Gelişme alanı ile inkişaf alanı aynı anlama geliyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde gelişme alanı, varsa üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak imar planında kentin gelişmesine ayrılan alan şeklinde tanımlanıyor.

Bu alanlar genellikle mevcut yapılaşmanın dışında kalan ancak kentin büyüme yönü doğrultusunda gelecekte yerleşime açılması planlanan bölgeleri kapsıyor.

Gelişme alanında konut, ticaret, eğitim, sağlık, park, yol ve diğer kentsel kullanımlar ayrı ayrı planlanabiliyor. Bu nedenle bir taşınmazın yalnızca gelişme alanında bulunması, kullanım amacının konut olduğu anlamına gelmiyor.

GELİŞME KONUT ALANI NEDİR?

Gelişme konut alanı, kentin gelişme bölgesi içerisinde konut kullanımına ayrılmış alanı ifade ediyor.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre konut alanı, imar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve yönetmelikte izin verilen bazı tamamlayıcı fonksiyonların da yer alabildiği alanlardan oluşuyor.

Bu alanlarda yapılabilecek yapının büyüklüğü ve biçimi ise yalnızca “gelişme konut alanı” ifadesine bakılarak belirlenemiyor. İnşaat hakkı için şu bilgilerin incelenmesi gerekiyor:

• Emsal veya KAKS değeri
• TAKS oranı
• Yapı nizamı
• Kat sayısı ve bina yüksekliği
• Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri
• Minimum parsel büyüklüğü
• Plan notları
• Yol ve otopark koşulları

KAKS veya emsal, binanın toplam kat alanının net imar parseli alanına oranını; TAKS ise yapının zeminde kaplayabileceği alanın imar parseline oranını gösteriyor.

GELİŞME KONUT ALANINA EV YAPILIR MI?

Gelişme konut alanına gerekli imar ve ruhsat şartlarının tamamlanması halinde ev yapılabilir. Ancak arazinin planda konut alanında görünmesi doğrudan yapı hakkı kazandırmıyor.

Yapı ruhsatı alınabilmesi için öncelikle parselin bulunduğu bölgede yürürlükte bir 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunması gerekiyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planı olmayan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemeyeceğini belirtiyor.

Sadece 1/5000 ölçekli nazım imar planının bulunması çoğu durumda yapı ruhsatı için yeterli olmuyor. Nazım plan bölgenin genel kullanım kararlarını gösterirken, parsel bazındaki yapılaşma koşulları uygulama imar planıyla belirleniyor.

PARSELASYON İŞLEMİ TAMAMLANMADAN RUHSAT VERİLEMEZ

Uygulama imar planının bulunmasının ardından arazinin imar uygulamasından geçirilmesi gerekebiliyor.

Kadastral parseller; yol, park, yeşil alan ve kamu hizmet alanları ayrıldıktan sonra imar parsellerine dönüştürülüyor. Bu süreç, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesiyle veya şartlarına göre ifraz ve tevhit işlemleriyle yürütülebiliyor.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı hazırlanıp ilgili kurul tarafından kabul edilmeden ve tapuya tescil edilmeden o adadaki parsellere yapı ruhsatı verilemiyor.

Bu nedenle tapuda “tarla” olarak kayıtlı bir taşınmazın imar planında gelişme konut alanında kalması, parselasyon tamamlanmadan ev yapılabileceği anlamına gelmiyor.

KADASTRAL PARSEL İLE İMAR PARSELİ ARASINDAKİ FARK

Kadastral parsel, tapu ve kadastro kayıtlarında mevcut olan ancak imar planına göre henüz düzenlenmemiş taşınmazı ifade ediyor.

İmar parseli ise imar planı ve parselasyon işlemlerinin ardından yapılaşmaya uygun olarak oluşturulan parsel olarak kabul ediliyor.

Bir arazinin gelişme konut alanında görünmesine rağmen hâlâ kadastral parsel niteliğinde olması halinde yol, park, yeşil alan ve diğer kamu alanları için düzenleme yapılması gerekebilir. Bu işlem sonunda taşınmazın yüzölçümü, sınırları, ada-parsel numarası ve hisseli yapısı değişebilir.

ALTYAPI OLMADAN RUHSAT ALINABİLİR Mİ?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin genel ilkelerinde, gelişme alanları ve kentsel dönüşüm alanları, yerleşik alanlar için getirilen “altyapının önceden götürülmüş olması” şartından ayrı tutuluyor. Ancak bu hüküm, gelişme alanlarında altyapı şartının tamamen bulunmadığı şeklinde yorumlanmamalı.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesi, gelişme alanlarında yapı izni için parselasyon planının onaylanmasını ve yol, içme suyu ile atık su şebekesi gibi teknik altyapının yapılmış olmasını temel şart olarak düzenliyor.

Dolayısıyla gelişme alanında bulunan bir parsele ruhsat verilip verilmeyeceği değerlendirilirken yalnızca yönetmelikteki istisna cümlesine değil, İmar Kanunu’nun gelişme alanlarına özgü hükümlerine de bakılması gerekiyor.

TEKNİK ALTYAPI BEDELİ UYGULAMASI DEĞİŞTİ

Teknik altyapısı tamamlanmamış gelişme alanlarında daha önce, parsel sahibinin altyapı bedelinin yüzde 25’ini peşin ödemesi ve kalan yüzde 75’i daha sonra ödemeyi taahhüt etmesi halinde ruhsat düzenlenebilmesine imkân tanınıyordu.

Anayasa Mahkemesi, bu ödeme yöntemini düzenleyen hükmü iptal etti. İptal kararı 13 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girdi. Böylece yüzde 25 peşin, yüzde 75 taahhüt yöntemiyle ruhsat alınmasına ilişkin yasal dayanak ortadan kalktı.

Bununla birlikte kanundaki, ilgili idarenin izni ve idarece hazırlanacak projeye uygun şekilde teknik altyapının taşınmaz sahibi tarafından yaptırılması seçeneği ayrıca değerlendirmeye devam ediyor. Ruhsat süreci belediyenin kararı, altyapı projesi ve parselin somut durumuna göre sonuçlandırılıyor.

GELİŞME KONUT ALANINDA KAÇ KAT EV YAPILABİLİR?

Bir parselin gelişme konut alanında kalması, kaç katlı yapı yapılabileceğini tek başına göstermiyor.

Kat sayısı ve toplam inşaat hakkı, parselin tabi olduğu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile plan notlarından öğreniliyor. Belgelerde yapılaşma şartları farklı şekillerde gösterilebiliyor:

• Ayrık nizam 2 kat
• Ayrık nizam 4 kat
• Emsal 0,50
• Emsal 1,00
• Emsal 1,50
• TAKS 0,30
• Yençok 9,50 metre
• Yençok 15,50 metre

Aynı gelişme konut alanı içerisinde bulunan iki farklı parselin emsal, kat sayısı, yapı nizamı ve çekme mesafeleri birbirinden farklı olabiliyor.

EMSAL HESABI NASIL YAPILIR?

Emsal, toplam emsale dâhil inşaat alanının net imar parseli alanına oranını gösteriyor.

Örneğin net imar parseli 1.000 metrekare ve emsal değeri 1,00 ise toplam emsale dâhil inşaat hakkı yaklaşık 1.000 metrekare olarak hesaplanıyor.

Emsal 0,50 ise yaklaşık 500 metrekare, emsal 1,50 ise yaklaşık 1.500 metrekare emsale dâhil alan oluşturulabiliyor.

Ancak gerçek proje hakkı yalnızca bu çarpma işlemiyle belirlenmiyor. Çekme mesafeleri, TAKS, kat sınırı, otopark, jeolojik durum, plan notları ve parsel şekli kullanılabilecek alanı etkileyebiliyor. Yönetmelik uyarınca taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli üzerinden yapılıyor.

Emlak vergisi; Türkiye’de bulunan binalar, arsalar ve araziler üzerinden alınan belediye vergisi olarak uygulanıyor.

Bina veya arazinin maliki emlak vergisinin mükellefi sayılıyor. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunması halinde vergiyi intifa hakkı sahibi ödüyor. Malik ve intifa hakkı sahibi bulunmaması durumunda ise taşınmazı malik gibi kullanan kişi mükellef kabul ediliyor.

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda hissedarlar kendi payları oranında emlak vergisinden sorumlu oluyor. Elbirliği mülkiyetinde ise maliklerin vergi sorumluluğu birlikte devam ediyor.

2026 EMLAK VERGİSİ İKİNCİ TAKSİTİ NE ZAMAN?

Emlak vergisi her yıl iki eşit taksit halinde ödenebiliyor:

• Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında
• İkinci taksit kasım ayı içinde

Mükellefler dilerse yıllık verginin tamamını ilk taksit döneminde de ödeyebiliyor. 2026 yılının ilk taksit süresi tamamlandığı için ödeme yapmayan taşınmaz sahiplerinin belediyelerinden güncel borç ve gecikme tutarını öğrenmesi gerekiyor.

EMLAK VERGİSİ NEREYE ÖDENİR?

Emlak vergisi, taşınmazın sınırları içinde bulunduğu belediyeye ödeniyor. Ödeme yöntemi belediyeye göre değişebiliyor.

Mükelleflerin taşınmazın kayıtlı olduğu belediyenin vezneleri ve belediye tarafından sunulan elektronik ödeme kanalları üzerinden borçlarını sorgulaması mümkün olabiliyor. Kesin ödeme yönteminin ilgili belediyeden öğrenilmesi gerekiyor.

2026 EMLAK VERGİSİ DEĞERİNE ÜST SINIR GETİRİLDİ

2025 yılında takdir edilen ve 2026’da uygulanmaya başlanan arsa ve arazi metrekare birim değerleri için özel bir sınırlama getirildi.

7566 sayılı Kanun’a göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını geçemeyecek. Başka bir ifadeyle yeni vergi değeri, 2025 yılındaki değerin en fazla üç katı olabilecek.

Örneğin 2025 yılı emlak vergisi değeri 1 milyon TL olan bir taşınmazın 2026 yılı vergi değeri, diğer hesaplama şartları ne olursa olsun 3 milyon TL’yi aşamayacak.

Bu sınır yalnızca ödenecek emlak vergisini değil, emlak vergisi değeri veya arsa ve arazi birim değerleri üzerinden hesaplanan diğer vergi, harç ve mali yükümlülükleri de etkileyebilecek.

2027, 2028 VE 2029 DEĞERLERİ NASIL HESAPLANACAK?

2027, 2028 ve 2029 yıllarındaki bina ve arazi vergisi matrahları, 2026 yılı için üst sınır uygulanarak belirlenen değerler üzerinden hesaplanacak.

Yapılan düzenlemeyle emlak vergisi değerinin yıllık artışında kullanılan “yeniden değerleme oranının yarısı” ifadesi de “yeniden değerleme oranı” olarak değiştirildi. Böylece takip eden yıllardaki değer artışlarının hesaplanmasında yeniden değerleme oranının tamamının uygulanmasının önü açıldı.

KONUT, İŞ YERİ, ARSA VE ARAZİ VERGİ ORANLARI

Büyükşehir belediyesi dışında bulunan yerlerde bina ve arazi vergisi oranları şöyle uygulanıyor:

Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarda ise bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanıyor:

Ödenecek tutar, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değeri ile geçerli oranın çarpılması sonucunda belirleniyor.

KİMLER EMLAK VERGİSİ ÖDEMEYECEK?

Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 metrekareyi geçmeyen tek bir meskeni bulunan veya bu mesken üzerinde intifa hakkı sahibi olan bazı kişiler, indirimli bina vergisi oranından yararlanabiliyor. İndirim oranı sıfır olarak uygulandığı için gerekli şartları taşıyan kişiler konutları için emlak vergisi ödemiyor.

Sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanabilecek gruplar şunlar:

• Engelliler
• Kanundaki şartları taşıyan ve herhangi bir geliri bulunmayan kişiler
• Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından alınan emekli, dul, yetim, ölüm veya malullük aylığından oluşanlar
• Gaziler
• Şehitlerin dul ve yetimleri

Tek konuta hisseli olarak sahip olunması halinde indirim, mükellefin hissesine düşen bölüm için uygulanabiliyor.

EMEKLİLER İÇİN SIFIR ORANLI EMLAK VERGİSİ ŞARTLARI

Emeklilerin sıfır oranlı bina vergisinden yararlanabilmesi için Türkiye’de brüt büyüklüğü 200 metrekareyi aşmayan tek bir meskene sahip olması gerekiyor.

Gelirin yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından alınan emekli aylığından oluşması temel şartlar arasında bulunuyor. Belirli dönemlerde dinlenme amacıyla kullanılan yazlık, yayla evi veya benzeri konutlar için bu avantajdan yararlanılamıyor.

MESKENDE BİZZAT OTURMA ŞARTI YOK

İndirimli bina vergisi oranından yararlanabilmek için kişinin sahip olduğu konutta bizzat yaşaması gerekmiyor.

Brüt büyüklüğü 200 metrekareyi geçmeyen tek meskenin boş tutulması, kiraya verilmesi veya aile üyeleri tarafından bedelsiz kullanılması tek başına muafiyeti ortadan kaldırmıyor. Ancak mükellefin kendisinin kirada oturması veya meskenini kiraya vermesi halinde diğer gelir şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.

ENGELLİLERDE GELİR VE ENGELLİLİK ORANI ARANMIYOR

Brüt büyüklüğü 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni bulunan engelliler bakımından gelir şartı aranmıyor. Engellilik oranı da sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanılmasını tek başına etkilemiyor.

Engelli kimlik kartı bulunan kişiler, kartlarını ve ilgili formu belediyeye sunabiliyor. Engelli kimlik kartı bulunmayanlardan ise sağlık kurulu raporunun aslı veya onaylı örneği istenebiliyor.

KONUTUN TAMAMI 200 METREKAREYİ GEÇMEMELİ

Hisseli konutlarda 200 metrekare şartı, kişinin hissesine karşılık gelen alan üzerinden değil, meskenin toplam brüt yüzölçümü üzerinden değerlendiriliyor.

Örneğin brüt büyüklüğü 240 metrekare olan bir konutun yarısına sahip kişinin payına 120 metrekare düşse bile meskenin tamamı 200 metrekareyi geçtiği için sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanılamıyor.

ARSA VE İŞ YERİ SAHİBİ OLMAK MUAFİYETİ HER ZAMAN BOZMUYOR

Tek meskeni dışında gelir getirmeyen bir iş yeri, arsa veya araziye sahip olunması, sıfır oranlı bina vergisi uygulamasından yararlanmaya tek başına engel oluşturmuyor.

Ancak taşınmazdan gelir elde edilmesi veya kişinin başka bir meskene sahip olması halinde şartların belediye tarafından yeniden değerlendirilmesi gerekiyor.

2026’DA EV ALANIN VERGİSİ NE ZAMAN BAŞLAR?

Bir taşınmazın yıl içinde satın alınması halinde yeni malikin emlak vergisi mükellefiyeti takip eden bütçe yılından itibaren başlıyor.

Örneğin 16 Temmuz 2026 tarihinde satın alınan bir konut için bildirimin 31 Aralık 2026’ya kadar ilgili belediyeye verilmesi gerekiyor. Yeni malikin emlak vergisi mükellefiyeti ise 2027 yılında başlıyor.

Taşınmazın yılın son üç ayında satın alınması halinde bildirim, satın alma tarihinden itibaren üç ay içinde yapılabiliyor. Örneğin 2 Ekim 2026 tarihinde alınan bir taşınmaz için bildirim süresi 2 Ocak 2027’ye kadar devam ediyor.

EMLAK VERGİSİ BİLDİRİMİ NE ZAMAN VERİLİR?

Yeni bina inşa edilmesi, taşınmazın kullanım şeklinin değişmesi, mülkiyetin devredilmesi veya vergi değerini etkileyen başka bir durumun ortaya çıkması halinde ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi gerekiyor.

Değişiklik yılın ilk dokuz ayında meydana gelmişse bildirimin yıl sonuna kadar yapılması gerekiyor. Olay yılın son üç ayında gerçekleşmişse bildirim süresi olay tarihinden itibaren üç ay olarak uygulanıyor.

GİB açıklamasına göre belediyelerin emlak vergisi bildirimi dışında tapu fotokopisi, kimlik fotokopisi, elektrik veya su abonelik belgesi gibi ek belgeler talep etmemesi gerekiyor.

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapu kaydıdır. Ancak uygulamada hisseli tapu olarak adlandırılan her ortak mülkiyet aynı hukuki yapıya sahip değildir.

Türk hukukunda birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu başlıca iki mülkiyet türü bulunuyor:

Paylı mülkiyet: Her ortağın taşınmaz üzerindeki pay oranı bellidir. Tapu kaydında bir kişinin 1/2, 1/4 veya 3/8 gibi hangi oranda pay sahibi olduğu açıkça gösterilir.

Elbirliği mülkiyeti: Ortakların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş payları bulunmaz. Hak sahipliği taşınmazın tamamı üzerinde birlikte devam eder. Miras kalan ve henüz paylı mülkiyete dönüştürülmeyen taşınmazlarda bu yapı sıklıkla görülür.

Paylı mülkiyette kişi kendi payı üzerinde belirli ölçüde tasarruf edebilirken, elbirliği mülkiyetinde taşınmazla ilgili işlemler kural olarak ortakların birlikte hareket etmesini gerektirir.

HİSSELİ TAPUDAKİ PAY SATILABİLİR Mİ?

Paylı mülkiyete tabi hisseli tapuda her paydaş, tapuda adına kayıtlı hissesini satabilir. Bunun için diğer paydaşların satışa izin vermesi veya tapu müdürlüğünde onay vermesi genel olarak zorunlu değildir.

Örneğin bir taşınmazın dörtte birine sahip olan kişi, yalnızca kendisine ait dörtte birlik payı başka bir kişiye devredebilir. Ancak tapuda satılan şey taşınmazın bahçesi, belirli bir odası veya arazinin belirli bir köşesi değil, taşınmazın tamamı üzerindeki pay oranıdır.

Taraflar kendi aralarında belirli bölümleri kullanıyor olsa bile bu kullanım, tek başına o bölümün müstakil tapusuna sahip olunduğu anlamına gelmez.

DİĞER HİSSEDARLARIN ONAYI GEREKİR Mİ?

Paylı mülkiyette yalnızca bir paydaşın kendi hissesini satması için diğer hissedarların onayı aranmaz. Pay sahibi, payını başka bir paydaşa veya dışarıdan bir kişiye satabilir.

Buna karşılık taşınmazın tamamının satılabilmesi için bütün hissedarların satış işlemine katılması gerekir. Hissedarlardan biri yalnızca kendi payı üzerinde işlem yapabilir; diğer ortakların hisselerini onların izni veya geçerli vekâleti olmadan satamaz.

Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise kişilerin tapuda belirlenmiş bağımsız payları bulunmadığından, belirli bir taşınmaz hissesinin tek başına satılması paylı mülkiyetteki kadar doğrudan değildir. Bu tür taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya ortaklığın sona erdirilmesi gerekebilir.

DIŞARIDAN BİRİNE SATIŞTA ÖNALIM HAKKI DOĞABİLİR

Bir paydaşın paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki hissesini dışarıdan üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

Önalım hakkı, diğer hissedarlara satışa engel olma yetkisi vermez. Satış tapuda gerçekleştirilebilir. Ancak satıştan sonra diğer hissedar, kanundaki koşulların oluşması halinde dava açarak satılan payın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir.

Payın taşınmazda zaten hissedar olan başka bir ortağa satılması halinde ise satış üçüncü kişiye yapılmadığından, yasal önalım hakkı genel olarak doğmaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesi, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanıyor.

ÖNALIM DAVASI SATIŞI DOĞRUDAN GEÇERSİZ KILMAZ

Önalım hakkının kullanılması, satış işleminin kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmez. Diğer hissedarın süresi içinde alıcıya karşı dava açması gerekir.

Davanın kabul edilmesi halinde üçüncü kişi adına oluşturulan tapu kaydı iptal edilerek, dava konusu pay önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Bu nedenle uygulamada “satışın iptal edilmesi” ifadesi kullanılsa da hukuki sonuç, satılan payın gerekli bedelin ödenmesi karşılığında önalım hakkı sahibine geçirilmesidir.

ÖNALIM HAKKINDA SÜRE BİR YILA İNDİRİLDİ

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkına ilişkin önemli değişiklikler yapıldı.

Yeni düzenlemeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Daha önce satış tarihinden itibaren uygulanan iki yıllık azami süre, 25 Aralık 2025 sonrası satışlar bakımından bir yıla indirildi. Daha eski tarihli satışlarda ise geçiş hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor. Düzenleme, 24 Aralık 2025’te TBMM’de kabul edilerek 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.

Satışın noter aracılığıyla bildirilmemesi üç aylık süreyi başlatmayabilir. Ancak satış tarihinden itibaren başlayan bir yıllık azami süre devam eder.

ÖNALIM DAVASINDA RAYİÇ BEDEL ESAS ALINACAK

7571 sayılı Kanun ile önalım davasında ödenecek bedelin belirlenme yöntemi de değiştirildi.

Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya ait tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırması gerekiyor.

Belirlenen tutarın süresinde yatırılmaması halinde payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemiyor.

Bu değişiklikle birlikte yalnızca tapuda gösterilen satış bedeli değil, mahkeme tarafından tespit edilen rayiç değer önem taşıyor.

FİİLÎ TAKSİM ÖNALIM DAVASINI OTOMATİK ENGELLER Mİ?

Hissedarların taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında paylaşarak kullanması uygulamada fiilî taksim olarak adlandırılıyor.

Ancak fiilî taksim, taşınmazı hukuken ayrı tapulara bölmez. Paydaşların belirli yerleri kullanması, tapu kaydındaki paylı mülkiyet yapısını kendiliğinden sona erdirmez.

Bununla birlikte yerleşik yargı kararlarında, paydaşların taşınmazı uzun süredir belirli bölümler halinde kullandığı ve satışın da satıcının kullandığı bölüme ilişkin olduğu bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.

Fiilî taksimin bulunup bulunmadığı ve önalım hakkına etkisi her somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilir. Bu nedenle “fiilî taksim varsa önalım davası açılamaz” şeklinde kesin bir değerlendirme yapılması doğru değildir. Anayasa Mahkemesi kararlarında da fiilî taksimi önalım hakkını doğrudan ortadan kaldıran açık bir kanun hükmü bulunmadığına dikkat çekiliyor.

RIZAİ TAKSİM SÖZLEŞMESİ MÜSTAKİL TAPU OLUŞTURMAZ

Paydaşlar taşınmazın kullanımını kendi aralarında anlaşarak paylaşabilir. Ancak taraflar arasında imzalanan basit bir kullanım veya paylaşım belgesi, tek başına taşınmazı hukuken bölmez ve hissedarlara ayrı müstakil tapular kazandırmaz.

Taşınmazın resmen bölünebilmesi için imar mevzuatına uygun ifraz işlemi yapılması, gerekli kurum izinlerinin alınması ve yeni parsellerin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Her taşınmazın bölünmesi mümkün olmayabilir. Parsel büyüklüğü, imar durumu, tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar ve belediye kararları bölünme işlemini etkileyebilir.

HİSSELİ TAPU SATIŞI NASIL YAPILIR?

Hisseli tapudaki payın satışı için Web Tapu sistemi üzerinden başvuru yapılabilir. Başvuruda satışa konu olacak hisse oranının doğru belirtilmesi gerekir.

Satış işlemi tapu müdürlüğünde gerçekleştirilebildiği gibi, yürürlükteki Noterlik Kanunu kapsamında noterler tarafından da taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenebilir. Adalet Bakanlığı mevzuatında noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapabileceği açıkça belirtiliyor. Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilecek satışlarda başlıca şu belgeler istenebilir:

• Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri
• İşlem vekâletle yapılacaksa geçerli vekâletname
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası
• Gerektiğinde temsil veya yetki belgeleri
• Satış bedeli ve emlak vergisi değerine ilişkin bilgiler

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satış işlemlerinde kimlik belgesi, varsa temsil belgesi, bina vasıflı taşınmazlarda DASK poliçesi ve emlak vergisi değeri gibi bilgilerin arandığını belirtiyor.

Satışa konu pay üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya başka bir kısıtlama bulunması halinde bu durum işlem sırasında ayrıca değerlendirilir.

SINIRDAŞ TARLA SAHİBİNİN ÖNALIM HAKKI DEVAM EDİYOR MU?

Sınırdaş tarım arazisi sahiplerine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tanınan özel önalım hakkı, 4 Kasım 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7255 sayılı Kanun ile kaldırıldı.

Bu nedenle yalnızca komşu tarla sahibi olmak, günümüzde tek başına önalım hakkı sağlamıyor.

Ancak tarla paylı mülkiyete tabi ise taşınmazın diğer hissedarlarının Türk Medeni Kanunu’ndan doğan önalım hakkı devam ediyor. Komşu parsel malikliği ile aynı taşınmazdaki paydaşlık birbirinden farklı hukuki durumlardır.

ORTAKLIK ANLAŞMAYLA BİTİRİLEMİYORSA NE YAPILABİLİR?

Hissedarlar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

İzale-i şuyu olarak da bilinen bu davada mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Bölünme mümkünse taşınmaz paylaştırılabilir.

Aynen bölünmenin mümkün olmadığı durumlarda taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilebilir. Satıştan elde edilen para, tapudaki pay oranlarına göre hissedarlara dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, kişinin kendi hissesini satabilmesi için zorunlu değildir. Bu dava, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamen sona erdirilmesi amacıyla açılır.

İstanbul Fuar Merkezi’nde 17-19 Haziran 2026 tarihlerinde sekizinci kez düzenlenen fuar, dört salonda gerçekleştirildi. Organizasyon için 35 bin metrekare brüt, 14 bin metrekare ise net sergi alanı kullanıldı.

Paintistanbul 2026’da 43 farklı ülkeden 619 firma ve firma temsilciliği ürünlerini, üretim çözümlerini ve yeni teknolojilerini sergiledi.

Fuarı üç gün boyunca toplam 10 bin 376 sektör profesyoneli ziyaret etti. Ziyaretçilerin 2 bin 594’ünü yabancı sektör temsilcileri oluştururken, uluslararası ziyaretçiler 93 farklı ülkeden İstanbul’a geldi.

Fuara en yoğun ziyaretçi gönderen ülkeler arasında İran, Almanya, İtalya, Mısır, Rusya, Suriye, Birleşik Arap Emirlikleri, Pakistan, Irak ve Özbekistan yer aldı.

AVRUPA VE UZAK DOĞU’DAN YOĞUN KATILIM

Paintistanbul 2026’ya özellikle Avrupa ve Uzak Doğu ülkelerinden gelen sektör profesyonellerinin ilgisi dikkat çekti.

Yerli ve yabancı şirketler, fuar boyunca yeni ticari bağlantılar kurma, mevcut iş birliklerini geliştirme ve farklı pazarlardaki yatırım fırsatlarını değerlendirme imkânı buldu.

Uluslararası katılım oranındaki artış, İstanbul’un boya ve kaplama sektöründe bölgesel ticaret merkezi olma konumunu güçlendirdi. Fuarda gerçekleştirilen görüşmelerin yeni ihracat bağlantılarına ve uzun vadeli ticari ortaklıklara zemin hazırladığı belirtildi.

YABANCI KATILIMCI ORANI YÜZDE 46’YA ÇIKTI

Paintistanbul 2026’da yabancı katılımcı oranı yüzde 46 seviyesine ulaştı. Bu oran, fuarın uluslararası ölçekteki görünürlüğünün ve yabancı şirketlerin Türkiye pazarına yönelik ilgisinin arttığını gösterdi.

Organizasyonda boya üreticilerinin toplam katılımcılar içindeki payı yüzde 6’dan yüzde 20’ye yükseldi. Genel üretici oranı ise yüzde 7’den yüzde 25’e çıktı.

Katılımcı profilindeki değişimle birlikte fuar, yalnızca ham madde ve tedarik ürünlerinin sergilendiği bir organizasyon olmaktan çıkarak üretim teknolojileri ve nihai ürünlerin de öne çıktığı geniş kapsamlı bir sektör platformuna dönüştü.

BOYA VE KAPLAMA TEKNOLOJİLERİ SERGİLENDİ

Fuarda boya ham maddeleri, kaplama ürünleri, yapı kimyasalları, yapıştırıcı ham maddeleri, laboratuvar ekipmanları, üretim makineleri ve otomasyon sistemleri ziyaretçilere tanıtıldı.

Sektör temsilcileri, üretim süreçlerinde verimlilik sağlayan teknolojileri, çevreci ürünleri, yeni nesil kaplama çözümlerini ve dijital üretim uygulamalarını yakından inceleme fırsatı buldu.

Katılımcı firmalar, ürün ve hizmetlerini uluslararası alıcılara doğrudan tanıtarak yeni pazarlarla bağlantı kurdu. Fuar süresince gerçekleştirilen görüşmeler, boya ve kaplama sektöründeki ihracat potansiyelinin artırılması açısından önemli bir ticari ortam oluşturdu.

YAPAY ZEKÂ VE SANAT AYNI PLATFORMDA BULUŞTU

Paintistanbul 2026, ticari görüşmelerin yanı sıra teknoloji ve sanatın bir araya geldiği interaktif uygulamalara da ev sahipliği yaptı.

Yapay zekâ destekli AI Graffiti uygulaması ile sanal gerçeklik tabanlı Tilt Brush deneyimi, ziyaretçilerin dijital ortamda tasarım yapmasına ve yaratıcılıklarını farklı platformlarda sergilemesine imkân sağladı.

Dijital uygulamalar, yapay zekâ ve sanal gerçeklik teknolojilerinin boya, tasarım ve kaplama sektöründe kullanılabileceği alanlara ilişkin ziyaretçilere yeni deneyimler sundu.

POWDER DOSING EXPO DA DÜZENLENDİ

Paintistanbul 2026 ile eş zamanlı olarak Powder Dosing Expo da gerçekleştirildi.

Toz, granül ve katı ham maddelerin dozajlanmasına yönelik teknolojilerin sergilendiği organizasyonda otomasyon sistemleri, proses ekipmanları ve dijital üretim çözümleri sektör profesyonelleriyle buluşturuldu.

Üretim süreçlerinde hassasiyet, yüksek verimlilik ve düşük ham madde kaybı sağlayan sistemler, fuarın dikkat çeken teknoloji alanları arasında yer aldı.

Paintistanbul 2026, uluslararası ziyaretçi sayısı, katılımcı çeşitliliği ve sergilenen yeni teknolojilerle boya ve kaplama sektörünün önemli küresel buluşmalarından biri olarak tamamlandı.

Haziran ayında Türkiye genelinde 129 bin 979 konut satıldı. İpotekli konut satışlarında yıllık yüzde 72,1’lik artış yaşanırken, yılın ilk altı ayındaki toplam konut satışları geçen yılın aynı döneminin gerisinde kaldı.

ORTALAMA KONUT FİYATI 5 MİLYON 118 BİN TL OLDU

Haziran 2026 itibarıyla Türkiye genelindeki ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 944 TL olarak hesaplandı. Ortalama bir konutun satış fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL’ye ulaştı.

Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 22,3 arttı. Ancak fiyatlar enflasyondan arındırıldığında yıllık yüzde 7,6 oranında geriledi.

Haziran ayında metrekare fiyatları bir önceki aya göre nominal olarak yüzde 1,1 yükseldi. Aylık reel değişim ise yüzde eksi 0,2 seviyesinde kaldı. Bu sonuç, konut fiyatlarının haziran ayında reel olarak yataya yakın seyrettiğini gösterdi.

HAZİRANDA 129 BİN 979 KONUT SATILDI

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları, Haziran 2026’da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 15,8 artarak 129 bin 979’a yükseldi.

Haziran 2025’te Türkiye genelinde 112 bin 196 konut satılmıştı. Haziran 2026’daki satışlar bir önceki aya göre ise yüzde 39,3 artış gösterdi.

İlk el konut satışları yıllık yüzde 23,1 artarak 43 bin 406’ya ulaştı. İlk el satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 33,4 olarak kaydedildi.

İkinci el konut satışları da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 12,5 artarak 86 bin 573 oldu. İkinci el konutların toplam satışlardaki payı yüzde 66,6 olarak gerçekleşti.

İPOTEKLİ SATIŞLAR YÜZDE 72,1 ARTTI

Konut kredisi kullanılarak gerçekleştirilen ipotekli satışlar, haziran ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993’e çıktı.

İpotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 20 oldu. Diğer satış türlerinde ise 103 bin 986 konut el değiştirdi.

Ocak-haziran döneminde ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,2 artarak 142 bin 794’e ulaştı. Buna karşılık diğer satış türleri yüzde 9,3 azaldı.

Yılın ilk altı ayında Türkiye genelinde toplam 699 bin 516 konut satıldı. Toplam satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,1 geriledi.

FİYAT ARTIŞINDA KOCAELİ İLK SIRADA

Haziran ayında en fazla konut satışı gerçekleştirilen 30 il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışının en yüksek olduğu şehir Kocaeli oldu.

Kocaeli’de konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 28,8 arttı. Kocaeli’yi yüzde 28,6 ile Denizli, yüzde 27,7 ile Ankara, yüzde 27,1 ile Elazığ ve yüzde 26,9 ile Antalya izledi.

Buna rağmen incelenen 30 ilin tamamında konut fiyatları enflasyonun altında kaldı.

Reel fiyatlardaki gerileme Kocaeli’de yüzde 2,7, Denizli’de yüzde 2,9, Ankara’da yüzde 3,5, Elazığ’da yüzde 4 ve Antalya’da yüzde 4,1 olarak hesaplandı.

Yıllık reel değer kaybının en yüksek olduğu şehir yüzde 16,5 ile Aydın oldu. Aydın’ı yüzde 14,4 ile Hatay, yüzde 13,9 ile Tekirdağ, yüzde 13,4 ile Şanlıurfa ve yüzde 12,4 ile Balıkesir takip etti.

BEŞ BÜYÜK İLDE EN YÜKSEK ARTIŞ ANKARA’DA

Türkiye’nin nüfus bakımından en büyük beş ili arasında konut metrekare fiyatlarındaki en yüksek yıllık nominal artış Ankara’da kaydedildi.

Ankara’da metrekare fiyatları yıllık yüzde 27,7 arttı. Ankara’yı yüzde 26,9 ile Antalya, yüzde 25,1 ile İstanbul, yüzde 21,7 ile Bursa ve yüzde 19,7 ile İzmir izledi.

Beş büyük şehrin tamamında enflasyondan arındırılmış konut fiyatları geriledi. Reel fiyatlar Ankara’da yüzde 3,5, Antalya’da yüzde 4,1, İstanbul’da yüzde 5,5, Bursa’da yüzde 8 ve İzmir’de yüzde 9,5 düştü.

Haziran 2026 itibarıyla beş büyük şehirdeki ortalama konut metrekare satış fiyatları şöyle hesaplandı:

İstanbul’da 63 bin 788 TL, Antalya’da 55 bin 264 TL, İzmir’de 52 bin 677 TL, Ankara’da 37 bin 787 TL ve Bursa’da 35 bin 492 TL.

İSTANBUL’DA ORTALAMA KONUT FİYATI 7 MİLYON TL’Yİ GEÇTİ

İstanbul’da ortalama bir konutun satış fiyatı 7 milyon 16 bin 680 TL’ye ulaştı.

Ortalama konut satış fiyatı İzmir’de 6 milyon 321 bin 240 TL, Antalya’da 6 milyon 79 bin 40 TL, Ankara’da 4 milyon 912 bin 310 TL ve Bursa’da 4 milyon 613 bin 960 TL olarak hesaplandı.

Veriler, metrekare fiyatları ile ortalama konut büyüklüklerinin şehirler arasındaki toplam satış fiyatı farkını belirgin şekilde etkilediğini ortaya koydu.

METREKARE FİYATINDA MUĞLA ZİRVEDE

Türkiye’de konut metrekare satış fiyatının en yüksek olduğu şehir Muğla oldu. Muğla’da ortalama metrekare fiyatı 85 bin 182 TL olarak hesaplandı.

Muğla’yı 63 bin 788 TL ile İstanbul, 55 bin 264 TL ile Antalya, 52 bin 677 TL ile İzmir ve 52 bin 634 TL ile Çanakkale izledi.

Ortalama konut satış fiyatı Muğla’da 11 milyon 73 bin 660 TL’ye ulaştı. İstanbul’da ortalama fiyat 7 milyon 16 bin 680 TL, Aydın’da 6 milyon 782 bin 130 TL, İzmir’de 6 milyon 321 bin 240 TL ve Çanakkale’de 6 milyon 316 bin 80 TL oldu.

Bu sonuçlar, özellikle Muğla ve Ege kıyılarındaki konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde olduğunu gösterdi.

KONUT YATIRIMININ GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 13 YIL

Konut yatırımının elde edilen kira geliriyle satış bedelini karşılaması için gereken süre Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.

En fazla konut satılan 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 18 yıl ile Muğla’da görüldü.

Muğla’yı 17 yıl ile Balıkesir, Aydın ve Elazığ takip etti. Antalya’da konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 16 yıl olarak belirlendi.

İstanbul ve Tekirdağ’da amortisman süresi 12 yıl olurken, Ankara ve Şanlıurfa’da 11 yıl olarak hesaplandı.

Konut satış fiyatlarının yüksek olduğu sahil şehirlerinde kira geliri ile satış bedeli arasındaki farkın açılması, yatırımın geri dönüş süresini uzatan başlıca etkenlerden biri oldu.

TOKİ’den konut alan vatandaşların merak ettiği başlıklardan biri de emlak vergisi ödemesi oluyor. Konut tesliminden sonra aidat, abonelik ve taksitlerin yanında emlak vergisi yükümlülüğü de gündeme geliyor.

Emlak vergisi; konut, iş yeri, arsa, arazi ve bina gibi Türkiye sınırları içindeki taşınmazlar için alınan bir vergi türüdür. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bilgilendirmesine göre emlak vergisi, ilgili belediye tarafından takip ediliyor ve taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye ödeniyor.

TOKİ EMLAK VERGİSİ KİM TARAFINDAN ÖDENİR?

Emlak vergisinde temel kural, taşınmazın maliki tarafından ödeme yapılmasıdır. İntifa hakkı varsa ödeme yükümlülüğü intifa hakkı sahibine geçer. Malik ve intifa hakkı sahibi yoksa, taşınmazı malik gibi kullanan kişiler vergi yükümlüsü kabul edilir.

TOKİ konutlarında bu nedenle tapu devri, teslim tarihi ve satış sözleşmesindeki hükümler önem kazanır. Tapu hak sahibi adına devredilmişse emlak vergisi doğrudan hak sahibinin sorumluluğuna girer.

Henüz tapu devri yapılmamış ancak konut teslim edilmiş ve hak sahibi konutu fiilen kullanmaya başlamışsa, belediye kayıtları ve TOKİ satış sözleşmesindeki hükümler dikkate alınır. Bu nedenle TOKİ konutu alan vatandaşların, konutun bağlı olduğu belediyeden kendi adlarına emlak vergisi kaydı oluşup oluşmadığını kontrol etmesi gerekir.

2026 EMLAK VERGİSİ NE ZAMAN ÖDENİR?

2026 yılında emlak vergisi iki taksit halinde ödeniyor. Gelir İdaresi Başkanlığı vergi takvimine göre 2026 yılı emlak vergisinin birinci taksit ödeme dönemi 1 Mart 2026’da başladı ve 1 Haziran 2026’da sona erdi.

İkinci taksit ödemeleri ise 1 Kasım 2026 ile 30 Kasım 2026 tarihleri arasında yapılacak.

Emlak vergisini zamanında ödemeyen vatandaşlar için geciken tutar üzerinden gecikme zammı uygulanır. Bu nedenle TOKİ hak sahiplerinin yalnızca konut taksitlerini değil, belediye emlak vergisi dönemlerini de takip etmesi gerekir.

TOKİ EMLAK VERGİSİ NEREYE ÖDENİR?

TOKİ konutunun emlak vergisi, konutun bulunduğu ilçe belediyesine ödenir. Konut hangi belediye sınırları içindeyse emlak vergisi kaydı da o belediye üzerinden takip edilir.

Ödeme için vatandaşlar belediye veznelerine gidebilir. Bunun yanında birçok belediyede internet üzerinden ödeme imkânı da bulunuyor. E-belediye sistemi olan belediyelerde T.C. kimlik numarası, sicil numarası veya taşınmaz bilgileriyle borç sorgulaması yapılabiliyor.

Bazı belediyelerde ödeme, anlaşmalı bankalar, mobil bankacılık, internet bankacılığı veya PTT aracılığıyla da yapılabiliyor. Ancak ödeme yöntemi belediyeden belediyeye değiştiği için en doğru bilgi konutun bağlı olduğu belediyenin resmi ödeme ekranından kontrol edilmelidir.

TOKİ EMLAK VERGİSİ NASIL ÖDENİR?

TOKİ emlak vergisi ödemesi için öncelikle konutun bağlı olduğu belediyenin sisteminde borç sorgulaması yapılır. Belediyenin internet sitesinde e-belediye hizmeti varsa ödeme çevrim içi olarak tamamlanabilir.

Vatandaşlar genellikle şu yollarla ödeme yapabilir:

Belediye veznesi üzerinden ödeme

Belediyenin e-belediye sistemiyle online ödeme
Anlaşmalı bankaların internet veya mobil şubeleri
PTT üzerinden ödeme
Belediyenin sunduğu diğer dijital ödeme kanalları

Ödeme yapılırken konutun ada, parsel, bağımsız bölüm, sicil numarası veya T.C. kimlik numarası gibi bilgiler istenebilir. Bu nedenle TOKİ konutu alan vatandaşların tapu, teslim tutanağı ve belediye kayıt bilgilerini hazır bulundurması işlemi kolaylaştırır.

2026’DA EMLAK VERGİSİ ORANLARI NASIL UYGULANIYOR?

Emlak vergisi, taşınmazın türüne ve bulunduğu belediyeye göre değişir. Mesken, iş yeri, arsa ve arazi için farklı oranlar uygulanır. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alan taşınmazlarda oranlar daha yüksek uygulanır.

Emlak Vergisi Kanunu’na göre bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2’dir. Büyükşehir belediye sınırları içinde bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır.

Aynı değere sahip iki TOKİ konutunun emlak vergisi, bulunduğu belediyeye ve büyükşehir sınırları içinde olup olmamasına göre farklı çıkabilir.

YENİ TOKİ KONUTU ALANLAR BELEDİYEYE BİLDİRİM YAPMALI

Yeni konut alan vatandaşların belediyeye emlak vergisi bildirimi yapması gerekir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bilgilendirmesine göre yılın ilk 9 ayında alınan taşınmazlar için bildirim yıl sonuna kadar yapılır. Yılın son 3 ayında alınan taşınmazlarda ise bildirim için satın alma tarihinden itibaren 3 aylık süre bulunur.

Örneğin 2026 yılında TOKİ konutunu teslim alan veya tapusunu alan bir hak sahibi, bağlı bulunduğu belediyede emlak vergisi kaydının açılıp açılmadığını kontrol etmelidir. Bildirim yapılmadığında ilerleyen dönemde gecikme, ceza veya toplu borçla karşılaşılabilir.

EMLAK VERGİSİ MUAFİYETİ TOKİ KONUTLARINDA DA GÜNDEME GELEBİLİR

Bazı vatandaşlar için emlak vergisinde sıfır oranlı uygulama bulunur. Geliri olmadığını belgeleyenler, emekliler, gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri; Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde emlak vergisi muafiyetinden yararlanabilir.

Bu uygulama otomatik başlamaz. Şartları taşıyan vatandaşların konutun bağlı olduğu belediyeye başvuru yapması gerekir.

TOKİ konutu alan emekli, engelli veya geliri olmayan vatandaşlar, muafiyet şartlarını taşıyıp taşımadığını belediyeden kontrol etmelidir. Birden fazla konutu olanlar veya şartları taşımayanlar için muafiyet uygulanmaz.

TOKİ TAKSİTİ AYRI, EMLAK VERGİSİ AYRI ÖDEMEDİR

TOKİ konutlarında aylık taksit ödemesi ile emlak vergisi birbirine karıştırılmamalıdır. TOKİ taksiti, konutun satış bedeline ilişkin borçtur. Emlak vergisi ise taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenen yerel vergidir.

TOKİ hesabında ödeme yapılması, her zaman emlak vergisinin de ödendiği anlamına gelmez. Hak sahiplerinin belediye üzerinden ayrıca borç sorgulaması yapması gerekir.

Konut tesliminden sonra belediye kaydı açılmışsa emlak vergisi borcu belediye sisteminde görünür. Borç görünmüyorsa, belediyeden taşınmaz bildirimi ve sicil durumu kontrol edilmelidir.

TÜİK’in mevcut raporlarında toplam konut satışı, ipotekli satış, diğer satış, birinci el ve ikinci el satış verileri yer alıyor. Ancak birinci el satışların ne kadarının ipotekli gerçekleştiği aylık raporlarda ayrı bir başlık olarak sunulmuyor.

GPPS PLATFORMU’NDAN TÜİK’E VERİ ÇAĞRISI

Bilge Özdemir, birinci el konut satışlarının doğrudan inşaat, proje geliştirme ve yeni konut üretimiyle bağlantılı olduğunu belirtti. Bu nedenle birinci el satışların finansman yapısının ayrıca izlenmesi gerektiğini ifade etti.

Özdemir’e göre ilk el ipotekli satış verisinin açıklanması, yalnızca konut satış adedini değil, yeni projelerde kredi kullanımının ne seviyede olduğunu da gösterecek.

Bu veriyle birlikte sektör temsilcileri; alıcıların yeni konuta erişimini, krediyle satış kapasitesini, projelerdeki finansman ihtiyacını ve üretim tarafındaki hareketliliği daha net okuyabilecek.

“İLK EL İPOTEKLİ SATIŞLAR ÜRETİM EKONOMİSİNİ GÖSTERİR”

Özdemir, birinci el ipotekli konut satışlarının inşaat projelerinin gelişimini temsil eden önemli bir gösterge olduğunu söyledi.

Konut satış istatistiklerinde yalnızca toplam ipotekli satışa bakıldığında, kredili işlemlerin ne kadarının yeni konutlara, ne kadarının ikinci el konutlara yöneldiği net şekilde görülemiyor. Bu da özellikle proje geliştirme, konut üretimi ve yeni arz tarafında eksik değerlendirmelere yol açabiliyor.

GPPS Platformu’na göre bu ayrımın yapılması, yeni konut piyasasının finansmanla ne kadar desteklendiğini ortaya koyacak. Böylece hem kamu kurumları hem de sektör paydaşları daha sağlıklı karar alabilecek.

HAZİRANDA 6 BİN 185 İLK EL İPOTEKLİ SATIŞ

Bilge Özdemir’in paylaştığı bilgilere göre Haziran 2026’da Türkiye genelinde 43 bin 406 birinci el konut satışı gerçekleşti. Bu satışların 6 bin 185’i ipotekli olarak yapıldı.

Özdemir, 2025 ve 2026 yıllarındaki birinci el konut satışlarının birbirine yakın seyrettiğini, ancak ipotek kullanımında belirgin artış yaşandığını ifade etti.

Bu tablo, yeni konut alımlarında kredi kullanımının yeniden daha görünür hale geldiğini gösteriyor. Ancak bu verinin düzenli ve resmi biçimde açıklanması, sektördeki eğilimin daha doğru takip edilmesi açısından önem taşıyor.

TÜİK RAPORLARINA AYRI BAŞLIK OLARAK EKLENMELİ

GPPS Platformu, TÜİK’in konut ve iş yeri satış istatistiklerinde birinci el ipotekli konut satışlarını ayrı bir satır olarak yayımlamasını talep ediyor.

Özdemir, bu verinin TÜİK’in web sitesinde ve e-Hizmetler veri tabanında erişilebilir olması gerektiğini belirtti. Böylece sektör temsilcileri, akademisyenler, yatırımcılar ve kamu kurumları konut piyasasını daha ayrıntılı şekilde analiz edebilecek.

Bilge Özdemir, Mayıs 2026’da TÜİK Başkanlığı görevine atanan Mehmet Arabacı’ya da çağrıda bulunarak, birinci el ipotekli satışların aylık raporlarda ayrı şekilde yer almasının sektöre katkı sağlayacağını ifade etti.

KONUT PİYASASINDA DAHA NET VERİ İHTİYACI VAR

Konut piyasasında fiyat, kredi, arz ve talep dengesi her geçen yıl daha kritik hale geliyor. Bu nedenle yalnızca toplam satış adedi değil, satışların hangi finansman yöntemiyle ve hangi konut tipinde gerçekleştiği de önem taşıyor.

Birinci el ipotekli satışların açıklanması, yeni konut projelerinde krediye erişimin durumunu gösterecek. Aynı zamanda üretici firmalar, proje geliştiriciler ve satış ekipleri için piyasanın gerçek talep yapısını daha anlaşılır hale getirecek.

GPPS Platformu’nun çağrısı, konut satış verilerinde daha detaylı ve sektöre doğrudan katkı sağlayacak bir raporlama ihtiyacını gündeme taşıdı.

Gayrimenkul yatırımı denildiğinde ilk akla büyükşehirlerdeki konut projeleri gelse de turizm bölgelerindeki arsalar yatırımcıların ilgisini koruyor. Özellikle kıyı şeritleri, doğal alanlar ve tarihi destinasyonlara yakın bölgelerde bulunan arsalar, sınırlı arz ve artan turizm talebi nedeniyle dikkat çekiyor.

İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, turizm imarlı arsaların otel, motel, tatil köyü, butik otel ve benzeri ticari projeler için planlanan alanlar olduğunu belirtti. Dindi’ye göre bu tür arsaların değeri yalnızca konumla değil, imar durumu, ulaşım, altyapı, bölgesel talep ve geliştirilebilir proje modeliyle birlikte şekilleniyor.

SINIRLI ARAZİ ARZI DEĞERİ DESTEKLİYOR

Turizm bölgelerinde arsa değerini etkileyen ilk unsur sınırlı arazi arzı oluyor. Deniz kıyısı, doğal güzelliklere yakın alanlar, tarihi merkezlerin çevresi ve turistik geçiş noktalarında yeni arazi üretimi sınırlı kalabiliyor.

İmarlı veya imar potansiyeli bulunan arsaları daha değerli hale getiriyor. Turizm yatırımı yapmak isteyen girişimcilerin konaklama, butik tesis, restoran, kamp alanı veya alternatif tatil konsepti için uygun yer araması da bu talebi güçlendiriyor.

Dindi’ye göre turizm merkezlerinde arazi üretiminin sınırlı olması, orta ve uzun vadede değer artışı beklentisini destekleyen başlıklar arasında yer alıyor. Ancak yalnızca “turizm bölgesinde” olması bir arsanın otomatik olarak değer kazanacağı anlamına gelmiyor. Parselin imar durumu, yol bağlantısı, altyapısı ve hukuki niteliği mutlaka incelenmeli.

TURİZM İMARLI ARSALAR TİCARİ POTANSİYEL SUNUYOR

Turizm imarlı arsalar, konut imarlı arsalardan farklı bir yatırım mantığıyla değerlendiriliyor. Bu alanlarda otel, motel, tatil köyü, butik konaklama tesisi veya turizm amaçlı ticari proje geliştirilebiliyor.

Plan koşullarına göre bazı turizm arsalarında konut imarlı parsellere kıyasla farklı emsal ve yapılaşma imkânları bulunabiliyor. Bu da yatırımcıya yalnızca al-sat kazancı değil, işletme geliri ve proje geliştirme fırsatı da sunabiliyor.

Ancak bu noktada en kritik konu imar planı. Turizm imarlı görünen her arsa aynı yapılaşma hakkına sahip olmayabilir. Emsal, çekme mesafesi, kat sınırı, kullanım türü, ruhsat süreci, yapılaşma koşulları ve belediye kararları yatırım öncesinde netleştirilmeli.

ALTERNATİF TURİZM TALEBİ YENİ FIRSATLAR OLUŞTURUYOR

Son yıllarda turizm anlayışında değişim yaşanıyor. Kalabalık otel konseptlerinin yanında doğayla iç içe, daha küçük ölçekli ve deneyim odaklı konaklama modellerine ilgi artıyor.

Tiny house, glamping, ekolojik turizm, butik otel ve doğa kampı gibi konseptler, turizm bölgelerindeki arsaların yalnızca büyük otel yatırımları için değil, daha farklı projeler için de değerlendirilebilmesini sağlıyor.

Özellikle doğa turizmi, yayla turizmi, kıyı turizmi ve kültür turizmi potansiyeli bulunan bölgelerde arsa talebini artırabiliyor. Ancak bu tür projelerde “arsa uygun” demek yeterli değil. Ruhsat, kullanım izni, altyapı, yol, elektrik, su, atık yönetimi ve yerel düzenlemeler yatırımın yapılabilirliğini doğrudan etkiliyor.

FARKLI GELİŞTİRME MODELLERİ YATIRIMCIYA ESNEKLİK SAĞLIYOR

Turizm arsalarının öne çıkan bir diğer avantajı, farklı geliştirme modellerine açık olması. Yatırımcı arsayı uzun vadeli değer artışı beklentisiyle elde tutabilir, turizm yatırımcısıyla hasılat paylaşımı yapabilir, kat karşılığı model geliştirebilir veya doğrudan konaklama tesisine dönüştürebilir.

Bu esneklik, turizm arsalarını klasik konut arsalarından ayıran önemli başlıklardan biri olarak görülüyor. Doğru lokasyonda, hukuki durumu temiz, imar şartları net ve altyapı bağlantısı güçlü bir arsa, farklı yatırım senaryolarına konu olabiliyor.

Dindi’ye göre turizm arsalarında asıl değer, yalnızca metrekare fiyatından değil, arsanın üzerinde geliştirilebilecek projeden geliyor. Bu nedenle yatırımcıların satın alma kararı vermeden önce bölge talebini, belediye planlarını, ulaşım yatırımlarını ve turizm potansiyelini birlikte değerlendirmesi gerekiyor.

Beykoz’da uzun süredir devam eden tapu sorunu, düzenlenen törenle önemli ölçüde çözüme kavuştu. İlçede 25 mahalleyi kapsayan çalışma kapsamında 1071 hak sahibi tapularına kavuştu.

Tapu teslimleriyle birlikte vatandaşların mülkiyet konusundaki belirsizliği ortadan kalkarken, bölgede yıllardır beklenen sürecin tamamlanması hak sahipleri tarafından memnuniyetle karşılandı.

BAKAN KURUM: YILLARIN BEKLEYİŞİNİ BİTİRDİK

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Beykoz’daki tapu teslimlerine ilişkin yaptığı açıklamada, yıllardır beklenen sorunun çözüldüğünü belirtti.

Bakan Kurum açıklamasında, “Beykoz’da yılların bekleyişini bitirdik. 25 mahalledeki 1071 hak sahibi kardeşimize tapularını teslim ettik” ifadelerini kullandı.

Kurum, kararın Beykoz’da bir süredir belirsizlik yaşayan vatandaşların hayatını değiştirecek önemli bir adım olduğunu vurguladı.

VATANDAŞLAR TAPULARINA KAVUŞTU

Tapu teslim töreninde hak sahipleri, uzun yıllardır bekledikleri tapularını almanın sevincini yaşadı. Beykoz’da özellikle bazı mahallelerde mülkiyet sorunları nedeniyle vatandaşlar uzun süredir tapu sürecinin tamamlanmasını bekliyordu.

Teslim edilen tapularla birlikte vatandaşların taşınmazları üzerindeki mülkiyet durumu resmiyet kazanırken, bölgede güvenli ve planlı yaşam alanlarının güçlendirilmesi hedefleniyor.

“HUZURU VE GÜVENLİĞİ ÖNCELİKLENDİRİYORUZ”

Bakan Kurum, açıklamasında vatandaşların huzuru, güvenliği ve yaşam kalitesini önceleyen çalışmalara devam edeceklerini belirtti.

Kurum, “Vatandaşımızın huzurunu, güvenliğini ve yaşam kalitesini önceliklendirdiğimiz nice eseri milletimizin hizmetine sunmaya devam edeceğiz. Hayırlı, uğurlu olsun” dedi.

Beykoz’daki tapu teslimleri, ilçede yıllardır çözüm bekleyen mülkiyet sorunlarının giderilmesi açısından önemli bir adım olarak değerlendirildi.

TOKİ’nin Malatya Akçadağ projesinde konut belirleme heyecanı yaşandı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından Akçadağ’da inşa edilen 46 dairelik proje için kura çekilişi gerçekleştirildi.

Konut belirleme kurasına 54 hak sahibi dahil edildi. Kura işlemleri noter huzurunda yapılırken, çekiliş TOKİ’nin YouTube kanalı üzerinden canlı olarak yayınlandı.

Malatya Akçadağ Hak Sahipleri Youtube Kura Sonuçları Açıklama Lİnki: https://www.youtube.com/watch?v=s5ETMlSz8GQ

SONUÇLAR E-DEVLET VE TOKİ SİTESİNDEN TAKİP EDİLECEK

TOKİ Malatya Akçadağ konut belirleme kura sonuçları, noter onayının ardından e-Devlet ve TOKİ’nin resmi internet sitesi üzerinden sorgulanabilecek.

Hak sahipleri sonuçları T.C. kimlik numarasıyla e-Devlet üzerinden ya da TOKİ’nin duyuru ekranlarından kontrol edebilecek.

TOKİ resmi internet sitesi:
https://www.toki.gov.tr/

e-Devlet TOKİ hizmetleri:
https://www.turkiye.gov.tr/toki

TESLİM SÜRECİ İÇİN RESMİ DUYURULAR TAKİP EDİLMELİ

Konut belirleme kurasının ardından hak sahiplerinin teslim takvimi, ödeme bilgileri ve gerekli evraklarla ilgili duyuruları takip etmesi gerekiyor.

TOKİ projelerinde teslim süreci genellikle idarenin resmi açıklamaları doğrultusunda yürütülüyor. Bu nedenle hak sahiplerinin sosyal medya paylaşımları yerine TOKİ’nin resmi internet sitesi, e-Devlet ve ilgili banka duyurularını esas alması önem taşıyor.

Tapu işlemlerinde sıkça karşılaşılan kavramlardan biri yevmiye tarihi ve yevmiye numarasıdır. Özellikle konut alım satımı, miras yoluyla intikal, ipotek tesisi, şerh koyma veya tapu devri gibi işlemlerde bu bilgi büyük önem taşır.

Yevmiye tarihi, işlemin tapu müdürlüğünde resmi kayıt sistemine alındığı günü ifade eder. Yevmiye numarası ise aynı gün içinde yapılan işlemler arasında o işleme verilen sıra numarasıdır.

YEVMİYE NEDİR?

Yevmiye kelimesi günlük kayıt anlamında kullanılır. Muhasebede yevmiye, bir işletmenin yaptığı günlük ticari işlemlerin kayıt altına alınmasıdır. Satış, ödeme, gider, tahsilat veya benzeri işlemler yevmiye defterine tarih sırasına göre işlenir.

Tapu işlemlerinde ise yevmiye, yapılan işlemin tapu sicil müdürlüğü tarafından resmi deftere veya sisteme kaydedilmesini ifade eder. Bu kayıt, işlemin hangi tarihte ve hangi sıra numarasıyla yapıldığını gösterir.

TAPU YEVMİYE TARİHİ NEDİR?

Tapu yevmiye tarihi, tapu müdürlüğünde yapılan işlemin resmi olarak kayıt altına alındığı tarihtir.

Örneğin bir konut satış işlemi tapu müdürlüğünde tamamlandığında, bu işlem belirli bir tarihle ve sıra numarasıyla sisteme kaydedilir. İşte bu tarih, tapu yevmiye tarihi olarak adlandırılır.

Yevmiye tarihi; satış, bağış, ipotek, intikal, şerh, terkin, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve benzeri birçok tapu işleminde kullanılır.

TAPU YEVMİYE NO NEDİR?

Tapu yevmiye no, tapu müdürlüğünde yapılan işleme verilen sıra numarasıdır. Aynı gün içinde tapu müdürlüğünde çok sayıda işlem yapılabilir. Her işlem, tarih sırasına göre yevmiye defterine veya elektronik sisteme kaydedilir ve her kayda ayrı bir numara verilir.

Bu numara, işlemin tapu kayıtları içindeki takibini kolaylaştırır. Yani yevmiye no, tapuda yapılan işlemin kimlik numarası gibi düşünülebilir.

Örneğin bir satış işlemi için düzenlenen belgede yevmiye tarihi ve yevmiye numarası yer alıyorsa, o işlemin hangi gün ve hangi sıra ile kayda geçtiği anlaşılır.

YEVMİYE TARİHİ NE İŞE YARAR?

Yevmiye tarihi, tapu işlemlerinde yalnızca teknik bir bilgi değildir. İşlemin resmiyet kazandığı zamanı göstermesi açısından önemlidir.

Yevmiye tarihi sayesinde tapuda yapılan işlemin ne zaman kayda geçtiği belirlenir. Bu bilgi, özellikle alım satım uyuşmazlıkları, ipotek işlemleri, haciz ve şerh kontrolleri, miras intikali ve dava süreçlerinde önem kazanabilir.

Tapu kaydında hangi işlemin önce, hangisinin sonra yapıldığı yevmiye tarihi ve yevmiye numarası üzerinden takip edilebilir.

YEVMİYE NO İLE TAPU İŞLEMİ TAKİP EDİLEBİLİR Mİ?

Yevmiye numarası, tapu işlemine ait kayıtların bulunmasını kolaylaştırır. Tapu müdürlüğünde yapılan bir işlemle ilgili bilgi gerektiğinde, yevmiye tarihi ve yevmiye numarası üzerinden işlem kaydına ulaşılabilir.

Özellikle eski tarihli satışlar, intikal işlemleri, ipotek tesisleri veya şerhler incelenirken bu numara önemli bir referans olur.

Ancak tapu kayıtlarına erişim, kişisel veri ve mülkiyet bilgisi içerdiği için herkes tarafından sınırsız şekilde yapılamaz. İşlem tarafları, ilgililer veya yetkili makamlar bu kayıtlara erişebilir.

YEVMİYE TARİHİ İLE TAPU TARİHİ AYNI MI?

Çoğu işlemde yevmiye tarihi ile tapu işleminin tamamlandığı tarih aynı gün olabilir. Ancak kavram olarak yevmiye tarihi, işlemin tapu müdürlüğü kayıtlarına işlendiği tarihi ifade eder.

Tapu devri, ipotek veya şerh gibi işlemlerde esas alınan kayıt bilgisi yevmiye tarihi ve yevmiye numarasıdır.

TAPUDA YEVMİYE BİLGİSİ NEREDE YAZAR?

Yevmiye tarihi ve yevmiye numarası, tapu işlem belgelerinde, tapu kayıt örneklerinde ve ilgili resmi kayıtlarda yer alabilir.

Bir taşınmazla ilgili geçmiş işlem incelendiğinde; satış, intikal, ipotek veya şerh gibi kayıtların hangi yevmiye tarihi ve numarasıyla işlendiği görülebilir.

Bu bilgi, taşınmazın işlem geçmişinin anlaşılması açısından önemlidir.

Konsorsiyum, iki veya daha fazla şirketin belirli bir proje ya da iş için bir araya gelerek yaptığı ortak anlaşmadır. Şirketler bu yapı içinde kaynaklarını, teknik bilgilerini, insan gücünü, finansman imkânlarını ve sektörel deneyimlerini birleştirir.

Bu modelde şirketler kalıcı olarak birleşmez. Her şirket kendi tüzel kişiliğini korur. Konsorsiyum yalnızca belirli bir işin yapılması için kurulur ve proje tamamlandığında ortak yapı sona erebilir.

Örneğin büyük bir altyapı projesinde bir şirket inşaat kısmını, başka bir şirket enerji sistemlerini, bir diğeri ise teknoloji veya mühendislik tarafını üstlenebilir. Böylece her firma kendi uzmanlık alanında sorumluluk alır.

KONSORSİYUM BİR GÜÇ BİRLİĞİDİR

Konsorsiyumun temel mantığı güç birliğidir. Bazı işler tek bir şirketin sermayesi, teknik ekibi veya uzmanlığıyla yürütülemeyecek kadar büyük olabilir. Bu durumda şirketler riskleri paylaşmak, mali yükü azaltmak ve ihaleye daha güçlü girmek için konsorsiyum kurar.

Özellikle inşaat ve gayrimenkul tarafında bu yapı sık görülür. Büyük ölçekli konut projeleri, karma yaşam alanları, metro hatları, köprüler, tüneller, barajlar ve enerji tesisleri farklı uzmanlıklar gerektirir.

Bir şirket kaba inşaatta güçlü olabilirken, başka bir şirket finansmanda, bir diğeri altyapı sistemlerinde veya proje yönetiminde öne çıkabilir. Konsorsiyum bu farklı uzmanlıkları aynı hedefte buluşturur.

KONSORSİYUM İLE İŞ ORTAKLIĞI AYNI ŞEY DEĞİL

Konsorsiyum ile klasik iş ortaklığı sık sık karıştırılır. Ancak iki yapı arasında önemli farklar vardır.

İş ortaklığında şirketler çoğu zaman işin tamamından birlikte sorumlu olur. Kar, zarar, risk ve yükümlülükler ortaklık yapısına göre paylaşılır.

Konsorsiyumda ise her şirket genellikle işin kendi üstlendiği bölümünden sorumludur. Bir şirket inşaat işlerini, başka bir şirket mekanik sistemleri, bir diğeri finansman veya teknoloji tarafını üstlenebilir.

Bu nedenle konsorsiyumda sorumluluk alanları daha net ayrılır. Hangi şirketin hangi işi yapacağı, hangi takvimle çalışacağı ve hangi yükümlülükleri taşıyacağı sözleşmede açık şekilde belirlenir.

KONSORSİYUM SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANIR?

Konsorsiyumun sağlıklı çalışabilmesi için detaylı bir sözleşme yapılması gerekir. Bu sözleşmede her şirketin görev alanı, sorumluluğu, iş takvimi, mali yükümlülüğü, kar ve zarar paylaşımı, teminat durumu ve olası uyuşmazlıklarda izlenecek yol belirlenir.

Konsorsiyumlarda çoğu zaman bir koordinatör şirket bulunur. Bu şirket, proje tarafları arasındaki iletişimi yürütür, iş programını takip eder ve konsorsiyumun dış ilişkilerinde temsil görevi üstlenebilir.

Ancak koordinatör şirketin varlığı, diğer şirketlerin kendi uzmanlık alanındaki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Her firma, sözleşmede üstlendiği işi yerine getirmekle yükümlüdür.

ŞİRKETLER NEDEN KONSORSİYUM KURAR?

Şirketlerin konsorsiyum kurmasının en önemli nedeni, tek başına üstlenilmesi zor olan büyük projelere girebilmektir. Büyük işler yüksek maliyet, teknik yeterlilik, deneyim, insan kaynağı ve finansal güç gerektirir.

Konsorsiyum sayesinde şirketler bu yükü birlikte taşır. Böylece hem ihaleye daha güçlü teklif verilebilir hem de projenin tamamlanma ihtimali artar.

KONSORSİYUMUN GAYRİMENKUL VE İNŞAATTAKİ ÖNEMİ

Gayrimenkul ve inşaat sektöründe konsorsiyumlar özellikle büyük ölçekli projelerde öne çıkar. Çünkü bu projeler sadece bina yapımından ibaret değildir. Arsa geliştirme, finansman, altyapı, üstyapı, mühendislik, satış, pazarlama ve işletme süreçleri birlikte yürütülür.

Büyük konut projelerinde bir firma inşaatı üstlenirken, başka bir firma finansman veya satış organizasyonunda görev alabilir. Altyapı projelerinde ise mühendislik, tünel, raylı sistem, elektrik, mekanik ve çevre düzenlemesi gibi farklı alanlarda uzman şirketler bir araya gelebilir.

Bu yapı, projenin daha planlı ilerlemesini sağlar. Ancak sözleşme iyi hazırlanmazsa yetki karmaşası, mali anlaşmazlık ve süre gecikmeleri de ortaya çıkabilir.

KONSORSİYUM ŞİRKETLERE KREDİBİLİTE SAĞLAR

Başarılı bir konsorsiyum, şirketlerin piyasadaki güvenilirliğini artırabilir. Tek başına büyük bir projeye giremeyen bir firma, güçlü ortaklarla birlikte hareket ettiğinde daha büyük ihalelerde yer alma şansı bulur.

Bu durum şirketin marka bilinirliğini, finans kuruluşları nezdindeki görünümünü ve yeni iş alma kapasitesini güçlendirebilir.

Özellikle kamu ihaleleri, altyapı yatırımları ve uluslararası projelerde konsorsiyum deneyimi önemli bir referans olarak görülür. Daha önce büyük bir projede yer alan şirket, sonraki işlerde daha avantajlı konuma gelebilir.

KONSORSİYUMUN RİSKLERİ DE VAR

Konsorsiyum her zaman sorunsuz ilerleyen bir yapı değildir. Farklı şirketlerin aynı projede buluşması, güçlü bir koordinasyon gerektirir.

Görev paylaşımı net yapılmazsa iş programı aksayabilir. Finansman sorumlulukları açık yazılmazsa taraflar arasında anlaşmazlık çıkabilir. Bir şirketin gecikmesi, projenin tamamını etkileyebilir.

Bu nedenle konsorsiyum sözleşmesinde görev dağılımı, ödeme planı, sorumluluk sınırları, cezai şartlar ve çıkış hükümleri açık şekilde düzenlenmelidir.

TÜRKİYE’DE KONSORSİYUM HANGİ ALANLARDA KULLANILIYOR?

Türkiye’de konsorsiyum modeli en çok büyük altyapı, inşaat, enerji, savunma, teknoloji, finans ve ulaşım projelerinde görülüyor.

Köprü, metro, baraj, tünel, havalimanı, enerji tesisi ve büyük ölçekli konut projeleri bu yapının sık kullanıldığı alanlar arasında yer alıyor.

Geçmişte büyük ulaşım ve altyapı projelerinde yerli ve yabancı şirketlerin bir araya gelerek konsorsiyum oluşturduğu örnekler bulunuyor. Bu model, yüksek maliyetli ve çok disiplinli projelerde şirketlerin tek başına hareket etmek yerine ortak uzmanlıkla ilerlemesini sağlıyor.

Evini satmak ya da kiraya vermek isteyen birçok mülk sahibi, süreci daha hızlı ve profesyonel yürütmek için emlakçıyla çalışmayı tercih ediyor. Doğru emlakçıyla çalışmak, evin daha fazla kişiye ulaşmasını, fiyat görüşmelerinin daha sağlıklı yapılmasını ve resmi işlemlerin daha düzenli ilerlemesini sağlayabilir.

Ancak emlakçıya ev verirken yalnızca “ilanı yayınlasın” demek yeterli değil. Yetki belgesi, sözleşme süresi, komisyon, ilan yetkilendirmesi, evin fiyatı, kiracı durumu, tapu bilgileri ve cezai şartlar baştan netleşmezse süreç mülk sahibi için sorunlu hale gelebilir.

YETKİ BELGESİ OLAN EMLAKÇIYLA ÇALIŞILMALI

Emlakçıya ev vermeden önce ilk kontrol edilmesi gereken konu, işletmenin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olup olmadığıdır. Ticaret Bakanlığı’na göre taşınmaz ticareti yetki belgesi başvuruları Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılıyor ve belge, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından veriliyor.

Yetki belgesi, emlak işletmesinin kayıtlı ve denetlenebilir şekilde faaliyet yürüttüğünü gösterir. Bu belge bulunmayan kişi veya işletmelerle çalışmak, hem ilan sürecinde hem de satış veya kiralama aşamasında risk oluşturabilir.

Mülk sahibi, emlakçıyla anlaşmadan önce işletmenin yetki belge numarasını istemeli, ofis adresini, oda kaydını, referanslarını ve bölgedeki tecrübesini kontrol etmelidir. Özellikle evin bulunduğu mahalleye hâkim bir emlakçıyla çalışmak, fiyat belirleme ve doğru alıcıya ulaşma açısından avantaj sağlar.

Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi:
https://ttbs.gtb.gov.tr/

SÖZLEŞME YAPILMADAN EV TESLİM EDİLMEMELİ

Emlakçıyla çalışırken en kritik adımlardan biri yazılı sözleşmedir. Sözlü anlaşmalar, satış veya kiralama sürecinde taraflar arasında anlaşmazlık çıkarabilir.

Sözleşmede mülk sahibinin adı, emlak işletmesinin unvanı, iletişim bilgileri, yetki belge numarası, taşınmazın açık adresi, satış veya kira bedeli, hizmet bedeli, yetki süresi ve emlakçının görevleri açık şekilde yazılmalıdır.

Evin hangi bedelle ilana çıkacağı, pazarlık sınırı, emlakçının hangi hizmetleri vereceği ve sürecin ne kadar devam edeceği baştan belirlenmelidir. Fotoğraf çekimi, ilan metni, müşteri görüşmeleri, ev gösterimi, pazarlık yönetimi ve resmi işlemlerde destek gibi hizmetler sözleşmede yer almalıdır.

KOMİSYON VE HİZMET BEDELİ BAŞTAN NETLEŞMELİ

Emlakçıya ev verirken komisyon konusu mutlaka yazılı hale getirilmelidir. Hizmet bedelinin ne kadar olacağı, bu bedelin kim tarafından ödeneceği ve ödemenin hangi aşamada yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Satışta ya da kiralamada komisyonun sonradan konuşulması, mülk sahibi ile emlakçı arasında en sık yaşanan sorunlardan biridir. Bu nedenle “satış gerçekleşirse ne kadar ödeme yapılacak?”, “kiralamada hizmet bedeli kimden alınacak?”, “satıştan vazgeçilirse ücret talep edilecek mi?” gibi soruların cevabı sözleşmede yer almalıdır.

Ayrıca emlakçıya verilen yetki tek yetkili mi, yoksa genel yetki mi olacak, bu konu da netleştirilmelidir. Tek yetki verilen sözleşmelerde mülk sahibinin başka bir emlakçıyla çalışması veya evi kendisinin satması halinde cezai şart doğabilir.

E-DEVLET ÜZERİNDEN İLAN YETKİLENDİRMESİ KONTROL EDİLMELİ

Dijital ilan döneminde emlakçıya ev vermek yalnızca anahtar teslim etmekten ibaret değil. Taşınmaz ilanlarında yetki doğrulama süreci de önem kazandı.

Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, elektronik platformlarda ilan yoluyla taşınmaz pazarlayan kişinin kimlik bilgileri ile taşınmazı pazarlama yetkisinin olup olmadığını doğrulamak için kullanılıyor.

Taşınmaz sahibi, emlak işletmesini ilan verme konusunda e-Devlet üzerinden yetkilendirebiliyor. Bakanlık bilgilendirmesine göre bu işlem “EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri” hizmeti üzerinden yapılabiliyor.

EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri:
https://www.turkiye.gov.tr/ticaret-eids-tasinmaz-ilani-yetkilendirme-islemleri

Bu yetki, emlakçının ilan platformunda taşınmazı pazarlayabilmesi için verilir. Tapu devri yapma veya mülk üzerinde başka bir tasarrufta bulunma yetkisi anlamına gelmez. Bu ayrım mülk sahibi tarafından doğru anlaşılmalıdır.

EVİN BİLGİLERİ EKSİKSİZ VE DOĞRU VERİLMELİ

Emlakçıya verilen bilgilerin eksik veya hatalı olması, satış ya da kiralama sürecini zorlaştırır. Bu nedenle taşınmazın oda sayısı, net ve brüt metrekaresi, katı, cephesi, bina yaşı, ısıtma sistemi, aidatı, tapu durumu, iskan bilgisi ve varsa kiracı durumu açık şekilde paylaşılmalıdır.

Evin güçlü yönleri kadar eksik tarafları da emlakçıya anlatılmalıdır. Örneğin binada asansör yoksa, yüksek aidat varsa, evde tadilat ihtiyacı bulunuyorsa ya da tapuda şerh, ipotek veya hisseli yapı gibi bir durum varsa bu bilgiler saklanmamalıdır.

Yanlış bilgiyle yayınlanan ilan, alıcı veya kiracı tarafında güven kaybına yol açar. Ayrıca pazarlık aşamasında fiyatın düşmesine ya da işlemin tamamen iptal olmasına neden olabilir.

Yetki Belgesi No Sorgulama
https://www.turkiye.gov.tr/udhb-yetki-belgesi-sorgulama

SATIŞ VEYA KİRA BEDELİ GERÇEKÇİ BELİRLENMELİ

Emlakçıya ev verirken fiyat beklentisi net olmalıdır. Mülk sahibi, “elime şu kadar geçsin” demekle yetinmemeli; satış bedeli, pazarlık payı, komisyon, tapu masrafı ve olası vergi yükünü birlikte değerlendirmelidir.

Satılık konutlarda aynı mahalledeki emsal satışlar, binanın yaşı, net metrekare, cephe, kat, ulaşım ve yapı kalitesi dikkate alınmalıdır. Kiralık konutlarda ise bölgedeki güncel kira seviyesi, aidat, depozito, taşınmazın bakım durumu ve hedef kiracı profili önem taşır.

Piyasanın çok üzerinde belirlenen fiyat, evin uzun süre ilanda kalmasına neden olabilir. Uzun süre yayında kalan ilanlar ise alıcı tarafında “satılamayan ev” algısı oluşturabilir.

KİRAYA VERİLECEKSE DEPOZİTO VE SÖZLEŞME AYRI ÖNEM TAŞIR

Ev kiraya verilecekse emlakçının bulduğu kiracı kadar kira sözleşmesinin içeriği de önemlidir. Kira bedeli, ödeme günü, banka hesabı, depozito, aidat, demirbaşlar, kullanım şartları ve tahliye taahhüdü gibi konular açık şekilde yazılmalıdır.

Depozito için Türk Borçlar Kanunu’nda üst sınır bulunur. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu nedenle depozito tutarı belirlenirken yasal sınır dikkate alınmalıdır.

Evde bulunan kombi, klima, ankastre ürünler, beyaz eşyalar, dolaplar, sayaçlar ve diğer demirbaşlar sözleşmeye tek tek yazılmalıdır. Evin teslim anındaki durumu fotoğrafla kayıt altına alınırsa, kiralama sonunda depozito iadesi konusunda yaşanabilecek anlaşmazlıklar azalır.

KİRA GELİRİ BEYANI UNUTULMAMALI

Evini kiraya veren mülk sahiplerinin yalnızca kiracıyı bulması yeterli değildir. Kira gelirinin beyanı da takip edilmelidir.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2026 yılı bilgilendirmesine göre 2025 yılında kira geliri elde eden mükelleflerin beyannamelerini 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında vermesi gerekiyor.

Kira geliri elde eden mülk sahipleri, takip eden yılın mart ayında beyanname sürecini kontrol etmelidir. Beyanname işlemleri Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabilir.

Hazır Beyan Sistemi:
https://hazirbeyan.gib.gov.tr/

Dükkân, ofis, mağaza, depo, atölye ya da ticari alan kiralanırken sözleşmenin eksik hazırlanması ileride kira, stopaj, aidat, tadilat, ruhsat ve tahliye konusunda sorun çıkarabilir. Bu nedenle işyeri kira kontratı hazırlanırken temel bilgilerin eksiksiz yazılması gerekir.

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİNDE HANGİ BİLGİLER YER ALIR?

Bir işyeri kira sözleşmesinin ilk bölümünde kiralanan taşınmazın bilgileri bulunur. Tapu ili, ilçesi, mahallesi, cadde veya sokak bilgisi, bina numarası, iç kapı numarası ve kiralananın cinsi açık şekilde yazılır.

Ardından kiraya veren ve kiracı bilgileri eklenir. Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi; kiracı şirket ise ticaret unvanı, vergi numarası, vergi dairesi ve şirket adresi sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede ayrıca başlangıç tarihi, sözleşme süresi, aylık kira bedeli, yıllık kira bedeli, kira ödeme şekli, banka hesap bilgisi, işyerinin kullanım amacı ve teslim edilen demirbaşlar da açıkça belirtilmelidir.

Örnek bir işyeri kira sözleşmesinde şu yapı bulunur:

Kiralanan taşınmaz bilgileri
Tapu ili / ilçesi / mahallesi
Cadde veya sokak bilgisi
Bina ve bağımsız bölüm numarası
Kiralananın cinsi: İşyeri
Kullanım amacı: Ofis, dükkân, mağaza, depo, atölye vb.

Taraf bilgileri
Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi
Kiracının adı veya şirket unvanı
Kiracının T.C. kimlik numarası ya da vergi numarası
Kiracının adresi
Varsa vekil, yetkili kişi veya kefil bilgileri

Kira bilgileri
Sözleşme başlangıç tarihi
Sözleşme süresi
Aylık kira bedeli
Yıllık kira bedeli
Kira ödeme günü
Kiranın yatırılacağı banka hesabı
Kiranın net mi brüt mü olduğu
Stopaj sorumluluğu

Teslim bilgileri
Kiralananın mevcut durumu
Teslim edilen anahtar sayısı
Demirbaşlar
Sayaç bilgileri
Tadilat veya kullanım şartları

Bu bilgiler sözleşmede açıkça yer almadığında, taraflar arasında ödeme, kullanım ve teslim konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

SÖZLEŞMEDE KİRA, STOPAJ VE DEPOZİTO NET YAZILMALI

İşyeri kira kontratında en çok sorun çıkaran bölüm ödeme şartlarıdır. Bu nedenle kira bedeli yalnızca rakamla değil, mümkünse yazıyla da belirtilmelidir. Ödemenin her ay hangi tarihte yapılacağı ve hangi banka hesabına yatırılacağı sözleşmede açık şekilde yer almalıdır.

İşyeri kiralarında kira bedelinin net mi brüt mü olduğu ayrıca yazılmalıdır. Çünkü bazı işyeri kiralamalarında stopaj sorumluluğu kiracıya ait olabilir. Sözleşmede bu ayrım yapılmazsa, kiracı ile kiraya veren arasında “net kira mı, brüt kira mı?” tartışması çıkabilir.

Depozito maddesi de aynı şekilde net hazırlanmalıdır. Depozitonun ne kadar olduğu, hangi amaçla alındığı, hangi şartlarda iade edileceği ve hangi durumlarda kesinti yapılabileceği sözleşmede yazılmalıdır.

İşyerinde klima, kombi, vitrin, raf, tabela alanı, sayaç, kepenk, güvenlik sistemi veya sabit ekipman varsa bunlar demirbaş listesine eklenmelidir. Teslim sırasında işyerinin fotoğraflanması ve mevcut durumun tutanakla kayıt altına alınması, sözleşme sonunda çıkabilecek depozito anlaşmazlıklarını azaltır.

KULLANIM AMACI, TADİLAT VE TAHLİYE ŞARTLARI BELİRLENMELİ

İşyeri kira sözleşmesinde kiralanan yerin hangi amaçla kullanılacağı mutlaka yazılmalıdır. “İşyeri olarak kullanılacaktır” ifadesi tek başına yeterli olmayabilir. Kiralanan yerin ofis, kafe, market, depo, kuaför, güzellik salonu, atölye veya mağaza olarak kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.

Bu madde özellikle ruhsat süreci açısından önemlidir. Çünkü her taşınmaz her ticari faaliyet için uygun olmayabilir. Belediye ruhsatı, yönetim planı, tabela izni, otopark kullanımı, baca, havalandırma ve tadilat şartları sözleşmeden önce kontrol edilmelidir.

Kiracının işyerinde tadilat yapıp yapamayacağı da sözleşmede yer almalıdır. Kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılacak tadilatlar ileride masraf, eski hale getirme veya tahliye tartışmasına neden olabilir.

Sözleşmenin süresi, yenileme şartları, fesih koşulları ve tahliye hükümleri de açık yazılmalıdır. Kiracı işyerini alt kiraya verecekse, devredecekse veya ortak alacaksa bunun mümkün olup olmadığı sözleşmede net şekilde belirtilmelidir.

Kısacası işyeri kira sözleşmesi; kira bedeli, kullanım amacı, ödeme şekli, stopaj, depozito, aidat, tadilat ve tahliye şartlarını açıkça göstermelidir. Bu başlıklar net yazıldığında hem kiracı hem de kiraya veren ileride yaşanabilecek hukuki ve mali sorunlara karşı daha güvende olur.

TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO’nun Suudi Arabistan’daki Hayat Mekke Projesi gündem oldu. Mekke’de hayata geçirilen projede 1.014 villa inşa edilmesi planlanırken, yatırımın yaklaşık 400 milyon dolar büyüklüğe sahip olduğu belirtiliyor.

Emlak Konut’un resmi proje sayfasında Hayat Mekke’nin 1.014 villadan oluşan, sosyal donatılar ve yeşil alanlarla planlanan kapsamlı bir yerleşim düzeni sunduğu bilgisi yer alıyor. Projede dini tesisler, sağlık merkezleri, ticari üniteler, parklar ve bahçeler de bulunuyor.

HAYAT MEKKE PROJESİ MEKKE KAPISI BÖLGESİNDE YÜKSELİYOR

Emlak Konut’un yatırımcı sunumlarında proje, Suudi Arabistan’ın Vizyon 2030 hedefleri doğrultusunda geliştirilen uluslararası projeler arasında gösteriliyor. Emlak Konut Global LLC tarafından yürütülen Hayat Mekke Projesi’nin, Mekke Kapısı bölgesinde 1.014 villa, 3 farklı konut tipi, geniş park alanları, ticari tesisler ve eğitim kurumlarıyla planlandığı aktarılıyor.

Proje, Emlak Konut’un yurt dışındaki en dikkat çeken adımlarından biri olarak öne çıkıyor. Şirketin uluslararası pazardaki faaliyetlerini Emlak Konut Global üzerinden yürüttüğü belirtiliyor.

254 VİLLA YABANCI YATIRIMCIYA AÇILACAK

Projenin en çok tartışılan başlıklarından biri ise yabancı yatırımcıya satış konusu oldu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un Suudi Arabistan temaslarında, Hayat Mekke Projesi’nin yüzde 25’lik kısmının yabancı yatırımcılara satışına imkan tanınması konusunda mutabakata varıldığı açıklandı.

1.014 villalık projede yüzde 25’lik oran yaklaşık 254 villaya denk geliyor. Bu bölümün Türkiye’den ve farklı ülkelerden yatırımcılara açılması bekleniyor.

VİLLA BAŞINA ORTALAMA MALİYET HESABI GÜNDEME GELDİ

Proje büyüklüğünün yaklaşık 400 milyon dolar olarak açıklanması, villa başına ortalama maliyet hesabını da gündeme taşıdı.

1.014 villa üzerinden yapılan basit hesaplamada, proje bedeli villa sayısına bölündüğünde ortalama maliyet yaklaşık 394 bin dolar seviyesine denk geliyor. Ancak bu hesap, yalnızca toplam proje büyüklüğünün villa sayısına bölünmesiyle oluşuyor. Altyapı, sosyal donatı, ticari alan, eğitim alanı, yeşil alan ve diğer proje bileşenleri bu toplam yatırımın içinde yer aldığı için villa başına nihai satış fiyatı anlamına gelmiyor.

SOSYAL KONUT GÖREVİ TARTIŞMA KONUSU OLDU

Projenin Suudi Arabistan’da lüks villa konseptiyle geliştirilmesi, Türkiye’deki konut krizi ve sosyal konut ihtiyacı üzerinden tartışma yarattı.

Sözcü’nün aktardığına göre ekonomist Mahmut Aydoğmuş, TOKİ ve Emlak Konut’un öncelikli hedef kitlesinin dar gelirli vatandaşlar olması gerektiğini belirterek, yurt içinde barınma sorunu ve yüksek konut fiyatları sürerken kamu bağlantılı bir şirketin yurt dışında lüks projeye yönelmesini eleştirdi.

Aydoğmuş, kamu kaynaklarının ve kurumsal kapasitenin öncelikle Türkiye’deki sosyal konut ihtiyacına yönelmesi gerektiğini savundu.

EMLAK KONUT GLOBAL İLE YURT DIŞI AÇILIMI

Emlak Konut cephesinde ise Hayat Mekke Projesi, şirketin uluslararası pazardaki büyüme adımlarından biri olarak değerlendiriliyor. Proje, Suudi Arabistan’da geliştirilen konut ve şehircilik vizyonu kapsamında konumlandırılıyor.

Emlak Konut’un resmi kaynaklarında proje; villa, sosyal donatı, yeşil alan, sağlık, eğitim, ticaret ve ibadethane alanlarıyla bütüncül bir yerleşim olarak tanımlanıyor. Bu yönüyle Hayat Mekke, yalnızca konut üretimi değil, şehircilik ve yaşam alanı geliştirme projesi olarak sunuluyor.

ELEŞTİRİNİN ODAĞINDA “ÖNCELİK” MESELESİ VAR

Hayat Mekke Projesi’ne yönelik tartışmanın merkezinde yatırımın kendisinden çok, öncelik sıralaması bulunuyor. Bir tarafta Emlak Konut’un küresel pazarda büyüme ve döviz bazlı proje geliştirme hedefi öne çıkıyor. Diğer tarafta ise Türkiye’de dar gelirli vatandaşların konuta erişimi, yüksek kira baskısı ve sosyal konut ihtiyacı hatırlatılıyor.

Hayat Mekke Projesi, yalnızca bir yurt dışı yatırım başlığı olarak değil, kamu bağlantılı gayrimenkul şirketlerinin hangi alana öncelik vermesi gerektiği tartışmasıyla da gündemde kalmaya devam ediyor.

Türkiye’de konut fiyatları son bir yıldır enflasyonun altında kalıyor. Ancak uzun dönemli tabloya bakıldığında Türkiye, dünyadan ayrışan çok sert bir konut fiyat artışı yaşadı.

Yeniçağ Gazetesi yazarı Esfender Korkmaz, 2019’un ilk çeyreği ile 2024’ün son çeyreği arasındaki 5 yıl 9 aylık dönemde, enflasyondan arındırılmış reel artış açısından dünyada konut fiyatlarının en fazla Türkiye’de yükseldiğini belirtti.

Korkmaz’a göre son iki yılda konut balonu durdu. 2024 başından bu yana konut fiyat artışları TÜFE’nin altında kaldı. Bu da fiyatların nominal olarak artmasına rağmen reel olarak değer kaybettiğini gösteriyor.

KONUT BALONU NEDEN ŞİŞTİ?

Yeniçağ Gazetesi yazarı Esfender Korkmaz, Türkiye’de konut fiyatlarının dünyadan farklı nedenlerle çok hızlı yükseldiğini ifade etti.

Korkmaz’a göre Ortadoğu’daki savaşlar, Suriye iç savaşı, vatandaşlık karşılığı konut satışı, piyasadaki kırılganlık, güven sorunu ve sosyal konut üretiminin yetersiz kalması, Türkiye’de konut fiyatlarının balon yapmasına neden oldu.

Korkmaz, özellikle sosyal konut politikasının eksikliğine dikkat çekerek, devletin maliyet fiyatına ya da daha düşük fiyatla sosyal konut üretmesi halinde konut balonunun bu kadar şişmeyebileceğini savundu.

TOKİ konutlarının da piyasa koşullarına yakın kârla satıldığını belirten Korkmaz, konut sorununun yalnızca piyasa mekanizmasına bırakılmasının dar ve orta gelirli vatandaşlar için erişim krizini büyüttüğünü ifade etti.

BALON DURDU AMA PATLAMA BEKLENMİYOR

Korkmaz’a göre Türkiye’de konut fiyatlarındaki balon son iki yıldır hız kaybetti. 2024 başından itibaren konut fiyat artışları enflasyonun altında kaldığı için fiyatlar reel olarak geriliyor.

Ancak Korkmaz, klasik anlamda sert bir balon patlamasının kısa vadede mümkün görünmediğini belirtti. Bunun en önemli nedenlerinden biri, Türkiye’de ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içinde düşük paya sahip olması.

Korkmaz, Türkiye’de ipotekli satışların genellikle yüzde 15 ile yüzde 20 arasında seyrettiğini ifade etti. ABD, İspanya ve İrlanda gibi ülkelerde yaşanan konut krizlerinde fiyatları patlatan ana mekanizma yüksek ipotek borcuydu. Fiyatlar düşünce konut değeri kredi borcunun altına indi, borçlular ödeme yapamadı, bankalar konutlara el koydu ve çok sayıda zorunlu satış piyasaya çıktı.

Türkiye’de ise konut sahiplerinin önemli bir bölümünün ipotek borcu bulunmuyor. Bu durum fiyatlarda hızlı ve sert bir çöküş ihtimalini sınırlıyor.

KONUT ARTIK SADECE BARINMA ARACI DEĞİL

Türkiye’de uzun süren yüksek enflasyon ve TL’deki değer kaybı, konutun ekonomik anlamını değiştirdi. Konut artık yalnızca barınma ihtiyacı için değil, servet koruma aracı olarak da görülüyor.

Korkmaz, finansal yatırım araçlarındaki oynaklık, sermaye piyasasındaki manipülasyon ve spekülasyonların vatandaşları gayrimenkule yönelttiğini belirtti. Bu nedenle konut talebi, alım gücü zayıflasa bile tamamen ortadan kalkmıyor.

Yani konut piyasasında sorun sadece fiyat değil. Vatandaş bir yandan ev sahibi olmakta zorlanıyor, diğer yandan parasının değerini korumak için yine gayrimenkule yöneliyor.

HANE SAYISI ARTTI, KONUT İHTİYACI BÜYÜDÜ

Türkiye’de konut ihtiyacını artıran başlıklardan biri de hane halkı yapısındaki değişim oldu.

Korkmaz’ın aktardığı verilere göre Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğü 2008’de 4 kişi iken 2024’te 3,11 kişiye geriledi. Tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yüzde 20’ye yükseldi. Toplam hane sayısı ise 26,6 milyona ulaştı.

Aynı nüfus daha küçük hanelere bölündükçe, ihtiyaç duyulan konut sayısı da artıyor. Bu durum konut talebini canlı tutarken, yüksek fiyatlar ve kredi maliyetleri nedeniyle satın alma gücü talebe yetişemiyor.

TÜRKİYE’DE EN ÇOK KONUT SATILAN ŞEHİRLER

Türkiye’de konut piyasasının ağırlığı yine büyükşehirlerde toplanıyor. TÜİK’in Haziran 2026 verilerine göre en fazla konut satışı 24 bin 84 adetle İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’u 11 bin 468 satışla Ankara, 7 bin 865 satışla İzmir izledi.

Haziran ayında Türkiye genelinde toplam 129 bin 979 konut satıldı. İstanbul, Ankara ve İzmir’in toplam satış adedi ise 43 bin 417 oldu. Bu da haziran ayında satılan her 3 konuttan yaklaşık 1’inin bu üç büyük şehirde el değiştirdiğini gösterdi.

Konut satışında ilk üç şehir şöyle:

İstanbul: 24.084 konut
Ankara: 11.468 konut
İzmir: 7.865 konut

İstanbul’da nüfus yoğunluğu, kira piyasası, yatırım talebi ve iş olanakları satış hacmini yukarıda tutuyor. Ankara daha dengeli fiyat yapısı ve istihdam gücüyle öne çıkarken, İzmir’de yaşam tercihi ve sahil hattındaki talep satışları destekliyor.

YABANCI YATIRIMCI NEDEN TÜRKİYE’Yİ SEÇİYOR?

Türkiye, yabancı yatırımcı için yalnızca konut fiyatlarıyla değil; konum, iklim, ulaşım, yaşam maliyeti ve vatandaşlık imkânı gibi başlıklarla da öne çıkıyor.

İstanbul, Antalya, Mersin ve Muğla gibi şehirler yabancı alıcının daha fazla ilgi gösterdiği bölgeler arasında yer alıyor. Türkiye’nin Avrupa, Orta Doğu ve Asya arasında geçiş noktası olması, büyük şehirlerde kira talebinin güçlü kalması ve turizm bölgelerinde ikinci konut talebinin devam etmesi yabancı ilgisini besliyor.

Döviz bazlı alıcı için bazı bölgelerde fiyatların cazip görünmesi de bu tercihte etkili oluyor. Ancak Türkiye’de konut fiyatlarındaki hızlı yükselişi yalnızca yabancı alıcıyla açıklamak doğru değil.

İç talep, enflasyon, arsa maliyetleri, inşaat maliyetleri, kredi koşulları, kira baskısı ve sosyal konut arzının yetersizliği de fiyat artışlarında belirleyici rol oynuyor.

Ankara’da konut satışları haziran ayında yeniden hız kazandı. TÜİK verilerine göre başkentte Haziran 2026’da 11 bin 468 konut el değiştirdi.

Haziran 2025’te 9 bin 428 olan satış adedi, bir yılda 2 bin 40 adet artarak yüzde 21,6 yükseldi. Böylece Ankara’da mayıs ayında görülen yavaşlamanın ardından haziranda satışlar yeniden güçlü bir seviyeye çıktı.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA YÜZDE 47 ARTIŞ

Haziran ayında Ankara’da ipotekli konut satışları dikkat çekici bir artış gösterdi. Geçen yılın aynı dönemine göre ipotekli satışlar yüzde 47 yükselerek 2 bin 757 adede ulaştı.

İpoteksiz satışlar ise 8 bin 711 adet oldu. Bu kalemde yıllık artış yüzde 15,3 olarak kaydedildi.

Veriler, yüksek kredi maliyetlerine rağmen Ankara’da kredili satış tarafında belirgin bir hareketlenme yaşandığını gösterdi.

SIFIR KONUT SATIŞLARI GÜÇLÜ ARTTI

Ankara’da haziran ayında sıfır konut satışları da öne çıktı. Haziran 2025’te 2 bin 419 olan ilk el konut satışı, Haziran 2026’da 3 bin 652 adede yükseldi.

Böylece sıfır konut satışlarında yıllık artış yüzde 51 oldu.

İkinci el konut satışları ise aynı dönemde 7 bin 9’dan 7 bin 816’ya çıktı. İkinci eldeki artış yüzde 11,5 seviyesinde gerçekleşti.

PAZARIN ANA GÖVDESİ YİNE İKİNCİ EL

Ankara’da ikinci el konutlar pazardaki ağırlığını korudu. Haziran ayında satılan konutların yüzde 68,2’si ikinci el satışlardan oluştu.

Sıfır konutların toplam satış içindeki payı ise geçen yılki yüzde 25,7 seviyesinden yüzde 31,8’e yükseldi.

Bu artış, Ankara’da yeni konut tarafındaki talebin haziran ayında daha görünür hale geldiğini ortaya koydu.

EN FAZLA SATIŞ ÇANKAYA’DA

İlçelere göre bakıldığında Ankara’da en fazla konut satışı Çankaya’da gerçekleşti. Haziran ayında Çankaya’da 1.994 konut satıldı.

Çankaya’yı 1.345 konutla Keçiören, 1.344 konutla Sincan, 1.258 konutla Mamak ve 1.162 konutla Yenimahalle takip etti.

Satışların en düşük olduğu ilçelerde ise tablo farklılaştı. Çamlıdere’de 1, Bala’da 3, Nallıhan’da 5 konut satışı kaydedildi. Evren’de ise haziran ayında konut satışı yapılmadı.

HAZİRAN ARTIŞI TEK BAŞINA “PİYASA AÇILDI” ANLAMINA GELMİYOR

Haziran ayında satışların artması, Ankara konut piyasasında hareketliliğin güçlendiğini gösterse de bu tabloyu tek başına kalıcı bir yükseliş olarak okumak doğru olmayabilir. Mayıs ayındaki resmi tatiller nedeniyle ertelenen işlemlerin hazirana kayması satışları yukarı taşırken, alıcı tarafında fiyat hassasiyeti devam ediyor.

Finans Analisti İslam Memiş, küresel ekonomide yeni bir döneme girildiğini belirterek yatırımcıların eski alışkanlıklarla hareket etmemesi gerektiğini söyledi. Memiş, 2026 itibarıyla 2030 yılına kadar finansal piyasalarda “paradan para kazanma” döneminin sona erdiğini ifade etti.

Memiş’in açıklamaları, yatırım tercihlerini doğrudan ilgilendiriyor. Çünkü yüksek enflasyon, dijital para tartışmaları, savaş riski, piyasalardaki dalgalanma ve güven sorunu; yatırımcıların yeniden reel varlıklara, gayrimenkule, arsaya, tarlaya ve üretime dayalı alanlara yönelip yönelmeyeceği sorusunu gündeme getiriyor.

“YENİ BİR DÜNYA SİSTEMİ KURULUYOR”

Finans Analisti İslam Memiş, son 5 yıldır yeni bir ekonomik sistemin kurulduğunu anlattığını belirterek, birçok kişinin bu değişimi kabul etmekte zorlandığını söyledi.

Memiş, “Yeni bir dünya sistemi kuruluyor. O yüzden bu sisteme ayak uydurmak zorundasınız. 2026 yılı itibarıyla 2030 yılına kadar finansal piyasalarda paradan para kazanma devri bitmiştir. Yeni normal bu. Bu normale alışın artık” dedi.

Memiş’e göre bundan sonraki dönemde yatırımcıların sadece kısa vadeli fiyat hareketlerine, al-sat kazancına veya finansal piyasalardaki dalgalanmalara güvenerek hareket etmesi daha riskli hale gelecek.

GAYRİMENKULDE REEL VARLIK DÖNEMİ ÖNE ÇIKIYOR

İslam Memiş’in değerlendirmesi, gayrimenkul piyasası açısından da önemli mesajlar içeriyor. Çünkü konut, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul gibi reel varlıklar, uzun süredir Türkiye’de enflasyona karşı korunma aracı olarak görülüyor.

Finansal piyasalarda hızlı kazanç beklentisinin zayıfladığı bir dönemde, yatırımcıların daha somut, kullanım değeri olan ve uzun vadeli getiri sağlayabilecek varlıklara yönelmesi beklenebilir.

Bu noktada özellikle arsa ve tarla yatırımı, yalnızca fiyat artışı beklentisiyle değil; üretim, kullanım, kira, imar potansiyeli ve bölgesel gelişim üzerinden değerlendirilmesi gereken bir alan haline geliyor.

KONUTTA SADECE FİYAT ARTIŞINA GÜVENMEK YETMEZ

Yeni dönemde gayrimenkul yatırımında en önemli başlıklardan biri doğru fiyat olacak. Çünkü her konut, her arsa veya her tarla aynı potansiyele sahip değil.

Bir konutun değerli olması için yalnızca “fiyatı artar” beklentisi yeterli değil. Lokasyon, kira getirisi, deprem güvenliği, bina yaşı, ulaşım, tapu durumu, krediye uygunluk ve bölgedeki gerçek satış fiyatları birlikte incelenmeli.

Arsa ve tarla tarafında ise imar durumu, yola cephe, hisseli tapu riski, altyapı bağlantısı, tarımsal kullanım imkanı ve bölgedeki plan değişiklikleri yatırım kararında belirleyici hale geliyor.

ARSA VE TARLA YATIRIMINDA ÜRETİM BAŞLIĞI GÜÇLENEBİLİR

İslam Memiş’in “yeni sisteme uyum” vurgusu, gayrimenkulde yalnızca alıp bekleme döneminin de sorgulanmasına neden oluyor.

Özellikle tarla, bağ, bahçe ve kırsal alan yatırımlarında üretim potansiyeli daha fazla önem kazanabilir. Su kaynağı, toprak yapısı, ulaşım, tarımsal destekler ve bölgesel talep; sadece metrekare fiyatından daha önemli hale gelebilir.

Bu nedenle yatırımcıların “ucuz arsa” veya “kupon tarla” söylemleriyle hareket etmek yerine, taşınmazın gerçek kullanım ve gelir üretme kapasitesine bakması gerekiyor.

DİJİTAL PARA SÜRECİ YATIRIM ALIŞKANLIKLARINI DEĞİŞTİREBİLİR

Memiş, açıklamasında dijital paralara geçiş sürecine de dikkat çekti. Savaş, petrol fiyatları, enflasyon ve finansal sistemdeki dönüşümün yatırımcı davranışlarını değiştirdiğini belirten Memiş, yeni dönemin sancılı olabileceğini ifade etti.

Bu değerlendirme, gayrimenkul yatırımcısı için de önemli. Çünkü para sistemindeki değişim, krediye erişimi, ödeme alışkanlıklarını, tapu işlemlerini, gayrimenkul alım satımındaki finansman modellerini ve yatırım tercihlerini doğrudan etkileyebilir.

Özellikle yüksek faiz ve düşük alım gücü dönemlerinde, gayrimenkulde nakit alıcıların pazarlık gücü artarken, krediyle alım yapmak isteyenler için maliyet hesabı daha kritik hale geliyor.

GAYRİMENKULDE HIZLI KAZANÇ DEĞİL, SAĞLAM PLAN DÖNEMİ

Finans Analisti İslam Memiş’in “paradan para kazanma devri bitti” çıkışı, gayrimenkul yatırımcısı için de yeni bir uyarı niteliği taşıyor.

Yeni dönemde konut, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul yatırımlarında hızlı kazanç beklentisinden çok; güvenli tapu, doğru lokasyon, gerçekçi fiyat, üretim potansiyeli ve uzun vadeli plan öne çıkacak.

Gayrimenkulde kazancı belirleyen temel unsur, yalnızca piyasanın yükselmesi olmayacak. Doğru taşınmazı, doğru zamanda, doğru maliyetle almak yeni dönemin en kritik yatırım kuralı haline gelecek.

2026’da ev almayı düşünenler için en kritik konu artık yalnızca “hangi ev alınır?” sorusu değil. Asıl soru şu: Bu ev, emsallerine göre gerçekten bu parayı eder mi?

1- NET METREKARE İLE İLAN FİYATI BİRBİRİNİ TUTMUYORSA

Bir ev ilanının pahalı olup olmadığını anlamanın ilk yolu metrekare fiyatını hesaplamaktır. Ancak burada en sık yapılan hata, brüt metrekare üzerinden değerlendirme yapmaktır.

İlanda 140 metrekare görünen bir dairenin net kullanım alanı 95 metrekare olabilir. Ortak alan, merdiven, otopark payı, yangın holü ya da sosyal alanlar brüt metrekareye dahil edildiğinde ev olduğundan büyük görünebilir.

Bu yüzden alıcının bakması gereken rakam net metrekaredir. Örneğin aynı mahallede net 100 metrekare daireler 5 milyon TL seviyesinde satılırken, net 90 metrekare bir daire 6 milyon TL’den ilana çıkmışsa bu fiyatın neden yüksek olduğu sorgulanmalıdır.

Fiyat farkının gerçek bir karşılığı var mı? Daire yeni mi? Manzarası mı var? Cephesi daha mı iyi? Otoparkı, deposu, asansörü, güvenliği, geniş balkonu mu bulunuyor? Eğer bu soruların cevabı yoksa ilan emsallerine göre yüksek fiyatlanmış olabilir.

2- KİRA GETİRİSİ SATIŞ FİYATINI TAŞIMIYORSA

Yatırım amaçlı ev alacaklar için en net göstergelerden biri kira çarpanıdır. Kira çarpanı, evin satış fiyatının aylık kira gelirine bölünmesiyle bulunur.

Örneğin 7 milyon TL’ye satılan bir ev 25 bin TL kira getiriyorsa, bu evin kendini kira geliriyle geri ödeme süresi 280 aydır. Bu da yaklaşık 23 yıl 4 ay anlamına gelir.

Aynı bölgede benzer konutlar 18-20 yıl bandında kendini amorti ederken bir evin geri dönüş süresi 25-30 yıla yaklaşıyorsa, satış fiyatı kira getirisine göre şişmiş olabilir.

Burada sadece mevcut kira değil, bölgenin kira sınırı da önemlidir. Bazı satıcılar “ileride bu kira çok artar” diyerek yüksek fiyat isteyebilir. Ancak yatırımcı bugünkü kira gerçekliğine, bölgedeki kiracı profiline ve aidat düşüldükten sonra elde kalacak net gelire bakmalıdır.

Yüksek satış fiyatı, düşük kira getirisi ve yüksek aidat aynı anda varsa o ilan yatırım açısından zayıf kalabilir.

3- BİNA YAŞI, DEPREM GÜVENLİĞİ VE BAKIM DURUMU FİYATI KARŞILAMIYORSA

Bir konutun fiyatını yalnızca dairenin içindeki mutfak dolabı ya da banyosu belirlemez. Binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, deprem yönetmeliği, zemin durumu, asansörü, dış cephesi, çatısı, otoparkı ve ortak alanları fiyatın asıl belirleyicilerindendir.

Bazı ilanlarda eski binalar, yalnızca daire içi tadilat yapıldığı için yeni bina fiyatına yakın seviyeden satışa çıkarılabiliyor. Oysa mutfak ve banyo yenilenmiş olsa bile bina eskiyse, tesisat yıpranmışsa, dış cephe sorunluysa veya deprem performansı belirsizse alıcının önünde ciddi masraf riski vardır.

Özellikle eski yapılarda şu sorular sorulmalı:

Bina hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldı?
İskan belgesi var mı?
Kolon, kiriş veya taşıyıcı sistemle ilgili müdahale olmuş mu?
Binada güçlendirme raporu ya da riskli yapı tespiti var mı?
Çatı, dış cephe, asansör ve tesisat yenilenmiş mi?
Yakın zamanda yüksek aidatlı bakım kararı alınabilir mi?

Eğer bina eski, ortak alanlar bakımsız, deprem güvenliği belirsiz ve buna rağmen fiyat yeni bina seviyesindeyse ilan emsallerine göre pahalı olabilir.

4- TAPU, İSKAN VE KREDİ UYGUNLUĞU SORUNLUYSA

Bir evin hukuki durumu fiyatı doğrudan etkiler. Tapu türü, iskan belgesi, kat mülkiyeti, ipotek, haciz, şerh, aile konutu kaydı ve krediye uygunluk kontrol edilmeden yalnızca ilan fiyatına bakarak karar verilmemelidir.

Kat mülkiyetli, iskanlı ve krediye uygun bir daire ile iskanı olmayan, kat irtifaklı veya tapu kaydında şerh bulunan bir daire aynı fiyat seviyesinde olmamalıdır.

Banka ekspertizi de bu noktada önemli bir uyarı verir. Satıcı 6 milyon TL isterken banka ekspertizi 4,8 milyon TL değer biçiyorsa, aradaki fark alıcının cebinden çıkacak ek peşinat anlamına gelir. Bu aynı zamanda ilanın piyasa değerinin üzerinde olabileceğini gösterir.

Krediye uygun olmayan konutlarda alıcı kitlesi daralır. Alıcı kitlesi daralan bir evin, krediye uygun emsallerle aynı fiyattan satılması gerçekçi olmayabilir.

5- AYNI BÖLGEDEKİ GERÇEK EMSALLER DAHA DÜŞÜKSE

İlan sitelerinde görülen fiyatlar her zaman gerçek satış fiyatı değildir. Birçok ilanda satıcı pazarlık payını yüksek tutar. Bazı ilanlar aylarca yayında kalır ama fiyat düşmez. Bu nedenle sadece aktif ilanlara bakarak “bölge böyle” demek yanıltıcı olur.

En sağlıklı karşılaştırma aynı mahalle, aynı sokak, aynı site veya benzer bina grubu üzerinden yapılır. Kat, cephe, bina yaşı, net metrekare, otopark, asansör, sosyal alan ve aidat düzeyi benzer olan evler karşılaştırılmalıdır.

Bir ilan şu durumlarda emsallerine göre pahalı olabilir:

Aynı sitede daha uygun fiyatlı daire varsa,
Aynı sokakta benzer daireler daha düşükten satılıyorsa,
İlan uzun süredir yayındaysa,
Satıcı ciddi pazarlığa yanaşmıyorsa,
Fiyat birkaç kez artırılmış ama satış gerçekleşmemişse,
Dairenin fiyatını destekleyen özel bir avantaj yoksa.

Konut alıcısı için en doğru yöntem, “satıcının istediği fiyat” ile “piyasanın ödediği fiyat” arasındaki farkı görmektir.

2026’DA EVİN DEĞERİNİ ARTIK SADECE KONUM BELİRLEMİYOR

Konut piyasasında konum hâlâ en güçlü kriterlerden biri. Ancak 2026’da tek başına merkezi lokasyon yeterli değil. Alıcı artık evin deprem güvenliğine, aidatına, net kullanım alanına, enerji maliyetine, otoparkına, balkonuna, ulaşımına ve hukuki durumuna da bakıyor.

Özellikle yüksek aidatlı siteler, eski binalar, krediye uygun olmayan daireler ve net metrekare sorunu bulunan ilanlar alıcı tarafından daha fazla sorgulanıyor.

Aynı bölgede iki ev arasında fiyat farkı varsa, bu farkın somut bir nedeni olmalı. Eğer fark yalnızca “bu bölge değerleniyor” cümlesine dayanıyorsa alıcı temkinli davranmalı.

Sıkça sorulan sorular

Bir evin pahalı olduğu nasıl anlaşılır?

Aynı bölgedeki benzer evlere göre net metrekare fiyatı yüksekse, kira getirisi zayıfsa, ekspertiz değeri düşük çıkıyorsa ve ilan uzun süredir satılamıyorsa ev emsallerine göre pahalı olabilir.

Ev alırken brüt metrekare mi net metrekare mi dikkate alınmalı?

Net metrekare dikkate alınmalıdır. Brüt metrekare ortak alanları da içerebildiği için evin gerçek kullanım alanını olduğundan büyük gösterebilir.

Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Banka krediyi ekspertiz değerine göre hesaplar. Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa alıcının peşinat yükü artar. Bu durum, ilanın piyasa değerinin üzerinde olabileceğine işaret edebilir.

İşyeri kiralamalarında sözleşme, yalnızca tarafların imza attığı basit bir belge değildir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisini, ödeme şartlarını, işyerinin nasıl kullanılacağını ve tarafların sorumluluklarını belirleyen temel evraktır.

Dükkân, ofis, mağaza, depo, atölye ya da ticari alan kiralanırken sözleşmenin eksik hazırlanması ileride kira, stopaj, aidat, tadilat, ruhsat ve tahliye konusunda sorun çıkarabilir. Bu nedenle işyeri kira kontratı hazırlanırken temel bilgilerin eksiksiz yazılması gerekir.

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİNDE HANGİ BİLGİLER YER ALIR?

Bir işyeri kira sözleşmesinin ilk bölümünde kiralanan taşınmazın bilgileri bulunur. Tapu ili, ilçesi, mahallesi, cadde veya sokak bilgisi, bina numarası, iç kapı numarası ve kiralananın cinsi açık şekilde yazılır.

Ardından kiraya veren ve kiracı bilgileri eklenir. Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi; kiracı şirket ise ticaret unvanı, vergi numarası, vergi dairesi ve şirket adresi sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede ayrıca başlangıç tarihi, sözleşme süresi, aylık kira bedeli, yıllık kira bedeli, kira ödeme şekli, banka hesap bilgisi, işyerinin kullanım amacı ve teslim edilen demirbaşlar da açıkça belirtilmelidir.

Örnek bir işyeri kira sözleşmesinde şu yapı bulunur:

Kiralanan taşınmaz bilgileri
Tapu ili / ilçesi / mahallesi
Cadde veya sokak bilgisi
Bina ve bağımsız bölüm numarası
Kiralananın cinsi: İşyeri
Kullanım amacı: Ofis, dükkân, mağaza, depo, atölye vb.

Taraf bilgileri
Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi
Kiracının adı veya şirket unvanı
Kiracının T.C. kimlik numarası ya da vergi numarası
Kiracının adresi
Varsa vekil, yetkili kişi veya kefil bilgileri

Kira bilgileri
Sözleşme başlangıç tarihi
Sözleşme süresi
Aylık kira bedeli
Yıllık kira bedeli
Kira ödeme günü
Kiranın yatırılacağı banka hesabı
Kiranın net mi brüt mü olduğu
Stopaj sorumluluğu

Teslim bilgileri
Kiralananın mevcut durumu
Teslim edilen anahtar sayısı
Demirbaşlar
Sayaç bilgileri
Tadilat veya kullanım şartları

Bu bilgiler sözleşmede açıkça yer almadığında, taraflar arasında ödeme, kullanım ve teslim konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

SÖZLEŞMEDE KİRA, STOPAJ VE DEPOZİTO NET YAZILMALI

İşyeri kira kontratında en çok sorun çıkaran bölüm ödeme şartlarıdır. Bu nedenle kira bedeli yalnızca rakamla değil, mümkünse yazıyla da belirtilmelidir. Ödemenin her ay hangi tarihte yapılacağı ve hangi banka hesabına yatırılacağı sözleşmede açık şekilde yer almalıdır.

İşyeri kiralarında kira bedelinin net mi brüt mü olduğu ayrıca yazılmalıdır. Çünkü bazı işyeri kiralamalarında stopaj sorumluluğu kiracıya ait olabilir. Sözleşmede bu ayrım yapılmazsa, kiracı ile kiraya veren arasında “net kira mı, brüt kira mı?” tartışması çıkabilir.

Depozito maddesi de aynı şekilde net hazırlanmalıdır. Depozitonun ne kadar olduğu, hangi amaçla alındığı, hangi şartlarda iade edileceği ve hangi durumlarda kesinti yapılabileceği sözleşmede yazılmalıdır.

İşyerinde klima, kombi, vitrin, raf, tabela alanı, sayaç, kepenk, güvenlik sistemi veya sabit ekipman varsa bunlar demirbaş listesine eklenmelidir. Teslim sırasında işyerinin fotoğraflanması ve mevcut durumun tutanakla kayıt altına alınması, sözleşme sonunda çıkabilecek depozito anlaşmazlıklarını azaltır.

KULLANIM AMACI, TADİLAT VE TAHLİYE ŞARTLARI BELİRLENMELİ

İşyeri kira sözleşmesinde kiralanan yerin hangi amaçla kullanılacağı mutlaka yazılmalıdır. “İşyeri olarak kullanılacaktır” ifadesi tek başına yeterli olmayabilir. Kiralanan yerin ofis, kafe, market, depo, kuaför, güzellik salonu, atölye veya mağaza olarak kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.

Bu madde özellikle ruhsat süreci açısından önemlidir. Çünkü her taşınmaz her ticari faaliyet için uygun olmayabilir. Belediye ruhsatı, yönetim planı, tabela izni, otopark kullanımı, baca, havalandırma ve tadilat şartları sözleşmeden önce kontrol edilmelidir.

Kiracının işyerinde tadilat yapıp yapamayacağı da sözleşmede yer almalıdır. Kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılacak tadilatlar ileride masraf, eski hale getirme veya tahliye tartışmasına neden olabilir.

Sözleşmenin süresi, yenileme şartları, fesih koşulları ve tahliye hükümleri de açık yazılmalıdır. Kiracı işyerini alt kiraya verecekse, devredecekse veya ortak alacaksa bunun mümkün olup olmadığı sözleşmede net şekilde belirtilmelidir.

Kısacası işyeri kira sözleşmesi; kira bedeli, kullanım amacı, ödeme şekli, stopaj, depozito, aidat, tadilat ve tahliye şartlarını açıkça göstermelidir. Bu başlıklar net yazıldığında hem kiracı hem de kiraya veren ileride yaşanabilecek hukuki ve mali sorunlara karşı daha güvende olur.

Ulus çevresinde gezerken Hacı Bayram Veli Camii, I. ve II. TBMM binaları, Ankara Palas ve Roma Hamamı gibi yapılar, başkentin yalnızca bugünüyle değil geçmişiyle de ne kadar güçlü bir şehir olduğunu gösteriyor. Bu bölgede kısa bir yürüyüş bile Ankara’nın Cumhuriyet, Osmanlı ve Roma dönemlerine uzanan katmanlarını görmeye yetiyor.

Çankaya tarafına geçildiğinde ise Atakule, Beştepe Millet Camii ve Cumhurbaşkanlığı Atatürk Müze Köşkü şehrin farklı dönemlerini temsil eden sembol yapılar arasında yer alıyor. Kısacası Ankara’yı gerçekten tanımak isteyenler için bu rota, başkentin hem tarihi hem de modern kimliğini bir arada görme fırsatı sunuyor.

CUMHURİYET TARİHİ VE RESMİ YAPILAR

1 - ANITKABİR

Ankara’da gezilecek yerler denildiğinde listeye Anıtkabir ile başlamak, başkenti daha iyi hissetmenizi sağlar. Cumhuriyetimizin kurucusu Gazi Mustafa Kemal Atatürk’ün anıt mezarı olan Anıtkabir, Ankara’nın en güçlü simgelerinden biri desek yanılmış olmayız.

Aslanlı Yol’dan tören meydanına, mozole bölümünden Atatürk ve Kurtuluş Savaşı Müzesi’ne kadar her bölüm, ziyaretçilere Cumhuriyet tarihini daha yakından hissettiren bir atmosfer sunuyor. Ankara’ya ilk kez gelenler için Anıtkabir, şehri tanımaya başlamak adına en anlamlı duraklardan biri.

Konum: Çankaya / Anıttepe
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

2 - TBMM TARİHİ ROTALARI: I. TBMM, II. TBMM VE AKTİF MECLİS

Ankara’yı gezerken sadece bugünü değil, Cumhuriyet’in adım adım nasıl kurulduğunu da hissetmek isterseniz Ulus’taki tarihi Meclis binaları iyi bir başlangıç noktası olur. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin ilk binası olan Kurtuluş Savaşı Müzesi, dönemin ruhunu en sade ve etkileyici şekilde anlatan yerlerden biri.

Hemen yakınındaki Cumhuriyet Müzesi ise II. TBMM Binası olarak kullanılmış tarihi yapıda yer alıyor. Burada Cumhuriyet’in ilk yıllarına ait belgeler, eşyalar ve meclis salonu görülebiliyor. İki müze birbirine yakın olduğu için Ulus gezisinde aynı rota içinde rahatlıkla ziyaret edilebilir.

Bugün aktif olarak kullanılan TBMM binası ise Bakanlıklar bölgesinde yer alıyor. Burası her gün standart ziyarete açık değil; ancak Halk Günü ve özel ziyaret uygulamalarıyla belirli dönemlerde gezilebiliyor. Bu yüzden gitmeden önce TBMM’nin güncel ziyaret duyurularına bakmakta fayda var.

Konum: Altındağ / Ulus - Bakanlıklar
Kurtuluş Savaşı Müzesi konum linki: Haritada aç
Cumhuriyet Müzesi konum linki: Haritada aç
Aktif TBMM konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Müzeler için MüzeKart / güncel tarife kontrol edilmeli

3 - CUMHURBAŞKANLIĞI ATATÜRK MÜZE KÖŞKÜ

Atatürk’ün Ankara’da yaşadığı ve çalıştığı Müze Köşk, Cumhuriyet’in ilk yıllarını iliklerine kadar hissetmek isteyenler için özel bir durak. Döneme ait eşyalar ve köşkün atmosferi, Ankara gezisine kısa ama anlamlı bir tarih molası katıyor.

Burası klasik bir müze gezisinden çok, Cumhuriyet’in kuruluş yıllarına daha yakından bakma fırsatı sunuyor. Gitmeden önce güncel ziyaret saatlerini kontrol etmekte fayda var.

Konum: Çankaya / Ankara
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Güncel ziyaret koşullarına göre kontrol edilmeli

4 - ANKARA PALAS

Ulus çevresinde gezerken Cumhuriyet’in ilk yıllarına dokunan yapılardan biri de Ankara Palas. Bir dönem devlet konuk evi olarak kullanılan bu tarihi yapı, sadece mimarisiyle değil, Ankara’nın diplomasi ve siyaset hafızasındaki yeriyle de dikkat çekiyor.

Ankara Palas’ı özel kılan şey, başkentin kuruluş yıllarındaki atmosferi hâlâ hissettirmesi. Tarihi salonları, konumu ve dönem mimarisiyle özellikle Cumhuriyet dönemi yapılarına ilgi duyanların gezi listesine ekleyebileceği anlamlı duraklardan biri.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ziyaret durumuna göre değişebilir. Gitmeden önce güncel ziyaret koşullarını kontrol etmekte fayda var.

TARİHİ VE MİMARİ ROTALAR

5 - HAMAMÖNÜ

Ankara’nın eski mahalle ruhunu görmek isteyenler için Hamamönü en keyifli duraklardan biri. Restore edilen Ankara evleri, dar sokaklar, kafeler ve küçük sanat noktaları burayı özellikle yürüyerek gezmek için güzel bir rota haline getiriyor.

Hamamönü’nde uzun uzun müze gezmekten çok sokakların arasına karışmak, tarihi evlerin önünden geçmek ve kısa molalar vermek daha iyi bir deneyim sunuyor. Hacı Bayram Veli Camii, Ankara Kalesi ve Anadolu Medeniyetleri Müzesi ile aynı gün içinde rahatlıkla planlanabilir.

Konum: Altındağ / Hamamönü
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

6 - HACI BAYRAM VELİ CAMİİ

Hacı Bayram Veli Camii, Ankara’nın manevi atmosferini en güçlü hissettiren yerlerden biri. Hacı Bayram-ı Veli Türbesi ile birlikte ziyaret edilen cami, Ulus çevresindeki tarihi dokunun tam merkezinde yer alıyor.

Caminin hemen yanında Augustus Tapınağı kalıntılarının bulunması, bölgeyi daha da özel kılıyor. Kısa bir yürüyüşte Ankara’nın Roma döneminden Osmanlı’ya, oradan Cumhuriyet’e uzanan farklı katmanlarını görmek mümkün.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

7 - ANKARA KALESİ

Ankara’yı yüksekten görmek ve eski şehir dokusunu hissetmek isteyenler için Ankara Kalesi iyi bir durak. Kale çevresindeki dar sokaklar, tarihi evler, antikacılar ve küçük kafeler, başkentin daha eski ve sakin yüzünü gösteriyor.

Kaleye çıktığınızda Ankara’nın geniş panoramasını görmek mümkün. Özellikle fotoğraf çekmeyi sevenler için burası Ankara gezisinin en keyifli noktalarından biri olabilir.

Konum: Altındağ / Kale Mahallesi
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

8 - ROMA HAMAMI

Ulus çevresinde gezerken Ankara’nın Roma dönemine uzanan izlerini görmek isterseniz Roma Hamamı kısa ama etkileyici bir durak olabilir. Açık hava müzesi niteliğindeki alan, antik dönemde kent yaşamına dair fikir veriyor.

Hacı Bayram Veli Camii, Ulus ve Ankara Kalesi rotasına yakın olması nedeniyle aynı gün içinde kolayca ziyaret edilebilir.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: MüzeKart

9 - BEŞTEPE MİLLET CAMİİ

Ankara’da modern dini mimariyi görmek isteyenler için Beştepe Millet Camii dikkat çeken yapılardan biri. Geniş avlusu, büyük ibadet alanı ve dört minareli mimarisiyle başkentin yeni dönem simgeleri arasında gösteriliyor.

Hacı Bayram Veli Camii tarihi ve manevi yönüyle öne çıkarken, Beştepe Millet Camii daha modern bir mimari anlayışı temsil ediyor. Bu nedenle Ankara’da cami rotası yapmak isteyenler iki yapıyı birlikte değerlendirebilir.

Konum: Yenimahalle / Beştepe
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

10 - ATAKULE

Atakule, Ankara siluetinin en tanınan yapılarından biri. Çankaya’da yer alan kule, hem alışveriş merkezi hem de şehir manzarasıyla kısa süreli gezi planlarına kolayca eklenebiliyor.

Ankara’yı yukarıdan görmek, kısa bir kahve molası vermek veya Çankaya tarafında vakit geçirmek isteyenler için Atakule pratik bir durak olabilir.

Konum: Çankaya / Atakule
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: AVM girişi ücretsiz / kule ve işletme alanları için ücret değişebilir.

ANKARA’DA GEZİLECEK MÜZELER

11 - ANADOLU MEDENİYETLERİ MÜZESİ

Ankara’da müze gezisi yapacaksanız Anadolu Medeniyetleri Müzesi listeye mutlaka eklenmeli. Anadolu’nun farklı dönemlerine ait eserleri görmek, şehrin tarihini yalnızca Cumhuriyet dönemiyle sınırlı bırakmadan daha geniş bir çerçevede anlamayı sağlıyor.

Ankara Kalesi’ne yakın konumu sayesinde kale gezisiyle birlikte planlamak oldukça kolay. Tarih ve arkeolojiye ilgi duyanlar için başkentin en güçlü kültür duraklarından biri.

Konum: Altındağ / Atpazarı
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

12 - ETNOGRAFYA MÜZESİ

Etnografya Müzesi, Türk kültürüne ait izleri daha yakından görmek isteyenler için sakin ve anlamlı bir durak. Geleneksel kıyafetler, el sanatları, gündelik yaşam objeleri ve tarihi eserler müzede öne çıkan bölümler arasında yer alıyor.

Ankara’da kültür odaklı bir gezi planı yapıyorsanız, Etnografya Müzesi kısa sürede gezilebilecek ama iz bırakan müzelerden biri.

Konum: Altındağ / Namazgah
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: MüzeKart / Tam 200TL

13 - TÜRKİYE İŞ BANKASI İKTİSADİ BAĞIMSIZLIK MÜZESİ

Ulus’ta yer alan Türkiye İş Bankası İktisadi Bağımsızlık Müzesi, ekonomi tarihine ve Cumhuriyet’in kalkınma hikayesine ilgi duyanlar için farklı bir seçenek sunuyor. Tarihi banka binası, eski kasa odaları ve Atatürk’e ayrılan bölüm müzenin dikkat çeken alanları arasında.

Ulus çevresinde müze rotası yaparken kısa bir zaman ayırarak gezilebilecek özel duraklardan biri.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

14 - RAHMİ M. KOÇ MÜZESİ

Ankara Kalesi’nin hemen yakınında yer alan Rahmi M. Koç Müzesi, klasik müze gezilerinden biraz daha farklı bir deneyim sunuyor. Ulaşım, sanayi, denizcilik, havacılık, bilim, tıp ve matbaacılık gibi birçok alana ait objeler burada bir araya geliyor.

Kale çevresinde gezerken hem yetişkinler hem de çocuklar için keyifli olabilecek bir durak arıyorsanız bu müze iyi bir seçenek olabilir.

Konum: Altındağ / Ankara Kalesi çevresi
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Tam 500 TL / Öğrenci 250 TL

15 - PTT PUL MÜZESİ

PTT Pul Müzesi, Ankara’da daha farklı temalı bir müze görmek isteyenler için ilginç bir alternatif. Türkiye’de basılmış pullar ve farklı ülkelerden örnekler, iletişim tarihine küçük ama renkli bir pencere açıyor.

Koleksiyon meraklıları ve tarih detaylarını sevenler için Ulus gezisine eklenebilecek kısa ve keyifli bir durak.

Konum: Altındağ / Ulus
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

16 - MTA ŞEHİT CUMA DAĞ TABİAT TARİHİ MÜZESİ

MTA Şehit Cuma Dağ Tabiat Tarihi Müzesi, fosiller, mineraller ve jeolojik oluşumlarla ilgilenenler için Ankara’daki en farklı müzelerden biri. Özellikle çocuklu aileler için hem eğitici hem de merak uyandıran bir gezi deneyimi sunuyor.

Doğa tarihi, yer bilimleri ve fosil koleksiyonlarına ilgi duyanlar için şehirde görülmeye değer duraklardan biri.

Konum: Çankaya / MTA Yerleşkesi
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

17 - ALTINKÖY AÇIK HAVA MÜZESİ

Ankara’da şehir merkezinden çok uzaklaşmadan köy yaşamını hissetmek isteyenler için Altınköy Açık Hava Müzesi güzel bir seçenek. Köy evleri, doğal yaşam alanları ve açık hava düzeniyle özellikle ailelerin ilgisini çeken bir rota.

Burası klasik müze gezisinden çok, açık havada vakit geçirerek geleneksel yaşam kültürünü görmek isteyenler için daha uygun.

Konum: Altındağ / Ankara
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Tam 20 TL/ Öğrenci 10 TL

PARKLAR VE AÇIK ALANLAR

18 - KUĞULU PARK

Ankara’da kısa bir mola vermek, Tunalı çevresinde yürüyüş yapmak veya şehir içinde biraz nefes almak isteyenler için Kuğulu Park en bilinen duraklardan biri. Park, merkezi konumu ve kuğularıyla Ankara’nın günlük yaşamına karışmak isteyenler için güzel bir atmosfer sunuyor.

Kızılay, Tunalı Hilmi ve Çankaya hattında gezi planlayanlar burayı kısa bir dinlenme noktası olarak değerlendirebilir.

Konum: Çankaya / Kavaklıdere
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

19 - SEĞMENLER PARKI

Seğmenler Parkı, Ankara’da daha geniş ve sakin bir yeşil alan arayanlar için iyi bir seçenek. Ağaçlık alanları, yürüyüş yolları ve şehirden kopmadan doğayla temas kurma hissi veren yapısıyla Çankaya’nın sevilen parklarından biri.

Kuğulu Park ve Tunalı çevresiyle birlikte düşünüldüğünde, Ankara’da daha sakin bir rota oluşturmak isteyenler için uygun bir durak olabilir.

Konum: Çankaya / Ayrancı
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Ücretsiz

20 - GENÇLİK PARKI

19 Mayıs 1943’te açılan park; geniş havuz alanı, yeşil alanları, yürüyüş yolları, lunaparkı ve Opera binasına yakın konumuyla şehir merkezinde vakit geçirmek isteyenler için hâlâ önemli bir durak. Özellikle Ulus çevresinde gezi yapanlar için Gençlik Parkı kısa bir mola noktası olabilir. Gençlik Parkı, Ankara’nın en eski ve en bilinen parklarından biri. Ulus’ta yer alan park, Cumhuriyet’in ilk yıllarında başkente modern bir dinlenme ve eğlenme alanı kazandırmak amacıyla tasarlandı.

Konum: Altındağ / Ulus
Adres: Doğanbey Mahallesi, Atatürk Bulvarı No:50, Altındağ / Ankara
Konum linki: Haritada aç
Giriş ücreti: Park girişi ücretsiz / lunapark ve işletmeler ücretli olabilir.

Çölün ortasında kayalara oyularak inşa edilen Petra Antik Kenti, dünyanın en etkileyici tarihi alanlarından biri olarak gösteriliyor.

“Gül Şehir” olarak da bilinen Petra, özellikle dev kaya mezarları ve dar geçitleriyle dikkat çekiyor. UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, yıllardır dünyanın en çok ziyaret edilen antik kentleri arasında bulunuyor.

Tibet Manastırları | Çin

Tibet bölgesindeki tarihi manastırlar, yalnızca dini değil mimari açıdan da dikkat çekiyor.

Dağların zirvesine kurulan yapılar; kırmızı, altın ve beyaz tonların hakim olduğu tasarımlarıyla mistik bir görüntü oluşturuyor. Özellikle Potala Sarayı, Tibet mimarisinin en güçlü sembolleri arasında kabul ediliyor.

Gize Piramitleri | Mısır

Dünyanın en büyük gizemlerinden biri olarak görülen Gize Piramitleri, binlerce yıldır ayakta kalmayı başarıyor.

Firavun mezarı olarak inşa edilen yapılar, bugün bile nasıl yapıldığı tam olarak çözülemeyen mühendislik detaylarıyla dikkat çekiyor. Özellikle Keops Piramidi, Antik Dünyanın Yedi Harikası arasında yer alıyor.

Eyfel Kulesi | Fransa

Paris’in simgesi haline gelen Eyfel Kulesi, dünyanın en tanınan yapılarından biri.

1889 yılında inşa edilen kule, ilk yapıldığında yoğun eleştiri alsa da bugün Fransa’nın en önemli turizm noktası konumunda bulunuyor. Her yıl milyonlarca turist kuleyi görmek için Paris’e gidiyor.

Burj Khalifa | Dubai

828 metre yüksekliğiyle dünyanın en yüksek binası olan Burj Khalifa, modern mimarinin zirvesi olarak görülüyor.

Dubai’nin küresel vitrinine dönüşen yapı, mühendislik sistemi ve devasa yüksekliğiyle dikkat çekiyor. Binanın zirvesinden tüm Dubai panoramik şekilde izlenebiliyor.

Tac Mahal | Hindistan

Dünyanın en romantik yapılarından biri kabul edilen Tac Mahal, aşk için inşa edilen en ünlü anıt mezar olarak biliniyor.

Beyaz mermerle kaplı yapı, simetrik tasarımı ve detaylı işlemeleriyle mimarlık tarihinin en özel eserleri arasında gösteriliyor.

La Sagrada Familia | İspanya

Barselona’daki La Sagrada Familia, “Bitmeyen Kilise” olarak anılıyor.

Antoni Gaudi’nin tasarladığı yapı, organik detayları ve sıra dışı mimarisiyle dünyanın en dikkat çekici ibadethanelerinden biri kabul ediliyor. Yapının inşası hala devam ediyor.

Kolezyum | İtalya

Roma İmparatorluğu’nun en güçlü simgelerinden biri olan Kolezyum, dünyanın en ünlü antik yapıları arasında bulunuyor.

Bir dönem gladyatör dövüşlerine ev sahipliği yapan dev arena, bugün Roma’nın en çok ziyaret edilen tarihi noktası konumunda.

Ayasofya | Türkiye

İstanbul’un kalbindeki Ayasofya, dünya mimarlık tarihinin en önemli yapılarından biri olarak kabul ediliyor.

Bizans döneminde kilise olarak inşa edilen yapı, Osmanlı döneminde camiye dönüştürüldü. Dev kubbesi, mozaikleri ve tarihi atmosferiyle milyonlarca ziyaretçiyi etkilemeye devam ediyor.

Sidney Opera Binası | Avustralya

Modern mimarinin en ikonik yapılarından biri olan Sidney Opera Binası, beyaz yelkenleri andıran tasarımıyla dikkat çekiyor.

UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan yapı, Avustralya’nın en güçlü sembolleri arasında gösteriliyor.

Mimari Yapılar Neden Bu Kadar İlgi Görüyor?

Bu yapılar yalnızca turistik noktalar değil. Aynı zamanda:

• medeniyetlerin gücünü
• dönemin mühendislik anlayışını
• kültürel kimliği
• sanatsal bakışı

yansıtıyor.

Bu nedenle dünyanın dört bir yanındaki insanlar, bu yapıları görmek için her yıl milyonlarca kilometre yol kat ediyor.