TOKİ’nin 64 ilde başlattığı açık satış kampanyasında konut sahibi olmak isteyenler için yeni dönem başladı. Kampanya kapsamında 2+1 ve 3+1 konutlar, kura çekimi yapılmadan ve başvuru sırasına göre satışa sunulacak.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ’nin duyurusuna göre satışlar 15 Haziran-17 Temmuz 2026 tarihleri arasında Halkbank ve Ziraat Bankası şubeleri üzerinden yürütülecek. Detaylı fiyat, proje ve ödeme bilgileri TOKİ’nin resmi duyuru sayfasında yayımlanıyor. (toki.gov.tr)

TOKİ Taksitleri Sabit mi Olacak, Artış Oranı Nasıl Hesaplanacak?

Kampanyadan vadeli seçeneklerle yararlanmak isteyen vatandaşların en çok merak ettiği konuların başında aylık ödemelerin sabit kalıp kalmayacağı geliyor. TOKİ’nin açık satış projelerinde uyguladığı standart finansman modeline göre taksitler sabit kalmamaktadır.

Önemli Taksit ve Bütçe Uyarısı: Kampanyadaki vadeli ödeme planlarında (Model 2 ve Model 3) belirtilen aylık taksit tutarları, her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez yeniden belirlenmektedir. Bu artışlar, Memur Maaş Artış Oranı baz alınarak TOKİ tarafından yasal çerçevede sözleşmelere yansıtılır. Konut alacak vatandaşların 60 ve 72 aylık vade süreçlerinde bütçe planlamasını bu dönemsel artışları dikkate alarak yapması önem arz etmektedir.

KURA YOK, GELİR ŞARTI YOK

Kampanyanın en dikkat çeken tarafı, klasik TOKİ başvurularından farklı olarak kura çekimi yapılmaması. Vatandaşlar, satışa açık projeler arasından istedikleri konutu seçerek doğrudan satın alma sürecine girebilecek.

Başvuru için aranan temel şartlar şöyle:

• 18 yaşını doldurmuş olmak
• Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak
• Başvuru sahibinin ve eşinin üzerine kayıtlı konut bulunmaması

Kampanyada ayrıca gelir şartı ve ikamet şartı aranmayacak. Yani vatandaşlar, yaşadıkları şehirden bağımsız olarak satış yapılan 64 ildeki projelerden konut seçebilecek.

TOKİ Açık Satış Kampanyası Ödeme ve Teslimat Tablosu

EN FAZLA TOKİ KONUT BURSA VE ANKARA’DA

Yaklaşık 20 bin konutluk kampanyada en fazla konutun yer aldığı iller dikkat çekti. Açıklanan listeye göre en yüksek kontenjanlar şu illerde bulunuyor:

• Bursa: 2 bin 190 konut
• Ankara: 2 bin 62 konut
• Hatay: 1.238 konut
• Kahramanmaraş: 1.073 konut
• Malatya: 1.000 konut
• Konya: 998 konut
• Samsun: 684 konut
• Batman: 588 konut
• Eskişehir: 565 konut
• Kocaeli: 433 konut

Sıkça Sorulan Sorular (Alternatif Finans ve Hukuk Soruları)

1. Satın aldığım kurasız konutu hemen başkasına devredebilir veya satabilir miyim?

• Cevap: Hayır. TOKİ açık satış projelerinde spekülasyonu önlemek amacıyla genellikle borç bitene kadar veya en az 1-2 yıl satış ve devir yasağı koymaktadır. Detaylar projelerin özel sözleşme hükümlerinde yer alır.

2. Halihazırda üzerine arsası, dükkanı veya tarlası olanlar bu kampanyadan ev alabilir mi?

• Cevap: Evet, alabilir. Şartlarda sadece başvuru sahibinin ve eşinin üzerine kayıtlı konut (ev) bulunmaması gerektiği belirtilmiştir. Arsa, bağ, bahçe veya iş yeri (dükkan) sahibi olmak başvuruya engel değildir.

3. Kampanyadan aldığım evi kiraya verebilir miyim, ikamet zorunluluğu var mı?

• Cevap: Açık satış projelerinde (gelir ve ikamet şartı aranmayan bu modelde) genellikle ikamet zorunluluğu bulunmaz. Sözleşme imzalanıp teslim alındıktan sonra daireyi kiraya vermenizde yasal bir engel yoktur.

Ev sahibi olmak isteyen vatandaşların en çok araştırdığı konuların başında TOKİ başvurusu nasıl yapılır sorusu geliyor. TOKİ projelerinde başvuru süreci, projenin türüne göre değişebiliyor. Bazı projelerde kura sistemi uygulanırken, bazı açık satış kampanyalarında kura ve ön başvuru şartı bulunmayabiliyor.

TOKİ’nin resmi başvuru şartlarına göre sosyal konut projelerinde genellikle T.C. vatandaşı olmak, belirlenen yaş şartını taşımak, konut sahibi olmamak ve proje ilinde ikamet şartını sağlamak gibi kriterler aranıyor. Güncel şartlar proje duyurusuna göre değişebildiği için başvuru öncesi TOKİ’nin resmi sayfasındaki proje bilgileri kontrol edilmeli. (TOKİ Başvuru Şartları)

1. E-DEVLET ÜZERİNDEN BAŞVURU

TOKİ başvuruları birçok projede e-Devlet üzerinden yapılabiliyor. Vatandaşlar e-Devlet’e giriş yaptıktan sonra “TOKİ Konut / İş Yeri Başvurusu” ekranından açık projeleri görüntüleyebiliyor. Başvuru yapılacak proje seçildikten sonra form dolduruluyor ve onay işlemi tamamlanıyor. (e-Devlet TOKİ Başvuru)

2. BAŞVURU BEDELİ YATIRILIYOR

Başvurunun geçerli sayılması için belirlenen başvuru bedelinin süresi içinde yatırılması gerekiyor. Bu bedel projeye göre değişebiliyor. Kura sonucunda hak sahibi olunamaması halinde başvuru bedeli iade ediliyor.

3. KURA SÜRECİ TAKİP EDİLİYOR

Kuralı satış projelerinde başvurular tamamlandıktan sonra noter huzurunda kura çekiliyor. Kura sonucunda asil ve yedek hak sahipleri belirleniyor. Hak sahibi olanlar daha sonra sözleşme ve ödeme sürecine geçiyor.

2026 TOKİ ÖDEME PLANI NASIL?

TOKİ sosyal konut projelerinde ödeme planı projeye göre değişiyor. Bazı projelerde yüzde 10 peşinat ve 240 ay vade uygulanırken, açık satış kampanyalarında farklı peşinat ve vade seçenekleri sunulabiliyor. Taksitlerin belirli dönemlerde güncellenebileceği unutulmamalı.

AÇIK SATIŞTA KURA OLMAYABİLİR

TOKİ’nin bazı kampanyalarında klasik başvuru ve kura süreci uygulanmıyor. Açık satış modelinde konutlar genellikle başvuru önceliğine göre satılıyor. Bu nedenle vatandaşların başvuru yapacağı kampanyanın kuralı satış mı, açık satış mı olduğunu mutlaka kontrol etmesi gerekiyor.

Evi olmayan ve kirada yaşayan emekliler için yeni bir konut düzenlemesi Meclis gündemine taşındı. MHP Yozgat Milletvekili İbrahim Ethem Sedef tarafından hazırlanan kanun teklifi, emeklilerin TOKİ projelerinde daha uygun şartlarla ev sahibi olmasını amaçlıyor.

TBMM kayıtlarına göre teklif, Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Teklifi adıyla Meclise sunuldu. Teklifin son durumu komisyonda görünüyor. (TBMM)

TOKİ FAİZSİZ TEKLİFTEN KİMLER YARARLANABİLECEK?

Teklifin yasalaşması halinde düzenlemeden;

• Adına kayıtlı tapulu konutu bulunmayan
• Kirada oturan
• Emekli vatandaşlar yararlanabilecek.

Düzenleme, özellikle kira yükü altında zorlanan ve mevcut geliriyle konut edinmekte güçlük yaşayan emeklilere yönelik hazırlandı.

TOKİ PROJELERİNDE ÖNCELİK VERİLECEK

Kanun teklifine göre TOKİ tarafından yürütülecek sosyal konut projelerinde, evi olmayan ve kirada yaşayan emeklilere öncelik tanınması öngörülüyor.

Bu kapsamda TOKİ’nin emekliler için özel sosyal konut projeleri geliştirmesi, konut ve kira maliyetlerinin yüksek olduğu bölgelerde bu projelere öncelik verilmesi hedefleniyor.

SIFIR FAİZLİ UZUN VADELİ MODEL

Teklifin en dikkat çeken başlığı ise ödeme modeli oldu. Düzenlemeye göre TOKİ, emeklilerin konut sahibi olabilmesi için sıfır faizli ve uzun vadeli konut finansman programları geliştirebilecek.

Hak sahibi emeklilerin ödeme koşulları ise;

• Emekli aylığına
• Gelir durumuna
• Sosyal şartlarına göre belirlenecek.

Böylece sabit gelirli emeklilerin bütçesini zorlamayacak ödeme planlarının oluşturulması amaçlanıyor.

FİNANSMAN BÜTÇEDEN KARŞILANACAK

Teklife göre emeklilere yönelik sosyal konut projelerinin finansmanı merkezi yönetim bütçesinden karşılanacak. Bu madde, projenin yalnızca TOKİ satışı değil, sosyal destek niteliği taşıyan bir konut modeli olarak planlandığını gösteriyor.

KİRA YÜKÜ GEREKÇE GÖSTERİLDİ

Kanun teklifinin gerekçesinde, son yıllarda artan konut fiyatları ve kira bedellerinin emekliler üzerinde ciddi bir barınma baskısı oluşturduğu belirtildi.

Sedef, düzenlemeyle emeklilerin kira yükünün azaltılmasının, barınma sorununun hafifletilmesinin ve yaşlı vatandaşların daha güvenli yaşam koşullarına kavuşmasının hedeflendiğini ifade etti.

Mayıs 2026 konut satışları ilk bakışta sert düşüşe işaret etti. TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları mayıs ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 oldu. İlk el satışlar 30 bin 196, ikinci el satışlar ise 63 bin 137 olarak kayıtlara geçti.

Ancak GPPS - Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, bayram aylarında konut satış verilerinin yalnızca aylık toplam üzerinden okunmasının eksik sonuç verebileceğini belirtti.

Özdemir’e göre özellikle Ramazan ve Kurban Bayramı dönemlerinde resmi tatiller, idari izinler ve hafta sonları nedeniyle net çalışma günü sayısı değişiyor. Bu nedenle satış performansının çalışılan gün başına ortalama satış adediyle değerlendirilmesi gerekiyor.

MAYIS 2026’DA NET 14 İŞ GÜNÜ VARDI

GPPS analizine göre Mayıs 2026’da Kurban Bayramı süreci, resmi-idari tatiller ve hafta sonları dikkate alındığında ay içinde net 14 iş günü oluştu. Bu nedenle toplam satıştaki düşüş, piyasanın tamamen zayıfladığı anlamına gelmiyor.

İŞ GÜNÜNE GÖRE TABLO DEĞİŞTİ

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre Mayıs 2026’da çalışılan gün başına toplam konut satışı 6 bin 667 adet oldu. Bu rakam, 2021 sonrası Kurban Bayramı ayları içinde 2022’den sonraki en güçlü ikinci günlük satış ortalaması olarak öne çıktı.

EN GÜÇLÜ ARTIŞ İPOTEKLİ İLK EL SATIŞTA

GPPS’in analizine göre en dikkat çeken yükseliş ilk el ipotekli konut satışlarında yaşandı. Mayıs 2025’te çalışılan gün başına 250 adet olan ortalama, Mayıs 2026’da 325 adede çıktı. Bu da günlük bazda yaklaşık yüzde 30 artış anlamına geliyor.

İlk el konut satışlarında da güçlü bir görünüm oluştu. Mayıs 2025’te günlük ortalama 1.843 adet olan ilk el satışlar, Mayıs 2026’da 2.157 adede yükseldi.

SONUÇ: DÜŞÜŞ ALGISI TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL

Mayıs 2026 verileri yalnızca toplam satış üzerinden değerlendirildiğinde konut piyasasında sert düşüş algısı oluşuyor. Ancak net çalışma günü hesabı yapıldığında, özellikle ilk el konut ve ilk el ipotekli satışlarda daha güçlü bir tablo ortaya çıkıyor.

Bu nedenle bayram aylarında konut satışları yorumlanırken aylık toplamların yanında iş günü başına satış ortalamasının da dikkate alınması gerekiyor.

TOKİ’nin 64 ilde başlattığı açık satış kampanyasında hareketlilik sürüyor. 15 Haziran 2026’da başlayan satışlarda bazı il ve ilçelerde konutların tamamı kısa sürede alıcı bulurken, birçok projede başvuru süreci devam ediyor.

Kampanyada kura çekimi yapılmıyor. Konutlar, başvuru ve sözleşme önceliğine göre satılıyor. TOKİ’nin resmi açık satış ekranında proje, teslim bilgisi ve satış listeleri anlık olarak takip edilebiliyor.

TAMAMI TÜKENEN İLLER DİKKAT ÇEKTİ

23 Haziran 2026 itibarıyla güncel satış listelerinde bazı illerde açık satışa sunulan konutların tamamının tükendiği görüldü.

Çanakkale’de Ayvacık, Gelibolu, Karacaören ve Merkez projelerindeki tüm konutlar satıldı. Muğla’da Milas, Rize’de Muradiye, Sakarya’da ise Arifiye projesinde açık satış kapsamında konut kalmadı. Güncel satış durumu haber kaynaklarında ve TOKİ satış ekranında proje bazlı olarak yayımlanıyor.

BAZI PROJELER TÜKENDİ, SATIŞLAR DEVAM EDİYOR

Bazı illerde ise tüm konutlar değil, belirli ilçe projeleri tükendi.

TOKİ’nin Kocaeli resmi satış ekranında Derince ve Gebze projelerinin satıldığı, İzmit’te ise bazı etaplarda satışların sürdüğü görülüyor. (TOKİ Kocaeli Satış Listesi)

HANGİ İLLERDE KONUTLAR DEVAM EDİYOR?

Satışların sürdüğü iller arasında yüksek konut stoku bulunan şehirler öne çıkıyor. Özellikle Samsun, Batman, Siirt, Muş, Aksaray, Aydın, Bayburt, Bingöl ve Düzce gibi illerde başvurular devam ediyor.

BAŞVURU İÇİN SON TARİH 17 TEMMUZ

TOKİ açık satış kampanyasında başvurular 17 Temmuz 2026’ya kadar sürecek. Kampanyada gelir şartı, ikamet şartı ve ön başvuru şartı bulunmuyor. Başvuru sahibinin ve eşinin üzerine kayıtlı konut olmaması yeterli olacak.

EN KRİTİK DETAY: LİSTE ANLIK DEĞİŞİYOR

Açık satışta konutlar kura ile değil, başvuru sırasına göre satıldığı için liste gün içinde değişebiliyor. Bu nedenle alıcıların il, ilçe, daire tipi, fiyat, banka ve teslim bilgilerini TOKİ’nin resmi satış ekranından kontrol ederek hareket etmesi gerekiyor.

TOKİ’nin yatırım yapmak isteyenler için hazırladığı arsa satışında süreç başlıyor. Kurum, Türkiye genelinde 45 ilde 343 arsayı açık artırma yöntemiyle satışa sunacak. Satışlar 24-25 Haziran 2026 tarihlerinde saat 10.30’da yapılacak.

Açık artırmaya Ankara ve İstanbul’daki salonlardan fiziki olarak katılım sağlanabilecek. Ayrıca yatırımcılar internet üzerinden de teklif verebilecek. Satışa ilişkin detaylar TOKİ ve Emlak Yönetim’in duyuru kanallarından takip edilebiliyor.

HANGİ ARSALAR SATIŞTA?

Satış listesinde yalnızca konut arsaları değil; ticaret, turizm, sağlık, tarım, sanayi, lojistik, depolama, spor, özel eğitim, sosyal tesis ve plansız arsalar da yer alıyor.

Bu yönüyle kampanya hem bireysel yatırımcılar hem de ticari yatırım yapmak isteyenler için farklı seçenekler sunuyor.

48 AY VADE İMKANI

TOKİ arsa satışında iki vadeli ödeme modeli öne çıkıyor:

• Yüzde 25 peşinatla 48 ay vade
• Yüzde 35 peşinatla 48 ay vade

Bazı taşınmazlar ise yalnızca peşin ödeme yöntemiyle satılacak.

PEŞİN ÖDEYENE YÜZDE 15 İNDİRİM

Peşin alım yapmak isteyen yatırımcılar için yüzde 15 indirim uygulanacak. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, yüzde 35’in indirim değil peşinat oranı olması. İndirim oranı resmi duyurularda yüzde 15 olarak yer alıyor.

45 İLDE ARSA FIRSATI

Satışa çıkarılacak arsalar arasında İstanbul, Ankara, Antalya, Bursa, Kocaeli, Konya, Gaziantep, Mersin, Sakarya, Samsun, Trabzon, Elazığ, Eskişehir, Muğla ve Tekirdağ gibi birçok il bulunuyor.

Açık artırma iki gün sürecek. İlk gün bazı illerdeki arsalar, ikinci gün ise kalan illerdeki taşınmazlar yatırımcıların teklifine açılacak.

Manisa Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü, Yunusemre ilçesine bağlı Akgedik Mahallesi TOKİ 2. Etap bölgesinde uzun süredir yaşanan su kesintileri için çalışma başlattı.

Bölgede sık sık arızalara neden olan içme suyu hattı yenilenirken, ekonomik ömrünü tamamlayan bina branşman bağlantıları da değiştirilecek.

1 KİLOMETRELİK HAT YENİLENİYOR

Çalışma kapsamında yaklaşık 1 kilometrelik içme suyu ana şebeke hattı tamamen yenileniyor. Projeyle birlikte arıza kaynaklı kesintilerin azaltılması, su kayıp-kaçaklarının önlenmesi ve bölgeye daha sağlıklı içme suyu ulaştırılması hedefleniyor.

15 MİLYON TL’LİK İHALE KAPSAMINDA

Çalışmaları yerinde inceleyen Manisa Büyükşehir Belediye Başkanı Besim Dutlulu, Akgedik TOKİ’de yıllardır devam eden su sorununu kalıcı olarak çözmek istediklerini söyledi.

Dutlulu, bölgede geçmişten gelen hatalı imalatların ciddi arızalara yol açtığını belirterek, yaklaşık 15 milyon TL’lik ihale kapsamında hat değişimi ve branşman yenilemelerinin yapıldığını ifade etti.

“TEK DERDİMİZ SU SORUNUNU ÇÖZMEK”

Başkan Dutlulu, açıklamasında şu ifadeleri kullandı:

“Akgedik TOKİ bölgemizde, içme suyu altyapısında yıllardır devam eden ciddi bir sorun var. Kronikleşen arızalara neden olan branşmanları ve kot farkı nedeniyle sık sık patlayan boruları yeniliyoruz. Tek derdimiz Akgedik’in su sorununu tamamen çözmek.”

KESİNTİSİZ SU HEDEFLENİYOR

MASKİ tarafından yürütülen çalışmalar tamamlandığında, Akgedik TOKİ 2. Etap’ın içme suyu altyapısı daha güçlü hale gelecek. Böylece hem bakım maliyetlerinin düşürülmesi hem de vatandaşların daha sağlıklı ve kesintisiz suya ulaşması amaçlanıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, TOKİ’nin 64 ilde satışa sunacağı yaklaşık 20 bin konut için Ankara Saraycık’ta hazırlanan örnek daire görüntülerini paylaştı.

Bakan Kurum paylaşımında, açık satış kampanyasıyla 20 bin yeni yuvanın sahiplerini beklediğini belirterek, konutların güvenli ve huzurlu yaşam alanları olarak planlandığını ifade etti.

SARAYCIK’TA 2+1 ÖRNEK DAİRE PAYLAŞILDI

Paylaşılan görüntülerde Ankara Saraycık’taki 2+1 TOKİ konutları yer aldı. Konutların tünel kalıp sistemiyle inşa edildiği, depreme dayanıklı yapısıyla öne çıktığı belirtildi.

Örnek dairelerde;

• Salon
• Çocuk odası
• Yatak odası
• Mutfak
• Banyo bölümleri yer aldı.

ANKARA’DA FİYATLAR NE KADAR?

Resmi açıklamaya göre Ankara’da satışa sunulacak TOKİ konutlarında fiyatlar şöyle olacak:

• 2+1 konutlar: 3 milyon 100 bin TL’den başlayan fiyatlarla
• 2+1 taksit: 21 bin 400 TL’den başlayan ödemelerle
• 3+1 konutlar: 3 milyon 300 bin TL’den başlayan fiyatlarla

Kampanyaya ilişkin detaylar Bakanlığın resmi duyuru sayfasında yer aldı.

3 FARKLI ÖDEME PLANI SUNULACAK

TOKİ konutlarında alıcılara üç ayrı ödeme seçeneği sunulacak:

• Peşin alımda yüzde 25 indirim
• Yüzde 50 peşinatla 72 ay vade ve yüzde 8 indirim
• Yüzde 25 peşinat, yüzde 25 ara ödeme ve 60 ay vade

EN KRİTİK DETAY: KONUTU SEÇEN ALACAK

Açık satış modeli nedeniyle konutlar başvuru önceliğine göre satılacak. Bu nedenle Ankara’da TOKİ konutu almak isteyenlerin fiyat, daire tipi, taksit planı ve teslim durumunu önceden inceleyerek hızlı hareket etmesi gerekecek.

TOKİ’nin 64 ilde başlattığı açık satış kampanyasında en fazla konutun yer aldığı şehirlerden biri Bursa oldu. Resmi duyuruya göre Bursa’da 2 bin 190 konut satışa sunulacak. Kampanyada kura çekimi yapılmayacak, satışlar başvuru önceliğine göre ilerleyecek.

SON TESLİM TARİHİ NE OLUR?

Satış süreci 15 Haziran-17 Temmuz 2026 tarihleri arasında yapılacağı için, hemen teslim olmayan konutlarda son teslim tarihi sözleşme gününe göre değişecek.

Örneğin sözleşme Temmuz 2026 içinde imzalanırsa, teslim süresi en geç Temmuz 2030 dönemine kadar uzayabilecek. Ancak projeye göre bazı konutların daha erken teslim edilmesi mümkün olacak.

HEMEN TESLİM Mİ, 48 AY MI?

TOKİ’nin resmi açık satış duyurusunda yer alan bilgilere göre konutların bir bölümü hemen teslim projelerden oluşuyor. Teslime hazır projelerde alıcılar, sözleşme ve KDV işlemlerinin ardından konut teslim sürecine geçebilecek. Teslimli olmayan projelerde ise süre sözleşme tarihinden itibaren 48 ay olarak uygulanacak. Detaylı satış ve proje bilgileri TOKİ’nin resmi duyuru sayfasında yer alıyor.

ÖDEME SEÇENEKLERİ NELER?

TOKİ açık satış kampanyasında üç ödeme modeli sunuluyor:

• Peşin ödemede yüzde 25 indirim
• Yüzde 50 peşinatla 72 ay vade ve yüzde 8 indirim
• Yüzde 25 peşinat, yüzde 25 ara ödeme ve 60 ay vade

Muş’ta Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yaptırılan 1078 konutluk TOKİ projesinde çalışmalar devam ediyor. Merkeze bağlı Kepenek köyü yakınında yükselen projede fiziki gerçekleşme oranı yüzde 80 seviyesine yaklaştı.

Yüklenici firma ekipleri bölgede konut inşaatlarının yanı sıra çevre düzenlemesi, yol ve altyapı çalışmalarını da sürdürüyor.

870 DAİRE 2+1, 208 DAİRE 3+1 OLACAK

Yüklenici firmanın proje müdürü Bilal Demirel, projenin toplam 217 bin metrekare alan üzerinde inşa edildiğini belirtti.

Demirel’in verdiği bilgilere göre projede;

• 870 adet 2+1 daire
• 208 adet 3+1 daire
• 20 dükkan
• 1 ticaret merkezi
• 32 derslikli ilkokul yer alacak.

EKİM AYINDA ANAHTAR TESLİMİ HEDEFLENİYOR

Projenin geçen yıl nisan ayında başladığını belirten Demirel, konutların bu yıl ekim ayında tamamlanarak teslim edilmesinin planlandığını söyledi.

Demirel, 4. etapta yer alan tüm dairelerin hak sahiplerinin belli olduğunu, kura sürecinin tamamlandığını ve inşaatın bitmesiyle birlikte konutların sahiplerine teslim edileceğini ifade etti.

Nisan 2025’te startı verilen projede sona yaklaşıldığını belirten Demirel, teslimat takvimine ilişkin net mesajlar verdi. 147 bin metrekarelik dev inşaat alanında fiziki ilerlemenin yüzde 80’e ulaştığını vurgulayan Demirel, "Hak sahiplerimiz kura çekimleriyle çoktan netleşti. Hummalı çalışmalarımızı bu yılın ekim ayında noktalayarak anahtarları sahiplerine teslim etmeyi hedefliyoruz" dedi.

SOSYAL ALANLAR DA YER ALACAK

Projede konutların yanı sıra sosyal yaşam alanları da planlandı. Sıcak suyun güneş enerjisinden karşılanacağı projede, peyzaj alanları, çocuk oyun alanları ve basketbol sahaları da bulunacak.

Çalışmalar tamamlandığında Muş’ta yeni bir yaşam alanının daha hak sahiplerine teslim edilmesi bekleniyor.

Gayrimenkul alırken karşılaşılan en önemli kavramlar arasında kat irtifakı ve kat mülkiyeti bulunuyor. Birbirine benzeyen bu iki tapu türü, yapının hukuki ve fiilî durumu hakkında farklı bilgiler veriyor.

Özellikle kat irtifaklı bir daire satın alınırken binanın tamamlanma durumu, onaylı projeye uygunluğu ve yapı kullanma izin belgesi mutlaka araştırılmalı.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Kat irtifakı; henüz yapılmamış veya inşaatı devam eden bir yapıda ileride oluşacak daire, dükkân ve ofis gibi bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan ayni haktır.

Kat irtifakı tapusu, alıcının yalnızca belirsiz bir arsa hissesi aldığını göstermez. Tapuda arsa payıyla birlikte hak sahibi olunan bağımsız bölümün numarası ve niteliği de belirtilir.

Ancak kat irtifakının kurulmuş olması, binanın tamamlandığı veya iskân aldığı anlamına gelmez.

KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetine geçiş için yapının onaylı projeye uygun şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekir.

Kat mülkiyeti tapusunda daire, dükkân veya ofis gibi bağımsız bölüm tamamlanmış yapı içerisinde kayıt altına alınır.

ARALARINDAKİ TEMEL FARKLAR

KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?

Kat irtifakı kurulabilmesi için yapının projesinin hazırlanması, gerekli onayların alınması ve tapu müdürlüğünde tescil işleminin yapılması gerekir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göre başlıca belgeler şunlardır:

• Maliklerin veya temsilcilerinin kimlikleri
• Vekâletname veya temsil belgesi
• Onaylı mimari proje
• Toplu yapılarda vaziyet planı ve yapı ruhsatı
• Yönetim planı
• Yapı aplikasyon projesi
• Üç boyutlu sayısal yapı modeli

KAT İRTİFAKLI DAİRE ALINIR MI?

Kat irtifaklı bir daire hukuken satın alınabilir. Ancak tapunun bulunması, yapının tamamlandığını ve projeye tamamen uygun olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Satın almadan önce şu kontroller yapılmalı:

• Yapı ruhsatı geçerli mi?
• Daire onaylı mimari projeyle aynı mı?
• Binanın iskânı bulunuyor mu?
• Tapudaki bağımsız bölüm numarası doğru mu?
• Arsa payı uygun belirlenmiş mi?
• Belediyede projeye aykırılık veya ceza var mı?
• Tapuda ipotek, haciz veya şerh bulunuyor mu?
• Kat mülkiyetine geçişi engelleyen eksiklik var mı?

KONUT KREDİSİ KULLANILABİLİR Mİ?

Bankalar kat irtifaklı dairelere konut kredisi verebilir. Ancak karar; binanın tamamlanma oranına, ruhsat ve iskân durumuna, ekspertiz raporuna ve bankanın kredi politikasına göre değişir.

Kat mülkiyetli taşınmazlar, hukuki ve teknik süreçleri daha belirgin olduğu için bankalar tarafından genellikle daha düşük riskli kabul edilir.

KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ NASIL YAPILIR?

Yapı kullanma izin belgesi alınan kat irtifaklı yapılarda, maliklerden birinin başvurusu veya yetkili idarenin belgeyi tapu müdürlüğüne göndermesi üzerine kat mülkiyetine resen geçilebilir.

TKGM’nin resmî açıklamasına göre bu işlem için maliklerin yeniden topluca anlaşması gerekmiyor. Yapı kullanma izin belgesinin tapuya gönderilmesiyle dönüşüm gerçekleştirilebiliyor.

Yalnızca kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nedeniyle vergi veya tapu harcı alınmıyor. Resen yapılan dönüşümde döner sermaye hizmet bedeli de tahsil edilmiyor. Ancak proje değişikliği veya başka tapu işlemleri varsa ayrıca maliyet doğabilir.

BEŞ YILDA KENDİLİĞİNDEN SONA ERER Mİ?

Kat irtifakının beş yıl sonunda otomatik olarak sona erdiği bilgisi doğru değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesine göre yapı, kat irtifakı kurulurken sunulan plana uygun şekilde beş yıl içinde yapılmazsa, maliklerden biri Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Hâkim, şartlara göre kat irtifakının sona ermesine veya sürenin uzatılmasına karar verebilir.

BİNA YIKILIRSA ARSA PAYI NE OLUR?

Yapının yıkılması, maliklerin arsa üzerindeki haklarının otomatik olarak kaybolduğu anlamına gelmez. Hak sahiplerinin payları tapuda kayıtlı arsa payları üzerinden değerlendirilir.

Bu nedenle daire satın alırken yalnızca bağımsız bölümün büyüklüğü ve konumu değil, tapudaki arsa payının doğruluğu da kontrol edilmelidir.

Evini satışa çıkarmaya hazırlanan mülk sahipleri haftalarca fiyat araştırması yapıyor, bölgedeki ilanları inceliyor ve farklı emlak işletmeleriyle görüşüyor. Ancak satışın sonucunu belirleyen en önemli sorulardan biri çoğu zaman ikinci planda kalıyor: “Gayrimenkulümü kiminle satacağım?”

Gayrimenkul Danışmanı Cavit Özaykut, aynı taşınmazın farklı danışmanların fiyatlandırma, pazarlama ve müzakere yöntemlerine göre tamamen farklı sonuçlarla satılabileceğini söyledi.

Özaykut, “Doğru danışman satış süresini kısaltabilir ve taşınmazın değerini koruyabilir. Yanlış seçim ise zaman kaybına, iletişim sorunlarına ve gereksiz fiyat indirimlerine neden olabilir” dedi.

1. BU BÖLGEDE KAÇ GAYRİMENKUL SATTINIZ?

Danışmanın faaliyet gösterdiği bölgeyi tanıması, doğru fiyat ve alıcı profilinin belirlenmesinde önemli avantaj sağlıyor.

Özellikle Bornova, Karşıyaka, Bayraklı, Urla ve Güzelbahçe gibi farklı talep yapısına sahip bölgelerde satış deneyiminin somut örneklerle açıklanması gerekiyor.

2. BENZER BİR GAYRİMENKUL SATTINIZ MI?

Karşıyaka’daki bir daire, Urla’daki villa ve Bornova’daki arsa aynı yöntemle pazarlanamaz. Danışmana benzer nitelikteki portföylerde daha önce çalışıp çalışmadığı sorulmalı.

Sadece satış sayısı değil; taşınmaz türündeki deneyim de değerlendirilmelidir.

3. NASIL BİR PAZARLAMA PLANI HAZIRLAYACAKSINIZ?

Profesyonel danışmanın satıştan önce yazılı veya ölçülebilir bir pazarlama planı sunması beklenir. Planda şu başlıklar yer almalı:

• Kullanılacak ilan platformları
• Profesyonel fotoğraf ve video çekimi
• Sosyal medya çalışmaları
• Dijital reklam bütçesi
• Hedef alıcı profili
• Tanıtım ve gösterim takvimi

4. SATIŞ FİYATINI NASIL BELİRLEYECEKSİNİZ?

Önerilen satış fiyatının hangi verilere dayandığı mutlaka sorulmalı. Sağlıklı değerleme çalışmasında güncel ilanların yanında gerçekleşmiş satışlar, taşınmazın özellikleri, arz-talep dengesi ve bölgesel piyasa koşulları incelenmelidir.

Özaykut, yalnızca portföyü alabilmek için piyasanın üzerinde fiyat söyleyen danışmanlara karşı dikkatli olunması gerektiğini vurguladı.

5. PROFESYONEL FOTOĞRAF VE VİDEO KULLANACAK MISINIZ?

Alıcıların büyük bölümü taşınmazı ilk olarak internet üzerinden görüyor. Karanlık, eksik veya yanlış açıyla çekilmiş fotoğraflar iyi bir gayrimenkulün dahi ilgisiz kalmasına neden olabilir.

Profesyonel içerikler ilan görüntülenmesini, nitelikli talebi ve gösterim sayısını artırabilir.

6. POTANSİYEL ALICILARA NASIL ULAŞACAKSINIZ?

Başarılı bir satış süreci yalnızca ilan sitesine ilan vermekten oluşmaz. Danışmanın müşteri veri tabanı, yatırımcı ağı, bölgesel iş birlikleri ve dijital reklam imkânları sorgulanmalıdır.

“İlanı yayınlarız ve bekleriz” yaklaşımı, planlı bir pazarlama stratejisi olarak kabul edilmemelidir.

7. BENİ HANGİ SIKLIKLA BİLGİLENDİRECEKSİNİZ?

Mülk sahibi, satış süresince yapılan çalışmaları düzenli olarak görebilmelidir. Danışmanın haftalık veya belirlenen dönemlerde şu bilgileri paylaşması beklenir:

• İlan görüntülenme sayısı
• Gelen telefon ve mesajlar
• Yapılan gösterimler
• Alıcı geri bildirimleri
• Gelen teklifler
• Fiyat ve pazarlama önerileri

8. EİDS VE GÜNCEL MEVZUATA HÂKİM MİSİNİZ?

Emlak işletmesinin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Taşınmaz sahibi, ilan yayınlama iznini e-Devlet’teki EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri hizmeti üzerinden yetki belgeli emlak işletmesine verebilir.

EİDS yetkisinin ilan verme izni olduğu, satış veya tapu devri için vekâlet anlamına gelmediği unutulmamalıdır.

9. TEKLİF VE PAZARLIK SÜRECİNİ NASIL YÖNETİYORSUNUZ?

Satışın sonucu çoğu zaman ilan aşamasından çok müzakere masasında belirleniyor. Danışmana teklifleri nasıl değerlendirdiği, alıcının ödeme gücünü nasıl kontrol ettiği ve fiyat indirimini hangi gerekçeyle önerdiği sorulmalıdır.

İyi müzakere, her teklifi reddetmek veya kabul etmek değil, mülk sahibinin hedefini koruyarak işlemi sonuçlandırmaktır.

10. SİZİNLE ÇALIŞMANIN EN SOMUT AVANTAJI NEDİR?

Danışmanın bu soruya ölçülebilir bir cevap vermesi gerekir. “Hızlı satarım” gibi genel ifadeler yerine bölge deneyimi, müşteri ağı, pazarlama bütçesi, raporlama sistemi veya geçmiş satış sonuçları ortaya konulmalıdır.

Gayrimenkul piyasasını kökten değiştirecek ve mülkiyet devri işlemlerinde yeni bir hukuki dönem başlatacak olan 12. Yargı Paketi yasalaşma sürecinde son viraja girdi. Adalet Bakanlığı tarafından titizlikle hazırlanan kanun teklifinin Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) genel kurulunda oylanmasının ardından 1 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla resmen yürürlüğe girmesi bekleniyor.

Avukat Zorunluluğu Kapsamına Giren Gayrimenkul ve İşlem Türleri

Yeni mevzuat sadece standart konut veya daire satışlarını hedef almamaktadır; mülkiyet hakkının devrine veya üzerinde ayni bir hak tesis edilmesine yol açan geniş bir ticari ve hukuki yelpazeyi kapsamaktadır.

• Lüks Konut ve Villalar: Satış bedeli belirlenen yasal sınırı aşan tüm mesken nitelikli taşınmazlar.
• Ticari Gayrimenkuller: Plaza, otel, fabrika, alışveriş merkezi, iş yeri ve dükkan devirleri.
• Büyük Ölçekli Arsa ve Arazi Satışları: Sanayi, ticaret veya konut imarlı yüksek metrajlı parselasyon transferleri.
• Kat Karşılığı İnşaat ve Gelir Paylaşımı Sözleşmeleri: Müteahhitler ile arsa sahipleri arasında noterlerde akdedilen yüksek montanlı kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmeleri.
• Taşınmaz Bağışları ve Trampa (Takas): Nakit akışı olmasa dahi rayiç/ekspertiz değeri sınırı aşan hibe ve mülk takas işlemleri.
• Yüksek Tutarlı İpotek Tesisleri: Finansman veya borç ilişkisi nedeniyle tapu siciline işlenecek büyük ölçekli rehin ve ipotek işlemleri.

Yeni Gayrimenkul Hukuku Paketi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

30 milyon TL'lik mülküm var, 1 Temmuz'dan önce satarsam avukat ücreti öder miyim?

Mevzuat Gerçeği: Hayır. Yasanın yürürlük tarihi 1 Temmuz olarak öngörüldüğünden, bu tarihten önce (kalan 10 günlük süre içinde) randevusu alınmış ve Tapu Müdürlüklerinde tamamlanmış işlemlerde eski sistem geçerlidir ve avukat zorunluluğu/ek maliyeti doğmaz.

Alıcı ve satıcı tek bir avukat tutup maliyeti yarı yarıya bölüşebilir mi?

Hukuki Gerçek: Hayır. Avukatlık Kanunu ve meslek ilkeleri gereği, çıkarları birbiriyle çelişebilecek iki farklı tarafın (alıcı ve satıcı) aynı hukuki işlemde tek bir avukat tarafından temsil edilmesi yasal değildir. Hem alan hem de satan tarafın kendi haklarını korumak üzere ayrı birer avukat ile çalışması zorunludur.

Avukata ödenecek ücret tapu harcından düşülebilir mi?

Finansal Gerçek: Hayır. Tapu harcı (%2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere toplam %4) devlete ödenen kamusal bir vergi niteliğindedir. Avukatlık ücreti ise verilen hukuki danışmanlık hizmetinin bedeli olup, tapu harcı matrahından veya ödemesinden mahsup edilemez; tamamen bağımsız bir operasyonel giderdir.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Türkiye genelindeki 332 arsayı açık artırma yöntemiyle satışa çıkarıyor. Arsa satın almak isteyenlere üç farklı ödeme seçeneği sunulacak:

• %25 peşinat ve 48 ay vade
• %35 peşinat ve 48 ay vade
• Peşin ödemede %15 indirim

Bazı taşınmazlar ise yalnızca peşin bedelle satılacak. Katılımcıların ödeme koşullarını ve taşınmazlara özel hükümleri satış şartnamesinden kontrol etmesi gerekiyor.

TOPLAM DEĞERİ 19,2 MİLYAR TL

Açık artırmaya çıkarılan arsaların toplam yüzölçümü 3 milyon 177 bin 805 metrekare, toplam muhammen bedeli ise 19 milyar 227 milyon 565 bin 553 TL olarak açıklandı.

Satış organizasyonu kapsamında ayrıca toplam 140 metrekarelik bir taşınmaz bölümü açık artırma yöntemiyle kiraya verilecek.

ARSALAR HANGİ İLLERDE BULUNUYOR?

Satış kapsamındaki arsaların bulunduğu 44 il şöyle:

Adana, Afyonkarahisar, Amasya, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Batman, Bayburt, Bilecik, Bursa, Çanakkale, Çorum, Diyarbakır, Edirne, Elazığ, Erzincan, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, Iğdır, İstanbul, Kahramanmaraş, Karaman, Kayseri, Kırklareli, Kırşehir, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Muş, Sakarya, Samsun, Sivas, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon, Uşak ve Yalova.

Arsaların imar durumu, kullanım amacı, yüzölçümü ve muhammen bedeli taşınmaza göre değişiklik gösteriyor.

AÇIK ARTIRMA NEREDE YAPILACAK?

Müzayedeler 24 ve 25 Haziran 2026 tarihlerinde saat 10.30’da gerçekleştirilecek.

Katılımcılar açık artırmayı şu salonlardan takip edebilecek:

• Ankara İlbank Sosyal Tesisleri
• TOKİ İstanbul Hizmet Binası

Salona gelemeyen vatandaşlar Emlak Yönetim müzayede platformu üzerinden çevrim içi teklif verebilecek.

ARSA LİSTESİNE NEREDEN ULAŞILIR?

Satışa ilişkin arsa listesi, şartname ve sözleşme örnekleri TOKİ’nin resmî satış duyurusunda yayımlandı. Ayrıntılı bilgiye ayrıca 444 84 34 numaralı çağrı merkezinden ulaşılabiliyor.

Açık artırmaya katılacakların taşınmazın imar durumu, tapu kaydı, altyapısı, inşaat hakkı ve ödeme planını teklif vermeden önce incelemesi önem taşıyor.

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, inşaat sektöründe dışarıdan görülen tablo ile sahadaki gerçeklerin birbirinden giderek uzaklaştığını söyledi. Kamuoyunun ağırlıklı olarak konut fiyatlarına odaklandığını belirten Araç, sektörün asıl sorununun hızla yükselen maliyetler olduğunu vurguladı.

Araç, “Bugün herkes konut fiyatlarını konuşuyor. Ancak sahada asıl mücadele maliyet tarafında veriliyor. İnşaat maliyetleri sürekli artarken bu yükseliş satış fiyatlarına aynı oranda yansıtılamıyor” dedi.

MALİYETLER YILLIK YÜZDE 28,58 ARTTI

TÜİK’in güncel verilerine göre inşaat maliyet endeksi, Nisan 2026’da aylık %2,73, yıllık %28,58 arttı.

Aynı dönemde:

• Malzeme maliyetleri yıllık %27,75
• İşçilik maliyetleri yıllık %30,02
• Bina inşaatı maliyetleri yıllık %27,11
• Bina dışı yapı maliyetleri yıllık %33,41 yükseldi.

Rakamların sahadaki baskıyı açıkça gösterdiğini belirten Araç, özellikle işçilik maliyetinin malzeme fiyatlarının üzerine çıktığına dikkat çekti.

USTA BULMAK ZORLAŞTI, YEVMİYELER YÜKSELDİ

Sektördeki en önemli sorunlardan birinin kalifiye eleman eksikliği olduğunu belirten Şenay Araç, usta bulmanın giderek zorlaştığını ve yevmiyelerin önemli ölçüde yükseldiğini kaydetti.

Araç, “Bugün birçok projede işçilik giderleri malzeme maliyetleriyle yarışıyor. Kalıpçıdan demirciye, elektrikçiden sıvacıya kadar nitelikli çalışan sıkıntısı yaşanıyor. İşçilik maliyetindeki yıllık %30,02’lik artış da bu tabloyu doğruluyor” dedi.

MÜTEAHHİTLER FİYATLARA YANSITAMIYOR

Artan giderlere rağmen konut fiyatlarının aynı hızda yükseltilemediğine dikkat çeken Araç, bunun temel nedeninin vatandaşın alım gücündeki zayıflama olduğunu söyledi.

“Maliyet yükseliyor ancak tüketicinin satın alma gücü aynı oranda artmıyor. Müteahhit fiyatı yükselttiğinde satış yapamıyor, yükseltmediğinde ise kâr marjından vazgeçmek zorunda kalıyor.”

Bu durumun özellikle küçük ve orta ölçekli inşaat firmalarını daha fazla etkilediğini belirten Araç, bazı şirketlerin satış yapabilmek için maliyetine yakın fiyatlarla konut sunduğunu dile getirdi.

YENİ PROJELER BEKLEMEYE ALINIYOR

Girdi fiyatlarının geleceğini öngöremeyen bazı müteahhitlerin yeni projeye başlamak yerine beklemeyi tercih ettiğini ifade eden Araç, bu eğilimin devam etmesi hâlinde konut üretiminin yavaşlayacağı uyarısında bulundu.

Araç, “Yeni proje üretiminin azalması bugün hemen hissedilmeyebilir. Ancak birkaç yıl sonra arz daraldığında bunun etkisi hem konut fiyatlarında hem de kiralarda görülecektir” değerlendirmesinde bulundu.

“DESTEK ARTIK TERCİH DEĞİL, ZORUNLULUK”

İnşaat sektörünün demir, çimento, mobilya, cam, seramik, elektrik, lojistik ve istihdam başta olmak üzere yüzlerce faaliyet alanını beslediğini hatırlatan Araç, sektörün yalnızca müteahhitlerden ibaret olmadığını vurguladı.

Şenay Araç, çözüm önerilerini şöyle sıraladı:

• Uygun maliyetli arsa üretimi artırılmalı
• Ruhsat ve belediye harçlarında kolaylık sağlanmalı
• Vergi yükleri üretimi destekleyecek şekilde düzenlenmeli
• İlk konutunu alacaklara erişilebilir finansman sunulmalı
• Kalifiye iş gücü yetiştirecek programlar artırılmalı
• Yerli yapı malzemesi üretimi desteklenmeli

Araç, sektörün geldiği noktayı şu sözlerle özetledi:

“Maliyet artışı baskılanabilir ancak ortadan kaldırılamaz. Biriken maliyet, yeni üretimin azalmasıyla birlikte zamanı geldiğinde mutlaka konut fiyatlarına yansır.”

Hibrit çalışma kalıcı hâle gelirken şirketlerin büyük bütçeler ayırdığı ofislerin önemli bölümü boş kalıyor. CBRE Türkiye’nin saha gözlemlerine göre büyük şirketlerdeki ofis alanlarının yaklaşık %40 ila %50’si gün içerisinde kullanılmıyor.

Şirketler boş masalar ve kullanılmayan katlar için kira ödemekle kalmıyor; aidat, enerji, iklimlendirme, temizlik, güvenlik ve otopark giderlerini de karşılamayı sürdürüyor.

2025-2026 OFİS KİRALARI NASIL DEĞİŞTİ?

Ofis piyasasında kamuya açık ve karşılaştırılabilir veriler aylık değil, ağırlıklı olarak çeyrek dönemler hâlinde yayımlanıyor. PROPIN verileri İstanbul Merkezi İş Alanı’ndaki değişimi şöyle ortaya koyuyor:

PROPIN 2026 yılı ilk çeyrek verilerine göre İstanbul’daki A sınıfı ofis stoku yaklaşık 7 milyon metrekareye ulaştı. Ortalama kirada 2025 sonuna göre sınırlı gerileme görülse de en yüksek kira 55 dolar seviyesini korudu.

Colliers Türkiye’nin 2026 ilk çeyrek raporu da kira ortalamalarının önceki çeyreğe göre dolar ve TL bazında gerilediğini, boşluk oranlarında ise büyük değişiklik yaşanmadığını gösteriyor.

İSTANBUL’DA GÜNCEL OFİS KİRALARI

Cushman & Wakefield’in 2025 yıl sonu raporundaki son bölgesel veriler ile 19 Haziran 2026 tarihli 46,3557 TL’lik TCMB dolar satış kuru üzerinden yapılan yaklaşık hesap şöyle:

KİRA DIŞINDA HANGİ ÜCRETLER ÖDENİYOR?

Ofis kiralarken ilan bedeli toplam maliyeti göstermiyor. Şirketlerin karşılaşabileceği başlıca ek giderler şöyle:

• Plaza aidatı ve ortak alan giderleri
• Elektrik, su, ısıtma ve soğutma
• Temizlik ve özel güvenlik
• Kapalı otopark ücretleri
• İnternet ve iletişim altyapısı
• Mobilya, dekorasyon ve bölme duvar uygulamaları
• Taşınma ve yeniden yerleşim giderleri
• Depozito ve emlak danışmanlığı bedeli
• Bakım, onarım ve sigorta
• Jeneratör ve teknik işletme giderleri
• KDV ve stopaj yükümlülükleri

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), orta gelir grubuna yönelik yaklaşık 20 bin konutu açık satış yöntemiyle vatandaşlara sundu. 64 ili kapsayan kampanyada kura çekilmeyecek, konutlar başvuru önceliğine göre satılacak.

Başvurular 15 Haziran 2026 tarihinde başladı. Satış işlemleri 17 Temmuz 2026’ya kadar Ziraat Bankası ve Halkbank’ın yetkili şubeleri aracılığıyla devam edecek.

Kampanyanın proje ve konut listesine TOKİ Kurasız Açık Satış Kampanyası sayfasından ulaşılabiliyor.

ÜÇ FARKLI ÖDEME PLANI SUNULDU

TOKİ’nin 4 Haziran 2026 tarihli resmî açıklamasına göre vatandaşlara üç ödeme alternatifi sunuluyor:

Konutların fiyatları ve aylık taksitleri; şehir, proje, daire tipi, büyüklük ve cepheye göre değişiyor. Bu nedenle kampanyanın tamamı için geçerli tek bir “2,1 milyon TL fiyat” veya “18 bin TL taksit” bulunmuyor. Kesin fiyatın seçilen projenin satış duyurusundan kontrol edilmesi gerekiyor.

KONUTLAR 2+1 VE 3+1 OLACAK

Satışa çıkarılan yaklaşık 20 bin konut, ağırlıklı olarak 2+1 ve 3+1 dairelerden oluşuyor. Konutların bir bölümü hemen teslim edilecek, yapımı devam eden projelerde ise teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay olacak.

En yüksek konut stokunun sırasıyla Bursa, Ankara, Hatay, Kahramanmaraş ve Malatya’da bulunduğu açıklandı.

ÖNE ÇIKAN İL VE İLÇELER

Kampanya kapsamında dikkat çeken bazı proje bölgeleri şöyle:

• Ankara: Ayaş, Çamlıdere, Çubuk, Güdül, Haymana, Kızılcahamam, Mamak ve Sincan
• Eskişehir: Odunpazarı ve Tepebaşı
• Kocaeli: Derince, Gebze ve İzmit
• Afyonkarahisar: Başmakçı ve Bolvadin
• Sivas: Altınyayla, Gemerek, Kangal, Suşehri ve Yıldızeli
• Aksaray: Ağaçören, Güzelyurt, Ortaköy, Sarıyahşi ve Sultanhanı
• Van: Erciş ve Gürpınar

BAŞVURU NASIL YAPILACAK?

Satın alınmak istenen konut belirlendikten sonra projeye göre yetkilendirilen Ziraat Bankası veya Halkbank şubesine başvurulacak. Başvuru önceliği esas alınacağı için konut stoku dolan projelerde satış süresi daha erken sona erebilecek.

Başvuru yapmadan önce konutun teslim durumu, kesin satış bedeli, taksit artış koşulları, aidat giderleri ve sözleşme hükümlerinin incelenmesi gerekiyor.

TOKİ AÇIK SATIŞ LİSTESİNE NEREDEN ULAŞILIR?

Vatandaşlar, 64 ilde satışa sunulan projeleri, konut sayılarını, teslim durumlarını ve başvuru detaylarını TOKİ Kurasız Açık Satış Kampanyası sayfasından inceleyebilir.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, konut fiyatları, kredi faizleri, tasarruf finansman sistemi ve TOKİ’nin yeni kampanyasına ilişkin dikkat çeken değerlendirmelerde bulundu.

Küresel ekonomideki iyileşmenin ve jeopolitik risklerin azalmasının Türkiye’ye olumlu yansıyabileceğini belirten Büyükduman, konut piyasasının yönünü Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının faiz indirim sürecinin belirleyeceğini söyledi.

“ENFLASYONUN ÜZERİNDE ARTIŞ ZOR”

Konut fiyatlarında yıl sonuna kadar güçlü bir reel yükseliş beklemediğini açıklayan Büyükduman, şu ifadeleri kullandı:

“Bu yılın sonuna kadar konut piyasasında çok güçlü bir reel fiyat artışı beklemiyorum. Fiyatlar aylık bazda enflasyona yaklaşabilir ancak mevcut faiz seviyelerinde enflasyonun üzerinde yükselmesi zor.”

Büyükduman’a göre konut piyasasında reel toparlanmanın başlayabilmesi için faizlerin kalıcı biçimde gerilemesi gerekiyor. Petrol fiyatları ve genel enflasyon görünümü de faiz indirimlerinin hızını etkileyebilecek başlıklar arasında bulunuyor.

KONUT SATIŞLARI YÜKSELMEYE DEVAM EDEBİLİR

Yüksek kredi faizlerine rağmen ipotekli konut satışlarının devam etmesinde tasarruf finansman şirketlerinin etkili olduğunu belirten Büyükduman, bu sistemde bugün yapılan teslimlerin yaklaşık bir veya bir buçuk yıl önce imzalanan sözleşmelere dayandığını söyledi.

Büyükduman, ipotekli satışların en az %35’lik bölümünün tasarruf finansman şirketleri üzerinden gerçekleştiğini tahmin ettiğini belirterek bu payın önümüzdeki dönemde daha da artabileceğini ifade etti.

Yeni sözleşmelerin önemli bölümünün konut alımına yönelik olması nedeniyle, fiyatlarda reel artış yaşanmasa bile toplam konut satışlarının yükselmeye devam edebileceği değerlendiriliyor.

Dr. Ahmet Büyükduman’ın mesleki çalışmalarına İstanbul Gayrimenkul Değerleme yönetim profili üzerinden ulaşılabiliyor.

TOKİ KAMPANYASI KİRALARI DÜŞÜRÜR MÜ?

TOKİ’nin 64 ilde yaklaşık 20 bin konutu açık satışa sunmasını değerlendiren Büyükduman, kampanyanın kiraları kısa vadede belirgin şekilde düşürmesini beklemediğini söyledi.

Konutların tesliminin 48 aya kadar yayılması, yeni arzın piyasaya kademeli olarak girmesine neden olacak. Büyükduman, yıllık teslim miktarının yaklaşık 3-4 bin konut düzeyinde kalabileceğine dikkat çekti.

“Türkiye’de bu projeden yıllık gelecek 3-4 bin konut, ülkenin yaklaşık iki günlük yeni konut satışına karşılık geliyor. Bu nedenle arz üzerinde çok büyük bir etkisi olmaz.”

TOKİ kampanyasındaki projeler, teslim durumları ve başvuru ayrıntıları TOKİ Kurasız Açık Satış Kampanyası sayfasından incelenebiliyor.

“ARZ TARAFINDA CİDDİ SIKINTI YOK”

Türkiye’de konut arzına ilişkin verileri de değerlendiren Büyükduman, deprem konutları hariç yaklaşık 800 bin konutluk yapı ruhsatı seviyesine ulaşıldığını belirtti.

Bu rakamın Türkiye’nin bütün ihtiyacını karşılamasa da önceki yıllara göre güçlü bir üretim kapasitesine işaret ettiğini söyleyen Büyükduman, inşaat maliyetleri nedeniyle yapı ruhsatlarında sert bir gerileme beklemediğini kaydetti.

TOKİ’NİN ASIL ETKİSİ PSİKOLOJİK OLACAK

Büyükduman’a göre TOKİ kampanyasının konut fiyatları üzerindeki ilk etkisi fiziksel arzdan çok tüketici davranışlarında görülecek.

TOKİ’den konut almayı düşünen vatandaşların kampanya ve satış süreçlerini beklemesi, mevcut piyasadaki alım kararlarının ertelenmesine neden olabilir. Bu durum özellikle kampanyadaki konutların yoğunlaştığı illerde piyasa hareketliliğini geçici olarak yavaşlatabilir.

Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB) Genel Başkanı Hakan Akçam, tarım arazilerinin “hobi bahçesi” adı altında bölünmesi ve yapılaşmaya açılmasına yönelik düzenlemeyi değerlendirdi.

Akçam, verimli tarım topraklarının korunmasının Türkiye’nin geleceği ve gıda güvenliği açısından hayati önem taşıdığını belirterek kontrolsüz yapılaşmaya karşı yürütülen çalışmaları desteklediklerini açıkladı.

“TARIM TOPRAKLARI KORUNMALI”

Büyükşehirlerin çevresinde hızla yayılan hobi bahçelerinin tarım arazilerini parçalayarak üretim dışına çıkardığını belirten Akçam, şu ifadeleri kullandı:

“Tarım arazilerinin korunması ve planlı kullanımının sağlanması ülkemizin geleceği açısından hayati önem taşıyor. Tarım topraklarının amacı dışında kullanılmasının, bölünmesinin ve kaçak yapılaşmaya açılmasının önlenmesini destekliyoruz.”

Akçam, tarla vasfındaki arazilerin küçük hisselere ayrılarak konut veya ticari alan gibi pazarlanmasının hem tarımsal üretime hem de vatandaşların mülkiyet haklarına zarar verebildiğini söyledi.

“İYİ NİYETLİ VATANDAŞ MAĞDUR EDİLMEMELİ”

Düzenlemenin uygulanması sırasında mevcut yatırımcıların durumunun da dikkate alınması gerektiğini vurgulayan Akçam, geçmişte hobi bahçesi adı altında yapılan satışlardan yer alan vatandaşlara işaret etti.

“Tarım arazileri korunurken iyi niyetle birikimini bu alanlara yatıran vatandaşlarımız da mağdur edilmemeli. Devletimizin hem toprağı hem de mevcut yatırımcıların haklarını gözeten dengeli bir yaklaşım benimsemesi gerekiyor.”

KANUN RESMÎ GAZETE’DE YAYIMLANDI

Akçam’ın değerlendirme yaptığı süreçte TBMM gündeminde bulunan düzenleme, daha sonra yasalaştı. 7584 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 11 Haziran 2026’da kabul edildi ve 20 Haziran 2026’da Resmî Gazete’de yayımlandı.

Kanunun yasama süreci ve metnine TBMM’nin resmî sayfasından ulaşılabiliyor.

KAÇAK YAPILARA ABONELİK ENGELİ

Yeni düzenlemeyle tarım arazilerindeki izinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilmesinin önüne geçildi. Yasağa aykırı şekilde hizmet sağlayan ilgili kurum ve kuruluşlara her abonelik için 100 bin TL idari para cezası uygulanması öngörüldü.

Kanun, mevcut bütün hobi bahçelerinin topluca yıkılmasını öngören özel bir hüküm getirmiyor. Ancak ruhsatsız ve imara aykırı yapılar, mevcut imar ve toprak koruma mevzuatı kapsamında işlem görmeye devam edecek.

Türk Medeni Kanunu’na göre miras; kişinin ölümüyle birlikte yasal ve atanmış mirasçılara kendiliğinden geçer. Ancak taşınmazların devri, bankadaki paranın çekilmesi ve diğer hakların kullanılabilmesi için resmî işlemlerin tamamlanması gerekir.

Miras bırakanın taşınır ve taşınmaz malları, banka hesapları, alacakları, şirket hisseleri ve borçlarının tamamı tereke olarak adlandırılır. Bu nedenle herhangi bir malı devralmadan önce terekenin hem varlıkları hem de borçları araştırılmalıdır.

2026 VERASET VERGİSİ İSTİSNA TUTARLARI

Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 yılı verilerine göre miras yoluyla gerçekleşen intikallerde uygulanacak istisna tutarları şöyle:

Bu rakamlar mirasın tamamının vergiden muaf olduğu anlamına gelmiyor. Vergi hesabında, mirasçının payına düşen değerin belirtilen tutara kadar olan bölümü istisna ediliyor.

BEYANNAME İÇİN 4 AYLIK SÜRE

Ölümün Türkiye’de gerçekleşmesi ve mirasçıların Türkiye’de bulunması durumunda Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi, ölüm tarihini takip eden 4 ay içinde verilmelidir.

Hesaplanan vergi, 3 yılda ve toplam 6 eşit taksitte ödenir. Ödemeler her yıl mayıs ve kasım aylarında yapılır. Ölümün veya mirasçıların yurt dışında bulunması hâlinde beyan süreleri değişebilir.

MİRAS HAKKI 5 ADIMDA NASIL ALINIR?

1. Veraset ilamı alınır

Mirasçıları ve miras paylarını gösteren mirasçılık belgesi, şartların uygun olması hâlinde noterden alınabilir. Nüfus kayıtlarında sorun, yabancılık unsuru veya mirasçılar arasında ihtilaf bulunması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması gerekebilir.

2. Malvarlığı ve borçlar araştırılır

Tapu kayıtları, banka hesapları, araçlar, şirket hisseleri, kredi borçları, icra takipleri ve vergi borçları incelenir. Borçların varlıklardan fazla olması hâlinde mirasın reddi değerlendirilebilir.

Mirasın reddi için genel süre, mirasçının ölümü ve mirasçı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren 3 aydır.

3. Vergi beyannamesi verilir

Mirasçılık belgesi ve malvarlığı bilgileriyle vergi dairesine başvurulur. Beyan işlemlerinin ardından tapu, banka ve diğer kurumlardaki devirlerde kullanılacak belgeler temin edilir.

4. Tapu ve banka intikali yapılır

Taşınmazlar Tapu Müdürlüğünde mirasçılar adına tescil edilir. Bankadaki para ve diğer varlıklar için ilgili bankaya başvurulur. Elbirliği mülkiyeti devam ederken mirasçılardan biri ortak taşınmazın tamamını tek başına satamaz.

5. Paylaşım veya dava süreci başlatılır

Mirasçılar anlaşırsa yazılı bir miras paylaşım sözleşmesi düzenlenebilir. Taşınmazlara ilişkin paylaşımın ayrıca tapuda tescil edilmesi gerekir.

DAVA AÇMADAN ÖNCE ARABULUCULUK

Mirasçılar paylaşım konusunda anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi veya mal paylaşımına ilişkin hukuki süreç gündeme gelir. Adalet Bakanlığının açıkladığı düzenleme kapsamında ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekiyor.

Metindeki “yüzde 40 arabuluculuk şartı” ifadesi doğru değildir. Arabuluculuk için yasal bir yüzde şartı bulunmuyor.

MİRAS SÜRECİNDE EN SIK YAPILAN 5 HATA

1. Borçları araştırmadan miras üzerinde işlem yapmak
2. Üç aylık reddi miras süresini kaçırmak
3. Sözlü paylaşım anlaşmasına güvenmek
4. Ortak taşınmazı tek başına satmaya çalışmak
5. Zorunlu arabuluculuğa başvurmadan dava açmak

Bankadan para çekmek veya tereke malları üzerinde sahiplenme niteliğinde işlem yapmak, olayın koşullarına göre mirasın örtülü kabulü sonucunu doğurabilir. Bu nedenle özellikle borç şüphesi bulunan miraslarda işlem yapılmadan önce hukuki destek alınması önem taşıyor.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.