Bu rakam, Haziran ayları içinde son 4 yılın en yüksek seviyesine işaret etti. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,6, Mayıs ayına göre ise yüzde 43,2 arttı.

Ancak aylık sıçramaya rağmen yılın ilk 6 aylık toplamında pazar hâlâ 2025’in gerisinde bulunuyor.

MAYIS DÜŞÜŞÜNDEN HAZİRAN SIÇRAMASINA

2026’nın ilk yarısında gayrimenkul satışları aylar bazında dalgalı seyretti. Özellikle Mayıs ayındaki düşüşte 9 günlük bayram tatili etkili oldu. Haziran’da ise ertelenen talep yeniden tapuya döndü.

2026’da ay ay gayrimenkul satışları şöyle gerçekleşti:

Haziran, bu verilerle yılın ilk yarısındaki en yüksek aylık satış olarak kayıtlara geçti.

AY REKOR KIRDI AMA YIL GERİDE

Haziran ayındaki güçlü artışa rağmen 2026’nın ilk yarısı, geçen yılın aynı dönemine göre daha zayıf kapandı.

Ocak-haziran dönemi toplam satışlarda 2026 yılı, 2025’in 145 bin satış gerisinde kaldı. İlk 6 ayda toplam satış adedi 1 milyon 268 bin 950 oldu.

Son 5 yılın ocak-haziran satışları şöyle:

2026’nın ilk yarısında toplam satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 10,3 geriledi.

FİYATLAR ARTIYOR AMA HIZ KESİYOR

Fiyat tarafında ise yükseliş devam ediyor ancak artışın hızı zayıflıyor. Konut Fiyat Endeksi’nde yıllık artış yüzde 26,6 olarak gerçekleşti.

Nisan döneminde endeks aylık bazda yüzde 1,8 arttı. Bu veri, konut fiyatlarında nominal düşüş olmadığını ancak artış ivmesinin yavaşladığını gösterdi.

Bölgesel olarak Ankara öne çıktı. Yıllık fiyat artışında yüzde 36,7 ile Ankara Türkiye lideri oldu. En yavaş artış ise yüzde 16,7 ile Aydın-Denizli-Muğla hattında görüldü.

REELDE ALICININ PAZARLIK GÜCÜ SÜRÜYOR

Konut fiyatları nominal olarak yükselse de artış oranı enflasyonun altında kaldığı sürece reel olarak alıcının eli güçleniyor.

Özellikle peşin alıcı, kredi maliyetlerinin yüksek olduğu ortamda pazarlık masasında daha güçlü kalıyor. Satıcı tarafında fiyat beklentisi sürse de finansmana erişimin zorlaşması, nakit alıcıyı öne çıkarıyor.

Gayrimenkul piyasasında sıkça kullanılan “kupon arsa” ifadesi, son dönemde arsa yatırımı yapmak isteyenlerin karşısına daha fazla çıkıyor. Bu tanım genellikle bulunduğu bölgeye göre uygun fiyatlı, gelişime açık ya da konum avantajı taşıdığı iddia edilen arsalar için kullanılıyor.

Ancak “kupon arsa” mevzuatta tanımlanmış resmi bir taşınmaz türü değil. Bu nedenle bir arsanın ilanda kupon olarak sunulması, o taşınmazın mutlaka kazanç sağlayacağı veya sorunsuz olduğu anlamına gelmiyor.

KUPON ARSA NE DEMEK?

Kupon arsa ifadesi genellikle iki farklı durumda kullanılıyor. İlkinde, aynı bölgede yer alan benzer arsalara göre daha düşük bedelle satışa çıkarılan taşınmazlar bu şekilde tanıtılıyor.

İkincisinde ise arsanın konumu, ulaşım imkânı, çevresindeki projeler, gelişme potansiyeli veya gelecekte imara açılma beklentisi öne çıkarılıyor.

Bu nedenle “kupon” ifadesi yatırımcının dikkatini çekebilir; ancak karar vermek için tek başına yeterli değildir.

UCUZ FİYAT HER ZAMAN AVANTAJ DEĞİL

Düşük fiyatlı arsaların bir bölümü henüz imar planı tamamlanmamış, altyapısı gelmemiş veya gelişim süreci uzun yıllar alabilecek bölgelerde yer alabiliyor.

Bu yüzden yatırımcıların yalnızca metrekare fiyatına bakarak karar vermemesi gerekiyor. Arsanın yapılaşmaya uygun olup olmadığı, yola cephesi, kadastro durumu, tapu kaydı ve satış şartları birlikte incelenmeli.

Ucuz görünen bir arsa, imar sorunu ya da hisseli yapı nedeniyle ileride satış, kullanım veya yapılaşma açısından sorun çıkarabilir.

İMAR DURUMU MUTLAKA SORGULANMALI

Kupon arsa alırken ilk bakılması gereken başlıklardan biri imar durumudur. Arsanın konut, ticaret, tarım, sanayi veya farklı bir kullanım alanında kalıp kalmadığı ilgili belediyeden öğrenilmelidir.

Emsal, kat sınırı, çekme mesafesi, yapılaşma hakkı ve parselin yola cephesi de kontrol edilmelidir. İmarı olmayan bir arazinin ileride değerlenme ihtimali bulunabilir; ancak bu kesin bir hak olarak görülmemelidir.

TAPU KAYDI VE HİSSE DURUMU KONTROL EDİLMELİ

Arsa alımında tapu kaydı en kritik belgelerden biridir. Taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu, hisseli olup olmadığı, üzerinde haciz, ipotek, şerh veya başka bir kısıtlama bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Hisseli arsalarda her yatırımcı fiilen belirli bir alanın sahibi olduğunu düşünebilir. Ancak tapuda hangi payın kime ait olduğu ve arsanın fiilen nasıl kullanılacağı net değilse ileride ortaklar arasında anlaşmazlık yaşanabilir.

SATIŞ ŞARTLARI YAZILI OLMALI

Bazı kupon arsa kampanyalarında büyük araziler küçük parçalara ayrılarak yatırımcılara sunuluyor. Peşin indirim, taksitli ödeme, kura veya açık artırma gibi yöntemlerle satış yapılabiliyor.

Bu tür satışlarda toplam bedel, ödeme planı, tapu devrinin ne zaman yapılacağı, ek masraflar, cayma koşulları ve teslim süreci yazılı olarak incelenmeli. Sözlü vaatlerle hareket edilmemeli.

ALTYAPI VE ULAŞIM DEĞERİ ETKİLER

Bir arsanın değerini yalnızca konumu değil, altyapı durumu da belirler. Yol, elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz ve toplu taşıma bağlantısı yatırım açısından önemlidir.

Bugün ulaşımı zor olan veya altyapısı bulunmayan bir arsa uzun vadede değer kazanabilir. Ancak bunun zamanı ve gerçekleşme ihtimali net değildir. Bu nedenle yatırımcı, beklentiyle mevcut durumu birbirinden ayırmalıdır.

KUPON ARSA ALINIR MI?

Kupon arsa doğru araştırıldığında yatırım fırsatı olabilir. Ancak yalnızca ilandaki “fırsat”, “kaçırılmayacak arsa” veya “bölgenin en ucuzu” gibi ifadelerle karar verilmemelidir.

Yatırımcı, resmi tapu ve imar kayıtlarını görmeden ödeme yapmamalı. Gerekirse hukukçu, harita mühendisi veya lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından görüş alınmalıdır.

Arsa yatırımında kazancı belirleyen şey sadece düşük fiyat değildir. Doğru lokasyon, temiz tapu, açık imar bilgisi, ulaşım bağlantısı ve şeffaf satış şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Sıkça sorulan sorular

Kupon arsa resmi bir tapu türü mü?

Hayır. Kupon arsa mevzuatta tanımlanmış resmi bir tapu türü değildir. Genellikle uygun fiyatlı veya gelişme potansiyeli olduğu düşünülen arsalar için kullanılan pazarlama ifadesidir.

Kupon arsa almak riskli mi?

Tapu, imar, altyapı ve satış şartları incelenmeden alınırsa riskli olabilir. Özellikle hisseli yapı, imarsız alan, yol cephesi sorunu veya tapu kısıtlamaları yatırımcı için sorun oluşturabilir.

Kupon arsa alırken ilk neye bakılmalı?

İlk olarak tapu kaydı ve imar durumu kontrol edilmelidir. Ardından parsel bilgileri, altyapı durumu, ulaşım imkânı ve satış sözleşmesi ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Müşterek tapu, günlük kullanımda bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu tapu yapısını ifade eder. Bu taşınmaz bir ev, arsa, tarla, bağ, bahçe veya iş yeri olabilir.

Tapuda pay oranları yazıyorsa bu yapı genellikle paylı mülkiyet, yani hisseli tapudur. Örneğin bir taşınmazda üç kişi 1/3 oranında hak sahibi olabilir. Bu durumda her hissedar taşınmazın belirli bir odasına, katına veya bölümüne değil; taşınmazın tamamı üzerinde kendi payı oranında hakka sahiptir.

Miras kalan taşınmazlarda ise miras paylaşımı yapılmadan önce çoğu zaman elbirliği mülkiyeti gündeme gelir. Bu durumda mirasçılar tek başına hareket edemez; taşınmazla ilgili önemli işlemler için birlikte karar verilmesi gerekir.

HİSSELİ TAPU İLE MÜŞTEREK TAPU AYNI MI?

Halk arasında çoğu zaman aynı anlamda kullanılsa da teknik olarak dikkatli olmak gerekir. Hisseli tapuda pay oranları tapuda açıkça görünür. Her hissedarın taşınmazdaki payı bellidir.

Müşterek tapu ifadesi ise daha geniş bir kullanım alanına sahiptir. Bazen hisseli tapu için, bazen de miras yoluyla oluşan ortak mülkiyet için kullanılır. Bu nedenle işlem yapmadan önce tapu kaydında mülkiyet türünün nasıl göründüğü kontrol edilmelidir.

Eğer tapuda pay oranları yazıyorsa hissedar kendi payı üzerinde bazı işlemler yapabilir. Ancak taşınmazın tamamının satışı, ipotek edilmesi veya bölünmesi gibi işlemlerde bütün ortakların iradesi önem kazanır.

MÜŞTEREK TAPU NASIL ALINIR?

Müşterek tapu iki şekilde oluşabilir. Birincisi, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından birlikte satın alınmasıdır. Bu durumda alıcılar tapuda hangi oranlarda pay sahibi olacaklarını belirtir ve tescil buna göre yapılır.

İkinci yol mirastır. Bir kişinin vefatıyla birlikte geride kalan taşınmazlar mirasçılara geçer. Paylaşım yapılana kadar mirasçılar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibi olur. Daha sonra veraset ilamı, intikal işlemi, paylaşım veya pay devriyle tapu yapısı netleşir.

MÜŞTEREK TAPU NASIL AYRILIR?

Müşterek tapunun ayrılması, her zaman “tapuyu hemen böldürmek” anlamına gelmez. Taşınmazın niteliğine göre farklı yollar vardır.

Arsa veya tarla gibi taşınmazlarda fiziki bölünme mümkünse ifraz işlemi gündeme gelir. Ancak ifraz için imar planına, minimum parsel büyüklüğüne, yol cephesine ve ilgili belediye ya da idarenin teknik şartlarına bakılır. Her taşınmaz imar yönünden bölünemez.

Konut veya iş yeri gibi bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazlarda ise fiziki bölme çoğu zaman mümkün değildir. Bu durumda ortaklar kendi aralarında anlaşarak pay devri yapabilir veya mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

MÜŞTEREK TAPU NASIL BÖLÜNÜR?

Ortaklar anlaşırsa rızai taksim yapılabilir. Yani paydaşlar taşınmazı nasıl paylaşacakları konusunda uzlaşır ve gerekli teknik şartlar sağlanırsa tapuda işlem yapılabilir.

Anlaşma yoksa ortaklardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölünme mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Bu durumda taşınmaz satılır ve elde edilen bedel pay oranlarına göre dağıtılır.

MÜŞTEREK TAPU SATILIR MI?

Evet, müşterek tapulu taşınmaz satılabilir. Ancak burada satışın ne şekilde yapılacağı önemlidir.

Taşınmazın tamamı satılacaksa bütün ortakların satışa katılması ve tapuda imza vermesi gerekir. Ortaklardan biri tek başına bütün taşınmazı satamaz.

Paylı mülkiyette bir hissedar, kendi hissesini üçüncü kişiye satabilir. Ancak bu durumda diğer hissedarların önalım hakkı gündeme gelebilir. Yani hissedar payını dışarıdan birine satarsa diğer ortaklar yasal süresi içinde dava açarak o payı aynı bedelle alma hakkını kullanabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise durum daha farklıdır. Miras ortaklığı gibi yapılarda ortaklardan biri taşınmazdaki belirli bir payını tek başına satamaz. Önce mülkiyet yapısının paylı mülkiyete çevrilmesi veya ortakların birlikte işlem yapması gerekebilir.

MÜŞTEREK TAPU TEK KİŞİ ADINA NASIL GEÇER?

Müşterek tapunun tek kişi adına geçmesi için diğer ortakların paylarını aynı kişiye devretmesi gerekir. Bu devir satış, bağış, miras paylaşımı veya mahkeme kararıyla olabilir.

Örneğin üç kardeşe kalan bir evde iki kardeş payını üçüncü kardeşe devrederse, tüm paylar tek kişide toplanır. Böylece tapu tek kişi adına tescil edilebilir.

Ancak pay devri yapılırken tapu harcı, döner sermaye bedeli ve işlem türüne göre farklı masraflar ortaya çıkabilir. Satış işlemlerinde tapu harcı, belediye emlak beyan değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır.

MÜŞTEREK TAPU AYIRMA MASRAFLARI NELERDİR?

Müşterek tapu ayırma masrafları işlemin türüne göre değişir. Eğer pay devri yapılacaksa tapu harcı ve döner sermaye bedeli gündeme gelir. Eğer ifraz yapılacaksa harita, aplikasyon, teknik dosya ve ilgili idare onayları için ek giderler çıkabilir.

Mahkeme yoluna gidilirse dava harçları, bilirkişi giderleri, keşif masrafları ve vekalet ücreti gibi kalemler de eklenir.

Döner sermaye bedelleri her yıl güncellenir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2026 yılı döner sermaye ücretlerine ilişkin tarifenin 1 Ocak 2026 itibarıyla uygulanmak üzere yürürlüğe girdiğini duyurdu.

MÜŞTEREK TAPUDA GEREKLİ EVRAKLAR

İşlem türüne göre belgeler değişebilse de tapu işlemlerinde genellikle şu evraklar istenir:

Kimlik belgesi, tapu senedi veya ada/parsel bilgisi, işlem vekil aracılığıyla yapılacaksa noter onaylı vekaletname, zorunlu deprem sigortası gereken işlemlerde DASK poliçesi, harç ve döner sermaye ödeme dekontları.

İfraz veya taksim gibi teknik işlem yapılacaksa belediye ya da ilgili idare kararları, harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik evraklar ve tapu müdürlüğünün talep ettiği ek belgeler gerekebilir.

MÜŞTEREK TAPUDA EN BÜYÜK RİSK ANLAŞMAZLIKTIR

Müşterek tapuda en sık yaşanan sorun, ortakların taşınmazı nasıl kullanacağı, satıp satmayacağı veya kimin hangi payı alacağı konusunda anlaşamamasıdır.

Bir ortak satmak isterken diğeri satmak istemeyebilir. Biri evi kullanırken diğerleri kira talep edebilir. Arsa üzerinde yapı yapılmışsa, yapıyı kimin yaptırdığı ve masrafın nasıl karşılanacağı ayrıca tartışma konusu olabilir.

Sıkça sorulan sorular

Müşterek tapu nasıl tek kişi adına çevrilir?

Müşterek tapunun tek kişi adına çevrilmesi için diğer ortakların paylarını aynı kişiye devretmesi gerekir. Tüm paylar satış, bağış, miras paylaşımı veya mahkeme kararıyla tek kişide toplanırsa tapu tek malik adına tescil edilebilir.

Müşterek tapuda bir ortak diğerlerinin rızası olmadan satış yapabilir mi?

Bir ortak, taşınmazın tamamını diğer ortakların rızası olmadan satamaz. Ancak paylı mülkiyette kendi hissesini satabilir. Bu durumda diğer hissedarların önalım hakkı doğabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise tek başına pay satışı daha sınırlıdır ve genellikle ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Müşterek tapu ayırma masrafları kim tarafından ödenir?

Masraflar tarafların anlaşmasına göre ödenir. Ortaklar farklı bir karar almamışsa tapu harcı, döner sermaye bedeli, harita ve mühendislik giderleri genellikle pay oranlarına göre karşılanır. Mahkeme süreci varsa yargılama giderleri mahkeme kararına göre belirlenir.

Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Türkiye genelinde Hazine taşınmazlarına yönelik satış ilanlarını duyurdu. Arsa, tarla, arazi, bağ ve bahçe almak isteyen vatandaşlar için yayımlanan listelerde Ankara, İstanbul, Konya, Denizli, İzmir, Kastamonu ve farklı illerde çok sayıda taşınmaz yer aldı.

Satışa çıkarılan taşınmazlar ihale yöntemiyle yeni sahiplerini bulacak. İlanlarda her taşınmaz için muhammen bedel, geçici teminat tutarı, yüzölçümü, ihale tarihi ve ihale saati ayrı ayrı açıklandı. Kesin satış bedeli ise ihalede verilen tekliflere göre belirlenecek.

Güncel ilanlar ve başvuru detayları Milli Emlak’ın resmi internet sitesinden kontrol edilebiliyor:
https://www.milliemlak.gov.tr/#/

KONYA’DA 15 BİN TL’LİK ARSA!

Listede öne çıkan taşınmazlardan biri Konya’nın Beyşehir ilçesinde yer aldı. Satışa çıkarılan arsanın yüzölçümü 49,52 metrekare olarak açıklandı.

Taşınmaz için belirlenen muhammen bedel 15 bin TL, geçici teminat bedeli ise 1.500 TL oldu. İhalenin 13 Temmuz 2026 saat 15.15’te yapılacağı duyuruldu.

DENİZLİ’DE 519 METREKARE TARLA SATIŞI!

Denizli’nin Tavas ilçesinde bulunan tarla da satış listesine giren taşınmazlar arasında yer aldı. Tarlanın yüzölçümü 519,23 metrekare olarak ilan edildi.

Bu taşınmaz için muhammen bedel 52 bin TL, geçici teminat bedeli ise 13 bin TL olarak belirlendi. İhale tarihi 16 Temmuz 2026, ihale saati ise 13.30 olarak açıklandı.

DİĞER İLANLAR RESMİ İNTERNET SİTESİNDE YAYIMLANIYOR

Konya ve Denizli'deki taşınmazların yanında Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Türkiye'nin birçok ilinde farklı niteliklerde arsa, tarla, bağ ve bahçe satışlarını devam ettiriyor.

İhalelere katılmak isteyen vatandaşlar, başvuru şartları ile güncel ilanlara Milli Emlak'ın resmi internet sitesi üzerinden ulaşabiliyor. Satışa sunulan taşınmazların özellikleri, ihale tarihleri ve teminat bedelleri de aynı platform üzerinden ilan ediliyor.

Metropol şehirlerde artan yaşam maliyeti, ekonomik sıkıntılar ve üretime dönme isteği, birçok kişiyi yeniden köylere yöneltiyor. “Köyde arazim yok, sermayem yok, nasıl başlayacağım?” diyenlere iş insanı, altın ve para piyasaları uzmanı İslam Memiş’ten dikkat çeken bir değerlendirme geldi.

Memiş, köye dönmek isteyenlerin karamsar olmaması gerektiğini belirterek, devletin hem arsa edinimi hem de üretim yapmak isteyenler için farklı destekler sunduğunu hatırlattı.

KÖYDE ARSA SAHİBİ OLMAK MÜMKÜN

İslam Memiş, köy tüzel kişiliğine ait taşınmazların belirli şartlarla ihtiyaç sahiplerine satılabildiğini ifade etti. Bu süreçte 442 sayılı Köy Kanunu ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri esas alınıyor.

Buna göre satıştan yararlanmak isteyen kişinin köy nüfusuna kayıtlı olması, köyde ikamet etmesi ve evi bulunmayan ihtiyaç sahibi durumunda olması gerekiyor. Satışa konu taşınmaz ise en fazla 2 bin metrekare olabiliyor.

Satışlar köy ihtiyar meclisi kararıyla ve rayiç bedel üzerinden yapılıyor. Bu arsaları alanların 5 yıl içinde bina yapması gerekiyor. Ayrıca hak sahipleri, satın aldıkları yeri 10 yıl boyunca başkasına devredemiyor veya satamıyor.

ARSA ALANIN SORUMLULUĞU DA VAR

Memiş’e göre bu düzenleme, yalnızca “arsa alıp bekleme” amacıyla görülmemeli. Çünkü köyde arsa sahibi olmak isteyenler için hem kullanım şartı hem de süre sınırlamaları bulunuyor.

Bu nedenle köye dönmek isteyenlerin önce bağlı oldukları köydeki taşınmaz durumunu, satış şartlarını, rayiç bedeli ve yapı yapma yükümlülüğünü resmi kurumlardan öğrenmesi gerekiyor.

KÖYE DÖNÜŞTE ÜRETİM DE DESTEKLENİYOR

İslam Memiş, köye dönmek isteyenlerin en çok “Ne iş yapacağım?” sorusunu sorduğunu belirtti. Bu noktada tarım ve hayvancılık destekleri devreye giriyor.

Tarım ve Orman Bakanlığı’nın 2026 yılı destekleri kapsamında Kırsal Kalkınma Yatırım Programı, mazot ve gübre destekleri, bitkisel üretim destekleri ve IPARD III çağrıları kırsalda üretim yapmak isteyenler için önemli başlıklar arasında yer alıyor.

KIRSAL KALKINMA PROGRAMINDA HİBE DESTEĞİ VAR

Kırsal Kalkınma Yatırım Programı kapsamında yayımlanan 2026/9 sayılı tebliğle birlikte kırsalda yatırım yapmak isteyenlere yönelik destekler açıklandı.

Programda hibe oranı projeye göre yüzde 50 ile yüzde 70 arasında değişiyor. Projeye esas alt limit 100 bin TL, üst limit ise 30 milyon TL olarak belirlendi.

Kırsal Kalkınma Yatırım Programı:
https://kirsalkalkinma.tarimorman.gov.tr/mevzuat/kirsal-kalkinma-yatirim-programi

IPARD III İLE KIRSALA 241 MİLYON AVRO DESTEK

Kırsalda yatırım yapmak isteyenler için IPARD III Programı da önemli desteklerden biri olarak öne çıkıyor. 2026 yılı çağrı takviminde kırsal yatırımlar için 241 milyon avroluk bütçe ayrıldığı açıklandı.

Program kapsamında hayvancılık, bitkisel üretim, kırsal turizm, el sanatları, işleme tesisleri ve yenilenebilir enerji gibi farklı alanlarda destekler bulunuyor.

2026 TARIMSAL DESTEKLERİ AÇIKLANDI

2026 üretim yılı için tarımsal desteklerde temel destek katsayısı dekara 310 TL olarak duyuruldu. Bitkisel üretim destekleri kapsamında buğday, arpa, pamuk, ayçiçeği, kuru baklagiller ve yem bitkileri gibi ürünler için destek birim fiyatları açıklandı.

Mazot ve gübre desteklerinin de üreticilerin hesaplarına peyderpey aktarıldığı belirtildi. Bu nedenle köye dönmek isteyenlerin üretim planı yapmadan önce hangi ürünün hangi destekten yararlanabileceğini araştırması gerekiyor.

2026 bitkisel üretim destekleri:
https://www.tarimorman.gov.tr/BUGEM/Belgeler/Tar%C4%B1m%20Havzalar%C4%B1/2026%20Y%C4%B1l%C4%B1%20Destekleme%20Birim%20Fiyatlar%C4%B1.pdf

TOPRAK ANALİZİ YAPTIRMADAN ÜRETİME BAŞLANMAMALI

İslam Memiş, köye yerleşmek isteyenlerin sadece arazi sahibi olmasının yeterli olmadığını, üretime bilinçli başlanması gerektiğini vurguladı.

Köye dönmek isteyenlerin il veya ilçe tarım müdürlüklerine başvurarak toprak analizi yaptırabileceğini belirten Memiş, bu analizle arazide hangi ürünün daha verimli yetiştirilebileceğinin öğrenilebileceğini ifade etti.

Toprak analizi, yanlış ürün seçiminin ve gereksiz maliyetlerin önüne geçiyor. Bu nedenle üretime başlamadan önce arazinin yapısını bilmek, doğru ürün ve doğru destek programını seçmek açısından büyük önem taşıyor.

GELECEK TARIMDA, FIRSAT KIRSALDA

Memiş, köyde arazisine sahip çıkmayanlar ya da arazisi kullanılmayanların da bu süreci iyi değerlendirmesi gerektiğini belirtti. Kullanılmayan tarım alanlarının başka üreticiler için fırsata dönüşebileceğini ifade eden Memiş, kırsalın yeniden değer kazandığını söyledi.

Büyükşehir yasasıyla birçok köyün mahalle statüsüne geçmesi de bazı bölgelerde yaşam koşullarını değiştirdi. Yerel yönetimlerden hizmet almaya başlayan eski köyler, altyapı ve ulaşım gibi imkanlarla daha yaşanabilir hale geldi.

İslam Memiş’e göre köye dönüş artık sadece nostaljik bir tercih değil. Üretmek, kendi gıda ihtiyacını karşılamak ve kırsalda yeni bir hayat kurmak isteyenler için devletin sunduğu arsa ve teşvik imkanları önemli bir fırsat oluşturuyor.

Ayçiçeği, mısır ve buğday üretimini bütüncül bir modelle yürüten şirket, elde edilen hammaddeleri döngüsel ekonomi anlayışıyla farklı sektörlere değer üreten ürünlere dönüştürüyor. Entegre üretim yapısı sayesinde üretim süreçlerinde ortaya çıkan yan ürünler yeniden değerlendiriliyor, kaynak verimliliği artırılıyor.

“ÜRETİMDE VERİMLİLİĞİ ARTIRIYORUZ”

Sunar Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO’su Mustafa Nuri Çomu, sürdürülebilir tarımın şirketin kuruluşundan bu yana temel öncelikleri arasında yer aldığını söyledi.

Çomu, “Sürdürülebilir tarım, şirketimizin kuruluşundan bu yana en temel önceliği. Tüm üretim felsefemizin temelinde yatan bu olgu, çalışmalarımızı döngüsel ekonomi yaklaşımı üzerine inşa etmemizi sağlıyor. Çiftçilerimizle birlikte geliştirdiğimiz kaynağı israfa değil, yeniden değere dönüştüren yaklaşımımız sayesinde hem üretimde verimliliği artırıyor hem de toprağın, tarımın, üretimin ve çiftçi ailelerimizin geleceğini güvence altına alıyoruz” dedi.

Çomu, üretimi yalnızca hammadde tedariki olarak değil, döngüsel ekonomi anlayışıyla değer üreten entegre bir ekosistem olarak gördüklerini de ifade etti.

TOPRAK ANALİZİ VE SÖZLEŞMELİ ÜRETİM ÖNE ÇIKIYOR

Sunar Yatırım, sürdürülebilir tarım çalışmalarında toprak analizine dayalı üretim planlamasına ağırlık veriyor. Toprak analizleriyle ihtiyaç dışı gübre kullanımının azaltılması, girdilerin doğru belirlenmesi ve üretimde verimliliğin artırılması hedefleniyor.

Şirketin uyguladığı sözleşmeli üretim modeliyle çiftçilere alım garantisi sunuluyor. Bu model, üretici açısından pazar riskini azaltırken, sanayi tarafında da izlenebilir ve planlanabilir tedarik zinciri oluşturulmasına katkı sağlıyor.

ANIZ YÖNETİMİYLE TARIMSAL ATIKLAR AZALTILIYOR

Şirket, anız yönetimi uygulamalarıyla tarımsal atıkların azaltılmasına da odaklanıyor. Açıklanan bilgilere göre bu uygulamalarla tarımsal atıklarda yaklaşık yüzde 50 azalma sağlanıyor.

Toprağa geri kazandırılan tarımsal atıklar, doğal gübre etkisi oluşturarak toprak verimliliğini destekliyor. Böylece üretim sürecinde hem atık miktarı azaltılıyor hem de toprağın uzun vadeli yapısının korunması hedefleniyor.

AYÇİÇEĞİNDE VERİM 103 KİLODAN 202 KİLOGRAMA ÇIKTI

Sunar Yatırım’ın paylaştığı verilere göre ayçiçeğinde dekar başına verim 103 kilogramdan 202 kilograma yükseldi. Şirket, bu artışın yaklaşık yüzde 96 seviyesinde olduğunu bildirdi.

Ayçiçeğindeki verim artışı, toprak analizi, doğru üretim planlaması, sözleşmeli üretim ve sürdürülebilir tarım uygulamalarının sahadaki sonuçları arasında gösteriliyor.

MISIRDA SÜRDÜRÜLEBİLİR ÜRETİM ALANI GENİŞLEDİ

Mısır üretiminde sürdürülebilir uygulamalı tarım alanının bir yılda yüzde 43 artması, şirketin hassas tarım ve su yönetimi uygulamalarını daha geniş alana yaydığını ortaya koydu.

Sunar Yatırım, iklim değişikliği, su stresi ve artan sağlıklı gıda talebi karşısında Ar-Ge odaklı üretim planlamasına yöneliyor. Veri temelli tarım, hassas tarım uygulamaları ve su yönetimi çalışmalarıyla daha az kaynakla daha yüksek verim elde edilmesi amaçlanıyor.

YAĞMUR HASADI VE SU YÖNETİMİ GELECEK PLANINDA

Şirket, doğal kaynakların daha verimli kullanılması için teknoloji ve su yönetimi uygulamalarını stratejik alanlar arasında görüyor. Yağmur hasadı gibi uygulamalar da geleceğin üretim modelinde önemli başlıklardan biri olarak değerlendiriliyor.

Mustafa Nuri Çomu, çiftçilerle birlikte geliştirilen modelin yalnızca bugünkü üretimi değil, toprağın ve çiftçi ailelerinin geleceğini de korumayı hedeflediğini belirtti.

Türk Medeni Kanunu’nda yolsuz tescil halinde, ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında temel amaç, tapudaki hatalı ya da hukuka aykırı kaydı ortadan kaldırarak sicili gerçek hak durumuna uygun hale getirmektir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptal ve tescil davası, tapuda malik olarak görünen kişi ile gerçek hak sahibi arasında uyuşmazlık çıktığında gündeme gelir. Tapu kaydı sahte belgeyle, hileyle, hatalı işlemle, miras paylaşımındaki yanlışlıkla veya hukuki dayanağı olmayan bir işlemle oluşmuşsa bu dava açılabilir.

Dava kabul edilirse mevcut tapu kaydı iptal edilir. Ardından taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline karar verilir. Bu nedenle davanın adı uygulamada genellikle “tapu iptal ve tescil davası” olarak geçer.

HANGİ DURUMLARDA AÇILIR?

Tapu iptal ve tescil davası her kişisel anlaşmazlık için açılamaz. Davanın açılabilmesi için tapu kaydında hukuka aykırı, hatalı veya gerçeğe aykırı bir durum bulunmalıdır.

Bu davanın en sık görülen sebepleri ise, hile veya aldatma yoluyla tapu devri yapılması, sahte belge ya da sahte imza kullanılması, mirasçıların hakkının dışlanması, muris muvazaası, hatalı kadastro tespiti, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, ehliyetsiz kişinin işlem yapması, pay oranlarının yanlış yazılması veya tapuda yolsuz tescil oluşması.

Yolsuz tescil, tapudaki kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu’na göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebebi bulunmayan tescil yolsuz kabul edilir.

TAPU KAYDINDAKİ HER HATA DAVA GEREKTİRİR Mİ?

Tapudaki her yanlışlık doğrudan tapu iptal ve tescil davası anlamına gelmez. Bazı durumlarda tapu kaydının düzeltilmesi yeterli olabilir.

Örneğin isim, soyisim, baba adı veya basit yazım hataları gibi konularda düzeltme yoluna gidilebilir. Ancak ilgililerin yazılı rızası yoksa tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Basit yazı yanlışları ise ilgili mevzuat çerçevesinde tapu müdürlüğünce re’sen düzeltilebilir.

Önce uyuşmazlığın niteliği belirlenmelidir. Sorun sadece kayıt hatası mı, yoksa mülkiyet hakkını etkileyen hukuka aykırı bir tescil mi? Dava yolu buna göre değişir.

DAVAYI KİM AÇABİLİR?

Tapu iptal ve tescil davasını, taşınmaz üzerindeki hakkı zarar gören kişi açabilir. Bu kişi eski malik, mirasçı, paydaş veya tapu kaydı nedeniyle ayni hakkı ihlal edilen başka bir hak sahibi olabilir.

Davacı tarafın taşınmazla doğrudan hukuki bağlantısı bulunmalıdır. Sadece “bu satış haksız olmuş” düşüncesiyle dava açılamaz. Davacının tapu kaydının düzeltilmesinde korunmaya değer bir hakkı ve menfaati olmalıdır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde de dava açılabilir.

Tapu iptal ve tescil davası açılırken mahkeme seçimi doğru yapılmalıdır. Yanlış yerde açılan dava, sürecin uzamasına neden olabilir.

DAVA AÇILIRKEN HANGİ BELGELER GEREKİR?

Dava dilekçesinde taşınmazın ada, parsel, il, ilçe ve tapu bilgileri açıkça yazılmalıdır. Davanın hangi nedenle açıldığı, tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğu ve hangi kişi adına tescil istendiği net şekilde belirtilmelidir.

Genellikle şu belgeler önem taşır:

Tapu kaydı, resmi senetler, satış belgeleri, vekaletname, mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları, ödeme dekontları, sözleşmeler, kadastro evrakları, bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler, tanık beyanları ve yazışmalar.

Dava sebebi hile, sahtecilik veya muvazaa ise delil hazırlığı daha da önemlidir. Çünkü mahkeme, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu somut delillerle görmek ister.

TAŞINMAZIN SATILMAMASI İÇİN TEDBİR İSTENEBİLİR

Tapu iptal ve tescil davası açıldığında taşınmazın dava sırasında üçüncü kişilere devredilmesi riski bulunabilir. Bu nedenle davacı, dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talep edebilir.

Mahkeme tedbir kararı verirse taşınmazın satışı, devri veya üzerinde yeni işlem yapılması geçici olarak sınırlandırılabilir. Bu adım, dava devam ederken yeni hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.

DAVA SÜRECİ NASIL İLERLER?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dilekçeyle açılır. Mahkeme önce tarafları ve tapu kayıtlarını inceler. Ardından davalı tarafın cevabı alınır, deliller toplanır ve gerekiyorsa keşif yapılır.

Kadastro hatası, sınır uyuşmazlığı, metrekare farklılığı veya teknik inceleme gerektiren konularda bilirkişi raporu alınabilir. Miras, muvazaa veya hile iddialarında ise tanık beyanları, ödeme hareketleri ve işlem tarihindeki şartlar ayrıca değerlendirilir.

Mahkeme davayı kabul ederse tapu kaydının iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne bildirilir ve yeni kayıt oluşturulur.

ZAMANAŞIMI HER DAVADA AYNI DEĞİLDİR

Tapu iptal ve tescil davalarında süre konusu dava sebebine göre değişir. Bu nedenle “her tapu iptal davasında süre 10 yıldır” demek doğru değildir.

Yolsuz tescil, muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik, vekaletin kötüye kullanılması veya kadastrodan kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanacak süreler farklı olabilir. Bazı davalar ayni hakka dayandığı için zamanaşımı bakımından daha farklı değerlendirilirken, bazı işlemlerde hak düşürücü süre veya özel dava açma süresi gündeme gelebilir.

Dava açmadan önce uyuşmazlığın hangi hukuki sebebe dayandığı netleştirilmelidir. Süre hesabında işlem tarihi, öğrenme tarihi, tapu tescil tarihi ve dava sebebi birlikte değerlendirilir.

TAPU İPTAL KARARI SONRASI NE OLUR?

Mahkeme tapu iptal ve tescil talebini kabul ederse önce mevcut tapu kaydının hukuka aykırı kısmı ortadan kaldırılır. Ardından taşınmaz, mahkeme kararında belirtilen kişi veya kişiler adına tescil edilir.

Kararın uygulanabilmesi için hükmün kesinleşmesi gerekir. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu sicilinde yeni malik kaydı yapılır. Böylece taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı resmi olarak doğru kişiye geçirilmiş olur.

Sıkça sorulan sorular

Tapu iptal ve tescil davasını kim açabilir?

Taşınmaz üzerindeki hakkı zarar gören kişi bu davayı açabilir. Eski malik, mirasçı, paydaş veya tapu kaydı nedeniyle ayni hakkı ihlal edilen hak sahibi dava açabilir. Ancak davacının taşınmazla hukuki bağlantısını ispatlaması gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Davanın süresi dosyanın kapsamına, delillere, bilirkişi ve keşif ihtiyacına, taraf sayısına ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişir. Kadastro, miras veya muvazaa içeren dosyalarda süreç daha uzun sürebilir.

Tapu iptal ve tescil davasında avukat zorunlu mu?

Avukatla takip zorunlu değildir. Ancak tapu iptal ve tescil davaları delil, süre, mahkeme seçimi ve hukuki sebep bakımından teknik davalardır. Bu nedenle hak kaybı yaşamamak için profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.

Arsa yatırımı yapmadan önce bakılması gereken en önemli konu imar durumudur. Çünkü bir arsanın değeri yalnızca metrekaresine göre değil, üzerine ne yapılabileceğine göre belirlenir. Arsanın konut, ticaret, sanayi ya da tarım alanında kalması; kaç katlı yapı yapılabileceği; emsal oranı ve çekme mesafeleri yatırım kararını doğrudan etkiler.

Bir arsanın kaç kat imarlı olduğunu öğrenmek için ilk bakılması gereken yer, arsanın bağlı bulunduğu belediyedir. Belediyelerin imar müdürlükleri, ada ve parsel bilgisi üzerinden taşınmazın güncel imar durumunu gösterebilir. Bu belgede arsanın kullanım amacı, kat yüksekliği, emsal değeri, TAKS/KAKS bilgisi, çekme mesafeleri ve varsa özel plan notları yer alır.

İmar Durumu Belgesi Neleri İçerir?

İmar durumu belgesi, bir taşınmazın imar planı çerçevesinde hangi şartlarla kullanılabileceğini belirten, teknik ve hukuki değeri olan resmi bir belgedir. Belediyeler tarafından hazırlanır ve inşaata başlamadan önceki en temel referans dokümanlardan biridir. Özellikle mimarlar, şehir plancıları, değerleme uzmanları ve yatırımcılar bu belgeyi dikkatle inceler. Çünkü yapılaşmanın tüm sınırları burada yazılıdır.

Bir imar durumu belgesine baktığınızda ilk olarak taşınmazın konumu ve temel kimlik bilgileri yer alır: il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel numarası gibi. Bu bilgiler, belgenin yalnızca sizin taşınmazınıza ait olduğunu kanıtlar. Ardından en kritik bölüm olan imar planı hükümleri başlar.

Bu bölümde en sık karşılaşılan ifadelerden biri “TAKS” ve “KAKS” oranlarıdır. TAKS yani Taban Alanı Katsayısı, binanın parsel üzerinde kaplayabileceği maksimum zemin alanını belirler. KAKS yani Kat Alanı Katsayısı ise toplam inşaat alanını ifade eder. Örneğin, 1.000 metrekarelik bir arsada TAKS %40, KAKS 2.00 ise, bina zemin katta en fazla 400 m² yer kaplayabilir ve toplam 2.000 m² kapalı alan inşa edilebilir.

Belgede ayrıca maksimum yapı yüksekliği (Hmax) ve izin verilen kat adedi de açıkça belirtilir. Bu, binanızın kaç katlı olabileceğini ve yüksekliğinin ne kadarla sınırlı olduğunu netleştirir. Özellikle kat adedi ile Hmax bazen çelişebilir, çünkü plan notlarında mimari özgürlük tanınan durumlar olabilir.

KAÇ KAT İMARLI OLDUĞU NASIL ANLAŞILIR?

Bir arsanın kaç katlı yapıya izin verdiği, yalnızca “kat sayısı” ifadesinden anlaşılmaz. İmar durum belgesinde yer alan emsal, TAKS, yapı yüksekliği ve plan notları birlikte okunmalıdır.

Örneğin emsal değeri, arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını gösterir. 1.000 metrekarelik bir arsada emsal 2.00 ise toplam 2.000 metrekare inşaat alanı hakkı bulunur. Ancak bu inşaatın kaç kata bölüneceği, plan notları ve yükseklik sınırıyla belirlenir. Bu nedenle sadece “emsal yüksek” diye arsanın istenilen kat sayısına çıkacağı düşünülmemelidir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Arsa İmar Sorgulamasının En Kısa Yolu Nasıldır?

En hızlı yöntem online sorgulamadır. e-Plan veya TKGM Parsel Sorgulama üzerinden birkaç dakika içinde sonuç alınır. Sorgulama yöntemlerinin tamamı yukarıdaki bölümde yer alır.

Parsel sorgulama ile imar durumu aynı şey mi?

Hayır, bu ikisi birbirinden farklıdır. Parsel sorgulama, taşınmazın konumu, sınırları, büyüklüğü gibi coğrafi bilgileri verir. Genellikle harita üzerinde gösterilen şekliyle taşınmazı tanımamıza yardımcı olur. İmar durumu ise bu parsele hangi yapıların yapılabileceğini, nasıl kullanılabileceğini ve yasal sınırlarını açıklar. Yani parsel sorgulama nerede olduğunu, imar durumu ise ne yapabileceğinizi gösterir. Her iki bilgi birlikte değerlendirilmelidir.

İmar barışı kapsamında imar durumu değişir mi?

İmar barışı (imar affı) geçici bir uygulamadır ve sadece mevcut kaçak yapıların kayıt altına alınmasını sağlar. Bu düzenleme, bir yapının ruhsatsız olması durumunda, belirli bir bedel karşılığında yapı kayıt belgesi verilmesine imkân tanır. Ancak bu belge, yapılaşma hakkı yaratmaz. Yani imar planındaki durum değişmez. Dolayısıyla imar barışı sayesinde geçici bir güvence elde edilse de, bu durum taşınmazın resmi imar durumu üzerinde herhangi bir değişiklik yapmaz. Plan dışı alanlarda veya yapı yasağı olan bölgelerde barıştan faydalanmak uzun vadeli çözüm sağlamaz.

İzmir’in Dikili ilçesinde bulunan 150 metrekarelik taşınmaz için kiralama ihalesine çıkılıyor. Dikili Milli Emlak Şefliği tarafından yapılacak ihalede taşınmazın tahmini bedeli 67 bin 500 TL, geçici teminat bedeli ise 20 bin 250 TL olarak açıklandı.

İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün duyurular bölümünde, Dikili Kaymakamlığı Dikili Milli Emlak Şefliği tarafından kiralama ihalesi yapılacak taşınmaza ilişkin ilan yayımlandı.

İhale ilanı:
https://izmir.csb.gov.tr/tasinmaz-ihale-ilani-88510

TAŞINMAZA İLİŞKİN İHALE BİLGİLERİ

İhaleye konu taşınmaz İzmir’in Dikili ilçesinde yer alıyor. Açıklanan bilgilere göre taşınmazın büyüklüğü 150 metrekare olarak belirtildi.

İhale bilgileri şöyle:

Taşınmazın bulunduğu yer: İzmir / Dikili
Taşınmaz büyüklüğü: 150 metrekare
Tahmini ihale bedeli: 67.500 TL
Geçici teminat bedeli: 20.250 TL
İhale tarihi: 29 Temmuz 2026 Salı
İhale saati: 11.00

KATILIM ŞARTLARI İLAN METNİNDE YER ALIYOR

Milli Emlak ihalelerinde başvuru için kimlik, adres beyanı, geçici teminat dekontu ve ihale şartnamesinde istenen diğer belgelerin hazırlanması gerekiyor. Gerçek kişiler ile tüzel kişilerin sunacağı belgeler farklılık gösterebildiği için başvuru yapacakların ilan metnini kontrol etmesi önem taşıyor.

İhaleye katılacakların, taşınmazın kullanım amacı, kira süresi, ödeme koşulları ve varsa özel şartları doğrudan ihale ilanı üzerinden incelemesi gerekiyor. Resmi duyuruda, Dikili Milli Emlak Şefliği kiralama ihalesine ilişkin ilan metnine İzmir İl Müdürlüğü sayfası üzerinden ulaşılabiliyor.

İnşaat işlerinde taşeronluk sözleşmesi çoğu zaman “işi kime verdik, ne kadar ödeyeceğiz?” gibi görülüyor. Oysa sorun genelde tam burada başlıyor. Çünkü taşeronun neyi yapacağı, hangi malzemenin kime ait olduğu, işçilerin sigortası, hakediş ödemesi ve gecikme cezası açık yazılmadığında şantiyede herkes birbirini suçlamaya başlıyor.

Taşeronluk sözleşmeleri çoğu durumda eser sözleşmesi mantığıyla değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır.

SÖZLEŞMEDE İLK BAKILACAK YER: İŞİN TAM TANIMI

“Taşeron kaba inşaat yapacak” demek yeterli değildir.

Kaba inşaatın içine ne giriyor? Temel kazısı var mı? Dolgu işi var mı? Kalıp, demir, beton işçiliği dahil mi? Çatı konstrüksiyonu kimde? Vinç masrafını kim karşılayacak?

Örnek sözleşmede iş şu şekilde parçalanmış: temel kazısı, dolgu, yalıtım işçiliği, A1 ve A2 blokların kalıp-demir-beton işçilikleri, bodrum kat duvarları, dış cephe duvarları, çelik kolon, çatı konstrüksiyonu ve çatı kaplama işçiliği.

Bu doğru bir yöntem. Çünkü iş kalemleri tek tek yazıldığında, sonradan “bu iş bana ait değildi” tartışması azalır.

MALZEME KİMDEN, İŞÇİLİK KİMDEN?

Taşeron sözleşmelerinde en çok kavga çıkan yer burasıdır.

Örnek sözleşmede bazı işlerde malzemenin işverene, işçiliğin taşerona ait olduğu yazıyor. Mesela temel bohçalaması, yalıtım, çatı kaplama ve çelik konstrüksiyon gibi işlerde malzemeler işveren tarafından karşılanıyor; işçilik ve bazı ekipmanlar taşerona bırakılıyor.

Bu ayrım mutlaka net yazılmalı.

Çünkü malzeme işverenden gelecekse, taşeron “malzeme gelmedi, iş gecikti” diyebilir. İşveren de “şantiyede bekleme süresi senin hatan” diyebilir. Bu yüzden hangi malzemenin, hangi tarihte, nereye teslim edileceği sözleşmede açık olmalı.

TAŞERONUN İŞÇİLERİNDEN KİM SORUMLU?

Sözleşmeye “işçilerden taşeron sorumludur” yazmak önemlidir ama tek başına her şeyi çözmez.

Taşeron; çalıştırdığı işçilerin sigorta girişlerinden, maaşlarından, fazla mesailerinden, izinlerinden, kıdem ve ihbar tazminatlarından sorumludur. Ancak asıl işveren-alt işveren ilişkisinde, asıl işverenin de alt işveren işçilerine karşı bazı alacak ve yükümlülüklerden birlikte sorumlu tutulabileceği durumlar vardır.

Bu yüzden sözleşmede şu belgelerin istenmesi mantıklıdır:

• SGK borcu yoktur yazısı
• Vergi borcu yoktur yazısı
• İşçi sigorta kayıtları
• Puantaj kayıtları
• Bordro kontrolleri
• İş güvenliği eğitim belgeleri

Örnek sözleşmede de hakediş ödemesinden önce taşeronun SGK ve vergi dairesinden borcu olmadığına dair belge getirmesi şart koşulmuş. Bu pratikte işvereni koruyan önemli bir maddedir.

İŞ KAZASI OLURSA “BEN SÖZLEŞMEYE YAZDIM” YETMEZ

İnşaatta en kritik konulardan biri iş güvenliğidir. Taşeron işçisinin kaza geçirmesi halinde yalnızca taşeronun değil, işin durumuna göre ana yüklenici veya işverenin de sorumluluğu gündeme gelebilir.

6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu’na göre işveren, iş sağlığı ve güvenliği yönünden risk değerlendirmesi yapmak veya yaptırmakla yükümlüdür.

Bu yüzden taşeron sözleşmesinde iş güvenliği maddesi laf olsun diye yazılmamalı. Şantiyede baret, emniyet kemeri, iskele güvenliği, yüksekte çalışma, vinç kullanımı, eğitim belgeleri ve sigorta poliçeleri açıkça takip edilmeli.

Örnek sözleşmede işçilerin iş kazalarına karşı kişi başı 80 bin TL bedelle sigortalanması ve belgelerin işverene sunulması şartı yer alıyor. Bugünün koşullarında bu tutarlar ayrıca güncellenmeli; ama mantık doğru: risk baştan yazılmalı.

SÜRE VE GECİKME CEZASI MUTLAKA YAZILMALI

Örnek sözleşmede işin süresi yer tesliminden itibaren 180 takvim günü olarak yazılmış. İş süresinde bitmezse her gün için 300 TL gecikme cezası uygulanacağı belirtilmiş.

Bu madde önemli ama tek başına yeterli değil. Sözleşmede şu da yazılmalı:

• Yer teslimi hangi tarihte yapılacak?
• Süre ne zaman başlayacak?
• Hangi hallerde süre uzatımı verilecek?
• Malzeme işverenden gecikirse süre uzayacak mı?
• Hava şartları mücbir sebep sayılacak mı?
• Gecikme cezası hangi tarihten itibaren işleyecek?

Çünkü şantiyede gecikme çoğu zaman tek taraflı değildir. Malzeme gecikir, proje değişir, ruhsat beklenir, hava şartları işi etkiler. Bunların sözleşmede karşılığı yoksa sorun büyür.

TAŞERON SÖZLEŞMESİNDE OLMASI GEREKENLER

GEÇİCİ KABUL MADDELERİ ATLAMAMALI

İş bitince “tamam mı, değil mi?” tartışması çıkmaması için geçici kabul maddesi net olmalı.

Örnek sözleşmede taşeronun başvurusu üzerine geçici kabul yapılacağı, eksik ve hatalı işler için süre verileceği, taşeron bu işleri yapmazsa işverenin eksikleri taşeron nam ve hesabına yaptırıp bedeli teminattan tahsil edebileceği yazıyor.

Bu madde uygulamada çok işe yarar. Çünkü işin sonunda küçük eksikler bile büyük ödeme krizine dönüşebilir.

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olduğu tapu türüdür. Bu taşınmaz ev, arsa, tarla, dükkan veya miras kalan bir konut olabilir. Hisseli tapularda satış ve devir işlemleri, tek kişiye ait tapulara göre daha dikkatli yürütülür.

Özellikle 3 hisseli bir evin satışı, mirasçılardan birinin icralık olması, hisseli tapuya banka haczi ve aile konutu olan evin satışı gibi konular, tapuda işlem yapacak vatandaşların en çok merak ettiği başlıklar arasında yer alıyor.

3 HİSSELİ EVİN SATIŞI NASIL YAPILIR?

3 hisseli bir evin tamamının satılabilmesi için tüm hissedarların satışa onay vermesi gerekir. Hissedarlar birlikte karar alır ve tapu müdürlüğünde hazır bulunarak satış işlemini gerçekleştirir.

Hissedarlar tapuya bizzat gidemeyecekse, satış işlemi için bir kişiye ya da avukata noter vekâleti verebilir. Bu durumda satış, vekil aracılığıyla yapılabilir.

Burada önemli ayrım şudur:
Evin tamamı satılacaksa tüm hissedarların onayı gerekir. Ancak paylı mülkiyette hissedarlardan biri, yalnızca kendi hissesini satmak isteyebilir. Türk Medeni Kanunu’nda paydaşın kendi payı üzerinde malik haklarına sahip olduğu, payın devredilebileceği, rehnedilebileceği ve alacaklılar tarafından haczettirilebileceği düzenlenir.

Ancak hisse üçüncü kişiye satılırsa, diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda satıştan önce tapu kaydı, mülkiyet türü ve diğer hissedarların durumu kontrol edilmelidir.

MİRAS KALAN EVİN TAPUSU NASIL ALINIR?

Anne veya babadan miras kalan bir evin tapusunu almak için önce mirasçılık belgesi, yani veraset ilamı alınmalıdır. Veraset ilamı sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir.

Daha sonra mirasçılar, gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın intikal işlemini yaptırır. İntikal işlemiyle birlikte taşınmaz, mirasçılar adına hisseli şekilde tescil edilir.

Eğer mirasçılardan biri evi kendi üzerine almak istiyorsa, diğer mirasçıların paylarını devretmesi gerekir. Bu işlem satış, bağış veya miras taksim sözleşmesi yoluyla yapılabilir. Diğer mirasçılar onay vermeden miras kalan evin tamamının tek bir mirasçı üzerine geçirilmesi mümkün değildir.

HİSSELİ TAPUYA BANKA EL KOYABİLİR Mİ?

Günlük dilde “banka el koydu” denilse de hukuki olarak burada genellikle haciz veya ipotek takibi söz konusu olur.

Bir kişinin bankaya ya da başka bir alacaklıya borcu varsa, borçlunun hisseli tapudaki payına haciz konulabilir. Haciz, taşınmazın tamamına değil, borçlu kişinin payına uygulanır. Diğer hissedarların borçtan dolayı kendi payları doğrudan haczedilmiş sayılmaz.

Örneğin 3 hisseli bir evde hissedarlardan biri bankaya borçluysa, banka icra takibi yoluyla yalnızca borçlu hissedarın payına haciz koydurabilir. Borç ödenmezse bu hissenin satışı gündeme gelebilir.

MİRASÇILARDAN BİRİ İCRALIK OLURSA NE OLUR?

Mirasçılardan birinin icralık olması halinde, alacaklılar borçlu mirasçının miras payı üzerine haciz koydurabilir. Bu durumda miras kalan ev, arsa veya dükkanın tamamı değil, borçlu mirasçının payına düşen hak haczedilir.

Miras paylaşımı yapılmamışsa, borçlu mirasçının tasfiye sonunda alacağı pay üzerinde işlem yapılabilir. Paylaşım sonrasında borçluya düşen taşınmaz hissesi, alacaklıların talebiyle satışa konu olabilir.

Bu durum diğer mirasçıların paylarını ortadan kaldırmaz. Ancak taşınmaz hisseli hale geldiği için satış, paylaşım ve kullanım süreçleri daha karmaşık hale gelebilir.

HİSSELİ TAPUDA HİSSEDAR SAYISI FAZLA OLURSA NE OLUR?

Hissedar sayısının fazla olması, taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmez. Ancak karar almak zorlaşır.

Çok hisseli taşınmazlarda satış, kullanım, kiralama, bakım masrafı, vergi ödemesi ve paylaşım gibi konularda anlaşmazlık çıkabilir. Hissedarlar anlaşamazsa, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Bu dava sonunda taşınmaz aynen bölünebiliyorsa paylaştırılabilir. Bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilebilir ve satış bedeli hissedarlara payları oranında dağıtılır.

EŞİM BANA SORMADAN EVİ SATABİLİR Mİ?

Eğer taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, eşin rızası olmadan satılması hukuki sorun doğurabilir. Türk Medeni Kanunu’nun aile konutuna ilişkin düzenlemesi gereği, eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi de bu korumayı tapu kaydında görünür hale getirir.

Bu nedenle evin tapusu yalnızca bir eşin üzerinde olsa bile, taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa diğer eşin rızası önemlidir. Eşlerin, oturdukları konut için tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi koydurması hak kaybı riskini azaltır.

Köy içi arsa bölünebilir, fakat bunun için arsanın köy yerleşik alanı veya köy yerleşik alanı civarında kalması, oluşacak her yeni parselin kamuya ait yola cephesinin bulunması ve yönetmelikteki ölçü şartlarını sağlaması gerekiyor.

KÖY İÇİ ARSA BÖLÜNEBİLİR Mİ?

Köy içinde kalan arsaların ifrazı mümkündür. Ancak burada belirleyici olan, taşınmazın halk arasında “köy içi” diye tarif edilmesi değil, resmi olarak köy yerleşik alan sınırı içinde kalıp kalmadığıdır.

Köy yerleşik alanı; köyde mevcut yapılaşmanın bulunduğu, köy yaşamının fiilen sürdüğü ve yapılaşma şartlarının uygulandığı alanı ifade eder. Bir taşınmaz bu sınırın içindeyse veya köy yerleşik alanı civarında kalıyorsa, ifraz talebi bu kapsamda incelenebilir.

Bu sınırın dışında kalan taşınmazlarda ise durum değişir. Taşınmaz tarla niteliğindeyse, tarım arazisi hükümleri, imar planı kararları veya plansız alan hükümleri ayrıca dikkate alınır.

ÖNCE İMAR PLANI VAR MI DİYE BAKILIR

Köy içi ifrazda ilk bakılması gereken konu, bölgede imar planı veya köy yerleşme planı bulunup bulunmadığıdır. Eğer taşınmazın bulunduğu yerde onaylı plan varsa, ifraz işlemi bu plana göre yapılır.

Plan; parselin en az kaç metrekare olacağını, yola cephesini, yapılaşma hakkını, kullanım amacını ve yoğunluk kararlarını belirler. Bu nedenle “köy içinde arsam var, bölebilir miyim?” sorusunun cevabı önce plan durumuyla başlar.

Plan yoksa, bu kez taşınmazın bulunduğu yerin belediye, büyükşehir belediyesi veya il özel idaresi yetki alanında olup olmadığına bakılır. Çünkü büyükşehir olan illerle büyükşehir olmayan illerde uygulama farklılaşabilir.

KÖY YERLEŞİK ALANI NASIL TESPİT EDİLİR?

Köy yerleşik alanı rastgele belirlenen bir sınır değildir. Köydeki mevcut yapılar, köy ortak alanları ve yerleşimin fiili durumu dikkate alınarak teknik inceleme yapılır.

Genellikle cami, köy konağı ve mevcut binaların toplu bulunduğu alan esas alınır. En dışta kalan yapıların dış sınırları dikkate alınarak yerleşik alan çizilir. Bu alanın dışında kalan bölüm için ise belirli şartlarla köy yerleşik alanı civarı tespiti yapılabilir.

300 METRE KURALI TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL

Köy yerleşik alanı civarı denildiğinde en çok karıştırılan konulardan biri 300 metre kuralıdır. Yerleşik alan sınırının en fazla 300 metre dışına kadar bir civar alan belirlenebilir. Ancak bu, her 300 metre yakınındaki parselin otomatik olarak ifraza uygun olduğu anlamına gelmez.

Bu sınırın ilgili idare tarafından tespit edilmesi ve karar altına alınması gerekir. Ayrıca dere yatağı, taşkın alanı, heyelan riski bulunan yerler veya yapılaşmaya uygun olmayan alanlar bu kapsama alınmayabilir.

Bu nedenle “köye yakın”, “evlere yakın” ya da “300 metre içinde” olmak tek başına yeterli değildir. Resmi sınır ve ada-parsel incelemesi gerekir.

KÖYİÇİ İFRAZDA ARANAN TEMEL ŞARTLAR

Köy içinde bir arsanın bölünebilmesi için bazı şartlar özellikle önemlidir. Bu şartlardan biri eksikse, arsa büyük olsa bile ifraz talebi kabul edilmeyebilir.

YOLA CEPHE ŞARTI NEDEN KRİTİK?

Köyiçi ifrazda en çok takılan konulardan biri yoldur. İfraz sonucu oluşacak her parselin, kadastro veya tapulama haritasında görünen ve kamu eline geçmiş bir yola cephesi bulunmalıdır.

Fiilen kullanılan bir geçiş yolu, komşunun arazisinden geçiş, traktör yolu veya patika her zaman yeterli kabul edilmez. Yolun resmi haritada bulunması ve kamu yolu niteliği taşıması gerekir.

Bu nedenle arsa büyük olsa bile resmi yola cephesi yoksa ifraz işlemi yapılamayabilir.

PARSELDEN YOL VEREREK BÖLME YAPILABİLİR Mİ?

Köy içi arsalarda sık yapılan yanlışlardan biri de “arsamdan yol bırakırım, kalanını bölerim” düşüncesidir. Köyiçi ifrazda parselden terk yapılarak yeni yol oluşturulamaz.

Yani malik kendi arazisinin bir bölümünü yol gibi ayırıp kalan alanı birkaç parsele bölmek istediğinde bu talep kabul edilmeyebilir. Yönetmelik, oluşacak parsellerin zaten kamuya ait mevcut yola cepheli olmasını arar.

PARSEL ÖLÇÜLERİ KAÇ METRE OLMALI?

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılacak ifrazlarda oluşacak parsellerin genişliği 15 metreden, derinliği ise 20 metreden az olamaz.

Bu ölçü, kabaca en az 300 metrekarelik bir alanı çağrıştırsa da her 300 metrekarelik yerin otomatik olarak bölüneceği anlamına gelmez. Çünkü parselin şekli, cephe durumu, derinliği, yola bağlantısı ve bulunduğu alanın imar kararı birlikte değerlendirilir.

Bazı yerlerde yerel idare uygulaması veya plan kararı nedeniyle daha büyük parsel şartı da aranabilir.

EN FAZLA 5 PARSEL ÇIKARILABİLİR

Köyiçi ifrazda bir taşınmazdan en fazla 5 adet parsel elde edilebilir. Bu kural, köy yerleşik alanlarında kontrolsüz ve çok küçük parsel üretimini önlemek için uygulanır.

Ayrıca ifrazla oluşturulan parseller ikinci kez ifraz edilemez. Yani bir arsa önce 5 parsele bölünüp daha sonra bu parseller yeniden parçalanamaz.

İFRAZ EDİLMEDEN AYNI PARSELE BİRDEN FAZLA YAPI YAPILIR MI?

Köy yerleşik alanlarında ifraz edilmemiş bir parsel üzerine birden fazla yapı yapılması da sınırsız değildir. Genel olarak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile bunların gerekli müştemilatları dışında aynı parselde birden fazla yapı yapılması sınırlıdır.

Ancak bir yapının içinde birden fazla bağımsız bölüm bulunabilir. Burada önemli ayrım şudur: Aynı binanın içinde birden fazla bağımsız bölüm yapmak ile aynı parsel üzerine ayrı ayrı birkaç yapı yapmak aynı şey değildir.

HİSSELİ KÖY ARSALARINDA İFRAZ NASIL OLUR?

Hisseli köy arsalarında ifraz yapılabilmesi için yalnızca hissedarların anlaşması yeterli değildir. Parselin mevzuata uygun olması gerekir.

Yola cephe, 15 metre genişlik, 20 metre derinlik, en fazla 5 parsel kuralı ve yerleşik alan sınırı yine aranır. Hissedarlar kendi aralarında anlaşmış olsa bile taşınmaz bu şartları sağlamıyorsa ifraz işlemi yapılamaz.

Bu nedenle hisseli arsalarda önce teknik ve imar yönünden uygunluk araştırılmalı, ardından maliklerin muvafakati ve resmi başvuru süreci tamamlanmalıdır.

TAPUDA TARLA YAZIYORSA İFRAZ OLMAZ MI?

Tapuda taşınmazın “tarla” olarak görünmesi, tek başına ifraz yapılamayacağı anlamına gelmez. Aynı şekilde köy içinde bulunması da taşınmazın otomatik olarak arsa sayılacağı anlamına gelmez.

Burada belirleyici olan; parselin köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığı, yola cephesi, imar planı durumu, tarım arazisi niteliği ve ilgili idarenin kararlarıdır.

Bu nedenle köy içinde tarla vasıflı bir taşınmaz için de ada-parsel bazlı imar sorgulaması yapılmalıdır.

KESİN SONUÇ ADA VE PARSELLE ÖĞRENİLİR

Köyiçi ifrazda genel kurallar belli olsa da her taşınmaz ayrı değerlendirilir. Aynı köyde yan yana bulunan iki parselden biri ifraza uygun olabilirken, diğeri yola cephe, derinlik, şekil veya yerleşik alan sınırı nedeniyle uygun olmayabilir.

Bu nedenle ifraz düşünülüyorsa ilgili belediye, il özel idaresi veya imar birimine şu bilgilerle başvuru yapılmalıdır:

• Ada ve parsel bilgisi
• Tapu kaydı
• Kadastro krokisi
• Mevcut yol durumu
• Köy yerleşik alan sınırı bilgisi
• Varsa imar planı veya köy yerleşme planı
• Hisseli taşınmazlarda malik muvafakati

Kesin cevap, resmi inceleme sonucunda ortaya çıkar.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, özellikle yaşlılık, hastalık veya bakım ihtiyacı bulunan kişiler tarafından tercih edilen önemli hukuki işlemler arasında yer alıyor. Bu sözleşmeyle bakım borçlusu, bakım alacaklısına hayatı boyunca bakıp gözetmeyi üstlenirken; bakım alacaklısı da buna karşılık bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini bakım borçlusuna devretmeyi kabul ediyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşme, iki tarafa da borç yükleyen ivazlı bir sözleşme niteliği taşıyor.

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde temel amaç, bakım ihtiyacı bulunan kişinin yaşamı boyunca güvence altına alınmasıdır. Bakım borçlusu; bakım alacaklısının barınma, beslenme, sağlık, temizlik, günlük ihtiyaçlar ve gözetim gibi gereksinimlerini karşılamayı üstlenir.

Buna karşılık bakım alacaklısı, taşınmaz, taşınır mal, para, hak veya malvarlığının belirli bir bölümünü bakım borçlusuna devredebilir. Uygulamada bu sözleşmeler en çok konut, arsa, tarla veya iş yeri devri üzerinden gündeme gelir.

Türk Borçlar Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf

SÖZLEŞMENİN TEMEL UNSURLARI NELERDİR?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçerli şekilde kurulabilmesi için bazı temel unsurlar bulunur. İlk unsur bakma ve gözetme borcudur. Bu kapsamda bakım borçlusu, bakım alacaklısının hayatı boyunca ihtiyaçlarını karşılamakla yükümlüdür.

İkinci unsur, bakım alacaklısının bir malvarlığını veya malvarlığı değerini devretmesidir. Bu devir, sözleşmenin karşı edimini oluşturur. Üçüncü unsur ise sürekliliktir. Bakım borcu tek seferlik bir yardım değil, bakım alacaklısının ölümüne kadar devam eden bir yükümlülüktür.

TARAFLAR KİMLER OLABİLİR?

Sözleşmede bakım alacaklısı yalnızca gerçek kişi olabilir. Çünkü bakım ihtiyacı, kişinin yaşamı boyunca süren kişisel bir hakla bağlantılıdır. Bakım borçlusu ise gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Devletçe tanınmış bir bakım kurumu da bakım borçlusu sıfatıyla sözleşme yapabilir. Bu durumda sözleşmenin şekli bakımından farklı hükümler gündeme gelebilir. Ayrıca eşler, akrabalar veya üçüncü kişiler arasında da ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılabilir.

ŞEKİL ŞARTI NEDEN ÖNEMLİ?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu sözleşme, mirasçı ataması içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Miras sözleşmesinin ise resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir. TKGM’nin konuya ilişkin genelgesinde, sözleşmenin resmi memur önünde ve iki tanık huzurunda yapılması gerektiği belirtiliyor.

Bu nedenle sözleşmenin yalnızca taraflar arasında yazılı olarak hazırlanması çoğu durumda yeterli değildir. Şekil eksikliği bulunması halinde sözleşmenin geçersizliği gündeme gelebilir.

TKGM Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Genelgesi:
https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2022-07/2022-3%20say%C4%B1l%C4%B1%20Genelge.pdf

SÖZLEŞME NEREDE YAPILIR?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; noter, sulh hâkimi veya taşınmaz devri söz konusuysa tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenebilir. Tapu müdürlükleri yalnızca konusu taşınmaz olan ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde işlem yapabilir.

Noter ve sulh hâkimi ise taşınır ve taşınmaz malvarlığı değerlerini içeren sözleşmelerde kullanılabilir. Sözleşme sırasında resmi memur, taraflar ve tanıkların aynı anda hazır bulunması önemlidir. Sonradan imza atılması, tanık eksikliği veya yetkisiz kişi tarafından düzenleme yapılması sözleşmenin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.

2026 YILINDA ÜCRET VE HARÇLAR NASIL HESAPLANIR?

2026 yılında ölünceye kadar bakma sözleşmesinin maliyeti, işlemin nerede yapıldığına, devredilecek malvarlığının türüne, taşınmazın beyan değerine ve sözleşmenin kapsamına göre değişir.

Taşınmaz devri tapuda yapılacaksa tapu harcı gündeme gelir. Harçlar Kanunu’na göre tapu işlemlerinde harç, işlem türüne ve beyan edilen değere göre hesaplanır. Tapu ve kadastro işlemlerinde uygulanan harçlar Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuatında düzenlenir.

Harçlar Kanunu:
https://www.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/439

Noterde yapılacak işlemlerde ise noter ücreti, yazı ücreti ve işlem kapsamına göre farklı masraflar doğabilir. 2026 Yılı Noterlik Ücret Tarifesi’ne göre noterler, yaptıkları işlemlerden Harçlar Kanunu’na göre alınan harçların yüzde 30’u oranında noter ücreti alır; ayrıca vasiyetname ve vakıf senedi düzenleme ücreti 2.661,62 TL, yazı ücreti ise sayfa başına 80,68 TL olarak belirlenmiştir.

2026 Noterlik Ücret Tarifesi:
https://higm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/202512301701273242026%20YILI%20NOTERL%C4%B0K%20%C3%9CCRET%20TAR%C4%B0FES%C4%B0.pdf

TAPUDA MI NOTERDE Mİ YAPILMALI?

Sözleşmenin yalnızca bir taşınmaz devri için yapılması halinde tapu müdürlüğü daha pratik olabilir. Çünkü sözleşme ve tapu devri aynı işlem sürecinde yürütülebilir.

Ancak bakımın kapsamı ayrıntılı şekilde düzenlenecekse, dönemsel ödeme, özel yükümlülük, güvence maddesi veya farklı malvarlığı unsurları söz konusuysa noter daha esnek bir yöntem sunabilir. Vesayet altındaki kişiler, çekişmeli aile yapıları veya ileride dava riski bulunan işlemlerde hukuki destek alınması önemlidir.

BAKIM BORÇLUSU YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMEZSE NE OLUR?

Bakım borçlusu, sözleşmede üstlendiği bakım ve gözetme yükümlülüğünü yerine getirmezse bakım alacaklısı sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Özellikle bakım alacaklısının yalnız bırakılması, sağlık ihtiyaçlarının karşılanmaması, kötü muamele, ilgisizlik veya sözleşmede kararlaştırılan edimlerin yapılmaması önemli fesih nedenleri arasında yer alır.

Sözleşmenin devamı taraflardan biri için çekilmez hale gelirse, önemli sebeplerle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Bu durumda mahkeme, olayın niteliğine göre sözleşmenin sona erdirilmesine, edimlerin iadesine veya para alacağına ilişkin değerlendirme yapabilir.

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ NASIL İPTAL EDİLİR?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi her zaman keyfi şekilde iptal edilemez. Ancak bazı durumlarda sözleşmenin feshi veya iptali istenebilir.

Başlıca iptal ve sona erme sebepleri şunlardır:

• Şekil şartına uyulmaması
• Bakım borcunun yerine getirilmemesi
• Tarafların edimleri arasında aşırı oransızlık bulunması
• Hata, hile veya korkutma nedeniyle iradenin sakatlanması
• Muvazaa iddiası
• Bakım borçlusunun ölümü
• Tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi
• Saklı paylı mirasçıların haklarının ihlal edilmesi

İrade sakatlığı durumunda, yanılma, aldatma veya korkutmayı öğrenen tarafın belirli süre içinde dava açması gerekir. Bu nedenle iptal sebebi ortaya çıktığında gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

MİRASÇILAR SÖZLEŞMEYE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının malvarlığında doğrudan sonuç doğurduğu için mirasçıların haklarını etkileyebilir. Özellikle saklı paylı mirasçılar, sözleşmenin görünürde bakım amacıyla yapıldığını ancak gerçekte mal kaçırma amacı taşıdığını iddia edebilir.

Bu durumda tenkis davası, tapu iptal ve tescil davası veya muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir. Ancak sözleşmenin ivazlı olması nedeniyle her ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrudan mirasçıların saklı payını ihlal eden işlem olarak kabul edilmez. Bakım ediminin gerçekten yerine getirilip getirilmediği, taraflar arasındaki ilişki, devredilen malın değeri ve sözleşmenin yapılma amacı birlikte değerlendirilir.

NAFAKA ALACAKLILARI VE ALACAKLILAR DAVA AÇABİLİR Mİ?

Bakım alacaklısı, yaptığı sözleşme nedeniyle kanunen nafaka ödemekle yükümlü olduğu kişilere karşı bu yükümlülüğünü yerine getiremeyecek hale gelirse, nafaka alacaklıları sözleşmeye itiraz edebilir. Mahkeme, somut duruma göre sözleşmenin iptaline veya bakım borçlusunun edimlerinden mahsup edilmek üzere nafaka ödenmesine karar verebilir.

Bakım alacaklısının alacaklıları da, malvarlığının sözleşme yoluyla devredilmesi nedeniyle alacaklarını tahsil edemiyorsa tasarrufun iptali davası açabilir. Bu dava sözleşmenin tamamen ortadan kaldırılması için değil, alacaklıların alacaklarına kavuşabilmesi için açılır.

VASİYETNAMEDEN FARKI NEDİR?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile vasiyetname sık sık karıştırılır. Ancak iki işlem aynı değildir. Vasiyetname tek taraflı bir ölüme bağlı tasarruftur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise iki taraflıdır ve karşılıklı borç doğurur.

Vasiyetnamede kişi malvarlığı üzerinde ölümünden sonra sonuç doğuracak bir tasarrufta bulunur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde ise bakım borçlusu, bakım alacaklısına hayattayken bakım yükümlülüğü üstlenir. Karşılığında malvarlığı devri yapılır veya devrin yapılacağı kararlaştırılır.

Sıkça sorulan sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuda yapılabilir mi?

Evet. Konusu taşınmaz olan ölünceye kadar bakma sözleşmeleri tapu müdürlüğünde yapılabilir. Noter ve sulh hâkimi de yetkili makamlar arasında yer alır.

Sözleşme yapıldıktan sonra tapu devri iptal edilebilir mi?

Şekil eksikliği, muvazaa, irade sakatlığı, bakım borcunun yerine getirilmemesi veya saklı pay ihlali gibi nedenlerle dava açılabilir. İptal kararı somut olayın delillerine göre mahkeme tarafından verilir.

2026’da ölünceye kadar bakma sözleşmesi ücreti sabit mi?

Hayır. Ücret; tapu, noter veya mahkeme yoluna, taşınmazın değerine, sözleşmenin kapsamına, sayfa sayısına ve işlem tarihindeki güncel tarifeye göre değişir.

PARSEL SORGULAMA NE DEMEK?

Parsel sorgulama, bir taşınmazın resmi kayıtlarda yer alan ada, parsel, yüzölçümü ve harita üzerindeki konum bilgilerinin görüntülenmesi işlemidir. Bu işlem, taşınmazın nerede bulunduğunu ve hangi parsel sınırları içinde yer aldığını görmek isteyen kişiler için önemli bir kolaylık sağlar.

Özellikle arsa veya arazi satın almak isteyenler, yatırım yapmadan önce parselin yerini, çevresini ve kayıt bilgilerini kontrol ederek daha sağlıklı karar verebilir. Ancak parsel sorgulama ekranlarında görülen bilgiler, tek başına resmi tapu belgesi yerine geçmez. Kesin mülkiyet ve takyidat bilgileri için tapu kayıtlarının ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

PARSEL SORGULAMA NEREDEN YAPILIR?

Parsel sorgulama işlemi birkaç farklı dijital kanal üzerinden yapılabiliyor. En çok kullanılan yöntemler TKGM Parsel Sorgu, e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama ve Web Tapu sistemidir.

TKGM Parsel Sorgu uygulaması, harita üzerinden ada ve parsel bilgisiyle sorgulama yapılmasına imkan tanır. e-Devlet üzerinden yapılan sorgulamalarda ise vatandaşlar kendi adlarına kayıtlı taşınmazların tapu bilgilerini görüntüleyebilir.

TKGM Parsel Sorgu:
https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/

TKGM PARSEL SORGULAMA ADIMLARI

TKGM Parsel Sorgu uygulaması üzerinden şifresiz şekilde sorgulama yapılabilir. Bunun için taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri bilinmelidir.

1. TKGM Parsel Sorgu uygulamasına girin.
   Uygulamaya şu adresten ulaşabilirsiniz:
   https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/
2. İl seçimi yapın.
   Sorgulamak istediğiniz taşınmazın bulunduğu ili seçin.
3. İlçe bilgisini girin.
   Parselin bulunduğu ilçeyi seçerek sorgulamayı daraltın.
4. Mahalle veya köy bilgisini seçin.
   Taşınmazın bağlı olduğu mahalle ya da köy bilgisini işaretleyin.
5. Ada ve parsel numarasını yazın.
   Taşınmaza ait ada ve parsel bilgilerini ilgili alanlara girin.
6. Sorgula butonuna basın.
   Sistem, girilen bilgilere göre ilgili parseli harita üzerinde gösterecektir.
7. Harita ve öznitelik bilgilerini inceleyin.
   Parselin konumu, çevresi, yüz ölçümü ve sistemde yer alan diğer bilgiler ekranda görüntülenir.

MOBİL UYGULAMA ÜZERİNDEN SORGULAMA YAPILABİLİR!

Mobil uygulama üzerinden tapu sorgulaması yapmak için TKGM Parsel Sorgulama uygulamasını telefonunuza indirmeniz yeterlidir. Uygulamaya giriş yaptıktan sonra sol üst köşede yer alan menüden sorgulamak istediğiniz taşınmaza ait il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini girebilirsiniz.

Konutun konumunu da doğrulayabilirsiniz.

Bu bilgilerle taşınmazın harita üzerindeki konumuna ve öznitelik bilgilerine ulaşabilir, satın almayı düşündüğünüz konutun doğru yerde bulunup bulunmadığını kolayca kontrol edebilirsiniz. Böylece işlem öncesinde olası bilgi karışıklıklarının önüne geçerek daha güvenli hareket edebilirsiniz.

E-DEVLET ÜZERİNDEN PARSEL SORGULAMA

e-Devlet üzerinden yapılan sorgulamalarda, vatandaşlar kendi adlarına kayıtlı taşınmazların tapu bilgilerine ulaşabilir. Bu yöntem özellikle parsel numarasını bilmeyen ancak üzerine kayıtlı taşınmazları görmek isteyen kişiler için kullanışlıdır.

e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama:
https://www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama

e-Devlet üzerinden sorgulama adımları şöyledir:

• e-Devlet sistemine giriş yapın.
  T.C. kimlik numarası ve e-Devlet şifresiyle sisteme giriş yapılır.
• Arama kısmına “Tapu Bilgileri Sorgulama” yazın.
  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmeti üzerinden ilgili ekrana ulaşılır.
• Üzerinize kayıtlı taşınmazları görüntüleyin.
  Sistem, adınıza kayıtlı taşınmazları il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve taşınmaz türü bilgileriyle listeler.
• Detaylar bölümünü açın.
  Taşınmazın ayrıntılı bilgilerine “Detaylar” bölümünden ulaşılabilir.
• Harita ve parsel bilgilerini kontrol edin.
  Taşınmazın konumu, ada-parsel bilgisi ve kayıt detayları incelenebilir.

WEB TAPU ÜZERİNDEN PARSEL VE TAPU İŞLEMLERİ

Web Tapu sistemi, taşınmaz sahiplerinin tapu işlemlerini dijital ortamda takip edebildiği bir platformdur. Özellikle maliki olunan taşınmazlarla ilgili başvuru, randevu, işlem takibi ve belge kontrolü için kullanılabilir.

Web Tapu:
https://webtapu.tkgm.gov.tr/

Web Tapu, yalnızca harita üzerinden parsel görüntülemek için değil, taşınmaz üzerinde yapılacak resmi işlemleri takip etmek için de önemlidir. Satış, ipotek, miras, bağış ve benzeri tapu işlemlerinde Web Tapu sistemi üzerinden işlem başlatılabilir.

PARSEL SORGULAMA İLE HANGİ BİLGİLERE ULAŞILIR?

Parsel sorgulama, yalnızca taşınmazın yerini görmek için yapılmaz. Sorgulama sonucunda taşınmazla ilgili birçok teknik bilgiye ulaşılabilir.

Parsel sorgulama ile görülebilecek başlıca bilgiler şunlardır:

• İl, ilçe, mahalle veya köy bilgisi
• Ada ve parsel numarası
• Yüz ölçümü
• Harita üzerindeki konum
• Parsel sınırları
• Taşınmazın çevresindeki yollar ve komşu parseller
• Nitelik bilgisi
• Pafta ve koordinat bilgileri

Bazı bilgiler her sorgulamada aynı ayrıntıda görünmeyebilir. Özellikle malik bilgisi, kişisel veri niteliği taşıdığı için herkese açık sistemlerde sınırlı şekilde görüntülenir. Kişi, kendi adına kayıtlı taşınmazları e-Devlet üzerinden görebilir. Başkasına ait bir taşınmazın kesin mülkiyet durumu için resmi tapu kayıtları esas alınır.

PARSEL SORGULAMA NEDEN YAPILIR?

Parsel sorgulama, gayrimenkul işlemlerinde riskleri azaltmak için yapılır. Arsa ya da arazi satın almak isteyen kişiler, taşınmazın gerçekten gösterilen yerde olup olmadığını, parsel sınırlarını ve yüz ölçümünü kontrol ederek daha bilinçli hareket edebilir.

Parsel sorgulama özellikle şu durumlarda önemlidir:

• Arsa veya arazi satın almadan önce
• Konut, dükkan veya bina konumunu kontrol ederken
• Miras kalan taşınmazları incelerken
• İmar durumu araştırması yapmadan önce
• Konut sigortası veya DASK işlemlerinde adres-parsel kontrolü gerektiğinde
• Yatırım amacıyla bölge ve çevre analizi yaparken
• Hazine arazisi veya kamu taşınmazı araştırırken

Sıkça sorulan sorular

Parsel sorgulama ücretsiz mi?

Evet. TKGM Parsel Sorgu uygulaması üzerinden parsel konumu ve temel bilgiler ücretsiz olarak görüntülenebilir.

Ada parsel numarası bilinmeden sorgulama yapılabilir mi?

Kişinin kendi adına kayıtlı taşınmazları için e-Devlet üzerinden sorgulama yapılabilir. Harita üzerinden arama yapılacaksa il, ilçe, mahalle ve ada-parsel bilgisi sorgulamayı kolaylaştırır.

Parsel sorgulama ile malik bilgisi görünür mü?

Herkese açık parsel sorgulama ekranlarında malik bilgisi sınırlıdır. Kişi kendi taşınmazlarını e-Devlet üzerinden görebilir. Başkasına ait kesin mülkiyet bilgisi için resmi tapu kaydı esas alınır.

Hazine arazisi sorgulama, özellikle arsa, tarla, arazi satın almak veya kiralamak isteyen vatandaşların en çok araştırdığı konular arasında yer alıyor. Milli Emlak tarafından satışa, kiralamaya ya da irtifak hakkına konu edilen taşınmazlar e-Devlet ve Milli Emlak ilan ekranları üzerinden takip edilebiliyor. Ancak burada önemli bir ayrım bulunuyor: Her hazine arazisi herkese açık şekilde listelenmez; genellikle satışa çıkan, kiralamaya açılan veya ihale sürecine hazırlanan taşınmazlar sorgulanabilir.

HAZİNE ARAZİSİ SORGULAMA NEREDEN YAPILIR?

Hazine taşınmazlarını sorgulamak isteyen vatandaşlar ilk olarak Milli Emlak’ın resmi ilan ekranlarını kontrol edebilir. Milli Emlak sitesinde satış, kiralama, irtifak hakkı ve yatırım teşvik gibi başlıklarda taşınmaz ilanları yayımlanıyor. Burada il, ilçe, taşınmaz türü ve ilan durumuna göre arama yapılabiliyor.

Milli Emlak:
https://www.milliemlak.gov.tr/

Bu ekranda satışa veya kiralamaya açılan taşınmazlar listelenirken, taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, yüz ölçümü, niteliği ve ihale bilgileri görülebiliyor. İlan detaylarında taşınmazın tahmini bedeli, geçici teminat tutarı ve ihale tarihi gibi bilgiler de yer alabiliyor. Milli Emlak’ın resmi sitesi, güncel taşınmaz ilanlarını takip etmek için en temel kaynaklardan biri olarak kullanılıyor.

E-DEVLET ÜZERİNDEN SATIŞ İLANI SORGULAMA

Hazine taşınmazlarının satış ilanları e-Devlet üzerinden de sorgulanabiliyor. Bunun için e-Devlet’te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hizmetleri arasında yer alan Taşınmaz Satış İlanları - İhaleye Çıkanlar ekranı kullanılabilir.

Bu sayfada Türkiye genelinde satış ihalesine çıkan hazine taşınmazları görüntülenebiliyor. Vatandaşlar ilanları il, ilçe, mahalle, taşınmaz cinsi ve fiyat gibi bilgilere göre inceleyebilir. Satın alma düşüncesi olan kişiler için bu ekran, ihale sürecine girmiş taşınmazları görmek açısından önem taşıyor.

KİRALIK HAZİNE ARAZİLERİ NASIL BULUNUR?

Hazine arazisini satın almak yerine kiralamak isteyen vatandaşlar için ayrı bir sorgulama ekranı bulunuyor. e-Devlet’te yer alan Kiralama İlanları - İhaleye Çıkanlar hizmeti üzerinden Türkiye genelindeki hazine taşınmazı kiralama ilanları görüntülenebiliyor.

Hazine taşınmazı kiralama ilanları:
https://www.turkiye.gov.tr/csb-kiralama-ilanlari-ihaleye-cikanlar

Bu ekranda kiralama ihalesine çıkan arazi, tarla, arsa veya farklı nitelikteki taşınmazlar listeleniyor. İlan detaylarında taşınmazın bulunduğu yer, yüz ölçümü, tahmini kira bedeli ve işlem bilgileri yer alabiliyor. Tarımsal amaçlı kiralama, yatırım amaçlı kullanım veya belirli süreli kullanım talepleri için ilan şartlarının ayrıca incelenmesi gerekiyor.

ADA PARSEL BİLGİSİYLE ARAZİ NASIL KONTROL EDİLİR?

Bir taşınmazın yerini harita üzerinde görmek isteyenler TKGM Parsel Sorgu uygulamasını kullanabilir. Bu ekran, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerin parsel bilgilerini online olarak kontrol etmeye yarar. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileriyle arama yapılabilir.

TKGM Parsel Sorgu:
https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/

Parsel sorgu ekranı, taşınmazın konumunu ve parsel bilgilerini görmek açısından pratik bir araçtır. Ancak bu ekran, her durumda taşınmazın hazineye ait olup olmadığını tek başına kesin olarak göstermez. Mülkiyet ve resmi tahsis bilgileri için ilgili Milli Emlak Müdürlüğü veya tapu kayıtları üzerinden ayrıca doğrulama yapılması gerekir

HAZİNE ARAZİSİ ALMAK İSTEYENLER NEYE BAKMALI?

Hazine arazisi almak isteyen vatandaşların yalnızca fiyat bilgisine değil, taşınmazın imar durumu, yüz ölçümü, nitelik bilgisi, ihale şartları, teminat bedeli, tahsis durumu ve üzerinde kısıtlama olup olmadığı gibi detaylara da bakması gerekir.

Özellikle tarla, arsa ve arazi ilanlarında taşınmazın yolu, altyapısı, imar planındaki durumu ve kullanım amacı önemlidir. Bir taşınmazın ilan edilmiş olması, her alıcı için uygun olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle ihaleye girmeden önce ilan şartnamesinin okunması ve ilgili Milli Emlak biriminden bilgi alınması gerekir.

Sıkça sorulan sorular

Hazine arazisinin kime ait olduğu internetten görülür mü?

Parselin konumu ve teknik bilgileri sorgulanabilir. Ancak mülkiyetin kesin durumu için tapu kaydı ve ilgili Milli Emlak biriminden resmi doğrulama yapılması gerekir.

Hazine arazisi almak için e-Devlet yeterli mi?

e-Devlet üzerinden satış ve kiralama ilanları görülebilir. Ancak başvuru, teminat, ihale ve sözleşme şartları için ilan detayları ve ilgili idarenin duyuruları ayrıca takip edilmelidir.

Hazine arazisi doğrudan satın alınabilir mi?

Her hazine arazisi doğrudan satılmaz. Satış, kiralama veya irtifak hakkı işlemleri ilan, ihale ve mevzuat şartlarına göre yürütülür.

İskan sorgulama, bir binanın yasal olarak kullanılabilir durumda olup olmadığını öğrenmek isteyen vatandaşların en çok araştırdığı konular arasında yer alıyor. Resmi adıyla yapı kullanma izin belgesi, inşaatı tamamlanan yapının ruhsat ve projeye uygun şekilde bitirildiğini gösteren belge olarak kabul ediliyor. Ev satın alırken, kredi kullanırken, abonelik işlemlerinde ya da tapu sürecinde iskan belgesinin olup olmadığı büyük önem taşıyor.

İSKAN SORGULAMA NEDEN YAPILIR?

İskan sorgulama, satın alınacak ya da kullanılacak binanın yasal kullanım izni bulunup bulunmadığını öğrenmek için yapılır. Bir yapının iskanlı olması, binanın ruhsatına ve onaylı projesine uygun şekilde tamamlandığını gösterir.

Vatandaşlar özellikle ev satın almadan önce, konut kredisi kullanırken, elektrik, su ve doğalgaz aboneliği alırken, tapu işlemleri sırasında ve kat mülkiyetine geçiş sürecinde iskan durumunu kontrol etmelidir.

E-DEVLET ÜZERİNDEN İSKAN SORGULAMA ADIMLARI

İskan sorgulama işlemi e-Devlet üzerinden Yapı Kullanma İzin Belgesi hizmetiyle yapılabiliyor. e-Devlet’te bu hizmetten yararlanmak için kimlik doğrulaması gerekiyor. Sistem; e-Devlet şifresi, mobil imza, elektronik imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığıyla giriş yapılmasına izin veriyor.

e-Devlet yapı kullanma izin belgesi sorgulama:
https://www.turkiye.gov.tr/bilim-sanayi-yap-kullanma-izin-belgesi-iskan-2297

Sorgulama için adımlar şöyle:

1. e-Devlet sistemine giriş yapın.
   T.C. kimlik numarası ve e-Devlet şifresiyle sisteme giriş yapılır.
2. Arama bölümüne “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yazın.
   İskan belgesi e-Devlet’te genellikle bu adla yer alır.
3. İlgili hizmet ekranını açın.
   Arama sonucunda çıkan yapı kullanma izin belgesi hizmetine tıklanır.
4. Uygulamaya git butonuna basın.
   Sistem, ilgili sorgulama ekranına yönlendirme yapar.
5. Taşınmaz bilgilerini kontrol edin.
   Adres, bina, bağımsız bölüm veya sistemde istenen bilgiler üzerinden sorgulama yapılır.
6. Belge durumunu inceleyin.
   Binaya ait iskan belgesi varsa sistemde belge bilgileri görüntülenebilir.
7. Sonuç çıkmazsa belediyeye başvurun.
   e-Devlet’te bilgi görünmüyorsa taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğünden ayrıca sorgulama yapılabilir.

BELEDİYEDEN İSKAN SORGULAMA NASIL YAPILIR?

e-Devlet üzerinden sonuç alınamaması halinde iskan sorgulama, taşınmazın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğü üzerinden yapılabilir. Bunun için binanın açık adresi, ada-parsel bilgisi, tapu bilgileri ve varsa ruhsat numarasıyla başvuru yapılır.

Bazı belediyeler iskan, ruhsat ve imar durumu bilgilerini kendi e-Belediye veya e-İmar ekranları üzerinden de sorgulatabiliyor. Ancak kesin belge durumu için ilgili belediyenin imar biriminden resmi bilgi alınması gerekir.

İSKAN BELGESİ NE ZAMAN VE NASIL VERİLİR?

İskan belgesi, inşaat tamamlandıktan sonra yapının ruhsatına, mimari projesine, statik projesine, tesisat projelerine ve ilgili mevzuata uygun olup olmadığının kontrol edilmesiyle verilir. Yapı sahibi ya da yetkilisi belediyeye başvurur, belediye teknik ekipleri yapıda inceleme yapar.

Binanın ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığı tespit edilirse yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Yapıda projeye aykırılık, eksik imalat, güvenlik sorunu veya mevzuata aykırı durum varsa iskan verilmeden önce bu eksiklerin giderilmesi istenebilir.

İSKAN BELGESİ İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

İskan başvurusunda istenen belgeler belediyeden belediyeye değişebilir. Ancak birçok belediyede yapı kullanma izin belgesi sürecinde benzer evraklar talep edilir. Çankaya Belediyesi’nin yapı kullanma izin belgesi sayfasında kanal ruhsatı ve vizesi, temel vizesi, ısı yalıtım vizesi, vergi ilişik kesme belgesi, doğalgaz yazısı, asansör ruhsatı, bina fotoğrafları, SGK prim borcu yazısı, yapı denetim iş bitim raporu, numarataj ve yapı bilgi formu gibi belgeler listelenmektedir.

Örnek olarak istenebilecek belgeler şunlardır:

• Tapu belgesi veya tapu bilgileri
• Yapı ruhsatı
• Mimari proje ve ekleri
• Statik, elektrik ve mekanik proje belgeleri
• Yapı denetim iş bitim raporu
• SGK ilişiksizlik yazısı
• Vergi borcu veya ilişik kesme belgesi
• Numarataj belgesi
• Enerji kimlik belgesi
• Doğalgaz uygunluk yazısı
• Bina fotoğrafları
• Altyapı ve kanal bağlantı uygunluk yazıları

Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin iskan belgeleri sayfası kontrol edilmelidir. Örnek belge listesi için:
https://www.cankaya.bel.tr/hizmetler/yapi-kullanma-izin-iskn-belgesi

ASANSÖR BULUNAN BİNALAR İÇİN EK BELGELER

Binada asansör varsa iskan sürecinde asansöre ilişkin ek belgeler de gündeme gelir. Asansörün güvenli ve mevzuata uygun şekilde kullanılabilir olduğunu gösteren teknik belgeler belediye tarafından istenebilir.

Bu kapsamda genellikle asansör ruhsatı, asansör tescil belgesi, uygunluk raporu, montaj firması belgeleri, bakım sözleşmesi ve ilgili teknik dosyalar talep edilebilir. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’nde, yapı kullanma izin belgesi alan ve ilk kez kullanıma açılan yapılarda asansörlerin işletme ve bakım süreçlerine ilişkin hükümler yer alıyor.

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği:
https://www.sanayi.gov.tr/assets/pdf/mevzuat/Asans%C3%B6r%20%C4%B0%C5%9Fletme%20ve%20Bak%C4%B1m%20Y%C3%B6netmeli%C4%9Fi.pdf

İSKAN OLMADAN NE GİBİ SORUNLAR YAŞANIR?

İskanı olmayan binalarda vatandaşlar tapu, kredi, abonelik ve kullanım süreçlerinde sorun yaşayabilir. Bankalar konut kredisi verirken iskan durumunu dikkate alabilir. Kat mülkiyetine geçişte sorun çıkabilir. Bazı yapılarda elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri geçici ya da şantiye aboneliği üzerinden yürüyebilir.

Ayrıca iskan olmaması, binada ruhsat ve projeye aykırı imalat bulunduğu ihtimalini gündeme getirebilir. Bu durum ileride satış, kiralama, değerleme ve resmi işlemlerde taşınmazın değerini olumsuz etkileyebilir.

İSKAN BELGESİ NEDEN GEREKLİDİR?

İskan belgesi, bir yapının yasal olarak kullanılabilir olduğunu gösterdiği için önemlidir. Bu belge olmadan binanın tamamlandığı ve projeye uygun şekilde yapıldığı resmi olarak kabul edilmiş sayılmaz.

İskan belgesi; kat mülkiyeti, konut kredisi, abonelik işlemleri, resmi satış süreçleri, değerleme raporları ve belediye kayıtları açısından temel belgelerden biridir. Bu nedenle ev veya iş yeri satın almadan önce iskan sorgulaması yapılması, ileride yaşanabilecek hukuki ve mali sorunların önüne geçebilir.

Sıkça sorulan sorular

İskan belgesi olmayan ev alınır mı?

İskanı olmayan ev alınabilir; ancak kredi, abonelik, kat mülkiyeti ve ileride satış süreçlerinde sorun yaşanabilir. Bu nedenle satın almadan önce belediye ve tapu kayıtları kontrol edilmelidir.

İskan sorgulama ücretli mi?

e-Devlet üzerinden yapılan sorgulama genellikle ücretsizdir. Belediyeden alınacak belge, suret veya resmi işlem taleplerinde belediyeye göre ücret çıkabilir.

İskan ile kat mülkiyeti aynı şey mi?

Hayır. İskan, binanın kullanılabilir olduğunu gösteren yapı kullanma izin belgesidir. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı mülkiyet hakkına konu edilmesidir.

Reddi miras yapan çocuğa miras kalır mı? sorusu, özellikle borçlu tereke durumlarında ailelerin en çok araştırdığı miras hukuku konuları arasında yer alıyor. Türk Medeni Kanunu’na göre yasal mirasçılardan biri mirası reddederse, onun payı miras açıldığı anda kendisi hayatta değilmiş gibi hak sahiplerine geçer. Bu nedenle reddi miras yapan kişinin çocuğu, yani miras bırakan açısından torun, bazı durumlarda yasal mirasçı haline gelebilir.

REDDİ MİRAS YAPAN KİŞİNİN PAYI KİME GEÇER?

Türk Medeni Kanunu’nun 611. maddesine göre, yasal mirasçılardan biri mirası reddederse onun miras payı, miras açıldığı sırada kendisi sağ değilmiş gibi hak sahiplerine geçer. Bu düzenleme nedeniyle, mirası reddeden kişinin altsoyu varsa miras payı çoğu durumda çocuklarına geçer.

Örneğin bir kişi babasının mirasını reddederse, bu ret beyanı yalnızca kendisi açısından sonuç doğurur. Miras bırakanın torunları varsa, reddeden kişinin payı çocuklarına geçebilir. Bu durumda torunlar, miras bırakanın borçlarından da miras payları oranında sorumlu hale gelebilir.

ÇOCUKLAR İÇİN AYRICA REDDİ MİRAS GEREKİR Mİ?

Evet. Mirası reddeden kişinin çocukları da borçlu terekeden etkilenmek istemiyorsa, onlar için de ayrıca reddi miras yapılması gerekir. Anne ya da babanın kendi adına mirası reddetmesi, otomatik olarak çocuklarının da mirası reddettiği anlamına gelmez.

Bu nokta özellikle küçük çocuklar açısından önemlidir. Çocuk reşit değilse, reddi miras işlemi veli ya da yasal temsilci aracılığıyla gündeme gelir. Ancak anne veya baba da aynı mirası reddetmişse, çocukla veli arasında menfaat çatışması doğabilir. Yargıtay kararlarında, bu tür durumlarda küçüğe kayyım atanması gerektiğine dair değerlendirmeler yer almaktadır.

TÜM ÇOCUKLAR REDDEDERSE MİRAS TORUNLARA GEÇER Mİ?

Burada önemli bir ayrım vardır. Mirasçılardan yalnızca biri reddi miras yaparsa, onun payı altsoyuna geçebilir. Ancak miras bırakanın en yakın yasal mirasçılarının tamamı mirası reddederse Türk Medeni Kanunu’nun 612. maddesi devreye girer.

Bu durumda miras doğrudan bir sonraki mirasçı grubuna aktarılmaz. Tereke, sulh mahkemesi tarafından iflas hükümlerine göre tasfiye edilir. Tasfiye sonunda borçlar ödendikten sonra geriye değer kalırsa, bu kalan değer miras reddedilmemiş gibi hak sahiplerine verilir.

Bu nedenle “bir kişi reddederse miras çocuğuna geçer” kuralı ile “en yakın mirasçıların tamamı reddederse tereke tasfiye edilir” kuralı birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

REDDİ MİRAS SÜRESİ NE KADARDIR?

Mirasın reddi için genel süre 3 aydır. Bu süre, yasal mirasçılar açısından miras bırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten itibaren işlemeye başlar. Mirasçı, mirasçılık sıfatını daha sonra öğrendiğini ispat ederse süre buna göre değerlendirilebilir

Reddi miras beyanı, mirasın açıldığı yer sulh hukuk mahkemesine sözlü ya da yazılı olarak yapılır. Ret beyanının kayıtsız ve şartsız olması gerekir. Süresi içinde yapılan ret beyanı özel kütüğe kaydedilir.

REDDİ MİRAS BORÇLARDAN KURTARIR MI?

Reddi mirasın en önemli sonucu, mirasçının terekeye dahil hak ve borçları kabul etmemesidir. Miras borca batıksa, mirası reddeden kişi bu borçlardan sorumlu olmaktan kurtulabilir. Ancak reddeden kişinin yerine altsoyu mirasçı oluyorsa, borç riski çocuklara geçebilir.

Bu nedenle borçlu miraslarda yalnızca anne ya da babanın reddi miras yapması yeterli olmayabilir. Miras payı çocuklara geçiyorsa, çocuklar adına da süresinde ve usulüne uygun şekilde işlem yapılması gerekir.

REDDİ MİRAS YAPAN KİŞİ BAŞKA BİR MİRASTAN PAY ALABİLİR Mİ?

Bir mirası reddetmek, kişinin ileride başka bir mirastan pay almasına engel değildir. Örneğin babasının mirasını reddeden bir kişi, daha sonra vefat eden anneannesi, babaannesi ya da başka bir yakınının mirasında yasal mirasçı olabilir. Red beyanı, yalnızca reddedilen miras bakımından sonuç doğurur.

Bu nedenle her miras olayı ayrı değerlendirilmelidir. Bir mirasın reddedilmiş olması, kişinin tüm mirasçılık haklarını ortadan kaldırmaz.

Sıkça sorulan sorular

Reddi miras yapan kişinin çocuğu mirasçı olur mu?

Evet. Yasal mirasçılardan biri mirası reddederse, onun payı miras açıldığı anda kendisi sağ değilmiş gibi altsoyuna geçebilir.

Anne veya baba reddi miras yaparsa çocuk da reddetmiş sayılır mı?

Hayır. Çocukların mirastan ve borçlardan etkilenmemesi için onlar adına da ayrıca reddi miras işlemi yapılması gerekir.

Tüm mirasçılar reddederse miras torunlara mı geçer?

En yakın yasal mirasçıların tamamı mirası reddederse tereke sulh mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir. Borçlar ödendikten sonra değer kalırsa hak sahiplerine verilir.

Yapı kayıt belgesi iptali, imar barışı olarak bilinen düzenleme kapsamında belge alan yapı sahiplerinin son yıllarda en çok karşılaştığı sorunlardan biri oldu. Başvuru döneminde herhangi bir yerinde denetim yapılmadan verilen belgeler, daha sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından incelenebiliyor. İnceleme sonucunda yapının imar barışı şartlarını taşımadığı tespit edilirse yapı kayıt belgesi iptal edilebiliyor.

YAPI KAYIT BELGESİ NE İŞE YARIYORDU?

Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış bazı yapıların kayıt altına alınması amacıyla imar barışı sürecinde verilen bir belgeydi. Bu düzenleme, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapılar için gündeme geldi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün imar barışı bilgilendirmelerinde de kapsamın, yapı ruhsatı olmayan veya yapı kullanma izin belgesi alamamış 31.12.2017 öncesi yapılarla ilgili olduğu belirtiliyor. İmar barışı süreci artık yeni başvuruya açık değil. Bugün yaşanan temel sorun, geçmişte alınan belgelerin daha sonra yapılan kontroller sonucunda iptal edilmesiyle ortaya çıkıyor.

İmar barışı hakkında sıkça sorulan sorular:
https://www.tkgm.gov.tr/imar-barisi/sikca-sorulan-sorular

BELGE NEDEN İPTAL EDİLİR?

Yapı kayıt belgesi iptali genellikle yapının imar barışı kapsamına girmediğinin tespit edilmesiyle gündeme gelir. Özellikle 31 Aralık 2017’den sonra yapılan yapılar, başkasına ait özel mülkiyet üzerine inşa edilen yapılar, sosyal donatı alanı olarak ayrılmış devlet taşınmazları üzerindeki yapılar ve özel kanunlarla korunan bazı alanlardaki yapılar için belge iptali söz konusu olabilir.

Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada içinde belirlenen bazı alanlar ile Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı gibi özel koruma kapsamındaki bölgeler de bu başlıkta değerlendirilir.

Ancak her iptal kararı otomatik olarak hukuka uygun kabul edilmez. Başvuruda yapılan ödemenin eksik ya da geç olduğu, yapı değerinin yanlış gösterildiği veya idarenin hatalı değerlendirme yaptığı durumlarda iptal işlemi tartışmalı hale gelebilir.

İPTAL KARARI GELİRSE NE YAPILABİLİR?

Yapı kayıt belgesi iptal edilen kişi, idarenin kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu dava, yapı kayıt belgesini iptal eden idari işlemin ortadan kaldırılması amacıyla açılır.

İdari yargıda dava açma süresi, özel kanunlarda farklı bir süre yoksa idare mahkemelerinde genel olarak 60 gündür. Bu süre, iptal kararının ilgili kişiye yazılı olarak tebliğ edilmesiyle başlar. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu metninde de idare mahkemelerinde dava açma süresinin 60 gün olduğu düzenlenmiştir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu:
https://www.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/452

60 GÜNLÜK SÜRE KAÇIRILIRSA HAK KAYBI DOĞABİLİR

Yapı kayıt belgesi iptalinde en kritik aşama tebliğ tarihidir. Çünkü 60 günlük dava açma süresi kaçırılırsa, iptal işlemine karşı dava açma hakkı büyük ölçüde kaybedilebilir. Bu nedenle kararın ne zaman tebliğ edildiği, hangi idare tarafından verildiği ve kararda hangi gerekçelerin gösterildiği dikkatle incelenmelidir.

Bazı durumlarda doğrudan dava açmak yerine önce kararı veren idareye başvuru yapılabilir. Ancak bu yolun süreleri durdurup durdurmadığı ve hangi sonucu doğuracağı somut dosyaya göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle işlem tarihleri ve tebligat belgeleri dosyada mutlaka saklanmalıdır.

İPTAL EDİLEN BELGE SONRASI YIKIM RİSKİ VAR MI?

Yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi, yapı sahibini yalnızca belge yönünden etkilemez. İptal sonrasında yapı hakkında yıkım kararı, mühürleme işlemi ve idari para cezası gündeme gelebilir. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu tespit edilirse, bu durum tapu kaydına beyan olarak işlenebilir.

Ayrıca yapı için daha önce alınmış işyeri açma ve çalışma ruhsatları, elektrik ve su abonelikleri gibi işlemler de iptal sürecinden etkilenebilir. Bazı durumlarda resmi belgenin düzenlenmesinde yanlış beyan iddiası veya imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında soruşturma ihtimali de ortaya çıkabilir.

HANGİ BELGELER DOSYADA BULUNMALI?

İptal kararına karşı dava açılacaksa yalnızca “belge haksız iptal edildi” demek yeterli olmaz. Yapının hangi tarihte yapıldığını, başvuru bilgilerinin doğru olduğunu ve yapının imar barışı kapsamına girdiğini gösteren belgeler önem taşır.

Bu süreçte yapı kayıt belgesi, ödeme dekontları, başvuru ekran görüntüleri, tapu kaydı, belediye yazıları, eski tarihli fotoğraflar, uydu görüntüleri, abonelik kayıtları, vergi kayıtları ve tebligat evrakları dosyada yer alabilir. Yapının 31 Aralık 2017’den önce mevcut olduğunu gösteren belgeler, iptal davasında en önemli deliller arasında sayılır.

YAPI KAYIT BELGESİ HER ŞEYİ ÇÖZER Mİ?

Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli kabul edilen bir belge niteliği taşır. Ancak bu belge, yapıya sınırsız ve kalıcı bir imar hakkı sağlamaz. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı İmar Kanunu Geçici 16. madde bilgilendirmesinde de yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu ifade edilmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. madde bilgilendirmesi:
https://webdosya.csb.gov.tr/db/afyon/menu/3194-degisiklik-gecici-16_20180607081602.pdf

Bu nedenle yapı kayıt belgesi bulunan kişiler, belgenin kapsamını, yapının bulunduğu alanı ve başvuru bilgilerinin doğruluğunu ayrıca kontrol etmelidir.

Sıkça sorulan sorular

Yapı kayıt belgesi iptal edilirse bina hemen yıkılır mı?

Belgenin iptali tek başına her dosyada hemen yıkım yapılacağı anlamına gelmez. Ancak iptal sonrası yıkım kararı, mühürleme ve idari para cezası gibi işlemler gündeme gelebilir.

Yapı kayıt belgesi iptaline karşı kaç gün içinde dava açılır?

İptal kararının tebliğinden itibaren genel dava açma süresi idare mahkemelerinde 60 gündür.

Yapı kayıt belgesi iptal edilirse elektrik ve su aboneliği etkilenir mi?

İptal sonrası yapının hukuki durumu değiştiği için elektrik, su, işyeri ruhsatı ve benzeri işlemler somut dosyaya göre etkilenebilir.

Bir binada daire, ofis, dükkan veya bağımsız bölüm üzerinde satış, ipotek ve devir gibi işlemlerin daha sağlıklı yürütülebilmesi için kat mülkiyetine geçilmesi büyük önem taşıyor. İnşaat aşamasında kurulan kat irtifakı, yapı tamamlanıp iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine çevriliyor.

Türkiye’de birçok binada hâlâ kat irtifakı tapusu bulunuyor. Bunun en önemli nedenleri arasında müteahhitlerin iskan almaması, masraflardan kaçınması veya süreci tamamlamaması yer alıyor. Oysa inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi, hem maliklerin haklarını güçlendiriyor hem de taşınmazın satış, kredi ve yönetim süreçlerini kolaylaştırıyor.

KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bir yapıda bağımsız bölümlere ilişkin arsa payı hakkını gösterir. Bu tapu türü, yapı üzerindeki hakkın varlığını gösterse de teknik olarak hâlâ arsa payına bağlı bir hak niteliğindedir.

Kat mülkiyeti ise inşaatı tamamlanan, ruhsatına uygun şekilde yapılan ve yapı kullanma izin belgesi, yani iskanı alınan bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti tapusu bulunan bir taşınmazda daire, ofis veya dükkan bağımsız bölüm olarak net şekilde tescil edilmiş olur.

KAT İRTİFAKINDAN KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞİN ŞARTLARI

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için öncelikle yapının tamamlanmış olması gerekir. En kritik belge ise iskan belgesidir. İskan, bin belgesidir**. İskan, binanın ruhsata ve onaylı projesine uygun şekilde tamamlandığını gösteren resmi belgedir.

Kat mülkiyetine geçişte temel şartlar şunlardır:

• Yapı tamamlanmış olmalı.
• Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmalı.
• Bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak alanlar netleşmiş olmalı.
• Arsa paylarının hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirlenmiş olmalı.
• Kat mülkiyeti yapının tamamı için kurulmalı.
• Ana taşınmaz kargir/betonarme nitelikte olmalı.

Kat mülkiyeti yalnızca tek bir daire için kurulamaz. Hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti, ana taşınmazın tamamı için uygulanan rejimlerdir. Bu nedenle binanın tamamı kat mülkiyetine geçirilir.

İSKAN YOKSA KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLEBİLİR Mİ?

İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilmesi mümkün değildir. Çünkü kat mülkiyetine geçişte aranan en önemli belge yapı kullanma izin belgesidir.

İskanı olmayan binalarda taşınmaz ruhsata aykırı yapılmış olabilir. Kaçak kat, projeye aykırı büyüme, ortak alan ihlali, dış cephe taşması veya teknik eksiklikler iskan sürecini engelleyebilir. Ayrıca iskan alınmamış yapılarda müteahhidin SGK prim borcu veya belediye nezdinde tamamlanmamış yükümlülükleri bulunabilir.

Bu durum yalnızca tapu türünü değil, taşınmazın değerini de etkiler. İskansız konutlarda banka kredisi kullanmak zorlaşabilir, satış süreci uzayabilir ve alıcılar açısından risk oluşabilir.

KAT MÜLKİYETİNE GEÇMEMENİN RİSKLERİ

Kat irtifakı tapusuyla kalmak, özellikle tamamlanmış yapılarda maliklere çeşitli sorunlar çıkarabilir. Bunların başında iskanla ilgili belirsizlikler gelir. Kat mülkiyetine geçilmemiş bir binada yapı ruhsata uygun mu, bağımsız bölümler projeye göre mi yapıldı, ortak alanlarda ihlal var mı gibi sorular önem kazanır.

Bir diğer sorun da yönetim tarafında yaşanır. Kat mülkiyeti rejimine geçilmemiş yapılarda aidat, ortak gider, bakım-onarım, ortak alan kullanımı ve bina yönetimi konusunda uyuşmazlıklar daha sık görülebilir.

Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskan alınmaması, daha ciddi hukuki riskler doğurabilir. Arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmeden dönme yoluna gidebilir. Bu durum, müteahhitten daire veya dükkan alan kişiler açısından tapu ve mülkiyet güvenliği bakımından sorun oluşturabilir.

KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ NASIL YAPILIR?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte süreç, yapının iskan belgesinin alınmasıyla başlar. Yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra ilgili belediye veya maliklerin başvurusu ile tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılır.

Bu aşamada tapuda cins değişikliği ve bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti olarak tescili gerçekleştirilir. Mevcut kat irtifakı projesindeki bağımsız bölüm, arsa payı, eklenti ve ortak alan bilgileri esas alınır. Projede değişiklik varsa bunların mevzuata uygun şekilde düzeltilmesi gerekir.

İşlem tamamlandığında tapuda taşınmaz artık kat irtifakı değil, kat mülkiyeti olarak görünür. Böylece her bağımsız bölüm tapuda tamamlanmış yapı statüsünde kayıt altına alınır.

KAT MÜLKİYETİNE GEÇMEMENİN CEZASI VAR MI?

İnşaat tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi yasal bir zorunluluktur. Ancak bu zorunluluğa uyulmaması halinde uygulanacak idari para cezasına ilişkin hüküm 2009 yılında yürürlükten kaldırılmıştır.

Bu nedenle bugün doğrudan idari para cezası uygulanmasa da kat mülkiyetine geçilmemesi; kredi, satış, değerleme, iskan, yönetim ve hukuki güvenlik açısından ciddi sorunlara yol açabilir.

Gayrimenkul alım satımı, arsa yatırımı, miras paylaşımı, ipotek, kat mülkiyeti, ifraz, tevhit ve kentsel dönüşüm gibi işlemlerde en temel hukuki dayanak tapu kaydıdır. Tapu, taşınmazın kime ait olduğunu gösterirken; tapu sicili taşınmazın hukuki durumunu bütün ayrıntılarıyla ortaya koyar.

Bu nedenle konut, arsa, tarla, iş yeri veya dükkân satın almadan önce yalnızca fiyat ve konum bilgisine bakmak yeterli değildir. Taşınmazın tapu sicilindeki kaydı, üzerindeki haklar, kısıtlamalar, ipotekler, şerhler ve beyanlar mutlaka incelenmelidir.

TAPU SİCİLİ NEDİR?

Tapu sicili, taşınmaz mallar ile bu taşınmazlar üzerindeki hakların kaydedildiği resmi defter ve belgeler bütünüdür. Tapu sicili devlet güvencesi altında tutulur ve taşınmazlara ilişkin hakların herkese karşı ileri sürülebilmesini sağlar.

Tapu sicilinde yalnızca malik bilgisi bulunmaz. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, vasfı, sınırları, ayni hakları, ipotekleri, irtifak hakları, şerhleri, beyanları ve taşınmaz üzerinde yapılan hukuki işlemler de kayıt altına alınır.

Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, ipotek, intifa hakkı, üst hakkı, geçit hakkı, satış vaadi, aile konutu şerhi veya dava kaydı gibi bilgiler tapu sicili üzerinden takip edilir. Bu nedenle tapu sicili, gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliğin temelini oluşturur.

TAPU SİCİLİNİN FONKSİYONU NEDİR?

Taşınır mallarda zilyetlik ne kadar önemliyse, taşınmazlarda da tapu sicili aynı işlevi görür. Tapu sicilinin en önemli fonksiyonu aleniyet ve güven ilkesidir.

Tapu sicili aleni kabul edilir. Hukuki ilgisini ortaya koyan kişiler tapu sicilini inceleyebilir. Ayrıca tapu sicilinde kayıtlı bir hususun bilinmediği ileri sürülemez. Bu durum, taşınmaz alım satımlarında alıcıların işlem öncesi tapu kayıtlarını kontrol etmesini zorunlu hale getirir.

Tapu siciline güven ilkesi gereği, sicilde görünen kayda güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları bazı durumlarda korunabilir. Bu nedenle hatalı veya yolsuz kayıtların zaman kaybetmeden düzeltilmesi önem taşır.

TAPU SİCİLİNE HANGİ TAŞINMAZLAR KAYDEDİLİR?

Türk Medeni Kanunu’nun 998. maddesine göre tapu siciline taşınmaz olarak üç ana unsur kaydedilir:

Arazi: Sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçalarıdır. Arsa, tarla, bağ, bahçe ve benzeri taşınmazlar bu kapsamdadır.

Bağımsız ve sürekli haklar: Süresiz veya en az 30 yıl süreli olan, devredilebilen ve mirasçılara geçebilen bazı irtifak hakları tapu kütüğünde ayrı sayfaya taşınmaz gibi kaydedilebilir. Üst hakkı buna örnek gösterilebilir.

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler: Daire, dükkân, ofis, mağaza, depo gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilir. Böylece her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır.

TAPU SİCİLİNDE HANGİ BİLGİLER BULUNUR?

Tapu sicilinde taşınmazı tanımlayan ve hukuki durumunu belirleyen birçok kayıt yer alır. Bunlar temel olarak şu başlıklarda değerlendirilir:

Taşınmazı tanımlayan kayıtlar: Yüzölçümü, vasfı, ada, parsel, pafta, mahalle, köy, sınır ve konum bilgileri bu gruba girer.

Ayni hak kayıtları: Mülkiyet hakkı, irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin hakları tapu siciline tescil edilir. Bu hakların kurulması, sona ermesi veya değiştirilmesi tescil, terkin ve tadil işlemleriyle yapılır.

Şerhler: Satış vaadi sözleşmesi, önalım hakkı, aile konutu şerhi, kira şerhi, dava kaydı veya tasarruf sınırlamaları gibi kişisel haklar ve hukuki durumlar şerhler bölümünde görülür.

Beyanlar: Taşınmazın sit alanında kalması, afet bölgesinde bulunması, orman kadastrosu, kıyı kanunu kapsamı veya kamu hukuku kısıtlamaları beyanlar hanesinde yer alabilir.

Rehin kayıtlarına ilişkin bilgiler: İpotek, ipotek derecesi, teminat miktarı, alacak ilişkisi ve rehinle ilgili açıklamalar tapu sicilinde görülebilir.

TAPU SİCİLİNDE AKİTLİ VE AKİTSİZ İŞLEMLER

Tapu sicilinde yapılan işlemler genel olarak akitli ve akitsiz işlemler olarak ikiye ayrılır.

Akitli işlemler, tarafların resmi senet düzenleyerek yaptığı işlemlerdir. Satış, bağış, trampa, ipotek, kat mülkiyeti, kat irtifakı, devre mülk hakkı, üst hakkı, bağımsız bölüm ilavesi ve bazı kamulaştırma işlemleri bu kapsamda değerlendirilir.

Bu işlemlerde tarafların iradesi tapu müdürlüğünde resmi şekilde alınır ve işlem tapu siciline tescil edilir.

Akitsiz işlemler ise çoğunlukla tek taraflı talep, beyan veya idari işlemle yapılan kayıtlardır. Aile konutu şerhi, ifraz, tevhit, ipotek alacağının temliki, bazı beyan ve düzeltme işlemleri bu gruba girer.

İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİ NEDİR?

Tapulu taşınmazlar ihtiyaç halinde bölünebilir veya birleştirilebilir.

İfraz, bir taşınmazın birden fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır. Bu işlem için belediye veya il özel idaresinden izin alınması, kadastro müdürlüğünde harita ve planların hazırlanması, ardından tapu müdürlüğünde yeni parseller için ayrı kayıt oluşturulması gerekir.

Tevhit ise bitişik parsellerin tek bir tapu kaydında birleştirilmesidir. Tevhit için de ilgili idarenin uygun görüşü ve tapu müdürlüğünde işlem yapılması gerekir.

Her iki işlem de imar planı, yapılaşma şartları, parsel büyüklüğü ve mevzuat sınırlarına göre değerlendirilir.

TAPU KAYDI NASIL DÜZELTİLİR?

Tapu sicili resmi kayıt sistemi olsa da bazı durumlarda kayıtlar gerçek durumu yansıtmayabilir. Maddi hata, yanlış yazım, eksik işlem veya yolsuz tescil nedeniyle tapu kaydının düzeltilmesi gerekebilir.

Yolsuz tescil, bir ayni hakkın hukuka aykırı şekilde ya da hak sahibi olmayan kişi adına tapuya kaydedilmesidir. Mirasçı olmayan kişi adına tescil yapılması, mahkeme kararının yanlış uygulanması veya geçersiz satışa rağmen tapuda işlem yapılması buna örnek gösterilebilir.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi çoğu zaman mahkeme kararı gerektirir. Mahkemece verilen tapu iptali ve tescil kararı kesinleştikten sonra tapu müdürlüğü kaydı düzeltir.

Şerh, beyan, yüzölçümü, cins veya nitelik hataları gibi bazı durumlarda ise ilgililerin başvurusu üzerine veya tapu müdürlüğünce değerlendirme yapılarak düzeltme işlemi yapılabilir. Ancak hak kaybı doğuracak nitelikteki düzeltmelerde mahkeme kararı gerekebilir.

DEVLET TAPU SİCİLİNDEN SORUMLU MU?

Tapu sicilinin doğru ve güvenli tutulmasından devlet sorumludur. Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlarda, zarar gören kişi devlete karşı tazminat talep edebilir.

Tapu memurunun yanlış kayıt yapması, mahkeme kararını eksik uygulaması, hatalı tescile yol açması veya sicilin hukuka aykırı tutulması nedeniyle zarar doğarsa devlet sorumluluğu gündeme gelir. Devlet, zararı karşıladıktan sonra kusurlu görevliye rücu edebilir.

Bu sorumluluk, tapu siciline duyulan güvenin korunması açısından kritik öneme sahiptir.

TAPU SİCİLİ BÖLGELERİ NASIL BELİRLENİR?

Her ilçenin idari sınırları bir tapu sicili bölgesi olarak kabul edilir. Taşınmazlar bulundukları ilçenin tapu siciline kaydedilir.

Tapu sicili köy ve mahalle bazında düzenlenir. Her taşınmaz için tapu kütüğünde ayrı bir sayfa açılır. Birden fazla sicil bölgesine giren taşınmazlarda ise taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölge esas alınır ve ilgili kayıtlar diğer müdürlüklere bildirilir.

TAPU SİCİLİ DAVA SÜREÇLERİ HAKKINDA BİLGİ

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Konusu Nedir?

Bu davanın temel konusu; tapu sicilinde yolsuz, yani hukuki dayanaktan yoksun nitelik taşıyan tescil, terkin (kayıt silme) ve değişiklik (tadil) işlemlerinin iptal edilerek düzeltilmesidir.

Söz konusu davada şerhlerin durumu ise niteliklerine göre değişir:

• Kişisel Hak Şerhleri: Geçerli şekilde konulan bir kişisel hak şerhi sonradan hukuki değerini yitirirse ve şerhten yararlanan kişi silme (terkin) talebinde bulunmazsa, mülkiyet sahibi TMK md. 1025 kapsamında dava açabilir. Mahkeme hükmü neticesinde ilgili şerh terkin edilir.
• Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasına İlişkin Şerhler: Bu şerhlerin dava konusu edilebilmesi için ancak TMK md. 1010/3'te belirtilen işlemlerin varlığı gerekir.
• Geçici Tescil Şerhleri: Geçici tescillerin şerhi ile ilgili konularda tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılmasına gerek bulunmamaktadır.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?

Musahhih nitelikteki bu davada, hak kaybına uğrayanlar ile yolsuz kayıttan faydalananlar karşı karşıya gelir. Davanın tarafları hukuksal konumlarına göre şu şekilde ayrılır:

Davacı Taraf (Doğrudan veya Dolaylı Zarar Görenler)

• Doğrudan Zarar Görenler: Maddi hak durumu ile tapudaki resmi kayıt arasında uyumsuzluk olan, bu yolsuz tescil nedeniyle zarara uğrayan veya uğrama tehlikesi altında bulunan gerçek hak sahipleridir. Örneğin; bir ayni hakkı olduğu halde tapuya hiç tescil edilmemiş veya yanlış tescil edilmiş kişiler bu sınıfa girer.
• Paylı Mülkiyet Hissedarları: Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı için bağımsız olarak dava açabilir.
• Elbirliği Mülkiyeti Ortakları: Elbirliği mülkiyetinde zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, davanın tüm ortaklar tarafından birlikte açılması şarttır.
• Kat Mülkiyeti Sahipleri: Kendi adlarına kayıtlı bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) için tek başlarına dava açma hakkına sahiptirler.
• Dolayısıyla Zarar Görenler: Bu kişilerin dava açma hakkı, haklarını kazanırken tapu sicilinin doğru olmasına ve kazanım gerçekleştikten sonra sicilin hukuki geçerliliğini kaybetmesine bağlıdır.

Davalı Taraf

• Gerçekte hak sahibi olmamasına rağmen, hukuki geçerliliği bulunmayan yolsuz bir tapu kaydı yüzünden tapuda malik veya hak sahibi olarak görünen kişiler davalı olarak gösterilir.
• Yolsuz bir silme (terkin) işleminden doğrudan veya dolaylı olarak yararlanan kişilere karşı da bu dava açılır.
• Eğer bu durumdaki kişiler vefat etmişse, dava onların külli haleflerine (mirasçılarına) yöneltilir.

Tapu Sicili Hangi Durumlarda Düzeltilmelidir?

Kanuna göre tapu sicil kayıtlarının tam, doğru ve gerçeğe uygun şekilde tutulması esastır. Ancak uygulamada yaşanan hatalar hak sahiplerini zarara uğratabilmekte ve sicilin güvenilirliğini zedelemektedir. Tapu kayıtları gerçek hak durumunu yansıtmadığında, bu kayıtların maddi hukuka uygun hale getirilmesi yani düzeltilmesi gerekir.

Tapu sicilindeki yanlışlıklar şu üç hukuki yolla düzeltilebilir:

• Mahkeme kararına dayalı düzeltme,
• Tapu memurunun sicildeki hatayı kendiliğinden (re'sen) düzeltmesi,
• İlgili tarafların karşılıklı anlaşmasına dayalı düzeltme yolları.

TMK'nin 1025. maddesi, esasa ilişkin şartların eksik olması sebebiyle gerçeği yansıtmayan yolsuz işlemlerin düzeltilerek gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini amaçlar.

Devlet Tapu Sicilinin Tutulmasından Sorumlu Mudur?

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1007. maddesi uyarınca devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan doğrudan sorumludur. Eğer tapu kaydındaki bir hatadan dolayı bir zarar meydana gelirse, devlet bu zararı karşılamakla yükümlüdür; daha sonra ise zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere yasal olarak rücu eder. Bu sorumluluktan kaynaklanan davalar, yasa gereği tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Devletin hukuken sorumlu tutulabilmesi için şu üç şartın bir arada bulunması gerekir:

• Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan somut bir zararın varlığı,
• Zararın, tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğması,
• Oluşan zarar ile sicilin tutulması arasında doğrudan bir illiyet bağının (neden-sonuç ilişkisi) kurulabilmesi.