Ev almayı planlayanlar için konutun ilan fiyatı tek başına gerçek maliyeti göstermiyor. Tapu işlemleri, sigorta, kredi kullanımı, ekspertiz, abonelik ve taşınma sonrası harcamalar, alıcının cebinden çıkacak toplam tutarı artırabiliyor.

TAPU HARCI EN BÜYÜK GİDERLERDEN BİRİ

Ev alımında ilk karşılaşılan kalemlerden biri tapu harcı oluyor. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınıyor. Böylece toplam oran yüzde 4’e ulaşıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bilgilendirmesinde, tapuda gerçek alım-satım bedelinin beyan edilmesi gerektiği de vurgulanıyor.

Uygulamada tapu harcının tamamının alıcı tarafından karşılandığı durumlar da yaşanabiliyor. Bu yüzden satıştan önce “tapu harcını kim ödeyecek?” sorusunun netleştirilmesi gerekiyor.

SİGORTA, KREDİ VE EKSPERTİZ GİDERLERİ UNUTULMAMALI

Konut kredisiyle ev alacak kişiler için maliyet daha da genişliyor. Bankanın faiz oranı, kredi tahsis ücreti, ekspertiz bedeli ve krediye bağlı sigorta giderleri toplam geri ödemeyi etkiliyor.

Zorunlu Deprem Sigortası da ev alım sürecinde dikkate alınması gereken kalemler arasında yer alıyor. DASK bedeli; taşınmazın bulunduğu il, yapı tarzı, bina yaşı ve metrekare bilgilerine göre değişiyor.

2 MİLYON TL’LİK EVDE MASRAF HESABI DEĞİŞİYOR

Örneğin 2 milyon TL’ye alınacak bir konutta yalnızca satış bedeline bakmak yanıltıcı olabilir. Tapu harcı ve diğer giderler eklendiğinde alıcının hazırlaması gereken bütçe yükselir.

Bu tabloda da görüldüğü gibi 2 milyon TL’lik bir ev için alıcının yalnızca konut bedelini değil, en azından tapu harcı ve işlem giderlerini de hesaba katması gerekir.

ABONELİK VE TAŞINMA GİDERLERİ SONRADAN ÇIKIYOR

Tapu devrinden sonra elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri için güvence ve bağlantı bedelleri gündeme geliyor. Yeni evde boya, bakım, mutfak-banyo yenilemesi veya eşya ihtiyacı varsa bu kalemler de toplam maliyeti artırıyor.

Emlak danışmanı aracılığıyla yapılan satışlarda hizmet bedeli, vekalet işlemlerinde ise noter masrafı çıkabiliyor. Bu giderler satış fiyatına dahil olmadığı için bütçe hazırlanırken ayrıca düşünülmeli.

EV ALMADAN ÖNCE TOPLAM BÜTÇE ÇIKARILMALI

Konut alacakların işlem öncesinde satış fiyatı, tapu harcı, kredi giderleri, DASK, abonelik, taşınma ve tadilat masraflarını birlikte hesaplaması gerekiyor.

Aksi halde ilanda görülen fiyatla yola çıkan alıcı, tapu günü veya taşınma aşamasında beklemediği ek ödemelerle karşılaşabiliyor. Bu nedenle ev satın almadan önce bankadan, tapu müdürlüğünden, belediyeden ve ilgili kurumlardan güncel ücretlerin kontrol edilmesi önem taşıyor.

İlk 6 ayda ipotekli konut satışları yüzde 32,2 arttı. Buna karşılık diğer satışlar yüzde 9,3 geriledi. Diğer satışlar, pazarın yaklaşık yüzde 85’ini oluşturarak ağırlığını korudu.

Haziran ayında ise konut pazarı yılın en hareketli dönemlerinden birini yaşadı. TÜİK verilerine göre haziranda 129,9 bin konut satışı gerçekleşti ve bu rakam yılın en yüksek aylık satışı oldu.

İŞ YERİ SATIŞLARI DA İLK YARIDA GERİLEDİ

İş yeri satışlarında da benzer bir tablo oluştu. Yılın ilk 6 ayında Türkiye genelinde 85,5 bin iş yeri satıldı. Satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,3 azaldı.

Bu düşüşte ikinci el iş yeri satışlarının yüzde 7 gerilemesi etkili oldu. İlk el iş yeri satışları ise binde 5 düştü. Buna rağmen haziran ayında iş yeri satışları yüzde 19,2 artarak 16,5 bin adetle yılın en yüksek seviyesine çıktı.

İpotekli iş yeri satışlarında ise yüzde 66,6’lık artış dikkat çekti. Diğer iş yeri satışları yüzde 7,3 azaldı.

KONUT FİYATLARI REEL OLARAK DÜŞÜYOR

Merkez Bankası verilerine göre Konut Fiyat Endeksi haziranda aylık bazda yüzde 2, yıllık bazda ise yüzde 24,5 arttı. Ancak enflasyon etkisiık bazda ise yüzde 24,5 arttı. Ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında konut fiyatları reel olarak yüzde 5,8 geriledi.

Böylece konut fiyatları reel bazda son 7 aydır aralıksız düşüş gösterdi. Reel düşüş eğiliminin, Kasım 2025’teki sınırlı istisna dışında 2024 Şubat’tan bu yana sürdüğü görüldü.

Haziranda yeni konut fiyat endeksi yıllık yüzde 26,87, yeni olmayan konut fiyat endeksi ise yüzde 24,03 arttı. Yeni kiracı endeksindeki yıllık artış yüzde 29,1 oldu.

İSTANBUL’DA KİRA ARTIŞI KONUT FİYATINI GEÇTİ

2026’nın ikinci çeyreğinde en yüksek konut metrekare değeri 87,3 bin TL ile İstanbul’da görüldü. Bu rakam 2022’nin aynı döneminde 20,8 bin TL seviyesindeydi. Türkiye genelinde konut birim fiyatı ise 51,8 bin TL oldu.

Kiralarda da İstanbul öne çıktı. Türkiye genelinde metrekare kira 258,6 TL, İstanbul’da ise 443,3 TL olarak hesaplandı. Son 4 yılda İstanbul’da konut birim değeri yüzde 319, kira birim değeri ise yüzde 534 arttı.

DEPREM BÖLGESİNDE FİYAT ARTIŞI ENFLASYONU AŞTI

Haziranda konut fiyat endeksi İstanbul’da aylık yüzde 2,1, Ankara’da yüzde 1, İzmir’de yüzde 3,1 arttı. Yıllık artış İstanbul’da yüzde 25,3, Ankara’da yüzde 25,5, İzmir’de yüzde 22,6 oldu.

En yüksek yıllık artış yüzde 33,1 ile Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde görüldü. En düşük artış ise yüzde 16,5 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde gerçekleşti.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik, müteahhitlerin sunduğu vadeli ödeme planları, senetli satışlar ve esnek çözümlerin konuta erişimde köprü görevi gördüğünü belirtti.

Haziran ayında satılan konutların 43 bin 406’sı ilk el, 86 bin 573’ü ikinci el konutlardan oluştu. Böylece toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 33,4, ikinci el konutların payı ise yüzde 66,6 oldu.

İlk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 23,1 artarken, ikinci el satışlardaki artış yüzde 12,5 seviyesinde kaldı. Yeni konut tarafındaki yükseliş, haziran ayında piyasadaki hareketin önemli bölümünü ilk el satışların taşıdığını gösterdi.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA YÜZDE 72,1 ARTIŞ

Haziran ayında ipotekli konut satışlarında güçlü bir artış görüldü. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993 oldu.

Diğer konut satışları ise aynı dönemde yüzde 7,1 artışla 103 bin 986 olarak açıklandı. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı yüzde 20, diğer satışların payı ise yüzde 80 seviyesinde gerçekleşti.

ARINDIRILMIŞ VERİLERDE AYLIK ARTIŞ SINIRLI KALDI

Haziran ayında konut satışları yıllık bazda artış gösterse de arındırılmış veriler daha sınırlı bir hareketliliğe işaret etti. Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ilk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1,5, ikinci el konut satışları ise yüzde 8,6 azaldı.

Aylık bazda ise sınırlı bir artış yaşandı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ilk el konut satışları bir önceki aya göre yüzde 2,3, ikinci el konut satışları ise yüzde 0,9 yükseldi.

Veriler, haziran ayında satışların arttığını ancak hareketliliğin tüm pazara güçlü şekilde yayılmadığını gösterdi.

YABANCILARA 2 BİN 15 KONUT SATILDI

Yabancılara yapılan konut satışları haziran ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20,1 artarak 2 bin 15 oldu. Haziran ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan satışların payı yüzde 1,6 olarak gerçekleşti.

Yılın ilk 6 ayında ise yabancılara yapılan konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9,2 azalarak 9 bin 83 oldu.

Haziran ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı 381 konutla Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Ukrayna ve İran vatandaşları ise 170’er konutla ikinci sırada yer aldı.

HAZİRAN VERİLERİ PİYASADA CANLANMAYA İŞARET ETTİ

Haziran ayı verileri, konut piyasasında geçen yılın aynı dönemine göre daha hareketli bir ay yaşandığını gösterdi. İlk el satışlardaki artış yeni konut tarafını desteklerken, ipotekli satışlardaki yükseliş kredi kanalında da geçen yıla göre daha fazla işlem yapıldığını ortaya koydu.

Buna karşılık yabancıya satışta yılın ilk yarısındaki düşüş devam etti. Bu nedenle haziran verileri, piyasada genel bir toparlanma sinyali verse de kalıcı hareket için önümüzdeki aylardaki satış eğilimi belirleyici olacak.

Önal, gayrimenkul yatırımının yalnızca dört duvardan ibaret olmadığını ifade ederek, “Bir taşınmaz aynı zamanda hukuki bir varlık, finansal yatırım aracı ve doğru yönetilmesi gereken bir vergi planlaması konusudur. Yatırımcının kazancını korumak, doğru mülkü bulmak kadar önemlidir” dedi.

“ALIM AŞAMASINDA YAPILAN HATA SATIŞTA KARŞINIZA ÇIKAR”

Gayrimenkul yatırımında ilk kritik noktanın alım aşaması olduğunu vurgulayan Önal, tapuda gösterilen bedelin ileride satış sırasında doğacak vergi hesabını doğrudan etkilediğini belirtti.

Tapuda rayiç bedeli düşük göstermenin kısa vadede harç avantajı gibi algılandığını söyleyen Önal, “Bugün harçtan kaçmak için düşük gösterilen bedel, yarın satış yapıldığında değer artış kazancını yüksek gösterebilir. Yatırımcı sadece bugünkü masrafa değil, satış günündeki vergi yüküne de bakmalı” ifadelerini kullandı.

Önal’a göre gerçek bedel beyanı, uzun vadeli yatırımcı için yalnızca yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda kazancı koruyan önemli bir adımdır.

“KONUT MU, TİCARİ MÜLK MÜ? KDV HESABI BAŞTAN YAPILMALI”

Taşınmazın niteliğinin vergi yükünü değiştirdiğini belirten Önal, yatırımcıların konut, iş yeri, arsa ve ticari mülk ayrımını işlemden önce netleştirmesi gerektiğini söyledi.

Önal, özellikle şirketten alınan taşınmazlarda KDV konusunun ihmal edilmemesi gerektiğini belirterek, “Bir mülkün satış fiyatı tek başına yeterli bilgi değildir. KDV dahil mi, ayrıca mı tahsil edilecek, taşınmazın niteliği ne, mülk konut mu ticari alan mı; bunların tamamı toplam maliyeti değiştirir” dedi.

Arsa ve ticari mülk alımlarında vergi etkisinin çoğu zaman sonradan fark edildiğini ifade eden Önal, bu hatanın yatırımcının beklediği kazancı daha başlangıçta zayıflatabildiğini söyledi.

“İMAR DURUMU, MÜLKÜN GELECEK DEĞERİNİ BELİRLER”

Gayrimenkulde yalnızca bugünkü fiyatın değil, taşınmazın gelecekte neye dönüşebileceğinin de önemli olduğunu kaydeden Önal, imar durumunun yatırım kararında temel başlıklardan biri olduğunu belirtti.

Önal, arsa yatırımı yapacaklara şu uyarıda bulundu:

“Tapu tek başına yeterli değildir. Bir arsanın emsali, yapılaşma hakkı, yol cephesi, çekme mesafesi ve plan notları görülmeden gerçek potansiyeli anlaşılamaz. Bugün uygun görünen bir arsa, imar kısıtı nedeniyle yıllarca bekletebilir. Doğru imarlı bir taşınmaz ise yatırımcının servetini büyütebilir.”

Önal, bölgedeki imar planı değişikliklerinin de düzenli takip edilmesi gerektiğini ifade etti.

“YÜKSEK DEĞERLİ KONUTTA VERGİ YÜKÜ GETİRİYLE BİRLİKTE HESAPLANMALI”

Değerli Konut Vergisi’nin yüksek bedelli konutlarda göz ardı edilmemesi gereken bir maliyet kalemi olduğunu söyleyen Önal, yatırımcıların yıllık vergi yükünü kira getirisi ve değer artışı beklentisiyle birlikte hesaplaması gerektiğini belirtti.

“Bir konut pahalı olabilir ama asıl mesele net getiridir” diyen Önal, aidat, bakım, vergi, kira potansiyeli ve satış kabiliyeti birlikte değerlendirilmeden yatırım kararının sağlıklı olmayacağını söyledi.

“SATIŞ ZAMANI VERGİ PLANLAMASININ EN KRİTİK AŞAMASIDIR”

Önal, gayrimenkul yatırımında satış zamanının en az alım kadar önemli olduğunu belirtti. Satın alınan taşınmazın belirli süreler içinde satılması halinde değer artış kazancı vergisinin gündeme gelebileceğini hatırlatan Önal, yatırımcıların satış öncesi maliyet hesabını mutlaka yapması gerektiğini söyledi.

Önal, “Gayrimenkul satarken sadece satış fiyatına bakılmaz. Alış bedeli, tapu masrafları, yapılan tadilatlar, resmi giderler ve endeksleme hakkı birlikte değerlendirilmelidir. Aksi halde yatırımcı gerçekte kazanmadığı enflasyon farkı için vergi ödemek zorunda kalabilir” dedi.

“BİRDEN FAZLA SATIŞTA TİCARİ KAZANÇ RİSKİ DOĞABİLİR”

Gayrimenkul satışlarında Maliye ile yatırımcı arasında en çok tartışılan konulardan birinin ticari kazanç değerlendirmesi olduğunu ifade eden Önal, yıl içinde birden fazla taşınmaz satmanın dikkatle planlanması gerektiğini söyledi.

Önal, her çoklu satışın otomatik olarak ticari faaliyet anlamına gelmediğini ancak satış sıklığı, organizasyon yapısı, ilan ağı, alım-satım amacı ve süreklilik gibi unsurların birlikte değerlendirildiğini belirtti.

“Yatırımcının şahsi servetini tasfiye etmesiyle ticari amaçla sürekli alım-satım yapması aynı şey değildir. Fakat bu ayrımın doğru belgelenmesi gerekir” diyen Önal, satış planının gelişigüzel yapılmaması gerektiğini vurguladı.

“KAT KARŞILIĞI İNŞAATTA SÖZLEŞME ZAYIFSA RİSK BÜYÜR”

Arsa karşılığı inşaat projelerinde sözleşme maddelerinin yatırımcı açısından büyük önem taşıdığını belirten Önal, arsa sahiplerinin yalnızca kaç daire alacağına değil, vergi ve teslim yükümlülüklerine de bakması gerektiğini söyledi.

Önal, “Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülükleri, teslim tarihi, gecikme cezası, ruhsat ve iskan süreci, vergisel sorumluluklar açık yazılmalı. Belirsiz bırakılan her madde ileride masraf, gecikme ya da dava olarak geri dönebilir” ifadelerini kullandı.

Önal’a göre bu tür sözleşmelerde en büyük hata, yalnızca daire paylaşımına odaklanmak ve vergisel sonuçları sonradan düşünmektir.

“HER YATIRIMCININ MÜLK DOSYASI OLMALI”

Gayrimenkulde belge düzeninin yatırımcının en güçlü koruması olduğunu belirten Önal, her taşınmaz için ayrı bir mülk dosyası hazırlanması gerektiğini söyledi.

Önal, bu dosyada tapu senedi, ödeme dekontları, belediye belgeleri, imar durumu, DASK poliçesi, kira sözleşmeleri, tadilat faturaları, noter masrafları ve resmi ödemelerin saklanması gerektiğini belirtti.

“Bugün önemsiz görülen bir fatura, satış günü vergi hesabında yatırımcının lehine çalışabilir. Belge tutmayan yatırımcı kazancını koruyamaz” diyen Önal, özellikle tadilat ve masraf belgelerinin mutlaka arşivlenmesi gerektiğini söyledi.

“MİRAS KALAN MÜLKLERDE ACELE SATIŞ YAPILMAMALI”

Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda satış kararının ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ifade eden Önal, miras kalan mülklerin vergi ve tapu süreçlerinde satın alınan mülklere göre farklı sonuçlar doğurabileceğini belirtti.

Önal, “Miras kalan bir mülk satılmadan önce tapu intikali, pay oranları, mirasçılar arasındaki durum ve satıştan doğacak yükümlülükler netleşmeli. Acele satış çoğu zaman değer kaybına yol açar” dedi.

“EMLAK DANIŞMANLIĞI SADECE MÜLK BULMAK DEĞİLDİR”

Bugünün emlak danışmanlığının yalnızca alıcı ve satıcıyı buluşturmak olmadığını belirten Fazıl Önal, profesyonel danışmanın mülkün lokasyonunu, imar durumunu, vergi etkisini, hukuki riskini ve satış kabiliyetini birlikte değerlendirmesi gerektiğini söyledi.

Önal, “Yatırımcı için doğru mülkü bulmak kadar, o mülkün kazancını koruyacak planı kurmak da önemlidir. Gayrimenkul ticareti sadece alıp satmak değil; yasaların izin verdiği sınırlar içinde kazancı korumak ve büyütmektir” ifadelerini kullandı.

Fazıl Önal, gayrimenkul yatırımı yapacaklara son olarak şu çağrıda bulundu:

“Portföy oluştururken de satış kararı verirken de sadece rakamlara bakmayın. Tapu, imar, vergi, sözleşme ve belge düzeni görülmeden gerçek yatırım hesabı yapılmış sayılmaz. Mülkünüzü korumak istiyorsanız, kazancınızı da planlamak zorundasınız.”

İlk kez ev sahibi olmak isteyen vatandaşların beklediği düşük faizli konut kredisi kampanyasında başvuru takvimi henüz netleşmedi. Kamuoyunda 1,20 faizli İlk Evim konut kredisi beklentisi öne çıksa da, başvuruların ne zaman başlayacağına ilişkin resmi bir tarih açıklanmış değil.

Çalışmaların tamamlanmasının ardından düzenlemenin Meclis gündemine gelmesi ve uygulama esaslarının netleşmesi bekleniyor. Bu nedenle vatandaşların şu aşamada bankalara başvuru yapması mümkün görünmüyor.

KİMLER BAŞVURU YAPABİLECEK?

İlk Evim konut kredisi için konuşulan temel şartlar arasında şu başlıklar öne çıkıyor:

• 18 yaşını doldurmuş olmak
• Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak
• Türkiye’de ikamet etmek
• İlk kez konut sahibi olmak
• Başvuru sahibi adına kayıtlı konut bulunmaması
• Banka kredi değerlendirme sürecinden geçmek

Gelir belgesi, kredi notu ve alınacak konutun belirli şartları taşıması gibi kriterlerin de uygulamada aranması bekleniyor. Ancak bu başlıklar henüz resmi başvuru kılavuzu yayımlanmadığı için kesin şart olarak değerlendirilmemeli.

VADE 15 YIL 180 AYA KADAR UZAYABİLİR

Kamuoyundaki beklentiye göre düşük faizli İlk Evim konut kredisinde vadenin 120 ay veya 180 ay olarak uygulanabileceği konuşuluyor. Daha önceki konut kampanyaları dikkate alındığında, 15 yıla kadar vade seçeneği ihtimaller arasında gösteriliyor.

Ancak şu an için vade süresi de netleşmiş değil. Kampanya yürürlüğe girerse, ödeme planı kamu bankaları tarafından duyurulacak.

ÖRNEK GERİ ÖDEME TABLOSU

Aşağıdaki tablo, 1,20 faiz ve 120 ay vade varsayımıyla hazırlanmış yaklaşık geri ödeme hesabıdır. Resmi ödeme planı değildir; sigorta, ekspertiz, dosya masrafı ve banka uygulamasına göre tutarlar değişebilir.

Bu tablo yalnızca fikir vermek amacıyla kullanılmalı. Kampanyanın resmi faiz oranı, vadesi ve kredi limiti açıklanmadan kesin ödeme planı oluşmaz.

MECLİS’TE İLK KONUT ALIMINA YÖNELİK TEKLİF VAR

İlk kez ev alacaklara yönelik destek başlığı Meclis gündeminde de yer alıyor. TBMM’ye sunulan kanun tekliflerinden birinde, 2027 yılına kadar ilk defa konut satın alacaklara kamu bankalarından düşük faizli konut kredisi kullandırılması, tapu harcı ve 1 yıl emlak vergisi muafiyeti sağlanması amaçlanıyor. Teklifin son durumu TBMM sisteminde komisyonda görünüyor.

TBMM kanun teklifi sayfası:
https://www.tbmm.gov.tr/Yasama/KanunTeklifi/cb8ef620-c137-4878-97d2-019f1d74cd3a

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şu: Kamuoyunda konuşulan 1,20 faizli İlk Evim kredisi ile Meclis’teki ilk konut alımına destek teklifleri aynı başlık altında takip edilse de, nihai uygulamanın nasıl olacağı henüz kesinleşmiş değil.

CEVDET YILMAZ’DAN İLK EV AÇIKLAMASI

Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz da daha önce ilk ev alımında kredi erişimine ilişkin açıklamalarda bulunmuştu. Yılmaz, ikinci ve üçüncü konut alımında krediye erişimin zorlaştırıldığını, kredi imkanlarının ilk konut sahipliği için kullanılmasının hedeflendiğini ifade etmişti.

Yılmaz, konut sahipliği meselesinin yalnızca krediyle değil, konut arzıyla birlikte ele alınması gerektiğini de belirtmişti. Bu açıklama, düşük faizli kredi düzenlemesinin tek başına değil, sosyal konut ve konut arzı politikalarıyla birlikte değerlendirildiğini gösteriyor.

BAŞVURU NE ZAMAN YAPILACAK?

Şu an için İlk Evim konut kredisi başvuru tarihi açıklanmadı. Başvuruların başlayabilmesi için düzenlemenin yasalaşması veya ilgili bakanlıklar ile kamu bankalarının resmi duyuru yapması gerekiyor.

Başvuru süreci başladığında şu bilgilerin netleşmesi bekleniyor:

• Hangi bankaların kredi vereceği
• Faiz oranı
• Vade süresi
• Kredi üst limiti
• Gelir şartı
• Konut değeri sınırı
• Başvuru ekranı
• Gerekli belgeler
• Tapu harcı ve vergi muafiyeti kapsamı

Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşması, emlak sektöründe de yeni aracılık yöntemlerini gündeme taşıdı. Gayrimenkul danışmanlığında ofise bağlı çalışma düzeni değişirken, dijital platformlar üzerinden taşınmaz yönlendirme ve gelir paylaşımı modeli öne çıkmaya başladı.

Yeni geliştirilen çevrim içi sistemlerle kullanıcılar, çevrelerinde bulunan satılık veya kiralık konut, arsa ve tarla gibi taşınmazları platforma kaydedebiliyor. Sisteme eklenen taşınmazlar platform tarafından inceleniyor, uygun görülen ilanlarda satış veya kiralama süreci başlatılıyor.

SATIŞ VE KİRALAMADAN GELİR PAYI

Dijital aracılık modelinde kullanıcılar, doğrudan emlak ofisinde çalışmadan sürece katkı sağlayabiliyor. Bir taşınmazın sisteme yönlendirilmesi, fiyatlandırma aşamasına destek verilmesi ve işlemin sonuçlanması halinde gelir paylaşımı uygulanıyor.

Bu model, özellikle ek gelir arayan kişiler için yeni bir alan oluşturuyor. Öğrenciler, ev hanımları, çalışanlar veya çevresinde satılık-kiralık taşınmaz bilgisi bulunan kullanıcılar, dijital sistem üzerinden sürece dahil olabiliyor.

YETKİ BELGESİ VE İLAN DOĞRULAMA SÜRECİ ÖNE ÇIKIYOR

Dijital aracılık modelinde en kritik başlıklardan biri, taşınmazın gerçekten satışa ya da kiralamaya yetkili kişiler tarafından sisteme eklenmesi olacak. Çünkü emlak sektöründe ilan güvenliği, son yıllarda sahte ilanlar ve yetkisiz pazarlama nedeniyle daha fazla önem kazandı.

Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki doğrulama süreci uygulanıyor. Taşınmaz sahibinin, ilan verilmesi için emlak işletmesine e-Devlet üzerinden yetki verebildiği sistemde amaç, yetkisiz ilanların ve sahte yönlendirmelerin önüne geçmek.

GÜVEN UNSURU ÖNE ÇIKIYOR

Platformun kurucusu Eray İri, Karar’a yaptığı açıklamada gayrimenkul sektöründe güvenin belirleyici unsur olduğuna dikkat çekti. İri, dijitalleşmenin emlak sektöründe yeni çalışma biçimlerini ortaya çıkardığını belirterek, sistemin yasal gereklilikler çerçevesinde yürütüldüğünü ifade etti.

İri’ye göre yeni model, yalnızca emlak danışmanları için değil, taşınmaz bilgisine ulaşabilen farklı kullanıcı grupları için de ek iş imkânı sunuyor.

EMLAKTA OFİS DIŞI MODEL GÜÇLENİYOR

Gayrimenkul sektöründe ilan, pazarlama ve müşteri iletişimi uzun süredir dijital kanallar üzerinden yürütülüyor. Yeni dönemde ise bu dijitalleşme yalnızca ilan yayınıyla sınırlı kalmıyor; taşınmaz yönlendirme, fiyat desteği, satış takibi ve gelir paylaşımı gibi aşamalara da yayılıyor.

Ancak modelin kalıcı olabilmesi için güvenli ilan yapısı, yetki doğrulama ve şeffaf gelir paylaşımı kritik olacak. Dijital aracılık sistemlerinin yaygınlaşmasıyla birlikte emlak sektöründe daha esnek, çevrim içi ve kullanıcı katılımlı yeni iş modellerinin artması bekleniyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yaptığı değişikliklerle yapılaşma, ruhsat ve kullanım değişikliği süreçlerinde yeni dönem başladı. Düzenleme; ofislerin konuta dönüştürülmesinden emsal hesabına, asansör zorunluluğundan TAKS-KAKS uygulamalarına kadar birçok başlığı kapsıyor.

Yeni düzenlemenin en çok dikkat çeken başlığı ise belirli şartları taşıyan ofislerin konuta dönüştürülebilmesi oldu. Buna göre, imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda bulunan, tamamlanmış ve kullanılan binalardaki ofisler, belirlenen sınırlar içinde konuta çevrilebilecek.

OFİSLERİN KONUTA DÖNÜŞÜMÜNE YENİ DÜZEN

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, düzenlemenin konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik adımlardan biri olduğunu belirtti. Yüksel’e göre salgın sonrası artan konut ihtiyacı ve boş kalan ofis stoku, bu değişikliği daha önemli hale getirdi.

2023’te başlatılan ofisten konuta dönüşüm uygulaması, yeni yönetmelikle daha açık hale getirildi. İmar planında “konut+ofis” kullanımına izin verilen, tamamlanmış ve fiilen kullanılan binalarda ofislerin konuta çevrilmesi mümkün olacak.

Ancak dönüşüm sınırsız olmayacak. Binadaki ofislerin en fazla yüzde 60’ı konuta dönüştürülebilecek. Uygulama için tanınan süre ise 1 Temmuz 2027’ye kadar devam edecek.

HER OFİS KONUTA DÖNÜŞEMEYECEK

Düzenleme, tüm ofisler için otomatik bir dönüşüm hakkı anlamına gelmiyor. Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, uygulamanın yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofisler için geçerli olduğunu belirtti.

Yönetim planında kullanım sınırlaması bulunuyorsa, malik onayı veya yönetim planı değişikliği gerekebilecek. Bu nedenle dönüşüm sürecine başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınması, olası hak kayıplarının önüne geçecek.

TAKS VE KAKS HESAPLARI DA DÜZENLENDİ

TAKS ve KAKS hesaplamalarına ilişkin değişiklikler de yönetmelikte yer aldı. Planlarda TAKS değeri bulunmayan parsellerde yapı taban oturumunun yüzde 40 olacağı, belirli şartlarda ise en fazla yüzde 60’a kadar çıkabileceği hükme bağlandı.

Bu düzenleme, özellikle ruhsat aşamasında parsel bazında yapılan farklı yorumları azaltmayı hedefliyor. Böylece proje geliştiricileri, yapı sahipleri ve belediyeler açısından daha öngörülebilir bir imar süreci oluşması bekleniyor.

EMSAL HESABINDA BELİRSİZLİKLER AZALTILDI

Yeni yönetmelikle emsal hesabında belediyeler arasında farklı uygulamalara neden olan bazı başlıklar da netleştirildi. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları emsal hesabı dışında bırakıldı.

Çocuk oyun alanları, mescit ve müştemilatı, ortak otoparklar ile kullanılmayan teras çatıları da emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek. Böylece aynı konuda farklı belediyelerde farklı kararların ortaya çıkmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?

TAKS Nedir?

TAKS, bir arsanın üzerine yapılacak binanın zeminde kaplayacağı alanı gösteren taban alanı katsayısıdır. Yani arsadaki inşaatın taban oturum alanının, arsa alanına oranını ifade eder.

TAKS Hesaplama İşlemi

TAKS hesabı, arsa alanı ile TAKS oranının çarpılmasıyla yapılır.

Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsada TAKS oranı 0,30 ise binanın taban oturumu 300 metrekare olur.

1.000 x 0,30 = 300 metrekare

Bu hesap, arsanın tamamına bina yapılamayacağını; yalnızca imar planında izin verilen oranda taban oturumu oluşturulabileceğini gösterir.

Taban Alanına Dahil Olmayan Alanlar

Taban alanı, yapının zemin üzerinde kapladığı alan olarak tanımlanır. Ancak bazı alanlar TAKS hesabına dahil edilmez.

Ana yapı dışında kalan arıtma tesisi ve trafolar, yangın merdivenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, zemin terasları, bahçe duvarı, istinat duvarı ve kontrol kulübeleri taban alanına dahil edilmeyen alanlar arasında yer alır.

Ayrıca tamamen toprağın altında kalan otopark, sığınak, tesisat hacimleri, yakıt deposu, su deposu, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu da taban alanı hesabında dikkate alınmaz.

KAKS Nedir?

KAKS, kat alanı katsayısıdır. Uygulamada daha çok emsal olarak bilinir. Bir arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler.

TAKS binanın zeminde ne kadar yer kaplayacağını gösterirken, KAKS yapının tüm katlarıyla birlikte toplam inşaat hakkını ifade eder.

KAKS Hesaplama İşlemi

KAKS hesabı, arsa alanı ile KAKS oranının çarpılmasıyla yapılır.

Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsada KAKS oranı 0,40 ise toplam inşaat alanı 400 metrekare olur.

1.000 x 0,40 = 400 metrekare

Bu durumda arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanı 400 metrekaredir. Bu alan, imar planındaki kat adedi ve yapılaşma şartlarına göre katlara dağıtılır.

ASANSÖR VE RUHSAT UYGULAMALARI NETLEŞTİ

Düzenlemede asansör zorunluluğunda kat sayısının nasıl belirleneceğine de açıklık getirildi. Daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik metnine taşındı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, değişikliklerin belediyeler arasında farklı yorumlanan başlıklarda uygulama birliği sağlamayı hedeflediğini belirtti. Kiraz’a göre asansör hesabının netleşmesi, ortak kullanım alanlarının emsaldeki statüsünün açıkça belirlenmesi ve ruhsat süreçlerindeki kazanılmış hak kuralları yatırımcılar ve yapı sahipleri açısından öngörülebilirliği artıracak.

RUHSATTA KAZANILMIŞ HAK KORUNACAK

Yeni düzenlemeye göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak. Ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı gibi teknik konularda güncel kuralların uygulanması zorunlu olacak.

İki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve yürürlükteki mevzuat hükümleri geçerli olacak. Bu ayrım, ruhsat almış ancak inşaata başlamamış projeler açısından kritik sonuç doğuracak.

Türkiye’de kiralık konut piyasasında yük giderek ağırlaşıyor. Vatandaşlar aylık gelirlerinin ortalama yüzde 39’unu kiraya harcarken, ortalama ev kiralarının 40 bin TL’ye yaklaştığı belirtiliyor. Büyük şehirlerde ise kiralık konut bulmak çoğu zaman 45 bin TL’nin altında mümkün olmuyor.

Nefes’ten Şehriban Kıraç’ın haberine göre, kiralık ev arayanlar artık yalnızca yüksek kira bedelleriyle değil, ev sahiplerinin istediği ek şartlarla da karşı karşıya kalıyor.

EV SAHİPLERİNDEN SENET VE PEŞİNAT ŞARTI

Kiralık konut piyasasında bazı ev sahipleri, kira kontratının yanında ek güvence istemeye başladı. Bunlar arasında senetle teminat, 1 yıllık peşin kira ve 3-4 depozito talebi öne çıkıyor.

Bu durum, kiracıların eve giriş maliyetini ciddi şekilde artırıyor. Kira, depozito, emlakçı komisyonu ve taşınma masrafı birlikte düşünüldüğünde, yeni bir eve çıkmak birçok aile için büyük bir finansal yük haline geliyor.

FİNDEKS RAPORU, BORDRO VE ADLİ SİCİL İSTENİYOR

Kiracı seçimi de artık daha sıkı yapılıyor. Bazı ev sahipleri, kiracı adaylarından maaş bordrosu, Findeks raporu, adli sicil kaydı ve evlilik cüzdanı talep ediyor.

Son dönemde “sadece memura kiralık” ilanlarının artması da dikkat çekiyor. Ev sahipleri düzenli gelir güvencesi ararken, kiracı adayları ev bulabilmek için neredeyse kredi başvurusu yapar gibi belge hazırlamak zorunda kalıyor.

ELDEN KİRA VE FATURA HAMLESİ

Bir diğer dikkat çekici başlık ise elden kira talebi oldu. Bazı ev sahiplerinin kira gelirini beyan etmek istemediği için ödemeyi elden istediği belirtiliyor.

Ayrıca bazı ev sahipleri, tahliye sürecinde elini güçlendirmek için elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adına tutuyor. Böylece kiracıyla yaşanabilecek anlaşmazlıklarda faturalar üzerinden baskı kurulabildiği ifade ediliyor.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ BASKISI ARTIYOR

Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhütnamesi imzalatmak isteyen ev sahiplerinin sayısı da artıyor. Bu belge, ilerleyen süreçte kiracının tahliyesini kolaylaştırabildiği için kiracılar açısından kritik sonuçlar doğurabiliyor.

Kiralık ev piyasasında artık yalnızca fiyat pazarlığı yapılmıyor. Ev sahibi, kiracının gelirini ve geçmişini sorguluyor; kiracı ise yüksek kira, depozito, senet ve belge talepleri arasında ev bulmaya çalışıyor.

Gayrimenkul sertifikası modeliyle yatırımcıya sunulan Damla Kent Projesi, halka arz sonrası geçen süreçte yatırımcı ilgisini korumakta zorlandı. “Damla damla ev sahibi olma” hedefiyle piyasaya çıkan sertifikalarda fiyat gerilerken, daha dikkat çekici tablo yatırımcı sayısında yaşandı. Halka arz döneminde yaklaşık 726 bin yatırımcıya ulaşan projede, güncel yatırımcı sayısı 237 bine kadar düştü. Bu veri, ilk etapta sisteme giren yatırımcıların yaklaşık yüzde 68’inin sertifikalarını satarak projeden ayrıldığını gösteriyor.

SERTİFİKA FİYATI HALKA ARZIN ALTINDA KALDI

Damla Kent sertifikaları halka arzda 7,46 TL fiyatla yatırımcıya sunulmuştu. Son işlemlerde fiyatın 6,04 TL seviyesine kadar gerilemesiyle sertifikada yaklaşık yüzde 19’luk değer kaybı oluştu.

Bu düşüş, aynı dönemde BIST 100 Endeksi’nin yaklaşık yüzde 31 yükseldiği bir piyasada yaşandığı için daha dikkat çekici hale geliyor. Başka bir ifadeyle yatırımcı sadece sertifikada zarar yazmakla kalmadı; aynı dönemde alternatif yatırım araçlarında oluşan getiriden de mahrum kaldı. Bu da Damla Kent yatırımcıları açısından fırsat maliyetini büyüttü.

4,4 MİLYAR TL’LİK PİYASA DEĞERİ KAYBI

Halka arz döneminde Damla Kent sertifikalarının toplam piyasa değeri yaklaşık 21,4 milyar TL seviyesindeydi. Güncel fiyatlamayla birlikte bu değer 17 milyar TL seviyelerine geriledi.

Yaklaşık 4,4 milyar TL’lik piyasa değeri kaybı, projenin borsa tarafındaki algısında ciddi bir zayıflama olduğunu gösteriyor. Bu kayıp, yalnızca yatırımcıların bireysel zararını değil, aynı zamanda gayrimenkul sertifikası modeline duyulan güvenin de sınandığını ortaya koyuyor.

PROJE İLERLİYOR AMA SERTİFİKA FİYATI BUNU YANSITMIYOR

Damla Kent Projesi’nde fiziki inşaat süreci devam ediyor. Paylaşılan son bilgilere göre projede inşaat ilerleme oranı yüzde 12 seviyesine ulaştı. Toplam 2 bin 214 konutun bulunduğu projede şu ana kadar 343 dairenin satışı gerçekleştirildi. Projenin 2029 yılında tamamlanması hedefleniyor.

Buradaki temel sorun, sahadaki ilerleme ile borsadaki fiyatlama arasındaki bağın yatırımcı açısından yeterince güçlü kurulamaması. Proje ilerliyor olsa da sertifika fiyatının halka arz seviyesinin altında kalması, yatırımcının “proje değeri artıyor mu, bu artış sertifikaya nasıl yansıyacak?” sorusuna net cevap bulamadığını gösteriyor.

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI MODELİNDE GÜVEN SORUNU

Gayrimenkul sertifikası modeli, küçük yatırımcıya büyük ölçekli projelere düşük tutarlarla katılma imkânı sunuyor. Bu yönüyle doğrudan konut almakta zorlanan yatırımcılar için teorik olarak cazip bir araç. Ancak modelin başarılı olabilmesi için birkaç temel unsurun aynı anda çalışması gerekiyor.

Bunların başında likidite, şeffaf fiyatlama, düzenli proje bilgilendirmesi ve sertifika ile konut değeri arasındaki ilişkinin anlaşılır olması geliyor. Eğer yatırımcı sertifikayı aldığında bunun kendisini ne kadar konuta yaklaştırdığını, projenin ilerlemesinin sertifika değerine nasıl yansıyacağını ve çıkmak istediğinde yeterli alıcı bulup bulamayacağını net göremezse, sistemden erken çıkışlar hızlanabiliyor.

KISA VADELİ YATIRIMCI MODELİ ZORLADI

Damla Kent’teki yatırımcı çıkışı, gayrimenkul sertifikalarının kime ve nasıl anlatılması gerektiği konusunda da önemli bir ders veriyor. Gayrimenkul projeleri uzun vadeli varlıklardır. İnşaat süreci, satış hızı, teslim tarihi ve değer artışı zamana yayılır.

Buna karşılık borsada işlem gören sertifikalar günlük fiyatlanır. Bu durum, uzun vadeli gayrimenkul projesi ile kısa vadeli borsa yatırımcısı arasında doğal bir gerilim yaratır. Yatırımcı kısa sürede fiyat performansı göremediğinde satışa geçebilir. Bu da projenin uzun vadeli hikâyesi devam etse bile sertifika fiyatı üzerinde baskı oluşturabilir.

DAMLA KENT’TE SON TABLO

Konut kira gelirlerinde vergi hesabı, ev sahipleri ve kiracılar açısından yeniden gündemin üst sıralarına çıktı. Kira gelirinin hangi tutarda beyan edileceği, istisna uygulamasının nasıl dikkate alınacağı ve artan oranlı gelir vergisi tarifesinin toplam vergi yükünü nasıl değiştirdiği merak ediliyor. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın güncel bilgilendirmesine göre 2026 yılı için mesken kira geliri istisna tutarı 58 bin TL olarak uygulanıyor. Bu tutarın üzerinde konut kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi gerekiyor.

Gelir İdaresi Başkanlığı kira geliri bilgilendirme sayfası:
https://www.gib.gov.tr/vergi-konulari/1_bireysel/9_kira_geliri/9

KİRA GELİRİ VERGİSİ NASIL HESAPLANIR?

Kira geliri vergisi hesaplanırken önce yıl boyunca elde edilen toplam kira geliri belirlenir. Konut kira geliri için geçerli istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar, gelir vergisi tarifesindeki dilimlere göre vergilendirilir.

Örneğin 2026 yılında yıllık 360 bin TL konut kira geliri elde eden bir ev sahibi için 58 bin TL istisna düşüldüğünde vergilendirilecek tutar 302 bin TL olur. Bu tutar, gelir vergisi dilimlerine göre kademeli şekilde vergilendirilir. Yani kira gelirinin tamamına tek bir oran uygulanmaz; gelir arttıkça üst dilimlere giren kısım için daha yüksek oran devreye girer.

2026’DA KİRA GELİRİ İSTİSNASI 58 BİN TL

Konut kira gelirlerinde istisna, belirli bir tutara kadar elde edilen gelirin vergiden muaf tutulması anlamına geliyor. 2025 gelirleri için 2026 yılında yapılacak beyanda istisna tutarı 47 bin TL olarak uygulanırken, 2026 yılı gelirleri için bu tutar 58 bin TL oldu.

Bu nedenle 2026 yılında elde edilen konut kira geliri 58 bin TL’yi aşmıyorsa, yalnızca bu gelir nedeniyle yıllık beyanname verilmesi gerekmiyor. Ancak kira geliri bu tutarı aşıyorsa, istisna düşüldükten sonra kalan tutar beyan ediliyor.

GELİR VERGİSİ DİLİMLERİ VERGİ YÜKÜNÜ BELİRLİYOR

Kira geliri vergisinde en kritik başlıklardan biri gelir vergisi dilimleri. Gelir arttıkça vergi oranı da kademeli olarak yükseliyor. 2026 takvim yılı gelirleri için uygulanacak gelir vergisi tarifesinde ilk dilim 190 bin TL’ye kadar yüzde 15 olarak belirlendi. Üst gelir dilimlerinde ise oranlar yüzde 20, yüzde 27, yüzde 35 ve yüzde 40 olarak uygulanıyor.

Gelir vergisi tarifesi 2026:
https://cdn.gib.gov.tr/api/gibportal-file/file/getFileResources?objectKey=arsiv%2Fyardim-kaynaklar%2Fyararli-bilgiler%2Fgelir-vergisi-tarifeleri%2Fgelir-vergisi-tarifesi-2026.pdf

AYLIK 30 BİN TL KİRA GELİRİNDE VERGİ NE KADAR?

Aylık 30 bin TL kira geliri olan bir ev sahibinin yıllık kira geliri 360 bin TL olur. 2026 yılı için 58 bin TL istisna düşüldüğünde vergilendirilecek gelir 302 bin TL olarak hesaplanır.

Bu durumda yaklaşık vergi hesabı şu şekilde oluşur:

Bu hesaplama, yalnızca istisna ve gelir vergisi tarifesi dikkate alınarak yapılmış örnek bir tablodur. Gerçek vergi tutarı, seçilen gider yöntemine, varsa indirilebilecek giderlere ve kişinin diğer gelir durumuna göre değişebilir.

DOĞRU GİDER YÖNTEMİ VERGİYİ AZALTABİLİR

Kira geliri beyanında yalnızca istisna değil, gider yöntemi de vergi tutarını etkiler. Mükellefler belirli şartlarla götürü gider veya gerçek gider yönteminden yararlanabilir. Doğru yöntem seçildiğinde, beyan edilecek matrah düşebilir ve ödenecek vergi azalabilir.

Gerçek gider yönteminde; kiraya verilen konutla ilgili bazı bakım, onarım, sigorta, yönetim giderleri, vergi ve harçlar gibi kalemler belirli şartlarla dikkate alınabilir. Götürü gider yönteminde ise kanunda belirlenen oran üzerinden gider indirimi yapılır. Bu nedenle kira geliri yüksek olan ev sahiplerinin beyan öncesinde hangi yöntemin daha avantajlı olduğunu hesaplaması önemlidir.

HAZIR BEYAN SİSTEMİ ÜZERİNDEN İŞLEM YAPILABİLİR

Kira geliri elde edenler, beyannamelerini Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden online olarak verebilir. Sistem, kira geliri, ücret, menkul sermaye iradı ve diğer bazı gelirlerin beyanında kullanılabiliyor.

Hazır Beyan Sistemi:
https://hazirbeyan.gib.gov.tr/

Beyanname genellikle mart ayında verilir. Ödeme ise iki taksit halinde yapılır. İlk taksit mart ayı sonunda, ikinci taksit ise temmuz ayında ödenir. Beyan süresi ve ödeme tarihleri her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanan takvime göre takip edilmelidir.

İSTİSNA TARTIŞMASI KİRACIYI DA ETKİLİYOR

Kira gelirlerinde istisna uygulaması yalnızca ev sahiplerini değil, dolaylı olarak kiracıları da ilgilendiriyor. Vergi yükündeki artış beklentisi, özellikle yeni kira sözleşmelerinde ev sahiplerinin kira bedelini belirlerken daha temkinli davranmasına yol açabiliyor.

Vergi maliyeti, piyasa koşulları, lokasyon, konut arzı ve kiracı talebiyle birleştiğinde kiralarda yukarı yönlü baskı yaratabiliyor. Ancak mevcut sözleşmelerde kira artışları, sözleşme hükümleri ve yasal sınırlar çerçevesinde uygulanıyor. Bu nedenle vergi yükündeki değişim, mevcut kira sözleşmesini tek başına otomatik olarak değiştirmez.

Sıkça sorulan sorular

2026 kira geliri istisnası ne kadar?

2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı 58 bin TL olarak uygulanıyor.

Kira geliri vergisi ne zaman beyan edilir?

Kira gelirleri genellikle takip eden yılın mart ayında beyan edilir. Ödeme iki taksit halinde yapılır.

Kira gelirinde vergi nasıl azaltılabilir?

Doğru gider yöntemi seçilerek vergi matrahı düşürülebilir. Götürü gider ve gerçek gider yöntemleri karşılaştırılarak daha avantajlı seçenek belirlenmelidir.

Ankara konut piyasasında fiyat belirleme anlayışı değişmeye başladı. Arsa bedeli, inşaat maliyetleri, işçilik ve finansman giderleri konut fiyatları üzerindeki etkisini korurken, artık yalnızca maliyet hesabı yeterli görülmüyor. Bir konutun gerçek değerini belirleyen unsurlar arasında satış süresi, alıcının ödeme kapasitesi, güncel talep koşulları ve gerçekleşmiş satış rakamları daha fazla öne çıkıyor.

YÜKSEK FİYAT TEK BAŞINA DEĞER GÖSTERGESİ DEĞİL

Konut piyasasında uzun süredir ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki fark dikkat çekiyor. Özellikle krediye erişimin zorlaştığı, faizlerin yüksek seyrettiği ve alternatif yatırım araçlarının güçlü getiri sunduğu dönemlerde alıcılar daha seçici hareket ediyor.

Bu tablo, konut sahipleri ve inşaat firmaları için yeni bir fiyatlama yaklaşımını zorunlu hale getiriyor. Bir evin yüksek bedelle ilana çıkması, o bedelin piyasa tarafından kabul edildiği anlamına gelmiyor. Alıcı bulamayan yüksek fiyatlı ilanlar, zaman içinde pazarlık baskısıyla karşılaşabiliyor.

SATIŞ SÜRESİ FİYATIN GERÇEKLİĞİNİ GÖSTERİYOR

Ankara’da konut piyasasında yeni dönemin en önemli göstergelerinden biri satış hızı olacak. Bir konutun ne kadar sürede alıcı bulduğu, fiyatın piyasa gerçeklerine ne kadar uygun olduğunu gösteren önemli bir veri haline geliyor.

Kısa sürede talep gören ve pazarlık süreci sağlıklı ilerleyen konutlar, genellikle doğru fiyat aralığında değerlendiriliyor. Buna karşılık aylarca ilanda kalan, görüntülenme almasına rağmen teklif almayan ya da sürekli fiyat güncellemesi yapılan konutlar için belirlenen bedelin piyasa beklentisinin üzerinde olduğu değerlendiriliyor.

SATILAMAYAN KONUT REEL DEĞER KAYBI YAŞAYABİLİR

Bir konutun ilan fiyatı uzun süre değişmese bile, ekonomik koşullar nedeniyle reel değer kaybı yaşaması mümkün. Çünkü satış bekledikçe mülk sahibinin karşısına farklı maliyetler çıkıyor.

Enflasyon, finansman giderleri, bakım masrafları, aidat yükü ve satıştan elde edilecek paranın başka yatırım araçlarında değerlendirilememesi, bekleme süresinin maliyetini artırıyor. Bu nedenle konutun yalnızca kaç liraya ilana konulduğu değil, ne kadar sürede satıldığı da önemli hale geliyor.

Örneğin piyasanın üzerinde belirlenen bir fiyatla aylarca alıcı bekleyen konut, görünürde değerini koruyor gibi görünse de satış gerçekleşmediği için mülk sahibi açısından fırsat maliyeti oluşuyor. Bu durum, özellikle nakde ihtiyaç duyulan dönemlerde daha belirgin hale geliyor.

SATILMAYAN İLANLAR EMSAL KABUL EDİLMEMELİ

Gayrimenkul ekonomisi ve pazarlama alanında faaliyet gösteren Gayrimenkul PR, mülk sahipleri ile inşaat firmalarına fiyat belirlerken uzun süredir satışta bekleyen ilanları emsal almamaları çağrısında bulundu.

Şirketin değerlendirmesine göre, bir konutun yüksek bedelle ilana çıkması o konutun o fiyattan satılabileceği anlamına gelmiyor. Bu nedenle fiyatlama yapılırken yalnızca ilan sitelerindeki rakamlara değil, aynı bölgede gerçekleşmiş satışlara, talep düzeyine ve alıcıların ödeme gücüne bakılması gerekiyor.

Uzun süredir alıcı bulamayan ilanların emsal alınması, piyasada yapay fiyat beklentisi oluşturabiliyor. Bu durum hem satış süresini uzatıyor hem de mülk sahibinin pazarlık gücünü zamanla zayıflatabiliyor.

ALICININ ÖDEME GÜCÜ DAHA BELİRLEYİCİ HALE GELDİ

Konut piyasasında fiyatı etkileyen en önemli unsurlardan biri de alıcının ödeme kapasitesi. Kredi maliyetlerinin yüksek olduğu dönemlerde alıcılar yalnızca konutun fiyatına değil, peşinat tutarına, aylık taksit yüküne ve toplam ödeme planına da bakıyor.

Bu nedenle fiyatı piyasa koşullarına göre belirlenmemiş konutlar, alıcı açısından daha hızlı elenebiliyor. Alıcılar artık aynı bölgede benzer özellikteki konutlar arasında yalnızca metrekareye değil; ulaşım, bina yaşı, deprem güvenliği, aidat, kira getirisi ve pazarlık payına da dikkat ediyor.

YENİ KONUTTA İNDİRİM ALANI DARALDI

Yeni konut üreticileri açısından ise tablo daha farklı ilerliyor. Arsa bedelleri, malzeme fiyatları, işçilik giderleri ve finansman maliyetleri yüksek olduğu için birçok projede indirim alanı daralmış durumda.

Bu nedenle yeni projelerde satış fiyatlarının aşağı çekilmesi kolay olmuyor. Ancak talebin zayıfladığı dönemlerde kampanya, ödeme kolaylığı, peşinat indirimi veya sınırlı dönemli fiyat avantajları gündeme gelebiliyor. Yine de maliyet baskısı, sıfır konut fiyatlarında güçlü bir taban oluşturmaya devam ediyor.

BALON FİYAT PAZARLIK BASKISI YARATIYOR

Yüksek ilan fiyatıyla uzun süre satışta kalan konutlar, zamanla alıcı ilgisini kaybedebiliyor. Aynı ilanın uzun süre yayında kalması, alıcı tarafında “satılamayan konut” algısı oluşturabiliyor. Bu da pazarlık sürecinde mülk sahibinin aleyhine işleyebiliyor.

Gerçekçi fiyatla satışa çıkan konutlarda ise süreç daha sağlıklı ilerliyor. Doğru fiyat, hem alıcı ilgisini artırıyor hem de pazarlık payının makul seviyede kalmasını sağlıyor. Bu nedenle yeni dönemde fiyatı yüksek tutup uzun süre beklemek yerine, piyasaya uygun fiyatla daha hızlı satış yapmak daha avantajlı bir strateji olarak görülüyor.

HANGİ KONUTLAR DAHA FAZLA İLGİ GÖRECEK?

Önümüzdeki dönemde Ankara’da ulaşım bağlantısı güçlü, sosyal olanaklara yakın, merkezi konumlu ve kiralanabilirliği yüksek konutların daha fazla ilgi görmesi bekleniyor.

Ayrıca kullanım değeri güçlü, aidatı yönetilebilir, bina yaşı makul, deprem güvenliği açısından daha avantajlı ve pazarlık payı gerçekçi konutlar alıcılar tarafından daha dikkatli incelenecek. Buna karşılık piyasa değerinin üzerinde fiyatlanan ve uzun süre ilanda bekleyen konutlar, satış sürecinde daha fazla baskıyla karşılaşabilir.

GERÇEKÇİ FİYAT SATIŞTA AVANTAJ SAĞLAYACAK

Ankara konut piyasasında yeni dönemin ana belirleyicisi, yalnızca ilan fiyatı değil, satışın gerçekleşme hızı olacak. Gerçekleşmiş satışlar, güncel talep seviyesi ve alıcının ödeme gücü dikkate alınmadan yapılan fiyatlamalar, mülk sahipleri için zaman kaybına ve reel getiri düşüşüne neden olabilir.

Bu nedenle konutunu satmak isteyenler için en kritik konu, piyasayı doğru okumak ve fiyatı gerçekçi belirlemek olacak. Doğru analizle belirlenen fiyat, hem satış süresini kısaltacak hem de pazarlık sürecinde mülk sahibine avantaj sağlayacak.

Sıkça sorulan sorular

Konutta satış hızı neden önemli?

Satış hızı, konutun belirlenen fiyatının piyasa tarafından kabul edilip edilmediğini gösterir. Uzun süre satılamayan konutlarda fiyatın piyasa beklentisinin üzerinde olma ihtimali artar.

İlan fiyatı gerçek değer anlamına gelir mi?

Hayır. İlan fiyatı yalnızca satıcının talep ettiği bedeli gösterir. Gerçek değer için gerçekleşmiş satışlar, talep durumu ve alıcının ödeme gücü dikkate alınmalıdır.

Ankara’da hangi konutlar daha hızlı satılabilir?

Ulaşımı kolay, merkezi konumlu, kiralanabilirliği yüksek, aidatı makul ve gerçekçi fiyatla satışa çıkan konutların daha hızlı alıcı bulması beklenir.

Yunanistan’da konut piyasası, yükselen fiyatlar ve değişen yaşam alışkanlıklarıyla yeni bir döneme giriyor. Geniş metrekareli evlerin yerini daha ulaşılabilir, düşük giderli ve kompakt konutlar almaya başladı. Son verilere göre ülkede satılan her iki evden biri 51 ila 100 metrekare arasında bulunurken, özellikle 51-75 metrekarelik daireler alıcıların ilk tercihi haline geldi.

KONUT TERCİHLERİ KÜÇÜK METREKAREYE KAYDI

Yunanistan’da geçmiş yıllarda geniş balkonlu, büyük salonlu ve yüksek metrekareli konutlar daha fazla tercih edilirken, son dönemde tablo değişti. Alıcılar artık yalnızca evin büyüklüğüne değil, satın alma maliyetine, ısınma giderine, aidat yüküne ve vergi maliyetine de bakıyor.

Bu nedenle küçük metrekareli daireler, hem ilk kez ev alacaklar hem de daha düşük masrafla yaşamını sürdürmek isteyenler için daha cazip hale geldi. Konut piyasasında yaşanan bu değişimin, 2026 yılında da etkisini koruması bekleniyor.

FİYATLARDAKİ ARTIŞ ALIM GÜCÜNÜ ZORLADI

Yunanistan’da konut fiyatları son 10 yılda yaklaşık yüzde 85 ila yüzde 100 arasında arttı. Bu yükseliş, özellikle orta gelirli alıcıların geniş metrekareli evlere ulaşmasını zorlaştırdı.

Fiyatlardaki sert artış nedeniyle birçok kişi, bütçesine uygun konut bulabilmek için daha küçük evlere yöneldi. Böylece 50 metrekare altı stüdyo daireler ile 51-75 metrekare aralığındaki kompakt konutlar, piyasada daha fazla talep görmeye başladı.

AİDAT, VERGİ VE ISINMA GİDERLERİ BELİRLEYİCİ OLDU

Küçük konutlara yönelimin yalnızca satış fiyatlarıyla sınırlı olmadığı görülüyor. Büyük evlerde ısınma, soğutma, bakım, aidat ve emlak vergisi gibi giderlerin daha yüksek olması, alıcıların tercihlerini doğrudan etkiliyor.

Daha düşük metrekareli evler, hem satın alma aşamasında hem de kullanım sürecinde daha yönetilebilir maliyet sunuyor. Bu nedenle özellikle şehir merkezlerinde, ulaşımı kolay ve giderleri düşük daireler daha hızlı alıcı buluyor.

DEMOGRAFİK DEĞİŞİM EV TERCİHİNİ ETKİLİYOR

Yunanistan’da nüfus azalırken, hane yapısı da değişiyor. Tek kişilik hanelerin ve çocuksuz çiftlerin sayısındaki artış, büyük ev ihtiyacını azaltıyor. Daha küçük aile yapıları, daha pratik ve verimli planlanmış yaşam alanlarına ilgiyi artırıyor.

Bu değişim yeni konut projelerinin tasarımına da yansıyor. Uzun koridorlar, büyük giriş holleri ve kullanılmayan geniş alanlar yerine; salon, mutfak, yatak odası ve depolama alanlarının daha verimli kurgulandığı kompakt planlar öne çıkıyor.

EN ÇOK 51-75 METREKARELİK DAİRELER SATILDI

2025 yılı konut satışlarında en çok ilgi gören segment 51-75 metrekarelik daireler oldu. Bu gruptaki konutlar, toplam satışların yüzde 26,4’ünü oluşturdu.

Satış dağılımında dikkat çeken oranlar şöyle:

Bu tabloya göre 51-100 metrekare aralığındaki konutlar, toplam satışların yarısından fazlasını oluşturdu. Büyük evlerin satıştaki payı ise oldukça sınırlı kaldı.

ATİNA VE SELANİK’TE DE KÜÇÜK EVLER ÖNDE

Küçük konutlara yönelim yalnızca ülke geneliyle sınırlı kalmadı. Yunanistan’ın en büyük şehirlerinde de benzer bir tablo ortaya çıktı.

51-75 metrekarelik daireler, Atina bölgesindeki satışların yüzde 29’unu, Selanik’te ise yüzde 30’unu oluşturdu. Yunanistan’ın diğer bölgelerinde de aynı konut tipi satışlardan yüzde 24,6 pay aldı.

Bu oranlar, küçük ev trendinin yalnızca merkezi bölgelerde değil, ülke genelinde güçlendiğini gösteriyor.

KÜÇÜK EV TALEBİ BARINMA SORUNUNU DA GÖSTERİYOR

Küçük metrekareli konutlara artan talep, bir yandan yeni yaşam tarzlarını yansıtırken diğer yandan Yunanistan’daki barınma sorununu da gündeme taşıyor. Eurostat verilerine göre ülkede yaşayan her üç kişiden yaklaşık biri, yani yüzde 28,3’ü, aşırı kalabalık konutlarda yaşamını sürdürüyor.

Bu durum, küçük konutlara olan ilginin yalnızca tercih meselesi olmadığını; yüksek fiyatlar, gelir baskısı ve konut arzındaki sorunlarla da bağlantılı olduğunu ortaya koyuyor. Konut koşullarının 2022 yılına kıyasla kötüleştiğine yönelik değerlendirmeler, piyasadaki baskının devam ettiğini gösteriyor.

2026’DA TALEBİN SÜRMESİ BEKLENİYOR

Yunanistan’da konut fiyatları yüksek seyrini korurken, küçük evlere yönelik talebin 2026 boyunca da güçlü kalacağı öngörülüyor. Alıcılar için artık önemli olan yalnızca ev sahibi olmak değil; aynı zamanda daha düşük maliyetle sürdürülebilir bir yaşam alanına ulaşmak.

Bu nedenle yeni projelerde kompakt tasarım, enerji verimliliği, düşük aidat, merkezi konum ve fonksiyonel kullanım alanları daha fazla öne çıkacak gibi görünüyor.

Sıkça sorulan sorular

Yunanistan’da en çok hangi büyüklükte evler satılıyor?

Yunanistan’da en çok 51-75 metrekare aralığındaki daireler tercih ediliyor. Bu konutlar 2025 satışlarında en yüksek paya sahip oldu.

Küçük evlere talep neden arttı?

Konut fiyatlarının yükselmesi, aidat ve vergi giderlerinin artması, tek kişilik hanelerin çoğalması ve çocuksuz çiftlerin sayısındaki artış küçük evlere talebi güçlendirdi.

Büyük evlerin satış payı ne kadar?

151 metrekare üzerindeki büyük konutların satış payı yüzde 7,7 seviyesinde kaldı. Bu oran, büyük evlere talebin küçük ve orta metrekareli konutlara göre daha sınırlı olduğunu gösteriyor.

“ALMA ZAMANI MI?” SORUSUNUN MUHATABI KİM?

Bilge Özdemir’e göre gayrimenkulde “alma zamanı mı?” sorusu her pazar için aynı anlamı taşımıyor. Özdemir, bu sorunun daha çok ikinci el konut pazarı için kullanılabilecek bir değerlendirme olduğunu, ancak proje geliştiren inşaat firmaları, GYO’lar ve ilk el konut üreticileri için aynı şekilde yorumlanamayacağını ifade etti.

Özdemir, ikinci el piyasasında fiyatların satıcıların beklentileri, piyasaya çıkan konut miktarı, alıcı talebi ve endeks değerlerine göre daha hızlı yön değiştirebildiğini belirtti. Bu nedenle ikinci el konutta “bekle”, “al”, “fırsat olabilir” gibi yorumların yapılabileceğini ancak proje ve sıfır konut tarafında konunun çok daha farklı olduğunu vurguladı.

İLK EL KONUT PAZARI ÜRETİM EKONOMİSİDİR

GPPS Platformu’nun değerlendirmesinde en çok öne çıkan başlık, ilk el konut piyasasının bir üretim ekonomisi olduğu vurgusu oldu. Özdemir’e göre inşaat şirketleri ve proje geliştiriciler, yalnızca hazır bir varlığı alıp satan oyuncular değil; arsa, finansman, iş gücü, malzeme, mühendislik, mimarlık ve pazarlama süreçlerini aynı anda yürüten üretici konumunda.

Bu nedenle “şu an konut alınmaz” şeklindeki genel yorumların, şantiyede devam eden üretim sürecini görmezden geldiğini belirten Özdemir, inşaat sektöründe üretimin şartlara ve zamana bağlı olmadan devam etmek zorunda olduğunu ifade etti.

Özdemir, inşaat firmalarının öz sermaye ve finansman desteğiyle projelere başladığını, yüzlerce alt kalemle birlikte istihdam oluşturduğunu ve şantiyelerin satış devam ederken üretime de devam ettiğini dile getirdi.

ŞANTİYE DURMAZ, MALİYETLER BEKLEMEZ

Bilge Özdemir, inşaat sektöründe “alma zamanı değil” yorumlarının eksik bir bakış açısı taşıdığını belirterek, şu soruyu gündeme taşıdı: “Alma zamanı gelinceye kadar o şantiyenin giderlerini kim karşılayacak?”

Bu çıkışın arkasında sektörün maliyet yapısı bulunuyor. Arsa bedelleri, inşaat malzemeleri, işçilik giderleri, finansman maliyetleri ve genel giderler zamanla artmaya devam ediyor. Şantiyede üretim sürdükçe maliyetler de birikiyor. Bu nedenle ilk el projelerde fiyatların yalnızca bugünkü talebe göre değil, üretim maliyetleri ve gelecek dönem maliyet beklentilerine göre şekillendiği ifade ediliyor.

Özdemir’e göre artan arsa, inşaat, iş gücü ve finansman maliyetleri nedeniyle bugün oluşan satış değerleri, gelecekte alıcılar için fırsat olarak görülebilir.

İKİNCİ EL PAZARI İLE PROJE PAZARI AYRI OKUNMALI

GPPS Platformu’nun dikkat çektiği önemli noktalardan biri de ikinci el pazar ile ilk el proje pazarının aynı başlık altında değerlendirilmemesi gerektiği oldu.

İkinci el pazarda satıcılar farklı nedenlerle konutunu satışa çıkarabiliyor. Nakit ihtiyacı, yatırım değişikliği, taşınma kararı veya fiyat beklentisi gibi sebeplerle satış davranışı değişebiliyor. Bu nedenle ikinci el konutlarda dönemsel fırsatlar ortaya çıkabiliyor.

Ancak ilk el konut pazarında durum daha farklı ilerliyor. Proje geliştiriciler; arsa geliştirme, ruhsat, mimari planlama, satış stratejisi, finansman, inşaat ve teslim süreçlerini uzun vadeli bir planla yürütüyor. Bu yüzden proje pazarındaki fiyat politikası, yalnızca anlık piyasa beklentilerine göre değil, üretim sürecinin toplam maliyetine göre belirleniyor.

GPPS PLATFORMU NEYİ SAVUNUYOR?

GPPS Platformu, gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında çalışan profesyonelleri bir araya getiren sanal bir birliktelik olarak faaliyet gösteriyor. Platform, özellikle ilk el konut pazarı, proje satış süreçleri, gayrimenkul pazarlama stratejileri ve sektör profesyonellerinin deneyim paylaşımı üzerine odaklanıyor.

Bilge Özdemir’in sektör paylaşımları ve GPPS Platformu’na ilişkin bilgilere LinkedIn üzerinden ulaşılabiliyor.

Platformun aktardığı bilgilere göre GPPS, 12 Aralık 2025’te Bilge Özdemir tarafından kuruldu. Türkiye’nin farklı şehirlerinden gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında çalışan profesyonellerin yer aldığı platformda, inşaat firmaları, proje geliştirme şirketleri, outsource satış ekipleri, GYO temsilcileri ve kariyer sürecinde yeni arayışta olan sektör çalışanları bulunuyor.

BİLGE ÖZDEMİR’DEN SEKTÖRE MESAJ

Gayrimenkul sektöründe 33 yıllık deneyime sahip olduğunu belirten Bilge Özdemir, özellikle proje pazarlama ve satış alanında edinilen tecrübenin ilk el konut pazarını doğru okumak için önemli olduğunu ifade etti.

Özdemir’e göre yapılan inşaatlarda ve geliştirilen projelerde alıcı açısından en doğru zaman, finansal yeterliliğin oluştuğu dönemdir. Bu nedenle “beklemek mi almak mı?” sorusunun cevabı, yalnızca genel piyasa yorumlarıyla değil, kişinin bütçesi, projenin niteliği, ödeme planı, teslim süresi ve bölgesel değer artışıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Özdemir, ilk el konut tarafında “alma zamanı” tartışmasının sektörü yanlış yönlendirebileceğini belirterek, dernekler, platformlar ve sektör temsilcilerinin bu soruya yanıt verirken üretim ekonomisini dikkate alması gerektiğini vurguladı.

Konut ihtiyacının arttığı büyükşehirlerde uzun süredir boş kalan ofis stokları için yeni bir dönem başladı. Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliğiyle, imar planında konut yapılmasına izin verilen bölgelerdeki ofis ve büro alanlarının belirli şartlarla konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Düzenlemenin özellikle İstanbul’daki boş ofis alanlarını konut piyasasına kazandırması bekleniyor.

OFİSLER KONUTA NASIL DÖNÜŞECEK?

Yeni düzenlemeye göre, uygulama imar planında konut yapılmasına izin verilen alanlarda bulunan ve daha önce ofis veya büro ruhsatı ile inşa edilen yapılarda kullanım değişikliği yapılabilecek. Ancak dönüşüm sınırsız olmayacak. Binanın ya da parselin tamamında konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçemeyecek.

Bu dönüşüm, doğrudan yeni yapı ruhsatı süreciyle değil, tadilat ruhsatı üzerinden yürütülebilecek. Başvuru ve ruhsat işlemlerinin ise düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde tamamlanması gerekiyor. Buna göre ofislerin konuta dönüştürülmesi için son tarih 1 Temmuz 2027 olacak. Düzenleme, 1 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Resmi Gazete:
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/07/20260701-7.htm

İSTANBUL’DA 800 BİN METREKARELİK POTANSİYEL

Gayrimenkul sektöründe yapılan değerlendirmelere göre Türkiye’deki A sınıfı ofis stokunun önemli bölümü İstanbul’da yer alıyor. Kentte yaklaşık 7,5-8 milyon metrekare ofis alanı bulunduğu, bunun 750-800 bin metrekarelik kısmının ise boş durumda olduğu belirtiliyor.

Bu alanların tamamının konuta dönüşmesi beklenmese de düzenleme, uzun süredir kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin yeniden değerlendirilmesi açısından önemli bir kapı açıyor. Ortalama 100 metrekarelik daireler esas alındığında, 750-800 bin metrekarelik boş ofis alanı yaklaşık 7 bin 500 ila 8 bin yeni konut potansiyeli anlamına geliyor.

KİRALIK KONUT ARZINA KATKI SAĞLAYABİLİR

Son yıllarda büyükşehirlerde kiralık konut bulmak zorlaşırken, yeni konut üretimindeki yavaşlama da piyasadaki baskıyı artırdı. Bu nedenle boş kalan ofislerin konuta dönüştürülmesi, tek başına konut sorununu çözmese de özellikle merkezi bölgelerde yeni bir arz kanalı oluşturabilir.

Düzenleme en çok, mevcutta ofis olarak planlanmış ancak uzun süredir talep görmeyen büyük bloklar için önem taşıyor. Bu binaların konut kullanımına uygun hale getirilmesiyle hem atıl kalan gayrimenkuller ekonomiye kazandırılabilecek hem de kiralık ve satılık konut piyasasında yeni seçenekler oluşabilecek.

DÖNÜŞÜM HER OFİS İÇİN GEÇERLİ OLMAYACAK

Ofislerin konuta çevrilebilmesi için ilk şart, yapının bulunduğu bölgenin imar planında konut kullanımına izin verilmesi olacak. Yani yalnızca ticaret veya ofis alanı olarak belirlenmiş bölgelerde, konut izni yoksa dönüşüm yapılamayacak.

Ayrıca binanın mimari yapısı, bağımsız bölüm düzeni, otopark ihtiyacı, asansör sistemi, yangın güvenliği, deprem yönetmeliği ve ortak kullanım alanları da dönüşüm sürecinde dikkate alınacak. Ofis olarak tasarlanan bazı yapıların konut kullanımına uygun hale getirilmesi için ciddi tadilat gerekebilecek.

BOŞ OFİSLER HANGİ BÖLGELERDE YOĞUNLAŞIYOR?

İstanbul ofis piyasasında uzun yıllardır en yüksek arz Levent, Zincirlikuyu, Gayrettepe, Esentepe ve Maslak hattında görülüyor. Son dönemde Kağıthane, Ataşehir, Kozyatağı ve Ümraniye de önemli ofis merkezleri arasında öne çıktı.

Pandemi sonrası şirketlerin yeniden ofise dönmesiyle İstanbul’da ofis doluluğu artarken, bazı büyük bloklarda hâlâ boş alanlar bulunuyor. Bu alanların bir kısmı merkezi iş alanlarında, bir kısmı ise yeni gelişen ofis bölgelerinde yer alıyor. Konuta dönüşüm sürecinin en çok, kiracı bulmakta zorlanan ve konut kullanımına uygun teknik koşulları sağlayan yapılarda gündeme gelmesi bekleniyor.

ASANSÖR VE EMSAL KURALLARI DA DEĞİŞTİ

Yönetmelik değişikliği yalnızca ofislerin konuta dönüşmesiyle sınırlı kalmadı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamasına göre asansör zorunluluğu, emsal hesabı, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılarda tadilat süreçlerine ilişkin esaslar da yeniden düzenlendi.

Yeni kurallara göre tek müstakil konutlar hariç olmak üzere bodrum dahil 3 katlı yapılarda asansör boşluğu bırakılması, 4 kat ve üzerindeki binalarda ise asansör yapılması zorunlu olacak. Bodrum katta bağımsız bölüm veya ortak kullanım alanı varsa asansörün bodrum kata kadar inmesi gerekecek.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı açıklaması:
https://meslekihizmetler.csb.gov.tr/haberler/planli-alanlar-imar-yonetmeligi-nde-degisiklik-yapildi-305960

BAHÇE, PERGOLA VE SÜS HAVUZU DÜZENLEMESİ

Yeni yönetmelikte emsal hesabına ilişkin başlıklar da netleştirildi. Bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan pergola, kamelya ve estetik amaçlı süs havuzları belirli şartlarla emsal hesabı dışında bırakılacak.

Ayrıca ticari amaç taşımayan çocuk oyun alanları, çocuk bakım birimleri, mescitler, otoparklar ve ortak çatı terasları da belirli koşullarda emsal hesabına dahil edilmeyecek. Bu düzenlemeyle sosyal alanların artırılması ve ülke genelinde uygulama birliği sağlanması hedefleniyor.

ESKİ BİNALARDA TADİLAT SÜRECİ KOLAYLAŞACAK

Düzenleme, yapı kullanma izin belgesi bulunan mevcut binalarda yapılacak esaslı tadilatlar için de kolaylık getiriyor. Taşıyıcı sistem korunmak şartıyla merdiven genişliği, koridor ölçüsü ve bazı mimari kriterlerde binanın yapıldığı tarihte geçerli olan yönetmelik esas alınabilecek.

Buna karşılık deprem güvenliği, yangın önlemleri, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı gibi hayati konularda güncel mevzuat uygulanmaya devam edecek. Bu değişikliğin, eski yapıların kullanım amacının değiştirilmesi ve yenilenmesi süreçlerini hızlandırması bekleniyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Her Ofis Konuta Dönüştürülebilecek Mi?

Hayır. Dönüşüm için yapının bulunduğu imar planında konut kullanımına izin verilmiş olması gerekiyor. Ayrıca dönüşüm oranı yüzde 60 sınırını aşamayacak.

Ofisleri Konuta Çevirmek İçin Son Tarih Ne?

Tadilat ruhsatı işlemlerinin düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde, yani 1 Temmuz 2027’ye kadar tamamlanması gerekiyor.

Düzenleme Konut Fiyatlarını Düşürür Mü?

Düzenleme tek başına fiyatları düşürmeyebilir. Ancak özellikle büyükşehirlerde boş ofislerin konuta kazandırılması, kiralık ve satılık konut arzına katkı sağlayabilir.

Satılık konut arzındaki artış, Ankara’da konut piyasasının 2025’e göre daha yoğun bir satış dönemine girdiğini gösteriyor. Seri ilan platformlarında ve projeden satışta olan konut sayısındaki yükseliş, hem ikinci el piyasada hem de yeni konut projelerinde arzın büyüdüğünü ortaya koyuyor.

2025’te 85 Bin Olan Arz 2026’da 110 Bine Çıktı

Temmuz 2025’te Ankara’da satılık konut arzı yaklaşık 85 bin seviyesindeydi. Temmuz 2026’da ise bu rakam 110 bine yükseldi. Bu veriye göre kentte satılık konut arzı bir yılda yaklaşık yüzde 29 arttı.

Arz artışında mülk sahiplerinin kullanmadıkları konutları satışa çıkarması, yatırım amacıyla alınan dairelerin yeniden piyasaya dönmesi ve yeni konut projelerinin satışa sunulması etkili oldu.

1+1 ve 2+1 Konutlarda Artış Öne Çıktı

Ankara’da 2025’e kıyasla özellikle 1+1 ve 2+1 konut arzında daha hızlı bir yükseliş yaşandı. Küçük metrekareli konutlarda üretimin ve satış ilanlarının artması, piyasadaki yoğunluğu artıran başlıca başlıklar arasında yer aldı.

Buna karşılık 3+1 ve 4+1 konut üretiminde daha sınırlı bir artış görüldü. Villa projelerinde ise talebin daha yavaş ilerlemesi nedeniyle bazı bölgelerde satışta bekleyen konut sayısının arttığı belirtiliyor.

Yatırımlık Konutlar Yeniden Satışta

2022 ve 2023 yıllarında yatırım amacıyla alınan konutların bir kısmı, 2026 yılında yeniden satışa çıkarıldı. Bu durum Ankara’da satılık konut arzını büyüten önemli nedenlerden biri oldu.

Kooperatiflerin topraktan konut satışları, inşaat firmalarının tamamlanan ya da devam eden projeleri ve projeden satışa sunulan yeni konutlar da mevcut arzı artırdı. TOKİ’nin Ankara’da yürüttüğü 27 bin konutluk proje süreci de piyasadaki arz dengesini etkileyen başlıklar arasında yer aldı.

Alım Gücü Düşünce Satış Süresi Uzadı

2025’e göre 2026’da konut arzının artmasına rağmen alıcı tarafında daha seçici bir tablo ortaya çıktı. Alım gücündeki zayıflama, krediye erişimde yaşanan zorluklar ve ilan fiyatlarının bazı bölgelerde yüksek seviyelerde kalması, satış sürelerinin uzamasına neden oldu.

Bu süreçte satılamayan konut sayısında artış yaşanırken, bazı bölgelerde ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki fark daha görünür hale geldi. Ankara konut piyasasında alıcılar daha temkinli hareket ederken, satıcılar açısından doğru fiyatlama daha önemli hale geldi.

2025 Mart’tan 2026 Temmuz’a Satılık Konut Arzı Ay Ay Arttı

Ankara’da satılık konut arzı, 2025 Mart ayından 2026 Temmuz ayına kadar kademeli olarak yükseldi. Mart 2025’te yaklaşık 78 bin seviyesinde olan satılık konut sayısı, Temmuz 2025’te 85 bine, Temmuz 2026’da ise 110 bine çıktı.

Bu tabloya göre Ankara’da satılık konut sayısı, Mart 2025’ten Temmuz 2026’ya kadar yaklaşık 32 bin adet arttı. Temmuz 2025 ile Temmuz 2026 karşılaştırıldığında ise piyasaya yaklaşık 25 bin ek konut arzı girdi. Bu artış, Ankara’da satılmayı bekleyen konut sayısının 2026 yılında daha belirgin hale geldiğini gösterdi.

2027’de Yeni Arz Baskısı Bekleniyor

Ankara’da hâlihazırda 110 bin seviyesine ulaşan satılık konut arzına, projeden satışı yapılan yeni konutların da eklenmesi bekleniyor. 2027 başında teslim sürecine yaklaşan projelerin piyasaya girmesiyle birlikte arz baskısının daha da artabileceği değerlendiriliyor.

Merkezi konumda, ulaşım avantajı bulunan, sosyal donatıya yakın ve nitelikli metrekare kullanımına sahip konutların piyasada daha hızlı alıcı bulması beklenirken, yüksek fiyatlı ve talebin sınırlı kaldığı bölgelerde satış sürelerinin uzayabileceği ifade ediliyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Ankara’da satılık konut arzı 2025’te ne kadardı?

Temmuz 2025’te Ankara’da satılık konut arzı yaklaşık 85 bin seviyesindeydi.

Ankara’da satılık konut arzı 2026’da kaça çıktı?

Temmuz 2026 itibarıyla Ankara’da satılık konut arzı 110 bin seviyesine yükseldi.

Ankara’da satılık konut arzı bir yılda ne kadar arttı?

Ankara’da satılık konut arzı 2025’e göre yaklaşık 25 bin adet arttı. Bu artış oranı yaklaşık yüzde 29 olarak hesaplandı.

İstanbul’da deprem riski ve güvenli konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm çalışmalarını yeniden gündemin merkezine taşıdı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, AK Parti İstanbul İl Başkanlığı tarafından Haliç Kongre Merkezi’nde düzenlenen “Her Mahallesiyle İstanbul” Mahalle Başkanları Toplantısında yaptığı konuşmada, kentte yürütülen dönüşüm sürecine ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.

Bakan Kurum, Türkiye Yüzyılı hedefleri kapsamında daha güvenli, dirençli ve yaşanabilir şehirler inşa etmek için çalışmaların sürdüğünü belirterek, İstanbul’un bu süreçte ayrı bir öneme sahip olduğunu söyledi.

“KENTSEL DÖNÜŞÜM ERTELENEMEZ”

Bakan Kurum, İstanbul’un nüfus yoğunluğu, eski yapı stoku ve deprem gerçeği nedeniyle kentsel dönüşümde öncelikli şehirlerin başında geldiğini ifade etti. Türkiye genelinde bugüne kadar 2 milyon 737 bin konutun dönüştürüldüğünü açıklayan Kurum, İstanbul’daki dönüşüm çalışmalarının bu büyük seferberliğin merkezinde yer aldığını vurguladı.

Kurum, “Kentsel dönüşüm bir tercih değil, bir lüks değil, ertelenebilecek bir mesele değil. İstanbul’a bu kapsamda ayrı bir önem veriyoruz. Yaptığımız her iki kentsel dönüşümden bir tanesini İstanbul’da yapıyoruz” dedi.

YARISI BİZDEN İLE 376 BİN BAĞIMSIZ BÖLÜM DÖNÜŞÜYOR

İstanbul’da yürütülen dönüşüm başlıklarının en önemlilerinden biri Yarısı Bizden Kampanyası oldu. Bakan Kurum, kampanya kapsamında kentte 376 bin bağımsız bölümün dönüşüm sürecinin devam ettiğini söyledi.

Kampanya; riskli yapılarda yaşayan vatandaşların dönüşüm maliyetini hafifletmeyi, uzlaşma sürecini hızlandırmayı ve güvenli konut üretimini artırmayı hedefliyor. Hibe, kredi ve taşınma desteği gibi başlıklar, özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu ilçelerde dönüşüm kararını kolaylaştıran unsurlar arasında yer alıyor.

100 BİN SOSYAL KONUT, 15 BİN KİRALIK KONUT

Bakan Kurum’un İstanbul için öne çıkardığı bir diğer başlık sosyal konut projeleri oldu. 500 bin sosyal konut projesi kapsamında İstanbul’da 100 bin sosyal konut üretileceğini belirten Kurum, ayrıca kentte 15 bin kiralık sosyal konut uygulamasının da hayata geçirileceğini açıkladı.

Türkiye’de ilk kez İstanbul’da uygulanacak modelde ev sahibi TOKİ olacak. Bakan Kurum, özellikle konut ihtiyacının yoğun olduğu ilçelerde bu uygulamanın önem taşıdığını belirterek, kiralık sosyal konutların eylül ayı itibarıyla vatandaşlara sunulmaya başlanacağını söyledi.

KİRALIK KONUT TALEBİ ARTABİLİR

İstanbul’da kentsel dönüşümün hızlanması, konut piyasasında kısa ve orta vadeli etkiler oluşturacak. Riskli yapıların tahliye edilmesiyle birlikte dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde geçici barınma ihtiyacı artabilir. Bu durum, özellikle kiralık konut talebini yukarı çekebilir.

Orta ve uzun vadede ise yeni projelerin tamamlanmasıyla birlikte deprem yönetmeliğine uygun, güvenli ve sosyal donatıları güçlü konut stokunun artması bekleniyor. Bahçelievler, Ümraniye, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Avcılar, Güngören, Bağcılar ve Kartal gibi yapı yoğunluğu yüksek ilçelerde dönüşümün piyasa dengeleri üzerinde daha belirgin etkiler oluşturabileceği değerlendiriliyor.

ARSA VE İMARLI ARAZİYE İLGİ GÜÇLENİYOR

İstanbul’daki büyük dönüşüm hamlesi, yalnızca mevcut konutları değil, kentin gelişme akslarını da etkiliyor. Yeni konut üretimi, ulaşım yatırımları ve yatay gelişme bölgeleriyle birlikte imarlı arsa ve arazi talebi de öne çıkıyor.

Bu süreçte yatırımcılar açısından parselasyonu tamamlanmış, imar durumu net, altyapı bağlantıları güçlü ve ulaşım akslarına yakın arsalar daha fazla önem kazanıyor. İstanbul’da dönüşümün hızlanmasıyla birlikte güvenli konut üretimi, kiralık konut dengesi ve arsa piyasasında yeni bir dönem bekleniyor.

Özellikle konut kredilerinde sıkça kullanılan ipotek, bankalar ve finans kuruluşları açısından kredi riskini azaltan önemli bir teminat yöntemidir. Borçlu kredi taksitlerini ödemeye devam ettiği sürece taşınmazı kullanabilir. Ancak borcun ödenmemesi halinde ipotek alacaklısı, taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir.

İPOTEK SÜRECİ NASIL İŞLER?

İpotek süreci genellikle kredi başvurusu ile başlar. Borç almak isteyen kişi, banka veya finans kuruluşuna başvurur. Banka, teminat gösterilecek taşınmazın değerini belirlemek için ekspertiz incelemesi yaptırır.

Ekspertiz raporunun ardından kredi onaylanırsa tapu müdürlüğünde taşınmaz üzerine ipotek şerhi konulur. Bu işlemle birlikte ipotek, tapu siciline tescil edilir ve alacaklı lehine güvence doğar.

Borçlu, kredi borcunu taksitler halinde öder. Borç tamamen kapatıldığında ise ipotek kaldırma, yani ipotek fekki işlemi yapılır. İpotek fekki tamamlanmadan taşınmaz üzerindeki ipotek kaydı tapudan silinmiş sayılmaz.

İPOTEK HANGİ DURUMLARDA KULLANILIR?

İpotek en çok konut kredilerinde görülür. Ev almak isteyen kişi banka kredisi kullandığında, banka satın alınan evi borç bitene kadar teminat altına alır.

Ticari kredilerde şirketler, işletme finansmanı veya yatırım kredisi için taşınmazlarını ipotek gösterebilir. Bazı bireysel borçlarda da alacaklıya güvence sağlamak amacıyla ipotek kurulabilir.

Günlük kullanımda “araç ipoteği” ifadesi kullanılsa da teknik olarak ipotek taşınmazlar için geçerlidir. Araçlarda ise uygulama rehin işlemi üzerinden yürür.

İPOTEK DERECELERİ NEDİR?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulabilir. Bu durumda ipotekler derece ve sıra sistemine göre öncelik kazanır. Borç ödenmediğinde taşınmaz satılırsa, satış bedelinden önce 1. derece ipotek alacaklısı ödeme alır. Artan bedel olursa sonraki derece ve sıradaki alacaklılara ödeme yapılır.

Aynı derecede birden fazla ipotek kurulması da mümkündür. Örneğin 1. derece 1. sıra ve 1. derece 2. sıra şeklinde ipotekler bulunabilir. Aynı derecede yer alan ipoteklerde ödeme, alacak oranlarına göre yapılabilir.

TAPUDA İPOTEK NASIL KURULUR?

İpotek kurulabilmesi için iki temel şart vardır: Taraflar arasında geçerli bir anlaşma yapılması ve bu anlaşmanın tapu siciline tescil edilmesi.

İpotek sözleşmesi, tapu müdürlüğünde resmi senet şeklinde düzenlenir. Noterde yapılan ipotek sözleşmesi tek başına tapu ipoteğinin sonuçlarını doğurmaz. İpoteğin geçerli şekilde kurulabilmesi için işlemin tapu müdürlüğünde yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Resmi senette şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

• İpoteğe esas borç
• İpotek bedeli
• İpoteğin süresi
• İpoteğin derecesi ve sırası
• Alacaklının kimlik veya unvan bilgileri
• Faiz oranı
• İpoteğin anapara ipoteği mi, üst sınır ipoteği mi olduğu
• Borcun dayandığı sözleşme veya hukuki ilişki

Borcun hangi işlemden kaynaklandığının resmi senette belirtilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

İPOTEK TESİSİ İÇİN GEREKLİ BELGELER

Tapuda ipotek tesisi için genellikle şu belgeler istenir:

• Alacaklı ve borçlunun kimlik belgeleri
• Tapu senedi veya güncel tapu kaydı
• Alacaklı ve borçlulara ait fotoğraf
• İşlem vekille yapılacaksa noter onaylı vekaletname
• Tüzel kişilerde yetki belgesi ve imza sirküleri
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK poliçesi
• Varsa ipotek şartlarını gösteren anlaşma veya kredi sözleşmesi

Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, mülkiyet türüne göre tüm maliklerin onayı gerekebilir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda görülen elbirliği mülkiyetinde, ipotek kurulabilmesi için bütün maliklerin işleme katılması gerekir.

PAYLI VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETTE İPOTEK

Bir taşınmazda birden fazla kişinin payı varsa ve pay oranları tapuda açıkça kayıtlıysa, her paydaş kendi hissesi üzerinde ipotek kurabilir. Bu durum paylı mülkiyet için geçerlidir.

Ancak miras kalan taşınmazlarda sıkça görülen elbirliği mülkiyetinde pay oranları bağımsız şekilde belirlenmediği için tek bir mirasçının kendi başına ipotek işlemi yapması mümkün değildir. Bu durumda tüm maliklerin onayı gerekir.

Bir alacak için birden fazla taşınmaz ipotek edilebilir. Aynı şekilde bir taşınmaz üzerinde birden fazla alacak için de ipotek kurulabilir.

AİLE KONUTUNDA İPOTEK İÇİN EŞ RIZASI GEREKİR

İpotek kurulacak taşınmaz aile konutu niteliğindeyse eş rızası önem taşır. Aile konutu şerhi tapu siciline işlenmişse, eşlerden birinin tek başına ipotek tesis etmesi mümkün olmaz.

Aile konutu şerhi bulunmasa bile alacaklı taşınmazın aile konutu olduğunu biliyorsa, rızası alınmayan eş ipoteğin kaldırılması için dava açabilir. Bu nedenle aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlarda her iki eşin de onayının alınması gerekir.

İPOTEĞİN ÖNEMLİ ÖZELLİKLERİ

İpotek yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Tapuda kaydı olmayan mallar üzerinde ipotek değil, şartlarına göre rehin işlemi gündeme gelir.

İpotek sadece borçlunun kendi taşınmazı üzerine kurulmak zorunda değildir. Üçüncü bir kişi de rıza gösterirse başka birinin borcu için kendi taşınmazını ipotek verebilir. Örneğin bir baba, oğlunun borcu için kendi evini ipotek gösterebilir. Bu durumda borç ödenmezse alacaklı, babaya ait ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir.

Alacaklı, ipotekli taşınmazın değerinin düşmesini önleyici tedbirlerin alınmasını da talep edebilir. Örneğin taşınmazın sigortalanması, korunması veya ciddi hasar riskine karşı önlem alınması istenebilir. Acil durumlarda alacaklı bazı koruyucu masrafları kendisi yaparak bu giderleri borçludan talep edebilir.

İpotek kural olarak Türk Lirası üzerinden kurulur. Ancak kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden verilen kredilerde döviz cinsinden ipotek tesis edilebilen durumlar bulunabilir.

İPOTEK HER BORÇ İÇİN KULLANILABİLİR Mİ?

İpotek, belirli bir alacağın teminatı olarak kurulur. Bu nedenle ipotek hangi borç için tesis edilmişse, o borçla sınırlı sonuç doğurur.

Örneğin 500 bin TL’lik borç için bir arsa üzerinde ipotek kurulmuşsa, alacaklı aynı kişiden olan farklı bir işçilik, kira veya tazminat alacağı için doğrudan bu ipotekli taşınmazın satışını isteyemez. İpoteğin hangi alacağı güvence altına aldığı resmi senette açık olmalıdır.

Geçerli olmayan bir alacak için tapuda ipotek kurulmuşsa, bu ipoteğin kaldırılması gündeme gelebilir. Ayrıca taraflar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla ipotek sözleşmesinde faiz oranını belirleyebilir.

TAŞINMAZIN BİR KISMINA İPOTEK KONULABİLİR Mİ?

Bir tapunun yalnızca belirli bir bölümü üzerinde ipotek kurulamaz. İpotek, tapuda kayıtlı taşınmaz veya tapudaki pay üzerinde tesis edilir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir binada, fiilen kullanılan tek bir daire için bağımsız ipotek kurulması mümkün değildir. Bu tür yapılarda kişi kendi dairesini ipotek ettirdiğini düşünse de hukuken binanın tamamındaki hissesi üzerinde ipotek kurulmuş olur.

Bu nedenle hisseli tapularda işlem yapılmadan önce tapu kaydı, kat mülkiyeti durumu ve bağımsız bölüm bilgileri dikkatle incelenmelidir.

REHİNLER ARASINDA SIRA DÜZENİ NASIL İŞLER?

Türk rehin hukukunda temel sistem sabit dereceler sistemidir. Bu sistemde taşınmaz, 1., 2., 3. derece gibi rehin derecelerine ayrılır. İpoteğin hangi derece üzerinde kurulacağını taraflar belirler.

Her derece bağımsız olarak bir alacağı güvence altına alır. Taşınmaz maliki, önceki derecede hayali bir değer belirterek o dereceyi boş bırakabilir ve sonraki derece üzerinde ipotek kurabilir.

Taşınmaz satıldığında satış bedeli önce en öncelikli dereceye ödenir. Artan bedel varsa sonraki derecelerdeki alacaklılara geçilir. Bu nedenle 1. derece ipotek alacaklısı, 2. ve 3. derece ipotek alacaklılarına göre daha güçlü teminat konumundadır.

İPOTEK NASIL KALDIRILIR?

İpotek, borcun tamamen ödenmesiyle sona ermez; tapu kaydından ayrıca kaldırılması gerekir. Bunun için alacaklı tarafından ipotek fek yazısı veya borcun kapandığını gösteren belge düzenlenir. Banka ipoteklerinde bu işlem çoğunlukla bankanın fek yazısı ile yapılır.

Tapu müdürlüğüne yapılan başvuru sonrasında ipotek kaydı terkin edilir. Terkin işlemi tamamlandığında taşınmaz üzerindeki ipotek resmi olarak kaldırılmış olur.

Bir taşınmazın ipotekli olup olmadığı tapu müdürlüğünden, Web Tapu sistemi üzerinden veya e-Devlet’teki tapu kayıt sorgulama hizmetlerinden kontrol edilebilir.

İPOTEK, BORÇ İÇİN GÜÇLÜ BİR TEMİNAT SAĞLAR

İpotek, hem borç veren hem de borç alan açısından önemli bir güvence mekanizmasıdır. Bankalar ve alacaklılar verdikleri borcu taşınmaz teminatıyla güvence altına alırken, borçlular da uzun vadeli finansman kullanarak ev sahibi olma veya ticari yatırımlarını büyütme imkanı elde eder.

Ancak ipotek işlemi, yalnızca tarafların kendi aralarında anlaşmasıyla kurulmaz. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi, ipoteğin tapu siciline tescil edilmesi, mülkiyet durumunun doğru belirlenmesi ve varsa eş rızası gibi özel şartların yerine getirilmesi gerekir.

Bu nedenle ipotek tesisinde taşınmazın tapu durumu, borcun kaynağı, ipotek derecesi, faiz oranı, aile konutu niteliği ve varsa hisseli mülkiyet yapısı işlem öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk ve yüksek faiz oranları, yatırımcıları bankaların kendi mülkiyetinde bulunan "bankadan satılık gayrimenkul" ilanlarına yöneltti. Akbank, Türkiye'nin 81 ilinde borç karşılığı veya tasfiye yoluyla devraldığı taşınmazları, piyasa koşullarına göre avantajlı başlangıç bedelleriyle e-ihale sistemine açtı.

İlanlar En Çok Hangi Bölgelerde Yoğunlaşıyor?

Akbank'ın satış listesindeki çeşitlilik, hem konut ihtiyacı olan vatandaşa hem de ticari yatırımcıya hitap ediyor.

• Büyükşehirlerde Konut ve İş Yeri Fırsatları: İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde özellikle devralınan lüks meskenler, ofisler ve merkezi dükkanlar piyasa rayicinin altında başlangıç fiyatlarıyla dikkat çekiyor.

• Yatırım ve Tarım Arazileri: Ege ve Akdeniz kıyılarında turistik imarlı arsalar ile İç Anadolu ve Güneydoğu Anadolu genelinde tarıma uygun tarla vasıflı araziler yatırımcılar tarafından yakından takip ediliyor.

Akbank Gayrimenkul İhalelerine Nasıl Katılınır?

Bankadan uygun fiyatlı mülk satın almak isteyen vatandaşların izlemesi gereken yol oldukça basit. Süreç tamamen şeffaf bir şekilde dijital ortamda yürütülüyor:

1. İlan İnceleme: Vatandaşlar öncelikle bankanın resmi gayrimenkul satış sitesi üzerinden il, ilçe ve fiyat filtrelemesi yaparak güncel ilanları inceliyor.

2. Teminat Yatırma: İlgilenilen taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin (başlangıç fiyatı) belirli bir oranındaki teminat tutarı, en yakın Akbank şubesine yatırılıyor.

3. Şifre ve Teklif Süreci: Teminat yatırıldıktan sonra kullanıcıya verilen giriş bilgileriyle sisteme giriş yapılıyor ve internet üzerinden online teklif verilerek ihale süreci başlatılıyor.

Bankanın güncel fiyat listesine, taşınmazların tam adres, ada ve parsel bilgilerine ulaşmak ya da doğrudan teklif sunmak isteyen okurlarımız, Akbank’ın resmi https://gayrimenkulsatis.akbank.com/GM/GM_GayrimenkulListMain.aspx portalını ziyaret edebilirler.

Türkiye’de kentsel dönüşüm tartışmaları yeniden yapı güvenliği, afet riski ve yaşam kalitesi başlıklarında yoğunlaşırken, uzmanlardan daha bütüncül planlama çağrısı geldi. Mimar ve Büyük Ölçekli Kentsel Dönüşüm Projeleri Uzmanı Işıl Yıldız, dönüşüm sürecinin yalnızca eski binaların yenilenmesiyle sınırlı kalmaması gerektiğini belirtti.

Yıldız’a göre geleceğin şehirleri; deprem güvenliği kadar enerji verimliliği, altyapı, ulaşım, sosyal donatı, yeşil alan, kültürel miras ve kamusal yaşam bütünlüğüyle planlanmalı. Aksi halde bina yenilense bile mahallenin temel sorunları aynı şekilde devam ediyor.

“BİNA DEĞİŞİYOR AMA KENTİN İŞLEYİŞİ DEĞİŞMİYOR”

Türkiye’de birçok bölgede kentsel dönüşümün parsel bazlı ilerlediğini söyleyen Yıldız, bu yaklaşımın şehirlerin temel ihtiyaçlarını çözmekte yetersiz kaldığını ifade etti.

Yıldız, eski yapıların yenilenmesine rağmen trafik yoğunluğu, otopark sorunu, yeşil alan eksikliği ve sosyal donatı ihtiyacının devam ettiğine dikkat çekerek, “Bina değişiyor ancak kentin işleyişi değişmiyor. Oysa dönüşüm; ulaşım, altyapı, çevre, ekonomi ve sosyal yaşamı birlikte ele alan entegre bir planlama anlayışıyla yürütülmeli” dedi.

MAHALLE ÖLÇEĞİNDE DÖNÜŞÜM ÖNERİSİ

Kentsel dönüşümün yalnızca daha güvenli yapılar üretmek anlamına gelmediğini vurgulayan Yıldız, dönüşümün mahalle ölçeğinde ele alınması gerektiğini söyledi. Bu kapsamda yalnızca yapı stoku değil; ulaşım ağları, açık alanlar, afet toplanma bölgeleri, sosyal yaşam alanları ve kamusal mekanların da birlikte planlanması gerektiğini belirtti.

Birleşmiş Milletler’in Yeni Kentsel Gündem yaklaşımına işaret eden Yıldız, şehirlerin yalnızca fiziksel olarak yenilenmesinin yeterli olmadığını, daha kapsayıcı, dirençli ve yaşanabilir yerleşim alanlarının hedeflenmesi gerektiğini ifade etti.

BEŞİKTAŞ VE KADIKÖY İÇİN POTANSİYEL VURGUSU

Yıldız, Japonya’da eski bir sanayi bölgesinin yeşil odaklı karma yaşam alanına dönüştürüldüğü Grand Green Osaka projesini örnek göstererek, özellikle deprem riski yüksek kentlerde benzer yaklaşımların önemli olduğunu söyledi.

İstanbul’da yoğun yapılaşmaya sahip Beşiktaş ve Kadıköy gibi ilçelerin mahalle ölçeğinde dönüşüm açısından ciddi potansiyel taşıdığını belirten Yıldız, bu bölgelerde deprem güvenliğinin yanı sıra kamusal yaşamın da yeniden düşünülmesi gerektiğini kaydetti.

“BAŞARI KAÇ BİNANIN YENİLENDİĞİYLE ÖLÇÜLMEMELİ”

Kentsel dönüşümün her bölgede daha fazla yapı üretmek anlamına gelmediğini dile getiren Yıldız, bazı alanlarda yapı yoğunluğunun azaltılarak yeni parklar, meydanlar ve ortak kullanım alanları oluşturulabileceğini söyledi.

Yıldız, “Başarı, kaç binanın yenilendiğiyle değil; kaç mahallenin daha güvenli, yaşanabilir ve kimliğini koruyan bir yapıya kavuştuğuyla ölçülmeli” değerlendirmesinde bulundu.

Uzmanlara göre Türkiye’de kentsel dönüşümün yeni döneminde parsel bazlı bina yenileme yaklaşımından çıkılarak; mahalle, ilçe ve kent ölçeğinde planlama anlayışına geçilmesi gerekiyor. Bu yaklaşım hem afetlere dirençli şehirler kurulması hem de yaşam kalitesi yüksek mahallelerin oluşturulması açısından kritik görülüyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yüksek maliyetler, satışlardaki yavaşlama ve krediye erişimde yaşanan zorluklar nedeniyle üreticinin yeni proje geliştirme konusunda daha temkinli davrandığını belirtti.

“OTURUM AMAÇLI ALICI İÇİN FIRSAT DÖNEMİ”

Konut fiyatlarında 2023 yılında yaşanan hızlı yükselişin geride kaldığını ifade eden Yazıcı, piyasanın daha sakin ve dengeli bir döneme girdiğini söyledi. Yazıcı’ya göre bu tablo, özellikle yatırım için değil, kendi oturumu için ev almak isteyenler açısından fırsat yaratıyor.

Yazıcı, “2023 yılında gördüğümüz hızlı fiyat artışları geride kaldı. Piyasa daha sakin ilerliyor. Eğer amaç yatırım değil de oturmaksa mevcut dönem önemli bir alım fırsatı sunuyor.” değerlendirmesinde bulundu.

METREKARE MALİYETİ 40 BİN 500 TL’YE ÇIKTI

Bayındırlık Bakanlığı şubat ayı verilerine göre konut üretiminde metrekare maliyetinin 40 bin 500 TL’ye, dolar bazında ise yaklaşık 930 dolara ulaştığını belirten Yazıcı, bir yıl önce bu maliyetin yaklaşık 20 bin TL seviyesinde olduğunu hatırlattı.

İnşaat maliyetlerindeki artışın üreticiyi zorladığını vurgulayan Yazıcı, “Konut, AVM ve iş merkezi maliyetlerinin birbirine yaklaşması sektör açısından sağlıklı değil. Üretici yaptığı yatırımı geri döndürmekte zorlanıyor.” ifadelerini kullandı.

YÜKSEK FAİZ YENİ PROJELERİ YAVAŞLATIYOR

Konut üreticisinin projelerini büyük ölçüde satışlardan elde ettiği gelirle sürdürdüğünü belirten Yazıcı, satışların yavaşladığı ve finansman maliyetlerinin yükseldiği bir ortamda yeni proje iştahının azaldığını söyledi.

Yazıcı, yüksek faiz ortamında üreticilerin daha temkinli hareket ettiğini belirterek, bu durumun yeni konut üretimini yavaşlattığını ifade etti.

Konut kredisine erişimde yaşanan kısıtların yalnızca satışları değil, orta vadede kira piyasasını da etkileyebileceğine dikkat çeken Yazıcı, yatırımcıların piyasadan çekilmesiyle yeni konut arzının azalacağını, bunun da kiralar üzerinde baskı yaratacağını söyledi.

“DAHA AZ KONUT, DAHA YÜKSEK KİRA DEMEK”

Yazıcı’ya göre yatırım amaçlı alımların azalması ilk aşamada fiyatları dengeleyici gibi görünse de uzun vadede arz tarafında sorun yaratabilir. Yeni konut üretiminin yavaşlaması, kiralık konut stokunu da sınırlayabilir.

“Daha az konut, daha yüksek kira demek” değerlendirmesinde bulunan Yazıcı, konut üretiminin sürdürülebilir şekilde devam etmesinin hem satış hem de kira piyasası açısından önemli olduğunu vurguladı.

TÜRK YATIRIMCISI GAYRİMENKULDEN VAZGEÇMİYOR

Altın fiyatlarındaki dalgalanmaların konut talebini tamamen ortadan kaldırmasını beklemediğini belirten Yazıcı, Türkiye’de gayrimenkulün hâlâ güvenli liman olarak görüldüğünü söyledi.

Yazıcı, “Türk yatırımcısı gayrimenkule uzun vadeli bakıyor. Bu nedenle küresel gelişmeler birebir aynı etkiyi Türkiye’de göstermiyor.” dedi.

GÖZLER YILIN SON ÇEYREĞİNDE

Konut piyasasında hareketlenme için yılın son çeyreğine işaret eden Yazıcı, jeopolitik risklerin azalması ve faiz indirimlerinin başlaması halinde talebin yeniden canlanabileceğini ifade etti.

Özellikle Eylül sonrası döneme dikkat çeken Yazıcı, faiz indirimiyle birlikte mortgage imkanlarının genişlemesi halinde mevduatta bekleyen paranın bir bölümünün yeniden gayrimenkule yönelebileceğini söyledi.

KENTSEL DÖNÜŞÜM PİYASAYI AYAKTA TUTUYOR

Serbest piyasada yatırım kararlarının ertelendiğini belirten Yazıcı, mevcut hareketliliğin önemli bölümünün kentsel dönüşüm projelerinden geldiğini ifade etti.

“Yarısı Bizden Kampanyası ve benzeri finansman modelleri dönüşüm projelerine ilgiyi artırıyor. Bugünkü hareketliliğin önemli kısmı bu alandan geliyor.” diyen Yazıcı, dönüşüm projelerinin piyasada canlılığı koruyan başlıklardan biri olduğunu söyledi.

SOSYAL KONUT KİRALARI TEK BAŞINA DÜŞÜRMEZ

Sosyal konut projelerinin önemli olduğunu ancak kira piyasasında tek başına büyük bir düşüş yaratmasının zor olduğunu belirten Yazıcı, mevcut konut açığının hâlâ arz-talep dengesini bozduğunu vurguladı.

Yazıcı, “Sosyal konut projeleri piyasayı bir miktar rahatlatacaktır ancak mevcut arz açığı nedeniyle kiralarda tek başına büyük bir düşüş beklemek doğru olmaz.” değerlendirmesiyle konut arzının artırılması gerektiğine dikkat çekti.