Ancak kaçak bir yapının sonradan ruhsatlandırılması her durumda mümkün değil. Yapının bulunduğu parselin imar durumu, kullanım amacı, kat yüksekliği, yapı alanı, çekme mesafeleri ve teknik güvenliği birlikte inceleniyor.

Yapı mevcut imar hakkına uymuyorsa yalnızca harç veya ceza ödenerek ruhsat alınamaz.

KAÇAK YAPI NEDİR?

Kaçak yapı denildiğinde yalnızca tamamen ruhsatsız binalar anlaşılmamalı.

Aşağıdaki yapılar da bu kapsamda değerlendirilebilir:

• Yapı ruhsatı alınmadan inşa edilen binalar
• Ruhsatta belirtilenden fazla kat veya daire yapılan yapılar
• Balkon, teras veya ortak alanı sonradan kapatılan binalar
• Projede otopark olan bölümün dükkâna çevrilmesi
• Yapının kullanım amacının izinsiz değiştirilmesi
• Ruhsat süresi sona ermesine rağmen inşaatına devam edilen yapılar

Ruhsatlı bir binada yalnızca belirli bir bölüm projeye aykırıysa, bütün bina yerine öncelikle aykırı bölüm üzerinden inceleme yapılır.

RUHSATLANDIRMA İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

İlk başvuru, taşınmazın bulunduğu yerde yapı ruhsatı vermeye yetkili idareye yapılır. Belediye sınırları içindeki işlemler genellikle ilgili belediyenin imar veya yapı kontrol birimi tarafından yürütülür.

İzlenecek temel yol şöyledir:

1. İMAR DURUMU ÖĞRENİLİR

Parselin konut, ticaret, tarım veya başka bir kullanım alanında olup olmadığı belirlenir. Emsal, kat yüksekliği, çekme mesafeleri ve yapılaşma hakkı incelenir.

2. BİNANIN MEVCUT DURUMU ÖLÇÜLÜR

Yetkili mimar ve mühendisler binayı yerinde ölçer. Mevcut yapı ile belediyedeki ruhsat ve projeler karşılaştırılır.

3. PROJELER HAZIRLANIR

Yapının durumuna göre mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır. Gerekli hâllerde zemin ve temel etüdü, aplikasyon krokisi ve diğer teknik belgeler de dosyaya eklenir. Ruhsat işlemleri tapu, proje ve teknik belgeler üzerinden yürütülür.

4. AYKIRILIKLAR GİDERİLİR

Ruhsata bağlanamayacak eklentiler sökülür. Fazladan yapılan alanlar kaldırılır veya mevzuat izin veriyorsa tadilat projesine işlenir.

5. RUHSAT BAŞVURUSU YAPILIR

Hazırlanan dosya ilgili idareye sunulur. Projelerin uygun bulunması, gerekli harçların yatırılması ve teknik sorumlulukların tamamlanması hâlinde yapı ruhsatı düzenlenebilir.

İdari para cezasının ödenmesi, yapıyı kendiliğinden ruhsatlı hâle getirmez.

KAÇAK YAPI CEZASI 2026 YILINDA NE KADAR?

2026 yılında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı için hesaplanan temel ceza 9 bin 473 TL’den az olamıyor.

Ceza, aykırılıktan etkilenen yapı alanının metrekaresi üzerinden hesaplanıyor. Metrekare başına uygulanacak tutar ise yapının sınıfına ve grubuna göre değişiyor.

2026 tarifesinde metrekare başına ceza tutarları yaklaşık olarak 79,72 TL ile 1.701,10 TL arasında değişiyor. Hesaplanan tutar 9 bin 473 TL’nin altında kalırsa asgari tutar uygulanıyor.

ÖRNEK KAÇAK YAPI CEZASI HESABI

Metrekare cezasının 296,35 TL olduğu bir yapı grubunda 50 metrekarelik aykırılık bulunduğunu düşünelim:

50 metrekare x 296,35 TL = 14 bin 817,50 TL

Bu tutara, yapının konumu ve aykırılığın niteliğine göre kanunda belirtilen artırım oranları eklenebilir.

Başkasına ait parselde yapı yapılması, kamu alanının işgal edilmesi veya yapının ticari amaçla kullanılması cezanın yükselmesine neden olabilir.

Bu nedenle belediyenin düzenlediği encümen kararındaki rakam, yalnızca metrekare hesabından oluşmayabilir.

RUHSATSIZ İNŞAAT TESPİT EDİLİRSE NE OLUR?

Ruhsatsız veya projeye aykırı inşaat tespit edildiğinde yapı tatil tutanağı hazırlanır. Yapının mevcut durumu kayıt altına alınır ve inşaat mühürlenerek durdurulur.

Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Bu bilgi tapunun beyanlar hanesine işlenir.

Yapı sahibi, mühürleme tarihinden itibaren en fazla bir ay içinde:

• Yapıyı ruhsat ve projeye uygun hâle getirmeli,
• Aykırı bölümü kaldırmalı,
• Ruhsat alınabiliyorsa gerekli başvuruyu tamamlamalıdır.

Aykırılık giderilir veya yapı ruhsata bağlanırsa mühür kaldırılabilir. İşlem yapılmazsa ruhsat iptali ve yıkım kararı gündeme gelir. Ruhsata bağlanamayacağı baştan belirlenen yapılarda ise bir aylık süre beklenmeden yıkım süreci başlatılabilir.

KAÇAK YAPIYA İSKÂN VERİLİR Mİ?

Ruhsatsız veya onaylı projesine aykırı yapıya doğrudan yapı kullanma izin belgesi verilmez.

İskân alınabilmesi için yapının ruhsatına ve onaylı projelerine uygun hâle getirilmesi gerekir. Aykırı bölüm mevzuata uygunsa tadilat ruhsatına bağlanabilir. Uygun değilse kaldırılması gerekir.

Para cezasının ödenmesi yapıyı yasallaştırmaz. Ceza, ruhsatlandırma ve yıkım süreçleri birbirinden ayrı işlemlerdir.

2026 METREKARE BAŞINA KAÇAK YAPI CEZALARI

Kanunda yer alan 3 TL, 5 TL veya 63 TL gibi rakamlar eski temel tutarlardır. Bunlar 2026 yılında doğrudan uygulanmaz. Her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır.

Hesaplanan temel tutar 9 bin 473 TL’nin altında kalırsa, asgari ceza uygulanır.

İskân sorunu, konut alırken yalnızca tapuya bakmanın yeterli olmadığını gösteren en önemli başlıklardan biri.

Bir dairenin tapuda kayıtlı olması, binanın mutlaka iskân aldığı anlamına gelmez. Tapuda kat irtifakı yazan bir daire tamamlanmış ve kullanılıyor olabilir. Ancak binanın belediyedeki yasal süreci henüz sonuçlanmamış olabilir.

Bu nedenle özellikle ikinci el konut alırken yapı kullanma izin belgesinin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

BİNA NEDEN İSKÂN ALAMAZ?

Bir binanın iskân alamamasının tek bir nedeni yoktur. En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Yapının onaylı mimari projeye aykırı tamamlanması
• Fazladan kat, daire veya kapalı alan yapılması
• Otopark, sığınak veya ortak alanların projeye uygun olmaması
• Yangın güvenliğiyle ilgili eksikliklerin bulunması
• Asansör ve teknik tesisat işlemlerinin tamamlanmaması
• Enerji Kimlik Belgesinin hazırlanmaması
• Yapı denetim dosyasındaki eksiklikler
• Gerekli harç ve mali yükümlülüklerin tamamlanmaması

Sorunun kaynağı bilinmeden iskân maliyeti hesaplanamaz. Küçük bir belge eksikliği kısa sürede giderilebilirken projeye aykırı ilave kat gibi sorunlar daha kapsamlı işlem gerektirir.

İSKÂNSIZ DAİRE SATILABİLİR Mİ?

İskânsız bir dairenin tapuda devredilmesi mümkün olabilir. Ancak satışın yapılabilmesi, binanın hukuki ve teknik açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez.

Alıcı açısından şu riskler ortaya çıkabilir:

• Kat mülkiyetine geçilememesi
• Konut kredisi başvurusunun reddedilmesi
• Banka ekspertiz değerinin düşük belirlenmesi
• Bireysel aboneliklerde sorun yaşanması
• Projeye aykırılık nedeniyle idari işlem uygulanması
• İskân masrafının sonradan maliklere yüklenmesi
• Satış sürecinin uzaması ve değer kaybı

Bankalar iskânsız her konutu otomatik olarak kredi dışında bırakmaz. Karar; tapu türüne, yapının tamamlanma oranına, projeye uygunluğuna ve bankanın kredi politikasına göre değişir.

ELEKTRİK VE SU ABONELİĞİ ALINABİLİR Mİ?

İskânı olmayan her bina mutlaka şantiye elektriği kullanmaz. Bazı yapılar, kanundaki geçici veya özel şartları karşılamaları hâlinde abonelik alabilir.

Ancak mevcut aboneliğin bulunması, binanın iskânlı olduğunu göstermez. Konut satın alınırken faturaya bakmak yerine belediyeden yapı kullanma izin belgesi sorgulanmalıdır.

Şantiye veya ortak abonelik kullanılması hâlinde tüketim paylaşımı, tarife ve borç takibi konusunda sorun yaşanabilir.

İSKÂN SORUNU NASIL ÇÖZÜLÜR?

İlk olarak binanın bulunduğu belediyenin imar veya yapı kontrol birimine başvurulmalıdır. Yapı ruhsatı, onaylı proje ve mevcut bina karşılaştırılarak iskânın neden alınamadığı öğrenilmelidir.

Daha sonra şu yol izlenebilir:

1. Belediye dosyasındaki eksiklikler yazılı olarak alınır.
2. Bina ile onaylı proje arasındaki farklılıklar belirlenir.
3. Gerekirse mimar ve mühendisler tarafından tadilat projesi hazırlanır.
4. Projeye aykırı bölümler kaldırılır veya mevzuata uygun hâle getirilir.
5. Teknik raporlar, harçlar ve kurum yazıları tamamlanır.
6. Yapı kullanma izin belgesi için yeniden başvuru yapılır.

İskân alındıktan sonra, kat irtifakı bulunan yapılarda kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılabilir. Yetkili idarenin belgeyi tapu müdürlüğüne göndermesi hâlinde işlem resen de gerçekleştirilebilir.

2026’DA YENİ İMAR AFFI VAR MI?

2026 itibarıyla yeni ve genel bir İmar Barışı başvurusu açılmış değil.

Meclise sunulan bazı teklifler bulunuyor. Ancak teklif verilmesi, düzenlemenin yürürlüğe girdiği anlamına gelmiyor. İmar Kanunu değişikliği teklifi hâlen komisyon aşamasında bulunuyor.

Bu nedenle iskân sorununun yeni bir af çıkacağı düşüncesiyle bekletilmesi güvenli bir yöntem değildir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İskânsız bina hemen mühürlenir mi?
Hayır. Yalnızca iskânın bulunmaması otomatik mühürleme anlamına gelmez. Ruhsatsız veya projeye aykırı inşaat tespit edilirse durdurma ve mühürleme işlemi uygulanabilir.

İskân masrafını kim öder?
Yükümlülük sözleşmeye ve sorunun kaynağına göre değişir. Müteahhidin sorumluluğu bulunabileceği gibi masraflar kat maliklerinin gündemine de gelebilir.

İskân e-Devlet’ten sorgulanabilir mi?
Bazı belediyeler e-imar hizmeti sunar. Ancak sistem her belediyede aynı değildir. En güvenilir bilgi ilgili belediyenin yapı dosyasından alınır.

Emlak vergisindeki “ev hanımı muafiyeti” sanıldığı kadar geniş değil. Ev hanımı olmak, tek başına emlak vergisi ödememek için yeterli sayılmıyor.

Muafiyet için kişinin hiçbir gelirinin bulunmaması, Türkiye sınırları içinde tek bir meskene sahip olması ve bu konutun brüt alanının 200 metrekareyi geçmemesi gerekiyor.

Tapuda iki konutu bulunan ev hanımları ise tek mesken şartını kaybediyor. Bu durumda yalnızca ikinci ev değil, iki konut da sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasının dışında kalıyor.

EV HANIMI OLMAK TEK BAŞINA YETERLİ Mİ?

Hayır. Mevzuatta doğrudan “ev hanımları emlak vergisinden muaftır” şeklinde genel bir düzenleme bulunmuyor.

Uygulama, hiçbir geliri olmadığını belgeleyen ve brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni bulunan kişileri kapsıyor. Bu nedenle ücret, ticari kazanç, serbest meslek geliri veya kira geliri bulunan kişiler açısından şartlar ayrıca inceleniyor. Kanunda belirlenen sınırı aşmayan bazı menkul sermaye iratları ise muafiyete engel olmayabiliyor.

Muafiyet otomatik uygulanmıyor. Gerekli şartları taşıyanların “Hiçbir Geliri Olmayanların Tek Meskenlerine Ait Taahhüt Belgesi” ile ilgili belediyeye başvurması gerekiyor.

İKİ EVİ OLAN EV HANIMI VERGİ ÖDER Mİ?

Evet. Üzerine tam veya hisseli olarak iki ayrı mesken kayıtlı olan kişi, sıfır oranlı bina vergisinden yararlanamıyor.

Örneğin bir ev hanımının:

• Kendi adına kayıtlı bir dairesi varsa,
• Ayrıca miras yoluyla başka bir konutta küçük bir hissesi bulunuyorsa,

bu kişi birden fazla meskende hak sahibi kabul ediliyor. İkinci konuttaki hissenin çok düşük olması sonucu değiştirmiyor.

Birden fazla meskeni veya birden fazla meskende hissesi bulunanların hiçbir konutuna sıfır oran uygulanmıyor. (GİB)

ARSA HİSSESİ DE MUAFİYETİ BOZAR MI?

Burada önemli bir ayrım bulunuyor.

Başka bir konuttaki hisse, tek mesken şartını bozuyor. Ancak gelir getirmeyen bir arsa, arazi veya iş yerine sahip olmak muafiyeti kendiliğinden ortadan kaldırmıyor.

Dolayısıyla kişinin adına tek konutla birlikte gelir getirmeyen bir arsa kayıtlı olması, “iki mesken” olarak değerlendirilmez. Fakat arsa, arazi veya iş yerinden kira ya da başka bir gelir elde ediliyorsa bu kez “hiçbir geliri olmama” şartı yönünden inceleme yapılır.

200 METREKARE SINIRI NASIL HESAPLANIYOR?

Sıfır oranlı emlak vergisi için tek meskenin brüt yüzölçümünün 200 metrekareyi aşmaması gerekiyor.

Kişinin konuttaki hissesi değil, konutun tamamının brüt alanı dikkate alınıyor. Örneğin 300 metrekarelik bir evin yarı hissesine sahip olan kişi, kendisine düşen alan 150 metrekare olsa bile muafiyetten yararlanamıyor.

Buna karşılık brüt 180 metrekarelik tek bir evin yarısına sahip olan kişi, diğer koşulları da taşıyorsa yalnızca kendi hissesine düşen vergi için sıfır oran uygulamasından yararlanabiliyor.

EŞİN ÜZERİNDEKİ EV MUAFİYETİ ETKİLER Mİ?

Emlak vergisi mükellefiyeti tapu sahibi üzerinden değerlendirilir.

Ev hanımının kendi adına brüt 200 metrekareyi aşmayan tek bir konutu varsa, eşinin adına kayıtlı taşınmazlar kural olarak kadının sahip olduğu mesken sayısına eklenmez.

Ancak ikinci evde ev hanımının da tapu hissesi bulunuyorsa tek mesken şartı kaybedilir. Taşınmazın yalnızca eşin adına kayıtlı olması ile eşler adına ortak kayıtlı olması aynı sonucu doğurmaz. Belediyeye gitmek istemeyenler veya vakti olmayanlar ödemelerini e-belediye sistemine dahil olan tüm il ve ilçe belediyelerine online olarak yapabildiği gibi, e-devlet sisteminden TC kimlik numarası ve banka bilgilerini girerek yine online bir şekilde yapabiliyor.

EVLERDEN BİRİ SATILIRSA MUAFİYET GERİ GELİR Mİ?

İki konuttan birinin satılmasıyla kişi yeniden tek mesken şartını sağlayabilir.

Ancak satış yapıldığı anda emlak vergisi kaydı kendiliğinden sıfırlanmaz. Satışın ve güncel tapu durumunun ilgili belediyeye bildirilmesi gerekir. Şartların sağlanması hâlinde sıfır oranlı vergi uygulaması genel olarak satışın yapıldığı yılı takip eden yıldan itibaren başlar.

Örneğin ikinci konut 2026 yılında satılırsa, kalan konut için muafiyet şartları 2027 yılı bakımından değerlendirilir.

Miras bırakan kişi, mal varlığı hakkında vasiyetname düzenleyebilir veya sağlığında bazı mallarını başkalarına devredebilir. Ancak bu özgürlük sınırsız değildir.

Kanun; altsoy, anne-baba ve sağ kalan eş gibi belirli mirasçıların mirastan tamamen uzaklaştırılmasını önlemek amacıyla saklı pay düzenlemesi getirmiştir.

Saklı pay, yasal miras payına eklenen ayrı bir pay değildir. Yasal miras payının kanunla korunan bölümüdür.

SAKLI PAYLI MİRASÇILAR KİMLERDİR?

Türk Medeni Kanunu’na göre saklı paylı mirasçılar şunlardır:

• Altsoy: Çocuklar, evlatlıklar ve şartları oluştuğunda torunlar
• Anne ve baba
• Sağ kalan eş

Torunlar, her durumda doğrudan pay sahibi olmaz. Örneğin miras bırakanın çocuğu hayattaysa, o çocuğun çocukları kural olarak onun yerine mirasçı olmaz.

Kardeşlerin saklı pay hakkı bulunmuyor. Kardeşlere tanınan saklı pay, 5650 sayılı Kanun ile 2007 yılında kaldırıldı. Kardeşler bazı durumlarda yasal mirasçı olabilir ancak saklı paylı mirasçı değildir.

Büyükanne, büyükbaba, amca, hala, dayı, teyze ve yeğenlerin de saklı pay hakkı yoktur.

SAKLI PAY ORANLARI NELERDİR?

Saklı pay oranı, doğrudan terekenin tamamı üzerinden değil, kişinin yasal miras payı üzerinden hesaplanır.

Buradaki “eşin yasal miras payının tamamı” ifadesi, eşin mirasın tamamını alacağı anlamına gelmez. Önce eşin yasal payı hesaplanır. Saklı pay, bu tutar üzerinden belirlenir.

SAKLI PAY NASIL HESAPLANIR?

Öncelikle terekenin net değeri bulunur. Miras bırakanın malları ve alacakları belirlenir. Borçlar, cenaze giderleri ve kanunda belirtilen diğer giderler düşülür. Tenkise tabi bazı karşılıksız kazandırmalar ise hesaba eklenebilir.

İki Çocuk Varsa

Miras bırakanın eşi yok ve geride iki çocuğu bulunuyorsa, her çocuğun yasal miras payı terekenin yarısıdır.

Tereke 1.000.000 TL ise:

• Her çocuğun yasal miras payı: 500.000 TL
• Her çocuğun saklı payı: 250.000 TL
• Toplam saklı pay: 500.000 TL
• Miras bırakanın serbestçe tasarruf edebileceği bölüm: 500.000 TL

Eş Ve İki Çocuk Varsa

Eşin yasal payı dörtte bir, çocukların toplam yasal payı dörtte üçtür.

Tereke 1.000.000 TL ise:

• Eşin saklı payı: 250.000 TL
• Her çocuğun saklı payı: 187.500 TL
• Toplam saklı pay: 625.000 TL
• Tasarruf edilebilir bölüm: 375.000 TL

SAKLI PAY İHLAL EDİLİRSE HANGİ DAVA AÇILIR?

Saklı payının karşılığını alamayan mirasçı, tenkis davası açabilir.

Tenkis davası, yapılan vasiyet veya devrin tamamını ortadan kaldırmayı değil, saklı payı ihlal eden bölümün kanuni sınıra indirilmesini amaçlar.

Dava açma hakkı, mirasçının saklı payının zedelendiğini öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Her durumda vasiyetnamenin açılmasının veya diğer işlemlerde mirasın açılmasının üzerinden 10 yıl geçince dava hakkı düşer.

MİRAS BIRAKAN SAKLI PAYLI MİRASÇIYI MİRASTAN ÇIKARABİLİR Mİ?

Saklı paylı mirasçı, yalnızca kanunda belirtilen ağır sebepler varsa mirasçılıktan çıkarılabilir.

Mirasçının miras bırakana veya yakınlarına karşı ağır bir suç işlemesi ya da aile hukukundan doğan yükümlülüklerini ciddi biçimde yerine getirmemesi bu sebepler arasında yer alır.

Sadece “miras bırakmak istemiyorum” denilmesi, saklı payı ortadan kaldırmak için yeterli değildir. Çıkarma sebebinin vasiyetnamede belirtilmesi ve uyuşmazlık hâlinde ispatlanması gerekir.

İmar Barışı; ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya yapı kullanma izin belgesi bulunmayan yapıların belirli koşullarla kayıt altına alınmasını sağlayan uygulamadır.

2018 yılında yürürlüğe giren düzenleme, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapıları kapsadı. Yapı Kayıt Belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden alındı. Uzatılan başvuru süresi 31 Aralık 2018’de sona erdi.

Başvuru sırasında arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyeti esas alındı. Yapı Kayıt Belgesi bedeli konutlarda yüzde 3, ticari kullanımlarda yüzde 5 olarak hesaplandı.

2026’DA YENİ İMAR AFFI ÇIKTI MI?

2026 yılında yeni bir İmar Barışı başvurusu başlamadı. Daha önce hiç başvuru yapmamış kişiler yeni Yapı Kayıt Belgesi alamıyor.

31 Aralık 2017’den sonra yapılan ruhsatsız yapılar da 2026 düzenlemesiyle kapsama alınmadı.

7579 sayılı Kanun ile getirilen yenilik, daha önce Yapı Kayıt Belgesi almış kişilerin bazı Hazine taşınmazı satın alma ve ödeme işlemleriyle sınırlı.

31 ARALIK 2026 SÜRESİ KİMLERİ KAPSIYOR?

Yeni süre uzatımından şu kişiler yararlanabilecek:

• Yapı Kayıt Belgesi bulunduğu hâlde Hazine taşınmazını satın almak için süresinde başvurmayanlar
• Taksitli satış sözleşmesindeki ikiden fazla taksiti zamanında ödemeyenler
• Şartları taşıyan 2/B taşınmazı kullanıcıları
• Hazineye ait tarım arazilerinde başvuru veya ödeme süresini kaçıran hak sahipleri

Bu işlemler için son tarih 31 Aralık 2026 olarak belirlendi. Başvurular taşınmazın bulunduğu yerdeki Milli Emlak Müdürlüğüne veya Milli Emlak Şefliğine yapılacak.

YAPI KAYIT BELGESİ NE SAĞLAR?

Yapı Kayıt Belgesi, yapının İmar Barışı kapsamında kayıt altına alındığını gösterir.

Belgenin sağladığı başlıca imkânlar şunlardır:

• İmar Barışı öncesinde alınan bazı yıkım kararlarının uygulanmaması
• Tahsil edilmemiş bazı idari para cezalarının iptal edilmesi
• Elektrik, su ve doğal gaz aboneliği yapılabilmesi
• Gerekli şartlarla cins değişikliği yapılabilmesi
• Bütün maliklerin onayıyla kat mülkiyetine geçilebilmesi

Ancak Yapı Kayıt Belgesi tapu değildir. Hazine veya belediye arazisinin mülkiyetini kendiliğinden yapı sahibine geçirmez.

HANGİ YAPILAR KAPSAM DIŞINDA KALDI?

2018 düzenlemesinde bazı yapılar kapsam dışında bırakıldı:

• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyet üzerindeki yapılar
• Sosyal donatı amacıyla tahsis edilen Hazine taşınmazlarındaki yapılar
• Boğaziçi’nin kanunda belirtilen bölümlerindeki yapılar
• İstanbul Tarihî Yarımada’nın belirlenen alanları
• Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihî Alanı içindeki belirli yapılar

Taşınmazın koruma alanında, kıyıda, ormanda veya kamu hizmetine ayrılmış bir alanda bulunması da ayrıca incelenir.

YAPI KAYIT BELGESİ DEPREM GÜVENCESİ VERİR Mİ?

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenirken binanın taşıyıcı sistemi incelenmez. Deprem performans testi yapılmaz.

Belgesi bulunan bir bina da riskli olabilir. Yapının güvenliği ancak mühendislik incelemesi ve gerekli teknik testlerle belirlenebilir.

YAPI KAYIT BELGESİ İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?

Gerçeğe aykırı beyanda bulunulması, yapının 31 Aralık 2017’den sonra yapıldığının belirlenmesi veya kapsam dışındaki bir alanda bulunması hâlinde belge iptal edilebilir.

İptal sonrasında belge hükümsüz hâle gelir. Yıkım ve idari para cezası işlemleri yeniden gündeme gelebilir. Yanlış beyan nedeniyle ödenen belge bedeli de iade edilmeyebilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

2026’da ilk kez Yapı Kayıt Belgesi alınabilir mi?
Hayır. Yeni başvuru açılmadı.

Yapı Kayıt Belgesi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Belge arsa mülkiyetini otomatik olarak yapı sahibine devretmez.

Son başvuru tarihi ne zaman?
İlgili Hazine taşınmazı, 2/B ve tarım arazisi işlemlerinde son tarih 31 Aralık 2026.

İlk kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhütnamesi, taşınmaz henüz kiracıya teslim edilmemişse geçersizlik iddiasıyla karşılaşabilir. Yargıtay uygulamasında da ilk sözleşmeyle aynı gün alınan taahhütlerin, teslim sonrasında verilme şartını karşılamadığı durumlarda geçerli kabul edilmediği kararlar bulunuyor.

Ancak “aynı tarih varsa belge her durumda geçersizdir” şeklinde kesin bir sonuç çıkarılması da doğru değil. Örneğin mevcut kiracıyla kira ilişkisi devam ederken yenilenen sözleşmeyle birlikte yeni bir tahliye taahhüdü verilmiş olabilir. Kiracı taşınmazı daha önce teslim aldığı için bu durumda somut olay ayrıca değerlendiriliyor.

Mahkemeler yalnızca belgelerdeki tarihlere değil, kira ilişkisinin fiilen ne zaman başladığına ve taşınmazın ne zaman teslim edildiğine de bakıyor.

BOŞ TAAHHÜTNAME İMZALANDIYSA OTOMATİK OLARAK GEÇERSİZ Mİ?

Uygulamadaki en önemli tartışmalardan biri de düzenleme veya tahliye tarihi boş bırakılan belgelerden kaynaklanıyor.

Kiracının yalnızca imza atarak verdiği bir taahhütnamedeki tarihlerin daha sonra doldurulması, belgeyi her olayda kendiliğinden geçersiz hâle getirmiyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun değerlendirmelerinde, boşlukların tarafların anlaşmasına aykırı biçimde doldurulduğunu ileri süren kiracının bu iddiasını ispatlaması gerektiği kabul edilebiliyor.

Buna karşılık kiracı, belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün alındığını veya tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak sonradan eklendiğini ileri sürerse uyuşmazlığın ayrıntılı bir yargılama içinde incelenmesi gerekebilir. İmzanın kabul edilmesi, belgedeki bütün tarih ve içeriklerin de kabul edildiği anlamına her durumda gelmeyebilir.

Düzenleme tarihi, tahliye tarihi ve adres bölümleri boş bırakılarak belge imzalanması hem kiracı hem de kiraya veren açısından ciddi ispat sorunu doğuruyor.

GEÇERLİ BİR TAAHHÜTNAMEDE NELER OLMALI?

Tahliye taahhütnamesinin açık ve yoruma kapalı hazırlanması gerekiyor.

“Uygun bir zamanda”, “ev bulununca” veya “kiraya veren istediğinde” gibi belirsiz ifadeler, kesin bir tahliye günü göstermediği için uyuşmazlık yaratabilir.

Noterde hazırlanması zorunlu değil. Adi yazılı belge de kullanılabiliyor. Ancak noter düzenlemesi, özellikle imza ve düzenlenme tarihi konusundaki tartışmaları azaltabilir.

KİRACI BELİRTİLEN TARİHTE ÇIKMAZSA NE OLUR?

Kiracı, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin sınırsız süresi bulunmuyor.

Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalı. Bir aylık sürenin geçirilmesi, ilgili taahhütnameye dayanılarak tahliye talep edilmesini engelleyebilir.

Tahliye davası yoluna gidilecekse kira uyuşmazlıklarında önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekiyor. İlamsız icra yoluyla yürütülen tahliye işlemleri ise bu zorunluluğun dışında tutuluyor.

“BASKI ALTINDA İMZALADIM” DEMEK YETERLİ Mİ?

Kiracının belgeyi konutu kiralayabilmek için zorunlu olarak imzaladığını belirtmesi, tek başına taahhütnamenin otomatik şekilde iptal edilmesini sağlamıyor.

İrade sakatlığı, baskı, tarih değişikliği veya imza inkârı gibi iddiaların delillerle desteklenmesi gerekiyor. Mesajlaşmalar, tanık anlatımları, anahtar teslim belgesi, banka kayıtları ve sözleşme tarihleri değerlendirmede etkili olabiliyor.

Benzer şekilde kiraya verenin de yalnızca imzalı bir belgeye güvenmemesi; taahhüdün taşınmaz teslim edildikten sonra alındığını ve tahliye tarihinin tarafların iradesiyle belirlendiğini gösterecek kayıtları saklaması önem taşıyor.

TAAHHÜTNAME TEK BAŞINA EVDEN ÇIKARMAZ

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması, kiraya verene önemli bir hukuki imkân sağlıyor. Ancak belge, ev sahibinin kiracıyı kendi imkânlarıyla evden çıkarabileceği anlamına gelmiyor.

Kilidin değiştirilmesi, elektrik ve suyun kapatılması veya kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması hukuka uygun tahliye yöntemi değil. Kiracı çıkmazsa icra veya mahkeme sürecinin işletilmesi gerekiyor.

Sonucu belirleyen temel nokta ise belgenin yalnızca imzalanmış olması değil; teslimden sonra, açık bir tahliye tarihiyle ve ispatlanabilir koşullarda düzenlenmiş olması.

Merkez Bankası yalnızca politika faizini değil, gecelik borçlanma ve borç verme oranlarını da değiştirmedi.

TCMB, politika faizini yüzde 37’de, gecelik borç verme faizini yüzde 40’ta ve gecelik borçlanma faizini yüzde 35,5’te korudu.

MERKEZ BANKASI KARARIN GEREKÇESİNİ AÇIKLADI

Para Politikası Kurulu, haziran ayında enflasyonun ana eğiliminde sınırlı bir gerileme yaşandığını belirtti. Bununla birlikte öncü göstergelerin temmuz ayında enflasyonun ana eğiliminde geçici bir yükselişe işaret ettiği ifade edildi.

Karar metninde jeopolitik gelişmelerle birlikte artan belirsizliklerin enerji fiyatlarını yeniden yukarı yönlü etkilediği, yakın dönem verilerinin ise iç talepteki zayıf seyrin belirginleştiğini gösterdiği kaydedildi.

Merkez Bankası, enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir bozulma yaşanması durumunda para politikası duruşunun yeniden sıkılaştırılabileceğini bildirdi. Faiz kararlarının toplantı bazlı, veri odaklı ve ihtiyatlı bir yaklaşımla alınacağı vurgulandı.

PİYASANIN BEKLENTİSİ DE YÜZDE 37’YDİ

TCMB’nin Temmuz 2026 Piyasa Katılımcıları Anketi’nde, temmuz toplantısına ilişkin politika faizi beklentisi yüzde 37 olarak açıklanmıştı. Bu nedenle karar, piyasa beklentileriyle uyumlu gerçekleşti.

Ankette faizlerin ilerleyen toplantılarda kademeli olarak gerileyebileceğine yönelik beklenti dikkat çekti.

Bu veriler piyasa katılımcılarının tahminlerini yansıtıyor; Merkez Bankasının faiz indirimi taahhüdü veya resmî tahmini anlamına gelmiyor.

KONUT KREDİSİ FAİZLERİ HEMEN DÜŞECEK Mİ?

Politika faizinin sabit tutulması, konut kredisi faizlerinin aynı gün ve aynı oranda sabit kalacağı anlamına gelmiyor. Bankaların konut kredisi oranları; fonlama maliyeti, mevduat faizleri, kredi vadesi, risk primi ve bankaların ticari politikaları doğrultusunda belirleniyor.

Ancak politika faizinde değişiklik yapılmaması, bankaların maliyetlerinde faiz kararı kaynaklı ani bir düşüş oluşmadığını gösteriyor. Bu nedenle konut kredilerinde hızlı ve güçlü bir gerileme için yalnızca politika faizi değil, enflasyon beklentileri ve piyasa faizlerindeki seyir de belirleyici olacak.

Yüksek kredi maliyetlerinin devam etmesi, konut alımında öz kaynak kullanımını ve geliştiricilerin sunduğu şirket içi ödeme planlarını öne çıkarmaya devam edebilir.

SON BEŞ YILDA POLİTİKA FAİZİ NASIL DEĞİŞTİ?

TCMB’nin resmî faiz verilerine göre politika faizi Mart 2021’de yüzde 19 seviyesindeydi. Faiz, 2021 ve 2022’de gerçekleştirilen indirimlerin ardından Şubat 2023’te yüzde 8,5’e kadar geriledi.

Haziran 2023’te başlayan artış süreciyle politika faizi Mart 2024’te yüzde 50’ye çıktı. Aralık 2024’te başlayan yeni indirim döneminin ardından oran Ocak 2026’da yüzde 37’ye çekildi.

SIRADAKİ FAİZ KARARI 10 EYLÜL’DE

TCMB’nin yayımladığı takvime göre bir sonraki Para Politikası Kurulu toplantısı 10 Eylül 2026 tarihinde gerçekleştirilecek. Toplantı özeti ise 17 Eylül’de yayımlanacak. Ağustos ayında olağan bir faiz toplantısı bulunmuyor.

Eylül kararında temmuz ve ağustos enflasyonu, iç talebin seyri, enerji fiyatları, döviz piyasası ve enflasyon beklentileri belirleyici olacak. Piyasa anketleri sınırlı bir faiz indirimi beklentisine işaret etse de TCMB, kararların güncel enflasyon görünümüne göre toplantı bazlı alınacağını vurguluyor.

Apartmanda küçük bir komşuluk tartışması olarak başlayan davranışlar, ısrarla devam ettiğinde ceza ve hukuk davalarına kadar uzanabiliyor. Yargıtay 12. Ceza Dairesinin değerlendirdiği olayda, alt kattaki komşusunun balkonuna halı silkeleyen ve çöp atan kişiye verilen 3 aylık hapis cezası onandı.

Ancak karar, balkondan bir kez halı silkeleyen herkesin otomatik olarak hapis cezası alacağı anlamına gelmiyor. Somut olayda davranışların uyarılara rağmen tekrarlanması ve komşuyu rahatsız etme amacıyla sürdürülmesi belirleyici oldu.

ISRARLI DAVRANIŞ 3 AY HAPİS CEZASIYLA SONUÇLANDI

Yargıtay 12. Ceza Dairesinin incelediği uyuşmazlıkta, komşunun balkonuna halı silkeleme ve çöp atma davranışlarının uyarılara rağmen devam ettirilmesi cezai sorumluluk doğurdu. Yerel mahkeme tarafından “kişilerin huzur ve sükûnunu bozma” suçundan verilen 3 aylık hapis cezası Yargıtay tarafından hukuka uygun bulundu.

HER HALI SİLKELEME CEZA ANLAMINA GELMİYOR

Türk Ceza Kanunu’nun 123’üncü maddesinde kişilerin huzur ve sükûnunu bozma suçu düzenleniyor. Suçun oluşabilmesi için sırf bir kişinin huzurunu bozma amacıyla telefon edilmesi, gürültü yapılması veya başka bir hukuka aykırı davranışın ısrarla gerçekleştirilmesi gerekiyor. Suç, mağdurun şikâyetine bağlı bulunuyor.

Tek seferlik, yanlışlıkla gerçekleşen veya komşuyu rahatsız etme amacı taşımayan her olay doğrudan aynı suç kapsamında değerlendirilmiyor. Davranışın sıklığı, verilen uyarılar, tanık anlatımları ve eylemin amacı somut olayda ayrıca inceleniyor.

KAPI ÖNÜ DAİRE SAHİBİNİN ÖZEL ALANI DEĞİL

Apartman girişleri, sahanlıklar, merdivenler ve koridorlar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yerler arasında bulunuyor. Kat malikleri ortak alanlardan yararlanabilse de bu bölümleri diğer sakinlerin kullanımını engelleyecek şekilde kişisel eşya alanına dönüştüremiyor.

Daire kapısının önüne ayakkabılık, dolap, bisiklet, çocuk arabası veya geçişi daraltan başka eşyaların yerleştirilmesi yönetim planına ve ortak kullanım hakkına aykırılık oluşturabilir.

Yönetim veya kat malikleri önce eşyanın kaldırılmasını isteyebilir. Sorun çözülemezse taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurularak hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Hâkim, ihlalin sona erdirilmesi için belirli bir süre verebilir.

KAPI ÖNÜNE EŞYA BIRAKAN KİRACI HEMEN TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Kapı önüne ayakkabı veya eşya bırakılması tek başına kiracının doğrudan tahliye edileceği anlamına gelmiyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki komşuları rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülükleri kiracılar için de geçerli. Kiracı veya daireyi kullanan kişi bu yükümlülüklere aykırı davranırsa hem kendisi hem de koşullara göre kat maliki sorumlu tutulabilir.

Kiracının tahliyesi için ayrıca kira hukukundaki şartların oluşması ve gerekli ihtar veya dava sürecinin işletilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25’inci maddesi ise doğrudan kiracının tahliyesini değil, çok ağır ve sürekli ihlallerde kat malikinin mülkiyet hakkının diğer maliklere devredilmesinin istenmesini düzenliyor.

Bu yaptırım ancak diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez hâle gelecek derecede ihlal edilmesi ve kanunda belirtilen ağır koşulların oluşması durumunda gündeme gelebiliyor. Dolayısıyla her ortak alan ihlalinin doğrudan evin devrine veya kiracının tahliyesine yol açacağı söylenemez.

BALKONDA MANGAL VE HALI YIKAMA KONUSUNDA TEK BİR CEZA YOK

Balkonda mangal yapılmasını veya halı yıkanmasını her durumda otomatik olarak cezalandıran tek ve genel bir hüküm bulunmuyor. Sonuç; apartmanın yönetim planına, belediyenin yerel düzenlemelerine, yangın tehlikesine ve komşulara verilen rahatsızlık ya da zarara göre değişiyor.

Halı yıkama sırasında alt kata su akıtılması, cepheye zarar verilmesi veya komşunun eşyalarının kirletilmesi hâlinde zararın giderilmesi talep edilebilir. Mangal dumanının sürekli olarak diğer dairelere yönelmesi ya da yangın riski oluşturması durumunda da yönetim planı ve komşuluk hukukuna dayanılarak müdahale istenebilir.

ŞİKÂYETTEN ÖNCE DELİL TOPLANMASI GEREKİYOR

Benzer bir sorun yaşayan apartman sakinlerinin öncelikle yönetimi yazılı olarak bilgilendirmesi ve davranışın sona erdirilmesini istemesi gerekiyor. İhlal sürüyorsa tarih bilgisi bulunan fotoğraf ve görüntüler, mesajlar, yönetim yazıları ve tanık anlatımları hukuki süreçte önem taşıyabiliyor.

Ceza oluşturan bir davranış söz konusuysa savcılığa veya kolluk birimlerine, ortak alan uyuşmazlıklarında ise şartlarına göre sulh hukuk mahkemesine başvurulabiliyor. Yargıtay’ın halı silkeleme kararında olduğu gibi sonucu belirleyen yalnızca yapılan davranış değil; davranışın ısrarla sürdürülmesi ve komşunun huzurunu bozma amacı oluyor.

TOKİ arsa açık artırması 12, 13 ve 14 Ağustos 2026 tarihlerinde gerçekleştirilecek. Her üç gündeki oturum da saat 10.30’da başlayacak.

Katılımcılar açık artırmayı Ankara Bilkent Otel veya TOKİ İstanbul Halkalı Hizmet Binası’ndan takip edebilecek. İnternet üzerinden teklif vermek isteyenlerin ise müzayede sistemine kayıt yaptırarak gerekli belgeleri en geç 11 Ağustos 2026 saat 10.30’a kadar tamamlaması gerekiyor.

TOKİ ARSA ÖDEME PLANI NASIL OLACAK?

Satış listesindeki arsaların büyük bölümü için yüzde 25 peşinat ve 48 ay vade uygulanacak. İstanbul Başakşehir Hoşdere’deki bir taşınmaz için ise yüzde 30 peşinat ve 48 ay vade seçeneği bulunuyor. Bazı arsalar yalnızca peşin bedelle satışa sunulacak.

Satış listesinde peşin alım indirimi bulunduğu belirtilen taşınmazlarda, sözleşme süresi içerisinde bedelin tamamının ödenmesi hâlinde yüzde 15 indirim uygulanacak. Vadeli satış sözleşmesi imzalandıktan sonra peşin ödeme indiriminden yararlanılamayacak.

TAKSİTLER 48 AY BOYUNCA SABİT KALMAYACAK

Ödeme planında en fazla dikkat edilmesi gereken bölüm taksit güncellemeleri olacak. Vadeli satışlarda aylık taksitler her yıl ocak ve temmuz aylarında, önceki altı aylık ÜFE değişimine göre yeniden hesaplanacak.

Satış şartnamesine göre yıllık ÜFE artışı en fazla yüzde 20 olarak uygulanacak. İlk altı aylık dönemdeki artış yüzde 10’u geçemeyecek; ikinci dönemde uygulanacak oranla yıllık toplam artış yüzde 20 ile sınırlandırılacak. ÜFE’nin negatif olması hâlinde ise taksitlerde indirim yapılmayacak.

Örneğin 10 milyon TL’ye alınan bir arsada yüzde 25 peşinat seçilirse başlangıçta 2 milyon 500 bin TL ödenecek. Kalan 7 milyon 500 bin TL, 48 aylık vadeye yayılacak. Ancak dönemsel ÜFE güncellemeleri nedeniyle gerçek taksit toplamı, basit şekilde hesaplanan 156 bin 250 TL’nin üzerinde oluşabilir.

AÇIK ARTIRMAYA KATILMAK İÇİN TEMİNAT GEREKİYOR

Katılımcıların teklif vermek istedikleri her arsa için ayrı katılım teminatı yatırması gerekiyor. Teminat miktarı, taşınmazın muhammen bedeline göre değişiyor.

En yüksek teklifi veren katılımcının ayrıca teklif bedelinin yüzde 4’ü oranında teminat ile yüzde 2 artı KDV tutarında hizmet bedeli yatırması gerekiyor. İhale TOKİ’nin onayıyla kesinleşiyor; salonda en yüksek teklifi vermek tek başına satışın tamamlandığı anlamına gelmiyor.

HANGİ TÜRLERDE ARSALAR SATILACAK?

Satış kapsamındaki arsalar yalnızca konut alanlarından oluşmuyor. Listede konut, ticaret, turizm, tarım, sanayi, spor, özel eğitim, kentsel çalışma, rekreasyon, akaryakıt tesisi, plansız alan ve ağaçlandırılacak alan niteliğinde taşınmazlar bulunuyor.

Toplam 2 milyon 777 bin 954 metrekare büyüklüğündeki 737 arsanın muhammen bedeli 18 milyar 724 milyon 303 bin 30 TL olarak açıklandı.

49 İL SATIŞ LİSTESİNDE YER ALIYOR

Arsalar; Adıyaman, Aksaray, Amasya, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bartın, Bilecik, Bingöl, Bitlis, Burdur, Bursa, Çanakkale, Çorum, Diyarbakır, Edirne, Elazığ, Erzincan, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Karaman, Kastamonu, Kayseri, Kırklareli, Kocaeli, Konya, Kütahya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Nevşehir, Ordu, Sakarya, Samsun, Sinop, Şanlıurfa, Şırnak, Tekirdağ, Tunceli, Van, Yalova ve Zonguldak’ta bulunuyor.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, İstanbul Esenler’de geliştirilmesi planlanan Atışalanı Kuzey 1. Etap projesinin ikinci ihale oturumunu tamamladı.

Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı yöntemiyle düzenlenen ihalede, toplam satış geliri için 8 milyar 67 milyon TL’lik en yüksek teklif sunuldu. Teklifin kabul edilmesi hâlinde Emlak Konut GYO’nun projeden alacağı şirket payı 2 milyar 823 milyon 450 bin TL olacak.

Şirket, tekliflere ilişkin inceleme sürecinin devam ettiğini bildirdi. Bu nedenle açıklanan rakam henüz kesinleşmiş ihale sonucu veya imzalanmış sözleşme anlamına gelmiyor.

EMLAK KONUT’UN PAYI YÜZDE 35 OLARAK TEKLİF EDİLDİ

İhalenin açık artırma ve kapalı zarf tekliflerini içeren ikinci oturumu, 27 Temmuz 2026 tarihinde saat 14.30’da gerçekleştirildi.

KAP açıklamasında duyurulan en yüksek teklifin mali yapısı şöyle:

Yüzde 35’lik oran, projede yapılacak bağımsız bölümlerin satışından elde edilmesi taahhüt edilen toplam hasılatın Emlak Konut’a ayrılacak bölümünü ifade ediyor.

Kalan yüzde 65’lik bölüm ise yaklaşık 5 milyar 243 milyon 550 bin TL’ye karşılık geliyor. Ancak bu tutar yüklenici şirketin doğrudan net kazancı değil; inşaat, finansman, pazarlama ve diğer proje giderleri de bu pay içinden karşılanıyor.

İHALENİN İLK AŞAMASINA 8 ŞİRKET KATILDI

İhalenin ön yeterlilik belgelerinin alındığı ilk oturum 16 Temmuz 2026’da gerçekleştirildi. Emlak Konut’un KAP açıklamasına göre ihalenin ilk aşamasına sekiz istekli katıldı.

İhaleye teklif veren şirketler ve iş ortaklıkları şöyle sıralandı:

Emlak Konut, en yüksek teklif sahibinin kesin yüklenici olarak belirlendiğine ilişkin henüz ayrı bir sözleşme açıklaması yapmadı.

ARSA 48 BİN 223 METREKARE BÜYÜKLÜĞÜNDE

İhaleye konu taşınmazlar, İstanbul’un Esenler ilçesindeki Atışalanı Kuzey Bölgesi’nde bulunuyor. Arsanın toplam yüzölçümü 48 bin 223,93 metrekare olarak açıklandı.

Emsal değeri, parsel üzerinde imar planı kapsamında yapılabilecek emsale dâhil inşaat alanının hesaplanmasında kullanılıyor. Projenin konut ve ticaret fonksiyonlarını birlikte taşıması planlanırken bağımsız bölüm sayısı, daire tipleri, ticari alan dağılımı ve satış takvimi henüz açıklanmadı.

ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI NASIL İŞLİYOR?

Bu modelde Emlak Konut arsayı projeye tahsis ederken yüklenici firma inşaat, satış ve pazarlama süreçlerini üstleniyor. İhalede firmalar hem projeden bekledikleri toplam satış gelirini hem de bu gelirden Emlak Konut’a bırakacakları payı teklif ediyor.

En yüksek toplam gelir her zaman tek başına kazananı belirlemiyor. Şirket payı oranı, yüklenicinin teknik ve mali yeterliliği ile ihale şartlarına uygunluğu da değerlendirme sürecinde dikkate alınıyor.

Esenler Atışalanı Kuzey 1. Etap için sunulan 8 milyar 67 milyon TL’lik teklifin kesinleşebilmesi için Emlak Konut’un değerlendirmeyi tamamlaması ve ihale sonucunu onaylaması gerekiyor. Ardından kazanan yükleniciyle sözleşme imzalanması hâlinde proje geliştirme ve ruhsat süreçlerine geçilecek.

Günlük kullanımda bütün ön ödemeler “kapora” olarak adlandırılsa da Türk Borçlar Kanunu bu ödemeleri ağırlıklı olarak iki farklı başlık altında ele alıyor:

Türk Borçlar Kanunu’nun 177’nci maddesine göre sözleşme kurulurken verilen para, açıkça aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin kurulduğunu gösteren bağlanma parası sayılıyor. Normal şartlarda bu tutar satış bedelinden düşülüyor.

Cayma parasında ise durum farklı. Tarafların bu niteliği açıkça kararlaştırması hâlinde parayı veren satıştan dönerse ödediği tutarı bırakıyor; parayı alan taraf dönerse aldığı miktarın iki katını geri vermekle yükümlü oluyor.

ALICI VAZGEÇERSE KAPORA KESİN OLARAK GİDER Mİ?

Hayır. “Alıcı vazgeçtiyse kapora her durumda yanar” şeklinde genel bir kural bulunmuyor.

Ödemenin açıkça cayma parası olarak kararlaştırılması durumunda alıcı, sözleşmeden dönerek verdiği tutarı kaybedebilir. Ancak ödeme bağlanma parası niteliğindeyse satıcının kaporayı otomatik olarak kendisine bırakması her durumda mümkün olmayabilir.

Alıcının haklı bir gerekçe olmadan işlemden vazgeçmesi nedeniyle satıcının kanıtlanabilir bir zararı oluşmuşsa tazminat talebi gündeme gelebilir. Sonuç; sözleşmedeki şartlara, ödemenin niteliğine ve somut zarara göre belirlenir.

Kredi başvurusunun reddedilmesi de tek başına her zaman iade hakkı sağlamaz. Sözleşmeye “konut kredisi onaylanmazsa kapora iade edilir” şeklinde açık bir madde eklenmiş olması uyuşmazlığı önemli ölçüde azaltır.

SÖZLEŞME YOKSA KAPORA GERİ ALINABİLİR Mİ?

Yazılı sözleşme bulunmaması, ödenen paranın geri istenemeyeceği anlamına gelmez. Banka dekontu, mesajlaşmalar, ilan bilgileri, makbuz ve taraflar arasındaki yazışmalar ödemenin neden yapıldığını gösterebilir.

Banka transferi yapılırken açıklama kısmına yalnızca “kapora” yazmak yerine şu bilgilerin eklenmesi daha güvenlidir:

“…… adresindeki taşınmaz için, satış gerçekleşmezse iade edilmek üzere ön ödeme.”

Nakit ödeme yapılacaksa tarih, tutar, taşınmaz veya araç bilgisi, ödemenin amacı ve iade şartlarını içeren imzalı bir makbuz alınması gerekir.

EV SATIŞINDA İMZALANAN HER BELGE GEÇERLİ Mİ?

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için işlemin resmî şekilde yapılması gerekiyor. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de kanunda öngörülen resmî şekle tabi bulunuyor.

Emlak ofisinde veya taraflar arasında imzalanan sıradan bir belge, tek başına tapu mülkiyetini devretmez. Ana satış sözleşmesinin şekil şartı nedeniyle geçersiz olması hâlinde yapılan ödemelerin iadesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında gündeme gelebilir. Nitekim yargı kararlarında resmî şekilde yapılmayan tapulu taşınmaz satışlarında ödenen bedelin geri istenebileceği kabul ediliyor.

Tescilli araçların satış ve devir işlemleri de noter aracılığıyla gerçekleştiriliyor; noter dışında yapılan araç satış ve devirleri geçerli kabul edilmiyor.

KAPORA SÖZLEŞMESİNE HANGİ MADDELER EKLENMELİ?

Örnek bir hüküm şu şekilde kurulabilir:

“…… TL tutarındaki ödeme bağlanma parasıdır. Taşınmazda hukuki engel bulunması, satıcının satıştan vazgeçmesi veya konut kredisinin onaylanmaması hâlinde tutar, üç iş günü içinde alıcıya iade edilir.”

KAPORA GERİ VERİLMEZSE HANGİ YOLA BAŞVURULUR?

Öncelikle ödeme belgeleriyle birlikte yazılı iade talebi gönderilebilir. Sonuç alınamazsa noter ihtarı, icra takibi veya alacak davası değerlendirilebilir.

Uyuşmazlık bir tüketici ile ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı arasında yaşanıyorsa 2026 yılında 186 bin TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıkları için Tüketici Hakem Heyetine başvuru yapılabiliyor.

Ancak iki birey arasındaki sıradan ev veya araç satışı her zaman tüketici işlemi sayılmaz. Bu durumda görevli mahkeme ve izlenecek yol, sözleşmenin taraflarına ve uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.

Kapora gönderilmeden önce ödeme koşullarının bir sayfalık yazılı metinle belirlenmesi, sonradan yaşanabilecek “yanar mı, iade edilir mi?” tartışmasının önüne geçebilecek en güçlü tedbirlerden biridir.

Erker, bir binanın cephesinden dışarı doğru uzanan ve genellikle geniş pencere yüzeyleriyle çevrelenen çıkıntılı yapı bölümüdür.

Çoğunlukla salon, oturma odası ve çalışma alanlarında kullanılan erkerler, yapının ana duvar çizgisinin dışına taşarak iç mekânda ek kullanım alanı oluşturur. Bu bölüm pencere önü oturma köşesi, çalışma alanı, yemek bölümü veya dekoratif kullanım alanı olarak değerlendirilebilir.

Dışarıdan bakıldığında binaya daha karakterli bir görünüm kazandırırken içeride daha ferah bir mekân algısı oluşturur.

1. ODALARA DAHA FAZLA GÜN IŞIĞI TAŞIYOR

Erkerin en belirgin avantajlarından biri, geniş pencere yüzeyleri sayesinde doğal ışığın içeriye daha fazla ulaşmasını sağlamasıdır.

Standart bir pencere yalnızca tek cepheden ışık alırken erker tasarımında farklı yönlere bakan pencereler kullanılabilir. Böylece oda, günün farklı saatlerinde daha fazla doğal aydınlatmadan yararlanabilir.

Özellikle küçük veya ışık alma kapasitesi sınırlı odalarda erker, mekânın daha canlı ve geniş görünmesine katkıda bulunur.

2. MANZARAYI DAHA GENİŞ AÇIDAN GÖSTERİYOR

Erkerin dış cepheden öne doğru taşması, kullanıcıya tek yönlü pencereye göre daha geniş bir görüş açısı sunar.

Yan yüzeylerde bulunan pencereler sayesinde çevre ve manzara farklı açılardan izlenebilir. Bu özellik; deniz, şehir, bahçe veya doğal çevre manzarasına sahip konutlarda yaşam deneyimini daha belirgin hâle getirir.

Bu nedenle erkerli salonlar ve oturma odaları, manzaralı projelerde dikkat çeken mimari detaylardan biri olarak öne çıkar.

ERKERİN SAĞLADIĞI AVANTAJLAR NELER?

Erkerin sağladığı ek alanın büyüklüğü, binanın mimari projesine ve çıkıntının ölçülerine göre değişir. Bazı uygulamalar yalnızca pencere önünde küçük bir oturma köşesi oluştururken bazıları odanın önemli bir bölümünü genişletebilir.

ERKER HANGİ ALANLARDA KULLANILIR?

Erkerler en sık salon ve oturma odalarında görülse de farklı yaşam alanlarında da kullanılabilir.

Çalışma odasında masa ve kitaplık bölümü, yatak odasında dinlenme köşesi, yemek alanında masa bölümü veya salonda manzaraya dönük oturma alanı olarak değerlendirilebilir.

Kullanım biçimi, erkerin genişliği, pencere düzeni ve odanın genel yerleşimine göre belirlenir.

İhtarnamede kiracı ve kiraya verenin bilgileri, kiralananın açık adresi, kira sözleşmesinin tarihi, ödenmeyen aylar, toplam borç ve ödeme yapılacak hesap açıkça yazılmalıdır.

Noter aracılığıyla gönderim zorunlu olmamakla birlikte, ihtarın içeriğini ve tebliğ tarihini ispatlaması açısından en güvenli yöntemlerden biridir.

Kira borcu nedeniyle gönderilen ihtarda kiracıya tanınacak süre özellikle önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında ödeme için en az 30 gün, diğer kiralamalarda ise en az 10 gün verilmelidir. Süre, bildirimin kiracıya ulaşmasını izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

KİRACI ÖDEME YAPMAZSA NE OLUR?

Verilen süre içinde borcun ödenmemesi hâlinde kiraya veren alacak takibi, ilamsız icra yoluyla tahliye veya tahliye davası seçeneklerini değerlendirebilir.

Aynı kira yılı içinde kira borcu nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracı hakkında, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması da mümkündür. Mahkemede açılacak kira davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri hariç, öncelikle zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.

KİRACIYA GÖNDERİLEBİLECEK İHTARNAME ÖRNEĞİ

İHTAR EDEN:
Adı Soyadı: ………………………
T.C. Kimlik No: …………………
Adres: ………………………………

MUHATAP:
Adı Soyadı: ………………………
Adres: ………………………………

KİRALANANIN ADRESİ:
………………………………………………

KONU: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:
Aramızda imzalanan …/…/…… tarihli kira sözleşmesi kapsamında, yukarıda adresi belirtilen taşınmazda kiracı olarak bulunmaktasınız.

…… ve …… aylarına ait toplam ………… TL kira borcu, sözleşmede kararlaştırılan tarihlerde ödenmemiştir.

İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde toplam borcun ……………………… IBAN numaralı hesaba ödenmesini ihtaren bildiririm.

Belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde alacağın tahsili ve tahliye amacıyla yasal yollara başvurulacak; doğacak yargılama ve takip giderleri tarafınıza yöneltilecektir.

Tarih: …/…/……
İhtar Eden: ………………………
İmza: ………………………………

Somut uyuşmazlığa göre süre ve hukuki talep değişebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi önem taşır.

Ev ararken ilk bakılanlar genellikle konum, oda sayısı, fiyat ve binanın yaşı oluyor. Oysa dairenin altında nasıl bir zemin bulunduğu, yapının deprem sırasında göstereceği davranışı doğrudan etkileyen temel unsurlar arasında yer alıyor.

Zemin etüdü tam da bu noktada devreye giriyor. Yapının oturacağı zeminin özelliklerini belirliyor ve mühendislerin binaya uygun temel sistemini tasarlamasına veri sağlıyor. Fakat önemli bir ayrıntı var: Zemin etüt raporunun bulunması, binanın otomatik olarak güvenli olduğu anlamına gelmiyor.

ZEMİN ETÜDÜ TAM OLARAK NEYİ İNCELİYOR?

Zemin ve temel etüdü; parseldeki jeolojik tabakaları, zeminin fiziksel ve mekanik özelliklerini, yeraltı suyu seviyesini ve yapıyla zemin arasındaki ilişkiyi inceleyen mühendislik çalışmasıdır. Çalışmanın kapsamı; bölgenin depremselliğine, yapılacak binanın özelliklerine, çevredeki yapılara, yeraltı suyuna ve arazi koşullarına göre belirleniyor. Mevcut sistemde etüt raporları, saha ve laboratuvar bulgularını içeren veri bölümü ile temel tasarımına yönelik değerlendirmelerin yapıldığı geoteknik bölümden oluşuyor.

“ZEMİN SAĞLAMSA BİNA DA SAĞLAMDIR” DEMEK DOĞRU MU?

Hayır. İyi bir zemin önemli avantaj sağlar ancak yapı güvenliği tek bir raporla açıklanamaz.

Binanın deprem performansında zemin özelliklerinin yanı sıra statik proje, taşıyıcı sistem, beton ve donatı kalitesi, uygulama hataları, kolon ve kirişlere sonradan müdahale edilip edilmediği ile yapının bakım durumu da etkili olur.

Aynı şekilde zeminin zayıf çıkması da araziye hiçbir şekilde bina yapılamayacağı anlamına gelmez. Uygun temel sistemi, zemin iyileştirmesi, kazık uygulaması veya farklı mühendislik çözümleriyle güvenli proje geliştirilebilir. Esas olan, etüt sonucunun yapının tasarımına doğru biçimde aktarılmasıdır.

DEPREMDE HANGİ RİSKLERİ ÖNCEDEN GÖSTEREBİLİR?

Zemin etüdü özellikle gevşek dolgu, yüksek yeraltı suyu, sıvılaşma, taşıma gücü yetersizliği ve farklı oturma gibi sorunların proje aşamasında görülmesini sağlar.

Bu riskler dikkate alınmadan yapılan temel tasarımlarında zaman içinde yapıda eğilme, döşeme ve duvar çatlakları, temel oturması veya çevre yapılarda hasar gibi sorunlarla karşılaşılabilir.

Ancak sıvada görülen her çatlağı da doğrudan zemin problemine bağlamak doğru değildir. Çatlağın nedeni yalnızca uzman mühendis incelemesiyle belirlenebilir.

BİNA YAŞINA BAKMAK YETERLİ Mİ?

“2000 yılından sonra yapılmışsa güvenlidir” veya “2018 sonrası bina kesin dayanıklıdır” şeklindeki değerlendirmeler tek başına doğru sonuç vermez.

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18 Mart 2018’de yayımlandı ve 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi. Yönetmelikte yapının bulunduğu bölgenin deprem tehlikesi ile zemin özelliklerinin tasarımda dikkate alınmasına yönelik kurallar bulunuyor. Bununla birlikte bir binanın yönetmelik dönemine uygun projelendirilmesi, uygulamanın da eksiksiz yapıldığını tek başına kanıtlamaz.

Yalnızca yapım yılına değil, ruhsat tarihine, onaylı projeye, yapı denetim kayıtlarına ve binanın mevcut durumuna birlikte bakılmalı.

ZEMİN ETÜDÜ BİNANIN DEPREME DAYANIKLILIĞINI GÖSTERİR Mİ?

Zemin etüdü binanın yapılacağı ortamı açıklar; mevcut binanın deprem performansını tek başına ölçmez.

Bir yapının deprem güvenliği hakkında teknik sonuca ulaşılması için taşıyıcı sistemin yerinde incelenmesi, proje ile mevcut durumun karşılaştırılması ve gerektiğinde beton, donatı ve zemin verilerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Konut alıcısının önünde iki ayrı soru bulunuyor,

Zemin yapıya uygun biçimde analiz edilmiş mi?

Bina, bu verilere ve onaylı projeye uygun şekilde inşa edilmiş mi?

Güvenli bir satın alma kararı ancak bu iki sorunun birlikte değerlendirilmesiyle verilebilir.

SIK SORULAN SORULAR

Kötü zemin çıkarsa bina yapılamaz mı?

Her zaman değil. Zemin iyileştirmesi, kazıklı temel veya uygun taşıyıcı sistem gibi mühendislik çözümleri uygulanabilir. Karar, parsel ve proje özelindeki teknik hesaplara göre verilir.

Zemin etüt raporu eskiyse yeniden hazırlanmalı mı?

Yeni yapı, kapsamlı tadilat, güçlendirme veya proje değişikliği söz konusuysa güncel mevzuata ve yapının özelliklerine göre yeniden etüt gerekebilir. Buna ilgili idare ve proje mühendisleri karar verir.

Zemin etüdü olan bina kesin güvenli midir?

Hayır. Raporun bulunması kadar doğru hazırlanması, projeye aktarılması ve inşaatın projeye uygun yapılması da önemlidir. Mevcut bina güvenliği için ayrıca mühendislik incelemesi gerekir.

Alışveriş merkezlerinde metrekare başına düşen ciro yükseldi ancak artış, enflasyon karşısında yeterli olmadı. AYD ve Akademetre Research tarafından hazırlanan Haziran 2026 AVM Endeksi’ne göre metrekare verimlilik endeksi geçen yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak yüzde 20,9 arttı.

Endeks 5 bin 249 puana yükselirken aynı dönemde yıllık enflasyonun yüzde 32,11 olması, AVM’lerdeki ciro artışının reel büyümeye dönüşmediğini ortaya koydu.

Ekonomist Fatih Keresteci, enflasyondan arındırılmış veriler üzerinden AVM cirolarında yaklaşık yüzde 8,5’lik reel küçülme yaşandığını belirtti.

CİRO YÜKSELDİ, SATIN ALMA GÜCÜ GERİLEDİ

Haziran verilerine yalnızca nominal rakamlarla bakıldığında alışveriş merkezlerinde belirgin bir ciro artışı görülüyor. Ancak fiyatlardaki yükseliş dikkate alındığında tüketicilerin gerçek harcama gücünün zayıfladığı anlaşılıyor.

Mayıs ayında daha güçlü bir görünüm sergileyen AVM cirolarının haziranda hız kaybetmesinde bayram döneminin takvimsel kayması ve tüketicilerin azalan satın alma gücü etkili oldu.

EN GÜÇLÜ PERFORMANS KİŞİSEL BAKIM VE KOZMETİKTE

Kategori bazında incelendiğinde enflasyonun üzerinde büyüme sağlayabilen tek alan kişisel bakım ve kozmetik oldu. Bu kategoride metrekare başına ciro, geçen yılın aynı dönemine göre nominal olarak yüzde 60,6 arttı.

Yiyecek ve içecek kategorisi yüzde 30,6’lık yükselişle enflasyona en fazla yaklaşan alanlardan biri oldu. Buna karşılık teknoloji, eğlence ve giyim kategorilerindeki ciro artışları daha sınırlı kaldı.

Ayakkabı kategorisindeki yüzde 0,4’lük düşüş özellikle dikkat çekti. Bu sonuç, ilgili kategoride yalnızca reel değil, nominal olarak da daralma yaşandığını gösterdi.

Hipermarket cirolarının yüzde 9,1 artması ise temel tüketim ürünlerindeki genel fiyat hareketleri dikkate alındığında alışılmışın dışında zayıf bir performans olarak değerlendirildi.

TÜKETİCİ HARCAMASINI BELİRLİ ALANLARA KAYDIRDI

Veriler, tüketicilerin harcamalarını tamamen durdurmadığını ancak daha seçici davranmaya başladığını gösteriyor. Kişisel bakım ve kozmetik ürünlerine yönelik talep güçlü kalırken ayakkabı, teknoloji ve bazı dayanıklı tüketim alanlarında daha temkinli bir görünüm ortaya çıktı.

Yiyecek ve içecek harcamalarının görece güçlü kalması da tüketicilerin zorunlu veya günlük ihtiyaçlara daha fazla ağırlık verdiğine işaret ediyor.

Bu tablo, alışveriş merkezlerindeki toplam cironun artmasına rağmen harcamaların bütün kategorilere eşit dağılmadığını gösteriyor.

AVM ZİYARETÇİ SAYISI SON DÖRT YILIN EN DÜŞÜK HAZİRAN SEVİYESİNDE

Ciro verilerindeki reel gerilemeye ziyaretçi trafiğindeki düşüş de eşlik etti. Haziran 2026’da AVM ziyaretçi sayısı endeksi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3,15 azaldı.

Bir önceki aya kıyasla düşüş ise yüzde 11,53’e ulaştı. Böylece ziyaretçi trafiği son dört yılın en düşük haziran ayı seviyesine geriledi.

Ziyaretçi sayısının azalmasına rağmen nominal cironun yükselmesi, alışveriş yapan kişi sayısının düştüğünü ancak ürün ve hizmet fiyatlarının artması nedeniyle toplam harcama tutarının yükseldiğini gösteriyor.

İSTANBUL’DA METREKARE BAŞINA CİRO 24 BİN TL’Yİ AŞTI

Bölgesel verilere göre metrekare başına en yüksek ciro İstanbul’daki alışveriş merkezlerinde kaydedildi.

İstanbul ile Anadolu arasındaki metrekare verimliliği farkı yaklaşık 7 bin TL’ye ulaştı. Bu farkta İstanbul’daki ziyaretçi yoğunluğu, turizm hareketliliği, marka karması ve ürün fiyat seviyelerinin etkili olduğu değerlendiriliyor.

Haziran sonuçları, alışveriş merkezlerinde nominal büyümenin sürdüğünü ancak enflasyon ve düşen ziyaretçi sayısı nedeniyle perakende sektörünün reel olarak zorlandığını ortaya koydu. Önümüzdeki dönemde tüketicinin satın alma gücü ve AVM trafiğindeki seyir, sektörün gerçek performansını belirleyen başlıca unsurlar olacak.

Evlilik hazırlığı yapan gençlere sunulan destekler artık yalnızca faizsiz krediyle sınırlı kalmayacak. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanı Mahinur Özdemir Göktaş, Aile ve Gençlik Fonu’ndan yararlanan çiftlere İŞKUR programlarının yanı sıra TOKİ’nin yeni sosyal konut projelerinde de öncelik sağlanacağını açıkladı.

Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor açıklanan öncelik bütün yeni evlenen çiftleri değil, Evlenecek Gençlerin Desteklenmesi Projesi kapsamında kredi kullanan çiftleri kapsayacak.

TOKİ ÖNCELİĞİ HANGİ PROJEDE UYGULANACAK?

Bakan Göktaş’ın açıklamasına göre yeni uygulama, TOKİ’nin “bir sonraki sosyal konut projelerinde” hayata geçirilecek. Başka bir ifadeyle öncelik, kura süreci tamamlanan mevcut 500 bin sosyal konut projesine sonradan eklenmeyecek.

TOKİ, 81 ilde yürütülen 500 bin sosyal konut projesinin hak sahipliği kura sürecinin 28 Nisan 2026’da tamamlandığını duyurmuştu. Evlilik kredisi kullananlara sağlanacak yeni avantajın, bundan sonra açıklanacak sosyal konut kampanyalarında uygulanması bekleniyor.

Önceliğin ayrı bir kontenjan, ek kura hakkı veya başvuru puanı şeklinde mi uygulanacağı henüz açıklanmadı.

HER YENİ EVLENEN ÇİFT BU HAKTAN YARARLANACAK MI?

Mevcut açıklamaya göre TOKİ önceliğinin temel şartı, Aile ve Gençlik Fonu kapsamında verilen evlilik kredisinden yararlanmak olacak.

Bununla birlikte çiftlerin TOKİ’nin açıklayacağı genel sosyal konut koşullarını da karşılaması bekleniyor. Gelir sınırı, ikamet süresi, üzerine kayıtlı konut bulunmaması, yaş şartı ve başvuru yapılacak ilde yaşama kriteri gibi ayrıntılar, yeni kampanyanın ilanıyla kesinleşecek.

Dolayısıyla evlilik kredisi kullanmak, çiftlere doğrudan konut verileceği anlamına gelmiyor. Açıklanan düzenleme, başvuru ve hak sahipliği sürecinde bir öncelik sağlanmasını öngörüyor.

EVLİLİK KREDİSİ NE KADAR?

Aile ve Gençlik Fonu kapsamında verilen faizsiz kredi tutarları, Ocak 2026 itibarıyla çiftlerin yaş grubuna göre artırıldı.

Çiftlerin projeden yararlanabilmesi için 18-29 yaş aralığında olması, Türkiye’de ikamet etmesi, gelir şartını karşılaması ve nikâh tarihine ilişkin koşulları sağlaması gerekiyor. Başvurular e-Devlet ve Aile ve Gençlik Fonu’nun resmî platformu üzerinden alınıyor.

İŞKUR PROGRAMLARINDA DA ÖNCELİK SAĞLANACAK

Yeni destek yalnızca sosyal konutla sınırlı değil. Bakan Göktaş, evlilik kredisi kullanan gençlerin İŞKUR programlarında da öncelikli hâle getirileceğini açıkladı.

Bu adımla çiftlerin yuva kurarken karşılaştıkları iki temel sorun olan istihdam ve konuta erişim konusunda birlikte desteklenmesi hedefleniyor. İŞKUR önceliğinin hangi programları kapsayacağına ilişkin uygulama ayrıntılarının ayrıca açıklanması bekleniyor

ÇOCUK SAHİBİ OLAN ÇİFTLERE EK KOLAYLIK

Aile ve Gençlik Fonu kapsamındaki çiftlere çocuk sahibi olmaları durumunda kredi ödemelerinde de kolaylık sağlanıyor.

Bakan Göktaş’ın açıklamasına göre çocuk sahibi olan çiftlerin ödemeleri 12 ay ertelenirken, iki çocuk sahibi olan çiftlerin kalan kredi borçlarının silinmesi planlanıyor. Bu uygulamanın teknik şartları, çocukların doğum tarihleri ve borç silme işleminin kapsamı ilgili düzenlemeler doğrultusunda yürütülecek.

PROJEDE 100 BİNİNCİ ÇİFT EVLENDİ

Aile ve Gençlik Fonu kapsamında evlenen 100 bininci çiftin nikâhı Temmuz 2026’da İstanbul Başakşehir’de gerçekleştirildi. Bakan Göktaş, bu sayının 200 bin gence karşılık geldiğini belirterek fondan yararlanan çiftlerin evlilik sonrasında da danışmanlık ve eğitim hizmetleriyle desteklendiğini söyledi.

Bakanlığın verilerine göre proje kapsamında evlenen çiftlerin 15 bin 460 çocuğu dünyaya geldi.

TOKİ’de uygulanacak önceliğin kapsamı, kontenjan oranı ve başvuru yöntemi henüz ilan edilmedi. Bu nedenle evlilik kredisi kullanan çiftlerin, yeni sosyal konut kampanyasının resmî başvuru kılavuzunu beklemesi gerekiyor.

Gayrimenkule yatırım yapmak isteyen herkesin bir ev, arsa ya da dükkân satın alacak bütçeye sahip olması gerekmiyor. Son yıllarda büyüyen gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcıların profesyonel olarak yönetilen taşınmaz portföylerine katılmasına imkân sağlıyor.

Bu fonların portföyünde yalnızca konut bulunmuyor. Arsa, arazi, depo, lojistik merkezi, ofis, zeytinlik ve kira geliri üreten ticari gayrimenkuller de yatırım planlarına dâhil edilebiliyor.

Neo Portföy Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya’nın verdiği bilgilere göre sektörün toplam büyüklüğü, 2026’nın ilk çeyreğinde yüzde 3,5 artarak 212,9 milyar TL’ye çıktı. Haziran 2026 itibarıyla ihraç belgesi onaylanan gayrimenkul yatırım fonlarının sayısı ise 298’e ulaştı.

GAYRİMENKULE YATIRIMIN ŞEKLİ DEĞİŞİYOR

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı uzun yıllar doğrudan ev, arsa veya iş yeri satın almak üzerinden ilerledi. Ancak yüksek taşınmaz fiyatları, tapu işlemleri, kiracı yönetimi ve satış süreçleri yatırımcıları farklı seçeneklere yöneltmeye başladı.

Gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcının tek bir taşınmazı doğrudan satın alması yerine farklı gayrimenkullerden oluşan bir portföye katılmasını sağlıyor.

27 FONDA FARKLI GAYRİMENKUL MODELLERİ BULUNUYOR

Neo Portföy, mevcut durumda farklı yatırım hedeflerine göre yapılandırılan 27 fonla faaliyet gösteriyor.

Bazı fonlar orta ve uzun vadeli değer artışı beklenen arsa ve arazilere yönelirken bazıları düzenli kira geliri sağlayan ticari taşınmazlara yatırım yapıyor. Büyükşehirlerdeki konutlar, lojistik merkezleri, depolar, ofis binaları ve tarımsal nitelikli taşınmazlar da fon portföylerinde yer alıyor.

Şahinkaya, yatırım kararlarının yalnızca mevcut fiyatlara bakılarak verilmediğini; nüfus hareketleri, altyapı yatırımları, şehirleşme ve bölgenin gelecekteki gelişim yönünün de incelendiğini belirtti.

YATIRIMLARDA BEŞ ŞEHİR ÖNE ÇIKIYOR

Fon yatırımlarının ağırlıklı olarak İstanbul, İzmir, Antalya, Çanakkale ve Muğla’da yoğunlaştığı açıklandı.

Bu şehirler; nüfus hareketliliği, turizm talebi, ticari faaliyetler, ulaşım yatırımları ve sınırlı nitelikli arsa arzıyla öne çıkıyor. Ancak yatırım kararı yalnızca şehir adına göre verilmiyor.

Bölgenin imar durumu, gelişim yönü, kira talebi, yeni ulaşım projeleri ve uzun vadeli değer üretme kapasitesi ayrı ayrı değerlendiriliyor.

DÖRT YENİ FON İÇİN SPK SÜRECİ DEVAM EDİYOR

Neo Portföy, mevcut fonlarına dört yeni gayrimenkul yatırım fonu eklemeye hazırlanıyor.

Şahinkaya, yeni fonlara ilişkin başvuruların 2026 yılı içerisinde Sermaye Piyasası Kurulu nezdinde devam ettiğini açıkladı. Şirket bünyesinde ayrıca hazırlık aşamasında bulunan farklı fon projelerinin de bulunduğu belirtildi.

Yeni fonların yatırım yapacağı taşınmaz türleri, fon büyüklükleri ve yatırım dönemlerine ilişkin ayrıntıların başvuru süreçlerinin tamamlanmasının ardından netleşmesi bekleniyor.

FON YATIRIMI TAŞINMAZ ALMAKTAN DAHA MI KOLAY?

Gayrimenkul yatırım fonları, taşınmaz yönetimi açısından yatırımcının üzerindeki operasyonel yükü azaltabiliyor. Ancak fon yatırımı da risksiz veya getirisi garanti edilen bir model değil.

Fonun performansı; portföydeki taşınmazların değerine, kira gelirlerine, doluluk oranlarına, satış zamanlamasına ve yönetim giderlerine bağlı olarak değişebiliyor.

Ayrıca yatırımcının fon payını ne zaman nakde çevirebileceği, ilgili fonun ihraç belgesinde yer alan alım-satım dönemlerine göre belirleniyor. Fon seçerken yalnızca geçmiş getiriye bakılması yeterli olmuyor.

YÜKSEK FAİZ GAYRİMENKUL TALEBİNİ NASIL ETKİLİYOR?

Yüksek faiz dönemlerinde yatırımcıların mevduat ve kısa vadeli finansal araçlara yönelmesi, gayrimenkul yatırımlarındaki hareketliliği yavaşlatabiliyor.

Buna karşılık nüfus artışı, şehirleşme ve yeni hane oluşumu konut ve ticari gayrimenkul talebini desteklemeye devam ediyor.

Şahinkaya, İstanbul’da kira geliriyle yaklaşık 15 yılda kendisini amorti edebilen konutların bulunduğunu, bazı gelişmiş metropollerde ise bu sürenin 30-35 yıla kadar çıkabildiğini belirtti. Bu tablonun, doğru lokasyon seçildiğinde Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarının hâlâ önemli bir potansiyel taşıdığını gösterdiğini ifade etti.

BİREYSEL YATIRIMDAN KURUMSAL MODELE GEÇİŞ HIZLANABİLİR

Gayrimenkul yatırım fonlarının bugün ağırlıklı olarak aile ofisleri, şirketler, kurumsal yatırımcılar ve yüksek gelir grubundaki bireysel yatırımcılar tarafından tercih edildiği belirtiliyor.

Yatırımcı farkındalığının yükselmesi ve yeni fonların kurulmasıyla birlikte sektörün daha geniş bir yatırımcı tabanına ulaşması bekleniyor.

Neo Portföy’e göre gayrimenkulde profesyonel yönetim, şeffaflık ve portföy çeşitliliği önümüzdeki dönemin en önemli başlıkları arasında yer alacak. Hazırlanan dört yeni fon da bu dönüşümün yeni adımlarından biri olacak.

TURİZM İMARLI ARSALAR NEDEN BU KADAR KONUŞULUYOR?

Türkiye’nin 2025 yılı turizm geliri yüzde 6,8 artışla 65,2 milyar dolara ulaştı. Turizmden elde edilen gelirin büyümesi, yalnızca otel ve işletmelere değil; yeni tesis kurulabilecek nitelikli arazilere yönelik ilgiyi de destekliyor.

Diğer taraftan kıyı bölgelerinde yeni arsa üretmek kolay değil. Doğal sit alanları, orman arazileri, kıyı mevzuatı, koruma kararları ve sınırlı imar hakları nedeniyle proje geliştirilebilecek taşınmaz sayısı sınırlı kalıyor.

Kültür ve Turizm Bakanlığının verilerine göre ilan edilmiş turizm bölgeleri ve merkezleri arasında kıyı temalı 78, termal temalı 55, kış turizmi temalı 31 alan bulunuyor. Bu bölgelerde planlama ve yapılaşma kararları koruma-kullanma dengesi gözetilerek yürütülüyor.

İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi’ye göre de sınırlı arz ile büyüyen turizm talebinin aynı bölgede buluşması, doğru nitelikteki arsaların uzun vadeli değer artışını destekliyor.

TURİZM İMARLI ARSALAR NE KADAR KAZANDIRABİLİR?

Türkiye genelinde yalnızca turizm imarlı arsaların satış fiyatlarını ve yıllık kazancını ölçen resmî bir endeks bulunmuyor. Bu nedenle “turizm arsası kesin olarak yılda yüzde 40 kazandırır” gibi genel bir oran vermek doğru değil.

Kazanç satın alma bedeline, imar hakkına, altyapıya, proje ruhsatına, bölgedeki turizm hareketine ve satış zamanına göre değişiyor.

Aşağıdaki tablo, 5 milyon TL’ye alınan bir arsanın tamamen varsayımsal yıllık değer artışlarıyla kaç liraya ulaşabileceğini gösteriyor:

Örneğin yıllık ortalama yüzde 25 nominal artış gerçekleşirse 5 milyon TL’lik yatırım, bileşik hesapla beş yılın sonunda yaklaşık 15,3 milyon TL’ye ulaşabilir.

Ancak bu rakamlar kazanç garantisi değil, hesaplama senaryosudur. Enflasyon, tapu ve vergi giderleri, finansman maliyeti, proje masrafları ve satış süresi hesaba katıldığında gerçek kazanç daha düşük olabilir. Yanlış bölgede veya sorunlu imara sahip bir taşınmazda değer kaybı yaşanması da mümkündür.

TURİZM ARSASINDA ASIL DEĞER ARTIŞI NEREDE OLUŞUYOR?

Arsanın yalnızca denize yakın olması çoğu zaman yeterli değil. Büyük değer sıçramaları genellikle taşınmazın yatırım yapılabilir hâle gelmesiyle ortaya çıkıyor.

En yüksek kazanç potansiyeli çoğu zaman “arsayı aldım ve bekledim” modelinden değil, doğru arsayı ruhsatlı ve gelir üreten bir projeye dönüştürmekten doğuyor.

Fakat proje geliştirmek, arsa yatırımından farklı olarak yüksek sermaye, profesyonel işletme, ruhsatlandırma ve pazarlama gerektiriyor.

YATIRIMCILAR EN ÇOK HANGİ BÖLGELERE BAKIYOR?

Turizm imarlı arsa yatırımlarına ilişkin resmî bir “en çok tercih edilen yerler” sıralaması bulunmuyor. Ancak turizm yoğunluğu, ulaşım imkânları, marka değeri ve konaklama talebi dikkate alındığında aşağıdaki bölgeler öne çıkıyor:

Kapadokya, Bozcaada, Datça, Kaş ve Assos gibi koruma değeri yüksek bölgelerde yapılaşma koşulları daha sınırlı olabilir. Bölgenin turistik ve popüler olması, arsanın kolaylıkla yapılaşmaya açılacağı anlamına gelmiyor.

TURİZM ŞEHİRLERİNDE GÜNCEL İMARLI ARSA FİYATLARI NE DURUMDA?

Turizm imarlı arsalar için ayrı bir ulusal fiyat tablosu bulunmadığından, turizm bölgelerindeki konut imarlı arsa verileri çevredeki piyasa hareketini görmek için sınırlı bir gösterge olarak kullanılabilir.

Haziran 2026 verilerine göre Antalya’da konut imarlı arsaların ortalama metrekare fiyatı 11 bin 406 TL seviyesinde bulunuyor. Aynı veri setinde Kaş’ta yıllık değişim yüzde 49,95, Kemer’de yüzde 29,30 olarak hesaplandı. Bunlar turizm imarlı arsa fiyatları değil, bölgedeki genel arsa piyasasına ilişkin modelleme sonuçlarıdır.

Muğla’da ortalama konut imarlı arsa fiyatı 10 bin 300 TL olarak hesaplanırken Datça’da yıllık değişim yüzde 36,35, Dalaman’da yüzde 28,64, Fethiye’de yüzde 21,12 oldu. Bodrum’da ortalama metrekare fiyatı 24 bin 460 TL’ye ulaştı.

İzmir’de il ortalaması 13 bin 68 TL olurken Çeşme’de konut imarlı arsaların ortalama metrekare fiyatı 40 bin 295 TL, yıllık değişimi yüzde 37,32 olarak ölçüldü. Seferihisar’da ise yıllık artış yüzde 22,65 oldu.

Aydın’da ortalama metrekare fiyatı 8 bin 399 TL seviyesinde bulunuyor. Kuşadası’nda metrekare fiyatı 15 bin 572 TL, Söke’de 7 bin 828 TL, Didim’de 8 bin 952 TL olarak hesaplandı.

TURİZM İMARLI ARSANIZA “TINY HOUSE KOYARIM, KİRALARIM” DEMEDEN ÖNCE DURUN

Turizm bölgesinde arsa satın almak, üzerine doğrudan Tiny House veya Glamping tesisi kurulabileceği anlamına gelmiyor.

Taşınmazın plan notlarında izin verilen kullanım türü, yapılaşma oranı, tesis sınıfı, altyapı koşulları ve ruhsat süreci kontrol edilmeli. Tarla veya zeytinlik niteliğindeki bir araziyi “nasıl olsa turistik bölgede” düşüncesiyle satın almak ciddi hukuki ve mali risk oluşturabilir.

Özellikle şu belgeler görülmeden kapora verilmemeli:

• Güncel imar durum belgesi
• Plan notları ve turizm tesis türü
• Emsal, yapı yüksekliği ve çekme mesafeleri
• Sit, kıyı, orman ve koruma kararları
• Tapudaki şerh, haciz ve irtifak hakları
• Yol, kanalizasyon, elektrik ve su bağlantısı
• Belediyeden veya Bakanlıktan alınması gereken izinler

Turizm imarlı arsalarda yüksek kazancın yolu yalnızca popüler bir bölgeden taşınmaz almaktan geçmiyor. Doğru parseli, doğru fiyattan ve uygulanabilir bir projeyle satın alan yatırımcı avantaj sağlayabilir. İmarı belirsiz, yolu bulunmayan veya koruma kısıtlaması taşıyan bir arsa ise yıllarca alıcı bekleyebilir.

Sözleşme yenileme dönemi yaklaşınca herkesin aklında aynı soru var: Bu ay kiraya ne kadar zam gelecek? Ağustos oranı henüz belli değil ancak temmuzdaki yüzde 32,03’lük sınır bile yüksek kiralarda aylık 20 bin TL’yi aşan artışlar oluşturuyor.”

TAKVİMLERİ İŞARETLEYİN: ORAN 3 AĞUSTOS’TA BELLİ OLACAK

TÜİK, temmuz ayına ilişkin tüketici enflasyonu rakamlarını açıkladığında konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanabilecek yeni artış tavanı da ortaya çıkacak.

TCMB’nin Temmuz 2026 Piyasa Katılımcıları Anketi’nde temmuz ayı aylık enflasyon beklentisi yüzde 1,7 seviyesinde bulunuyor. Bu beklenti gerçekleşirse, yaptığımız hesaplamaya göre TÜFE’nin 12 aylık ortalaması yaklaşık yüzde 31,9 olacak. Dolayısıyla Ağustos 2026 kira artış tavanının yüzde 32’nin biraz altına gerilemesi beklenebilir. Bu oran tahmindir; kesin rakam TÜİK’in 3 Ağustos’ta açıklayacağı verilerle belli olacak.

OCAKTAN TEMMUZA KADAR 2026 KİRA ARTIŞ ORANLARI

Kira artışında, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınıyor. Buna göre 2026 yılındaki takvimi ise,

50 BİN TL KİRA ÖDEYENİN CEBİNDEN 16 BİN TL DAHA ÇIKABİLİR

Ağustos oranı henüz açıklanmadığı için kesin zamlı kira hesabı yapılamıyor. Ancak temmuzdaki yüzde 32,03’lük oran üzerinden ortaya çıkan tablo oldukça dikkat çekici.

Örneğin mevcut kirası 50 bin TL olan bir kiracı için yüzde 32,03’lük artış, aylık 16 bin 15 TL ek ödeme anlamına geliyor.

75 bin TL’lik kirada zam tutarı 24 bin TL’yi aşarken, 100 bin TL’lik bir konutun kirası aynı oranla 132 bin 30 TL’ye çıkıyor.

EV SAHİBİ “PİYASA BU” DEYİP DAHA FAZLA ZAM YAPABİLİR Mİ?

Olağan yıllık sözleşme yenilemelerinde kira artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenen yasal sınırı aşamıyor.

Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması da bu durumu değiştirmiyor. Örneğin sözleşmede yüzde 50 zam maddesi bulunsa bile yasal üst sınır yüzde 32 ise olağan yenilemede yüzde 32’nin üzerine çıkılamıyor.

Ancak açıklanan oran, ev sahibinin mutlaka uygulaması gereken zorunlu zam da değil.

Taraflar anlaşırsa daha düşük bir oran uygulanabilir. Yasal tavan yüzde 32 olduğunda kiracı ve ev sahibinin yüzde 20 ya da yüzde 25’te anlaşmasının önünde bir engel bulunmuyor.

KİRA ZAMMINDA TEFE-ÜFE DEVRİ DEVAM EDİYOR MU?

Kira artış hesabında en çok karıştırılan başlıklardan biri TEFE, ÜFE ve TÜFE arasındaki fark. TÜFE, tüketicinin satın aldığı ürün ve hizmetlerdeki fiyat değişimini gösterirken ÜFE, üreticilerin maliyetlerindeki artış ve düşüşleri ölçüyor.

Ancak kira zammında artık ÜFE kullanılmıyor. 2019’da yapılan düzenlemeyle konut ve çatılı iş yeri kiralarında yasal üst sınır, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı üzerinden hesaplanmaya başlandı.

Peki, eski kira sözleşmesinde hâlâ “TEFE-ÜFE ortalaması” yazıyorsa ne oluyor? Sözleşmedeki bu oran TÜFE sınırını aşıyorsa ev sahibi daha yüksek oranı uygulayamıyor. Böyle bir durumda yine yasal tavan olan TÜFE esas alınıyor.

Kısacası sözleşmede TEFE veya ÜFE yazması, kiraya sınırsız zam yapılabileceği anlamına gelmiyor. Son sözü, yenileme döneminde geçerli olan 12 aylık TÜFE ortalaması söylüyor.

Gerçekleştirilen işlem yeni hak sahiplerinin seçildiği başvuru kurası değil, hak sahiplerinin hangi konutta oturacağını belirleyen konut belirleme kurası oldu.

TOKİ’nin proje listesinde Malatya Merkez Battalgazi-Yeşilyurt etabı toplam 8 bin 500 sosyal konut olarak yer alıyor.

ANAHTAR TESLİMLERİ AĞUSTOSTA BAŞLAYACAK

Bakan Kurum, törende yaptığı açıklamada kura sonucu konutu belirlenen vatandaşların yeni evlerine Ağustos 2026’dan itibaren kavuşmaya başlayacağını söyledi.

Kurum, 8 bin 448 konutta yaklaşık 35 bin vatandaşın güvenli ve dayanıklı yaşam alanına kavuşacağını belirtti.

Teslimlerin bütün hak sahipleri için aynı gün yapılması beklenmiyor. Anahtar teslim işlemleri; blokların tamamlanma durumu, teknik kabul işlemleri ve TOKİ tarafından hazırlanacak takvim doğrultusunda etaplar hâlinde gerçekleştirilecek.

500 BİN KONUTUN TAMAMI İÇİN TARİH AĞUSTOS DEĞİL

Açıklanan Ağustos 2026 tarihi yalnızca Malatya’daki 8 bin 448 konutun teslim sürecine ilişkin bulunuyor. Bakanlığın Türkiye genelindeki 500 bin sosyal konut projesi için açıkladığı genel takvimde ilk konut teslimlerinin Mart 2027’de başlaması öngörülüyor.

Teslim tarihine ilişkin haberlerde Malatya etabı ile 81 ilde yürütülen 500 bin sosyal konut programının genel takviminin birbirinden ayrılması gerekiyor.

Ulus çevresinde gezerken Hacı Bayram Veli Camii, I. ve II. TBMM binaları, Ankara Palas ve Roma Hamamı gibi yapılar, başkentin yalnızca bugünüyle değil geçmişiyle de ne kadar güçlü bir şehir olduğunu gösteriyor. Bu bölgede kısa bir yürüyüş bile Ankara’nın Cumhuriyet, Osmanlı ve Roma dönemlerine uzanan katmanlarını görmeye yetiyor.

Çankaya tarafına geçildiğinde ise Atakule, Beştepe Millet Camii ve Cumhurbaşkanlığı Atatürk Müze Köşkü şehrin farklı dönemlerini temsil eden sembol yapılar arasında yer alıyor. Kısacası Ankara’yı gerçekten tanımak isteyenler için bu rota, başkentin hem tarihi hem de modern kimliğini bir arada görme fırsatı sunuyor.

CUMHURİYET TARİHİ VE RESMİ YAPILAR

1 - ANITKABİR

Ankara’da gezilecek yerler denildiğinde listeye Anıtkabir ile başlamak, başkenti daha iyi hissetmenizi sağlar. Cumhuriyetimizin kurucusu Gazi Mustafa Kemal Atatürk’ün anıt mezarı olan Anıtkabir, Ankara’nın en güçlü simgelerinden biri desek yanılmış olmayız.

Aslanlı Yol’dan tören meydanına, mozole bölümünden Atatürk ve Kurtuluş Savaşı Müzesi’ne kadar her bölüm, ziyaretçilere Cumhuriyet tarihini daha yakından hissettiren bir atmosfer sunuyor. Ankara’ya ilk kez gelenler için Anıtkabir, şehri tanımaya başlamak adına en anlamlı duraklardan biri.

Konum: Çankaya / Anıttepe
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

2 - TBMM TARİHİ ROTALARI: I. TBMM, II. TBMM VE AKTİF MECLİS

Ankara’yı gezerken sadece bugünü değil, Cumhuriyet’in adım adım nasıl kurulduğunu da hissetmek isterseniz Ulus’taki tarihi Meclis binaları iyi bir başlangıç noktası olur. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin ilk binası olan Kurtuluş Savaşı Müzesi, dönemin ruhunu en sade ve etkileyici şekilde anlatan yerlerden biri.

Hemen yakınındaki Cumhuriyet Müzesi ise II. TBMM Binası olarak kullanılmış tarihi yapıda yer alıyor. Burada Cumhuriyet’in ilk yıllarına ait belgeler, eşyalar ve meclis salonu görülebiliyor. İki müze birbirine yakın olduğu için Ulus gezisinde aynı rota içinde rahatlıkla ziyaret edilebilir.

Bugün aktif olarak kullanılan TBMM binası ise Bakanlıklar bölgesinde yer alıyor. Burası her gün standart ziyarete açık değil; ancak Halk Günü ve özel ziyaret uygulamalarıyla belirli dönemlerde gezilebiliyor. Bu yüzden gitmeden önce TBMM’nin güncel ziyaret duyurularına bakmakta fayda var.

Konum: Altındağ / Ulus - Bakanlıklar
Kurtuluş Savaşı Müzesi konum linki: Haritada aç
Cumhuriyet Müzesi konum linki: Haritada aç
Aktif TBMM konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Müzeler için MüzeKart / güncel tarife kontrol edilmeli

3 - CUMHURBAŞKANLIĞI ATATÜRK MÜZE KÖŞKÜ

Atatürk’ün Ankara’da yaşadığı ve çalıştığı Müze Köşk, Cumhuriyet’in ilk yıllarını iliklerine kadar hissetmek isteyenler için özel bir durak. Döneme ait eşyalar ve köşkün atmosferi, Ankara gezisine kısa ama anlamlı bir tarih molası katıyor.

Burası klasik bir müze gezisinden çok, Cumhuriyet’in kuruluş yıllarına daha yakından bakma fırsatı sunuyor. Gitmeden önce güncel ziyaret saatlerini kontrol etmekte fayda var.

Konum: Çankaya / Ankara
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Güncel ziyaret koşullarına göre kontrol edilmeli

4 - ANKARA PALAS

Ulus çevresinde gezerken Cumhuriyet’in ilk yıllarına dokunan yapılardan biri de Ankara Palas. Bir dönem devlet konuk evi olarak kullanılan bu tarihi yapı, sadece mimarisiyle değil, Ankara’nın diplomasi ve siyaset hafızasındaki yeriyle de dikkat çekiyor.

Ankara Palas’ı özel kılan şey, başkentin kuruluş yıllarındaki atmosferi hâlâ hissettirmesi. Tarihi salonları, konumu ve dönem mimarisiyle özellikle Cumhuriyet dönemi yapılarına ilgi duyanların gezi listesine ekleyebileceği anlamlı duraklardan biri.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ziyaret durumuna göre değişebilir. Gitmeden önce güncel ziyaret koşullarını kontrol etmekte fayda var.

TARİHİ VE MİMARİ ROTALAR

5 - HAMAMÖNÜ

Ankara’nın eski mahalle ruhunu görmek isteyenler için Hamamönü en keyifli duraklardan biri. Restore edilen Ankara evleri, dar sokaklar, kafeler ve küçük sanat noktaları burayı özellikle yürüyerek gezmek için güzel bir rota haline getiriyor.

Hamamönü’nde uzun uzun müze gezmekten çok sokakların arasına karışmak, tarihi evlerin önünden geçmek ve kısa molalar vermek daha iyi bir deneyim sunuyor. Hacı Bayram Veli Camii, Ankara Kalesi ve Anadolu Medeniyetleri Müzesi ile aynı gün içinde rahatlıkla planlanabilir.

Konum: Altındağ / Hamamönü
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

6 - HACI BAYRAM VELİ CAMİİ

Hacı Bayram Veli Camii, Ankara’nın manevi atmosferini en güçlü hissettiren yerlerden biri. Hacı Bayram-ı Veli Türbesi ile birlikte ziyaret edilen cami, Ulus çevresindeki tarihi dokunun tam merkezinde yer alıyor.

Caminin hemen yanında Augustus Tapınağı kalıntılarının bulunması, bölgeyi daha da özel kılıyor. Kısa bir yürüyüşte Ankara’nın Roma döneminden Osmanlı’ya, oradan Cumhuriyet’e uzanan farklı katmanlarını görmek mümkün.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

7 - ANKARA KALESİ

Ankara’yı yüksekten görmek ve eski şehir dokusunu hissetmek isteyenler için Ankara Kalesi iyi bir durak. Kale çevresindeki dar sokaklar, tarihi evler, antikacılar ve küçük kafeler, başkentin daha eski ve sakin yüzünü gösteriyor.

Kaleye çıktığınızda Ankara’nın geniş panoramasını görmek mümkün. Özellikle fotoğraf çekmeyi sevenler için burası Ankara gezisinin en keyifli noktalarından biri olabilir.

Konum: Altındağ / Kale Mahallesi
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

8 - ROMA HAMAMI

Ulus çevresinde gezerken Ankara’nın Roma dönemine uzanan izlerini görmek isterseniz Roma Hamamı kısa ama etkileyici bir durak olabilir. Açık hava müzesi niteliğindeki alan, antik dönemde kent yaşamına dair fikir veriyor.

Hacı Bayram Veli Camii, Ulus ve Ankara Kalesi rotasına yakın olması nedeniyle aynı gün içinde kolayca ziyaret edilebilir.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: MüzeKart

9 - BEŞTEPE MİLLET CAMİİ

Ankara’da modern dini mimariyi görmek isteyenler için Beştepe Millet Camii dikkat çeken yapılardan biri. Geniş avlusu, büyük ibadet alanı ve dört minareli mimarisiyle başkentin yeni dönem simgeleri arasında gösteriliyor.

Hacı Bayram Veli Camii tarihi ve manevi yönüyle öne çıkarken, Beştepe Millet Camii daha modern bir mimari anlayışı temsil ediyor. Bu nedenle Ankara’da cami rotası yapmak isteyenler iki yapıyı birlikte değerlendirebilir.

Konum: Yenimahalle / Beştepe
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

10 - ATAKULE

Atakule, Ankara siluetinin en tanınan yapılarından biri. Çankaya’da yer alan kule, hem alışveriş merkezi hem de şehir manzarasıyla kısa süreli gezi planlarına kolayca eklenebiliyor.

Ankara’yı yukarıdan görmek, kısa bir kahve molası vermek veya Çankaya tarafında vakit geçirmek isteyenler için Atakule pratik bir durak olabilir.

Konum: Çankaya / Atakule
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: AVM girişi ücretsiz / kule ve işletme alanları için ücret değişebilir.

ANKARA’DA GEZİLECEK MÜZELER

11 - ANADOLU MEDENİYETLERİ MÜZESİ

Ankara’da müze gezisi yapacaksanız Anadolu Medeniyetleri Müzesi listeye mutlaka eklenmeli. Anadolu’nun farklı dönemlerine ait eserleri görmek, şehrin tarihini yalnızca Cumhuriyet dönemiyle sınırlı bırakmadan daha geniş bir çerçevede anlamayı sağlıyor.

Ankara Kalesi’ne yakın konumu sayesinde kale gezisiyle birlikte planlamak oldukça kolay. Tarih ve arkeolojiye ilgi duyanlar için başkentin en güçlü kültür duraklarından biri.

Konum: Altındağ / Atpazarı
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

12 - ETNOGRAFYA MÜZESİ

Etnografya Müzesi, Türk kültürüne ait izleri daha yakından görmek isteyenler için sakin ve anlamlı bir durak. Geleneksel kıyafetler, el sanatları, gündelik yaşam objeleri ve tarihi eserler müzede öne çıkan bölümler arasında yer alıyor.

Ankara’da kültür odaklı bir gezi planı yapıyorsanız, Etnografya Müzesi kısa sürede gezilebilecek ama iz bırakan müzelerden biri.

Konum: Altındağ / Namazgah
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: MüzeKart / Tam 200TL

13 - TÜRKİYE İŞ BANKASI İKTİSADİ BAĞIMSIZLIK MÜZESİ

Ulus’ta yer alan Türkiye İş Bankası İktisadi Bağımsızlık Müzesi, ekonomi tarihine ve Cumhuriyet’in kalkınma hikayesine ilgi duyanlar için farklı bir seçenek sunuyor. Tarihi banka binası, eski kasa odaları ve Atatürk’e ayrılan bölüm müzenin dikkat çeken alanları arasında.

Ulus çevresinde müze rotası yaparken kısa bir zaman ayırarak gezilebilecek özel duraklardan biri.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

14 - RAHMİ M. KOÇ MÜZESİ

Ankara Kalesi’nin hemen yakınında yer alan Rahmi M. Koç Müzesi, klasik müze gezilerinden biraz daha farklı bir deneyim sunuyor. Ulaşım, sanayi, denizcilik, havacılık, bilim, tıp ve matbaacılık gibi birçok alana ait objeler burada bir araya geliyor.

Kale çevresinde gezerken hem yetişkinler hem de çocuklar için keyifli olabilecek bir durak arıyorsanız bu müze iyi bir seçenek olabilir.

Konum: Altındağ / Ankara Kalesi çevresi
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Tam 500 TL / Öğrenci 250 TL

15 - PTT PUL MÜZESİ

PTT Pul Müzesi, Ankara’da daha farklı temalı bir müze görmek isteyenler için ilginç bir alternatif. Türkiye’de basılmış pullar ve farklı ülkelerden örnekler, iletişim tarihine küçük ama renkli bir pencere açıyor.

Koleksiyon meraklıları ve tarih detaylarını sevenler için Ulus gezisine eklenebilecek kısa ve keyifli bir durak.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

16 - MTA ŞEHİT CUMA DAĞ TABİAT TARİHİ MÜZESİ

MTA Şehit Cuma Dağ Tabiat Tarihi Müzesi, fosiller, mineraller ve jeolojik oluşumlarla ilgilenenler için Ankara’daki en farklı müzelerden biri. Özellikle çocuklu aileler için hem eğitici hem de merak uyandıran bir gezi deneyimi sunuyor.

Doğa tarihi, yer bilimleri ve fosil koleksiyonlarına ilgi duyanlar için şehirde görülmeye değer duraklardan biri.

Konum: Çankaya / MTA Yerleşkesi
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

17 - ALTINKÖY AÇIK HAVA MÜZESİ

Ankara’da şehir merkezinden çok uzaklaşmadan köy yaşamını hissetmek isteyenler için Altınköy Açık Hava Müzesi güzel bir seçenek. Köy evleri, doğal yaşam alanları ve açık hava düzeniyle özellikle ailelerin ilgisini çeken bir rota.

Burası klasik müze gezisinden çok, açık havada vakit geçirerek geleneksel yaşam kültürünü görmek isteyenler için daha uygun.

Konum: Altındağ / Ankara
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Tam 20 TL/ Öğrenci 10 TL

PARKLAR VE AÇIK ALANLAR

18 - KUĞULU PARK

Ankara’da kısa bir mola vermek, Tunalı çevresinde yürüyüş yapmak veya şehir içinde biraz nefes almak isteyenler için Kuğulu Park en bilinen duraklardan biri. Park, merkezi konumu ve kuğularıyla Ankara’nın günlük yaşamına karışmak isteyenler için güzel bir atmosfer sunuyor.

Kızılay, Tunalı Hilmi ve Çankaya hattında gezi planlayanlar burayı kısa bir dinlenme noktası olarak değerlendirebilir.

Konum: Çankaya / Kavaklıdere
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

19 - SEĞMENLER PARKI

Seğmenler Parkı, Ankara’da daha geniş ve sakin bir yeşil alan arayanlar için iyi bir seçenek. Ağaçlık alanları, yürüyüş yolları ve şehirden kopmadan doğayla temas kurma hissi veren yapısıyla Çankaya’nın sevilen parklarından biri.

Kuğulu Park ve Tunalı çevresiyle birlikte düşünüldüğünde, Ankara’da daha sakin bir rota oluşturmak isteyenler için uygun bir durak olabilir.

Konum: Çankaya / Ayrancı
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

20 - GENÇLİK PARKI

19 Mayıs 1943’te açılan park; geniş havuz alanı, yeşil alanları, yürüyüş yolları, lunaparkı ve Opera binasına yakın konumuyla şehir merkezinde vakit geçirmek isteyenler için hâlâ önemli bir durak. Özellikle Ulus çevresinde gezi yapanlar için Gençlik Parkı kısa bir mola noktası olabilir. Gençlik Parkı, Ankara’nın en eski ve en bilinen parklarından biri. Ulus’ta yer alan park, Cumhuriyet’in ilk yıllarında başkente modern bir dinlenme ve eğlenme alanı kazandırmak amacıyla tasarlandı.

Konum: Altındağ / Ulus
Adres: Doğanbey Mahallesi, Atatürk Bulvarı No:50, Altındağ / Ankara
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Park girişi ücretsiz / lunapark ve işletmeler ücretli olabilir.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.