Emlak sektöründe faaliyet göstermek isteyen işletmeler için en önemli şartlardan biri emlak yetki belgesi oldu. Taşınmaz alım satımı, kiralama ve aracılık hizmeti veren işletmelerin yasal zeminde çalışabilmesi için bu belgeye sahip olması gerekiyor.

Emlak yetki belgesi, kişi adına değil işletme adına düzenleniyor. Belge, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından veriliyor. Başvuru süreci ise Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yürütülüyor. Ticaret Bakanlığı’nın TTBS bilgilendirmesine göre yetki belgesi başvuruları sistem üzerinden yapılıyor ve belge, işletmenin bulunduğu yerdeki ticaret il müdürlüğü tarafından düzenleniyor.

Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi:
https://ttbs.gtb.gov.tr/

EMLAK YETKİ BELGESİ NEDİR?

Emlak yetki belgesi, taşınmaz ticareti yapan işletmelere verilen resmi faaliyet belgesidir. Bu belge, emlak ofisinin alım satım, kiralama, pazarlama ve aracılık hizmetlerini mevzuata uygun şekilde yürüttüğünü gösterir.

Yetki belgesi olmayan bir işletmenin taşınmaz ticareti alanında faaliyet göstermesi hem işletme hem de vatandaş açısından risk oluşturur. Çünkü bu belge, emlak piyasasında kayıtlı, denetlenebilir ve sorumlu çalışma düzeninin temel parçalarından biridir.

Belge, emlak ofisinde görünür bir yerde bulundurulmalı; ilan, sözleşme ve aracılık süreçlerinde yetki belgesi bilgileri kullanılmalıdır.

MYK BELGESİ İLE YETKİ BELGESİ KARIŞTIRILMAMALI

Emlak sektöründe en sık yapılan hatalardan biri, MYK Mesleki Yeterlilik Belgesi ile emlak yetki belgesini aynı belge sanmaktır.

MYK belgesi, kişinin mesleki yeterliliğini gösterir. Emlak danışmanı ya da sorumlu emlak danışmanı olan kişiler adına düzenlenir.

Emlak yetki belgesi ise işletme adına verilir. Yani bir kişinin MYK belgesine sahip olması, tek başına emlak ofisi açmak için yeterli değildir. İşletmenin ayrıca taşınmaz ticareti yetki belgesi alması gerekir.

KİMLER İÇİN HANGİ BELGE GEREKİR?

Emlak ofisinde çalışan kişilerin görevine göre farklı belge şartları bulunur.

Satış ve pazarlama personeli olarak çalışan emlak danışmanları için Emlak Danışmanı Seviye 4 veya Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi aranır.

İşletme sahibi, şirket yetkilisi, şube müdürü veya sorumlu danışman konumundaki kişiler için ise Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5 belgesi öne çıkar.

Taşınmaz ticaretiyle ilgili bazı bölümlerden mezun olan kişiler için mesleki yeterlilik belgesi şartında muafiyet uygulanabilir. Ticaret Bakanlığı il müdürlüğü bilgilendirmelerinde, ilgili alanlardan mezun olan kişiler için bazı şartların aranmayabileceği belirtiliyor.

EMLAK YETKİ BELGESİ NASIL ALINIR?

Emlak yetki belgesi almak isteyen işletmeler, başvurularını TTBS üzerinden yapar. Başvuru sırasında işletmenin faaliyet alanı, oda kaydı, vergi mükellefiyeti, sorumlu emlak danışmanı bilgileri ve gerekli belgeler sisteme yüklenir.

Başvuru, işletmenin bulunduğu ildeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından incelenir. Şartları taşıyan işletmeler için yetki belgesi düzenlenir.

Başvuru sürecinde eksik belge veya yanlış bilgi bulunması halinde başvurunun sonuçlanması gecikebilir. Bu nedenle başvuru yapmadan önce TTBS ekranında yer alan güncel belge ve şartların kontrol edilmesi gerekir.

BAŞVURU İÇİN HANGİ EVRAKLAR GEREKİR?

Başvuruda istenen belgeler işletmenin türüne göre değişebilir. Ancak genel olarak oda kayıt belgesi, vergi levhası, öğrenim belgesi, adli sicil kaydı, mesleki yeterlilik belgesi, mesleki deneyimi gösteren belgeler, imza sirküleri ve ticaret sicil gazetesi gibi evraklar talep edilir.

Ayrıca sorumlu emlak danışmanının eğitim ve deneyim şartlarını taşıması gerekir. Bakanlık il müdürlüklerinin güncel başvuru bilgilendirmelerinde, ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunları için son 5 yıl içinde en az 6 ay; diğerleri için ise en az 12 ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı deneyimi şartı yer alıyor.

EMLAK PİYASASINDA YETKİ BELGESİ NEDEN ÖNEMLİ?

Emlak yetki belgesi, yalnızca ofis açmak için alınan idari bir belge değildir. Taşınmaz alım satımı ve kiralama süreçlerinde emlak işletmesinin kayıtlı, denetlenebilir ve yasal çerçevede çalıştığını gösterir.

Yetki belgeli emlak işletmeleri; ilan yayımlama, portföy alma, alıcı ve satıcı arasında aracılık yapma, kira ve satış süreçlerini yürütme gibi işlemleri daha güvenli bir zeminde gerçekleştirir. Bu durum hem emlak işletmesini hem de alıcı, satıcı, kiracı ve mülk sahibini korur.

Son dönemde sahte ilanlar, yetkisiz aracılık faaliyetleri, gerçeği yansıtmayan fiyatlar ve sosyal medya üzerinden yapılan kontrolsüz taşınmaz paylaşımları sektörde önemli bir sorun haline geldi. Bu nedenle vatandaşların işlem yapmadan önce emlak ofisinin yetki belgesini kontrol etmesi büyük önem taşıyor.

YETKİ BELGESİ OLMAYAN EMLAKÇI RİSK OLUŞTURUR

Yetki belgesi bulunmayan kişi veya işletmelerle yapılan işlemler, ileride ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Özellikle kapora ödemesi, yer gösterme, portföy yetkilendirme, hizmet bedeli talebi ve kira ya da satış sözleşmesi gibi süreçlerde muhatabın yetkili olup olmadığı mutlaka sorgulanmalıdır.

Emlak yetki belgesi olmayan işletmelerin sektörde faaliyet göstermesi, tüketici güvenini zedeler ve kayıtlı çalışan emlak danışmanları açısından haksız rekabet oluşturur.

Bu nedenle mülk sahipleri taşınmazını bir emlak ofisine verirken, alıcı ve kiracılar da işlem yapmadan önce ilgili işletmenin yetki belgesi numarasını kontrol etmelidir.

İLAN VE KOMİSYON SÜRECİNDE BELGE ÖNE ÇIKIYOR

Emlak piyasasında dijital ilanların ağırlığı arttıkça yetki belgesinin önemi daha da arttı. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi ve ilan doğrulama uygulamalarıyla, ilanların yetkili kişi ya da işletmeler üzerinden yayımlanması hedefleniyor.

Yetki belgeli işletmeler için bir diğer önemli konu da hizmet bedeli yani komisyon hakkıdır. Emlak danışmanının komisyon talep edebilmesi için sürecin sözleşmeye dayalı, açık ve belgeli şekilde yürütülmesi gerekir.

Portföy yetkilendirme, yer gösterme ve aracılık sözleşmeleri usulüne uygun hazırlanmadığında hem emlak işletmesi hem de vatandaş açısından uyuşmazlık yaşanabilir. Bu yüzden yetki belgesi kadar, işlemlerin yazılı ve şeffaf şekilde yapılması da önemlidir.

Tripleks villa, üç katlı olarak tasarlanan ve genellikle geniş yaşam alanı sunan konut tipidir. Bu tür yapılar zemin kat, birinci kat ve ikinci kat şeklinde planlanabileceği gibi bazı projelerde bodrum kat, zemin kat ve üst kat olarak da karşımıza çıkabilir.

Tripleks villalar özellikle geniş aileler, ev içinde farklı kullanım alanları isteyenler ve bahçeli yaşamı tercih edenler için öne çıkar. Katlar arasında geçiş genellikle iç merdivenle sağlanır. Bazı lüks projelerde ise asansör seçeneği de bulunabilir.

TRİPLEKS VİLLA NEDİR?

Tripleks villa, üç ayrı kattan oluşan villa tipi konuttur. Bu katlar aynı evin içinde birbirine bağlıdır ve genellikle farklı kullanım amaçlarına göre planlanır.

Zemin katta salon, mutfak, misafir alanı ve bahçeye çıkış bölümleri yer alabilir. Üst katlarda yatak odaları, ebeveyn banyosu, çocuk odaları ve çalışma alanları bulunabilir. Bodrum katlı planlarda ise hobi odası, depo, spor alanı, misafir odası veya teknik bölümler tasarlanabilir.

Bu yapı tipi, evin kullanımını yatayda değil dikeyde genişletir. Böylece aynı arsa üzerinde daha fazla yaşam alanı elde edilebilir.

TRİPLEKS VİLLANIN TEMEL ÖZELLİKLERİ

Tripleks villaların en belirgin özelliği üç katlı yapıya sahip olmasıdır. Standart dairelere ve çoğu dubleks konuta göre daha geniş metrekare sunabilir.

Kat ayrımı sayesinde evin sosyal alanları ile özel yaşam bölümleri birbirinden ayrılabilir. Bu da kalabalık aileler için daha düzenli ve mahrem bir kullanım sağlar.

Tripleks villalarda genellikle birden fazla banyo, geniş salon, ayrı mutfak, yatak odaları, teras, balkon, bahçe ve otopark alanı bulunabilir. Projenin niteliğine göre havuz, kış bahçesi, depo, giyinme odası ve ebeveyn süiti gibi ek alanlar da yer alabilir.

DUBLEKS İLE TRİPLEKS ARASINDAKİ FARK NE?

Dubleks ve tripleks konutlar arasındaki temel fark kat sayısıdır. Dubleks konutlar iki katlıdır. Tripleks konutlar ise üç katlıdır.

Bu fark yalnızca kat sayısıyla sınırlı değildir. Tripleks villalar, genellikle daha fazla oda, daha geniş kullanım alanı ve daha fazla fonksiyonel bölüm sunar. Örneğin dublekste salon ve yatak odaları iki kata yayılırken, triplekste sosyal alan, yatak odaları ve hobi ya da misafir alanı ayrı katlarda planlanabilir.

Bu nedenle tripleks villalar daha geniş aileler veya evde bağımsız kullanım alanı isteyen kişiler için avantaj sağlayabilir.

MÜSTAKİL VİLLA İLE TRİPLEKS VİLLA AYNI ŞEY Mİ?

Müstakil villa ile tripleks villa aynı kavram değildir. Müstakil villa, başka yapıya bitişik olmayan ve bağımsız arsa üzerinde yer alan konutu ifade eder. Tripleks ise yapının kaç katlı olduğunu anlatır.

Bir villa hem müstakil hem tripleks olabilir. Aynı şekilde bir tripleks villa, site içinde veya bitişik nizamda da yapılabilir. Bu nedenle ilanlarda yalnızca “tripleks” ifadesine bakmak yeterli değildir. Yapının müstakil mi, ikiz villa mı, bitişik nizam mı, site içinde mi olduğu ayrıca incelenmelidir.

TRİPLEKS VİLLA KİMLER İÇİN UYGUN?

Tripleks villalar daha çok geniş ailelere hitap eder. Aile bireylerinin ayrı yaşam alanlarına ihtiyaç duyması, misafir ağırlama alışkanlığı, evden çalışma düzeni veya hobi alanı ihtiyacı bu konut tipini cazip hale getirebilir.

Ayrıca bahçeli yaşam isteyen, apartman dairesine göre daha bağımsız bir konut arayan ve geniş metrekareye ihtiyaç duyan kişiler için de tripleks villalar tercih edilebilir.

Ancak üç katlı yaşam herkes için uygun olmayabilir. Yaşlı bireyler, küçük çocuklu aileler veya merdiven kullanımında zorluk yaşayan kişiler için katlar arası geçiş dikkat edilmesi gereken bir konu olabilir.

TRİPLEKS VİLLANIN AVANTAJLARI VE DEZAVANTAJLARI

Tripleks villaların en önemli avantajı geniş ve ayrılmış yaşam alanı sunmasıdır. Katların farklı amaçlarla kullanılabilmesi, ev içinde düzenli bir yaşam planı oluşturur. Bahçe, teras ve balkon gibi alanlar da konforu artırır.

Dezavantaj tarafında ise bakım, ısıtma, temizlik ve aidat giderleri daha yüksek olabilir. Üç katlı kullanım nedeniyle merdiven konusu da günlük yaşamda yorucu hale gelebilir. Ayrıca geniş metrekareli konutlarda enerji maliyetleri standart dairelere göre daha fazla olabilir.

Son günlerde sosyal medyada “3 yıl geri ödemesiz konut kredisi geliyor” başlığıyla paylaşılan düzenleme henüz yürürlüğe girmiş bir kampanya değil. Konu, TBMM’ye sunulan İlk Defa Konut Edinecek Gençlere Devlet Destekli Konut Finansmanı Sağlanmasına Dair Kanun Teklifi kapsamında gündeme geldi.

TBMM teklif sayfası:
https://www.tbmm.gov.tr/Yasama/KanunTeklifi/d0e07abb-8677-453b-87be-019ed5fba8f3

DESTEK KİMLERİ KAPSAYACAK?

Kanun teklifine göre destekten, 18 yaşını doldurmuş ve 35 yaşını aşmamış Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları yararlanabilecek.

Başvuru sahibinin kendisi, eşi ve velayeti altındaki çocukları adına kayıtlı konut bulunmaması gerekiyor. Ayrıca kişinin son 5 yıl içinde konut sahibi olmamış olması, düzenli ve belgelenebilir gelire sahip olması ve satın alacağı konutu ikamet amacıyla kullanmayı taahhüt etmesi şartlar arasında yer alıyor.

PEŞİNAT OLACAK MI?

Teklif metninde en kritik madde kredi oranıyla ilgili. Buna göre destek kapsamında kullandırılacak kredi tutarı, satın alınacak konut bedelinin yüzde 90’ını geçemeyecek.

Bu madde, teklif yasalaşırsa alıcının en az yüzde 10 peşinat hazırlaması gerekebileceği anlamına geliyor. Ancak bu oran, uygulama esasları açıklandığında netleşecek. Çünkü teklif metninde destek oranı, azami kredi tutarı, gelir kriterleri ve uygulama ayrıntılarının Cumhurbaşkanı tarafından belirleneceği yazıyor.

1 MİLYON TL’LİK EVDE PEŞİNAT HESABI NASIL OLUR?

Teklifteki yüzde 90 kredi sınırı üzerinden örnek hesap yapıldığında, 1 milyon TL değerinde bir konut için tablo şöyle oluşur:

Konut bedeli: 1.000.000 TL
Kullanılabilecek azami kredi: 900.000 TL
Alıcının ödemesi gereken asgari peşinat: 100.000 TL

Bu hesaplamaya tapu harcı, ekspertiz, sigorta, dosya masrafı veya banka giderleri dahil değildir. Uygulama başlarsa toplam nakit ihtiyacı yalnızca peşinatla sınırlı kalmayabilir.

TAKSİT NE KADAR OLUR?

Teklif metninde kesin faiz oranı açıklanmadı. Sosyal medyada dolaşan yüzde 1,20 faiz ve 180 ay vade tabloları resmi başvuru tablosu değil, örnek hesaplama niteliğinde.

Yine de yüzde 1,20 aylık faiz ve 180 ay vade üzerinden örnek hesap yapılırsa, 1 milyon TL’lik ev için 900 bin TL kredi kullanıldığında aylık taksit yaklaşık 12 bin 229 TL seviyesinde olur.

Bu hesapta:

Konut bedeli: 1.000.000 TL
Peşinat: 100.000 TL
Kredi tutarı: 900.000 TL
Vade: 180 ay
Aylık faiz: %1,20
Tahmini aylık taksit: 12.229 TL
Yaklaşık toplam geri ödeme: 2.201.130 TL

Bu tutarlar resmi tablo değildir. Faiz desteğinin ne kadar olacağı, bankaların uygulayacağı oran, vade ve masraflar açıklandığında ödeme planı değişebilir.

SATIN ALINNAN KONUT KİRAYA VERİLMEMELİ ŞARTI

TBMM gündemine gelen 40 yaş altı vatandaşlara yönelik faizsiz konut desteği, ev sahibi olmak isteyen milyonlarca genç için büyük bir umut ışığı yaktı. Ancak bu tarihi fırsatın amacına ulaşması, konut krizine gerçek bir çözüm sunması ve fırsatçılığın önüne geçilmesi için yasa teklifinde yer alan en radikal şart büyük önem taşıyor: Satın alınan konutun kiraya verilmemesi zorunluluğu.

Bu madde, devletin sağladığı faizsiz finansman desteğinin bir "yatırım aracına" dönüşmesini engellemek için getirilmiş en güçlü kalkandır. Eğer bu kural olmasaydı; zaten nakit gücü olan, faizsiz paranın avantajını kullanıp servetine servet katmak isteyen kitleler piyasaya üşüşecek ve gerçek ihtiyaç sahiplerinin hakkını gasp edecekti. Devlet, "Ben senin barınma ihtiyacını çözmek için faiz yükünü sırtlanıyorum, senin üzerimden ticaret yapmana izin vermem" diyerek çizgisini net bir şekilde çekmiştir.

Kanun teklifinin metni:
https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y4/T2/WebOnergeMetni/08225842-8ba7-4350-b4b7-f952a10a90c9.pdf

3 YIL ANAPARA ÖDEMESİZ OLURSA ÖRNEK TAKSİT NASIL DEĞİŞİR?

Yüzde 1,20 aylık faiz ve 180 ay vade üzerinden, 900 bin TL kredi için ilk 36 ay sadece faiz ödendiği varsayılırsa örnek tablo değişir.

Bu senaryoda ilk 36 ayda aylık ödeme yaklaşık 10 bin 800 TL olur. Çünkü 900 bin TL kredinin aylık yüzde 1,20 faiz karşılığı yaklaşık 10 bin 800 TL’ye denk gelir.

İlk 3 yılın ardından kalan 900 bin TL anapara, kalan 144 aya yayıldığında aylık taksit yaklaşık 13 bin 162 TL seviyesine çıkar.

Örnek tablo:

Konut bedeli: 1.000.000 TL
Peşinat: 100.000 TL
Kredi tutarı: 900.000 TL
İlk 36 ay tahmini ödeme: 10.800 TL
Sonraki 144 ay tahmini ödeme: 13.162 TL
Yaklaşık toplam geri ödeme: 2.284.174 TL

Bu hesap yalnızca örnektir. Resmi faiz oranı, devlet katkısı, bankanın ödeme planı ve 3 yıllık dönemin nasıl uygulanacağı açıklanmadan kesin taksit hesabı yapılamaz.

5 YIL SATMAMA SÖZÜ ŞARTIYLA VERİLECEK

Teklifte yer alan bir diğer önemli başlık ise 5 yıl satmama şartı. Düzenlemeye göre destek kapsamında alınan konutlar, edinim tarihinden itibaren 5 yıl süreyle satılamayacak veya ticari amaçla devredilemeyecek.

Ayrıca gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu tespit edilen kişilerden sağlanan tüm desteklerin yasal faiziyle birlikte geri alınması öngörülüyor. Bu maddeyle kredinin yatırım amaçlı değil, gerçekten oturum ihtiyacı için kullanılması hedefleniyor.

İLK EVİM KONUT KREDİSİ BAŞVURULARI NE ZAMAN?

Teklif şu anda komisyonda olduğu için bankalara başvuru yapılabilecek kesinleşmiş bir kampanya bulunmuyor. Başvuru tarihi, kredi limiti, faiz oranı, gelir şartı, bankalar ve ödeme planı teklif yasalaştıktan sonra açıklanacak uygulama esaslarıyla belli olacak.

Emlak MYK belgesi, kişinin emlak danışmanlığı alanında belirli bilgi, beceri ve yeterliliğe sahip olduğunu gösteren mesleki yeterlilik belgesidir. Bu belge, Mesleki Yeterlilik Kurumu tarafından yetkilendirilen belgelendirme kuruluşlarının yaptığı sınavlar sonucunda verilir.

Emlak sektöründe iki temel belge öne çıkıyor:

Emlak Danışmanı Seviye 4:
Daha çok pazarlama ve satış personeli olarak çalışan kişiler için kullanılır.

Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5:
Emlak işletmesi sahibi, şirket yetkilisi, şube müdürü veya sorumlu danışman konumundaki kişiler için gereklidir.

KİMLER MYK BELGESİ ALMAK ZORUNDA?

Taşınmaz ticareti yapan işletmelerde sorumlu kişi konumunda olanların Seviye 5 belgesine sahip olması gerekiyor. Gerçek kişi tacirlerde işletme sahibinin, şirketlerde temsile yetkili kişilerden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün Seviye 5 belgesi bulunmalı.

İşletmede satış ve pazarlama personeli olarak çalışan kişiler için ise Seviye 4 veya Seviye 5 MYK belgesi aranıyor. Bu düzenleme, emlak alım satımı ve kiralama işlemlerinde yetkin olmayan kişilerin piyasada faaliyet göstermesini önlemeyi amaçlıyor.

YETKİ BELGESİ İLE MYK BELGESİ AYNI ŞEY DEĞİL

Sektörde en çok yapılan hatalardan biri, MYK belgesi ile yetki belgesinin aynı belge sanılmasıdır. Oysa bu iki belge farklıdır.

MYK belgesi, kişinin mesleki yeterliliğini gösterir. Yetki belgesi ise işletmeye verilen faaliyette bulunma belgesidir.

Taşınmaz ticareti yetki belgesi başvuruları, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır. Başvuru, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından incelenir ve sonuçlandırılır.

Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi:
https://ttbs.gtb.gov.tr/

EMLAK OFİSİ AÇMAK İÇİN HANGİ ŞARTLAR ARANIYOR?

Emlak ofisi açmak isteyen işletmeler için yalnızca MYK belgesi yeterli değildir. Yetki belgesi alınabilmesi için işletmenin bazı şartları da sağlaması gerekir.

Başlıca şartlar şöyle:

Meslek odasına kayıtlı olmak, gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olmak, işletmede en az bir sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 MYK belgesine sahip olması, sorumlu emlak danışmanının 18 yaşını doldurmuş olması, en az ilköğretim mezunu olması, iflas etmemiş veya itibarını yeniden kazanmış olması, belirli suçlardan hüküm giymemiş olması, taşınmaz ticareti konusunda en az 100 saatlik eğitim almış olması ve mesleki deneyim şartını karşılaması gerekiyor.

Ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunları için son 5 yıl içinde en az 6 ay; diğer eğitim seviyelerinde ise en az 12 ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olma şartı aranıyor.

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi başvuru şartları:
https://hatay.ticaret.gov.tr/yayinlar/dilekce-ve-formlar/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi-basvurusu-icin-istenilen-belgeler

MYK BELGESİ NASIL ALINIR?

MYK belgesi almak isteyen adaylar, Mesleki Yeterlilik Kurumu tarafından yetkilendirilmiş belgelendirme kuruluşlarına başvuru yapar. Başvuru sonrası adaylar teorik ve uygulamalı sınava girer.

Teorik sınavda mesleğin temel bilgileri, mevzuat, müşteri ilişkileri, pazarlama, tapu süreci, sözleşme bilgisi ve iş sağlığı güvenliği gibi konular ölçülür. Uygulamalı sınavda ise adayın mesleği sahada nasıl yürüttüğü değerlendirilir.

Sınavda başarılı olan kişilere ilgili seviyede MYK Mesleki Yeterlilik Belgesi verilir. Belgenin geçerlilik süresi dolduğunda yenileme işlemi yapılması gerekir.

MYK yetkilendirilmiş belgelendirme kuruluşları:
https://portal.myk.gov.tr/index.php?option=com_belgeVerenKuruluslar

BELGE ALIRKEN HANGİ EVRAKLAR İSTENİR?

Başvuru yapılan kuruluşa göre evrak listesi değişebilse de emlak MYK ve yetki belgesi sürecinde genellikle şu belgeler istenir:

Kimlik bilgileri, öğrenim belgesi veya diploma, oda kayıt belgesi, vergi levhası, adli sicil belgesi, imza sirküleri, mesleki eğitim sertifikası, mesleki deneyimi gösteren SGK hizmet dökümü ve varsa ticaret sicil gazetesi.

Yetki belgesi başvurularında işletmenin NACE kodu, faaliyet belgesi, meslek odası kaydı ve sorumlu emlak danışmanı bilgileri de kontrol edilir.

Sıkça sorulan sorular

Emlak danışmanı için Seviye 4 mü, Seviye 5 mi gerekir?

Satış ve pazarlama personeli olarak çalışan emlak danışmanları için Seviye 4 veya Seviye 5 MYK belgesi gerekir. İşletme sahibi, şirket yetkilisi, şube müdürü veya sorumlu danışman konumundaki kişiler için Seviye 5 belgesi aranır.

MYK belgesi almak emlak ofisi açmak için yeterli mi?

Hayır. MYK belgesi kişi adına düzenlenir. Emlak ofisi açmak ve taşınmaz ticareti yapmak için işletme adına ayrıca Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi alınması gerekir.

Taşınmaz ticareti yetki belgesi nereden alınır?

Yetki belgesi başvurusu Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır. Başvuru, işletmenin bulunduğu ildeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından incelenip sonuçlandırılır.

Ev, arsa, iş yeri veya arazi satın alan kişilerin tapu devrinden sonra atlamaması gereken işlemlerden biri de emlak vergisi bildirimidir. Halk arasında çoğu zaman “emlak beyannamesi” olarak bilinen bu işlem, taşınmazın belediye kayıtlarına yeni malik adına işlenmesini sağlar.

Burada önemli bir ayrım var. Emlak vergisi bildirimi belediyeye yapılır. Kira geliri beyannamesi ise ayrı bir işlemdir ve Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden verilir. Yani ev aldığınız için belediyeye yapacağınız bildirim ile kiraya verdiğiniz evden gelir elde ettiğinizde vereceğiniz kira beyannamesi aynı şey değildir.

EMLAK BEYANNAMESİ NEDİR?

Emlak beyannamesi ya da doğru kullanımıyla emlak vergisi bildirimi, taşınmaz sahibinin belediyeye yaptığı mülkiyet bildirimidir. Bu bildirimle belediye, taşınmazın kime ait olduğunu, hangi tür gayrimenkul olduğunu ve emlak vergisinin kimin adına tahakkuk edeceğini kayıt altına alır.

Ev, arsa, arazi veya iş yeri satın alan kişinin bu bildirimi yapması gerekir. Birden fazla taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı işlem yapılır. Aynı belediye sınırları içinde birden fazla mülk olsa bile taşınmazların ayrı ayrı kayda alınması gerekir.

EMLAK BEYANNAMESİ NE ZAMAN VERİLİR?

Yeni bir gayrimenkul satın alan kişi, emlak vergisi bildirimini taşınmazın bulunduğu belediyeye verir. Gayrimenkul yılın ilk 9 ayında alınmışsa bildirim, yıl sonuna kadar yapılır.

Taşınmaz yılın son 3 ayında alınmışsa, alım tarihinden itibaren 3 ay içinde bildirim yapılması gerekir. Örneğin temmuz ayında alınan bir ev için bildirim yıl sonuna kadar verilir. Ekim ayında alınan bir taşınmazda ise 3 aylık süre dikkate alınır.

Emlak vergisi mükellefiyeti genellikle satın alma yılını takip eden yıldan itibaren başlar. Yani evi 2026’da alan kişi, şartlara göre bildirimini 2026 içinde yapar; vergi yükümlülüğü 2027’den itibaren işler.

Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı Emlak Vergisi
https://www.gib.gov.tr/vergi-konulari/1_bireysel/6_emlak_vergisi/6

BELEDİYEYE GİTMEDEN EMLAK BEYANI VERİLİR Mİ?

Evet, bazı belediyelerde emlak vergisi bildirimi e-Devlet üzerinden yapılabiliyor. Ancak bu hizmet her belediye için aynı şekilde çalışmayabilir. Bazı belediyeler e-Devlet’te “Emlak Vergisi Bildirimi” hizmeti sunarken, bazı belediyelerde işlem belediyenin kendi internet sitesi ya da doğrudan emlak servisi üzerinden yapılır.

e-Devlet’te “Tapu Taşınmaz Beyan” hizmeti de taşınmazla ilgili beyan işlemleri için kullanılabiliyor. Ayrıca belediye hizmetleri bölümünden ilgili belediyenin emlak vergisi bildirimi ekranı kontrol edilebilir.

e-Devlet Tapu Taşınmaz Beyan:
https://www.turkiye.gov.tr/tapu-tasinmaz-beyan

e-Devlet belediye hizmetleri:
https://www.turkiye.gov.tr/belediyeler

E-DEVLET’TEN EMLAK BEYANI NASIL YAPILIR?

e-Devlet üzerinden işlem yapmak isteyenler önce sisteme T.C. kimlik numarası ve şifreyle giriş yapmalıdır. Ardından arama bölümüne “Emlak Vergisi Bildirimi” veya “Tapu Taşınmaz Beyan” yazılarak ilgili hizmet ekranına ulaşılabilir.

Taşınmazın bağlı olduğu belediye e-Devlet üzerinden bildirim hizmeti sunuyorsa, ada, parsel, tapu bilgileri ve malik bilgileriyle işlem yapılabilir. Bazı belediyelerde sistem doğrudan bildirim alırken, bazı belediyelerde yalnızca mevcut beyan bilgisi veya rayiç bedel sorgulaması yapılabilir.

Bu yüzden işlem öncesinde taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin e-Devlet hizmetleri kontrol edilmelidir.

BELEDİYEYE GİDEREK BEYAN NASIL VERİLİR?

e-Devlet üzerinden işlem yapılamıyorsa, taşınmazın bulunduğu belediyenin emlak servisine başvurulur. Başvuru sırasında genellikle tapu fotokopisi, kimlik bilgileri, adres bilgisi ve belediyenin talep ettiği form gerekir.

Belediye, taşınmazı yeni malik adına kaydeder ve emlak vergisi tahakkukunu oluşturur. İşlem tamamlandıktan sonra sonraki dönemlerde emlak vergisi belediyenin veznelerinden, internet sitesinden veya e-Devlet’te sunulan belediye ödeme hizmetlerinden ödenebilir.

EMLAK VERGİSİ NE ZAMAN ÖDENİR?

Emlak vergisi her yıl iki taksit halinde ödenir. İlk taksit mart, nisan ve mayıs aylarında; ikinci taksit kasım ayında ödenir.

Ödeme belediyenin veznesinden yapılabileceği gibi birçok belediyede internet üzerinden de yapılabilir. Bazı belediyeler e-Devlet üzerinden borç sorgulama ve ödeme hizmeti de sunar.

EMLAK BEYANNAMESİ VERİLMEZSE NE OLUR?

Emlak vergisi bildirimi süresinde yapılmazsa, belediye kayıtlarında mülkiyet bilgisi doğru şekilde oluşmaz. Bu durum geçmiş dönem vergi tahakkuku, gecikme zammı ve ceza gibi sonuçlara yol açabilir.

Ayrıca indirimli veya muafiyetli emlak vergisi hakkı bulunan kişiler için bildirim süresi daha da önemlidir. Emekliler, geliri olmayanlar, engelliler, gaziler ve şehit yakınları belirli şartlarda indirimli bina vergisi uygulamasından yararlanabilir. Ancak bunun için belediyeye ayrıca başvuru ve gerekli belgelerin verilmesi gerekir.

KİRA GELİRİ BEYANNAMESİ AYRI BİR İŞLEMDİR

Emlak beyannamesi ile kira gelir beyannamesi sık sık karıştırılıyor. Emlak vergisi bildirimi belediyeye verilir. Kira gelir beyannamesi ise kira geliri elde edenlerin Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden verdiği gelir vergisi beyannamesidir.

Bir evi satın alıp içinde oturuyorsanız belediyeye emlak vergisi bildirimi yaparsınız. Evi kiraya verip gelir elde ediyorsanız, kira geliriniz istisna sınırını aşıyorsa ayrıca kira gelir beyannamesi vermeniz gerekebilir.

Gelir İdaresi Başkanlığı Hazır Beyan Sistemi:
https://hazirbeyan.gib.gov.tr/

Sıkça sorulan sorular

Yeni ev alan kişi emlak beyannamesini ne zaman vermeli?

Gayrimenkul yılın ilk 9 ayında alınmışsa yıl sonuna kadar, yılın son 3 ayında alınmışsa alım tarihinden itibaren 3 ay içinde belediyeye bildirim yapılmalıdır.

Emlak beyannamesi e-Devlet’ten verilebilir mi?

Bazı belediyelerde verilebilir. e-Devlet’te ilgili belediyenin “Emlak Vergisi Bildirimi” hizmeti varsa işlem online yapılabilir. Hizmet yoksa belediyenin emlak servisine başvurmak gerekir.

Boş ev için de emlak vergisi bildirimi gerekir mi?

Evet. Taşınmaz kirada olmasa bile malik değiştiğinde emlak vergisi bildirimi yapılmalıdır. Bildirim, kira geliriyle değil taşınmaz sahipliğiyle ilgilidir.

Bir evin icradan satılacak olması, borçlu için en kritik aşamalardan biridir. Bu noktada yapılacak en büyük hata paniğe kapılmak ya da dosyayı görmeden hareket etmektir. Çünkü her icra dosyasında çözüm yolu aynı değildir. Dosyanın hangi aşamada olduğu, borcun türü, tebligatın ne zaman yapıldığı, satış ilanı çıkıp çıkmadığı ve ihale tarihinin belirlenip belirlenmediği atılacak adımı doğrudan değiştirir.

Evi icradan satılacak kişinin önce icra dosyasını kontrol etmesi gerekir. Dosyada ana para, faiz, vekalet ücreti, harç, satış masrafı ve diğer kalemler ayrı ayrı görülmelidir. Borcun gerçekten kesinleşip kesinleşmediği, ödeme emrine itiraz süresinin geçip geçmediği ve taşınmaz için satış talebi yapılıp yapılmadığı incelenmelidir.

İcra dosyası e-Devlet üzerinden sorgulanabilir:
https://www.turkiye.gov.tr/adalet-icra-dosyasi-sorgulama

İLK ADIM: DOSYANIN HANGİ AŞAMADA OLDUĞUNU ÖĞRENİN

Evin icradan satılmasını durdurmak isteyen kişinin ilk bakacağı yer dosyanın aşamasıdır. Çünkü ödeme emri yeni geldiyse farklı, satış ilanı yayımlandıysa farklı, ihale yapılmışsa bambaşka bir süreç başlar.

Dosyada şu bilgiler kontrol edilmelidir:

Borç hangi alacaktan kaynaklanıyor?
Ödeme emri ne zaman tebliğ edildi?
İtiraz süresi devam ediyor mu?
Taşınmaza haciz veya ipotek işlemi uygulanmış mı?
Kıymet takdiri yapılmış mı?
Satış ilanı yayımlanmış mı?
İhale tarihi belirlenmiş mi?
Borç, masraflar ve faizlerle birlikte toplam ne kadar olmuş?

Bu bilgiler netleşmeden “satışı durdururum” ya da “hiçbir şey yapılamaz” demek doğru değildir.

İCRA TAKİBİ NASIL BAŞLAR?

İcra takibi, alacaklının icra dairesine başvurmasıyla başlar. Alacaklı; kredi borcu, senet, çek, mahkeme kararı, ipotek veya başka bir alacak belgesine dayanarak takip başlatabilir.

Borçluya ödeme emri veya icra emri gönderilir. Borçlu, takip türüne göre belirlenen süre içinde ödeme yapabilir ya da itiraz edebilir. Genel haciz yoluyla ilamsız takiplerde ödeme emrine itiraz süresi kural olarak 7 gündür. Kambiyo senetlerine veya ipotekli takiplere dayanan dosyalarda süreler ve başvuru yolları farklı olabilir.

Süre içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. Takip kesinleştikten sonra alacaklı, borçlunun malvarlığına haciz uygulanmasını ve haczedilen taşınmazın satılmasını isteyebilir.

İcra ve İflas Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3

EVİN SATIŞI NE ZAMAN GÜNDEME GELİR?

Borç kesinleştiğinde ve taşınmaz haczedildiğinde alacaklı satış talebinde bulunabilir. Taşınmaz satışı hemen yapılmaz. Önce kıymet takdiri hazırlanır. Bilirkişi, taşınmazın değerini belirler ve bu rapor ilgililere tebliğ edilir.

Kıymet takdirine itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Ev gerçek değerinin altında belirlenmişse, satış başlamadan önce bu rapora itiraz etmek en önemli adımlardan biridir. Kıymet takdiri kesinleşirse, taşınmaz elektronik satış sistemi üzerinden açık artırmaya çıkarılır.

Elektronik satışlarda ilan, teklif verme süreci ve ihale işlemleri UYAP e-Satış sistemi üzerinden yürütülür.

EVİN İCRADAN SATILMASINI DURDURMAK İÇİN NE YAPILABİLİR?

Evin satışını durdurmak için tek bir yol yoktur. Dosyanın aşamasına göre farklı seçenekler gündeme gelebilir.

Borç tamamen ödenirse dosya kapanabilir ve satış süreci durur. Borcun tamamını ödemek mümkün değilse alacaklıyla taksit anlaşması yapılabilir. Alacaklı kabul ederse satış talebi geri çekilebilir veya süreç ertelenebilir.

Ödeme emrine süresi içinde itiraz edilebilecek bir durum varsa takip durabilir. Ancak itiraz hakkı, takip türüne ve tebligat tarihine göre değişir. Süre kaçırılmışsa aynı yol her zaman kullanılamaz.

Kıymet takdiri düşük yapılmışsa rapora itiraz edilebilir. Satış ilanında, tebligatta, kıymet takdirinde veya ihale sürecinde ciddi usul hatası varsa bu hatalar ayrıca ileri sürülebilir.

Mülkiyet uyuşmazlığı varsa, örneğin evin tapusunda ciddi bir hata, aile konutu rızası sorunu veya tapu iptal-tescil davasını gerektiren bir durum varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ancak sadece “evim satılmasın” demek tedbir için yeterli değildir; hukuki gerekçe ve delil gerekir.

ALACAKLIYLA ANLAŞMA EN HIZLI YOLLARDAN BİRİDİR

İcra satışını durdurmanın pratik yollarından biri alacaklıyla anlaşmaktır. Banka, finans kuruluşu veya şahıs alacaklıyla yapılandırma görüşmesi yapılabilir. Peşin ödeme, kısmi ödeme, taksit planı veya ek teminat verilmesi halinde alacaklı satış talebinden vazgeçebilir.

Burada yazılı protokol yapılması önemlidir. Sözlü anlaşma borçluyu korumaz. Ödeme planı, taksit tarihleri, faiz durumu, satış talebinin geri çekilip çekilmeyeceği ve dosya masraflarının kim tarafından ödeneceği açık şekilde yazılmalıdır.

Banka borçlarında yapılandırma talebi doğrudan bankaya yapılmalıdır. Ancak yapılandırma kabul edilene kadar icra dosyası kendiliğinden durmaz. Bankanın veya alacaklının icra dosyasına satıştan vazgeçme ya da erteleme talebi sunması gerekir.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ EDİLEBİLİR

Ev icradan satılmadan önce bilirkişi tarafından değer tespiti yapılır. Bu değer, ihaledeki başlangıç ve satış şartları açısından önemlidir.

Evin değeri piyasanın altında belirlenmişse borçlu, kıymet takdirine itiraz edebilir. Bu itiraz süresinde yapılmalıdır. Süre kaçırılırsa daha sonra “evim ucuza satıldı” demek her zaman sonuç vermez.

Kıymet takdirinde evin konumu, metrekaresi, bina yaşı, katı, cephesi, imar durumu, emsal satışlar, site özellikleri ve güncel piyasa koşulları dikkate alınmalıdır. Hatalı değerleme, borçlunun taşınmazının düşük bedelle satılmasına yol açabilir.

İHALE YAPILDIYSA İHALENİN FESHİ İSTENEBİLİR

Taşınmaz satışı tamamlanmışsa artık satıştan önceki yollardan değil, ihalenin feshi yolundan bahsedilir. İhalenin feshi; satış ilanı, tebligat, kıymet takdiri, teklif süreci veya ihale şartlarında hukuka aykırılık varsa gündeme gelebilir.

Ancak ihalenin feshi her durumda kabul edilmez. Usul hatasının satış sonucunu etkileyebilecek nitelikte olması gerekir. Ayrıca süreler çok önemlidir. İhale yapıldıktan sonra süre kaçırılırsa hak kaybı yaşanabilir.

Bu aşamada dosya mutlaka uzman bir avukat tarafından incelenmelidir.

KONKORDATO ŞİRKETLER İÇİN BİR SEÇENEK OLABİLİR

Borçlu bir şirket veya ticari işletmeyse konkordato gündeme gelebilir. Konkordato, borçlarını vadesinde ödeyemeyen ya da ödeyememe tehlikesi bulunan borçlunun mahkemeye başvurarak alacaklılarla ödeme planı yapmasını sağlayan bir süreçtir.

Konkordato kararı verildiğinde icra takipleri bakımından koruma etkisi doğabilir. Ancak konkordato ciddi hazırlık ister. Mahkemeye sunulacak proje, mali tablolar, borç listesi, alacaklı listesi ve ödeme planı gerçekçi olmalıdır.

Eski uygulamadaki “iflas erteleme” artık yürürlükte değildir. Bu nedenle şirketler için güncel yol, şartları varsa konkordato veya diğer yapılandırma seçenekleridir.

AVUKATLA ÇALIŞMAK ZORUNLU MU?

İcra dosyasını takip etmek için avukat tutmak zorunlu değildir. Borçlu, ödeme yapabilir, dosyayı inceleyebilir, dilekçe verebilir ve bazı başvuruları kendisi yapabilir.

Ancak evin satış aşamasına gelmiş dosyalarda hata payı düşüktür. Tebligat, itiraz süresi, kıymet takdiri, satış ilanı, ihale, ihalenin feshi ve tedbir talepleri teknik konulardır. Yanlış dilekçe ya da kaçırılan süre, evin satılmasına yol açabilir.

Bu nedenle özellikle satış ilanı yayımlandıysa, ihale tarihi geldiyse veya ihale yapılmışsa avukat desteği almak önemlidir. Avukat zorunlu olmasa da bu aşamada profesyonel destek çoğu zaman hak kaybını önler.

Sıkça sorulan sorular

Ev icradan satışa çıkmadan borcu ödersem satış durur mu?

Evet. Borç, faiz, masraf ve dosya giderleriyle birlikte tamamen ödenirse icra dosyası kapatılabilir ve satış süreci durur. Kısmi ödeme yapılacaksa alacaklının satıştan vazgeçmesi veya yapılandırmayı kabul etmesi gerekir.

Kıymet takdirine itiraz etmek satışı durdurur mu?

Kıymet takdirine süresinde ve gerekçeli şekilde itiraz edilirse satış süreci etkilenebilir. Ancak her itiraz otomatik olarak kesin sonuç doğurmaz. Evin değerinin hatalı belirlendiği somut şekilde gösterilmelidir.

İhale yapıldıktan sonra evi geri almak mümkün mü?

İhale yapıldıktan sonra süreç daha zor hale gelir. Satışta ciddi usul hatası varsa ihalenin feshi istenebilir. Süreler kısa olduğu için ihale sonrası hemen dosya incelenmeli ve gerekli başvuru yapılmalıdır.

Veraset ilamı, vefat eden kişinin geride bıraktığı miras üzerinde kimlerin hak sahibi olduğunu gösteren belgedir. Belgede mirasçıların isimleri ve miras payları yer alır.

Bu belge, miras hakkını doğuran bir işlem değildir. Miras hakkı, kişinin ölümüyle birlikte kendiliğinden doğar. Veraset ilamı ise bu hakkı resmi olarak görünür hale getirir. Yani belge, mirasçı olduğunuzu ispatlamaya yarar.

Veraset ilamı olmadan mirasçı olduğunuzu iddia edebilirsiniz; ancak bankadaki paraya ulaşmak, tapuda intikal yaptırmak, miras davası açmak veya resmi işlem yürütmek için çoğu zaman bu belge istenir.

VERASET İLAMI NE İŞE YARAR?

Veraset ilamı, miras işlemlerinin başlangıç belgesi niteliğindedir. Vefat eden kişinin taşınmazları, banka hesapları, araçları, şirket ortaklıkları, borçları ve alacaklarıyla ilgili işlem yapılırken mirasçıların belirlenmesi gerekir.

Bu belge özellikle şu işlemlerde kullanılır:

Tapuda miras intikali yapılırken, bankadaki hesaplar için işlem başlatılırken, araç devri yapılırken, miras paylaşımı için dava açılırken, ortaklığın giderilmesi davasında, mirastan mal kaçırma veya muvazaa iddiasıyla dava açılırken, veraset ve intikal vergisi işlemlerinde veraset ilamı gerekir.

Kısacası veraset ilamı, “kim mirasçı, hangi oranda mirasçı?” sorusunun resmi cevabıdır.

VERASET İLAMI NEREDEN ALINIR?

Veraset ilamı iki yerden alınabilir: noterlikten veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden.

Noterden veraset ilamı almak daha hızlıdır. Mirasçılardan biri notere başvurarak aynı gün içinde mirasçılık belgesi alabilir. Ancak noterler her durumda bu belgeyi düzenleyemez.

Mirasçılık ilişkisi nüfus kayıtlarından açıkça anlaşılamıyorsa, yabancılık unsuru varsa, mirasçılar arasında ihtilaf bulunuyorsa veya belge verilmesi yargılamayı gerektiriyorsa başvuru Sulh Hukuk Mahkemesi’ne yapılır.

Türkiye Noterler Birliği mirasçılık belgesi hizmeti:
https://portal.tnb.org.tr/Sayfalar/MirascilikHiz.aspx

NOTERDEN VERASET İLAMI NASIL ALINIR?

Noterden veraset ilamı almak için mirasçılardan birinin kimliğiyle notere başvurması yeterlidir. Noter, nüfus kayıtlarını sistem üzerinden inceler ve mirasçılık durumu açık şekilde belirlenebiliyorsa belgeyi düzenler.

Noterden alınan veraset ilamında, vefat eden kişinin mirasçıları ve miras payları gösterilir. Bu belge, resmi işlemlerde kullanılabilir.

Noter yolunun avantajı hızlı olmasıdır. Uygun dosyalarda belge aynı gün alınabilir. Ancak mirasçılık durumu karmaşıksa, örneğin mirasçı yabancıysa, nüfus kayıtlarında eksiklik varsa ya da vasiyetname gibi ayrıca incelenmesi gereken bir durum bulunuyorsa noter başvuruyu sonuçlandıramayabilir.

SULH HUKUK MAHKEMESİNDEN VERASET İLAMI NASIL ALINIR?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veraset ilamı almak için dilekçeyle başvuru yapılır. Başvuruda vefat eden kişinin kimlik bilgileri, ölüm tarihi ve başvurucunun mirasçı sıfatı belirtilir.

Mahkeme nüfus kayıtlarını inceler, mirasçıları ve pay oranlarını belirler. Gerekli şartlar oluşmuşsa mirasçılık belgesi düzenlenir.

Sulh Hukuk Mahkemesi yolu, noter tarafından belge verilemeyen durumlarda tercih edilir. Özellikle yabancı mirasçı, soybağı karışıklığı, evlatlık ilişkisi, vasiyetname, atanmış mirasçı veya mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunan dosyalarda mahkeme yolu daha sağlıklı olur.

VERASET İLAMI ALMAK İÇİN TÜM MİRASÇILAR BAŞVURMALI MI?

Hayır. Veraset ilamı almak için tüm mirasçıların birlikte başvurması gerekmez. Mirasçılardan biri tek başına başvuru yapabilir.

Alınan belge yalnızca başvuran kişiyi değil, tüm mirasçıları ve miras paylarını gösterir. Bu yönüyle belge, mirasın paylaşımı için temel kayıt niteliği taşır.

VERASET İLAMI MİRASI PAYLAŞTIRIR MI?

Veraset ilamı mirası doğrudan paylaştırmaz. Sadece kimlerin hangi oranda mirasçı olduğunu gösterir.

Örneğin miras kalan bir ev varsa, veraset ilamı evin kime geçtiğini ve miras paylarını gösterir. Ancak evin satılması, paylaşılması, bir mirasçıya devredilmesi veya ortaklığın giderilmesi için ayrıca işlem yapılması gerekir.

Bu nedenle veraset ilamı, miras paylaşımının kendisi değil; paylaşım sürecinin başlangıç belgesidir.

VERASET İLAMI TAPU İŞLEMLERİNDE NEDEN GEREKLİDİR?

Vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmazların mirasçılara geçmesi için tapuda intikal işlemi yapılır. Tapu müdürlüğü, bu işlemde mirasçıların kim olduğunu ve paylarını görmek ister.

Veraset ilamı olmadan tapu intikali yapılamaz. Belgeyle birlikte mirasçılar, taşınmazın kendi adlarına miras payları oranında tescil edilmesini talep edebilir.

Tapu intikali yapılmadan miras kalan taşınmazın satışı veya devri de sağlıklı şekilde yürütülemez.

VERASET İLAMI İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?

Evet. Veraset ilamı kesin hüküm niteliğinde değildir. Hatalı düzenlenmişse iptali veya düzeltilmesi istenebilir.

Örneğin mirasçılardan biri belgede gösterilmemişse, miras payları yanlış hesaplanmışsa, soybağı kaydı hatalıysa, sonradan vasiyetname ortaya çıkmışsa veya mirasçılık sıfatını etkileyen yeni bir durum belirlenmişse veraset ilamına itiraz edilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nda mirasçılık belgesinin geçersizliğinin her zaman ileri sürülebileceği belirtilmiştir. Bu nedenle hatalı veraset ilamına karşı dava açılması mümkündür.

VERASET İLAMI İPTALİ DAVASI NASIL AÇILIR?

Veraset ilamının hatalı olduğunu düşünen mirasçı veya ilgililer, mahkemeye başvurarak belgenin iptalini ya da düzeltilmesini isteyebilir.

Bu davalarda mahkeme mirasçılık durumunu yeniden inceler. Nüfus kayıtları, soybağı belgeleri, vasiyetname, evlatlık ilişkisi, ölüm kayıtları ve diğer deliller değerlendirilir.

Mahkeme hata tespit ederse eski veraset ilamının iptaline ve doğru mirasçılık durumuna göre yeni belge düzenlenmesine karar verebilir.

VERASET İLAMI ALINDIKTAN SONRA NE YAPILIR?

Veraset ilamı alındıktan sonra miras kalan malvarlığına göre işlem yapılır. Taşınmaz varsa tapuda intikal başvurusu yapılır. Banka hesabı varsa ilgili bankaya belgeyle başvurulur. Araç varsa noter veya ilgili kurum işlemleri başlatılır.

Ayrıca veraset ve intikal vergisi yönünden beyanname verilmesi gerekebilir. Mirasçıların bu süreci geciktirmeden takip etmesi, ileride faiz, ceza veya işlem gecikmesi yaşamamak açısından önemlidir.

Sıkça sorulan sorular

Veraset ilamı e-Devlet’ten alınır mı?

Veraset ilamı doğrudan e-Devlet’ten düzenlenmez. Noterlikten veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınır. Ancak bazı başvuru ve sorgulama işlemleri kurumların elektronik sistemleri üzerinden takip edilebilir.

Veraset ilamı almak için süre var mı?

Miras hakkı ölümle birlikte doğduğu için veraset ilamı almak mirasçı olmak için şart değildir. Ancak tapu, banka, vergi ve dava işlemlerinde belge gerektiğinden geciktirilmeden alınması gerekir.

Veraset ilamını kimler alabilir?

Yasal mirasçılar ve bazı durumlarda atanmış mirasçılar veraset ilamı alabilir. Mirasçılardan birinin tek başına başvuru yapması yeterlidir; tüm mirasçıların birlikte gitmesi gerekmez.

İlk kez konut sahibi olmak isteyen gençler için yeni bir destek modeli Meclis gündemine taşındı. TBMM’ye sunulan “İlk Defa Konut Edinecek Gençlere Devlet Destekli Konut Finansmanı Sağlanmasına Dair Kanun Teklifi” ile 18 yaşını doldurmuş ve 35 yaşını aşmamış vatandaşlara konut edinimi için finansman desteği sağlanması amaçlanıyor.

Teklif henüz yasalaşmadı. Düzenleme şu anda komisyon aşamasında bulunuyor. Meclis görüşmeleri tamamlanmadan ve Resmi Gazete’de yayımlanmadan başvuru süreci başlamayacak.

DESTEK İLK EVİNİ ALACAK GENÇLERİ KAPSIYOR

Kanun teklifine göre destekten yararlanmak isteyen kişinin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması, başvuru tarihinde 18 yaşını doldurmuş ve 35 yaşını aşmamış olması gerekiyor.

Başvuru sahibinin, eşinin ve velayeti altındaki çocuklarının adına kayıtlı konut bulunmaması da şartlar arasında yer alıyor. Ayrıca son 5 yıl içinde konut sahibi olmamış olmak, düzenli ve belgelenebilir gelire sahip olmak ve alınacak evi ikamet amacıyla kullanmayı taahhüt etmek gerekiyor.

20 YILA KADAR VADE ÖNGÖRÜLÜYOR

Teklif metninde kredi vadesi için üst sınır 20 yıl olarak yer aldı. Bu da destek kapsamında kullandırılacak kredilerde azami vadenin 240 aya kadar çıkabileceği anlamına geliyor.

Kredi tutarı ise satın alınacak konut bedelinin yüzde 90’ını geçemeyecek. Kredi faizinin ya da kâr payının belirli bir bölümünün Hazine ve Maliye Bakanlığı bütçesinden karşılanması öngörülüyor.

Destek oranı, azami kredi tutarı, gelir kriterleri ve uygulamaya ilişkin ayrıntılar için Cumhurbaşkanı’na yetki verilmesi teklif ediliyor.

İLK 3 YIL ANAPARA ÖDEMESİZ DÖNEM GÜNDEMDE

Teklifte dikkat çeken başlıklardan biri de ilk 3 yıl için anapara ödemesiz dönem uygulanabilmesi oldu. Metinde, destekten yararlanan kişilere ilk 3 yıl boyunca anapara ödemesiz dönem uygulanabileceği belirtiliyor.

Bu madde, kredi kullanan kişinin ilk yıllarda ödeme yükünü azaltmayı hedefliyor. Ancak bu sürecin nasıl işleyeceği, faiz ya da kâr payı ödemesinin bu dönemde nasıl hesaplanacağı ve toplam geri ödeme planının nasıl oluşacağı uygulama esasları netleştiğinde belli olacak.

5 YIL SATMAMA ŞARTI GETİRİLİYOR

Destek kapsamında alınan konutlar, edinim tarihinden itibaren 5 yıl süreyle satılamayacak veya ticari amaçla devredilemeyecek.

Bu şartla birlikte kredinin yatırım amaçlı değil, gerçek konut ihtiyacı için kullanılması hedefleniyor. Teklifte, gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu tespit edilen kişilerden sağlanan desteklerin yasal faiziyle birlikte geri alınacağı da yer alıyor.

BAŞVURU ŞARTLARI NELER?

Teklifte yer alan başvuru şartları şöyle:

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.

Başvuru tarihi itibarıyla 18 yaşını doldurmuş ve 35 yaşını aşmamış olmak.

Kendisinin, eşinin ve velayeti altındaki çocuklarının adına kayıtlı konut bulunmamak.

Son 5 yıl içinde konut sahibi olmamış olmak.

Düzenli ve belgelenebilir gelir sahibi olmak.

Satın alınacak konutu ikamet amacıyla kullanmayı taahhüt etmek.

FAİZ ORANI HENÜZ RESMİ OLARAK NETLEŞMEDİ

Kamuoyunda kampanya için yüzde 1,20 faiz ve 180 ay vade üzerinden örnek ödeme tabloları paylaşılıyor. Ancak TBMM’ye sunulan resmi teklif metninde kesin faiz oranı ya da net kredi limiti yazmıyor.

Teklifte, faiz veya kâr payının belirli bir kısmının Hazine ve Maliye Bakanlığı bütçesinden karşılanması öngörülüyor. Destek oranı, azami kredi tutarı, gelir kriterleri ve uygulama esasları daha sonra belirlenecek.

Bu yüzden 1,20 faizli geri ödeme tabloları, şu aşamada resmi başvuru tablosu değil; örnek hesaplama olarak değerlendirilmelidir.

ÖRNEK GERİ ÖDEME TABLOSU

Kamuoyunda paylaşılan örnek hesaplamaya göre yüzde 1,20 faiz ve 180 ay vade üzerinden oluşan ödeme planı şöyle:

500 bin TL kredi
Aylık taksit: 6.794 TL
Toplam geri ödeme: 1.222.850 TL

1 milyon TL kredi
Aylık taksit: 13.587 TL
Toplam geri ödeme: 2.445.700 TL

2 milyon TL kredi
Aylık taksit: 27.174 TL
Toplam geri ödeme: 4.891.401 TL

3 milyon TL kredi
Aylık taksit: 40.762 TL
Toplam geri ödeme: 7.337.102 TL

Bu hesaplamalar, teklifin yasalaşması halinde açıklanacak resmi faiz, vade, kredi limiti ve ödeme planına göre değişebilir.

BAŞVURU TARİHİ BELLİ OLDU MU?

Başvuru tarihi henüz açıklanmadı. Teklifin önce komisyonda görüşülmesi, ardından TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilmesi gerekiyor.

Kanun teklifi Meclis’te kabul edilip Resmi Gazete’de yayımlanırsa yürürlüğe girecek. Başvuru takvimi, kredi kullanılacak bankalar, faiz oranı, azami kredi limiti ve ödeme planı ise uygulama esasları açıklandıktan sonra netleşecek.

TBMM Kanun Teklifi Bilgileri
https://tbmm.gov.tr/Yasama/KanunTeklifi/d0e07abb-8677-453b-87be-019ed5fba8f3

Kanun teklifinin metni:
https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y4/T2/WebOnergeMetni/08225842-8ba7-4350-b4b7-f952a10a90c9.pdf

Ev satın almak büyük bir adım olsa da tapu devri tamamlandıktan sonra yapılması gereken bazı resmi ve pratik işlemler bulunur. Bu işlemler hem evin yasal kayıtlarının doğru ilerlemesi hem de ileride vergi, abonelik, sigorta veya adres sorunları yaşanmaması için önemlidir.

1.TAPU İŞLEMLERİ TAMAMLANMALI

Ev alımında ilk ve en önemli aşama tapu devridir. Tapu müdürlüğünde yapılan satış işlemiyle taşınmaz resmi olarak yeni malik adına tescil edilir. İşlem tamamlandıktan sonra tapu kaydı, satış bedeli, alıcı-satıcı bilgileri ve taşınmazın ada-parsel bilgileri kontrol edilmelidir.

Tapu devrinden sonra tapu senedi, ödeme dekontları, satışa ilişkin belgeler ve varsa ekspertiz raporu mutlaka saklanmalıdır. Bu belgeler ileride vergi, sigorta, kredi veya satış işlemlerinde gerekebilir.

2.MÜLK DOSYASI HAZIRLANMALI

Ev satın aldıktan sonra tüm belgelerin tek dosyada toplanması faydalı olur. Bu dosyada tapu senedi, satış sözleşmesi, ödeme dekontları, DASK poliçesi, konut sigortası, yapı kullanım izin belgesi, abonelik evrakları ve emlak vergisi bildirimleri yer alabilir.

Ayrıca evde yapılan bakım, tadilat ve onarım faturalarının da saklanması gerekir. Bu belgeler hem mülkün geçmişini gösterir hem de ileride satış veya kiralama sürecinde alıcıya güven verir.

3.ELEKTRİK, SU, DOĞALGAZ VE İNTERNET ABONELİKLERİ ALINMALI

Eve taşınmadan önce elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri yeni malik veya kullanıcı adına alınmalıdır. Eski aboneliklerin kapatılıp kapatılmadığı da kontrol edilmelidir.

Abonelik başvurularında tapu, kimlik, DASK poliçesi ve tesisat numarası gibi belgeler istenebilir. Taşınma sürecinde kesinti yaşamamak için bu işlemlerin önceden planlanması gerekir.

4.İKAMETGAH BİLDİRİMİ YAPILMALI

Yeni eve taşınıldığında adres değişikliği bildirilmelidir. İkametgah bildirimi nüfus müdürlükleri veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. Resmi yazışmaların, banka bildirimlerinin ve kamu kurumlarından gelecek evrakların doğru adrese ulaşması için bu işlem ihmal edilmemelidir.

Adres bildiriminin süresi içinde yapılmaması idari para cezasına neden olabilir. Bu nedenle taşınma tamamlandıktan sonra adres kaydı geciktirilmeden güncellenmelidir.

5.EVİN FİZİKİ DURUMU KONTROL EDİLMELİ

Yeni alınan evde tesisat, elektrik hattı, kombi, doğalgaz bağlantısı, pencere, kapı, çatı, balkon ve ortak alanlar kontrol edilmelidir. Özellikle ikinci el konutlarda görünmeyen masraflar sonradan ortaya çıkabilir.

Apartman veya site içinde alınan bir konutta aidat borcu, ortak giderler, yönetim planı ve geçmiş dönem borçları da araştırılmalıdır. Satın alma sonrası ilk yapılacak kontrollerden biri de apartman yönetimiyle görüşmek olmalıdır.

6.GÜVENLİK VE TAŞINMA PLANI YAPILMALI

Eve taşınmadan önce kapı kilidi, alarm sistemi, kamera, yangın dedektörü ve güvenlik önlemleri gözden geçirilmelidir. Özellikle daha önce başkası tarafından kullanılan konutlarda kilit değişimi yapılması güvenlik açısından faydalı olur.

Taşınma sürecinde nakliye firması, eşya sigortası, bina asansörü kullanımı ve apartman kuralları önceden planlanmalıdır. Bu hazırlık, taşınma sırasında oluşabilecek hasar ve anlaşmazlıkların önüne geçer.

Sıkça sorulan sorular

Ev aldıktan sonra belediyeye gitmek zorunlu mu?

Evet. Ev satın alan kişinin taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye emlak vergisi bildirimi yapması gerekir. Bu işlem, evin belediye kayıtlarında yeni malik adına işlenmesini sağlar.

Ev aldıktan sonra DASK yaptırmak gerekir mi?

Evet. DASK, konutlar için zorunlu deprem sigortasıdır. Tapu ve abonelik işlemlerinde de gerekli olabildiği için poliçenin geçerliliği kontrol edilmeli, süresi dolmuşsa yenilenmelidir.

Ev aldıktan sonra ikametgah ne zaman değiştirilir?

Yeni eve taşınıldıktan sonra adres bildirimi geciktirilmeden yapılmalıdır. İkametgah değişikliği nüfus müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden gerçekleştirilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kanunda açık şekilde, kiracının sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığı belirtiliyor. Ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında başka bir tazminatı önceden üstlenmesine ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılıyor.

KİRACI ÇIKARKEN EVİ BOYATMAK ZORUNDA MI?

Kiracı, evi boyalı teslim aldı diye çıkarken mutlaka yeniden boyatmak zorunda değildir. Burada bakılacak şey, evdeki izlerin ve yıpranmanın normal kullanımdan mı, yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığıdır.

Duvar boyasının zamanla solması, tavanın kirlenmesi, küçük kullanım izleri, güneş veya rutubet nedeniyle oluşan makul eskime kiracının doğrudan sorumluluğuna yazılamaz. Bunlar konutun yıllar içinde olağan kullanımından doğan yıpranmalardır.

Ev sahibi, yalnızca “Boyalı verdim, boyalı isterim” diyerek kiracıyı boya yaptırmaya zorlayamaz.

NE ZAMAN BOYA MASRAFI KİRACIDAN İSTENEBİLİR?

Kiracı evi normal kullanım sınırını aşacak şekilde yıpratmışsa durum değişir. Örneğin duvarlara bilinçli zarar verilmişse, büyük delikler açılmışsa, boyaya normalin üzerinde hasar verilmişse veya ev sözleşmeye aykırı kullanılmışsa ev sahibi bu zararın giderilmesini isteyebilir.

Burada ölçü şudur: Hasar olağan kullanımdan mı çıktı, yoksa kiracının kusurlu kullanımından mı kaynaklandı?

Kiracının sorumlu tutulabilmesi için hasarın somut şekilde gösterilmesi gerekir. Sadece “ev eskimiş” ya da “duvarlar kirlenmiş” denilerek depozitonun tamamı kesilemez.

“BOYALI ALINDI, BOYALI TESLİM EDİLECEK” MADDESİ GEÇERLİ Mİ?

Kira sözleşmelerinde sıkça “Ev boyalı teslim edildi, çıkarken boyalı teslim edilecektir” gibi maddeler yer alıyor. Ancak bu madde, kiracının her durumda boya yaptıracağı anlamına gelmez.

Kanun, kiracının sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayacağını söylüyor. Ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında fazladan tazminat ödeyeceğini önceden kabul etmesine ilişkin anlaşmalar geçersiz kabul ediliyor.

Bu nedenle sözleşmedeki boya maddesi, olağan yıpranmayı kiracıya yüklemek için tek başına yeterli değildir.

DEPOZİTO HANGİ DURUMLARDA KESİLEBİLİR?

Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları ve taşınmaza verebileceği zararlar için alınan güvence bedelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli hesaba yatırılması gerekir.

Depozitodan kesinti yapılabilecek durumlar şunlardır:

• Ödenmemiş kira borcu
• Ödenmemiş aidat veya yan giderler
• Kiracının verdiği somut zararlar
• Eksik teslim edilen demirbaşlar
• Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle oluşan hasarlar

Normal eskime, boya solması veya yıllara bağlı kullanım izleri ise doğrudan depozito kesintisi sebebi yapılamaz.

EV SAHİBİ DEPOZİTOYU NE ZAMAN İADE ETMELİ?

Depozito, ev sahibinin keyfi şekilde bekletebileceği bir para değildir. Kiracının kira borcu, aidat borcu veya taşınmaza verdiği somut bir zarar yoksa depozitonun iade edilmesi gerekir.

Kanuna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilen güvence bedelinin de normalde kiracının adına açılacak vadeli hesaba yatırılması gerekir. Banka, bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla verebilir.

EV SAHİBİ EKSİKLERİ HEMEN VE YAZILI BİLDİRMELİ

Ev sahibi, kiracı anahtarı teslim ettiğinde evi kontrol etmekle yükümlüdür. Kiracının sorumlu olabileceği bir eksiklik veya hasar varsa bunu hemen ve yazılı şekilde bildirmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu bildirim yapılmazsa kiracı, geri verme sırasında olağan incelemeyle görülebilecek eksiklik ve ayıplardan sorumluluktan kurtulur.

TAHLİYEDE KİRACI NE YAPMALI?

Kiracı evden çıkarken işi sözlü bırakmamalı. Anahtar teslimi, sayaç bilgileri, evin durumu ve depozito talebi yazılı hale getirilmelidir.

Çıkışta şu adımlar izlenebilir:

• Evin fotoğraf ve videosu alınmalı
• Sayaç endeksleri not edilmeli
• Anahtar teslim tutanağı hazırlanmalı
• Evde hasar varsa tutanakta açıkça yazılmalı
• Depozito iadesi için banka hesabı bildirilmeli
• Ev sahibi kesinti yapacaksa gerekçesi yazılı istenmeli
• Normal kullanım kaynaklı boya ve eskime kesintisi kabul edilmemeli

Kiracı, depozito iadesi konusunda sonuç alamazsa yazılı talepte bulunabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı kapsamındadır.

KİRACI VE EV SAHİBİ HAKKINDA DOĞRU BİLİNEN YANLIŞLAR

“Kiracı çıkarken evi mutlaka boyatır” doğru değildir.

“Boyalı alınan ev her durumda boyalı teslim edilir” doğru değildir.

“Ev sahibi depozitodan istediği kesintiyi yapabilir” doğru değildir.

“Sözleşmede yazıyorsa kiracı tüm boya masrafını öder” doğru değildir.

“Duvarların zamanla kirlenmesi kiracının borcudur” doğru değildir.

Kiracı evi hor kullanmadıysa, boya eskimesi ve normal yıpranma nedeniyle depozitonun kesilmesine itiraz edebilir. Ev sahibi açısından da en sağlıklı yol, gerçek bir zarar varsa bunu teslim anında yazılı şekilde tespit etmek ve kesintiyi somut belgeye dayandırmaktır.

Milyonlarca vatandaşı ilgilendiren torba yasa teklifi Meclis gündeminde. Teklifte en düşük emekli aylığı, sosyal güvenlik borçları, turizm sektörüne prim desteği, özel öğretim kurumları, kamu ihaleleri ve trafik güvenliğine ilişkin düzenlemeler yer alıyor.

Düzenleme henüz tüm yönleriyle yürürlüğe girmiş değil. Teklifin yasama sürecindeki aşamaları tamamlaması, Meclis’te kabul edilmesi ve Resmi Gazete’de yayımlanması gerekiyor.

EN DÜŞÜK EMEKLİ AYLIĞI 23 BİN 552 TL OLACAK

Torba yasa teklifinin en çok takip edilen başlıklarından biri en düşük emekli aylığı oldu. Teklife göre dosya bazında 20 bin TL olarak uygulanan en düşük emekli aylığı, 2026 yılı Temmuz ödeme döneminden itibaren 23 bin 552 TL’ye çıkarılacak.

Artış hesabında 2026 yılının ilk 6 ayı için TÜİK tarafından açıklanan yüzde 17,76’lık enflasyon oranı dikkate alındı. Böylece en düşük emekli aylığında 3 bin 552 TL’lik artış öngörüldü.

SGK BORÇLARINDA TAKSİT SÜRESİ UZAYACAK

Teklifte borçların tecil ve taksitlendirilmesine ilişkin düzenlemeler de yer alıyor. Kamu borçlarında mevcut 36 aylık taksit süresinin 72 aya çıkarılması, teminatsız tecil edilebilecek borç tutarının ise 1 milyon TL’ye yükseltilmesi planlanıyor.

Bu düzenleme özellikle SGK prim borcu bulunan işletmeler, belediyeler, esnaf ve borçlarını daha uzun vadeye yaymak isteyen vatandaşlar tarafından takip ediliyor.

TURİZM SEKTÖRÜNE PRİM DESTEĞİ

Torba yasa teklifinde turizm sektörüne yönelik geçici prim desteği de bulunuyor. Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan turizm işletmesi belgesi alan konaklama tesisleri için 2026 yılı Mayıs-Aralık döneminde sigorta prim desteği verilmesi öngörülüyor.

Destek, bildirilen sigortalıların prim ödeme gün sayısı üzerinden hesaplanacak. Teklifte günlük 116,67 TL, aylık yaklaşık 3 bin 500 TL tutarında prim desteği öngörülüyor. Bu destek, işverenlerin SGK’ya ödemesi gereken sigorta primlerinden mahsup edilecek.

ADAY SÜRÜCÜLERE YENİ YAPTIRIMLAR

Torba yasa kapsamında aday sürücülerle ilgili düzenleme de gündemde. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı sonrası aday sürücü belgelerinin hangi hallerde iptal edileceğine ilişkin şartların doğrudan kanun metnine yazılması planlanıyor.

Düzenlemede aday sürücülük süresi içinde 75 ceza puanının aşılması, 0,20 promilin üzerinde alkollü araç kullanılması ve bazı ihlallerin tekrarlanması halinde sürücü belgesinin iptali öngörülüyor. Ayrıca drift atma ve trafikte makas atma gibi ağır trafik ihlallerinin de aday sürücüler açısından iptal nedeni sayılması planlanıyor.

KADEMELİ EMEKLİLİK TORBA YASADA VAR MI?

Kademeli emeklilik beklentisiyle torba yasa sürecini takip eden çok sayıda çalışan bulunuyor. Ancak mevcut teklifte 8 Eylül 1999 sonrası sigorta girişi olanlara yönelik kademeli emeklilik düzenlemesi yer almıyor.

Bu nedenle torba yasa; emekli aylığı, prim desteği, borç taksitlendirmesi ve bazı idari düzenlemeleri kapsarken, kademeli emeklilik ayrı bir başlık olarak gündeme gelmiş değil.

TORBA YASA NE ZAMAN ÇIKACAK?

Torba yasa teklifi için yasama süreci devam ediyor. Teklifin önce ilgili komisyonda görüşülmesi, ardından TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilmesi gerekiyor.

Meclis’te kabul edilen teklif daha sonra Cumhurbaşkanı onayına sunulacak. Onay sürecinin ardından Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla yürürlüğe girecek.

Bu nedenle torba yasanın kesin yürürlük tarihi, Meclis görüşmeleri ve Resmi Gazete yayımı tamamlandıktan sonra netleşecek.

Emlak danışmanı yalnızca ilan yayınlayan kişi değildir. Taşınmazın pazarlanması, fiyat analizinin yapılması, müşteri ihtiyacının belirlenmesi, sözleşme sürecinin takip edilmesi ve satış ya da kiralama işleminin doğru şekilde sonuçlandırılması bu mesleğin temel parçalarıdır.

EMLAK DANIŞMANI NE İŞ YAPAR?

Emlak danışmanı, gayrimenkul almak, satmak veya kiralamak isteyen kişilere süreç boyunca rehberlik eder. Bu süreçte hem mülk sahibinin hem de alıcı veya kiracının beklentilerini analiz eder.

Danışmanın görevi, doğru taşınmazı doğru müşteriyle buluşturmaktır. Bunun için piyasa fiyatlarını takip eder, portföy oluşturur, taşınmazın tanıtımını yapar ve işlem sürecindeki resmi adımları izler.

Emlak danışmanlarının başlıca görevleri şunlardır:

• Müşterinin ihtiyacını ve bütçesini analiz etmek
• Satılık veya kiralık taşınmaz portföyü oluşturmak
• Taşınmazın fotoğraf, video ve ilan çalışmalarını hazırlamak
• Bölgedeki güncel emlak fiyatlarını takip etmek
• Alıcı, satıcı, kiracı ve mülk sahibi arasında iletişimi yürütmek
• Kira sözleşmesi, satış süreci ve tapu işlemleri hakkında bilgilendirme yapmak
• Pazarlık ve teklif sürecini yönetmek
• Müşteri memnuniyetini sağlayacak güven ilişkisi kurmak

GAYRİMENKUL DANIŞMANI İLE EMLAKÇI ARASINDA FARK VAR MI?

Günlük kullanımda emlakçı, emlak danışmanı ve gayrimenkul danışmanı ifadeleri çoğu zaman aynı meslek için kullanılır. Ancak profesyonel anlamda gayrimenkul danışmanı, yalnızca alım-satım aracılığı yapan kişi değil; yatırım, portföy, fiyatlama ve pazar analizi konularında da hizmet veren kişidir.

Bu nedenle iyi bir danışman; yalnızca ilan giren değil, müşterisine konum, fiyat, kira getirisi, satış hızı, yatırım potansiyeli ve hukuki süreçler hakkında yol gösteren kişidir.

EMLAK DANIŞMANLARI HANGİ ALANLARDA ÇALIŞIR?

Emlak danışmanları yalnızca konut satışında görev almaz. Sektör içinde farklı çalışma alanları bulunur.

Özellikle büyükşehirlerde konut danışmanlığı kadar ticari gayrimenkul, arsa yatırımı ve proje satış danışmanlığı da ayrı bir uzmanlık alanı haline geldi.

NASIL EMLAK DANIŞMANI OLUNUR?

Türkiye’de emlak danışmanı olmak için üniversite mezunu olma zorunluluğu bulunmuyor. Ancak taşınmaz ticareti alanında faaliyet göstermek isteyen işletmeler için Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi süreci önem taşıyor.

Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi’nde yer alan bilgilere göre yetki belgesi başvuruları TTBS üzerinden elektronik ortamda yapılabiliyor. Yetki belgesi, taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunan işletmeler için resmi izin niteliği taşıyor.

Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi:
https://ttbs.gtb.gov.tr/

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=24645&MevzuatTertip=5&MevzuatTur=7

Yetki belgesi sürecinde vergi kaydı, oda kaydı, mesleki eğitim, mesleki yeterlilik ve deneyim gibi şartlar gündeme gelebilir. Ticaret Bakanlığı il müdürlüğü sayfasında, yetki belgesi için en az 100 saatlik emlakçılık eğitimi, Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5 belgesi ve deneyim şartı gibi başlıklar yer alıyor.

EMLAK DANIŞMANLIĞI İÇİN HANGİ BELGELER GEREKİR?

Emlak sektöründe çalışmak isteyenler için en çok karşılaşılan belgeler şunlardır:

• Emlak Danışmanı Seviye 4 Mesleki Yeterlilik Belgesi
• Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5 Mesleki Yeterlilik Belgesi
• En az 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitimi sertifikası
• Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi

SEVİYE 4 VE SEVİYE 5 BELGESİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?

Seviye 4 Emlak Danışmanı Belgesi, sahada satış ve kiralama süreçlerinde görev alan danışmanlar için temel mesleki yeterlilik belgesidir. Portföy oluşturma, müşteri görüşmesi, ilan hazırlığı, satış ve kiralama sonrası işlemler bu kapsamda değerlendirilir.

Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı Belgesi ise işletme sahibi, ofis sorumlusu veya süreci yöneten kişi için daha üst düzey bir belgedir. Taşınmaz ticareti yetki belgesi başvurularında sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması şartı aranır.

100 SAATLİK EMLAK EĞİTİMİ GEREKLİ Mİ?

Taşınmaz ticareti yetki belgesi sürecinde, Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya MEB tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlardan alınmış en az 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitimi sertifikası istenebilir. Bu eğitim, emlak sektöründeki temel mevzuat, satış-kiralama süreçleri, müşteri ilişkileri, portföy yönetimi ve mesleki uygulamalar açısından önemlidir.

EMLAK DANIŞMANLIĞINDA SIK YAPILAN HATALAR

Emlak danışmanlığı, dışarıdan kolay görünen ancak ciddi takip ve disiplin isteyen bir meslektir. En sık yapılan hatalar şunlardır:

• Sadece ilan fotoğrafına güvenip tapu ve imar durumunu kontrol etmemek
• Bölge fiyatlarını analiz etmeden yanlış fiyatlama yapmak
• Müşterinin bütçesine ve ihtiyacına uygun olmayan taşınmaz önermek
• Satış sürecini yalnızca fiyat pazarlığına indirgemek
• Kira getirisi, aidat, bakım ve ulaşım gibi giderleri hesaba katmamak
• Sözleşme ve yetki süreçlerini eksik yürütmek
• Dijital ilanları güncel tutmamak

Bu hatalar hem danışmanın güvenilirliğini zedeler hem de alıcı, satıcı veya kiracı açısından zaman kaybına yol açar.

Kat mülkiyeti tapu örneğine bakan bir kişi, bu belgede yalnızca malik adını değil; taşınmazın bulunduğu yer, ada-parsel bilgileri, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, nitelik ve tescil bilgilerini de görebilir.

KAT MÜLKİYETİ TAPUSU NEDİR?

Kat mülkiyeti tapusu, bir binadaki bağımsız bölümün tapu siciline ayrı olarak kaydedildiğini gösterir. Bu tapu türünde ana taşınmaz ve bağımsız bölüm bilgileri birlikte yer alır.

Örneğin bir apartmanda yer alan daire için düzenlenen kat mülkiyeti tapusunda hem binanın bulunduğu arsa bilgileri hem de dairenin katı, bağımsız bölüm numarası, niteliği ve arsa payı yazılı olur.

KAT MÜLKİYETİ TAPU ÖRNEĞİNDE ÜST BÖLÜMDE NE YAZAR?

Tapu örneğinin üst kısmında taşınmazın konum bilgileri yer alır. Bu bölüm, taşınmazın tapu kayıtlarında nerede bulunduğunu gösterir.

Bu alanda genellikle şu bilgiler bulunur:

• İl
• İlçe
• Mahalle veya köy
• Ada
• Parsel
• Pafta
• Mevki
• Yüzölçümü

Bu bilgiler, taşınmazın resmi yerini ve tapu sicilindeki kaydını gösterir. Özellikle ada ve parsel bilgisi, taşınmazın tapudaki kimliği gibidir.

ORTA BÖLÜMDE BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ YER ALIR

Kat mülkiyeti tapu örneğinde en çok bakılması gereken alan orta bölümdür. Çünkü bağımsız bölümle ilgili temel bilgiler burada bulunur.

Bu bölümde şu bilgiler yer alabilir:

• Kat
• Bağımsız bölüm numarası
• Nitelik
• Arsa payı
• Blok bilgisi
• Giriş bilgisi
• Eklenti bilgisi

Bu alan, satın alınan ya da incelenen yerin gerçekten hangi bağımsız bölüm olduğunu anlamak için önemlidir.

NİTELİK KISMI NE ANLAMA GELİR?

Tapuda yer alan nitelik kısmı, bağımsız bölümün ne olarak kayıtlı olduğunu gösterir.

Bu bölümde şu ifadeler yazabilir:

• Mesken
• Dükkan
• İşyeri
• Büro
• Depolu dükkan
• Depolu asma katlı dükkan

Örneğin tapuda “mesken” yazıyorsa, bu bağımsız bölüm tapu kayıtlarında konut olarak görünür. “Dükkan” yazıyorsa ticari bağımsız bölüm olarak kayıtlıdır.

Bu nedenle tapu örneğine bakarken nitelik kısmı mutlaka kontrol edilmelidir. Çünkü taşınmazın resmi kullanım türü burada görülür.

ARSA PAYI NEDİR?

Kat mülkiyeti tapu örneğinde arsa payı genellikle 40/2400, 25/1000 gibi oranlarla gösterilir.

Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki payını ifade eder. Yani dairenin veya dükkanın, binanın bulunduğu arsa üzerindeki hukuki payıdır.

Arsa payı özellikle ortak alanlar, aidat hesabı, kat malikleri kurulu kararları ve kentsel dönüşüm gibi konularda önem taşır.

BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARASI NEDİR?

Bağımsız bölüm numarası, tapuda kayıtlı daire, dükkan veya iş yerinin resmi numarasıdır. Bu numara, binadaki kapı numarasıyla her zaman aynı olmayabilir.

Bu nedenle kat mülkiyeti tapu örneğinde bağımsız bölüm numarası dikkatle kontrol edilmelidir. Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile mimari projedeki numaranın uyumlu olması gerekir.

Yanlış bağımsız bölüm numarası, satış, kredi, miras veya kentsel dönüşüm sürecinde sorun çıkarabilir.

EKLENTİ BİLGİSİ NEYİ GÖSTERİR?

Bazı kat mülkiyeti tapularında eklenti bilgisi de yer alır. Eklenti; bağımsız bölüme bağlı depo, otopark, kömürlük veya benzeri alanları gösterebilir.

Örneğin tapuda bir daireye bağlı depo veya otopark alanı varsa, bu bilgi eklenti kısmında görülebilir.

ALT BÖLÜMDE HANGİ BİLGİLER BULUNUR?

Tapu örneğinin alt bölümünde tescil ve işlem bilgileri yer alır.

Bu bölümde genellikle şu bilgiler bulunur:

• Yevmiye numarası
• Cilt
• Sayfa
• Sıra numarası
• Tescil tarihi
• Tapu müdürlüğü bilgisi

Bu bilgiler, tapu işleminin hangi tarihte ve hangi kayıt numarasıyla yapıldığını gösterir.

KAT MÜLKİYETİ TAPU ÖRNEĞİNDE MALİK BİLGİSİ

Tapu belgesinde taşınmazın malik bilgisi de yer alır. Malik, taşınmazın tapu kaydındaki sahibidir.

Eğer taşınmaz tek kişiye aitse malik kısmında bir kişi görünür. Hisseli tapu varsa birden fazla malik ve her malikin hisse oranı yer alabilir.

KAT MÜLKİYETİ TAPU ÖRNEĞİNE BAKARKEN NELER KONTROL EDİLMELİ?

Kat mülkiyeti tapu örneği incelenirken özellikle şu alanlara bakılmalıdır:

• Tapuda kat mülkiyeti yazıyor mu?
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri doğru mu?
• Bağımsız bölüm numarası doğru mu?
• Nitelik kısmında ne yazıyor?
• Arsa payı belirtilmiş mi?
• Malik bilgisi doğru mu?
• Tapuda eklenti bilgisi var mı?
• Tescil tarihi ve yevmiye bilgisi görünüyor mu?

Bu kontroller, tapu örneğinin doğru okunması için önemlidir.

Anahtar teslim inşaat sözleşmesi, müteahhidin bir yapıyı belirlenen proje, süre, bedel ve malzeme şartlarına göre tamamlayıp iş sahibine kullanıma hazır şekilde teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu sözleşme türünde en önemli konu, “anahtar teslim” ifadesinin içinin net doldurulmasıdır. Çünkü taraflardan biri bu ifadeden yalnızca binanın tamamlanmasını anlarken, diğeri iskan, abonelikler, çevre düzenlemesi ve tüm iç donanımın da teslim edilmesini bekleyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak düzenlenir. İnşaat sözleşmeleri de çoğu durumda bu kapsamda değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu:
https://www.tsb.org.tr/content/Legislations/1.5.6098.pdf

ANAHTAR TESLİM İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Anahtar teslim inşaat sözleşmesinde iş sahibi, müteahhide belirli bir bedel karşılığında yapının tamamını yaptırır. Müteahhit ise sözleşmede yazan işleri tamamlayarak yapıyı teslim etmeyi kabul eder.

Bu kapsamda kaba inşaat, ince işler, elektrik, su, doğalgaz, çatı, dış cephe, kapı, pencere, zemin kaplaması, boya, mutfak, banyo ve teknik sistemler sözleşmeye göre anahtar teslim işe dahil olabilir.

Ancak burada belirleyici olan sözleşmedir. Sözleşmede yazmayan işler, sonradan taraflar arasında uyuşmazlık konusu olabilir.

ANAHTAR TESLİM FİYATA NELER DAHİL?

Anahtar teslim fiyata nelerin dahil olduğu sözleşmede tek tek yazılmalıdır. Sadece “anahtar teslim yapılacaktır” demek yeterli değildir.

Sözleşmede şu işler açıkça belirtilmelidir:

• Kaba inşaat işleri
• İnce işçilik
• Elektrik tesisatı
• Su ve sıhhi tesisat
• Doğalgaz tesisatı
• Çatı ve dış cephe işleri
• Kapı, pencere ve doğrama işleri
• Zemin kaplamaları
• Boya, sıva ve alçı işleri
• Mutfak dolapları
• Banyo ve vitrifiye ürünleri
• Merdiven, korkuluk ve ortak alan işleri
• Çevre düzenlemesi
• Asansör, yangın sistemi, jeneratör gibi teknik işler
• Ruhsat, iskan ve abonelik süreçleri

En çok sorun çıkan yer malzeme kalitesidir. Bu yüzden “1. sınıf malzeme kullanılacaktır” ifadesi tek başına yeterli olmaz. Seramik, parke, pencere, kapı, mutfak dolabı, boya, tesisat ve vitrifiye ürünleri mümkünse marka, model veya teknik özellikleriyle yazılmalıdır.

ANAHTAR TESLİM İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

Aşağıdaki metin, anahtar teslim inşaat sözleşmesinde yer alabilecek temel başlıkları gösteren örnek bir taslaktır. Gerçek sözleşmelerde proje, arsa, malzeme, ödeme ve teslim şartları ayrıca detaylandırılmalıdır.

Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi Örneği

Taraflar

Yüklenici:
[Yüklenici Adı]
[Yüklenici Adresi]
[Yüklenici Telefonu]
[Yüklenici E-posta Adresi]

İş Sahibi:
[İş Sahibinin Adı]
[İş Sahibi Adresi]
[İş Sahibi Telefonu]

Şehir / Tarih:
[Şehir], [Tarih]

Konu:
Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi

Bu sözleşme ile [Proje Adı] projesi kapsamındaki inşaat işlerinin anahtar teslim usulüyle tamamlanması konusunda taraflar arasında anlaşmaya varılmıştır. Sözleşmeye ilişkin detaylar aşağıda belirtilmiştir.

1. Proje Tanımı
İşbu sözleşme, [arsa/taşınmaz bilgisi] üzerinde yapılacak [konut/villa/apartman/iş yeri] projesinin anahtar teslim şekilde tamamlanmasını kapsar.

Proje kapsamında yapılacak işler; kaba inşaat, ince işler, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat, doğalgaz tesisatı, çatı, dış cephe, kapı, pencere, boya, zemin kaplamaları, mutfak, banyo ve sözleşme eklerinde belirtilen diğer imalatlardan oluşur.

2. İşin Süresi
İşe başlama tarihi: [Tarih]
İşin bitiş tarihi: [Tarih]

Yüklenici, işi belirtilen tarihte tamamlayarak iş sahibine teslim etmeyi kabul eder. Mücbir sebep, resmi izinlerde gecikme, iş sahibinden kaynaklanan bekleme süreleri veya sözleşmede belirtilen diğer hallerde süre uzatımı yapılabilir.

3. Bedel ve Ödeme Planı
İşin toplam anahtar teslim bedeli [Tutar] TL olarak belirlenmiştir.

Ödeme planı şu şekildedir:

• Sözleşme imzasında: [Tutar / Oran]
• Temel tamamlandığında: [Tutar / Oran]
• Kaba inşaat tamamlandığında: [Tutar / Oran]
• Çatı ve dış cephe tamamlandığında: [Tutar / Oran]
• Tesisat işleri tamamlandığında: [Tutar / Oran]
• İnce işler tamamlandığında: [Tutar / Oran]
• Teslimde: [Tutar / Oran]

Sözleşmede yer almayan ilave işler için ayrıca yazılı mutabakat yapılmadıkça ek bedel talep edilemez.

4. Yüklenicinin Yükümlülükleri
Yüklenici, işi sözleşmeye, proje planına, teknik şartnameye ve yürürlükteki mevzuata uygun şekilde tamamlamayı kabul eder.

Yüklenici;

• Sözleşmede belirtilen işleri zamanında yapmakla,
• Malzemeleri teknik şartnameye uygun kullanmakla,
• İş güvenliği önlemlerini almakla,
• Çalışanların yasal yükümlülüklerini yerine getirmekle,
• Eksik veya ayıplı işleri gidermekle,
• Teslim öncesi gerekli kontrolleri yapmakla yükümlüdür.

5. İş Sahibinin Yükümlülükleri
İş sahibi, sözleşmede belirlenen ödeme planına uymakla ve işin yapılacağı alanı yükleniciye teslim etmekle yükümlüdür.

İş sahibi;

• Yer teslimini zamanında yapmakla,
• Gerekli belgeleri yükleniciye sunmakla,
• Ödemeleri sözleşmedeki takvime göre yapmakla,
• Proje değişikliği taleplerini yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.

6. Malzeme ve Teknik Şartlar
İnşaatta kullanılacak malzemeler, sözleşme ekinde yer alan teknik şartnameye uygun olacaktır.

Seramik, parke, pencere, kapı, mutfak dolabı, vitrifiye, boya, elektrik ve tesisat malzemeleri marka, model veya teknik özellikleriyle ek listede gösterilecektir.

7. Teslim ve Kabul
İş tamamlandığında taraflar birlikte teslim kontrolü yapar. Eksik veya ayıplı işler varsa tutanak altına alınır.

Yüklenici, tutanakta belirtilen eksikleri [süre] içinde gidermeyi kabul eder. Eksikler giderildikten sonra teslim tutanağı taraflarca imzalanır.

8. Gecikme Cezası
Yüklenici, işi sözleşmede belirlenen tarihte teslim etmezse, gecikilen her gün için [tutar/oran] gecikme cezası ödemeyi kabul eder.

Mücbir sebep veya iş sahibinden kaynaklanan gecikmeler bu kapsamda değerlendirilmez.

9. Sözleşmenin Feshi
Taraflardan biri sözleşme hükümlerine aykırı davranırsa, diğer taraf yazılı bildirimde bulunarak aykırılığın giderilmesini talep eder.

Belirlenen süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Fesih halinde tamamlanan işlerin bedeli, yapılan ödemeler, eksik işler ve varsa zararlar ayrıca hesaplanır.

10. Uyuşmazlık ve Yetkili Mahkeme
Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde öncelikle uzlaşma yoluna gidilir. Anlaşma sağlanamazsa [şehir] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.

11. Ekler
İşbu sözleşmenin ayrılmaz parçaları şunlardır:

• Proje planı
• Ödeme planı
• Teknik şartname
• Malzeme listesi
• İş güvenliği önlemleri belgesi
• Ruhsat ve izin belgeleri
• Mahal listesi

Taraflar, yukarıda belirtilen şartları kabul ederek işbu sözleşmeyi imzalamıştır.

Yüklenici
Adı Soyadı / Unvanı:
İmza:

İş Sahibi
Adı Soyadı:
İmza:

Tapu devri, ipotek, satış, vekâletname, araç devri ve diğer resmi işlemlerini yaptırmak isteyen vatandaşların işlemlerini resmi tatil sonrasına planlaması gerekiyor.

15 TEMMUZ RESMİ TATİL Mİ?

15 Temmuz, Demokrasi ve Millî Birlik Günü olarak resmi tatil kapsamında yer alıyor. 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanun’da 15 Temmuz’un resmi tatil olduğu belirtiliyor.

Bu nedenle 15 Temmuz’da kamu kurumları normal çalışma düzeninde hizmet vermiyor.

15 TEMMUZ’DA TAPU MÜDÜRLÜKLERİ AÇIK MI?

15 Temmuz’da tapu müdürlükleri kapalı olacak. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerinde resmi tatil nedeniyle normal işlem yapılamayacak.

Bu kapsamda şu işlemler 15 Temmuz’da yapılamayacak:

• Tapu devri
• Konut satışı
• Arsa satışı
• İpotek işlemi
• Hisseli tapu işlemleri
• Miras intikali
• Bağış ve devir işlemleri

Tapu işlemi yapacak vatandaşlar, işlemlerini resmi tatil sonrasında ilk mesai gününde gerçekleştirebilecek.

15 TEMMUZ’DA NOTERLER AÇIK MI?

15 Temmuz resmi tatil olduğu için noterlerde de normal mesai yapılmayacak. Araç alım satımı, vekâletname, ihtarname, sözleşme onayı ve benzeri noter işlemleri resmi tatil boyunca gerçekleştirilemeyecek.

Noter işlemi yapacak vatandaşların başvurularını tatil sonrasına bırakması gerekiyor. Noterler, resmi tatilin ardından normal mesai düzenine dönecek.

BELEDİYELERDE İŞLEM YAPILACAK MI?

15 Temmuz’da belediyelerin idari birimleri de resmi tatil kapsamında kapalı olacak. Ruhsat, emlak vergisi, imar, yapı kayıt, numarataj ve benzeri belediye işlemleri normal mesai günlerinde yapılabilecek.

Acil ve kesintisiz yürütülmesi gereken hizmetlerde ise ilgili kurumların nöbet sistemi uygulanabilecek.

Ticaret Bakanlığı, 13 Haziran 2026 tarihli duyurusunda taşınmaz ve taşıt ilanlarında kimlik ve yetki doğrulamasının EİDS üzerinden zorunlu hale geldiğini açıkladı. Düzenleme, ilan sitelerinin yanı sıra Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamda verilen ilanları da kapsıyor.

Bakanlık açıklamasına göre emlak ve galeri işletmeleri, sosyal medya platformlarında yalnızca EİDS doğrulaması yapılmış ilan linklerini paylaşabilecek. Link dışında ilan niteliği taşıyan paylaşımlar ise mevzuata aykırılık kapsamında değerlendirilebilecek.

Ticaret Bakanlığı duyurusu:
https://ticaret.gov.tr/haberler/ticaret-bakanligi-sosyal-medyadaki-sahte-ilanlara-gecit-vermiyor-eids-kurallarina-aykiri-paylasimlara-karsi-yaptirimlar-kararlilikla-uygulaniyor

KAYA, PAZARLAMA KANALLARINA DİKKAT ÇEKTİ

Aykut Kaya, düzenlemenin emlak ve galerici esnafının sosyal medya üzerinden müşteriye ulaşma imkânını sınırladığını söyledi. Diğer sektörlerin ürünlerini sosyal medya üzerinden tanıtabildiğini belirten Kaya, emlak ve galeri işletmelerinin de benzer şekilde dijital kanalları kullanabilmesi gerektiğini ifade etti.

Kaya, ilan portallarının esnaf için önemli bir maliyet kalemi haline geldiğini belirterek, bazı işletmelerin ilan portallarına dükkân kirasından fazla ödeme yapmak zorunda kaldığını söyledi.

EİDS ONAYLI PORTFÖYLER İÇİN ESNEKLİK TALEBİ

Kaya, sahte ilanlarla mücadele edilmesi gerektiğini ancak bu sürecin yetkili esnafın dijital pazarlama alanını daraltmadan yürütülmesi gerektiğini belirtti.

Emlak ve galerici esnafının, EİDS onaylı portföylerini kendi sosyal medya hesaplarında da fotoğraf, video ve açıklama bilgileriyle paylaşabilmesi gerektiğini söyleyen Kaya, düzenlemenin bu yönde yeniden değerlendirilmesini istedi.

Kaya, “İlan portallarını değil, esnafımızı koruyun. Esnafımızın dijital mecralarda müşterisine doğrudan ulaşmasının önünü açın” dedi.

BAKANLIK SAHTE İLANLARA KARŞI DOĞRULAMA SÜRECİNİ SAVUNUYOR

Ticaret Bakanlığı ise EİDS uygulamasının taşınmaz ve taşıt ilanlarında kimlik ve yetki doğrulamasını sağlamak amacıyla yürütüldüğünü duyurdu. Bakanlık, sistemle sahte ilanların, yetkisiz pazarlamanın, ilan kirliliğinin ve tüketici mağduriyetlerinin azaltılmasının hedeflendiğini belirtti.

Bakanlık ayrıca Instagram, Facebook ve WhatsApp’ta EİDS’ye aykırı taşınmaz ve taşıt ilanları nedeniyle Meta Platforms İstanbul Bilişim Hizmetleri Limited Şirketi’ne 5 milyon TL idari para cezası uygulandığını açıkladı.

ESNAF DAHA ESNEK PAYLAŞIM MODELİ İSTİYOR

Emlak ve galerici esnafı açısından sosyal medya, ilanların görünürlüğünü artıran ve müşteriyle doğrudan temas kurmayı sağlayan önemli kanallardan biri olarak kullanılıyor. Bu nedenle yalnızca ilan linki paylaşılabilmesi, özellikle küçük işletmeler tarafından pazarlama imkânını daraltan bir uygulama olarak değerlendiriliyor.

Sektördeki beklenti, sahte ilanlara karşı denetimin sürmesi ancak yetkili esnafın doğrulanmış portföylerini sosyal medya hesaplarında daha kapsamlı şekilde tanıtabilmesi yönünde.

DÜZENLEMEYE İLİŞKİN TARTIŞMA SÜRECEK

EİDS uygulamasıyla taşınmaz ve taşıt ilanlarında doğrulama sürecinin güçlendirilmesi hedeflenirken, emlak ve galerici esnafı sosyal medya paylaşımlarında daha uygulanabilir bir model talep ediyor.

Aykut Kaya’nın Meclis’te gündeme taşıdığı konu, önümüzdeki dönemde EİDS uygulaması, sosyal medya ilanları, ilan portalları ve esnafın dijital pazarlama imkânları başlıklarında tartışılmaya devam edecek.

Yurt dışı oturma izni, vatandaşlık ve uluslararası gayrimenkul yatırımları alanında danışmanlık hizmeti veren Vesta Global, yaz sezonunda yatırımcılarla Ege’de bir araya gelecek. Şirket, artan talep üzerine 23 Temmuz’da Çeşme’de, 25 Temmuz’da ise Bodrum’da Golden Visa odaklı yatırım buluşmaları düzenleyecek.

Etkinliklerde, 250 bin Euro’dan başlayan Golden Visa fırsatları, Yunanistan’daki gayrimenkul projeleri, Atina’daki yatırım bölgeleri ve yatırım sürecinde dikkat edilmesi gereken hukuki başlıklar ele alınacak. Yatırımcılar, sunumların ardından uzmanlarla birebir görüşme yapabilecek.

TÜRK YATIRIMCININ GOLDEN VISA İLGİSİ ARTIYOR

Son yıllarda Türk yatırımcıların Avrupa’da oturma izni sağlayan Golden Visa programlarına ilgisi artıyor. Schengen bölgesine erişim, euro bazlı kira geliri, çocukların eğitimi, varlık çeşitlendirme ve uzun vadeli yaşam planlaması bu ilginin başlıca nedenleri arasında gösteriliyor.

Yunanistan Golden Visa programı, gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni almak isteyen yatırımcıların takip ettiği programlardan biri. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın Golden Visa sayfasında, yatırımcı oturum izni başvurularında taşınmaz edinimi ve buna ilişkin noter/tapu belgeleri başvuru dosyasında yer alan belgeler arasında gösteriliyor.

ÇEŞME BULUŞMASI 23 TEMMUZ’DA

Vesta Global’in ilk yatırım buluşması 23 Temmuz’da Radisson Blu Çeşme’de yapılacak. Etkinlikte iki ayrı seans planlandı. İlk seans 11.00’de, ikinci seans ise 18.30’da gerçekleştirilecek.

Gün boyunca yatırımcılarla birebir görüşmeler yapılacak. Bu görüşmelerde Golden Visa başvuru süreci, yatırım tutarı, proje seçimi, kira geliri beklentisi, hukuki prosedürler ve yatırım sonrası süreçler değerlendirilecek.

BODRUM PROGRAMI 25 TEMMUZ’DA

İkinci buluşma 25 Temmuz’da Swissotel Gündoğan Bodrum’da düzenlenecek. Bodrum’daki programda yatırımcılara Yunanistan Golden Visa programının güncel koşulları, Atina’daki projeler ve Vesta Global yatırımcılarına sunulan daire seçenekleri aktarılacak.

Etkinlikte yalnızca gayrimenkul projeleri değil; vergi yükümlülükleri, oturma izni prosedürleri, yatırım bölgeleri ve yatırımcıların sık yaptığı hatalar da konuşulacak.

“DOĞRU BİLGİ YATIRIMIN DEĞERİNİ KORUR”

Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Golden Visa ve yatırım yoluyla oturma izni programlarına ilginin arttığını, ancak bu alanda bilgi kirliliğinin de büyüdüğünü söyledi.

Narazan, yatırımcıları yalnızca bir gayrimenkule yönlendirmeyi değil, hangi ülkenin, hangi yatırım modelinin ve hangi hukuki yapının kendileri için doğru olduğunu anlatmayı hedeflediklerini belirtti. Narazan’a göre doğru bilgiyle verilen yatırım kararı, yatırımın değerini uzun yıllar koruyan en önemli unsur haline geliyor.

YATIRIM KARARINDA SADECE GETİRİYE BAKILMIYOR

Narazan, son dönemde uluslararası yatırım kararlarında yalnızca finansal getirinin belirleyici olmadığını da ifade etti. Yaşam kalitesi, seyahat özgürlüğü, çocukların eğitimi, varlık güvenliği ve küresel mobilite gibi başlıklar, Türk yatırımcıların karar sürecinde daha fazla yer tutuyor.

Bu nedenle Golden Visa programları, sadece gayrimenkul yatırımı olarak değil; aile, eğitim, mobilite ve gelecek planlamasıyla birlikte değerlendiriliyor.

KATILIM ÖN KAYITLA YAPILACAK

Vesta Global’in Çeşme ve Bodrum buluşmalarına katılım kontenjanla sınırlı olacak. Etkinliklere ön kayıtla katılım sağlanabilecek.

Programlarda yatırımcılar, Golden Visa süreçleri, Avrupa gayrimenkul piyasaları ve yatırım alternatiflerine ilişkin merak ettikleri başlıkları uzmanlarla birebir değerlendirme imkânı bulacak.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracı ve ev sahipleri arasındaki fazla kira ödemelerine ilişkin dikkat çeken bir karar verdi. Kiracı, düzenli ödeme yaptığını ancak icra takibi, tahliye baskısı ve elektrik kesme tehdidi nedeniyle fazladan 9 bin 822 TL ödediğini belirterek paranın iadesi için yargıya başvurdu.

KİRACI FAZLA ÖDEDİĞİ PARANIN İADESİNİ İSTEDİ

Dosyaya göre kiracı, 3 Ağustos 2022’de kiraladığı taşınmazın kira bedelini her ay düzenli olarak mal sahibinin eşinin hesabına yatırdı. Ancak daha sonra kira ödemediği iddiasıyla hakkında icra takibi başlatıldı.

Kiracı, bu süreçte tahliye ve elektrik kesme baskısıyla karşı karşıya kaldığını, icra takibi nedeniyle de fazladan ödeme yapmak zorunda kaldığını ileri sürdü. Fazla ödediğini belirttiği 9 bin 822 TL’nin iadesi için dava açtı.

YEREL MAHKEME DAVAYI REDDETTİ

İlk derece mahkemesi, kiracının ödemeyi ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden ve kesinleşmiş bir icra takibi bulunmadan yaptığını belirterek davayı reddetti.

Mahkeme ayrıca kiracının mal sahibine 18 bin TL vekalet ücreti ödemesine karar verdi. Karar daha sonra Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına bozma talebiyle Yargıtay’a taşındı.

YARGITAY’DAN KİRACI LEHİNE KARAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyada uyuşmazlığın yalnızca kesinleşmiş icra takibi baskısıyla yapılan ödeme meselesi olmadığını değerlendirdi.

Daire, davanın kira ilişkisi kapsamında hukuki sebep olmadan fazla tahsil edildiği ileri sürülen kira bedelinin iadesine ilişkin olduğunu belirterek yerel mahkeme kararını kanun yararına bozdu. Yargıtay ayrıca 18 bin TL vekalet ücretinin de karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne aykırı olduğuna karar verdi.

EV SAHİPLERİ AÇISINDAN DA UYARI NİTELİĞİNDE

Karar, ev sahipleri açısından da kira tahsilatında hukuki sınırların önemini gösteriyor. Kiracıdan sözleşmede veya yasal süreçte karşılığı olmayan ek ödeme alınması, sonradan iade talebine konu olabilir.

Tahliye, icra takibi veya benzeri süreçlerin hukuka uygun yürütülmesi gerekiyor. Aksi halde alınan fazla bedeller için kiracının dava yoluna başvurması mümkün hale gelebilir.

Türkiye’de apartman ve site yaşamının temel mevzuatı olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerden yönetici seçimine, kat malikleri kurulundan ortak alan kullanımına kadar birçok konuda belirleyici olmaya devam ediyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

AİDAT ARTIŞI KEYFİ YAPILAMAZ

2026’da apartman ve sitelerde en çok tartışılan başlıkların başında aidatlar geliyor. Asgari ücret artışına bağlı personel giderleri, ortak alan elektrik tüketimi, asansör bakımı, temizlik, güvenlik ve teknik bakım maliyetleri aidat bütçesini doğrudan etkiliyor.

Ancak aidat artışlarının keyfi yapılmaması gerekiyor. Yönetimin hazırladığı işletme projesi, tahmini gelir ve giderleri göstermeli; kat maliklerine usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. İşletme projesinin imza karşılığı ya da taahhütlü posta yoluyla tebliğ edilmesi, ileride çıkabilecek itirazların önüne geçer.

UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK ZORUNLU

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta artık dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekiyor. Aidat alacakları, ortak alan kullanımı, komşuluk uyuşmazlıkları ve yönetim kararlarına ilişkin sorunlarda arabuluculuk süreci önem taşıyor.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenlemeyle, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı kapsamına alındı.

Arabuluculuk Kanunu:
https://adb.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/11120231556551.5.6325.pdf

ŞARJ ÜNİTESİNDE 4/5 ŞARTI YOK

Elektrikli araç kullanımının artmasıyla birlikte apartman ve site otoparklarında şarj ünitesi kurulumu da yeni uyuşmazlık başlıklarından biri oldu.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamasına göre ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitesi kurulması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli olacak. İnşa ve ruhsat gerektirmeyen şarj üniteleri, ortak alanlarda inşaat yapılması kapsamında değerlendirilmediği için maliklerin beşte dördünün rızası aranmayacak.

Bakanlık açıklaması:
https://csb.gov.tr/haberler/cevre-sehircilik-ve-iklim-degisikligi-bakani-murat-kurum-duyurdu-apartman-ve-sitelerde-elektrikli-arac-sarj-unitelerinin-yayginlasmasini-kolaylastiriyoruz-301515

KISA SÜRELİ KİRALAMALARDA OY BİRLİĞİ GEREKİYOR

Apartmanlarda günlük ve kısa süreli kiralama konusu da yönetimlerin gündeminde. Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için izin belgesi alınması gerekiyor. Bir apartman dairesinin turizm amaçlı kiralanmasında, bağımsız bölümlerin tamamının kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış karar isteniyor.

İzin belgesi olmadan yapılan turizm amaçlı kiralamalar ise idari para cezasına konu olabiliyor. Bu nedenle apartman ve site yönetimlerinin, kısa süreli kiralama faaliyetlerini yönetim planı ve mevzuat çerçevesinde takip etmesi gerekiyor.

PERSONEL GİDERLERİ YÖNETİMİN SORUMLULUĞUNDA

Kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli veya teknik personel çalıştıran apartman yönetimleri işveren konumundadır. Bu nedenle SGK girişleri, maaş ödemeleri, izinler, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri ile kıdem tazminatı karşılıkları düzenli takip edilmelidir.

Özellikle kıdem tazminatı için düzenli karşılık ayrılmaması, personelin işten ayrıldığı dönemde kat malikleri arasında ciddi mali uyuşmazlık yaratabilir.

PROFESYONEL YÖNETİM İHTİYACI ARTIYOR

Apartman ve site yönetimi artık yalnızca ortak alan temizliği, aydınlatma ve aidat takibinden ibaret değil. Yönetimlerin; hukuki süreçleri, bütçe planlamasını, teknik bakım takvimini, personel yükümlülüklerini ve ortak alan kararlarını birlikte yönetmesi gerekiyor.

Bu nedenle 2026’da profesyonel yönetim hizmetleri daha fazla öne çıkıyor. Şeffaf gelir-gider takibi, düzenli işletme projesi, dijital raporlama, aidat alacaklarının takibi, asansör ve yangın tesisatı kontrolleri gibi başlıklar bina yönetiminin temel sorumlulukları arasında yer alıyor.

Tereke, vefat eden ya da gaipliğine karar verilen kişinin geride bıraktığı mal varlığı, hakları, alacakları ve borçlarının tamamını ifade eder. Kişinin ölümünden sonra ev, arsa, araç, banka hesabı, ziynet eşyası, şirket payı ve alacakları gibi aktif değerler ile kredi, vergi ve ticari borçları tereke kapsamında değerlendirilir.

Ancak tereke yalnızca mallardan oluşmaz. Miras bırakanın borçları da terekeye dahildir. Bu nedenle mirasçılar açısından önemli olan sadece “ne kaldığı” değil, aynı zamanda hangi borçların kaldığıdır.

Türk Medeni Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4721&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

TEREKE NASIL OLUŞUR?

Terekenin oluşumu, miras bırakanın ölümüyle başlar. Ölüm gerçekleştiğinde, kişinin geride bıraktığı mal varlığı ve borçları bir bütün olarak tereke haline gelir.

Bu mal varlığı mirasçılara intikal eder. Ancak mirasçılar, terekeyi kabul etmek zorunda değildir. Terekenin borca batık olması veya mirasçıların borç sorumluluğu almak istememesi halinde mirasın reddi yoluna gidilebilir.

MİRASÇILAR TEREKEYİ NASIL KABUL EDER?

Mirasçılar terekeyi açıkça kabul edebilir. Bunun yanında bazı davranışlar da terekenin zımnen kabul edildiği anlamına gelebilir.

Örneğin mirasçının terekeye dahil bir malı sahiplenmesi, kullanmaya başlaması veya tereke üzerinde mirasçı gibi işlem yapması kabul anlamına gelebilir.

Tereke kabul edildiğinde mirasçılar, miras bırakanın yalnızca mallarından değil, borçlarından da sorumlu hale gelir. Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılar tereke borçlarından kural olarak birlikte sorumlu olur.

TEREKENİN REDDİ NASIL YAPILIR?

Mirasçılar terekeyi reddetme hakkına da sahiptir. Bu yol özellikle miras bırakanın borçlarının mal varlığından fazla olduğu durumlarda tercih edilir.

Mirasın reddi, miras bırakanın ölümünden itibaren üç ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yapılır. Reddi miras halinde mirasçı, terekeye ilişkin haklardan yararlanmaz; aynı zamanda tereke borçlarından da sorumlu olmaz.

TEREKEYE HANGİ MALLAR GİRER?

Terekeye giren mallar sınırlı sayıda değildir. Miras bırakanın ölüm tarihinde sahip olduğu ve ekonomik değer taşıyan her unsur tereke içinde değerlendirilebilir.

Terekeye girebilecek başlıca varlıklar şunlardır:

• Ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazlar
• Otomobil, traktör, motosiklet gibi araçlar
• Banka hesaplarındaki paralar
• Nakit para
• Altın, gümüş ve ziynet eşyaları
• Hisse senedi, fon payı ve şirket ortaklıkları
• Ticari işletmeler
• Üçüncü kişilerden olan alacaklar
• Para ile ölçülebilen fikri haklar

Bunun yanında miras bırakanın kredi borçları, vergi borçları, ticari borçları ve alacaklılara karşı olan mali yükümlülükleri de terekeye dahil olabilir.

TEREKEYE DAHİL OLMAYAN HAKLAR NELERDİR?

Her hak mirasçılara geçmez. Özellikle kişiye sıkı sıkıya bağlı haklar, kişinin ölümüyle sona erer ve terekeye dahil olmaz.

Bu nedenle miras hukukunda temel ayrım şudur: Mal varlığı değeri taşıyan haklar kural olarak terekeye girer; kişisel nitelikteki haklar ise mirasçılara geçmez.

KİŞİLİK HAKLARI TEREKEYE GİRMEZ

Gerçek kişilik ölümle sona erdiği için kişilik hakları da miras yoluyla mirasçılara geçmez.

Kişinin adı, şeref ve haysiyeti, özel hayatı, bedensel bütünlüğü gibi kişilik değerleri mal varlığı hakkı niteliğinde değildir. Bu nedenle terekenin parçası olarak değerlendirilemez.

AİLE HUKUKUNDAN DOĞAN BAZI HAKLAR GEÇMEZ

Bazı haklar özel hukuktan doğsa bile mal varlığı değeri taşımaz. Bu haklar kişinin statüsüne veya aile ilişkisine bağlıdır.

Bu kapsamda;

• Velayet hakkı
• Vesayet ilişkisi
• Nişanlılık
• Evlilik ilişkisi
• Kayyımlık
• Dernek veya sendika üyeliği
• Nafaka ilişkisi

kişinin ölümüyle sona erer. Mirasçılar bu hakları tereke kapsamında devralamaz.

BAZI MALVARLIĞI HAKLARI DA MİRASÇILARA GEÇMEZ

Bazı haklar ekonomik değer taşısa bile kanun gereği ölümle sona erer. Bu nedenle terekeye dahil olmaz.

Bunlara örnek olarak:

• İntifa hakkı
• Oturma hakkı
• Bazı irtifak hakları
• Nafaka alacakları
• Kişiye bağlı kullanım hakları

gösterilebilir.

Ayrıca trafik para cezaları ve vergi cezaları gibi şahsi nitelikteki bazı ceza yaptırımları tereke kapsamında değerlendirilmez. Ancak burada vergi borcu ile vergi cezası ayrımı önemlidir. Vergi borçları terekeye dahil olabilirken, ceza niteliğindeki kişisel yaptırımlar ayrıca değerlendirilir.

TEREKE DEFTERİ NEDİR?

Tereke defteri, miras bırakanın tespit edilen mal varlığı ve borçlarının kayıt altına alındığı listedir.

Mirasçılar terekenin tespiti için dava açtığında mahkeme, miras bırakanın aktif ve pasiflerini araştırır. Taşınmazlar, banka hesapları, araçlar, alacaklar ve borçlar ilgili kurumlardan sorulur. Tespit edilen bilgiler tereke defterine geçirilir.

Tereke defteri mahkeme tarafından tutulur. Ancak deftere yazılan malların kesin olarak terekeye ait olduğu ya da yazılmayan malların kesin olarak tereke dışında kaldığı anlamına gelmez. Sonradan ortaya çıkan mal veya borçlar için ayrıca hak iddia edilebilir.

TEREKE TESPİT DAVASI NEREDE AÇILIR?

Tereke tespit davası, miras bırakanın son yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Bu dava, klasik anlamda bir alacak veya tapu davası değildir. Daha çok terekenin kapsamını belirlemeye ve miras mallarını korumaya yönelik bir delil tespiti niteliği taşır.

Mahkeme gerekli görürse terekenin korunması için ihtiyati tedbir kararı verebilir. Bu tedbirle miras mallarının satılması, devredilmesi veya mirasçılar arasında uyuşmazlık yaratacak şekilde elden çıkarılması önlenebilir.