Emlak Konut GYO, 2026 yılının ikinci çeyrek satış raporunu Kamuyu Aydınlatma Platformu’na bildirdi. Şirketin açıklamasına göre 1 Ocak-30 Haziran 2026 döneminde geliştirilen projelerde 2 bin 598 bağımsız bölüm satıldı.

Bu satışlardan KDV hariç 45 milyar 171 milyon 163 bin 736 TL ön satış geliri elde edildi. Satışı yapılan bağımsız bölümlerin toplam brüt büyüklüğü ise 353 bin 861 metrekare olarak açıklandı.

2 BİN 598 BAĞIMSIZ BÖLÜM SATILDI

Emlak Konut’un KAP açıklamasına göre yılın ilk 6 ayında şirket projelerinde 2 bin 598 adet bağımsız bölüm satışı gerçekleştirildi.

Bağımsız bölüm satışlarından elde edilen KDV hariç ön satış geliri 45,17 milyar TL oldu. Verilere göre bağımsız bölüm satışlarında ortalama gelir yaklaşık 17,4 milyon TL seviyesinde gerçekleşti.

Brüt satış alanı dikkate alındığında, bağımsız bölüm satışlarında metrekare başına ortalama ön satış geliri yaklaşık 127 bin TL olarak hesaplandı.

ARSA SATIŞINDAN 5,5 MİLYAR TL GELİR

Şirket, aynı dönemde arsa satışlarına ilişkin verileri de paylaştı. Açıklamaya göre 1 Ocak-30 Haziran 2026 döneminde 25 adet arsa satıldı.

Satışı yapılan arsaların toplam yüzölçümü 464 bin 130 metrekare oldu. Arsa satışlarından elde edilen KDV hariç gelir ise 5 milyar 524 milyon 77 bin 631 TL olarak kaydedildi.

Bağımsız bölüm ve arsa satışları birlikte değerlendirildiğinde, Emlak Konut’un ilk 6 ayda elde ettiği toplam satış geliri 50 milyar 695 milyon 241 bin 367 TL seviyesine ulaştı.

YABANCILARA 624 MİLYON TL’LİK SATIŞ

Emlak Konut’un açıkladığı verilere göre, bağımsız bölüm satışları içinde yabancı ülke vatandaşlarına yapılan satışlar da yer aldı.

Yılın ilk 6 ayında yabancı ülke vatandaşlarına 42 adet bağımsız bölüm satıldı. Bu satışlardan KDV hariç 624 milyon 208 bin 357 TL gelir elde edildi.

Yabancılara yapılan satışlarda bağımsız bölüm başına ortalama gelir yaklaşık 14,9 milyon TL oldu.

2026 HEDEFLERİ İÇİN ÇALIŞMALAR SÜRÜYOR

Emlak Konut GYO, açıklamasında 13 Ocak 2026 tarihli özel durum açıklamasıyla kamuya duyurulan 2026 yılı hedeflerine ulaşma konusundaki çalışmaların sürdüğünü bildirdi.

Şirket, gayrimenkul satış işlemlerinin dinamik bir süreç olduğuna da dikkat çekti. Açıklamada, alıcıların sözleşmeden cayma veya dönme haklarını kullanması ya da sözleşme hükümleri gereği satıcı tarafından fesih süreçlerinin işletilmesi gibi nedenlerle nihai mali tablolara yansıyacak rakamlarda kısmi değişiklikler olabileceği belirtildi.

6 AYLIK SATIŞ TABLOSU

Ticaret Bakanlığı tarafından 13 Haziran’da yapılan bilgilendirmeye göre sosyal medya platformlarında yalnızca ilan linki paylaşılabileceğini hatırlatan Özelmacıklı, fotoğraf, video, metrekare ve taşınmaza ilişkin açıklayıcı bilgilerin paylaşılmasının yasaklanmasının sektörde ciddi tedirginlik oluşturduğunu ifade etti.

Gayrimenkul pazarlamasının görsel içeriklere dayandığını vurgulayan Özelmacıklı, “Bugünün dijital dünyasında bir konutun yalnızca bağlantı linkiyle pazarlanması mümkün değil. Fotoğraf, video, sanal tur ve yapay zekâ destekli içerikler olmadan gayrimenkul pazarlaması yapılamaz” dedi.

“EMLAK OFİSLERİ PORTALLARA BAĞIMLI HALE GELİR”

Mustafa Hakan Özelmacıklı, sosyal medya paylaşımlarının sınırlandırılmasıyla emlak ofislerinin büyük ilan portallarına daha fazla bağımlı hale geleceğini belirtti.

İlan portallarındaki fiyat artışlarına dikkat çeken Özelmacıklı, 2022 yılında 200 ilanlık paket için 10 bin 133 TL ödeyen emlak işletmelerinin kullanıcı sınırı olmadan hizmet alabildiğini, aynı paketin 2026 yılında 125 bin TL’ye yükseldiğini söyledi.

Özelmacıklı, söz konusu artışın TL bazında 12,5 kata, döviz bazında ise yaklaşık 4,5 kata ulaştığını ifade ederek, “Sosyal medyanın kullanım alanı daraltılırsa sektör büyük ilan platformlarına daha bağımlı hale gelir. Bu durum maliyetleri artırır, rekabeti zayıflatır ve emlak işletmelerinin sürdürülebilirliğini tehdit eder” diye konuştu.

“İLAN PLATFORMU ÜCRETLERİ DENETLENMELİ”

İlan portallarının emlak işletmeleri için önemli bir pazarlama alanı haline geldiğini belirten Özelmacıklı, fiyat artışlarının belirli kurallar çerçevesinde denetlenmesi gerektiğini söyledi.

Özelmacıklı, özellikle küçük ve orta ölçekli emlak ofislerinin artan ilan maliyetleri karşısında zorlandığını belirterek, sosyal medya kanallarının kapanmasının bu yükü daha da artıracağını dile getirdi.

SATIŞLAR GERİLERKEN TAPU HARCI GELİRİ ARTTI

Gayrimenkul piyasasındaki son verilere de değinen İTO Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Üyesi Mustafa Hakan Özelmacıklı, yılın ilk 6 ayında satışların geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13 gerilediğini, buna karşın tapu harcı gelirlerinin yüzde 75 arttığını ifade etti.

İstanbul’un Türkiye genelindeki gayrimenkul satışlarından aldığı payın yaklaşık yüzde 14 olduğunu söyleyen Özelmacıklı, buna rağmen tapu harcı gelirlerinin yaklaşık yüzde 30’unun İstanbul’dan sağlandığını belirtti.

Özelmacıklı, yüksek taşınmaz değerleri nedeniyle vergi yükünün özellikle İstanbul’da daha fazla hissedildiğini kaydetti.

ALGORİTMA GERÇEK SATIŞ DEĞERİNDEN UZAK SONUÇLAR ÜRETEBİLİYOR

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Mekânsal Veri Analiz Sistemi’ne ilişkin de değerlendirmelerde bulunan Özelmacıklı, mevcut algoritmaların bazı dosyalarda piyasa gerçeklerinden uzak sonuçlar üretebildiğini söyledi.

Özelmacıklı, Beylikdüzü’nde 12 milyon TL’den ilana çıkan, 9 milyon TL’ye satılan ve resmi değerleme raporunda 8,1 milyon TL olarak belirlenen bir taşınmazın sistem tarafından 23 milyon TL değerinde kabul edildiğini ifade etti.

Bu nedenle taraflara düzeltme yazısı gönderildiğini belirten Özelmacıklı, internet ilanlarında yer alan fiyatların her zaman gerçek satış bedelini yansıtmadığını söyledi.

“QR KODLU DOĞRULAMA SİSTEMİ KURULMALI”

Mustafa Hakan Özelmacıklı, sosyal medya paylaşımlarının tamamen kısıtlanması yerine yetki belgeli emlak işletmeleri için doğrulanabilir bir sistem kurulması gerektiğini söyledi.

Ticaret Bakanlığı ve Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından doğrulanacak bir QR kod sistemi oluşturulabileceğini belirten Özelmacıklı, bu sistemle vatandaşın ilanın yetkili işletme tarafından paylaşıldığını görebileceğini ifade etti.

Özelmacıklı, ayrıca Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden emlak işletmelerinin sosyal medya hesaplarının doğrulanabileceği bir altyapının kurulmasının sektörde güveni artıracağını dile getirdi.

Körfez’de artan jeopolitik gerilim, gayrimenkul yatırımında rotayı değiştirdi. Türk yatırımcıların yurt dışından gayrimenkul almak için yaptığı ödemeler mart ayından itibaren gerilerken, aynı dönemde yabancıların Türkiye’den gayrimenkul edinimi için yaptığı ödemelerde artış yaşandı.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın ödemeler dengesi verileri, gayrimenkul yatırımlarındaki bu değişimi net şekilde ortaya koydu. TCMB, ödemeler dengesi istatistiklerini her ay yayımlıyor ve verileri EVDS üzerinden zaman serisi olarak paylaşıyor.

TÜRKLERİN YURT DIŞI ALIMI MAYISTA 143 MİLYON DOLARA İNDİ

Türk yatırımcıların yurt dışından gayrimenkul edinimi için yaptığı ödeme mayısta 143 milyon dolar oldu. Aynı ayda yurt dışı yerleşiklerin Türkiye’deki net gayrimenkul alımı ise 184 milyon dolar olarak gerçekleşti.

Mart ve nisan aylarında da yurt dışı alımlarında zayıflama görüldü. Martta Türk yatırımcıların yurt dışındaki gayrimenkul alımı 187 milyon dolar, yabancıların Türkiye’deki net gayrimenkul alımı ise 243 milyon dolar oldu.

Nisan ayında da yurt içi yerleşiklerin yurt dışında yaptığı gayrimenkul alımı 187 milyon dolar seviyesinde kalırken, yurt dışı yerleşiklerin Türkiye’deki net gayrimenkul alımı 164 milyon dolar olarak açıklandı.

Bu tablo, yılın ilk iki ayındaki güçlü seyrin ardından Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında daha temkinli hareket etmeye başladığını gösterdi.

2025’TE REKOR KIRAN YURT DIŞI ALIMLARDA FREN

Türklerin yurt dışı gayrimenkul alımları 2025 yılında rekor seviyeye çıkmıştı. Bloomberg HT’nin TCMB verilerine dayandırdığı haberine göre, 2025’te Türk vatandaşlarının yurt dışı gayrimenkul alımları 2,7 milyar dolara ulaştı. 2023’te 1,8 milyar dolar olan yıllık alımlar, 2024’te 2 milyar dolar barajını aşmış, 2025’te ise yeni zirve görülmüştü.

2025’te aylık ortalama yurt dışı gayrimenkul alımı 223 milyon dolar seviyesindeydi. 2026’nın mayıs ayında görülen 143 milyon dolarlık seviye, yatırımcı davranışındaki yavaşlamayı daha görünür hale getirdi.

YURT DIŞI ALIMLARDA DUBAİ VE YUNANİSTAN ETKİSİ

Son yıllarda Türk yatırımcıların yurt dışında en fazla ilgi gösterdiği pazarlardan biri Dubai, diğeri ise Yunanistan oldu. Ancak Körfez’deki çatışma ortamı ve bölgesel riskler, özellikle Dubai tarafındaki alım iştahını azalttı.

Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği Başkanı Bayram Tekçe, mart ayında Dubai’ye yönelen saldırıların bu pazardan alımları neredeyse durma noktasına getirdiğini söyledi. Tekçe’ye göre Yunanistan’ın Türkiye’ye yönelik son dönem politikaları, İsrail ve Güney Kıbrıs Rum Yönetimi ile geliştirdiği ilişkiler ve adalara yönelik askeri hamleleri de Türk yatırımcıların bu pazara bakışını olumsuz etkiledi.

Bu nedenle yurt dışı gayrimenkul alımındaki düşüş yalnızca fiyatla açıklanmıyor. Güvenlik, ülke riski, diplomatik gerilimler ve yatırımın korunabilirliği artık karar sürecinde daha belirleyici hale geliyor.

YABANCILAR TÜRKİYE PAZARINA YÖNELDİ

Türk yatırımcı yurt dışında daha beklemeci hale gelirken, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul edinimi aynı dönemde güçlendi. Martta yabancıların Türkiye’deki net gayrimenkul alımı 243 milyon dolar oldu. Nisanda bu rakam 164 milyon dolar, mayısta ise 184 milyon dolar olarak gerçekleşti.

Bu artışta döviz bazında fiyat avantajı, hazır konut stokları, tamamlanmış projelerde yapılan kampanyalar ve Türkiye’nin bölgesel konumu etkili oldu. Uzmanlara göre özellikle Rusya, Körfez ülkeleri, Azerbaycan ve Kazakistan kaynaklı talep Türkiye pazarını destekledi.

“YATIRIMCI VAZGEÇMEDİ, BEKLEMEYE GEÇTİ”

Uluslararası gayrimenkul uzmanı Burak Ustaoğlu, Körfez’deki çatışmaların ardından yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında daha temkinli davrandığını belirtti. Ustaoğlu’na göre bu durum en net şekilde Dubai pazarında hissedildi.

Ustaoğlu, düşüşün kalıcı bir vazgeçiş anlamına gelmediğini, yatırımcıların belirsizliklerin azalmasını beklediğini söyledi. Türkiye’de uygulanan ekonomi politikaları ve finansal istikrarı güçlendirmeye yönelik adımların bazı yatırımcıları yurt dışı yerine iç piyasaya yönlendirdiğini ifade etti.

TÜRKİYE’DE FİYAT AVANTAJI ÖNE ÇIKIYOR

Yabancı yatırımcı açısından Türkiye’de döviz bazında konut fiyatlarının birçok ülkeye göre hâlâ ulaşılabilir seviyede olması, pazarı cazip kılan başlıklardan biri oldu. Talebin yavaşladığı dönemde bazı firmaların tamamlanmış ve hemen teslim konutları daha rekabetçi fiyatlarla satışa sunması da yabancı alıcılar için fırsat oluşturdu.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinden derlenen bilgilere göre, Türkiye genelinde 2026’nın ocak-haziran döneminde 1 milyon 268 bin 950 gayrimenkul satışı gerçekleştirildi. Geçen yılın aynı döneminde bu sayı 1 milyon 414 bin 382 olarak kayıtlara geçmişti. Böylece yılın ilk yarısında satışlar yüzde 10,3 geriledi.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü:
https://www.tkgm.gov.tr/

KONUTTAN TARLAYA SATIŞLAR GERİLEDİ

Yılın ilk 6 ayında gayrimenkul satışları geçen yılın aynı dönemine göre düşüş gösterdi. Satış kapsamına yalnızca konutlar değil; arsa, tarla, iş yeri ve ticari taşınmazlar da dahil edildi.

2025 yılında gayrimenkul satışları yıllık bazda yüzde 8,7 artarak 3,3 milyonu aşmış ve rekor seviyeye ulaşmıştı. Bu güçlü satış döneminin ardından 2026’nın ilk yarısında daha düşük bir tablo ortaya çıktı. Veriler, alıcıların yılın ilk bölümünde daha temkinli hareket ettiğini gösterdi.

EN YÜKSEK SATIŞ HAZİRANDA YAPILDI

Gayrimenkul satışları yılın ilk aylarında dalgalı seyretti. Ocakta 204 bin 884, şubatta 222 bin 842, martta 200 bin 529, nisanda ise 234 bin 468 satış gerçekleşti.

Mayıs ayında 9 günlük Kurban Bayramı tatilinin etkisiyle satışlar 167 bin 48’e kadar geriledi. Haziran ayında ise tablo tersine döndü. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,6 artarak 239 bin 179’a yükseldi.

Böylece yılın ilk yarısında en yüksek aylık gayrimenkul satışı haziran ayında kaydedildi.

2026, SON 6 YILDA ORTA SIRADA KALDI

Ocak-haziran dönemi karşılaştırıldığında 2026 yılı, satış adedi bakımından bazı yılların üzerinde, bazı yılların ise gerisinde kaldı.

Bu yılın ilk yarısında gerçekleşen 1 milyon 268 bin 950 satış, 2024 ve 2021’in üzerinde bir seviyeye işaret etti. Ancak aynı dönem satışları, 2025, 2023 ve 2022 yıllarının gerisinde kaldı.

Bu tablo, gayrimenkulde işlem hacminin tamamen durmadığını ancak geçen yılki güçlü satış temposunun korunamadığını gösterdi.

TAPUDA 9,7 MİLYONUN ÜZERİNDE İŞLEM YAPILDI

Yılın ilk yarısında tapu dairelerinde yalnızca satış işlemleri yapılmadı. İpotek, intikal, düzeltme, kamulaştırma, ayırma, bağış, birleştirme ve taksim gibi farklı işlem türlerinde de yoğunluk yaşandı.

Ocak-haziran döneminde tapu dairelerinde toplam 9 milyon 735 bin 240 işlem gerçekleştirildi. Bu işlemler içinde yaklaşık 1 milyon 269 bin satış, 613 bine yakın ipotek, 204 bine yakın intikal ve 82 bin düzeltme işlemi yer aldı.

Aynı dönemde 43 bin 600 kamulaştırma, 27 bin 100 ayırma, 20 bin 300 bağış, yaklaşık 15 bin birleştirme ve 11 bin 100 taksim işlemi yapıldı. Diğer tapu işlemlerinin toplamı ise yaklaşık 7,4 milyona ulaştı.

İPOTEK VE İNTİKAL İŞLEMLERİ DE DİKKAT ÇEKTİ

Satışların yanı sıra ipotek ve intikal işlemlerindeki rakamlar da tapu dairelerindeki hareketliliğin farklı alanlara yayıldığını gösterdi. İlk 6 ayda 613 bine yakın ipotek işlemi yapılması, gayrimenkulün kredi, teminat ve finansman süreçlerinde hâlâ yoğun şekilde kullanıldığını ortaya koydu.

204 bine yakın intikal işlemi ise miras yoluyla taşınmaz devri tarafında da ciddi bir işlem trafiği yaşandığını gösterdi. Satış dışındaki bu kalemler, tapu müdürlüklerindeki toplam işlem hacminin neden 9,7 milyonun üzerine çıktığını açıklayan başlıklar arasında yer aldı.

SATIŞ AZALDI AMA HARÇ GELİRİ ARTTI

Gayrimenkul satışları adet bazında düşmesine rağmen tapu harcı gelirinde güçlü artış yaşandı. Ocak-haziran döneminde tapu işlemlerinden elde edilen harç geliri, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 74,7 artarak 108 milyar 948 milyon 102 bin liraya yükseldi.

Bu tutarın yaklaşık 103,5 milyar liralık bölümü satış işlemlerinden elde edildi. Satış sayısındaki gerilemeye rağmen harç gelirinin artması, işlem değerlerindeki yükselişin tapu gelirlerine doğrudan yansıdığını gösterdi.

HAZİRAN VERİSİ PİYASAYA MORAL VERDİ

Mayıs ayında bayram tatilinin de etkisiyle gerileyen satışlar, haziranda yeniden yükseldi. Haziran ayında 239 bin 179 satış yapılması, yılın ilk yarısındaki en yüksek aylık performans olarak kayda geçti.

Bu artış, piyasada alım talebinin tamamen kaybolmadığını gösterdi. Ancak ilk 6 aylık toplam tablo, 2025’teki güçlü satış temposunun bu yıl aynı şekilde devam etmediğini ortaya koydu.

İLK 6 AYIN ÖNE ÇIKAN RAKAMLARI

Yılın ilk yarısında gayrimenkul piyasasında en net tablo satış, işlem ve harç gelirlerinde ortaya çıktı. Türkiye genelinde 1 milyon 268 bin 950 gayrimenkul satışı yapılırken, toplam tapu işlem sayısı 9 milyon 735 bin 240 oldu.

Haziran ayı 239 bin 179 satışla yılın en hareketli ayı olarak öne çıktı. Tapu harcı geliri ise 108 milyar 948 milyon lirayı aşarak 109 milyar lira sınırına yaklaştı. Satışlardan elde edilen harç tutarı da yaklaşık 103,5 milyar lira seviyesine ulaştı.

Konut kira gelirlerinde vergi hesabı, ev sahipleri ve kiracılar açısından yeniden gündemin üst sıralarına çıktı. Kira gelirinin hangi tutarda beyan edileceği, istisna uygulamasının nasıl dikkate alınacağı ve artan oranlı gelir vergisi tarifesinin toplam vergi yükünü nasıl değiştirdiği merak ediliyor. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın güncel bilgilendirmesine göre 2026 yılı için mesken kira geliri istisna tutarı 58 bin TL olarak uygulanıyor. Bu tutarın üzerinde konut kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi gerekiyor.

Gelir İdaresi Başkanlığı kira geliri bilgilendirme sayfası:
https://www.gib.gov.tr/vergi-konulari/1_bireysel/9_kira_geliri/9

KİRA GELİRİ VERGİSİ NASIL HESAPLANIR?

Kira geliri vergisi hesaplanırken önce yıl boyunca elde edilen toplam kira geliri belirlenir. Konut kira geliri için geçerli istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar, gelir vergisi tarifesindeki dilimlere göre vergilendirilir.

Örneğin 2026 yılında yıllık 360 bin TL konut kira geliri elde eden bir ev sahibi için 58 bin TL istisna düşüldüğünde vergilendirilecek tutar 302 bin TL olur. Bu tutar, gelir vergisi dilimlerine göre kademeli şekilde vergilendirilir. Yani kira gelirinin tamamına tek bir oran uygulanmaz; gelir arttıkça üst dilimlere giren kısım için daha yüksek oran devreye girer.

2026’DA KİRA GELİRİ İSTİSNASI 58 BİN TL

Konut kira gelirlerinde istisna, belirli bir tutara kadar elde edilen gelirin vergiden muaf tutulması anlamına geliyor. 2025 gelirleri için 2026 yılında yapılacak beyanda istisna tutarı 47 bin TL olarak uygulanırken, 2026 yılı gelirleri için bu tutar 58 bin TL oldu.

Bu nedenle 2026 yılında elde edilen konut kira geliri 58 bin TL’yi aşmıyorsa, yalnızca bu gelir nedeniyle yıllık beyanname verilmesi gerekmiyor. Ancak kira geliri bu tutarı aşıyorsa, istisna düşüldükten sonra kalan tutar beyan ediliyor.

GELİR VERGİSİ DİLİMLERİ VERGİ YÜKÜNÜ BELİRLİYOR

Kira geliri vergisinde en kritik başlıklardan biri gelir vergisi dilimleri. Gelir arttıkça vergi oranı da kademeli olarak yükseliyor. 2026 takvim yılı gelirleri için uygulanacak gelir vergisi tarifesinde ilk dilim 190 bin TL’ye kadar yüzde 15 olarak belirlendi. Üst gelir dilimlerinde ise oranlar yüzde 20, yüzde 27, yüzde 35 ve yüzde 40 olarak uygulanıyor.

Gelir vergisi tarifesi 2026:
https://cdn.gib.gov.tr/api/gibportal-file/file/getFileResources?objectKey=arsiv%2Fyardim-kaynaklar%2Fyararli-bilgiler%2Fgelir-vergisi-tarifeleri%2Fgelir-vergisi-tarifesi-2026.pdf

AYLIK 30 BİN TL KİRA GELİRİNDE VERGİ NE KADAR?

Aylık 30 bin TL kira geliri olan bir ev sahibinin yıllık kira geliri 360 bin TL olur. 2026 yılı için 58 bin TL istisna düşüldüğünde vergilendirilecek gelir 302 bin TL olarak hesaplanır.

Bu durumda yaklaşık vergi hesabı şu şekilde oluşur:

Bu hesaplama, yalnızca istisna ve gelir vergisi tarifesi dikkate alınarak yapılmış örnek bir tablodur. Gerçek vergi tutarı, seçilen gider yöntemine, varsa indirilebilecek giderlere ve kişinin diğer gelir durumuna göre değişebilir.

DOĞRU GİDER YÖNTEMİ VERGİYİ AZALTABİLİR

Kira geliri beyanında yalnızca istisna değil, gider yöntemi de vergi tutarını etkiler. Mükellefler belirli şartlarla götürü gider veya gerçek gider yönteminden yararlanabilir. Doğru yöntem seçildiğinde, beyan edilecek matrah düşebilir ve ödenecek vergi azalabilir.

Gerçek gider yönteminde; kiraya verilen konutla ilgili bazı bakım, onarım, sigorta, yönetim giderleri, vergi ve harçlar gibi kalemler belirli şartlarla dikkate alınabilir. Götürü gider yönteminde ise kanunda belirlenen oran üzerinden gider indirimi yapılır. Bu nedenle kira geliri yüksek olan ev sahiplerinin beyan öncesinde hangi yöntemin daha avantajlı olduğunu hesaplaması önemlidir.

HAZIR BEYAN SİSTEMİ ÜZERİNDEN İŞLEM YAPILABİLİR

Kira geliri elde edenler, beyannamelerini Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden online olarak verebilir. Sistem, kira geliri, ücret, menkul sermaye iradı ve diğer bazı gelirlerin beyanında kullanılabiliyor.

Hazır Beyan Sistemi:
https://hazirbeyan.gib.gov.tr/

Beyanname genellikle mart ayında verilir. Ödeme ise iki taksit halinde yapılır. İlk taksit mart ayı sonunda, ikinci taksit ise temmuz ayında ödenir. Beyan süresi ve ödeme tarihleri her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanan takvime göre takip edilmelidir.

İSTİSNA TARTIŞMASI KİRACIYI DA ETKİLİYOR

Kira gelirlerinde istisna uygulaması yalnızca ev sahiplerini değil, dolaylı olarak kiracıları da ilgilendiriyor. Vergi yükündeki artış beklentisi, özellikle yeni kira sözleşmelerinde ev sahiplerinin kira bedelini belirlerken daha temkinli davranmasına yol açabiliyor.

Vergi maliyeti, piyasa koşulları, lokasyon, konut arzı ve kiracı talebiyle birleştiğinde kiralarda yukarı yönlü baskı yaratabiliyor. Ancak mevcut sözleşmelerde kira artışları, sözleşme hükümleri ve yasal sınırlar çerçevesinde uygulanıyor. Bu nedenle vergi yükündeki değişim, mevcut kira sözleşmesini tek başına otomatik olarak değiştirmez.

Sıkça sorulan sorular

2026 kira geliri istisnası ne kadar?

2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı 58 bin TL olarak uygulanıyor.

Kira geliri vergisi ne zaman beyan edilir?

Kira gelirleri genellikle takip eden yılın mart ayında beyan edilir. Ödeme iki taksit halinde yapılır.

Kira gelirinde vergi nasıl azaltılabilir?

Doğru gider yöntemi seçilerek vergi matrahı düşürülebilir. Götürü gider ve gerçek gider yöntemleri karşılaştırılarak daha avantajlı seçenek belirlenmelidir.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA SINIRLI DÜŞÜŞ

Mayıs ayında ipotekli satışlar, konut piyasasında sınırlı bir gerileme gösterdi. Geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,8 düşen ipotekli konut satışları 19 bin 754 adet olarak kaydedildi.

Bu satış türü, konut kredisi kullanılarak yapılan işlemleri kapsıyor. Kredi faizleri, hane halkı ödeme gücü ve bankaların kredi kullandırım koşulları, ipotekli satışların seyrinde belirleyici olmaya devam ediyor.

İPOTEKLİ SATIŞLARIN PAYI YÜZDE 21,2 OLDU

Mayıs ayında toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,2 olarak hesaplandı. Buna karşılık ipotek dışı satışların payı yüzde 78,8 seviyesinde gerçekleşti.

İpotek dışı satış yöntemleriyle yapılan konut satışları ise yıllık bazda daha sert geriledi. Bu gruptaki satışlar yüzde 36,2 azalarak 73 bin 579 oldu. Böylece konut satışlarında düşüş yalnızca krediyle yapılan işlemlerle sınırlı kalmadı; peşin, senetli veya farklı ödeme yöntemleriyle yapılan satışlarda da belirgin bir zayıflama görüldü.

İLK EL KONUT SATIŞLARI YÜZDE 27,9 AZALDI

Mayıs ayında ilk el konut satışları da geriledi. Türkiye genelinde sıfır konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 27,9 düşerek 30 bin 196 olarak açıklandı.

İlk el konut satışlarındaki düşüş, yeni konut üretimi ve proje satışları açısından önemli bir gösterge olarak değerlendiriliyor. Yüksek inşaat maliyetleri, finansman koşulları ve alıcıların ödeme gücündeki baskı, sıfır konut tarafındaki hareketliliği sınırlayabiliyor.

İKİNCİ EL SATIŞLARDA DAHA SERT GERİLEME

İkinci el konut piyasasında düşüş daha belirgin oldu. Mayıs ayında ikinci el konut satışları yıllık bazda yüzde 32,7 azalarak 63 bin 137 seviyesinde gerçekleşti.

Toplam satışlar içinde ikinci el konutların payı yüzde 67,6 oldu. İlk el konutların payı ise yüzde 32,4 seviyesinde kaldı. Bu tablo, piyasada satışların ağırlıklı olarak ikinci el konutlar üzerinden ilerlediğini ancak bu alanda da talebin geçen yıla göre zayıfladığını ortaya koydu.

MAYIS 2026 KONUT SATIŞ VERİLERİ

KREDİLİ SATIŞLARDA FAİZ ETKİSİ SÜRÜYOR

İpotekli konut satışları, konut kredisi koşullarına doğrudan bağlı olduğu için piyasadaki finansman şartları yakından izleniyor. Faiz oranlarının yüksek seyretmesi, krediyle ev almak isteyen vatandaşların aylık taksit yükünü artırıyor.

Bu nedenle birçok alıcı, kredi kullanmak yerine beklemeyi tercih edebiliyor. Peşinat gücü olan alıcılar ise pazarlık imkânı bulunan konutlara yönelirken, krediye bağımlı alıcı kitlesinde hareketlilik daha sınırlı kalıyor.

İŞ YERİ SATIŞLARINDA FARKLI TABLO

Konut tarafında düşüş yaşanırken, iş yeri satışlarında ipotekli işlemler artış gösterdi. Mayıs ayında ipotek kullanılarak yapılan iş yeri satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 22,9 artarak 536 oldu.

Buna karşılık diğer ödeme yöntemleriyle yapılan iş yeri satışları yüzde 32,4 azalarak 10 bin 898 seviyesine geriledi. Bu tablo, ticari gayrimenkul tarafında krediyle yapılan işlemlerde sınırlı bir hareketlenme olduğunu ancak genel satış eğiliminde zayıflığın sürdüğünü gösterdi.

PİYASADA TEMKİNLİ BEKLEYİŞ DEVAM EDİYOR

Mayıs verileri, konut piyasasında alıcıların daha seçici hareket ettiğini ortaya koyuyor. Yüksek fiyatlar, kredi maliyetleri ve gelir-konut fiyatı dengesindeki bozulma, satış kararlarını etkileyen temel unsurlar arasında yer alıyor.

Özellikle ilk el konut tarafında maliyet baskısı nedeniyle fiyatların aşağı çekilmesi kolay olmazken, ikinci el piyasada pazarlık payı ve ödeme kolaylığı daha fazla önem kazanıyor. Önümüzdeki dönemde konut satışlarının seyrinde faiz politikası, kredi kampanyaları ve alım gücündeki değişim belirleyici olacak.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere göre inşaat maliyet endeksi Mayıs ayında yükselişini sürdürdü. Endeks, bir önceki aya göre yüzde 1,87, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 29,84 arttı. Malzeme ve işçilik tarafındaki artış, yeni konut üretiminden satış fiyatlarına kadar sektörün birçok başlığında belirleyici olmaya devam ediyor.

MALZEME VE İŞÇİLİK MALİYETLERİ ARTTI

Mayıs ayında inşaat maliyetlerindeki yükselişte hem malzeme hem de işçilik kalemleri etkili oldu. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 1,77, işçilik endeksi ise yüzde 2,04 arttı.

Yıllık bazda ise malzeme endeksindeki artış yüzde 28,62 olurken, işçilik endeksi yüzde 32 yükseldi. Bu tablo, inşaat maliyetlerinde yalnızca malzeme fiyatlarının değil, işçilik giderlerinin de güçlü bir baskı oluşturduğunu gösterdi.

BİNA İNŞAATI MALİYET ENDEKSİ YÜZDE 28,56 YÜKSELDİ

Bina inşaatı maliyet endeksi Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 1,96, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 28,56 arttı.

Bu grupta malzeme endeksi aylık yüzde 2,08, işçilik endeksi yüzde 1,75 yükseldi. Yıllık bazda bakıldığında bina inşaatlarında malzeme maliyeti yüzde 26,93, işçilik maliyeti ise yüzde 31,34 artış gösterdi.

BİNA DIŞI YAPILARDA ARTIŞ DAHA YÜKSEK OLDU

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi de Mayıs ayında yükseldi. Endeks, bir önceki aya göre yüzde 1,60, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 34,06 arttı.

Bina dışı yapılarda malzeme endeksi aylık yüzde 0,85, işçilik endeksi yüzde 3,08 artış kaydetti. Yıllık bazda ise malzeme endeksi yüzde 33,91, işçilik endeksi yüzde 34,34 yükseldi. Bu veriler, altyapı ve bina dışı inşaat faaliyetlerinde maliyet baskısının daha güçlü seyrettiğini ortaya koydu.

KONUT FİYATLARINA ETKİSİ NE OLACAK?

İnşaat maliyet endeksindeki artış, yeni konut projelerinde satış fiyatları açısından önemli bir gösterge olarak takip ediliyor. Malzeme ve işçilik giderlerindeki yükseliş, özellikle ruhsat aşamasındaki projelerde maliyet hesaplarını yeniden şekillendirirken, devam eden projelerde de fiyat güncellemelerini gündeme getirebiliyor.

Konut üreticileri açısından maliyet yalnızca kaba inşaatla sınırlı değil. Arsa bedeli, finansman gideri, ruhsat süreçleri, altyapı maliyetleri, enerji, nakliye ve pazarlama giderleri de toplam maliyet üzerinde etkili oluyor. Bu nedenle inşaat maliyetlerindeki yükselişin, yeni konut arzı ve satış fiyatları üzerinde baskı oluşturması bekleniyor.

Özellikle yeni projelerde maliyetlerin artması, satış fiyatlarının aşağı yönlü hareket etmesini zorlaştırıyor. Mevcut stoklarda kampanya ya da ödeme kolaylığı görülebilse de sıfır konut üretiminde maliyet baskısı fiyatların ana belirleyicilerinden biri olmaya devam ediyor.

YENİ KONUT ÜRETİMİ BASKI ALTINDA

Maliyet artışları, yeni proje geliştirme kararlarını da doğrudan etkiliyor. İnşaat maliyetlerinin yüksek seyretmesi, bazı yatırımcıların proje başlangıçlarını ertelemesine ya da daha küçük ölçekli projelere yönelmesine neden olabiliyor.

Sektörde maliyet artışlarının devam etmesi halinde, özellikle orta gelir grubuna yönelik konut üretiminde daha temkinli bir dönem yaşanabileceği değerlendiriliyor. Bu durum, büyükşehirlerde konut arzının sınırlı kalmasına ve fiyat baskısının sürmesine yol açabilir.

Yeni konut üretiminin yavaşlaması ise piyasada arz-talep dengesini etkileyebilir. Talebin canlı kaldığı bölgelerde üretim maliyetlerinin artması, hem satılık hem de kiralık konut piyasasında fiyatların yüksek kalmasına neden olabilir.

EN ÇOK HANGİ KALEMLER MALİYETİ ARTIRIYOR?

İnşaat maliyetlerinde malzeme ve işçilik kalemleri öne çıksa da toplam maliyet daha geniş bir yapıya dayanıyor. Demir, beton, çimento, yalıtım ürünleri, doğrama, elektrik tesisatı, mekanik sistemler ve nakliye giderleri proje bütçelerini doğrudan etkiliyor.

İşçilik tarafında ise nitelikli personel ihtiyacı, ücret artışları ve uygulama süreleri maliyetler üzerinde belirleyici oluyor. Bu nedenle inşaat maliyet endeksi yalnızca üreticiler için değil, konut alıcıları ve yatırımcılar için de yakından izlenen bir veri haline geliyor.

ALICI VE YATIRIMCI AÇISINDAN NE ANLAMA GELİYOR?

İnşaat maliyetlerindeki artış, konut alıcıları açısından gelecekteki fiyat hareketlerini anlamak için önemli bir işaret sunuyor. Maliyetlerin yükseldiği dönemlerde yeni projelerin aynı fiyat seviyesinden üretilmesi zorlaşırken, mevcut projelerdeki fiyat avantajı daha dikkatli değerlendiriliyor.

Yatırımcılar açısından ise maliyet endeksi, gayrimenkulün orta ve uzun vadeli değerini okumak için önemli bir veri olarak öne çıkıyor. Üretim maliyeti arttıkça, yeni arzın sınırlanması ve mevcut konutların değerini koruması ihtimali güçlenebiliyor.

MAYIS 2026 İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ VERİLERİ

Sıkça sorulan sorular

İnşaat maliyet endeksi Mayıs ayında ne kadar arttı?

İnşaat maliyet endeksi Mayıs ayında aylık yüzde 1,87, yıllık yüzde 29,84 arttı.

Maliyet artışı konut fiyatlarını etkiler mi?

Evet. Malzeme, işçilik, arsa ve finansman giderlerindeki artış yeni konut projelerinde satış fiyatları üzerinde baskı oluşturabilir.

Bina dışı yapılarda maliyet artışı ne kadar oldu?

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi Mayıs ayında aylık yüzde 1,60, yıllık yüzde 34,06 yükseldi.

Kira piyasasına ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle büyükşehirlerde mevcut kiracılarla yeni kiraya verilen konutlar arasında ciddi fiyat farkları oluştuğunu söyledi.

“KİRA SÖZLEŞMELERİ KANUNİ SINIRLAR İÇİNDE YENİLENMELİ”

Özelmacıklı, temmuz ayında uygulanacak kira artış oranına ilişkin yaptığı değerlendirmede şunları söyledi:

“Temmuz ayında uygulanacak kira artış oranı yüzde 32,03 olarak açıklandı. Kira piyasasında dengelenme süreci devam ediyor ancak özellikle büyükşehirlerde yeni kiraya verilen konutlar ile mevcut kiracılara yapılan artışlar arasında hâlâ önemli fiyat farkları var. Bu nedenle kira sözleşmelerinin kanuni sınırlar çerçevesinde, doğru hesaplamalarla ve tarafların uzlaşmasını esas alan bir anlayışla yenilenmesi büyük önem taşıyor.”

“İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA 45 BİN TL SEVİYESİNDE”

İstanbul’da kiralık konut fiyatlarının son bir yılda ciddi artış gösterdiğini belirten Özelmacıklı, kentte ortalama kira bedelinin yüksek seviyelere ulaştığını ifade etti.

Özelmacıklı, “Mayıs ayı itibarıyla İstanbul’da kiralık konutlarda metrekare fiyat ortalaması yaklaşık 420 TL seviyesinde. Ortalama kira bedeli ise 45 bin TL civarında. Yeni yapılarda ortalama kira bedelleri 55 bin TL’ye, metrekare kira fiyatları ise 500 TL’ye kadar çıkabiliyor” dedi.

“KİRALIK DAİRE STOKU GÜÇLENDİRİLMELİ”

Kira piyasasında kalıcı dengenin sağlanabilmesi için konut arzının artırılması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, sosyal konut projeleri ve kiralık konut stokuna dikkat çekti.

Özelmacıklı, “Kiralık daire stokunun artması için konut arzının güçlendirilmesi şart. Sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kiralık konut stokunun artırılması kritik öneme sahip. İstanbul’da kiralık daire arzı oldukça sınırlı. Talebi karşılayacak yeterli konut bulunmaması, özellikle merkezi ve dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde fiyat baskısının devam etmesine neden oluyor” ifadelerini kullandı.

“DÖNÜŞÜMÜN YOĞUN OLDUĞU İLÇELERDE TALEP ARTIYOR”

Kentsel dönüşümün kiralık konut piyasası üzerinde belirgin etkisi olduğunu belirten Özelmacıklı, dönüşüm bölgelerinde geçici barınma ihtiyacının kiralık talebini artırdığını söyledi.

Özelmacıklı, “Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal ve Bağcılar gibi dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde geçici barınma ihtiyacı kiralık konuta olan talebi yükseltiyor. Bunun yanında yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle satın alma kararını erteleyen vatandaşlar da kiralık konuta yöneliyor” dedi.

Yaz ayları sonrasında piyasada ek hareketlilik beklenebileceğini belirten Özelmacıklı, evlilik, tayin ve üniversite öğrencilerinin barınma talebiyle kiralık konut piyasasında yeni bir talep dalgası oluşabileceğini ifade etti.

Özelmacıklı, dengeli bir piyasa yapısı için hem mal sahiplerinin yatırımını hem de kiracıların ödeme gücünü dikkate alan bir yaklaşımın gerekli olduğunu vurguladı.

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında hak sahiplerine 3 milyon TL’ye kadar kentsel dönüşüm kredisi kullandırılabilecek. Kredide aylık yüzde 0,69 faiz oranı ve 180 aya varan vade seçenekleri sunulacak. Talep eden vatandaşlar için ayrıca ilk 12 ay geri ödemesiz dönem imkanı da sağlanacak.

3 MİLYON TL KREDİ İÇİN ÜÇ KRİTİK ŞART

Kentsel dönüşüm kredisinden yararlanmak isteyenlerin yalnızca riskli yapıda hak sahibi olması yeterli olmayacak. Başvuru sahibinin finansal durumuna ve krediye konu edilecek bağımsız bölüme ilişkin bazı şartlar da aranacak.

Buna göre krediye başvuracak kişilerin aylık kredi taksitlerinin hane halkı gelirinin yüzde 70’ini aşmaması gerekiyor. Banka değerlendirmesinde, hanenin toplam geliri ile oluşacak taksit yükü birlikte incelenecek.

Başvuru sahibinin ayrıca açık icra, haciz veya devam eden yasal takip kaydının bulunmaması şartı aranacak. Kredi sicilinde devam eden yasal takip bulunan kişilerin başvuruları banka değerlendirmesinde olumsuz sonuçlanabilecek.

Bir diğer önemli şart ise başvuru yapılacak daire sayısıyla ilgili. Hak sahibinin birden fazla evi bulunsa bile, bu krediye yalnızca 1 dairesi için başvurabileceği belirtiliyor. Bu nedenle başvuru öncesinde kredinin hangi bağımsız bölüm için kullanılacağı netleştirilmeli.

FAİZ ORANI VE VADE NASIL UYGULANACAK?

Kredi programında en dikkat çeken başlıklardan biri düşük faiz ve uzun vade seçeneği oldu. Aylık yüzde 0,69 faiz oranı ile sunulacak kredide, ödeme planı 180 aya kadar uzatılabilecek.

Bu yapı, özellikle riskli binasını yenilemek isteyen ancak artan inşaat maliyetleri nedeniyle süreci erteleyen hak sahipleri için daha ulaşılabilir bir finansman modeli oluşturmayı hedefliyor.

Kredide ilk yıl ödeme yapmak istemeyen vatandaşlar için 12 ay geri ödemesiz dönem seçeneği de bulunacak. Ancak geri ödemesiz dönem tercih edilse bile toplam borç, faiz ve ödeme planı banka tarafından ayrıca hesaplanacak.

EK FAİZ AVANTAJINDAN KİMLER YARARLANABİLECEK?

Yeni kredi modelinde bazı vatandaş grupları için ilave faiz avantajı da uygulanacak. Tek konutu bulunanlar, düşük ve orta gelirli aileler, emekliler, engelliler, şehit ve gazi yakınları ile kadın hane reisleri destekten yararlanabilecek gruplar arasında yer alıyor.

Enerji verimliliği yüksek konutlar da sistemde ayrıca desteklenecek. Buna göre A veya B enerji sınıfına sahip konutları tercih eden hak sahipleri, ek faiz avantajı elde edebilecek. Yetkililer, sağlanacak faiz desteğinin yıllık bazda yüzde 1,25’e kadar çıkabileceğini belirtiyor.

Bu destekle yalnızca riskli yapıların yenilenmesi değil, dönüşüm sonrası enerji verimliliği yüksek ve afetlere dayanıklı konutların artırılması da hedefleniyor.

BAŞVURU SÜRECİ NASIL İŞLEYECEK?

Kentsel dönüşüm kredisinden yararlanmak isteyen hak sahiplerinin ilk adımı, binası için riskli yapı tespit raporu almak olacak. Bu rapor, yapının dönüşüm kapsamına girip girmediğini gösteren resmi başlangıç niteliği taşıyor.

Riskli yapı tespitinin ardından hak sahibi, lisanslı bir müteahhitle sözleşme imzalayacak. Daha sonra yapı ruhsatı düzenlenecek ve proje müteahhit tarafından e-Devlet sistemine kaydedilecek.

Son aşamada hak sahibi, e-Devlet üzerinden ön başvuru yaparak bankanın kredi değerlendirme sürecini başlatacak. Banka bu aşamada başvuru sahibinin gelir durumunu, kredi sicilini, yasal takip kaydını, taksit ödeme gücünü ve başvuruya konu bağımsız bölüm bilgilerini değerlendirecek.

BAŞVURU ÖNCESİ KONTROL EDİLMELİ

3 milyon TL’lik kentsel dönüşüm kredisine başvuracak vatandaşların sürece başlamadan önce hem teknik hem de finansal şartları birlikte kontrol etmesi gerekiyor. Binanın riskli yapı kapsamında olduğunun belgelenmesi, müteahhit sözleşmesinin yapılması, yapı ruhsatının düzenlenmesi ve projenin sisteme kaydedilmesi başvuru sürecinin temel adımları arasında yer alıyor.

Bunun yanında başvuru sahibinin açık icra veya yasal takip kaydının bulunmaması, aylık taksitlerin hane halkı gelirinin yüzde 70’ini geçmemesi ve kredi başvurusunun yalnızca 1 daire için yapılabileceği unutulmamalı.

Bu şartlardan biri sağlanmadığında, başvuru teknik olarak ilerlese bile banka değerlendirmesi aşamasında kredi onayı alınamayabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MALİYET BASKISINA KARŞI YENİ ADIM

İstanbul’da kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri, artan inşaat maliyetleri ve hak sahiplerinin ödeme gücü olarak gösteriliyor. Yeni kredi programı, bu noktada dönüşüm sürecine finansman desteği sağlamayı amaçlıyor.

3 milyon TL’ye kadar kredi, 180 aya varan vade, aylık yüzde 0,69 faiz ve ilk 12 ay geri ödemesiz dönem seçeneği, riskli yapısını yenilemek isteyen vatandaşlar için önemli bir destek başlığı haline gelebilir.

Ancak kredi desteği otomatik hak anlamına gelmiyor. Başvuru sahibinin gelir durumu, kredi sicili, yasal takip kaydı, başvurulacak daire sayısı ve projenin resmi süreçleri birlikte değerlendirilecek. Bu nedenle kentsel dönüşüm kredisine başvuracak vatandaşların yalnızca kredi tutarına değil, başvuru şartlarının tamamına dikkat etmesi gerekiyor.

Kuzey Kıbrıs, turizm trafiğinde güçlü bir yükseliş yakaladı. KKTC Turizm Planlama Dairesi verilerine göre ülkeye hava ve deniz yoluyla gelen yolcu sayısı, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 17,5 artarak 1,37 milyonun üzerine çıktı.

Ziyaretçi sayısındaki bu artış, yalnızca turizm ve hizmet sektörünü değil, bölgedeki gayrimenkul piyasasını da yakından etkiliyor. Özellikle Girne, İskele, Gazimağusa, Long Beach ve Yeniboğaziçi hattında konut talebinin daha görünür hale geldiği ifade ediliyor.

T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan KKTC ülke profili projeksiyonlarında ise bölge nüfusunun 476 bin seviyesine ulaşacağı öngörülüyor. Artan nüfus beklentisi ve ziyaretçi hareketliliği, Kuzey Kıbrıs’ta kalıcı yaşam alanlarına olan ihtiyacı öne çıkarıyor.

KONSEPT KONUT PROJELERİNE İLGİ GÜÇLENİYOR

Küresel konut piyasasında alıcı tercihleri değişiyor. Standart daire projeleri yerine sosyal donatıları güçlü, doğaya yakın, yatay mimari anlayışıyla geliştirilen ve yaşam konsepti sunan projeler daha fazla talep görüyor.

Knight Frank tarafından yayımlanan Global Branded Residence Survey araştırmasına göre, dünya genelinde markalı ve konseptli konut projelerinin sayısı 2011’de 169 iken bugün 611’e ulaştı. Bu sayının 2030 yılına kadar 1.019 projeye çıkması bekleniyor. Aynı araştırmada toplam ünite sayısının 2011’deki 27 bin seviyesinden 2030’da 162 binin üzerine ulaşacağı öngörülüyor.

Bu tablo, konut alıcısının artık yalnızca metrekareye bakmadığını gösteriyor. Sosyal alanlar, güvenlik, mimari kalite, ödeme kolaylığı ve yaşam tarzı da satın alma kararında belirleyici hale geliyor.

YATAY MİMARİ VE SOSYAL DONATI ÖNE ÇIKIYOR

Kuzey Kıbrıs’ta özellikle denize yakın bölgelerde yatay mimariyle geliştirilen projelere ilgi artıyor. Havuz, peyzaj, yürüyüş alanları, güvenlik, spor alanları ve site içi hizmetler, konut tercihinde daha fazla önem kazanıyor.

Akol Global Yönetim Kurulu Üyesi ve İcra Kurulu Başkanı Yılsay Özbayrak, konsept konut eğiliminin Kuzey Kıbrıs’ta da karşılık bulduğunu belirtti. Özbayrak’a göre modern alıcı, konutun yalnızca fiyatına değil, sunduğu yaşam düzenine ve finansal esnekliğe de bakıyor.

SIFIR PEŞİNAT MODELİYLE KONUT SATIŞI

Akol Global, Girne, İskele ve Gazimağusa’daki yatay mimari konseptli projelerinde sıfır peşinat ve şirket içi vadeli ödeme modeli sunduğunu açıkladı. Şirket, tapusu hazır ve hemen taşınma imkânı bulunan projelerle hem yatırımcıları hem de Kuzey Kıbrıs’ta yeni bir yaşam kurmak isteyenleri hedefliyor.

Özbayrak, kampanyaya ilişkin değerlendirmesinde şunları söyledi:

“Girne, Esentepe, İskele Long Beach, Gazimağusa ve Yeniboğaziçi gibi bölgelerde hayata geçirdiğimiz sıfır peşinat, tapusu hazır ve hemen taşınma imkânı sunan modelle, konut sahibi olmak isteyenlere erişilebilir çözümler sunmayı hedefliyoruz.”

FİNANSAL ESNEKLİK KARAR SÜRECİNDE ETKİLİ

Konut alımında proje kalitesi kadar ödeme planı da önem kazandı. Kredi maliyetleri ve küresel ekonomik dalgalanmalar nedeniyle alıcılar, daha uzun vadeli ve öngörülebilir ödeme modellerine yöneliyor.

Bu nedenle şirket içi ödeme planı, peşinat kolaylığı, teslim süresi ve tapu durumu gibi başlıklar pazarda daha fazla dikkat çekiyor. Kuzey Kıbrıs gibi turizm, yatırım ve yaşam talebinin aynı anda güçlendiği bölgelerde bu modellerin alıcı kararını hızlandırabildiği belirtiliyor.

Finans piyasalarında yapay zekâ destekli yatırım araçlarının performansına ilişkin değerlendirmeler de yatırımcıların gündeminde yer alıyor. Investing.com’da yayımlanan BIST 100 ve ProPicks AI değerlendirmesine buradan ulaşabilirsiniz.

Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışlarında düşüş Mayıs ayında da sürdü. TÜİK verilerine göre, Mayıs 2026’da yabancı alıcılara 1.387 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 27 azalış anlamına geldi.

Yabancı alıcıların toplam konut satışları içindeki payı ise yüzde 1,5 seviyesinde kaldı. Böylece yabancıya satışlar, Türkiye konut piyasasında eski dönemlere kıyasla daha sınırlı bir ağırlığa sahip oldu.

Güncel konut satış istatistikleri TÜİK veri portalı üzerinden yayımlanıyor.

İLK 5 AYDA 7 BİN 68 KONUT SATILDI

Yılın ilk beş aylık tablosu da yabancı talebindeki zayıflamayı ortaya koydu. Ocak-Mayıs 2026 döneminde yabancılara toplam 7 bin 68 konut satıldı. Geçen yılın aynı dönemine göre düşüş oranı yüzde 15,1 oldu.

Sektör temsilcilerine göre bu gerilemede yalnızca konut fiyatları değil, küresel ekonomik koşullar, yatırım tercihlerindeki değişim ve vatandaşlık uygulamalarına yönelik düzenlemeler de etkili oldu. Özellikle yatırım amaçlı alımlarda daha seçici bir dönem yaşanıyor.

RUSYA İLK SIRADA, İSTANBUL VE SAHİL İLLERİ ÖNE ÇIKIYOR

Mayıs ayında Türkiye’den en fazla konut alan yabancılar sıralamasında Rusya Federasyonu vatandaşları ilk sırayı korudu. Rusya’yı İran ve Ukrayna takip etti.

Yabancı alıcıların ilgisi ağırlıklı olarak İstanbul, Antalya, Muğla ve sahil bölgelerinde yoğunlaşmaya devam ediyor. Rusya ve Ukrayna vatandaşlarının turizm merkezlerine yöneldiği, İranlı alıcıların ise büyükşehirlerdeki gayrimenkul yatırımlarında aktif kaldığı belirtiliyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Mayıs 2026’da yabancılara kaç konut satıldı?
Mayıs ayında yabancılara 1.387 konut satıldı.

Yabancıya konut satışı ne kadar düştü?
Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 27 azaldı.

İlk 5 ayda yabancıya kaç konut satıldı?
Ocak-Mayıs döneminde toplam 7 bin 68 konut satıldı.

En çok konut alan yabancılar kimler oldu?
İlk sırada Rusya Federasyonu, ikinci sırada İran, üçüncü sırada Ukrayna vatandaşları yer aldı.

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, inşaat sektöründe dışarıdan görülen tablo ile sahadaki gerçeklerin birbirinden giderek uzaklaştığını söyledi. Kamuoyunun ağırlıklı olarak konut fiyatlarına odaklandığını belirten Araç, sektörün asıl sorununun hızla yükselen maliyetler olduğunu vurguladı.

Araç, “Bugün herkes konut fiyatlarını konuşuyor. Ancak sahada asıl mücadele maliyet tarafında veriliyor. İnşaat maliyetleri sürekli artarken bu yükseliş satış fiyatlarına aynı oranda yansıtılamıyor” dedi.

MALİYETLER YILLIK YÜZDE 28,58 ARTTI

TÜİK’in güncel verilerine göre inşaat maliyet endeksi, Nisan 2026’da aylık %2,73, yıllık %28,58 arttı.

Aynı dönemde:

• Malzeme maliyetleri yıllık %27,75
• İşçilik maliyetleri yıllık %30,02
• Bina inşaatı maliyetleri yıllık %27,11
• Bina dışı yapı maliyetleri yıllık %33,41 yükseldi.

Rakamların sahadaki baskıyı açıkça gösterdiğini belirten Araç, özellikle işçilik maliyetinin malzeme fiyatlarının üzerine çıktığına dikkat çekti.

USTA BULMAK ZORLAŞTI, YEVMİYELER YÜKSELDİ

Sektördeki en önemli sorunlardan birinin kalifiye eleman eksikliği olduğunu belirten Şenay Araç, usta bulmanın giderek zorlaştığını ve yevmiyelerin önemli ölçüde yükseldiğini kaydetti.

Araç, “Bugün birçok projede işçilik giderleri malzeme maliyetleriyle yarışıyor. Kalıpçıdan demirciye, elektrikçiden sıvacıya kadar nitelikli çalışan sıkıntısı yaşanıyor. İşçilik maliyetindeki yıllık %30,02’lik artış da bu tabloyu doğruluyor” dedi.

MÜTEAHHİTLER FİYATLARA YANSITAMIYOR

Artan giderlere rağmen konut fiyatlarının aynı hızda yükseltilemediğine dikkat çeken Araç, bunun temel nedeninin vatandaşın alım gücündeki zayıflama olduğunu söyledi.

“Maliyet yükseliyor ancak tüketicinin satın alma gücü aynı oranda artmıyor. Müteahhit fiyatı yükselttiğinde satış yapamıyor, yükseltmediğinde ise kâr marjından vazgeçmek zorunda kalıyor.”

Bu durumun özellikle küçük ve orta ölçekli inşaat firmalarını daha fazla etkilediğini belirten Araç, bazı şirketlerin satış yapabilmek için maliyetine yakın fiyatlarla konut sunduğunu dile getirdi.

YENİ PROJELER BEKLEMEYE ALINIYOR

Girdi fiyatlarının geleceğini öngöremeyen bazı müteahhitlerin yeni projeye başlamak yerine beklemeyi tercih ettiğini ifade eden Araç, bu eğilimin devam etmesi hâlinde konut üretiminin yavaşlayacağı uyarısında bulundu.

Araç, “Yeni proje üretiminin azalması bugün hemen hissedilmeyebilir. Ancak birkaç yıl sonra arz daraldığında bunun etkisi hem konut fiyatlarında hem de kiralarda görülecektir” değerlendirmesinde bulundu.

“DESTEK ARTIK TERCİH DEĞİL, ZORUNLULUK”

İnşaat sektörünün demir, çimento, mobilya, cam, seramik, elektrik, lojistik ve istihdam başta olmak üzere yüzlerce faaliyet alanını beslediğini hatırlatan Araç, sektörün yalnızca müteahhitlerden ibaret olmadığını vurguladı.

Şenay Araç, çözüm önerilerini şöyle sıraladı:

• Uygun maliyetli arsa üretimi artırılmalı
• Ruhsat ve belediye harçlarında kolaylık sağlanmalı
• Vergi yükleri üretimi destekleyecek şekilde düzenlenmeli
• İlk konutunu alacaklara erişilebilir finansman sunulmalı
• Kalifiye iş gücü yetiştirecek programlar artırılmalı
• Yerli yapı malzemesi üretimi desteklenmeli

Araç, sektörün geldiği noktayı şu sözlerle özetledi:

“Maliyet artışı baskılanabilir ancak ortadan kaldırılamaz. Biriken maliyet, yeni üretimin azalmasıyla birlikte zamanı geldiğinde mutlaka konut fiyatlarına yansır.”

İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196’ya, ikinci el konut satışları ise yüzde 32,7 azalışla 63 bin 137’ye geriledi. Piyasadaki yavaşlamanın arkasında üç önemli neden bulunuyor.

BİRİNCİSİ GEÇEN YILKİ YÜKSEK SATIŞ RAKAMI DÜŞÜŞÜ BÜYÜTTÜ

Konut satışlarındaki gerilemenin ilk nedeni yüksek baz etkisi oldu. Mayıs 2025’te faiz indirimi beklentilerinin oluşturduğu hareketlilikle birlikte 130 bin 25 konut satılmış ve yıllık artış yüzde 17,6’ya ulaşmıştı.

Mayıs 2026’da satışların 93 bin 333’e düşmesi, yıllık karşılaştırmada gerilemenin daha sert görünmesine neden oldu. Geçen yılın güçlü satış rakamı ile bu yılın zayıflayan finansman koşulları arasındaki fark, yüzde 31,2’lik düşüşte etkili oldu.

İKİNCİSİ MAYIS AYINDA YALNIZCA 14 İŞ GÜNÜ ÇALIŞILDI

Satışları aşağı çeken ikinci önemli unsur takvim etkisi oldu. Mayıs ayında 1 Mayıs, 19 Mayıs ve ayın son haftasına denk gelen Kurban Bayramı tatili nedeniyle yalnızca 14 iş günü çalışılabildi.

Bu süre, geçen yılın aynı ayına göre 6 iş günü daha az oldu. Gayrimenkul satışlarında ekspertiz, konut kredisi, tapu randevusu ve ödeme işlemlerinin iş günlerinde ilerlemesi, satışların kısa sürede tamamlanmasını zorlaştırdı.

ÜÇÜNCÜSÜ YÜKSEK KONUT KREDİSİ FAİZLERİ TALEBİ ERTELEDİ

Piyasadaki asıl yapısal neden ise konut kredisi faizlerinin yüksek seviyesini koruması oldu. Peşinatı bulunmayan ve kredi kullanarak ev almak isteyen haneler için aylık taksitler erişilmesi güç seviyelere çıktı.

MasterTürk Grubu bünyesindeki gayrimenkul ofislerinden alınan geri bildirimlere göre konut talebi tamamen ortadan kalkmadı. Ancak alıcıların önemli bölümü kredi faizlerinin düşmesini ve yeni finansman kampanyalarının açıklanmasını bekliyor.

NAKİT ALIM YAPANLAR İÇİN PAZARLIK DÖNEMİ

Satışların yavaşladığı dönemlerde pazarlık gücünün alıcıya geçtiği belirtiliyor. Özellikle ikinci el konutlarda, tamamlanmış projelerde ve stoklarını azaltmak isteyen geliştiricilerde daha uygun fiyat ve ödeme seçenekleri bulunabiliyor.

Faizlerin kalıcı biçimde düşmesi durumunda ertelenen talebin yeniden piyasaya dönmesi bekleniyor. Talepteki canlanma satışları artırırken konut fiyatlarının da daha hızlı yükselmesine yol açabilir.

Piyasanın kalıcı olarak hareketlenmesi için kredi faizlerinde düşüş, orta gelirliye uygun finansman modelleri ve ilk evini alacaklara yönelik desteklerin devreye alınması gerekiyor. Bu adımların atılması halinde 2026’nın ikinci yarısında konut talebinin güçlenebileceği değerlendiriliyor.

KONUT SATIŞLARI BİR AYDA 33 BİN 475 AZALDI

Nisan ayında 126 bin 808 konut satılırken bu sayı mayısta 93 bin 333’e geriledi. Aylık düşüş yüzde 26,4 olurken, Mayıs 2026 yılın en düşük konut satışının gerçekleştiği ay olarak kayıtlara geçti.

Haziran 2024’ten sonraki en düşük aylık rakam görülürken, Ocak-Mayıs 2026 dönemindeki toplam konut satışı yüzde 6,6 azalarak 569 bin 537 oldu.

2026 YILINDA AYLIK KONUT SATIŞLARI

Yılın ilk beş ayında en yüksek satış nisan, en düşük satış ise mayıs ayında gerçekleşti. Mayıs ayındaki satışlar, nisan ayının 33 bin 475 adet altında kaldı.

TATİLLER TAPU İŞLEMLERİNİ YAVAŞLATTI

Mayıs ayında 1 Mayıs, 19 Mayıs ve Kurban Bayramı tatillerinin çalışma günlerini azaltması, tapu işlemlerinin yavaşlamasında etkili oldu. Takvim etkisiyle birlikte yüksek kredi faizleri de konut talebinin satışa dönüşmesini sınırlandırdı.

HER 10 KONUTTAN YALNIZCA 2’Sİ KREDİYLE ALINDI

Kredili konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,8 azalarak 19 bin 754 oldu. Kredili satışların toplam içindeki payı yüzde 21,2’de kaldı.

Peşin ve senetli alımları kapsayan diğer konut satışları ise yüzde 36,2 düşerek 73 bin 579’a geriledi. Bu satışların toplam içindeki payı yüzde 78,8 olarak hesaplandı.

SIFIR KONUTUN PAYI YILIN ZİRVESİNE ÇIKTI

İlk el konut satışları mayısta yüzde 27,9 azalarak 30 bin 196 oldu. Satış adedi düşmesine rağmen sıfır konutların toplam içindeki payı yüzde 32,4 ile yılın en yüksek seviyesine ulaştı.

İkinci el konut satışları ise yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137 olarak kaydedildi. İkinci el konutların toplam satışlardaki payı yüzde 67,6 oldu.

YABANCIYA SATIŞTA RUSLAR İLK SIRADA

Yabancılara konut satışı yüzde 27 azalarak 1.387’ye geriledi. Mayısta Rusya vatandaşları 268 konutla ilk sırada yer alırken onları 125 konutla İran ve 88 konutla Ukrayna vatandaşları izledi.

İŞ YERİ SATIŞLARI DA YÜZDE 30,9 DÜŞTÜ

Mayıs ayında iş yeri satışları da yüzde 30,9 azalarak 11 bin 434 oldu. Satışların 3 bin 255’ini ilk el, 8 bin 179’unu ise ikinci el iş yerleri oluşturdu.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi verileri, konut piyasasında dikkat çeken bir tabloyu ortaya koydu.

Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi, mayıs ayında bir önceki aya göre %1,7 artarak 227,1 seviyesine çıktı. Yıllık bazda fiyat artışı %24,5 oldu.

Ancak asıl dikkat çeken nokta, reel değişimde görüldü. Konut fiyatları enflasyon etkisinden arındırıldığında yıllık bazda %6,1 değer kaybetti. Böylece konut fiyatlarındaki artış hızı son yılların en düşük seviyelerinden birine geriledi.

ÜÇ BÜYÜK ŞEHİRDE TABLO DEĞİŞTİ

Mayıs ayında İstanbul, Ankara ve İzmir’de farklı bir görünüm ortaya çıktı.

İstanbul’da konut fiyatları aylık %2,1, yıllık %25,4 arttı. Yeni kiracı kira endeksinde ise İstanbul yıllık %36,7 artışla öne çıktı.

Ankara’da konut fiyatları aylık %1,5, yıllık %27,3 yükseldi. Başkent, üç büyük şehir arasında yıllık konut fiyat artışında en güçlü şehir oldu.

İzmir’de ise konut fiyatları aylık bazda %0,1 geriledi. Yıllık artış %22,8 seviyesinde kaldı. Böylece İzmir, üç büyük şehir arasında aylık bazda fiyat düşüşü yaşayan tek şehir oldu.

BÖLGELERDE EN YÜKSEK VE EN DÜŞÜK ARTIŞ

Bölgesel verilere göre Elazığ, Malatya, Van, Bingöl, Tunceli, Bitlis, Hakkari ve Muş’u kapsayan bölge yıllık %28,2 artışla konut fiyatlarının en fazla yükseldiği alanlardan biri oldu.

Buna karşılık Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ’ı kapsayan Trakya bölgesi, konut fiyatlarında %15,8, yeni kiracı kira endeksinde ise %18,9 artışla en düşük artış görülen bölgeler arasında yer aldı.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Konut fiyatları gerçekten düştü mü?
Nominal olarak düşmedi. Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık %24,5 arttı. Ancak enflasyon etkisi çıkarıldığında reel olarak %6,1 geriledi. Yani konut fiyatı artmış görünse de alım gücü açısından değer kaybı yaşandı.

Yeni kiracı kira endeksi kira zammı için kullanılabilir mi?
Hayır. Yeni Kiracı Kira Endeksi, piyasaya yeni çıkan kiralık konutlardaki fiyat değişimini gösterir. Mevcut kiracının yıllık kira artışı için doğrudan yasal zam oranı değildir.

Yatırımcı için en önemli gösterge ne?
Sadece fiyat artışına bakmak yeterli değildir. Reel getiri, kira çarpanı, bölgesel talep, satış süresi ve kredi maliyeti birlikte analiz edilmelidir.

Ev sahibi olmak isteyen vatandaşların yakından takip ettiği konut kredisi faiz oranları Haziran 2026 itibarıyla yeniden gündeme geldi.

Paylaşılan güncel karşılaştırma listesine göre konut kredisinde en düşük aylık faiz oranı %2,84 seviyesinde yer aldı. Bu oranı %2,99, %3,16, %3,19 ve %3,31 seviyesindeki kredi seçenekleri takip etti.

Ancak konut kredisi kullanırken yalnızca faiz oranına bakmak yeterli değil. Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, DASK, hayat sigortası, toplam geri ödeme ve yıllık maliyet oranı da mutlaka karşılaştırılmalı.

EN DÜŞÜK KONUT KREDİSİ FAİZİNİ HANGİ BANKA VERİYOR?

Haziran 2026 verilerine göre en düşük konut kredisi faiz oranı %2,84 ile QNB’de görülüyor. QNB’yi %2,99 ile ING takip ediyor.

Ancak konut kredisi karşılaştırması yapılırken yalnızca faiz oranına bakmak yeterli değildir. Aynı kredi tutarında küçük faiz farkları, toplam geri ödemede ciddi fark oluşturabilir.

1 milyon TL konut kredisi için örnek hesaplama
Vade: 120 ay
Masraflar: Sigorta, ekspertiz ve dosya masrafı hariç yaklaşık hesap

Bu hesaba göre %2,84 faiz oranı ile %2,99 faiz oranı arasında aylık yaklaşık 1.377 TL, toplam geri ödemede ise yaklaşık 165 bin TL fark oluşuyor.

Bu nedenle kredi kullanmadan önce faiz oranı, aylık taksit, toplam geri ödeme, dosya masrafı, ekspertiz ücreti, DASK ve sigorta maliyetleri birlikte karşılaştırılmalıdır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Konut kredisi çekerken toplam maliyet nasıl hesaplanır?
Faiz oranı tek başına yetmez. Kısa bir kutu yapılabilir:

Toplam maliyet hesabında şunlara bakılmalı:
Aylık faiz + dosya masrafı + ekspertiz + DASK + hayat sigortası + ipotek masrafı + toplam geri ödeme

Kredi mi peşin alım mı daha avantajlı?

Peşin alımda faiz yükü oluşmaz ancak tüm birikim konuta bağlanır. Krediyle alımda ise taksitli ödeme imkanı olur fakat toplam geri ödeme, çekilen tutarın birkaç katına çıkabilir.

Aile konutuna eş rızası olmadan ipotek konulabilir mi?
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda diğer eşin açık rızası önemlidir. Eş rızası olmadan yapılan ipotek işlemleri hukuki uyuşmazlığa konu olabilir.

Bugünkü piyasada tek bir cevap yok. Nakit parası olan alıcı için pazarlık fırsatları öne çıkarken, krediyle ev almak isteyenler için tablo daha zor.

TCMB’nin politika faizini %37’de sabit tutması, konut kredisi maliyetlerinin yüksek kalmasına neden oluyor. Bu nedenle krediyle konut almak isteyen birçok kişi kararını erteliyor.

Merkez Bankası kararlarına TCMB PPK kararları sayfasından ulaşılabiliyor.

KREDİYLE EV ALACAKLAR İÇİN TAKSİT HESABI

Krediyle konut alacaklar için en kritik konu aylık taksit yükü. Faiz oranı yükseldikçe, aynı tutarda kredi için ödenecek aylık taksit ve toplam geri ödeme ciddi şekilde artıyor.

Aşağıdaki tabloda 120 ay vadeli konut kredisi için örnek taksit hesabı yer alıyor. Hesaplama örnektir; banka oranları, sigorta, ekspertiz ve dosya masrafları toplam maliyeti değiştirebilir.

Bu tablo, krediyle ev alacak vatandaşların yalnızca konut fiyatına değil, aylık taksit, toplam geri ödeme ve gelir-taksit dengesine bakması gerektiğini gösteriyor.

Örneğin 2 milyon TL kredi kullanan bir kişi, aylık %3 faizle yaklaşık 60 bin TL, aylık %3,5 faizle yaklaşık 70 bin TL taksit ödeyebilir. Bu nedenle faiz oranındaki küçük farklar bile toplam geri ödemede yüz binlerce liralık fark oluşturabilir.

Kredi kullanacak alıcıların karar vermeden önce bankalardan güncel oran alması, toplam geri ödeme planını incelemesi ve taksitin hane gelirinin ne kadarını oluşturduğunu hesaplaması gerekiyor.

SATIŞ VAR AMA ALICI DAHA SEÇİCİ

TÜİK verilerine göre Nisan 2026’da 126 bin 808 konut satıldı. Bu veri, piyasada satışların tamamen durmadığını gösteriyor.

Ancak alıcı artık daha dikkatli. Fiyat, lokasyon, bina yaşı, krediye uygunluk, deprem güvenliği ve kira getirisi birlikte değerlendiriliyor.

YENİ KONUT FİYATLARI NEDEN DÜŞMÜYOR?

Yeni konutta fiyatların düşmesini zorlaştıran en güçlü neden arsa maliyeti.

Arsa payı, finansman gideri ve inşaat maliyeti yüksek kaldığı için geliştiriciler uygun fiyatlı yeni konut üretmekte zorlanıyor.

TÜİK yapı izin verilerine göre 2025’in son çeyreğinde yapı ruhsatı verilen daire sayısı %13,8 arttı. Ancak ruhsat artışı, her projenin hemen satışa çıkacağı anlamına gelmiyor. Projelerin hayata geçmesi için finansman, satış hızı ve maliyet dengesi belirleyici olmaya devam ediyor.

Yapı izin verileri TÜİK yapı izin istatistikleri üzerinden incelenebiliyor.

Aile yapısı nasıl değişti?

Tek kişilik haneler konut tercihlerini nasıl etkiliyor?

Yaşlı nüfus için hangi konutlar öne çıkıyor?

Ekonomik erişilebilirlik neden önemli?

Konut seçiminde yeni kriterler neler?

AİLE YAPISI KÜÇÜLÜYOR

Türkiye’de hane yapısı son yıllarda belirgin şekilde değişiyor. TÜİK verilerine göre ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008 yılında 4 kişi iken, 2025 yılında 3,08 kişiye düştü.

Bu değişim, gayrimenkul ihtiyacını da dönüştürüyor. Artık her hane için aynı konut tipi uygun görülmüyor. Tek yaşayan bireyler, çekirdek aileler, tek ebeveynli haneler, yaşlı bireyler ve çocuklu aileler farklı konut beklentileriyle hareket ediyor.

KONUTTA TEK TİP DÖNEMİ BİTİYOR

Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’ya göre aile yapısındaki küçülme, gayrimenkul ihtiyacını daha kişisel, daha fonksiyonel ve daha erişilebilir çözümlere yöneltiyor.

Bu nedenle konut seçiminde doğru lokasyon, doğru metrekare, bina niteliği ve fiyat dengesi daha önemli hale geliyor. Alıcılar ve kiracılar artık yalnızca büyüklüğe değil, kullanım kolaylığına da bakıyor.

TEK KİŞİLİK HANELER ARTIYOR

TÜİK verilerine göre yalnız yaşayan kişilerden oluşan tek kişilik hanelerin oranı 2025 yılında yüzde 20,5’e ulaştı.

Bu artış özellikle büyükşehirlerde 1+1 ve 2+1 konutlara ilgiyi artırıyor. Merkezi lokasyonlar, ulaşım akslarına yakınlık, güvenlik, düşük aidat, sosyal olanaklara erişim ve bakım kolaylığı bu grup için belirleyici hale geliyor.

YAŞLI NÜFUSUN KONUT İHTİYACI ÖNE ÇIKTI

Türkiye’de 2025 yılında hanelerin yüzde 26,1’inde 65 yaş ve üzeri en az bir kişi bulunuyor. Tek başına yaşayan yaşlıların önemli bir bölümünü ise kadınlar oluşturuyor.

Bu tablo, konutlarda erişilebilirlik ihtiyacını artırıyor. Asansörlü binalar, sağlık hizmetlerine yakın lokasyonlar, güvenli siteler, düşük katlı yapılar ve bakım kolaylığı sağlayan konutlar yaşlı bireyler için daha önemli hale geliyor.

EKONOMİK ERİŞİLEBİLİRLİK KRİTİK HALE GELDİ

Konut sahipliği Türkiye’de aileler için hâlâ önemli bir güvence alanı olarak görülüyor. Ancak ekonomik koşullar nedeniyle konut seçiminde yalnızca satış fiyatı değil, uzun vadeli kullanım maliyeti de daha fazla dikkate alınıyor.

Yalıtım kalitesi, enerji verimliliği, bakım ihtiyacı, aidat, ulaşım gideri ve çevresel koşullar artık satın alma ya da kiralama kararında daha etkili hale geliyor.

KONUT TERCİHLERİNDE YENİ KRİTERLER

KONUTTA SADECE FİYAT YETERLİ DEĞİL

Yeni hane yapısı, gayrimenkul sektöründe farklı konut tiplerine olan ihtiyacı artırıyor. Küçülen haneler daha küçük ve fonksiyonel daireleri öne çıkarırken, yaşlı nüfus erişilebilir ve güvenli konutları daha önemli hale getiriyor.

Geniş ailelerde ise uygun fiyatlı, daha büyük metrekareli ve uzun vadeli kullanıma elverişli konut ihtiyacı devam ediyor.

HABER ÖZETİ

Türkiye’de aile yapısı küçülüyor, konut ihtiyacı da buna bağlı olarak değişiyor. TÜİK’in “İstatistiklerle Aile, 2025” verilerine göre ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008’de 4 kişi iken 2025’te 3,08 kişiye geriledi.

Tek kişilik hanelerin oranı ise 2014’te yüzde 13,9 iken 2025’te yüzde 20,5’e yükseldi. Bu tablo, özellikle büyükşehirlerde 1+1 ve 2+1 konutlara, erişilebilir lokasyonlara ve daha düşük bakım maliyetli yapılara ilgiyi artırıyor.

Emlak sektöründe yetkisiz ilanların, sahte hesapların ve fiyat manipülasyonlarının önüne geçmek amacıyla uygulanan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin etkisi ilan sayılarına yansıdı.

Satılık taşınmaz ilanları için zorunlu hale gelen doğrulama sistemi sonrası Türkiye genelinde satılık konut ilanlarında yüzde 26 düşüş yaşandı.

415 BİN İLAN PİYASADAN ÇEKİLDİ

Endeksa verilerine göre 15 Şubat ile 9 Haziran arasında satılık konut ilanı sayısı 1 milyon 618 bin 875’ten 1 milyon 203 bin 257’ye düştü.

Bu dönemde ilan sayısında 415 bin 618 adet azalma yaşandı. Son bir yıllık süreçte ise satılık taşınmaz ilanlarındaki gerileme yüzde 25,4 seviyesinde gerçekleşti.

EİDS NEDİR?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, taşınmaz ilanlarında ilan veren kişinin yetkisini doğrulayan sistemdir.

Uygulama ile taşınmaz sahipleri ilanlarını doğrudan kendileri verebiliyor. Ayrıca e-Devlet üzerinden seçtikleri emlak işletmelerine ilan verme yetkisi tanımlayabiliyor.

Taşınmaz ilanı için yetkilendirme işlemleri e-Devlet EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni ekranı üzerinden yapılabiliyor.

YETKİSİZ VE MÜKERRER İLANLAR TEMİZLENDİ

EİDS uygulamasıyla birlikte aynı taşınmaz için açılan mükerrer ilanlar, yetkisiz emlak ilanları ve gerçeği yansıtmayan fiyat paylaşımları azalmaya başladı.

Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, sistemin ilan stokunu daha sağlıklı hale getirdiğini belirterek, düşüşün beklentilerinin üzerinde gerçekleştiğini ifade etti.

Öğüt’e göre bu durum hem tüketicilerin daha güvenilir ilanlara ulaşmasını sağlıyor hem de sektörün daha şeffaf bir yapıya kavuşmasına katkı sunuyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Hisse oranının %38,40’a yükselmesi Limak’a tek başına karar alma yetkisi verir mi?

Tek başına mutlak çoğunluk (yani %50+1) sağlamasa da Limak’ın payının %38,40’a ulaşması, diğer ortakların herhangi ikisinin bir araya gelse dahi Limak olmadan stratejik kararları (tüzük değişikliği, tasfiye, büyük varlık satışı vb.) yasal olarak alamayacağı anlamına gelir. Limak, bu hamleyle konsorsiyum içerisindeki en güçlü "kilit ortak" konumunu tescillemiştir.

Euro kurunun yükselmesi köprü işletmeci şirketinin gelirlerini nasıl etkiliyor?

Geçiş garantileri ve yasal tarifeler doğrudan euro cinsinden (15 euro + KDV) belirlendiği için, euro kurunun 2017'deki 4,1 TL seviyesinden günümüzün 53 TL seviyelerine gelmesi, şirketin kamudan TL bazında tahsil ettiği hakediş tutarlarını doğrudan katlamaktadır. Bu durum, projenin döviz cinsinden finansman borçlarının ödenmesinde kur riskine karşı şirketi koruyan en büyük yasal kalkandır.

Altındaki düşüş piyasayı nasıl etkiledi?

Yatırımcı neden beklemeye geçti?

Konut ve arsa alımları neden ertelendi?

İkinci el araç piyasasında ne değişti?

Nakit alıcılar için fırsat oluşur mu?

ALTINDAKİ DÜŞÜŞ PİYASAYI BEKLEMEYE ALDI

Finansal piyasalarda yaşanan dalgalanma, yatırımcı davranışlarını değiştirdi. Gram altının zirve seviyelerinden gerilemesi, özellikle yüksek fiyattan alım yapan yatırımcıları beklemeye yöneltti.

Zararına satış yapmak istemeyen birikim sahipleri, altını bozdurup konut, arsa veya araç alımına geçmek yerine fiyatların yeniden toparlanmasını bekliyor.

Güncel gram altın fiyatları ve piyasa hareketleri altın fiyatları ekranı üzerinden takip edilebiliyor.

YATIRIMCI ZARARINA SATIŞ YAPMAK İSTEMİYOR

Altın fiyatlarının sert düşmesi, özellikle son aylarda yüksek seviyeden alım yapan yatırımcıları etkiledi. Bu kesim, maliyetine yaklaşmadan altınını bozdurmak istemiyor.

Piyasada bu durum “bekleme davranışı” olarak öne çıkıyor. Yatırımcı parasını altında tutarken, konut ve araç piyasasına girecek nakit de gecikiyor.

KONUT VE ARSA PİYASASINDA TALEP ERTELENDİ

Altındaki geri çekilme, konut ve arsa tarafında da etkisini gösterdi. Birikimini altından çıkarıp gayrimenkule yönlendirmeyi planlayan yatırımcılar, kararını erteledi.

Bu nedenle piyasada talep tamamen ortadan kalkmış değil. Ancak alıcıların önemli bir bölümü, altının yeniden toparlanmasını beklediği için satış görüşmeleri yavaşladı.

Arsa ve arazi piyasasındaki son gelişmeler için sitedeki “Arsa ve arazi satışlarında dikkat çeken düşüş: Son 3 ayda yüzde 20 geriledi” başlıklı haber de incelenebilir.

İKİNCİ EL ARAÇTA DA BEKLEYİŞ VAR

Benzer tablo ikinci el araç piyasasında da görülüyor. Altınını bozdurup araç almak isteyen vatandaşlar, mevcut zararı realize etmemek için alım kararını öteliyor.

Bu durum, araç piyasasında pazarlık payını artırabilir. Özellikle nakde ihtiyacı olan satıcıların fiyat konusunda daha esnek davranması beklenebilir.

NAKİT ALICILAR İÇİN FIRSAT OLUŞABİLİR

Piyasada bekleyişin artması, nakit alıcılar için pazarlık fırsatı doğurabilir. Konut, arsa veya araç satmak isteyen bazı satıcılar, talebin zayıfladığı dönemlerde fiyat konusunda daha esnek olabilir.

Ancak yatırım kararı yalnızca altın fiyatındaki düşüşe göre verilmemeli. Alınacak konutun lokasyonu, arsanın imar durumu veya aracın piyasa değeri ayrı ayrı incelenmeli.