ilan edildiği günden bu yana İstanbul gayrimenkul piyasasının en çok takip edilen dönüşüm bölgelerinden biri oldu. 2013 yılındaki "Riskli Alan" kararının ardından çok sayıda inşaat firmasının bölgede projelere başlaması; plan değişiklikleri, hukuki süreçler ve taraflar arasında yaşanan uzlaşma sıkıntıları nedeniyle kentsel dönüşüm sürecinde ciddi duraksamalara yol açtı.

Bazı firmaların mali sıkıntıya girmesiyle projelerin yarım kalması ve hak sahiplerinin mağduriyet yaşaması üzerine, 2021 yılında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sürece dahil oldu. Bakanlığın tahliye ve yapım sürecini üstlenmesi, bölgedeki inşaat faaliyetlerine yeniden ivme kazandırdı. Gelinen noktada başlayan konut teslimleri, durma noktasına gelen projelerin kamu finansmanı ve güvencesiyle tamamlandığını göstermektedir.

YENİ FİKİRTEPE'DE YEŞİL ALAN VE SOSYAL DONATI ODAKLI PLANLAMA

Bakanlık tarafından yapılan teknik bilgilendirmede, Yeni Fikirtepe projesinin sadece binaların yenilenmesinden ibaret olmadığı, bölgenin sosyal donatı yapısının tamamen değiştirildiği aktarıldı. Proje alanında sosyal yaşam ve yeşil alan payının yüksek tutulmasına özen gösterildi.

Emlak Konut'un birinci etap kapsamında tamamladığı projeyle birlikte Kadıköy bölgesine şu kalıcı donatılar kazandırıldı:

Yeşil Alan Merkezi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un açıklamalarında yer alan, bölgeye nefes aldıracak yaklaşık 120 bin metrekarelik devasa Millet Bahçesi.

Sosyal Altyapı Yatırımları: Bölge halkının ihtiyaçlarına yanıt verecek modern camiler, eğitim tesisleri, sağlık alanı ve spor kompleksi projeleri.

Kentsel Tasarım: Genişletilmiş caddeler, tamamen yenilenen altyapı hatları ile sosyal ve kültürel merkezler.

Yeni Fikirtepe Teslimleri Kadıköy Emlak Piyasasını Nasıl Etkileyecek?

Gayrimenkul uzmanlarına göre, 11 binden fazla nitelikli konutun ve 25 bine yakın nüfusun aynı anda bölgeye taşınması, Anadolu Yakası'nın kiralık ve satılık piyasasında yeni bir fiyat dengesi oluşturacak. Geçmişte "gekondu imajı ve yarım kalan inşaatlar" nedeniyle prestij kaybı yaşayan Fikirtepe, Emlak Konut imzasının getirdiği güvenle birlikte lüks konseptli bir yaşam merkezine dönüşüyor. Ulaşım akslarının (Metrobüs, Metro ve Avrasya Tüneli) tam merkezinde yer alan Yeni Fikirtepe'de konut teslimlerinin başlaması, bölgedeki metrekare birim değerlerinde orta vadede yüzde 20'ye yakın bir reel değer artışını tetikleyebilir.

HAK SAHİPLERİ İÇİN ADIM ADIM ANAHTAR TESLİM REHBERİ

Haber merkezimizin yasal süreçlerden derlediği bilgilere göre, evlerini teslim alacak olan vatandaşların izlemesi gereken resmi prosedür şu şekildedir:

Mülk Bilgisi Sorgulama: Tüm hak sahipleri, kendilerine tahsis edilen daire, dükkan ve bağımsız bölüm detaylarına Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi internet sitesi üzerinden ulaşabilecekler.

Ofis Başvurusu: Anahtar teslimi ve yasal sözleşme imza süreçleri, doğrudan bölgede kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı irtibat ofisleri üzerinden yürütülecek.

Teknik Muayene: Vatandaşlar dairelerini teslim alırken, Emlak Konut teknik ekipleri eşliğinde konut içi imalatları kontrol ederek "Eksiksiz Teslim Protokolü" imzalayacaklar.

Gayrimenkul pazarında operasyonel hız, finansal başarının en temel belirleyicisidir. Bir kiralama veya satış vaadi sözleşmesinin imza aşamasında yaşanan birkaç saatlik gecikme, portföyün kaybedilmesine ya da müşterinin karar değiştirmesine yol açabilir. Bu yapısal risk nedeniyle emlak ofisleri artık hantal kağıt belgelerden, ıslak imza süreçlerinden ve kargo trafiğinden uzaklaşarak tamamen dijital iş akışlarına geçiş yapıyor.

PDF formatı bu dijital dönüşümün tam merkezinde yer almaktadır. Kira kontratları, yer gösterme belgeleri ve ön protokoller artık çoğunlukla dijital ortamda hazırlanıyor, düzenleniyor ve arşivleniyor. Ancak doğru PDF yazılımını seçmek, sektördeki pek çok profesyonel için hukuki ve teknik açıdan ciddi soru işaretleri barındırıyor.

Ücretsiz Çevrimiçi Araçlar Büyük Bir KVKK Tuzağı mı?

Ücretsiz çevrim içi PDF araçları pratik olabilir; ancak emlak sözleşmesi, kimlik fotokopisi, tapu belgesi ve banka bilgisi gibi kişisel veri içeren dosyalar üçüncü taraf platformlara yüklenmeden önce veri güvenliği, saklama süresi, sunucu konumu, silme politikası ve KVKK yükümlülükleri kontrol edilmelidir. Risk, aracın ücretsiz olmasından çok dosyanın hangi hizmet sağlayıcı tarafından, nerede ve hangi şartlarla işlendiğiyle ilgilidir.

ÜCRETSİZ PDF ARAÇLARI NE KADAR YETERLİ?

Sektöre yeni giren bağımsız gayrimenkul danışmanları için ücretsiz araçlar ilk etapta maliyetsiz bir çözüm sunabilir. PDF birleştirme, sayfaları bölme veya Word dosyasını PDF'e dönüştürme gibi temel fonksiyonlar bu platformlarda hızlıca çözülmektedir.

Ancak bu araçların operasyonel kısıtlamaları, işletmenin büyüme hızını doğrudan engeller:

Günlük İşlem Sınırları: Aynı gün içinde belirli bir sayıdan fazla sözleşme işlemini yapmanıza izin vermezler ve sistemi premium üyeliğe zorlarlar.

Dosya Boyutu Bariyeri: Yüksek çözünürlüklü tapu taramaları veya çok sayfalı mimari projeleri sisteme yüklerken hata ve zaman aşımı verirler.

Mobil Deneyim Yetersizliği: Sahada, akıllı telefon üzerinden acil bir kontrat düzenlemek istediğinizde reklam pencereleri iş akışını sekteye uğratır.

Adobe Acrobat Sign ve DocuSign: Sahada Yasal Geçerlilik

Gelişmiş masaüstü ve kurumsal bulut platformları (Adobe Acrobat Pro, Nitro PDF, DocuSign) sadece birer "PDF düzenleyici" değildir. Bu araçlar, gayrimenkul hukukuna tam uyumlu Elektronik İmza (E-İmza) altyapısı sağlar. Sahadaki bir danışman, hazırladığı kira sözleşmesini tableti üzerinden müşterisine saniyeler içinde "Yasal Geçerli Dijital İmza" formatında imzalatarak süreci kapatabilir. Bu sistemler imzanın atıldığı konumu, IP adresini ve zaman damgasını kriptolu olarak mühürlediği için, olası mahkeme süreçlerinde inkâr edilemez birer hukuki delil oluşturur.

Mali yükümlülükler ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle yavaşlayan kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak amacıyla yeni bir finansman modeli uygulamaya konuldu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı öncülüğünde hazırlanan ve Dünya Bankası tarafından fonlanan yeni paket, riskli yapılarda oturan vatandaşlara uzun vadeli borçlanma imkanı tanıyor.

Tarihi Fırsat: %0,69 Faiz ve 180 Ay Vade Dönüşüm projelerini hızlandırmak amacıyla kurgulanan paketin temel finansal çerçevesi şu şekilde belirlendi:

Maksimum Kredi Tutarı: 3.000.000 TL

Geri Ödeme Süresi (Vade): 180 Ay (15 Yıl)

Aylık Faiz Oranı: %0,69

Ödemesiz Dönem Opsiyonu: İsteyen hak sahipleri için ilk yıl (12 ay) boyunca ana para geri ödemesiz dönem seçeneği.

3 Milyon TL'lik Kredinin Örnek Ödeme Planı (180 Ay Vade / %0,69 Faiz Oranı)

1.000.000 TL Kredi İçin: 180 Ay (15 Yıl) Vade — Aylık Faiz Oranı %0,69 — Tahmini Aylık Taksit: ~9.700 TL

2.000.000 TL Kredi İçin: 180 Ay (15 Yıl) Vade — Aylık Faiz Oranı %0,69 — Tahmini Aylık Taksit: ~19.400 TL

3.000.000 TL Kredi İçin: 180 Ay (15 Yıl) Vade — Aylık Faiz Oranı %0,69 — Tahmini Aylık Taksit: ~29.100 TL

Dezavantajlı Gruplara Ekstra Faiz İndirimi Müjdesi!

Dünya Bankası'nın sosyal sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda, bu kredi paketinde bazı kesimler için "pozitif ayrımcılık" mekanizması işletiliyor. Tek bir konutu olan düşük ve orta gelirli hanelerin yanı sıra; emekliler, engelli vatandaşlar, şehit ve gazi yakınları ile hane reisi kadın olan aileler bu paketten daha da düşük maliyetle yararlanacak. Ayrıca binasını çevre dostu (A veya B enerji sınıfı verimliliğe sahip) olarak inşa ettirenlere, yıllık bazda %1,25’e varan ilave faiz indirimi uygulanarak yeşil dönüşüm teşvik edilecek.

DESTEKTEN FAYDALANMAK İÇİN ARANAN ŞARTLAR

Finansman paketinden yararlanmak isteyen konut sahiplerinin bankacılık ve mali kriterlere uyum sağlaması gerekiyor. Başvuru sahiplerinde aranacak temel şartlar şunlar:

1. Mali Sicil Temizliği: Başvuru sahibinin üzerinde aktif icra, haciz, idari veya yasal takip kaydı bulunmamalıdır.

2. Gelir-Borç Dengesi: Aylık ödenecek kredi taksit tutarı, hane halkı toplam net gelirinin %70’ini aşmamalıdır. Bu kural, ailelerin ödeme güçlüğü çekmesini engellemek amacıyla esnetilmeyecektir.

3. Müteahhit Krizine Karşı "Güvenli Yapım" Şartı!

Geçmiş kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan "müteahhit mağduriyetlerinin" önüne geçmek için bu kredi paketinde çok sıkı bir yasal bariyer kuruldu. Kredinin serbest bırakılması için anlaşma yapılacak müteahhidin Ticaret Bakanlığı ve Çevre Bakanlığı sisteminde aktif, lisanslı ve "Sınıf Belgesi" bulunması zorunlu tutuluyor. Hak sahiplerinin parası müteahhide topluca verilmeyecek; inşaatın ilerleme seviyesine (inşaat ilerleme raporuna) göre banka tarafından parça parça ödenecek. Bu durum, projenin yarım kalma riskini sıfıra indiriyor.

Türkiye’de konut piyasasında yaşanan yavaşlama, yatırımcıların stratejilerini yeniden gözden geçirmesine neden oldu. Yüksek kredi maliyetleri ve durağan fiyat hareketleri yüzünden birçok kişi nakitte kalıp “bekle-gör” yaklaşımına yönelirken, ünlü ekonomist Mert Başaran piyasanın arkasındaki gizli tehlikeye ve fırsatlara işaret etti!

MERT BAŞARAN'IN ANA MESAJI

"Payasadaki mevcut sakinlik, nakitte bekleyenler için aslında en büyük pazarlık fırsatıdır. Ancak doğru adımı atmayanların elindeki nakit, enflasyon karşısında eriyebilir.”

KİRA GETİRİSİ YÜKSEK KONUTLAR ÖNE ÇIKIYOR

Gayrimenkul dünyasında artık sadece "ileride değerlenir" mantığı geride kaldı. 2026-2027 projeksiyonunda yatırımcı davranışları kökten değişiyor:

Küçük Metrekare Modası: Büyükşehirlerde 1+1 ve stüdyo daireler, hem daha hızlı kiraya verilmesi hem de bütçeyi zorlamaması nedeniyle kapış kapış gidiyor.

Sahil Hattı Takibi: Akdeniz ve Ege'deki sahil şehirlerinde, yazlık veya kısa dönem (Airbnb vb.) kiralama potansiyeli olan kompakt evler yeniden radarda.

Kritik Ayrışma: Yüksek aidatlı, devasa metrekareli lüks konutlar alıcı bulmakta zorlanırken; metroya yakın, kompakt daireler peynir ekmek gibi satılıyor.

ARSA YATIRIMINDA “TEK BÖLGE” DÖNEMİ TARTIŞILIYOR

Son yıllarda sosyal medya üzerinden yayılan arsa yatırım trendleri de yeniden gündemde. Uzmanlara göre aynı bölgede yoğun şekilde arsa toplamak yerine farklı şehirlerde daha kontrollü yatırım yapılması, risk yönetimi açısından daha dengeli bir model oluşturabiliyor.

Özellikle henüz gelişim aşamasındaki bölgelerde yatırım yaparken şu unsurların belirleyici olduğu belirtiliyor:

• Planlanan ulaşım projeleri

• Belediye imar çalışmaları

• Bölgenin nüfus artış potansiyeli

• Sanayi ve ticaret yatırımları

• Altyapı gelişimi

2026 Bahar Dönemi Konut Satışlarında Sürpriz Yükseliş!

Piyasadaki bu durgunluk algısına rağmen, TÜİK’in açıkladığı en son Nisan 2026 verileri ezber bozuyor. Türkiye genelinde konut satışları, yüksek faiz ortamına meydan okuyarak geçen yılın aynı dönemine göre %2,6 artış gösterdi ve 126 bin 808 seviyesine ulaştı. Bu veri, Mert Başaran’ın "Piyasada alttan alta birikmiş bir talep var ve nakitte bekleyenler elini çabuk tutmalı" tezini istatistiksel olarak da doğruluyor. Sektör temsilcileri, mevduat faizinden çıkan sermayenin yavaş yavaş gayrimenkule akmaya başladığını belirtiyor.

"Doğrulama İlan" Dönemi Gayrimenkul Yatırımını Nasıl Etkileyecek?

Yatırımcıların 2026-2027 planlamalarında gözden kaçırmaması gereken en büyük yasal gelişme, ilan sitelerine gelen "Doğrulanmış İlan" zorunluluğudur. Ticaret Bakanlığı'nın hayata geçirdiği bu sistemle, piyasadaki sahte, şişirilmiş ve spekülatif ilanlar tamamen temizleniyor. Uzmanlara göre bu durum, piyasada yapay fiyat artışlarının önüne geçecek ve gerçek, şeffaf fiyatlar üzerinden pazarlık yapmayı çok daha kolaylaştıracaktır. Yani doğru gayrimenkulü bulmak ve Mert Başaran'ın bahsettiği "düşük kira çarpanını" yakalamak artık dijitalde çok daha güvenli.

Gayrimenkul sektöründe yatırımların ve mülkiyet yönetiminin en karmaşık alanlarından birini hisseli tapular oluşturmaktadır. Hisseli tapu senetlerinde, söz konusu taşınmaza ortak olan kişilerin isimleri ve mülkiyet pay oranları açıkça belirtilse de, arazinin veya binanın hangi somut bölgesinin kime ait olduğu yasal olarak ayrıştırılmamıştır. Bu durum, ortaklar arasında kullanım hakkı ihlallerine ve gelecekte ciddi hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktadır.

Bu belirsizliği ortadan kaldırmak ve paydaşlar arasında rızaya dayalı bir düzen kurmak adına "muvafakatname" belgeleri devreye girmektedir. Hisseli tapu sahipleri, kendi aralarında yapacakları yazılı veya noter onaylı anlaşmalarla kimin hangi parseli kullanacağını, kiralayacağını ya da satacağını yasal bir zemine bağlayabilirler. Resmi kurumlar, belediyeler ve tapu müdürlükleri de mülkiyet üzerindeki hak kayıplarını engellemek adına işlemlerde muvafakatname ibrazını zorunlu tutabilmektedir.

Hisseli Satışlarda Gizli Tehlike: Önalım (Şuf'a) Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu uyarınca, hisseli bir gayrimenkulde paydaşlardan biri kendi hissesini üçüncü bir şahsa satmak istediğinde, diğer hissedarların bu payı öncelikle satın alma hakkı bulunur. Buna "şuf'a" veya "önalım hakkı" denir. Eğer bir hissedar, diğer ortaklardan yazılı muvakatname almadan veya noter kanalıyla noter ihtarnamesi çekmeden satış yaparsa, diğer ortaklar yasal süresi içinde dava açarak satılan payı mahkeme yoluyla geri alabilir. Bu sebeple, hisseli arsa satışlarında tapuda sorun yaşamamak ve gelecekte açılacak davaları engellemek için tüm hissedarların imzası bulunan bir satış muvafakatnamesinin alınması hukuki bir zorunluluktur.

1. KATEGORİ: HİSSELİ ARSA SATIŞI

İÇİN MUVAFAKATNAME ÖRNEĞİ

Hisseli bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı esnasında tapu müdürlüklerine veya alıcı avukatlarına sunulabilecek, önalım hakkından feragat edildiğini gösterenörnek metin şu şekildedir:

MUVAFAKATNAME VE ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT BELGESİ

Taşınmaz Bilgileri

İl / İlçe / Köy: .............................................

Mahalle / Mevki: .............................................

Ada No / Parsel No: ..........................................

Toplam Yüzölçümü (m2): .............................................

Muvafakat Veren Hissedar Adı Soyadı / T.C.: .............................................

Muvafakat Verilen Hissedar Adı Soyadı / T.C.: .............................................

Muvafakat Beyanı:

Yukarıda tapu sicil detayları belirtilen taşınmazda paydaşı bulunduğum mülkün diğer hissedarlarından ............................................., kendisine ait olan ............ oranındaki hissesini üçüncü şahıslara satma kararı almıştır. Söz konusu hisse satışı işlemine, Türk Medeni Kanunu'ndan doğan yasal önalım (şuf'a) hakkından şirket, doğabilecek tüm alacak haklarından bir daha geri dönmemek üzere kesin olarak vazgeçmiştir." ederek muvafakat ettiğimi; satış günü tapu dairesinde hazır bulunmamam halinde bile bu satışın yasal olarak gerçekleştirilmesini onayladığımı beyan ve taahhüt ederim.

Muvafakat Veren Hissedar İmza: Tarih: .... / .... / 2026

2. KATEGORİ: HİSSELİ ARSA KULLANIM VE KİRALAMA MUVAFAKATNAMESİ

Hissedarların, arazinin belirli bir kısmını tarımsal, ticari veya hobi bahçesi amacıyla bir ortağa veya üçüncü kişiye tahsis etmek için kullanacağı yasal şablon şu şekildedir:

TAŞINMAZ KULLANIM VE TASARRUF MUVAFAKATNAMESİ

Taşınmaz Bilgileri

İl / İlçe / Köy: .............................................

Ada No / Parsel No: .............................................

Tapu Alanı (m2): .............................................

Muvafakat Eden Hissedarlar (Ad, Soyadı, T.C., İmza):

............................................................................................

...........................................................................................

Muvafakat Şartları ve Kapsamı:

Hissedarı olduğumuz yukarıda nitelikleri yazılı taşınmazın, ortaklarımızdan / üçüncü şahıs ............................................. tarafından ..../..../2026 tarihinden ..../..../2027 tarihine kadar tarımsal, ticari ve genel kullanım amaçlı olarak tasarruf edilmesine, kiralanmasına, ilgili tarım müdürlüklerine ve resmi kurumlara başvuru yapılmasına oy birliği ile muvafakat ediyoruz. Bu süre zarfında taşınmaz üzerinde yapılacak olan yasal faaliyetlere karşı herhangi bir hak veya itiraz ileri sürmeyeceğimizi taahhüt ederiz.

Muvafakatnamelerin Hukuki Geçerliliği İçin Noter Şartı Var mıdır?

Hissedarlar arasında beyaz kağıda adi yazılı şekilde atılan imzalar, taraflar arasında bir iyi niyet belgesi oluştursa da tapu müdürlükleri, bankalar veya adli makamlar önünde her zaman tam kusursuz delil teşkil etmez. Hissedarlardan birinin ilerleyen dönemde "bu imza bana ait değil" veya "baskı altında imzaladım" şeklinde itirazda bulunmasını engellemenin tek yolu, hazırlanan muvafakatnamelerin noter huzurunda "düzenleme" veya "imza onayı" şeklinde tasdik edilmesidir. Noter onaylı muvafakatnameler, resmi senet hükmünde sayıldığı için hukuki geçerliliği mutlaktır.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), gayrimenkul piyasasının yönünü tayin eden Nisan 2026 dönemine ait Konut Fiyat Endeksi (KFE) istatistiklerini kamuoyuyla paylaştı. Açıklanan güncel verilere göre, ülke genelinde konut fiyatlarındaki kağıt üzerindeki (nominal) yükseliş sürerken, enflasyondan arındırılmış (reel) fiyatlarda uzun süredir gözlenen aşağı yönlü kararlı seyir varlığını korudu.

Resmi rapora göre Konut Fiyat Endeksi, Nisan 2026'da bir önceki aya kıyasla yüzde 1,8 oranında bir artış kaydederek 223,4 seviyesine ulaştı. Endeksin geçen yılın aynı ayına göre nominal bazdaki yükselişi yüzde 26,6 olarak gerçekleşti. Ancak aynı dönem tüketici enflasyonu ile kıyaslandığında, konut fiyatlarının reel olarak yüzde 4,3 oranında gerilediği hesaplandı. Bu tablo, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların enflasyon karşısında değer kaybı yaşamaya devam ettiğini gösteriyor.

REEL DÜŞÜŞÜN ARKASINDAKİ FİNANSAL SÜREÇ: MEVDUAT FAİZİ ETKİSİ

Konut fiyatlarının reel olarak gerilemesinde, piyasadaki likidite daralması ve yüksek mevduat faizi alternatifinin önemli bir paya sahip olduğu değerlendirilmektedir. Konut kredilerine erişimin zorlaştığı ve gayrimenkulün nakde dönme (likidite) süresinin uzadığı bu dönemde yatırımcıların, sermayelerini risksiz faiz getirilerinde tutma eğilimi öne çıkmaktadır.

Talep tarafında yaşanan bu geri çekilme, nakit gücü elinde olan alıcılar için reel fiyat indirimleri ve güçlü pazarlık imkanlarını beraberinde getirmektedir. Enflasyon ile konut fiyat artış hızı arasındaki makas dengelenene kadar, fiyatlardaki reel erimenin sınırlı oranlarla seyrini sürdürebileceği öngörülmektedir.

BÜYÜKŞEHİRLERDE ANKARA LİDERLİĞİNİ SÜRDÜRÜYOR

Üç büyük metropolün endeks değişimleri incelendiğinde, Ankara'nın hem konut fiyatlarında hem de kira artışlarında İstanbul ve İzmir'i geride bıraktığı görülüyor. Nisan 2026'da konut fiyat endeksi aylık bazda İstanbul'da yüzde 1,6, Ankara'da yüzde 2,6 ve İzmir'de yüzde 2,1 oranında artış gösterdi.

Yıllık nominal artış performanslarında ise başkent açık ara öne çıktı:

Ankara: Yıllık yüzde 29,9 artışla büyükşehirler arasında zirvede.

İzmir: Yıllık yüzde 26,7 artış seviyesinde.

İstanbul: Yıllık yüzde 26,2 nominal artışla üç büyükşehir arasında en yavaş yükselen metropol oldu.

BÖLGESEL MATRİSTE ŞAŞIRTAN DEĞİŞİM: DOĞU ANADOLU ZİRVEDE

İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması verilerine göre, Türkiye'deki konut fiyat artışlarının lokomotifi yer değiştirdi. Geçmiş yıllarda Akdeniz ve Ege kıyıları rekor kırarken, Nisan 2026 döneminde yıllık bazda en yüksek fiyat artışı yüzde 33,6 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır'ı kapsayan Kuzeydoğu Anadolu bölgesinde gerçekleşti.

Buna karşın, fiyat doymuşluğunun en yüksek olduğu ve yabancı talebinin çekildiği Aydın, Denizli ve Muğla bölgesi, yıllık yüzde 16,7 nominal artışla Türkiye genelinde konut fiyatlarının en az yükseldiği bölge olarak kayıtlara geçti.

EGE'DE DOYGUNLUK, DOĞU'DA ALIM POTANSİYELİ

Aydın, Muğla ve Denizli gibi turizm endeksli bölgelerde fiyatların enflasyonun çok altında kalarak yüzde 16,7'de sıkışması, kıyı şeridindeki gayrimenkul balonunun söndüğünü net olarak kanıtlıyor. Yatırımcılar artık metrekare birim fiyatı astronomik seviyelere ulaşan bodrum veya didim gibi lokasyonlar yerine; kentsel dönüşüm süreçleri yeni başlayan, altyapı projeleriyle desteklenen ve görece çok daha ucuz olan Doğu Anadolu şehirlerine yöneliyor. Erzurum ve Kars gibi merkezlerdeki yüzde 33,6'lık rekor artış, sermayenin düşük bütçeli ve yüksek büyüme potansiyelli bakir pazarlara kaydığının somut bir işaretidir.

YENİ KİRACI KİRA ENDEKSİNDE DE BENZER PARALEL SEYİR

Merkez Bankası'nın ilk kez kontrat imzalayan kiracıları baz alarak hazırladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), Nisan 2026'da bir önceki aya göre yüzde 1,7 arttı. Endeks yıllık bazda nominal olarak yüzde 31,7 yükselirken, konut satış fiyatlarına benzer şekilde reel olarak yüzde 0,5 oranında cüzi bir gerileme kaydetti.

Kira endeksindeki aylık ve yıllık kırılımlarda şu veriler öne çıktı:

Metropollerde Aylık Değişim: Ankara yüzde 2,8, İstanbul yüzde 1,4 ve İzmir yüzde 1,2 artış gösterdi.

Metropollerde Yıllık Değişim: Yıllık kira artış hızı Ankara'da yüzde 36,7, İstanbul'da yüzde 36,2 ve İzmir'de yüzde 29,4 olarak ölçüldü.

Bölgesel Kira Rekorları: En yüksek yıllık kira artışı yüzde 36,7 ile Ankara genelinde yaşanırken; en düşük artış trendi deprem sonrası konut arzının kademeli olarak toparlandığı yüzde 21,5 ile Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde görüldü.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Konut fiyatlarındaki reel düşüş ne zaman durur?

Merkez Bankası'nın dezenflasyon sürecindeki kararlılığı ve sıkı para politikası sürdükçe konut fiyatlarındaki köpük erimeye devam edecektir. Mevduat faizlerinde kalıcı bir düşüş trendi başlamadan konut fiyatlarında sert bir reel yükseliş beklenmemektedir.

Kiralarda nominal artışın konut fiyat artışından yüksek olmasının sebebi nedir?

Özellikle İstanbul ve Ankara'da konut satın almakta zorlanan orta ve alt-orta gelir grubunun mecburen kiralık konuta yönelmesi, kiralık piyasasındaki talep baskısını canlı tutmaktadır. Bu da kiraların, satış fiyatlarına kıyasla nominal olarak daha dirençli kalmasını sağlamaktadır.

Yatırım için Doğu Anadolu bölgesi hâlâ avantajlı mı?

TCMB verilerinin de gösterdiği üzere Erzurum, Kars ve Iğdır gibi bölgeler düşük giriş sermayesi ve yüksek prim potansiyeliyle şu an pazarın en hareketli alanlarıdır. Ancak bu bölgelerde yatırım yaparken likidite süresinin büyükşehirlere göre daha uzun olduğu unutulmamalıdır.

Türkiye gayrimenkul sektöründe yüksek konut fiyatları ve kredi bariyerleri nedeniyle fiziki mülk ediniminin zorlaştığı bir konjonktürde, finans dünyasından alternatif bir hamle geldi. Tera Grubu iştiraklerinden Tera Portföy, doğrudan inşaat projelerinin geliştirme aşamasına ortak olmayı sağlayan "Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu"nu (TN1) nitelikli yatırımcıların beğenisine sundu. Geleneksel gayrimenkul yatırımlarında erişimi kolaylaştırmayı hedefleyen bu enstrüman, minimum 100 bin Türk Lirası gibi görece düşük bir katılım payıyla bireysel ve kurumsal nitelikli yatırımcıları büyük ölçekli inşaat karlarının ortağı haline getiriyor.

Söz konusu TN1 fonunun ilk fiziki yatırımı, İstanbul Anadolu Yakası'nın gelişim akslarından biri olan Sancaktepe lokasyonundaki Sancak Dora projesi olarak belirlendi. Yaklaşık 7 bin metrekarelik arsa alanı üzerinde yükselen ve 218 bağımsız bölümden oluşan proje, fonun portföy omurgasını oluşturuyor. Tera Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen, TN1 fonunun yapısal olarak statik değil dinamik bir modelde kurgulandığını, fona sürekli olarak yeni inşaat projelerinin ve nitelikli arsaların dahil edileceğini, böylece sürekliliği ve nakit akışı kesintisiz olan bir fon ekosistemi yaratmayı amaçladıklarını belirtiyor.

Klasik GYF'ler ile Proje Geliştirme Fonları Arasındaki Kritik Ayrım

Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) gerçekleştirdiği mevzuat düzenlemesi, gayrimenkul yatırım fonlarının doğasını değiştirdi. Geleneksel gayrimenkul yatırım fonları, yasal olarak sadece inşaatı tamamlanmış, iskanı alınmış ve hazır durumdaki mülkleri (AVM, otel, lojistik merkez vb.) satın alıp kira geliri elde etmekle sınırlıydı. Proje GYF'leri ise henüz ilk kazmanın vurulmadığı, arsa aşamasındaki projelere doğrudan finansman sağlama ve geliştirme yetkisine sahiptir. Bu durum, yatırımcının sadece kira geliri değil, gayrimenkul sektörünün en yüksek katma değer üreten alanı olan "müteahhitlik ve inşaat geliştirme kârına" da birinci günden itibaren ortak olması anlamına gelmektedir.

AÇIK FON SİSTEMİ VE OPERASYONEL YÜKLERDEN ARINMIŞ ORTAKLIK

TN1 fonunu pazardaki diğer benzer yapılardan ayıran en temel özellik, alım-satım esnekliği ve kesintisiz giriş imkanı sunmasıdır. Birofis veya konut odaklı birçok gayrimenkul yatırım fonunun belirli talep toplama dönemlerinin ardından girişlere kapatılmasına karşılık, bu fonun her işlem gününde yeni yatırımcı kabul etmesi planlanıyor. Nitelikli yatırımcı kriterini karşılayan ve 100 bin TL alt limiti sağlayan tasarruf sahiplerinin, sisteme dahil olduklarında inşaatın arsa tedarikinden konut satış sürecine kadar olan tüm mali süreçlerindeki potansiyel kazanca ortak edilmesi hedefleniyor.

Yatırımcı açısından bu modelin en büyük konforu; kat malikleriyle hukuki süreçler, tapu harçları, sigorta maliyetleri, emlakçı komisyonları veya kiracı yönetimi gibi hiçbir operasyonel yük taşımadan gayrimenkulün reel büyüme potansiyeline ortak olabilmesidir. Toplam büyüklüğü yaklaşık 3 milyar TL olan Sancak Dora projesinin resmi izinlerin ardından 18 ay gibi kısa bir sürede tamamlanması öngörülürken, fon yönetiminin ülke genelinde yeni arsa sahipleriyle portföyü genişletmek üzere görüşmelerini sürdürdüğü belirtiliyor.

Erken Çıkış Komisyonu ve Stopaj Dengesi: Uzun Vadeli Kalmanın Getirisi

Fonun finansal yapısı incelendiğinde, kısa vadeli spekülatif hareketleri engellemek ve inşaatın nakit akışını korumak adına akıllıca kurgulanmış bir bariyer sistemi görülmektedir. Fonda likidite ertesi gün sağlanabilse de, 2 yıldan önce sistemden çıkmak isteyen yatırımcılar için yüzde 20 oranında bir erken çıkış komisyonu ve yasal mevzuat gereği yüzde 17,5 stopaj vergisi yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak yatırımını 2 yılın üzerinde tutan tasarruf sahipleri için stopaj vergisi sıfırlanmaktadır. Bu durum, fonu tam anlamıyla orta ve uzun vadeli bir servet biriktirme enstrümanına dönüştürmektedir.

DÜZENLİ GELİR POTANSİYELİ VE SEKTÖREL GÜVENCE MEKANİZMALARI

Tera Portföy Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Genel Müdürü Ethem Umut Beytorun, fonun şeffaflık ve değerleme süreçlerine dair yaptığı bilgilendirmede, yatırımcı güvenliğini ön planda tuttuklarını belirtiyor. TN1 bünyesinde her ay düzenli olarak bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından "proje ilerleme raporları" hazırlanacak ve fonun pay fiyatının, bu fiziki ilerlemeye paralel olarak yapılacak gayrimenkul değerleme raporları doğrultusunda güncellenmesi öngörülmektedir. Ayrıca, yatırımcıları uzun vadeli tasarrufa teşvik etmek amacıyla, fonun üçüncü faaliyet yılından itibaren katılımcılara düzenli nakit kâr payı dağıtımı (temettü) yapılması da planlanan stratejiler arasında yer almaktadır.

Peker GYO Genel Müdürü Ramazan Işık ve FCR GYO Yönetim Kurulu Başkanı Fecri Koça gibi sektörün kurumsal paydaşları da projenin içinde hem inanan hem de ortak taraf olarak yer aldıklarını ifade ediyorlar. Sektör temsilcileri, bugüne kadar Türkiye'de gayrimenkul rantından ve değer artışından aslan payını sadece arsa sahipleri ile müteahhitlerin aldığına, bu fon modeliyle birlikte kazancın kapılarının ilk kez küçük tasarruf sahiplerine de aralandığına dikkat çekiyorlar. SPK mevzuatı gereği, toplanan fon kaynağının yüzde 80'inin yıl sonuna kadar doğrudan gayrimenkule yatırılma zorunluluğu, sistemin suistimal edilmesini engelleyen en güçlü yasal kalkanı oluşturmaktadır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Bu fona yatırım yapmak için gereken "Nitelikli Yatırımcı" şartı nedir?

Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatlarına göre, banka, aracı kurum veya portföy yönetim şirketlerinde en az 1 milyon TL tutarında nakit, mevduat, hisse senedi, yatırım fonu gibi finansal varlığı bulunan kişiler nitelikli yatırımcı statüsündedir. Taşınmaz mülkler bu hesaplamaya dahil edilmemektedir.

Projenin yarım kalması veya müteahhidin iflas etmesi durumunda fon yatırımcısı korunuyor mu?

Evet. Proje GYF'lerde toplanan nakit ve gayrimenkul tapuları, portföy yönetim şirketinin veya müteahhit firmanın mal varlığından tamamen bağımsızdır. Varlıklar bir saklama kuruluşu (banka) nezdinde bloke edilir. Şirketler iflas etse dahi fonun içindeki arsa ve nakit haczedilemez, sadece yatırımcılara aittir.

Üçüncü yıldan itibaren dağıtılacak kâr payı zorunlu mudur?

Fon izahnamesinde belirtilen şartlar ve projenin satış nakit akışları doğrultusunda, fon yönetim kurulu kararıyla katılımcılara nakit temettü ödemesi yapılacaktır. Bu durum, gayrimenkulden düzenli bir kira geliri elde etmeye benzer bir nakit akışı simülasyonu yaratır.

Türkiye’de konut piyasasında son aylarda dikkat çeken en önemli değişim, talebin birinci el konutlara yönelmesi oldu. İkinci el satışlar büyük ölçüde yatay seyrederken, yeni projelere olan ilgi artıyor.

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, bu değişimi sadece bir satış artışı olarak değil, tüketici davranışında yapısal bir dönüşüm olarak değerlendiriyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA GÜÇLÜ ARTIŞ

Nisan 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları 126 bin 808 seviyesinde gerçekleşti. En dikkat çekici veri ise ipotekli satışlardaki artış oldu.

Kredili konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %40,5 artarak 25 bin 771’e yükseldi.

Editör notu: Yüksek faiz ortamına rağmen gelen bu artış, piyasanın tamamen faiz odaklı hareket etmediğini, alım kararlarında beklenti ve fiyat algısının daha baskın hale geldiğini gösteriyor.

BİRİNCİ EL KONUTLAR ÖNE ÇIKIYOR

Verilere göre birinci el konut satışları %9,6 artarak 40 bin 306’ya yükseldi. İkinci el satışlar ise daha sınırlı bir hareketle 86 bin 502 seviyesinde kaldı.

Bu tablo, alıcıların daha çok:

Yeni projelere

Deprem yönetmeliğine uygun yapılara

Kampanyalı ödeme modellerine

yöneldiğini ortaya koyuyor.

“BEKLE-GÖR DÖNEMİ ZAYIFLIYOR”

Ramazan Taş’a göre konut alıcısı artık piyasada bekleme davranışından uzaklaşıyor.

Artan kira fiyatları ve inşaat maliyetleri, satın alma kararlarını hızlandıran temel unsurlar arasında yer alıyor.

Taş, mevcut tabloyu şöyle yorumluyor: Tüketici artık sadece faiz oranına bakmıyor; uygun lokasyon ve güvenilir proje bulduğunda karar sürecini öne çekiyor.

EDİTÖR ANALİZİ: PİYASADA “ZAMANLAMA” DAVRANIŞI ÖN PLANA ÇIKIYOR

Sektördeki mevcut veri, konut alıcısının artık “daha ucuz olacak” beklentisiyle beklemediğini gösteriyor. Bunun yerine doğru lokasyon ve doğru proje bulunduğunda hızlı hareket etme eğilimi öne çıkıyor.

Bu durum özellikle birinci el projelerde fiyatlama gücünü artıran bir etki yaratıyor.

FAİZ BEKLENTİSİ PİYASAYI ŞEKİLLENDİRİYOR

Önümüzdeki dönemde faizlerde olası bir gevşeme beklentisi, ertelenmiş konut talebinin yeniden piyasaya dönmesini sağlayabilir. Böyle bir hareketlilik, özellikle arzı sınırlı kalan yeni konut projelerinde fiyat beklentilerini etkileyebilir.

SONUÇ: KONUTTA TALEP CANLI AMA SEÇİCİ

Türkiye konut piyasasında talep güçlü kalmaya devam ederken, alıcı davranışında belirgin bir seçicilik oluşmuş durumda. Birinci el projeler öne çıkarken, kredili satışlar da piyasanın canlılığını destekliyor.

Genel tablo, konut piyasasının daralmaktan ziyade yön değiştirdiğini gösteriyor.

DUNA PEARL HEM KONUT HEM OTEL TARAFINDA ÖNE ÇIKTI

Polat Gayrimenkul’ün Macaristan’daki ilk büyük yatırımlarından biri olan Duna Pearl, daha önce aldığı “Yılın Konut Projesi” başarısının ardından bu kez otel tarafında dikkat çekti. Proje bünyesinde faaliyet gösteren Four Points by Sheraton Budapest Danube’un “Yılın Oteli” seçilmesi, karma projelerde yaşam ve konaklama konseptinin konut ve otel fonksiyonlarını bir araya getiren karma projelerin yatırımcılar açısından neden daha fazla takip edildiğini de gündeme taşıdı.

SEVEN PEARL İÇİN “GELECEĞİN PROJESİ” YORUMLARI

Budapeşte’de geliştirilen Seven Pearl projesi ise henüz planlama aşamasında olmasına rağmen sektör değerlendirmelerinde ilk sıralara girdi. Modern mimari dili, sürdürülebilir yaşam yaklaşımı ve şehir dokusuna uyumlu tasarımı sayesinde proje, 100-300 konut kategorisinde dikkat çeken işler arasında gösterildi.

Editör analizi: Avrupa’daki yeni nesil konut projelerinde artık yalnızca “lüks” değil; enerji verimliliği, sosyal alan planlaması ve yaşam deneyimi de ön planda tutuluyor. Seven Pearl’in öne çıkması, Polat Gayrimenkul’ün klasik konut anlayışının ötesine geçtiğini gösteriyor.

Polat Gayrimenkul Pazardaki Konumunu Nasıl Güçlendirdi?

Sektör temsilcilerine göre şirketin son yıllardaki büyümesinin arkasında birkaç temel strateji bulunuyor:

• Yalnızca konut değil; otel, ticari alan ve yaşam konseptini birleştiren karma projelere yönelmesi

• Yurt içiyle sınırlı kalmayıp Avrupa pazarında erken pozisyon alması

• Döviz bazlı gelir üretebilen projelere ağırlık vermesi

• Şehir merkezlerinde sınırlı arsa bulunan bölgeleri hedeflemesi

• Marka değerini “prestijli lokasyon” üzerinden büyütmesi

Özellikle Budapeşte gibi gelişen Avrupa şehirlerinde erken dönemde yatırım yapılmasının, şirketin global görünürlüğünü ciddi şekilde artırdığı değerlendiriliyor.

AYLIK ÇALIŞMA MODELİ VE SAHA TAKİBİ DİKKAT ÇEKİYOR

Şirketin büyümesinde yalnızca proje geliştirme değil; düzenli saha çalışmaları ve aylık performans analizleri de etkili oluyor. Gayrimenkul sektöründe birçok şirket yılda birkaç büyük hamleyle ilerlerken, Polat Gayrimenkul’ün aylık bazda:

• Satış performansı analizi

• Bölgesel yatırım trendi takibi

• İnşaat ilerleme raporları

• Yabancı yatırımcı geri bildirimleri

• Finans ve maliyet güncellemeleri

• Pazarlama stratejisi revizyonları

gibi süreçleri düzenli şekilde yönettiği konuşuluyor.

Son dönemde uluslararası pazarda büyüyen şirketlere bakıldığında ortak nokta “anlık veri yönetimi” olarak öne çıkıyor. Artık yalnızca proje üretmek yeterli görülmüyor. Piyasa hareketlerine hızlı reaksiyon veren şirketler daha güçlü marka haline geliyor. Polat Gayrimenkul’ün Avrupa’daki başarısının arkasında da bu dinamik yönetim modeli olduğu değerlendiriliyor.

BUDAPEŞTE TÜRK YATIRIMCILARIN RADARINDA

Macaristan’ın başkenti Budapeşte, son yıllarda Türk yatırımcıların yakından takip ettiği şehirlerden biri haline geldi. Görece düşük işletme maliyetleri, Avrupa içindeki stratejik konumu ve turizm hareketliliği; bölgeyi gayrimenkul geliştiricileri açısından cazip hale getiriyor.

Özellikle karma projelerin artmasıyla birlikte şehirdeki yabancı yatırımcı ilgisinin daha da büyüyebileceği belirtiliyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Polat Gayrimenkul hangi projeleriyle öne çıktı?

Polat Gayrimenkul, Budapeşte’de geliştirdiği Duna Pearl ve Seven Pearl projeleriyle dikkat çekti.

Duna Pearl hangi şehirde yer alıyor? Proje Macaristan’ın başkenti Budapeşte’de bulunuyor.

Karma proje neden önemli? Konut, otel ve ticari alanların birleştiği projeler yatırım çeşitliliği ve gelir modeli açısından daha avantajlı görülüyor.

Budapeşte neden yatırımcı çekiyor? Avrupa içindeki merkezi konumu, gelişen turizm potansiyeli ve artan yabancı yatırım ilgisi nedeniyle öne çıkıyor.

Konut projeleri için: https://polatgayrimenkul.com.tr/ bu adres üzerinden ulaşabilirsiniz.

Konut fiyatlarının hızla yükselmesiyle birlikte yatırımcılar ve ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar yönünü yeniden eski yapılara çevirdi. Özellikle merkezi bölgelerde yer alan ve kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan apartmanlar, “gelecekte yeni daire sahibi olma” beklentisiyle yoğun talep görüyor. Ancak bu ilgi, beraberinde daha önce pek hesaba katılmayan sosyal ve hukuki krizleri de getirdi.

ASIL KRİZ ORTAK KARAR SÜRECİNDE YAŞANIYOR

Eski binalarda en büyük sorun, binanın teknik durumundan ziyade kat maliklerinin ortak noktada buluşamaması olarak öne çıkıyor. Binada uzun yıllardır yaşayan eski sakinler ile yatırım amacıyla sonradan daire alan kişiler arasındaki beklenti farkı süreci kilitliyor. Kimi malik daha büyük metrekare talep ederken, kimi yalnızca binanın hızlıca yenilenmesini istiyor. Bazı apartmanlarda ise miras yoluyla hissedar sayısının artması, 2/3 çoğunluk kararını almayı imkansız hale getirebiliyor.

YARIM KALAN PROJELER VE GÜÇLENDİRME MODELİ

İnşaat maliyetlerinde yaşanan dalgalanmalar, yüklenici firmaların finansal gücünü zorlarken hak sahiplerinde de "inşaat yarım kalır mı?" endişesini büyütüyor. Bu durum, bazı apartmanlarda yıkım yerine "Güçlendirme" seçeneğini yeniden tartışmaya açtı. Tamamen boşaltılması zor olan veya imar planı nedeniyle metrekare kaybı yaşayacak binalarda güçlendirme modeli öne çıksa da; zeminden taşıyıcı sisteme kadar her binanın bu yönteme uygun olmaması süreci çıkmaza sokabiliyor.

ARSA PAYI DETAYI DAİRENİN ÖNÜNE GEÇTİ

Gayrimenkul piyasasında artık dairenin fiziksel durumundan çok, tapudaki arsa payı konuşuluyor. Aynı metrekareye sahip iki daire arasında, arsa payı farkı nedeniyle kentsel dönüşüm sonrası devasa değer uçurumları oluşabiliyor. Bu noktada satın alma öncesinde belediyedeki imar kayıtlarına ve apartmanın dönüşüm geçmişine bakılmaması, "ucuz daire" algısının ciddi bir mali zarara dönüşmesine yol açabiliyor.

DÜŞÜK FİYAT TEK KRİTER OLMAMALI!

Riskli yapılarda yapılan en büyük hata, sadece düşük satış fiyatına odaklanılmasıdır. Bir binanın dönüşüm potansiyeli; malik yapısı, arsa payı değeri ve kurumsal bir müteahhit firma ile yönetilebilir. Devletin sunduğu kira yardımı ve vergi muafiyetleri süreci hareketlendirse de, teknik ve hukuki planlaması eksik olan projelerde dönüşüm süreci yıllara yayılarak yatırımcıyı mağdur edebiliyor.

GAYRİMENKUL DOSYASI: DİKKAT ÇEKEN VERİLER

Karar Eşiği:Binada dönüşümün başlaması için tüm komşuların onayı gerekmiyor; arsa payı bazında 2/3 çoğunluk yeterli görülüyor.

İmar Sürprizleri: Yeni imar planlarındaki kesintiler nedeniyle bazı bölgelerde eski daire büyüklüğünün korunamadığı görülüyor.

Finansal Kalkan: Müteahhit mağduriyetine karşı uzmanlar, sözleşme aşamasında "İnşaat Tamamlama Sigortası" veya "Teminat İpoteği" gibi enstrümanların hayati önemde olduğunu vurguluyor.

Devlet Desteği: Tahliye sonrası 18 ile 48 ay arasında değişen kira yardımları, bütçesini yönetmek isteyen hak sahipleri için kritik bir kalem olmaya devam ediyor.

Özet Bilgi Kutusu

Kritik Çoğunluk: Karar için 2/3 arsa payı oranı şart.

Mali Kolaylık: Tapu harcı ve KDV avantajları mevcut.

Kira Yardımı: Tahliye sonrası devlet tarafından (genelde 18-48 ay) ödenir.

En Önemli Güvence: Hukuki denetimden geçmiş "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi".

KAPORA TUZAĞI YENİ DÖNEMDE BÜYÜYOR

Sektör temsilcileri, sosyal medya üzerinden yayılan sahte emlak ilanlarına ilişkin şikayetlerin arttığını belirtiyor. Profesyonel fotoğraflar, sahte kimlik görselleri ve düşük fiyat vaadiyle hazırlanan ilanlar, özellikle kapora talebi üzerinden vatandaşları hedef alıyor.

Editör analizi: EİDS sistemi ilan sitelerinde güvenliği artırsa da dolandırıcılık yöntemleri tamamen ortadan kalkmış değil. Sadece platform değişti. Eskiden ilan sitelerinde sahte hesaplarla yapılan işlemler artık sosyal medya hesapları üzerinden yürütülüyor. Bu nedenle uzmanlar, “ilan sosyal medyada diye kontrolsüz hareket edilmemesi gerektiğini” vurguluyor.

KRİTİK DETAY: BU BELGELERİ SORMADAN KAPORA GÖNDERMEYİN

Vatandaşların mağdur olmaması için şu kontrollerin mutlaka yapılması öneriliyor:

• İlanı paylaşan kişinin taşınmaz ticaret yetki belgesi olup olmadığı sorgulanmalı

• Tapu bilgisi ve açık adres doğrulanmalı

• Evi görmeden hiçbir ödeme yapılmamalı

• Kapora gönderilecek IBAN’ın şirket hesabı mı şahsi hesap mı olduğuna dikkat edilmeli

• “Bugün göndermezseniz başkasına verilecek” baskısıyla hareket edilmemeli

Dolandırıcıların Yeni Maskesi: "Yapay Zeka ile Üretilmiş Evler"

Siber güvenlik ve emlak uzmanları, son dönemde sosyal medyadaki ilanlarda kullanılan fotoğrafların birçoğunun gerçek bile olmadığını, yapay zeka programlarıyla üretilmiş lüks ve kusursuz "hayali" evlere ait olduğunu saptadı. Çalıntı ya da yapay zeka ürünü fotoğraflarla göz boyayan şebekeler, kapora bedelini aldıktan hemen sonra sosyal medya hesabını kapatarak ortadan kayboluyor.

Dolandırıcılar Nasıl Güven Oluşturuyor?

Dolandırıcılar, özellikle büyükşehirlerdeki yüksek kira ve ev fiyatları karşısında bunalan, "uygun fiyatlı ev" arayan vatandaşların psikolojisini çok iyi yönetiyor. Sosyal medyada açılan sahte hesaplar üzerinden yürütülen sistem şu kelimelerle işliyor:

"Şehir dışına acil taşınmam gerekiyor,"

"Sahibinden kaçırılmayacak fırsat,"

"İlk kaporayı gönderene evi tutacağım.”

Piyasa değerinin %30 ila %40 altında paylaşılan bu ilanlar, profesyonel fotoğraflarla ve sahte kimlik görselleriyle desteklenerek kurbanda güven duygusu oluşturuluyor. "Hızlı karar vermezseniz ev başkasına gider" baskısıyla, vatandaş daha evi bile görmeden kapora göndermeye zorlanıyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Sosyal medyadaki tüm emlak ilanları sahte mi?

Hayır. Ancak sosyal medya platformlarında resmi ilan sitelerindeki gibi zorunlu doğrulama mekanizmaları bulunmadığı için risk daha yüksektir.

Dolandırıcılara kaptırılan kapora geri alınabilir mi?

Hukuki süreç ve suç duyurusu başlatılabilir. Ancak dolandırıcılar genellikle parayı sahte/kiralık hesaplar üzerinden hızlıca erittiği için paranın fiziki olarak geri alınması oldukça zordur.

EİDS sistemi neleri koruyor?

EİDS, resmi ilan sitelerinde sadece yetki belgeli emlak işletmelerinin ve e-Devlet üzerinden mülkünü doğrulayan gerçek kişilerin ilan vermesini sağlar. Sosyal medyayı kapsamaz.

En güvenli kiralama/satım yöntemi nedir?

Evi yerinde görmek, mal sahibi ile yüz yüze gelmek, tapu kaydını kontrol etmek ve parayı yalnızca resmi bir emlak sözleşmesi imzaladıktan sonra, açıklamalı olarak banka üzerinden göndermektir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı öncülüğünde yürütülen çalışmalar kapsamında, daha önce özel sektör eliyle tamamlanamayan projelerin önemli kısmı yeniden planlandı. Özellikle yıllarca kira desteğiyle yaşamını sürdürmek zorunda kalan hak sahipleri için süreç yeni bir döneme girdi.

FİKİRTEPE’DE DÖNÜŞÜM YILLARCA ÇIKMAZA GİRDİ

Fikirtepe’de dönüşüm süreci ilk olarak 2005 yılında “özel proje alanı” ilan edilmesiyle başladı. Ardından bölge 2007 yılında kentsel dönüşüm alanı, 2013 yılında ise riskli alan kapsamına alındı.

Ancak süreç içerisinde yaşanan plan iptalleri, müteahhit krizleri ve hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle dönüşüm yıllarca tamamlanamadı. Birçok vatandaş evini teslim ettikten sonra yeni konutuna kavuşamadı.

Bazı bölgelerde inşaatların tamamen durması, yarım kalan kuleler ve tahliye edilen mahalleler Fikirtepe’yi Türkiye’de kentsel dönüşüm tartışmalarının merkezine taşıdı.

Evini Teslim Alacak Hak Sahipleri Ne Yapmalı? (Adım Adım Rehber)

Anahtarına kavuşmayı bekleyen vatandaşların mağduriyet yaşamaması için dikkat etmesi gereken kritik adımlar şunlar:

Mesaj ve Tebligat Takibi: Emlak Konut ve Bakanlık tarafından yapılacak etap çağrılarını ve randevu günlerinizi kaçırmayın.

Gerekli Belgeler: Hak sahipliği belgesi, kimlik aslı ve varsa eski sözleşme örneklerinizi yanınızda bulundurun.

Teslim Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Dairenizi teslim alırken boya, tesisat, doğrama ve işçilik kalitesini mutlaka kontrol edin. Gözünüze çarpan bir eksiklik veya hasar varsa, bunu "Teslim Tespit Tutanağı"na şerh düşerek mutlaka yazılı olarak bildirin.

11 BİNİ AŞKIN BAĞIMSIZ BÖLÜM TAMAMLANDI

Emlak Konut tarafından yürütülen Fikirtepe 1. Etap çalışmalarında toplam 11 bin 729 bağımsız bölümün tamamlandığı belirtildi. Teslim sürecinin etap etap devam ettiği ifade edilirken, yıllardır bekleyen hak sahiplerinin yeni evlerine kavuşmaya başladığı bildirildi.

Bölgede özellikle modern konut projeleri, geniş peyzaj alanları ve ulaşım bağlantıları üzerinden yeni bir şehir modeli oluşturulması hedefleniyor.

EDITÖR ANALİZİ:Fikirtepe Süreci Kentsel Dönüşümde Hangi Soruları Gündeme Getirdi?

Fikirtepe süreci yalnızca bir dönüşüm projesi değil, aynı zamanda Türkiye’de plansız dönüşümün oluşturabileceği risklerin en somut örneklerinden biri haline geldi.

Özellikle yalnızca yüksek katlı proje üretimine odaklanılması, finansal sürdürülebilirliğin doğru yönetilememesi ve hak sahipleriyle şirketler arasındaki krizler süreci yıllarca kilitledi. Bugün bölgede teslimlerin başlaması önemli bir eşik olarak görülse de, Fikirtepe örneği birçok şehirde yürütülen dönüşüm projeleri için “mali yeterlilik” ve “güvenilir proje modeli” tartışmalarını yeniden gündeme taşıyor.

EN ÇOK TARTIŞILAN BAŞLIKLAR

Müteahhit mağduriyetleri Bazı projelerde şirketlerin finansal sorun yaşaması nedeniyle inşaatlar yıllarca yarım kaldı.

Kira desteği süreci Evleri yıkılan hak sahipleri uzun süre kira yardımlarıyla yaşamını sürdürmek zorunda kaldı.

Yoğun yapılaşma eleştirileri Bölgede artan nüfus yoğunluğu ve yüksek katlı yapı modeli şehircilik tartışmalarını beraberinde getirdi.

Arsa payı anlaşmazlıkları Hak sahipleri arasında yaşanan paylaşım krizleri bazı projelerin tamamen durmasına neden oldu.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Fikirtepe’de dönüşüm neden bu kadar gecikti?

Plan iptalleri, özel şirketlerin finansal krizleri ve hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar süreci yıllarca uzattı.

Teslimler tamamen başladı mı?

Evet, 1. Etap kapsamında belirlenen bloklarda hak sahiplerine etap etap anahtar teslimleri başladı.

Projeleri şu an kim yürütüyor?

Süreç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda, Emlak Konut GYO güvencesiyle yürütülüyor.

Birinci etapta kaç konut bitti?

Resmi verilere göre toplam 11 bin 729 bağımsız bölümün inşası tamamlandı.

Son dönemde sosyal medyada yayılan yanlış bilgiler nedeniyle birçok emekli muafiyet hakkını kaybettiğini düşünürken, mevcut uygulamada araç sahipliğinin doğrudan engel sayılmadığı görülüyor.

OTOMOBİL SAHİPLİĞİ MUAFİYETİ KALDIRMIYOR

Yürürlükteki uygulamaya göre emeklilerin adına kayıtlı otomobil bulunması, tek başına emlak vergisi muafiyetini ortadan kaldırmıyor. Çünkü araçlar taşınmaz değil, Motorlu Taşıtlar Vergisi kapsamındaki menkul varlık olarak değerlendiriliyor.

Bu nedenle tek meskene sahip emekliler, diğer şartları sağlamaları halinde otomobil sahibi olsalar bile “sıfır oranlı emlak vergisi” avantajından yararlanabiliyor.

Özellikle eski model araca sahip emekliler arasında yanlış bilgilendirme nedeniyle belediyeye başvurmayanların bulunduğu ifade ediliyor.

EMEKLİLER İÇİN MUAFİYET ŞARTLARI NELER?

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanabilmek için bazı temel kriterlerin sağlanması gerekiyor.

İşte dikkat çeken şartlar:

Konutun brüt 200 metrekareyi geçmemesi gerekiyor.

Emeklinin yalnızca tek meskene sahip olması isteniyor.

Faiz, ticari faaliyet veya yüksek kira geliri gibi ek düzenli gelirlerin bulunmaması gerekiyor.

Yazlık, ikinci ev veya yatırım amaçlı başka taşınmaz bulunması halinde muafiyet hakkı kaybedilebiliyor.

Özellikle hisseli tapular nedeniyle çok sayıda vatandaşın sorun yaşadığı belirtilirken, küçük oranlı köy evi hisselerinin bile bazı durumlarda muafiyet sürecini etkileyebildiği ifade ediliyor.

EMLAK VERGİSİ NASIL HESAPLANIYOR?

Emlak vergisi hesaplamasında belediyelerin belirlediği rayiç bedeller esas alınıyor.

Genel hesaplama yöntemi şu şekilde uygulanıyor:

Vergi = Taşınmaz Değeri × Vergi Oranı

Örnek hesaplama:

Konut değeri: 1 milyon TL

Büyükşehir vergi oranı: %0,2

Yıllık emlak vergisi: 1.000.000 × 0,002 = 2.000 TL

Bu ödeme genellikle iki eşit taksite bölünüyor:

İlk taksit: 1.000 TL

İkinci taksit: 1.000 TL

Editör değerlendirmesi: Son yıllarda rayiç bedellerde yaşanan yükseliş nedeniyle özellikle büyükşehirlerde emlak vergisi tutarlarında dikkat çekici artışlar yaşanıyor. Bu nedenle muafiyet hakkı bulunan emeklilerin belediyelerde kayıtlarını güncellemesi ve başvuru süreçlerini geciktirmemesi önem taşıyor.

Emlak Vergisi Muafiyeti Otomatik Başlamıyor!

Sektörde en sık yapılan hataların başında, tek meskeni olan emeklilerin herhangi bir işlem yapmadan otomatik olarak emlak vergisinden muaf sayılacağını düşünmesi geliyor. Ancak yasal mevzuata göre muafiyetin başlaması için mükellefin bizzat mülkün bağlı olduğu belediyeye yazılı başvuru yapması ve form doldurması zorunludur.

Belediyeler başvuru esnasında ve sonrasında şu yasal kriterleri incelemektedir:

Maaş Dışı Ek Gelir Kriteri: Emeklilerin muafiyetten yararlanabilmesi için tek gelirlerinin emekli maaşı olması şarttır. Menkul sermaye iradı (mevduat faizi, fon, temettü vb.) gelirleri, her yıl belirlenen yasal sınırı (yıllık gelir vergisi tarifesindeki ikinci dilim tutarını) aşan emekliler, tek evleri olsa dahi muafiyet hakkını kaybederler.

İkinci Taşınmaz ve Kira Detayı: Üzerine kayıtlı ikinci bir gayrimenkulü (arsa, arazi, iş yeri veya başka bir konut) olanlar ya da sahip olduğu tek konutu kiraya verip kendisi başka bir yerde oturanlar muafiyetten faydalanamaz.

Geriye Dönük Ceza Riski: Eksik veya gerçeğe aykırı beyanda bulunarak emlak vergisi ödemeyen mükellefler tespit edildiğinde; belediyeler muafiyeti iptal ederek ödenmeyen vergileri geriye dönük olarak gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil etmektedir.

HANGİ DURUMLARDA VERGİ ÖDENİYOR?

Tek meskeni olmasına rağmen yasal şartları taşımayan emekliler emlak vergisi muafiyetinden yararlanamazlar. Aşağıdaki kriterlerden herhangi birinin varlığı durumunda, emlak vergisinin düzenli olarak ödenmesi yasal zorunluluktur:

Birden Fazla Konut Sahipliği: Mükellefin adına kayıtlı birden fazla konutun (veya hisseli konut tapularının) bulunması,

Yazlık ve Mesken Ayrımı: Sahip olunan tek konutun sadece yaz mevsiminde kullanılan "yazlık" statüsünde olması (Ancak yazlıkta yıl boyunca sürekli ikamet edildiği resmi olarak belgelenirse muafiyet uygulanabilir),

200 Metrekare Sınırı: Muafiyete konu olan tek konutun brüt alanının 200 metrekareyi aşması,

Mevzuat Sınırını Aşan Faiz ve Temettü Geliri: Emekli maaşı dışında; mevduat faizi, repo, temettü gibi menkul sermaye iradı gelirlerinin, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca ilan edilen yasal yıllık sınırı (gelir vergisi tarifesinin ikinci dilim tutarını) aşması,

Ticari veya Aktif Çalışma Geliri: Emekli olduktan sonra aktif olarak ticari, sınai veya mesleki bir faaliyetten dolayı kazanç elde edilmeye devam edilmesi,

Konutun Kiraya Verilmesi: Sahip olunan tek konutun kiraya verilerek gelir elde edilmesi (İstisna: Kendisi de kirada oturan emekliler, tek evinden elde ettiği kira gelirini kendi oturduğu kiranın finansmanında kullanıyorsa muafiyetten yararlanabilir).

MUAFİYET OTOMATİK TANIMLANMIYOR

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak isteyen emeklilerin belediyeye başvuru yapması gerekiyor.

Başvurularda genellikle şu belgeler talep ediliyor:

-Emekli belgesi

-Tapu fotokopisi

-Kimlik fotokopisi

-Tek mesken formu

-Bazı belediyeler ek belge talep edebiliyor.

Avustralya’da emekli eczacı John Perrett, 23 yıl boyunca evinde kiracı olarak yaşayan Jane Sayner’a oturduğu konutu miras bıraktı. Düzenli kira ödemesi ve eve gösterdiği özenle bilinen Sayner, vasiyet kararını hayatını değiştiren bir gelişme olarak karşıladı.

EVİ SADECE KİRALAMADI, GERÇEK BİR YAŞAM ALANINA DÖNÜŞTÜRDÜ

Melbourne’un St Albans bölgesinde yaşayan 74 yaşındaki Jane Sayner, yıllar boyunca ev için ortalama 200 dolar kira ödedi. Ancak Sayner’ı diğer kiracılardan ayıran bir özellik vardı: Evi ve bahçeyi her zaman kendi mülküymüş gibi özenle korudu. Zamanla burayı yalnızca geçici bir kiralık konut değil, ruhunu kattığı gerçek bir yuva haline getirdi. Güvenin Gücü: Ev sahibi John Perrett’in yardımsever kişiliği, taraflar arasında zamanla sarsılmaz bir güven ilişkisi oluşturdu. Perrett’in başlangıçta tüm mirasını hayır kurumlarına bırakmayı planladığı, ancak Sayner’ın eve olan bu derin bağlılığını ve emeğini gördükten sonra kararını tamamen değiştirdiği aktarıldı.

HASTALIK SÜRECİ KARARI NETLEŞTİRDİ

Perrett’in 2020 yılında Sayner’a ulaşarak artık kira ödemesine gerek olmadığını ve evi kendisine bıraktığını söylediği aktarıldı.

75 YAŞINDA GELEN ÖZGÜRLÜK: HAYATI TAMAMEN DEĞİŞTİ

Bu beklenmedik hamle, Jane Sayner’ın hayatında köklü bir dönüşüm yarattı. İlerleyen yaşına rağmen çalışmak zorunda olan Sayner, evin mülkiyetini üstüne aldıktan sonra 75 yaşında emekli olma fırsatı buldu ve yıllar süren yoğun çalışma temposunu huzurla geride bıraktı.

MİLYON DOLARLIK BÜYÜK BAĞIŞ DETAYI DİKKAT ÇEKTİ

Vefakar ev sahibi John Perrett’in sadece kiracısına değil, topluma da büyük bir iz bıraktığı ortaya çıktı. Perrett’in, yaklaşık 30 yıl önce geçirdiği kritik bir ameliyatla hayatını kurtaran Royal Melbourne Hospital’da, vefatının ardından 19 milyon doları aşan devasa bir nakit bağış bıraktığı belirtildi.

Satın alınan bir konutta mevcut kiracının “ihtiyaç” gerekçesiyle çıkarılması belirli yasal şartlara bağlı olarak gerçekleşiyor. Sürecin en önemli aşamasını ise kanunda belirtilen süreler oluşturuyor. Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra hemen tahliye talebinde bulunamıyor.

EN KRİTİK ŞART: 6 AYLIK BEKLEME SÜRESİ

Türk Borçlar Kanunu kapsamında, yeni ev sahibinin satın alma tarihinden itibaren en az 6 ay geçmeden tahliye davası bu yola göre dava açılması hukuken risklidir / reddedilebilir. Bu süre dolmadan açılan davalar, kiracının yasal koruması kapsamında çoğu zaman usulden reddedilebiliyor.

1 AY İÇİNDE BİLDİRİM ZORUNLULUĞU

Süreç yalnızca bekleme şartından ibaret değil. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye için 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve edinme tarihinden 6 ay sonra dava açabilmelidir. Bu bildirim genellikle noter aracılığıyla yapılıyor ve ev sahibinin kendisi eşi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı açık şekilde belirtiliyor.

TAHLİYE SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

1. Bildirim yapıldıktan sonra 6 aylık süre işlemeye başlıyor.

2. Bu sürenin sonunda ev sahibi ancak tahliye davası açabiliyor.

3. Bu aşama, kiracının korunması açısından yasal bir güvence olarak kabul ediliyor.

EDİTÖR NOTU: SÜRELERE UYMAMAK DAVANIN REDDEDİLMESİNE NEDEN OLABİLİR

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, 6 aylık bekleme süresi dolmadan dava açılmasıdır. Bu durum, sürecin tamamen usulden reddedilmesine yol açabiliyor.

Yeni Ev Sahipleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Ev satıldığında eski ev sahibiyle yapılan kira sözleşmesi otomatik olarak iptal olur mu?

CEVAP: Hayır, iptal olmaz. Yeni malik, tapuyu devraldığı andan itibaren eski sözleşmenin doğrudan tarafı haline gelir ve mevcut kontrattaki tüm hak ve borçları aynen devralır.

Yeni aldığım evde kira sözleşmesinin bitmesine 2 ay varsa, yine de 6 ay beklemek zorunda mıyım?

CEVAP: Hayır. Yeni ev sahibi için kanunda iki alternatif yol vardır: Dilerse satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay bekler; dilerse hiçbir ihtar çekmeden doğrudan eski kontratın bitim tarihini bekleyerek, kontrat bittiği ay içinde tahliye davası açabilir. Hangi süre daha kısa ise o yol tercih edilebilir.

İlk 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeyi unutursam haklarımı kaybeder miyim?

CEVAP: Satın alma tarihinden itibaren ilk 1 ay içinde ihtar çekilmezse, yeni malik "6 ay sonra dava açma hakkını" tamamen kaybeder. Bu durumda kiracıyı çıkarabilmek için mevcut kira sözleşmesinin dönem sonunu (kontrat bitiş tarihini) beklemek zorunlu hale gelir.

"Oğlum gelecek" diyerek kiracıyı çıkaran ev sahibi, evi başkasına kiralayabilir mi?

CEVAP: Hayır, kiralayamaz. İhtiyaç iddiasıyla kiracının tahliye edilmesi sağlandıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksine davranılması durumunda, eski kiracıya son ödediği kira bedeli üzerinden 1 yıllık kira tazminatı ödenmesi gerekir.

Türkiye’de konut satışları Nisan ayında 126 bin 808 seviyesine ulaştı. Yıllık bazda %2,6’lık artış sınırlı görünse de, alt kırılımlarda dikkat çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Birinci el konut satışları %9,6 artarken, ikinci el satışların daha baskın kalmaya devam etmesi piyasanın yapısal bir ayrışma içinde olduğunu gösteriyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA GÜÇLÜ SİNYAL

Nisan ayında ipotekli konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre %40,5 artarak 25 bin 771’e yükselmesi, piyasanın en güçlü verisi olarak öne çıkıyor. Bu ivmeyle birlikte, kredili satışların toplam konut satışları içindeki payı %20,3 olarak kayıtlara geçti.

Bu dikkat çekici artış, sadece kredi erişimiyle değil, aynı zamanda fiyat beklentisi ve “şimdi almazsam daha pahalı olacak” algısıyla da doğrudan ilişkili görünüyor. Tüketici, faiz oranlarından ziyade gelecekteki fiyat artış riskini fiyatlayarak alım kararını öne çekiyor.

Ayrıca mevcut piyasada kredi kullanım şartlarında uygulanan şu esneklikler de talebi destekleyen ana faktörler arasında yer alıyor:

-5 milyon TL altı konutlarda %90’a varan kredi imkanı,

-5–7 milyon TL aralığında %50 kredi sınırı,

-A sınıfı enerji belgesine sahip yüksek verimli konutlarda uygulanan daha avantajlı faiz oranları.

YÜKSEK KİRALAR VE ENFLASYON ETKİSİ ALIMI HIZLANDIRIYOR

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik’e göre, konut piyasasında son dönemde öne çıkan en belirgin değişimlerin başında, yüksek kira sarmalından kurtulmak isteyen tüketicinin alıma yönelmesi geliyor.

Maliyet artışlarına rağmen satışların hareketli seyretmesini değerlendiren AYİDER Başkanı Hakan Şişik, “Tüm bu maliyetlere rağmen konut satışlarının hareketli seyretmesi bize insanların yüksek kiralardan çıkıp ev alımına yönlendiğini gösteriyor. Konut faizleri önceki dönemlere göre yüksek gözükse de insanlar artık bunun uzun vadeli hesabını yaptığında, enflasyon karşısında aylık taksitlerin ne kadar azaldığını da görebiliyorlar” dedi.

Bu eğilim özellikle büyük şehirlerde “kira yerine taksit ödeme” algısını yeniden güçlü bir alternatif haline getirdi. Tüketici, ilk 1-2 yıl yüksek faiz yükü altında zorlansa bile, orta vadede yüksek kira artışlarına maruz kalmak yerine sabit taksitle konut sahibi olmayı rasyonel bir ekonomik hamle olarak görüyor.

ALTIN YATIRIMCISI KONUTA DÖNÜYOR

Son dönemde dikkat çeken bir diğer trend ise yatırımcı davranışındaki değişim.

Altın yatırımından elde edilen kazançların konuta yöneldiği, gayrimenkulün yeniden “güvenli liman” algısını güçlendirdiği ifade ediliyor.

ARZ SINIRLI, TALEP KONTROLLÜ ARTIYOR

Üretim maliyetlerindeki yükseliş yeni konut arzını sınırlarken, talep tarafında ise kontrollü ama istikrarlı bir artış gözlemleniyor. Orta vadede fiyatların yukarı yönlü baskılanmasına neden olabilecek en kritik faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.

FAİZ VE PSİKOLOJİK EŞİK ETKİSİ

Konut kredisi faizlerinin %2,49 seviyesinde olması yüksek görünse de, alıcıların artık bunu uzun vadeli enflasyon hesabı içinde değerlendirdiği belirtiliyor. İlk 1–2 yıl yüksek ödeme, sonraki yıllarda ise görece rahatlama beklentisini beraberinde getiriyor.

SONUÇ: PİYASA YAVAŞ DEĞİL, SEÇİCİ HAREKET EDİYOR

Konut piyasasında genel tablo “yavaşlama” değil, seçici hızlanma yönünde ilerliyor. Birinci el konutlar, krediye erişim ve kampanyalar nedeniyle öne çıkarken; yatırımcı tarafında ise alternatif varlıklardan gayrimenkule dönüş dikkat çekiyor.

Türkiye’de konut piyasasında dikkat çeken bir değişim yaşanıyor. Özellikle birinci el konutlara olan ilgi artarken, ikinci el satışlar yatay bir seyir izliyor.

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, bu tabloyu “tüketici davranışında yön değişimi” olarak değerlendiriyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA %40’IN ÜZERİNDE ARTIŞ

Nisan 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları 126 bin 808 olarak gerçekleşti.

Veriler içinde en dikkat çekici kalem ipotekli satışlar oldu. Kredili konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %40,5 artarak 25 bin 771 seviyesine yükseldi.

Bu artış, yüksek faiz ortamına rağmen konut talebinin güçlü kaldığını ortaya koyuyor.


Nisan 2026 Konut Satış Verileri Özet Tablosu

BİRİNCİ EL KONUTLARA YÖNELİM ARTIYOR

Birinci el konut satışları yıllık bazda %9,6 artış göstererek 40 bin 306 oldu. Buna karşılık ikinci el satışlar hafif gerileyerek 86 bin 502 seviyesinde kaldı.

Bu durum, tüketicinin yeni projelere ve markalı konutlara yöneldiğine işaret ediyor.

“TÜKETİCİ BEKLE-GÖR DÖNEMİNDEN ÇIKIYOR”

Ramazan Taş’a göre konut alıcısı artık fiyat ve faiz odaklı pasif bekleme sürecinden çıkıyor.

Artan kira fiyatları ve yükselen inşaat maliyetleri, satın alma kararlarını öne çekiyor.

Tüketicinin özellikle:

-Deprem yönetmeliğine uygun projeler

-Ulaşım avantajı olan lokasyonlar

-Esnek ödeme planları

gibi kriterlere daha fazla önem verdiği belirtiliyor.

FAİZ BEKLENTİSİ PİYASAYI ŞEKİLLENDİRİYOR

Sektör temsilcilerine göre faiz oranlarında olası bir düşüş beklentisi, ertelenmiş talebi yeniden harekete geçirebilir.

Bu durumun özellikle yeni konut fiyatlarında yukarı yönlü baskı oluşturabileceği ifade ediliyor.

YENİ DAVRANIŞ MODELİ: DOĞRU KONUT = HIZLI KARAR

Piyasada dikkat çeken yeni eğilim, tüketicinin artık “uygun konut bulduğunda beklemeden alma” davranışına yönelmesi.

Fiyat, lokasyon ve yaşam ihtiyacına uygunluk sağlandığında karar süresi belirgin şekilde kısalıyor.

SONUÇ: KONUTTA TALEP CANLI AMA SEÇİCİ

Türkiye konut piyasasında talep güçlü kalmaya devam ederken, yön birinci el ve markalı projelere kaymış durumda. Kredili satışlardaki artış ise piyasadaki hareketliliğin sürdüğünü gösteriyor.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.