Türkiye’de süresiz nafaka tartışmaları yeniden gündeme gelirken, konu yalnızca aile hukukuyla sınırlı kalmıyor. Boşanma sürecinde evin kime kalacağı, ortak konutun nasıl paylaşılacağı, kira ödemelerinin kim tarafından yapılacağı ve tapu üzerindeki haklar da en çok merak edilen başlıklar arasında yer alıyor.

Güncel durumda süresiz nafakayı tamamen kaldıran yürürlükte bir yasa bulunmuyor. 12. Yargı Paketi kapsamında nafakanın süreye bağlanmasına yönelik çalışmalar gündemde olsa da düzenleme henüz TBMM Genel Kurulu’ndan geçmiş değil.

BOŞANMA SONRASI ORTAK EV NE OLUR?

Boşanma davalarında en fazla uyuşmazlık yaşanan konulardan biri aile konutu oluyor. Evlilik birliği içinde kullanılan ev, tapuda yalnızca bir eşin üzerine kayıtlı olsa bile diğer eşin bazı yasal hakları bulunabiliyor.

Özellikle aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda, evin satışı veya devri tek taraflı şekilde yapılamıyor. Bu nedenle boşanma sürecinde tapu kaydı, aile konutu şerhi ve mal rejimi mutlaka birlikte değerlendirilmeli.

KİRA ÖDEYEN EŞİN DURUMU NE OLACAK?

Boşanma sürecinde çift kirada oturuyorsa, kira sözleşmesinin kimin adına olduğu ve evde kimin kalmaya devam edeceği önem taşıyor.

Mahkeme, çocukların durumu, tarafların ekonomik koşulları ve barınma ihtiyacını dikkate alarak geçici kullanım kararları verebiliyor. Bu noktada kira yükü, nafaka ve tedbir talepleriyle birlikte değerlendirilebiliyor.

TAPUDA TEK EŞİN ADI VARSA DİĞER EŞ HAK TALEP EDEBİLİR Mİ?

Tapuda yalnızca bir eşin adının yazması, diğer eşin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Evlilik içinde edinilen taşınmazlarda mal rejimi hükümleri devreye girebilir.

Eğer konut evlilik sürecinde edinilmişse, diğer eşin katılma alacağı veya değer artış payı talep etmesi gündeme gelebilir.

KONUT SATIŞI VE NAFAKA BİRLİKTE DEĞERLENDİRİLEBİLİR

Boşanma sonrası nafaka tartışmalarında tarafların gelir durumu kadar sahip oldukları taşınmazlar da önem kazanıyor.

Konut, arsa, kira geliri veya ortak mal varlığı, nafaka miktarının belirlenmesinde etkili olabilecek mali göstergeler arasında yer alıyor. Bu nedenle gayrimenkul sahipliği, boşanma dosyalarında yalnızca mal paylaşımı değil, ekonomik denge açısından da belirleyici hale geliyor.

Turizm amaçlı kısa süreli konut kiralayan ev sahiplerini ilgilendiren önemli bir karar gündeme geldi. Danıştay, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bu kiralamaları ticari kazanç kapsamında değerlendiren yazısının yürütmesini durdurdu.

Karar, günlük, haftalık veya aylık kiralama geliri elde eden mülk sahipleri için vergi uygulamasının nasıl yapılacağı sorusunu yeniden gündeme taşıdı.

İZİN BELGESİ ŞARTI DEVAM EDİYOR MU?

Danıştay kararı vergi sınıflandırmasına ilişkin bir gelişme olarak öne çıkıyor. Bu karar, turizm amaçlı konut kiralama izin belgesi zorunluluğunu ortadan kaldırmıyor.

Kısa süreli kiralama yapmak isteyen ev sahiplerinin, ilgili mevzuat kapsamında izin belgesi sürecini ayrıca takip etmesi gerekiyor. Vergi yönünden gelir türü tartışması ayrı, turizm amaçlı kiralama izin süreci ayrı değerlendirilmeli.

Bu konuda detaylı bilgi için turizm amaçlı konut kiralama izin belgesi nasıl alınır içeriği incelenebilir.
https://www.turkiye.gov.tr/ktb-turizm-amacli-kiralanan-konut-izni-7918

HANGİ KİRALAMALAR RİSKLİ SAYILABİLİR?

Vergi niteliğini belirleyen temel ayrım, ev sahibinin yalnızca konutu kiraya verip vermediği ya da otel benzeri hizmet sunup sunmadığı olacak.

EK HİZMET VARSA DURUM DEĞİŞEBİLİR

Kahvaltı, günlük temizlik, resepsiyon, ütü veya nevresim değişimi gibi hizmetler verilirse, bu faaliyet ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak yalnızca konutun belirli süreyle kiralanması tek başına ticari işletme faaliyeti sayılmayabilir.

EV SAHİPLERİ ŞİMDİ NE YAPMALI?

Kısa süreli kiralama yapan mülk sahiplerinin gelir türü, izin belgesi ve hizmet kapsamını birlikte değerlendirmesi gerekiyor.

Ev sahiplerinin şu belgeleri düzenli tutması önemli:

• İzin belgesi durumu
• Kira sözleşmesi veya rezervasyon kayıtları
• Banka ödeme hareketleri
• Sunulan hizmetlerin kapsamı
• Fatura ve gider belgeleri
• Vergi dairesinden gelen tebligatlar
  

AIRBNB MODELİ YENİDEN HAREKETLENEBİLİR

Vergi ve izin süreçleri nedeniyle kısa süreli kiralama piyasasında bir süredir temkinli bir hava vardı.

Danıştay kararı, ek hizmet sunmadan yalnızca konutunu kiraya veren mülk sahipleri için daha net bir alan oluşturabilir.

GYODER Zirvesi’nde konuşan Ekonomist ve Stratejist Fatih Keresteci, Türkiye’de enflasyonla mücadelede kira sorununun göz ardı edilemeyeceğini söyledi.

Keresteci’ye göre barınma ihtiyacı; yeni evlilikler, öğrenciler, memur atamaları ve büyük şehirlerdeki iş hareketliliği nedeniyle her yıl yeniden talep oluşturuyor. Buna karşılık yeterli konut arzı sağlanamadığında kiralar yukarı yönlü baskı altında kalıyor.

İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA 40 BİN TL’Yİ AŞTI

Nisan 2026 itibarıyla tüketici enflasyonu yıllık yüzde 32,37 seviyesinde gerçekleşirken, kira enflasyonu yüzde 51,1’e ulaştı.

TCMB verilerine göre İstanbul’da 100 metrekarelik bir konutun ortalama kirası 40 bin 512 TL oldu. Türkiye genelinde ise aynı büyüklükteki konutun ortalama kirası 24 bin 188 TL seviyesinde bulunuyor.

KİRA MESELESİ SADECE KONUT SORUNU DEĞİL

Keresteci, kira artışlarının yalnızca ev sahipleri ve kiracıları ilgilendiren bir başlık olmadığını vurguladı.

Ticari gayrimenkul, okul, hastane, ofis ve dükkan kiralarındaki artış da hizmet fiyatlarına yansıyor. Bu nedenle kira yükü, eğitimden sağlığa, perakendeden işçilik maliyetlerine kadar birçok alanda fiyatları etkileyen bir unsur haline geliyor.

ASGARİ ÜCRETLİ İÇİN KİRA YÜKÜ ARTTI

Keresteci, 2021 öncesinde asgari ücretle çalışan bir kişinin kirasını ödedikten sonra elinde para kalabildiğini, bugün ise birçok şehirde asgari ücretin kirayı karşılamaya yetmediğini belirtti.

Son 5 yılda asgari ücretin TL bazında ciddi artış göstermesine rağmen, kira karşısındaki alım gücünün zayıflaması barınma krizini daha görünür hale getirdi.

“HAYALET EVLER” PİYASAYA DAHİL EDİLMELİ

Keresteci’nin çözüm önerileri arasında boş duran konut stokunun kiralık piyasaya kazandırılması da yer aldı.

Vergi, miras, hukuki ihtilaf veya yatırım amaçlı bekletilen konutların sisteme dahil edilmesiyle kiralık arzının artırılabileceği değerlendiriliyor. Bu adımın özellikle büyükşehirlerde kira baskısını azaltabileceği ifade ediliyor.

KONUT ÜRETİMİNDE UCUZ FİNANSMAN ÖNERİSİ

Keresteci’ye göre yalnızca alıcıya kredi vermek, konut sorununu çözmek için yeterli değil. Asıl ihtiyaç, konut arzını artıracak üreticiye uygun finansman sağlanması.

Özellikle sürdürülebilir ve erişilebilir konut projeleri için üreticiye ucuz kredi sağlanması, orta vadede kira ve konut fiyatları üzerindeki baskıyı azaltabilir.

YIL SONU TAHMİNLERİ REVİZE EDİLDİ

Jeopolitik riskler ve küresel enerji fiyatlarındaki oynaklık nedeniyle yıl sonu beklentilerinde de revizyon yapıldı.

GAYRİMENKUL PİYASASI İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?

Yüksek kira, düşük arz ve pahalı finansman üçgeni, gayrimenkul piyasasında yeni bir denge arayışını beraberinde getiriyor.

Kiralık konut arzının artırılması, boş evlerin sisteme kazandırılması ve üreticiye uygun finansman sağlanması, enflasyonla mücadelede konut piyasasını daha merkezi bir başlık haline getiriyor.

Türkiye genelinde gayrimenkul piyasası, 2026 yılının mayıs ayında önemli bir yavaşlama yaşadı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre mayıs ayında toplam 167 bin gayrimenkul satışı gerçekleşti. Böylece satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 36,6 oranında gerileyerek son dört yılın en düşük mayıs performansını ortaya koydu.

RESMİ TATİLLER SATIŞ HACMİNİ AŞAĞI ÇEKTİ

Gayrimenkul Uzmanı Burak Ustaoğlu, satışlardaki düşüşün en önemli nedenlerinden birinin uzun resmi tatil dönemi olduğunu belirtti.

Mayıs ayında 1 Mayıs, 19 Mayıs ve Kurban Bayramı tatilinin etkisiyle toplam 17 günlük resmi tatil oluştuğunu hatırlatan Ustaoğlu, işlem günlerindeki azalmanın tapu işlemlerini doğrudan etkilediğini ifade etti.

FAİZ BEKLENTİLERİ TALEBİ YAVAŞLATTI

Piyasadaki durgunluk yalnızca tatil takvimiyle açıklanmıyor. Konut kredisi faizlerinde kısa vadede beklenen düşüşün gerçekleşmemesi, yatırımcıların satın alma kararlarını ertelemesine neden oldu. Finansman maliyetlerinin yüksek seyretmesi özellikle kredi kullanarak konut almayı planlayan kesimin talebini sınırlandırdı.

Buna ek olarak yatırımcıların altın ve benzeri likit varlıklarda kalmayı tercih etmesi, gayrimenkule yönelen sermaye akışını yavaşlatan diğer önemli unsurlar arasında yer aldı.

HAZİRAN AYINDA PİYASADA TOPARLANMA BEKLENTİSİ

Uzmanlar, mayıs ayındaki düşüşün kalıcı bir daralmadan çok ertelenen talepten kaynaklandığını değerlendiriyor. Tatil döneminin sona ermesiyle birlikte haziran ayında işlem hacimlerinde yeniden yükseliş yaşanabileceği belirtiliyor.

Piyasanın geleceği açısından öne çıkan başlıklar şöyle:

• Konut kredisi faiz oranlarındaki olası değişimler satışların yönünü belirleyecek.
• Altın yatırımından kazanç sağlayan yatırımcıların gayrimenkule yönelmesi bekleniyor.
• Ertelenen alım kararlarının devreye girmesiyle yaz aylarında satış hacminde artış öngörülüyor.
  
  

Gayrimenkul Piyasasında Mayıs 2026 Özeti

Önerilen sistemde hak sahiplerinin mevcut mülkiyet hakları korunurken, proje kapsamında oluşacak ek ticari alanlar veya ilave bağımsız bölümlerin belirli kısmı finansmanı sağlayan bankalara bırakılacak.

Bu sayede bankalar yalnızca kredi veren taraf değil, projenin geliştirilmesi ve satış süreçlerinde aktif rol alan yatırımcı konumuna geçecek. Elde edilen gelirlerle finansman maliyetlerinin karşılanması planlanıyor.

YARIM KALAN PROJELERİN ÖNÜNE GEÇİLMESİ HEDEFLENİYOR

Sektör temsilcilerine göre mevcut sistemde projelerin en büyük riski, inşaat sürecinde yaşanan nakit akışı sorunları. Bankaların projeye ortak olması halinde finansman akışının daha kontrollü ilerleyeceği ve yarım kalan projelerin azalacağı değerlendiriliyor.

Ayrıca güçlü finansman yapısının malzeme tedarikinde avantaj sağlayarak maliyetleri düşürebileceği ve hak sahiplerinin dönüşüm projelerine olan güvenini artırabileceği belirtiliyor.

TÜM KURUMLAR TEK PLATFORMDA BULUŞACAK

Model kapsamında dönüşüm süreçlerindeki bürokratik gecikmelerin azaltılması için yeni bir koordinasyon sistemi de planlanıyor.

Kurulması öngörülen platformda;

• Valilikler,
• Belediyeler,
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri,
• Tapu Müdürlükleri,
• Bankalar ve ilgili kamu kurumları

aynı çatı altında süreçleri koordine edecek.

GYO VE FON MODELLERİ GÜNDEME GELEBİLİR

Uzmanlar, mevcut bankacılık mevzuatının bankaların doğrudan gayrimenkul geliştirme faaliyetlerinde bulunmasına sınırlamalar getirdiğini hatırlatıyor. Bu nedenle modelin hayata geçirilmesi halinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) veya özel dönüşüm yatırım fonları üzerinden uygulanabileceği değerlendiriliyor.

Böyle bir sistemin özellikle yüksek faiz ortamında kentsel dönüşüm projelerine yeni sermaye kaynakları sağlayabileceği ifade ediliyor.

ADANA PİLOT UYGULAMASI SEKTÖRE YÖN VEREBİLİR

Sektör temsilcilerine göre Adana’da başarıyla uygulanacak bir pilot model, başta İstanbul olmak üzere deprem riski yüksek şehirlerdeki dönüşüm projeleri için örnek oluşturabilir. Finansman sorunlarının çözülmesi halinde kentsel dönüşüm sürecinin önemli ölçüde hız kazanabileceği belirtiliyor.

Önümüzdeki dönemde bankacılık sektörü, gayrimenkul yatırım fonları ve kamu kurumlarının ortak hareket edeceği yeni finansman modelleri, Türkiye'nin dönüşüm hedeflerinde belirleyici rol oynayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bankaların projelere ortak olduğu kentsel dönüşüm modeli nedir?
Önerilen modelde bankalar yalnızca kredi sağlayan kurumlar değil, projelere finansman sağlayarak ortak olan yatırımcılar olarak yer alacak. Böylece dönüşüm projelerinin finansman yükünün azaltılması hedefleniyor.

Yeni modelde hak sahiplerinin hakları korunacak mı?
Evet. Modelde mevcut hak sahiplerinin mülkiyet haklarının korunması öngörülüyor. Finansman karşılığında projede oluşacak ek ticari alanlar veya ilave bağımsız bölümlerin belirli kısmının bankalara devredilmesi planlanıyor.

Kentsel dönüşümde banka ortaklığı sistemi hangi şehirlerde uygulanabilir?
İlk olarak Adana'da değerlendirilen modelin başarılı olması halinde İstanbul başta olmak üzere deprem riski yüksek şehirlerde de uygulanabileceği belirtiliyor.

Yatırım yoluyla vatandaşlık ve oturum programlarına yönelik ilginin arttığı bir dönemde, iş dünyasının temsilcileri uluslararası yatırım ve mobilite alanındaki gelişmeleri değerlendirmek üzere özel bir etkinlikte buluştu.

Uluslararası hukuk ve yatırım danışmanlığı alanında faaliyet gösteren Harvey Law Group tarafından düzenlenen organizasyonda, küresel mobilite trendleri, yatırımcı davranışlarındaki değişim ve farklı ülkelerde sunulan Golden Visa programları ele alındı.

YATIRIMCILARIN ÖNCELİKLERİ DEĞİŞİYOR

Harvey Law Group Türkiye Ülke Müdürü Çiğdem Sarıoğlu Ergut'un ev sahipliğinde gerçekleştirilen kahvaltı toplantısında, yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programlarının sunduğu avantajlar detaylı şekilde değerlendirildi.

Etkinlikte yapılan değerlendirmelerde, yüksek gelir grubundaki yatırımcıların yalnızca ikinci bir pasaport veya oturum hakkı değil; uluslararası iş fırsatları, eğitim imkanları ve küresel hareket özgürlüğü gibi unsurları da karar süreçlerinde ön planda tuttuğu vurgulandı.

GOLDEN VİSA PROGRAMLARINA İLGİ ARTIYOR

Toplantıda özellikle Yunanistan, Portekiz ve Karayipler'de uygulanan yatırımcı programları hakkında güncel bilgiler paylaşıldı. Son dönemde birçok ülkede değişen yatırım limitleri, yeni başvuru şartları ve düzenleyici değişiklikler katılımcılarla paylaşıldı.

Yatırım yoluyla mobilite programlarının artık yalnızca bireysel yatırımcılar için değil, şirket sahipleri, girişimciler ve uluslararası büyüme hedefleyen iş insanları için de önemli bir stratejik araç haline geldiğine dikkat çekti.

KÜRESEL YATIRIM TRENDLERİ DEĞERLENDİRİLDİ

Etkinlik boyunca katılımcılar, uluslararası yatırım ekosisteminde yaşanan dönüşümleri, farklı ülkelerdeki fırsatları ve küresel mobilitenin iş dünyasına etkilerini değerlendirme fırsatı buldu.

Yoğun katılımla gerçekleşen organizasyon, sektör temsilcileri arasında bilgi paylaşımını güçlendirirken, yatırım yoluyla vatandaşlık ve Golden Visa programlarının geleceğine ilişkin önemli görüş alışverişleriyle tamamlandı.

Vergi sisteminde önemli değişiklikler içeren yeni kanun Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenleme kapsamında varlık barışının süresi uzatılırken, yurt dışı kazançlara yönelik vergi avantajları, kamu borçlarının yapılandırılması ve İstanbul Finans Merkezi (İFM) teşviklerinde dikkat çeken adımlar atıldı.

VARLIK BARIŞI 31 TEMMUZ 2027’YE KADAR DEVAM EDECEK

Yeni düzenlemeye göre gerçek ve tüzel kişiler, yurt dışında bulunan para, altın, döviz, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarını 31 Temmuz 2027 tarihine kadar Türkiye’deki banka veya aracı kurumlara bildirebilecek. Bildirime konu varlıklar nedeniyle vergi incelemesi yapılmayacak ve ek vergi yükümlülüğü doğmayacak.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE SERMAYE AKIŞI BEKLENTİSİ

Varlık barışının uzatılması, yurt dışındaki fonların Türkiye’ye yönelmesini hızlandırabilir. Özellikle kredi koşullarının sıkılaştığı mevcut ortamda, getirilen sermayenin arsa geliştirme projeleri, markalı konut yatırımları ve ticari gayrimenkul alanlarında değerlendirilmesi bekleniyor. Bu durumun önümüzdeki dönemde yüksek segment gayrimenkul piyasasına hareketlilik kazandırabileceği belirtiliyor.

YURT DIŞI KAZANÇLARA 20 YILLIK VERGİ İSTİSNASI

Kanunun öne çıkan düzenlemelerinden biri de yurt dışı gelirlerine sağlanan vergi avantajı oldu. Son üç takvim yılında Türkiye’de vergi mükellefiyeti bulunmayan ve yurt dışında yaşayan kişilerin belirli kazançları, şartların sağlanması halinde 20 yıl boyunca gelir vergisinden istisna tutulabilecek.

KAMU BORÇLARINDA 72 AYA VARAN TAKSİT İMKÂNI

Kamu alacaklarının yapılandırılmasında da önemli kolaylıklar getirildi. Tecil süresi 36 aydan 72 aya çıkarılırken, teminat göstermeden taksitlendirme yapılabilecek üst limit 1 milyon liraya yükseltildi.

NİTELİKLİ PERSONEL İÇİN VERGİ DESTEĞİ

Nitelikli hizmet merkezlerinde görev yapan çalışanların ücretlerinin, brüt asgari ücretin üç katına kadar olan bölümü gelir vergisinden muaf tutulacak. Düzenlemenin yüksek nitelikli iş gücünün Türkiye’ye çekilmesine katkı sağlaması hedefleniyor.

İFM TEŞVİKLERİNDE UZUN VADELİ VİZYON

Kanunun en dikkat çeken başlıklarından biri de İstanbul Finans Merkezi’ne yönelik teşviklerin genişletilmesi oldu. Katılımcı belgesine sahip kuruluşlara sağlanan kurumlar vergisi avantajlarının süresi uzatılırken, finansal faaliyet harç muafiyetlerinde de önemli esneklikler getirildi.

Söz konusu teşviklerin, uluslararası finans kuruluşları, yatırım şirketleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının faaliyetlerini İstanbul’a taşımasını desteklemesi bekleniyor. Özellikle Ataşehir ve çevresindeki ofis, ticari gayrimenkul ve nitelikli konut talebinde artış yaşanabileceğine dikkat çekiyor.

Yeni düzenlemelerin ekonomiye etkileri, önümüzdeki dönemde sermaye hareketleri, finans sektörü verileri ve yatırım eğilimleri üzerinden daha net şekilde takip edilecek.

Sıkça Sorulan Sorular

Varlık Barışı 2027'ye kadar uzatıldı mı?
Evet. Resmi Gazete'de yayımlanan düzenlemeyle yurt dışındaki para, altın, döviz ve menkul kıymetlerin Türkiye'ye bildirilmesine ilişkin Varlık Barışı uygulaması 31 Temmuz 2027 tarihine kadar uzatıldı.

Varlık Barışı kapsamında bildirilen varlıklar için vergi alınacak mı?
Düzenlemeye göre banka veya aracı kurumlara bildirilen varlıklar nedeniyle vergi incelemesi yapılmayacak ve ek vergi yükümlülüğü doğmayacak.

Kamu borçlarında yeni taksitlendirme süresi kaç ay oldu?
Yeni kanunla birlikte kamu alacaklarının tecil süresi 36 aydan 72 aya çıkarıldı. Ayrıca teminatsız tecil edilebilecek tutar üst limiti 1 milyon liraya yükseltildi.

Eyüpsultan Belediyesi, İstanbul’un dikkat çeken bölgelerinden Mithatpaşa Mahallesi’nde bulunan 8 bin 916 metrekarelik arsayı satışa çıkardı. Taşınmaz için 1 milyar 337 milyon 542 bin 500 TL muhammen bedel belirlendi.

İhale, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında kapalı teklif usulüyle gerçekleştirilecek.

İHALE 17 HAZİRAN’DA

Satışa çıkarılan taşınmaz, Eyüpsultan ilçesi Mithatpaşa Mahallesi 245 ada 3 parselde yer alıyor.

İhale 17 Haziran 2026 tarihinde Eyüpsultan Belediyesi Encümen Toplantı Salonu’nda yapılacak. Tekliflerin ihale günü saat 10.00’a kadar teslim edilmesi gerekiyor.

Geçici teminat bedeli ise 40 milyon 126 bin 275 TL olarak açıklandı.

GÖKTÜRK HATTI YATIRIMCININ RADARINDA

Göktürk-Mithatpaşa hattı; İstanbul Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları nedeniyle son yıllarda yatırımcı ilgisinin yoğunlaştığı bölgeler arasında yer alıyor.

Bölgede büyük ölçekli ve imar sorunu bulunmayan arsa stokunun azalması, satışa çıkan taşınmazı daha değerli hale getiriyor. Arsanın konut, ticaret veya karma proje geliştirme potansiyeli taşıdığı değerlendiriliyor.

METREKARE FİYATI 150 BİN TL SEVİYESİNDE

Muhammen bedele göre arsanın metrekare taban fiyatı yaklaşık 150 bin TL seviyesinde bulunuyor.

KDV istisnasının da yatırımcı açısından maliyet avantajı oluşturabileceği belirtilirken, ihalede yüksek rekabet yaşanabileceği değerlendiriliyor.

ARSA YATIRIMI GÜNDEMDE KALMAYA DEVAM EDİYOR

Yüksek faiz ortamına rağmen merkezi lokasyonlardaki üretilebilir arsalar yatırımcı ilgisini koruyor.

İstanbul’da yeni arsa üretiminin zorlaşması, kamuya ait büyük parsellerin stratejik değerini artırırken, büyük yatırımcıların uzun vadeli proje geliştirme hedefiyle arsa stoklamaya yöneldiği görülüyor.

Türkiye genelinde gayrimenkul satışları 2026 yılının ilk 5 ayında geriledi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre konut, arsa, tarla, iş yeri ve ticari taşınmazları kapsayan toplam satışlar ocak-mayıs döneminde 1 milyon 29 bin 771 adet oldu.

Geçen yılın aynı döneminde 1 milyon 196 bin 100 satış yapılmıştı. Böylece toplam satışlarda yıllık bazda yüzde 13,9 düşüş yaşandı.

MAYIS AYINDA TATİL ETKİSİ GÖRÜLDÜ

Yılın ilk 5 ayında en yüksek satış nisan ayında gerçekleşti. Mayıs ayında ise 167 bin 48 satışla yılın en düşük seviyesi görüldü.

Mayıs ayındaki düşüşte resmi tatiller ve Kurban Bayramı nedeniyle işlem günlerinin azalması etkili oldu.

SATIŞ DÜŞTÜ, HARÇ GELİRİ ARTTI

Satış adetleri düşmesine rağmen tapu harcı gelirlerinde dikkat çekici artış yaşandı. 2026’nın ilk 5 ayında tapu işlemlerinden 87,1 milyar TL gelir elde edildi.

Bu tablo, işlem sayısı azalsa da taşınmazların beyan ve satış değerlerindeki artışın bütçeye yansıdığını gösteriyor. Ayrıca tapuda düşük bedel beyanına yönelik denetimlerin artması da harç gelirlerini destekleyen unsurlar arasında değerlendiriliyor.

TAPU DAİRELERİNDE 7,8 MİLYON İŞLEM

Ocak-mayıs döneminde tapu müdürlüklerinde toplam 7 milyon 786 bin 716 işlem yapıldı.

Bu işlemler içinde satış, ipotek, intikal, düzeltme, kamulaştırma, ifraz, bağış, tevhit ve taksim gibi birçok işlem türü yer aldı.

YAPI RUHSATLARINDA ARTIŞ NE ANLATIYOR?

Satışlarda düşüş yaşanmasına karşın yapı ruhsatları tarafında artış dikkat çekiyor. TÜİK’in 2026 yılı birinci çeyrek yapı izin istatistiklerine göre yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 19,6 arttı.

Bu durum, mevcut satış temposu yavaşlasa da müteahhitlerin orta vadeli arz hazırlığını sürdürdüğünü gösteriyor. Yeni ruhsatların ilerleyen dönemlerde konut ve ticari alan stoğuna dönüşmesi bekleniyor.

PİYASA İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?

Gayrimenkul satışlarında düşüş, yüksek faiz ve sıkı finansman koşullarının piyasada etkili olduğunu gösteriyor. Ancak harç gelirlerindeki artış, taşınmaz değerlerinin hâlâ yüksek seviyelerde seyrettiğine işaret ediyor.

Önümüzdeki dönemde faiz politikası, yeni konut arzı, yapı ruhsatları ve tapu harcı denetimleri piyasanın yönünü belirleyecek başlıklar arasında yer alacak.

Piyasadan Kısa Notlar

• 2026'nın ilk 5 ayında gayrimenkul satışları 1 milyon 29 bin 771 adet olarak gerçekleşti.
• Satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13,9 geriledi.
• Tapu harçlarından elde edilen gelir 87,1 milyar TL'ye ulaştı.
• Yılın en hareketli ayı 234 bin 468 satışla nisan oldu.
• En düşük işlem hacmi ise 167 bin 48 satışla mayıs ayında kaydedildi.
• Aynı dönemde toplam 7 milyon 786 bin 716 tapu işlemi gerçekleştirildi.
• Yapı ruhsatı sayısındaki yüzde 19,6'lık artış, yeni projelerde hareketliliğin sürdüğüne işaret etti.

Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB), inşaat sektörünün öncü göstergelerinden biri kabul edilen Hazır Beton Endeksi’nin Nisan 2026 sonuçlarını yayımladı. Rapora göre yılın ilk çeyreğinde dalgalı seyreden sektörde nisan ayıyla birlikte toparlanma işaretleri görülmeye başladı.

Özellikle faaliyet endeksindeki yükseliş dikkat çekti. Mart ayında gerileyen faaliyet göstergesi, nisanda yeniden yükselişe geçerek eşik değerin üzerine çıktı.

Böylece inşaat sahasındaki reel hareketlilik yeniden pozitif bölgeye taşındı.

ENDEKSLERDE SINIRLI YÜKSELİŞ

Nisan verilerinde tüm alt endekslerin geçen yılın aynı dönemine göre artıda olması dikkat çekti. Ancak yükseliş oranlarının düşük seviyede kalması, sektörün halen tam anlamıyla güçlü bir büyüme ivmesi yakalayamadığını gösterdi.

Yıllık bazda endeks değişimleri şöyle gerçekleşti:

Veriler, inşaat sektöründe dipten dönüş sinyali oluştuğunu ancak büyümenin halen kırılgan zeminde ilerlediğini ortaya koyuyor.

YÜKSEK FAİZ VE MALİYET BASKISI DEVAM EDİYOR

İnşaat sektöründe toparlanma sinyalleri görülse de yüksek finansman maliyetleri ve krediye erişim sorunu sektör üzerindeki baskıyı sürdürüyor.

Özellikle:

• Demir ve çimento fiyatları
• İşçilik maliyetleri
• Enerji giderleri
• Finansman yükü

şantiye maliyetlerini yukarı taşımaya devam ediyor.

Bu durum yeni projelerin başlamasını yavaşlatırken, birçok firmanın mevcut projelere odaklanmasına neden oluyor.

Hazır Beton Endeksi 2026 Nisan Ayı Raporuna ulaşmak için, https://www.thbb.org/sektor/hazir-beton-endeksi/hazir-beton-endeksi-2026-nisan-ayi-raporu/ bu adresi kullanabilirsiniz.

KÜRESEL GERİLİMLER MALİYETLERİ ETKİLİYOR

Nisan ayında küresel piyasalarda yaşanan jeopolitik gerilimler de inşaat sektörünü doğrudan etkileyen başlıklar arasında yer aldı.

Enerji fiyatlarında yaşanan dalgalanmalar; beton üretimi, lojistik ve nakliye maliyetlerini artırırken, sektörün maliyet hesabını zorlaştırıyor.

Özellikle petrol fiyatlarındaki yükseliş, hazır beton ve yapı malzemesi üretiminde maliyet baskısını artıran temel unsurlar arasında gösteriliyor.

KONUT ARZI YAVAŞLAYABİLİR

Sektördeki maliyet baskısının devam etmesi halinde yeni konut üretiminde yavaşlama riski öne çıkıyor.

Faizlerin yüksek kalması ve üretim maliyetlerinin düşmemesi durumunda;

• yeni proje başlangıçlarının azalabileceği,
• sıfır konut arzının daralabileceği,
• maliyet kaynaklı fiyat baskısının sürebileceği

değerlendiriliyor.

Bu tablo, özellikle büyükşehirlerde konut fiyatları ve kira piyasası üzerinde etkisini sürdürebilir.

İstanbul’da deprem riskine karşı yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında Ataşehir Şerifali’deki İmar İskan bloklarının dönüşümü tamamlandı. TOKİ tarafından hayata geçirilen projede 1.442 konut ve 121 iş yeri inşa edildi.

260 bin metrekarelik alanda 3 etap halinde gerçekleştirilen projede ayrıca 1 cami ve 3 sosyal tesis de yer aldı. Tamamlanan konutlar, gerçekleştirilen kura çekimlerinin ardından hak sahiplerine teslim edilmeye başlandı.

BAKAN KURUM'DAN AÇIKLAMA

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Ataşehir Şerifali’de 1.442 konutun kentsel dönüşüm kapsamında yenilendiğini açıkladı.

Bakan Kurum, projeyle birlikte vatandaşların daha güvenli ve modern konutlara kavuştuğunu belirtti.

PROJEDE NELER YAPILDI?

Yapı Türü Sayı

Konut 1.442

İş Yeri 121

Cami 1

Sosyal Tesis 3

Projedeki konutlar radye temel sistemi ve yatay mimari anlayışıyla inşa edildi.

DEPREME DAYANIKLI KONUTLAR TESLİM EDİLİYOR

Yaklaşık 35 yıllık eski yapıların yerine inşa edilen yeni konutlar, İstanbul’daki kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında tamamlanan önemli projeler arasında yer aldı.

Konut, ticari alan ve sosyal donatıların birlikte planlandığı proje ile bölge sakinlerinin daha güvenli yaşam alanlarına kavuşması hedefleniyor.

Türkiye'de yapıların ruhsatlı olarak inşa edilmesi yasal zorunluluk olsa da geçmiş yıllarda ruhsatsız veya ruhsat projelerine aykırı şekilde yapılan çok sayıda bina bulunuyor.

Bu tür yapılar, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında kaçak yapı olarak değerlendirilirken; para cezası, mühürleme ve yıkım gibi yaptırımlarla karşı karşıya kalabiliyor.

Ancak belirli şartların sağlanması halinde bazı eski yapılar için sonradan ruhsat alınması ve yapının yasal statüye kavuşturulması mümkün olabiliyor. Sürecin en kritik noktası ise yapının güncel imar planına ve teknik mevzuata uygun olması.

Ruhsatsız Bir Yapının Yasallaşması Neden Önemli?

Ruhsatsız bir bina sadece hukuki risk taşımıyor; aynı zamanda ekonomik açıdan da ciddi kayıplara yol açabiliyor. Bu tür taşınmazlar çoğu zaman bankalar tarafından teminat olarak kabul edilmiyor, krediye konu olamıyor ve satış süreçlerinde ciddi değer kaybı yaşayabiliyor.

Ruhsat ve iskan süreçlerini tamamlayan yapılar, piyasada çok daha kolay alıcı bulurken yatırım değeri açısından da önemli avantaj elde ediyor. Bu nedenle birçok mülk sahibi, eski yapılarını yasal statüye kavuşturmak için ruhsatlandırma yoluna başvuruyor.

Sonradan Ruhsat Alabilmek İçin Hangi Şartlar Aranıyor?

Bir yapının sonradan ruhsatlandırılabilmesi için temel kriterlerin eksiksiz karşılanması gerekiyor:

Yapının bulunduğu taşınmazın tapulu olması,

Güncel imar planına uygunluk taşıması,

Hisseli tapularda tüm hissedarların onay vermesi,

Deprem yönetmeliği ve yapı güvenliği şartlarının sağlanması,

Mimari ve statik projelerin hazırlanması.

Özellikle imar planına aykırı konumda bulunan veya teknik açıdan riskli görülen binaların ruhsatlandırılması mümkün olmuyor.

İmar Barışı ile Ruhsat Aynı Şey Değil

Mülk sahiplerinin en sık düştüğü hatalardan biri, geçmiş dönemde alınan Yapı Kayıt Belgesi'nin tam ruhsat anlamına geldiğini düşünmeleri oluyor.

Oysa Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı otomatik olarak ruhsatlı hale getirmiyor. Bu belge yalnızca belirli koşullar altında idari yaptırımları durduran geçici bir düzenleme niteliği taşıyor.

Bugün ruhsatsız bir yapıyı tamamen yasal hale getirebilmek için belediye tarafından onaylanan resmi ruhsat sürecinin tamamlanması gerekiyor. Ayrıca birçok yapıda deprem performans analizi zorunlu tutuluyor. Yapılan incelemelerde taşıyıcı sistemi yetersiz bulunan binalar için güçlendirme veya dönüşüm şartı aranabiliyor.

Sonradan Ruhsatlandırma Süreci Nasıl İşliyor?

Ruhsatlandırma işlemleri, taşınmazın bağlı bulunduğu belediye veya ilgili idareye yapılan başvuruyla başlıyor.

İlk aşamada imar durumu inceleniyor. Ardından mimari projeler, statik raporlar ve teknik belgeler değerlendirmeye alınıyor. Yapının mevzuata uygun bulunması halinde gerekli harçlar yatırılıyor ve ruhsat süreci tamamlanıyor.

Süreç boyunca belediyeler ek belge veya teknik rapor talep edebiliyor. Bu nedenle işlemlerin uzman mimar ve mühendisler eşliğinde yürütülmesi önem taşıyor.

Gerekli Belgeler Neler?

Başvuru aşamasında genellikle şu evraklar talep ediliyor:

Güncel tapu belgesi

İmar durumu belgesi

Mimari proje

Statik proje

Deprem performans raporu

Zemin etüt raporu

Elektrik ve mekanik tesisat projeleri

Ruhsat harçlarının ödendiğine dair belgeler

Başvuru dosyasının eksiksiz hazırlanması, sürecin daha hızlı sonuçlanmasını sağlıyor.

Ruhsat ve Yapı Kayıt Belgesi Arasındaki Fark

Kriter Sonradan Alınan Ruhsat Yapı Kayıt Belgesi

Hukuki Statü Tam yasal statü Geçici koruma

İskan Alınabilir mi? Evet Hayır

Deprem Analizi Zorunlu Zorunlu değil

Banka Kredisi Uygun Sınırlı

Kat Mülkiyeti Alınabilir Doğrudan sağlamaz

KONUT VE KİRA, HANE BÜTÇESİNDE İLK SIRADA

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2025 yılı Hanehalkı Tüketim Harcaması verileri, hanelerin bütçesinde en büyük yükün konut ve kira giderleri olduğunu ortaya koydu.

Verilere göre hanehalkı harcamalarının:

%29,3’ü konut ve kiraya

%20,5’i ulaştırmaya

%17,3’ü gıda ve alkolsüz içeceklere

ayrılıyor.

En düşük paya sahip harcama kalemleri ise eğitim (%1,8), sağlık (%2,2) ve sigorta-finansal hizmetler (%0,8) oldu.

HARCAMA DAĞILIMI GELİR GRUBUNA GÖRE DEĞİŞİYOR

TÜİK verileri, gelir seviyesine göre harcama alışkanlıklarında belirgin farklılıklar olduğunu da gösteriyor.

En düşük gelir grubunda hane bütçesinin yaklaşık %38,7’si konut ve kiraya giderken, gıda harcamaları %29,2 seviyesinde kalıyor. Ulaştırma harcamalarının payı ise %8,6’ya kadar düşüyor.

En yüksek gelir grubunda ise konut ve kira oranı %25,7’ye gerilerken, ulaştırma harcamalarının %25 seviyesine yükseldiği görülüyor. Bu durum, gelir arttıkça temel ihtiyaçlardan ziyade hareketlilik ve yaşam kalitesine yönelik harcamaların arttığını ortaya koyuyor.

Maaşlı çalışan hanelerde konut gideri %26,4 seviyesinde kalırken, girişimci hanelerde ulaştırma harcamalarının %25,9 ile öne çıkması dikkat çekiyor.

TEK KİŞİLİK HANELERDE KİRA YÜKÜ DAHA DA ARTIYOR

Verilerin en dikkat çeken kısmı tek kişilik hanelerde ortaya çıkıyor. Buna göre yalnız yaşayan bireylerin bütçesinin yaklaşık %41’i konut ve kiraya gidiyor.

Bu durum, sabit giderlerin tek kişi tarafından karşılanması nedeniyle mali baskının arttığını ve tasarruf alanının ciddi şekilde daraldığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde yalnız yaşam maliyetinin, hane ekonomisi üzerinde belirleyici bir yük haline geldiği görülüyor.

KONUT MALİYETİ, SOSYAL HARCAMALARI DARALTIYOR

Konut ve kira giderlerinin bütçede yüksek paya sahip olması, hanelerin eğitim, sağlık ve sosyal harcamalarını kısıtlayan bir etki yaratıyor. Bu durum, gelir artışlarının günlük yaşam kalitesine yansımasını sınırlayan en önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.

BARINMA MALİYETİ EKONOMİDE EN BÜYÜK BASKI KALEMİ

2025 verileri, Türkiye’de hanehalkı ekonomisinin en büyük yükünün barınma maliyeti olduğunu net biçimde ortaya koyuyor. Özellikle dar gelirli ve tek yaşayan bireylerde bu yük daha da artarak bütçeyi sınırlayan temel faktör haline geliyor.

Evlilik sürecinde alınan evler konusunda toplumda en yaygın yanlışlardan biri, tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna bakılarak mülkiyet hakkının belirlenebileceğinin düşünülmesidir.

Türk Medeni Kanunu'nda yer alan "edinilmiş mallara katılma rejimi" kapsamında, 1 Ocak 2002 tarihinden sonra yapılan evliliklerde eşlerin evlilik süresince elde ettiği mallar genel olarak edinilmiş mal kabul edilir.

Bu nedenle evin tapusu yalnızca eşlerden birinin adına kayıtlı olsa bile, boşanma halinde diğer eş de belirli şartlar altında mal paylaşımı hakkına sahip olabilir.

TAPUDA TEK KİŞİ GÖRÜNÜYORSA HAK KAYBI OLUR MU?

Birçok kişi evin yalnızca kendi adına kayıtlı olması halinde eşinin hiçbir hak talep edemeyeceğini düşünüyor. Ancak hukuki süreçlerde değerlendirme yalnızca tapu kaydı üzerinden yapılmıyor.

Mahkemeler, evin hangi dönemde alındığını, ödeme kaynaklarını, kredi taksitlerinin nasıl karşılandığını ve evlilik süresindeki ekonomik katkıları da dikkate alıyor.

Bu nedenle tapuda tek isim bulunması her zaman tek mülkiyet anlamına gelmiyor.

BEKARKEN ALINAN EV SONRADAN ORTAK OLUR MU?

Evlilikten önce satın alınan konutlar kişisel mal kapsamında değerlendiriliyor.

Yani kişi evlenmeden önce satın aldığı evin mülkiyetini evlilik sonrasında da koruyor.

Ancak evlilik devam ederken o evin kredi borcunun ödenmesi, ciddi tadilat yapılması veya ortak gelirle değer artırıcı harcamalar gerçekleştirilmesi durumunda, boşanma aşamasında katkı payı ya da değer artış payı talebi gündeme gelebiliyor.

BOŞANMA DURUMUNDA EV NASIL PAYLAŞILIYOR?

Boşanma halinde ev doğrudan ikiye bölünmüyor.

Öncelikle taşınmazın hukuki statüsü inceleniyor. Ardından eşlerin edinilmiş mallar üzerindeki hakları hesaplanıyor.

Bazı durumlarda ev satılarak bedeli paylaştırılırken, bazı durumlarda ise taraflardan biri diğer eşin hakkını ödeyerek taşınmazın tamamını üzerine alabiliyor.

Bu nedenle "ev yarı yarıya bölünür" şeklindeki yaygın söylem her dosyada geçerli olmuyor.

EV MİRAS VEYA BAĞIŞ YOLUYLA GELDİYSE NE OLUR?

Kanuna göre miras kalan taşınmazlar ile bağış yoluyla edinilen gayrimenkuller kişisel mal sayılıyor.

Bu nedenle eşlerden birine ailesinden miras kalan ya da bağışlanan bir ev, kural olarak mal paylaşımına dahil edilmiyor.

Ancak taşınmaz üzerinde ortak gelirle yapılan değer artırıcı yatırımlar varsa farklı hukuki değerlendirmeler gündeme gelebiliyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Evlendikten sonra alınan ev ortak mal mı?

Genel olarak evlilik süresince alınan konutlar edinilmiş mal kabul edilir ve mal paylaşımına konu olabilir.

Tapu sadece eşimin üzerindeyse hak talep edebilir miyim?

Evet. Tapunun tek kişi üzerinde olması her zaman diğer eşin hak sahibi olmadığı anlamına gelmez.

Bekarken aldığım ev eşimin olur mu?

Hayır. Evlilik öncesinde alınan ev kişisel mal kabul edilir.

Miras kalan ev paylaşılır mı?

Kural olarak paylaşılmaz. Miras yoluyla edinilen taşınmazlar kişisel mal statüsündedir.

Boşanırken ev otomatik olarak yarıya mı bölünür?

Hayır. Mahkeme, taşınmazın edinilme şekli ve tarafların haklarını değerlendirerek karar verir.

Müşterek arsa, bir taşınmazın birden fazla kişi adına belirli paylarla kayıtlı olduğu mülkiyet türüdür. Tapuda herkesin payı oran olarak görünür ancak taşınmazın hangi bölümünün kime ait olduğu kendiliğinden belirlenmiş sayılmaz.

Örneğin bir arsanın 1/2, 1/4 veya 3/8 oranlarında farklı kişiler adına kayıtlı olması, o taşınmazın müşterek yani paylı mülkiyete konu olduğunu gösterir.

Bu tür taşınmazlarda hak sahipleri arsanın tamamı üzerinde payları oranında söz sahibidir. Ancak kullanım, satış ve paylaşım süreçleri müstakil arsalara göre daha dikkatli yürütülmelidir.

ORTAKLI TAPUDA EN KRİTİK KONU: ÖNALIM HAKKI

Müşterek arsalarda en çok dikkat edilmesi gereken başlıklardan biri önalım hakkıdır. Paydaşlardan biri kendi hissesini üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak diğer ortakların bu payı öncelikli satın alma hakkı bulunur.

Satış diğer hissedarlara noter yoluyla bildirilmezse, ortaklar dava açarak satılan payı tapuda gösterilen bedel üzerinden alma hakkını kullanabilir.

Bu nedenle hisseli arsa satın alırken diğer ortakların durumunu, satışa bakışını ve varsa feragat belgelerini kontrol etmek büyük önem taşır.

HİSSELİ ARSA SATIŞI NASIL YAPILIR?

Müşterek arsada sadece kendi payını satmak isteyen hissedar, tapuda kendi payını devredebilir. Ancak arsanın tamamının satılabilmesi için tüm hissedarların rızası gerekir.

Satış sürecinde şu adımlar öne çıkar:

• Tapu kaydı ve pay oranları kontrol edilir
• Diğer ortakların önalım hakkı değerlendirilir
• Satış bedeli ve alıcı bilgileri netleştirilir
• Gerekirse noter bildirimi yapılır
• Tapu müdürlüğünde hisse devri tamamlanır

MÜŞTEREK MÜLKİYET SÖZLEŞMESİ NEDEN ÖNEMLİ?

Müşterek arsalarda en büyük sorunlardan biri kullanım belirsizliğidir. Tapuda pay oranı yazsa da arsanın hangi kısmının hangi ortağa ait olduğu açıkça belirtilmemiş olabilir.

Bu nedenle ortaklar arasında yazılı bir kullanım paylaşımı yapılması önemlidir. Fiili taksim veya müşterek mülkiyet sözleşmesi; kimin hangi alanı kullanacağını, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve satış halinde nasıl hareket edileceğini netleştirir.

Yazılı bir anlaşma bulunmadığında küçük bir anlaşmazlık bile ortaklığın giderilmesi davasına kadar gidebilir.

ORTAKLARDAN BİRİ SATIŞA ONAY VERMEZSE NE OLUR?

Arsanın tamamı satılmak isteniyor ancak ortaklardan biri buna rıza göstermiyorsa satış işlemi yapılamaz.

Bu durumda satış isteyen hissedarlar mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, arsanın bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünme mümkün değilse taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

MÜŞTEREK ARSA İLE MÜSTAKİL ARSA ARASINDAKİ FARK

HİSSELİ ARSA ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Müşterek arsa satın alacak kişilerin sadece fiyat ve konuma bakması yeterli değildir. Tapu kaydı, hisse oranı, ortak sayısı ve kullanım durumu mutlaka incelenmelidir.

Özellikle şu başlıklar kontrol edilmelidir:

• Hisse oranı
• Ortak sayısı
• Fiili kullanım durumu
• Noter bildirimi
• Önalım hakkı riski
• İmar durumu
• Kadastro yolu
• Ortaklığın giderilmesi davası olup olmadığı

SIKÇA SORULAN SORULAR

Müşterek arsadaki hissemi izin almadan satabilir miyim?

Kendi hissenizi satabilirsiniz. Ancak diğer ortakların önalım hakkı bulunduğu için satışın usulüne uygun bildirilmesi gerekir. Aksi halde dava riski doğabilir.

Ortaklardan biri satışa yanaşmazsa ne yapılır?

Arsanın tamamı satılacaksa tüm hissedarların onayı gerekir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Müşterek arsada hangi bölüm bana ait olur?

Tapuda yalnızca pay oranı yazıyorsa arsanın belirli bir bölümü kendiliğinden size ait olmaz. Bunun için ortaklar arasında yazılı kullanım paylaşımı yapılması gerekir.

Aynı binada yer alan iki dairenin metrekaresi, oda sayısı ve iç tasarımı birebir aynı olsa bile fiyatları arasında ciddi farklar oluşabiliyor. Gayrimenkul sektöründe bu farkın temel nedeni “şerefiye” olarak adlandırılıyor.

Özellikle yeni konut projelerinde, önü açık üst kat daireler ile zemin katta yer alan veya kapalı cepheye bakan konutlar arasında yüksek fiyat farkları görülebiliyor. Konut alımında yalnızca metrekareye bakmak çoğu zaman yeterli olmuyor. Dairenin katı, cephesi, manzarası ve site içindeki konumu, uzun vadeli değer artışında belirleyici hale gelebiliyor.

ŞEREFİYE NEDİR?

Şerefiye; bir konutun aynı proje içerisindeki diğer dairelere göre sahip olduğu avantajlardan kaynaklanan ek değer anlamına geliyor.

Bu değer;

• kat yüksekliği,
• cephe yönü,
• gün ışığı alma durumu,
• manzara avantajı,
• sosyal alanlara yakınlık,
• gürültü seviyesi,
• otopark ve ulaşım erişimi

gibi kriterlere göre belirleniyor.

Örneğin aynı projede bulunan iki 3+1 daireden biri manzaralı üst katta, diğeri ise zemin katta ve kuzey cephede yer alıyorsa fiyat farkı kaçınılmaz hale geliyor.

EN DEĞERLİ DAİRELER HANGİLERİ?

Gayrimenkul piyasasında yüksek şerefiye değerine sahip daireler genellikle gün ışığını iyi alan, ara katta bulunan, önü kapanmayacak manzaraya sahip ve site içinde daha avantajlı konumda yer alan konutlardan oluşuyor.

Büyükşehirlerde metroya yakınlık, kapalı otopark, sosyal alan erişimi ve sessiz cephe gibi detaylar da fiyatı doğrudan etkileyebiliyor.

TOKİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE ŞEREFİYE TARTIŞMASI

Şerefiye konusu yalnızca lüks konut projelerinde değil, TOKİ ve kentsel dönüşüm projelerinde de önemli tartışma başlıkları arasında yer alıyor.

Aynı metrekareye sahip hak sahiplerine farklı kat, cephe veya manzara özelliklerine sahip daireler verilmesi durumunda uyuşmazlıklar yaşanabiliyor.

Bu nedenle büyük ölçekli projelerde şerefiye hesabının objektif, ölçülebilir ve açık kriterlerle yapılması gerekiyor. Aksi durumda hak sahipleri arasında değer farkı tartışmaları gündeme gelebiliyor.

HER ŞEHİRDE AYNI ŞEREFİYE KURALI GEÇERLİ DEĞİL

Şerefiye kriterleri şehirden şehire değişebiliyor.

İstanbul gibi yoğun trafiğe sahip şehirlerde metroya yakınlık büyük avantaj sağlarken, sakin sahil bölgelerinde aynı durum gürültü nedeniyle değer düşürücü unsur olarak görülebiliyor.

Benzer şekilde büyükşehirlerde yüksek katlar daha fazla talep görebilirken, bazı bölgelerde deprem algısı ve yatay yaşam tercihi nedeniyle ara katlar daha çok öne çıkabiliyor.

ŞEREFİYE PUANI FİYATI NASIL ETKİLİYOR?

Aynı projedeki örnek fiyat farkları şöyle oluşabiliyor:

EV ALIRKEN SADECE METREKAREYE BAKMAYIN

Konut satın alırken “kaç metrekare?” sorusu tek başına yeterli değildir. Dairenin bulunduğu kat, cephe, ışık alma durumu, manzara ve site içindeki konumu mutlaka değerlendirilmelidir.

Doğru şerefiye özelliklerine sahip bir konut;

daha hızlı değer kazanabilir,

daha kolay kiraya verilebilir,

satış sürecinde daha hızlı alıcı bulabilir,

uzun vadede daha güçlü yatırım avantajı sağlayabilir.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Şerefiye bedeli
Etkileyen faktörler: Kat, cephe, manzara, sosyal alan, ulaşım
En yüksek değer: Manzaralı, ışık alan, avantajlı konumdaki daireler
Riskli durum: Aynı metrekareye rağmen değer farkının dikkate alınmaması
Yatırım etkisi: Satış ve kira değerini doğrudan etkileyebilir

Konut, arsa ve iş yeri satışlarında tapu devri işlemleri milyonlarca taşınmaz sahibini ilgilendiriyor. Ancak birçok vatandaş tapu harcını daha düşük ödemek için satış bedelini gerçek değerinin altında göstermeyi tercih ediyor.

Bu yöntem kısa vadede avantaj gibi görünse de ilerleyen süreçte ciddi mali sonuçlar doğurabiliyor. Gelir İdaresi tarafından yapılan incelemelerde satış bedeli ile tapuda beyan edilen rakam arasında fark tespit edilmesi halinde eksik ödenen harçlar gecikme faiziyle birlikte tahsil edilebiliyor. Ayrıca idari para cezaları da gündeme gelebiliyor.

Bu nedenle tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi büyük önem taşıyor.

TAPU DEVRİ NASIL YAPILIYOR?

Tapu devri işlemleri günümüzde hem tapu müdürlükleri hem de noterler aracılığıyla gerçekleştirilebiliyor.

İşlem öncesinde Web Tapu sistemi veya ALO 181 üzerinden randevu alınması gerekiyor. Ardından taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya satışa engel herhangi bir şerh bulunup bulunmadığı kontrol ediliyor.

Harçların yatırılmasının ardından taraflar belirlenen gün ve saatte işlem merkezinde hazır bulunuyor. Resmî sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte taşınmaz yeni malik adına tescil ediliyor.

Devir işlemi tamamlandıktan sonra yeni malik ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi yapmakla yükümlü bulunuyor.

NOTERDEN TAPU DEVRİ DÖNEMİ

2023 yılında yapılan düzenleme sonrasında taşınmaz devirleri noterler aracılığıyla da gerçekleştiririlebiliyor.

Noter işlemlerinde tapu bilgileri elektronik sistem üzerinden doğrulanırken kimlik belgeleri, DASK poliçesi, harç ödeme bilgileri ve gerekli diğer evrakların eksiksiz şekilde ibraz edilmesi gerekiyor.

Bu uygulama özellikle yoğun tapu müdürlüklerinde işlem sürecini hızlandıran alternatif bir yöntem olarak öne çıkıyor.

TAPU HARCINDA GÜNCEL HESAPLAMA NASIL YAPILIYOR?

Tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplanıyor.

Satış Bedeli Toplam Tapu Harcı (%4)

2 milyon TL 80 bin TL

3 milyon TL 120 bin TL

5 milyon TL 200 bin TL

Mevcut uygulamada harç yükü alıcı ve satıcı arasında paylaştırılabiliyor. Ancak taraflar kendi aralarında farklı bir ödeme yöntemi konusunda da anlaşabiliyor.

AİLE İÇİNDE SATIŞ MI, HİBE Mİ?

Anne, baba, çocuk veya kardeşler arasında yapılan taşınmaz devirlerinde en çok tercih edilen yöntemlerin başında satış ve hibe işlemleri geliyor.

Satış işlemlerinde tapu harcı uygulanırken, bağış yoluyla yapılan devirlerde farklı oranlar ve prosedürler devreye giriyor.

Özellikle gerçekte bağış niteliğinde olan işlemlerin satış gibi gösterilmesi ilerleyen yıllarda miras davalarına konu olabiliyor. Bu nedenle aile içi taşınmaz devri yapılırken işlemin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi önem taşıyor.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE ORTAK HAREKET ÇAĞRISI

Konut satışlarından arsa yatırımlarına kadar geniş bir alanı kapsayan gayrimenkul sektöründe kurumsallaşma çalışmaları hız kazanıyor. Bu kapsamda Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB), Türkiye genelindeki yetki belgeli emlak ofisleri ve profesyonel danışmanlara birlik çatısı altında buluşma çağrısında bulundu.

Sektörde faaliyet gösteren binlerce danışmanın ortak sorunlarla karşı karşıya kaldığına dikkat çekilirken, daha güçlü temsil ve ortak hareket anlayışının önemine vurgu yapıldı.

EMLAK DANIŞMANLARININ GÜNDEMİNDE NELER VAR?

Son yıllarda emlak sektöründe dijitalleşme hız kazanırken, mevzuat değişiklikleri, ilan platformları, yetki belgesi uygulamaları ve tüketici beklentileri de önemli ölçüde değişti.

Bu süreçte birçok danışman, hem artan rekabet hem de kayıt dışı faaliyet gösteren kişiler nedeniyle çeşitli sorunlarla karşılaşıyor. TEDB tarafından yapılan çağrıda, sektörün geleceği için birlik ve dayanışmanın öneminin her geçen gün arttığı ifade edildi.

KAYIT DIŞI FAALİYETLERLE MÜCADELE ÖN PLANDA

Sektörün en önemli gündem maddelerinden biri de yetki belgesi olmadan faaliyet gösteren kişi ve işletmeler.

Yetki belgeli ofislerin ve MYK belgeli danışmanların aynı çatı altında hareket etmesinin hem tüketici güvenini artıracağı hem de haksız rekabetle mücadeleye katkı sağlayacağı belirtiliyor.

Özellikle son yıllarda taşınmaz ticaretinde getirilen yeni düzenlemelerle birlikte kayıtlı ve belgeli çalışma modelinin daha da önem kazandığı ifade ediliyor.

ÜYELERE HANGİ İMKANLAR SUNULUYOR?

TEDB bünyesinde mesleki eğitimler, mevzuat bilgilendirmeleri, dijital dönüşüm çalışmaları ve sektörel gelişim programları yürütülüyor.

Bunun yanında üyelerin kamu kurumları nezdinde temsil edilmesi, sektörel sorunların gündeme taşınması ve danışmanlar arasında iletişim ağlarının güçlendirilmesi de hedefleniyor.

KİMLER BAŞVURU YAPABİLİYOR?

Birliğe;

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesine sahip emlak işletmeleri,

Faaliyet kayıtları aktif olan gayrimenkul ofisleri,

MYK onaylı Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) belgesine sahip profesyoneller,

başvuru yapabiliyor.

Gayrimenkul sektöründe kurumsallaşmanın ve mesleki standartların daha fazla önem kazandığı bir dönemde yapılan bu çağrı, sektör temsilcileri tarafından dikkatle takip ediliyor.

Türkiye'deki büyüme stratejisi kapsamında gayrimenkul sektörünün önemli kuruluşlarından birisi olan GYODER’e üye oldu.

Şirketin GYODER üyeliği; markalı konut projeleri, karma kullanım yatırımları, uzun süreli konaklama konseptleri ve turizm odaklı gayrimenkul geliştirme alanlarında daha güçlü iş birliklerinin kurulması açısından dikkat çekiyor.

Türkiye'de yaklaşık 130 otelle faaliyet gösteren Wyndham, GYODER'in Turizm Yatırımları Komitesi'nde yer alarak sektör temsilcileriyle ortak projeler geliştirmeyi hedefliyor.

TÜRKİYE STRATEJİK BÜYÜME PAZARI OLMAYI SÜRDÜRÜYOR

Wyndham Hotels & Resorts Türkiye Ülke Direktörü Arcan Bayraktaroğlu, konaklama ve gayrimenkul sektörlerinin giderek daha entegre hale geldiğini belirterek markalı konut ve deneyim odaklı projelere yönelik talebin arttığını söyledi.

Bayraktaroğlu, GYODER üyeliği sayesinde yatırımcılar ve proje geliştiricilerle daha yakın çalışabileceklerini vurgulayarak Türkiye'nin Wyndham için stratejik önemini koruduğunu ifade etti.

MARKALI KONUT PROJELERİ ÖNE ÇIKIYOR

Son yıllarda özellikle büyük şehirler ve turizm merkezlerinde markalı rezidans projelerine olan ilgi hızla artıyor. Küresel otel markalarının projelere dahil olması, yatırımcıların güvenini artırırken konutların uluslararası pazarda daha görünür hale gelmesini sağlıyor.

Bu modelde yatırımcılar yalnızca bir konut satın almakla kalmıyor; profesyonel işletme hizmetleri, marka güvencesi ve uluslararası müşteri ağı gibi avantajlardan da yararlanabiliyor.

TURİZM VE GAYRİMENKUL ENTEGRASYONU GÜÇLENİYOR

Turizm odaklı konut projeleri, özellikle İstanbul, Ege ve Akdeniz bölgelerinde yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Otel işletmeciliği tecrübesinin konut projelerine entegre edilmesi, kira getirisi ve işletme verimliliği açısından önemli avantajlar sunuyor.

Sektördeki yeni eğilimler, gayrimenkul yatırımlarının yalnızca değer artışı değil düzenli gelir üretme potansiyeliyle de değerlendirilmesine neden oluyor.

GYODER'DEN İŞ BİRLİĞİ VURGUSU

Neşecan Çekici, turizm ve konaklama sektörünün Türkiye ekonomisi için stratejik önem taşıdığını belirterek Wyndham'ın üyeliğinin sektörel çalışmalara önemli katkı sağlayacağını ifade etti.

Çekici, küresel bir otel markasının bilgi birikimi ve uluslararası deneyiminin Türkiye'deki gayrimenkul ve turizm yatırımlarına yeni fırsatlar sunacağını söyledi.

TÜRKİYE'DE YATIRIMLAR DEVAM EDİYOR

Yaklaşık 100 ülkede faaliyet gösteren Wyndham Hotels & Resorts, dünya genelinde 8 bin 400'den fazla oteliyle sektörün en büyük franchise otel şirketleri arasında yer alıyor.

Şirketin GYODER üyeliği, Türkiye'de turizm ve gayrimenkul sektörlerinin daha yakın çalışacağı yeni bir dönemin işareti olarak değerlendiriliyor. Özellikle markalı konut, karma kullanım projeleri ve turizm yatırımlarında önümüzdeki dönemde yeni iş birliklerinin gündeme gelmesi bekleniyor.

Türkiye’nin sahil şeridinde yazlık konut piyasası 2026 yılına güçlü bir talep yapısıyla girerken, fiyatlamalarda belirgin bir ayrışma dikkat çekiyor. Bodrum, Çeşme ve Urla gibi üst segment bölgelerde fiyatlar yüksek seviyelerini korurken, Ege’nin diğer hatlarında daha dengeli ve erişilebilir bir tablo oluşuyor.

EVA Gayrimenkul verileri ve piyasa gözlemlerine göre, pandemi sonrası yaşanan hızlı fiyat artışlarının etkisi azalırken, piyasa artık daha “gerçek kullanıcı” odaklı bir yapıya evriliyor.

BÖLGELERE GÖRE YAZLIK KONUT FİYAT HARİTASI (2026)

Bölge / Hat Segment Metrekare Fiyat Aralığı Yatırımcı Profili

Bodrum Lüks villa / markalı projeler 250.000 – 300.000 TL Arsa kıtlığı, butik yatırım

Çeşme & Alaçatı Ultra lüks villa 200.000 TL + Prestij ve üst gelir grubu

Urla Doğa + lüks yaşam Yüksek segment İzole ve büyük metrekare

Cunda (Ayvalık) Butik / tarihi doku 160.000 – 200.000 TL Nitelikli konut talebi

Dikili & Edremit Alternatif sahil hattı Orta – erişilebilir Küçük metrekare yatırım

Kuşadası & Didim Site / yazlık konsept Orta segment Kiralama ve sezonluk kullanım

AMORTİSMAN KODU DEĞİŞTİ: KİRALAMA ARTIK PİYASANIN MERKEZİNDE

Yazlık konut piyasasında artık sadece satın alma değil, mülkün ne kadar gelir üretebildiği belirleyici hale geliyor. Özellikle kısa dönem kiralamalara ilişkin yasal çerçeve (100 gün sınırı ve izin zorunluluğu), yatırımcı davranışlarını doğrudan etkiliyor.

Kuşadası, Marmaris ve Alanya gibi bölgelerde mülkün değeri artık sadece konumla değil, turizm uyumluluğu ve kiralanabilirlik kapasitesiyle ölçülüyor. Bu durum, yazlık konutları klasik “değer artışı” aracından çıkarıp, doğrudan “nakit akış üreten varlık” haline getiriyor.

PANDEMİ SONRASI BALON SÖNDÜ, YERİNE RASYONEL ALICI GELDİ

2020–2024 arasında oluşan hızlı yükseliş dönemi, özellikle kıyı bölgelerinde fiyatların gerçek ekonomik temellerden kopmasına neden olmuştu. Ancak 2026 itibarıyla tablo değişti.

Artık piyasada:

Duygusal alım azaldı

Kredi maliyetleri belirleyici oldu

Metrekare ve amortisman hesabı öne çıktı

Bu dönüşüm, sektörde “rasyonel alıcı dönemi” olarak tanımlanıyor. Yani artık yüksek fiyat her bölgede kabul görmüyor, fiyatlar daha seçici ve bölgesel bazlı hareket ediyor.

YENİ PİYASA DAVRANIŞI: LÜKS KAZANIYOR, ORTA SEGMENT SEÇİLİYOR

Yeni dönemde en güçlü ayrışma şu şekilde oluşuyor:

Lüks bölgeler (Bodrum, Çeşme, Urla): Değer koruma + prestij

Orta segment (Kuşadası, Didim, Edremit): Nakit akışı + kiralama

Alternatif hatlar: Ulaşılabilir yatırım + uzun vadeli büyüme

Bu yapı, yazlık konut piyasasını tek bir fiyat eğrisinden çıkararak çok katmanlı bir yatırım sistemine dönüştürüyor.

PİYASA ARTIK “KİM NE KADAR ÖDER” DEĞİL, “NE KADAR GERİ DÖNER” SORUSUNU SORUYOR

Yazlık konut piyasasında yön değişmiş durumda. Artık fiyatlar kadar, mülkün gelir üretme kapasitesi ve sürdürülebilirliği de belirleyici hale geliyor.

Bu da özellikle kıyı bölgelerinde daha seçici ama daha sağlıklı bir yatırım dönemine işaret ediyor.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.